Les diagnostics immobiliers permettent-ils de se faire une idée réelle de la qualité d’un bien ?

Magnifique exemple de l’inflation législative dont la France est capable, les diagnostics immobiliers ont le vent en poupe et génèrent de véritables rentes pour les entreprises spécialisées qui pullulent un peu partout. Mais quelle utilité réelle ont donc ces diagnostics immobilier pour vous aider dans votre projet d’acquisition ?

la réglementation de la location enfle sans cesse et se modifie

Toujours plus de diagnostics réglementaires obligatoires

 

Déjà, il y a parfois plus de diagnostiqueurs dans une ville, que d’agence immobilières… cela laisse songeur et invite au questionnement

 

Un marché (porteur) artificiellement créé par l’Etat

Le marché du diagnostic immobilier a été complètement et artificiellement créé par l’Etat en 1996 suite au scandale de l’amiante. Il est rendu obligatoire pour une vente via l’article L.271-4 du code de la construction et de l’habitation. Et le moins que l’on puisse dire, c’est que ce marché a de beaux jours devant lui, malgré le fait que certaines conclusions des experts ne veulent pas dire grand chose.

 

la location de vacances et la mise aux normes des installations

Compteur visiblement pas aux normes actuelles…

 

 

Une rente pour certains, sans utilité pour l’investisseur immobilier ?

En fait il semble bien que le but de la batterie de diagnostics immobiliers soit surtout de créer une rente à des entreprises spécialisées, une aide indirecte à l’emploi en quelque sorte.

Pour preuve, une inflation réglementaire remarquable est à la manœuvre, qui vient sans cesse ré-alimenter ce secteur d’activité, avec une régularité étonnante.

Après le risque amiante (1996),

il y a eu la loi Carrez (1997),

le saturnisme (1998),

les termites (1999),

le diagnostic technique de mise en copropriété (2000),

le plomb (2001),

l’état des risques naturels et technologiques  (2003),

avalanche de nouveaux diagnostics en 2006 et modification des anciens pour obliger les propriétaires à les refaire,

le gaz (2007),

l’électricité en 2008 avec une belle nouveauté, un délai de validité limité de 3 ans pour les installations de plus de 15 ans… vous voyez ce que je veux dire…

le fameux DPE en 2010 avec la loi Grenelle de l’environnement, complexifié en 2013

l’assainissement non collectif en 2011, et j’en passe et des meilleures…

dès 2017 le diagnostic technique global, créé par la loi ALUR

à quand le radon, les champs électromagnétiques, l’accessibilité aux services d’incendie et de secours, l’exposition aux phénomènes paranormaux ???

 

la location de vacances et les diagnostics de performance énergétique pour acheter un bien immobilier

Bientôt un diagnostic pour l’exposition aux ondes électromagnétiques et au wifi ?

 

L’exemple parlant du diagnostic électrique et du DPE

Vous allez nous dire que tout cela part d’un bon sentiment car les français ont tendance à acheter un logement comme une baguette de pain, sans se poser de questions. Les diagnostics seraient donc un moyen de les prémunir contre eux même. Comme c’est gentil ;=D

Mais bon, comme la responsabilité du diagnostiqueur n’est pas engagée en cas d’oubli ou de manquement et que de toutes façons il est possible de ne pas tout contrôler réellement,…  es-ce que tout ce ramdam est vraiment utile ??

Que penser en particulier de la partie “électricité” des diagnostics ?

diagnostic énergétique pour location de vacances

le diagnostic électrique est parfois à côté de la plaque…

Bien souvent l’expert passe après que le dernier locataire de l’appartement ai demandé à son fournisseur d’énergie de résilier son contrat. Du coup, il n’y a pas d’électricité dans l’appartement lors de la visite. Qu’indique l’expert ? “non testé car pas d’alimentation électrique”… vraiment super utile.

 

Et le diagnostic de performance énergétique ?

Un grand moment ! Ce diagnostic se base désormais : soit sur un calcul théorique (pour les maisons individuelles construites après 1948 ou les appartements bénéficiant d’un système de chauffage individuel), soit sur les factures du précédent occupant (tous les autres cas). Si ces factures sont exprimées en € et non en kWh, alors le DPE doit rester vierge ! Si les factures sont en kWh, et si vous avez inclus le chauffage dans vos charges et que vos chers locataires avaient l’habitude de se chauffer la fenêtre ouverte, vous allez en payer les frais avec une note E ou pire… Par contre, si vous avez hébergé un écolo ou un moine, qui préférait mettre une couverture et un pull plutôt que de trimballer nu dans votre appartement, alors à vous allez être classé en C ou D… pour le même appartement. Super génial, non ?

 

La note attribuée dépend aussi de la Région de France dans laquelle se situe le bien. Un C en Provence peut valoir un E en Normandie, pour exactement la même construction… Avis aux investisseurs qui veulent se diversifier géographiquement.

Ensuite, il faut parler des sources d’énergie dont la classification et l’impact sur la note finale est parfois aberrant.

Petite illustration avec un spécialiste en la matière

 Parole d’expert – Jean Bergougnoux, Président de l’association Eden (Equilibre des Energies)

 » A cause d’un mode de calcul particulier basé sur le coût de l’énergie primaire et non sur le coût réel de la facture, le DPE déclasse mécaniquement d’une lettre un logement chauffé à l’électricité par rapport à un logement chauffé au gaz

Dans le calcul du classement, un coefficient 2,58 est appliqué aux solutions électriques alors que le gaz bénéficie d’un coefficient 1 et le bois d’un coefficient 0,6. Ce mode de calcul, se basant sur les pertes d’électricité subies pendant l’acheminement entre le lieu de production et le compteur du particulier.

Le diagnostic de performance énergétique tel qu’il est défini aujourd’hui est incohérent avec l’objectif initial de mesurer la qualité de l’énergie d’un bâtiment à vendre ou à louer. Nous réclamons une révision du DPE afin que ce dernier prenne en compte des factures normatives portant sur l’énergie finale, exprimées en euros, ce qui correspond aux réelles préoccupations des occupants d’un logement.

En effet, d’après des données publiées par l’Ademe en 2011, utiliser le chauffage électrique dans une maison individuelle reviendrait en moyenne 11% moins cher que l’utilisation du chauffage au gaz. »

 

 

Alors, comment faire pour connaître réellement et facilement l’état d’un bien ?

En fait, c’est assez simple, mais il faut connaître certaines astuces et y penser.

 

1/

 

3/ Se poser les bonnes questions et pousser un peu la réflexion

 

Comment déterminer la qualité de l’isolation du logement ?

Par ailleurs, il faut avoir en tête que l’indicateur qui apparaît sur le DPE est un indicateur ECOLOGIQUE et en aucun cas un indicateur ECONOMIQUE.

l'isolation est importante pour une location de vacances

Un petit problème d’isolation ?

Il représente la quantité d’énergie primaire nécessaire au chauffage de la maison. L’énergie primaire n’est pas toujours identique à l’énergie finale qui sert à se chauffer.

Par exemple, avec un chauffage par pompe à chaleur : l’énergie primaire, c’est la quantité d’électricité qui sert à faire tourner la pompe à chaleur pour qu’elle puise l’énergie nécessaire à procurer du chauffage (ou de la réfrigération). Comme la pompe à chaleur est censée consommer moins qu’elle ne produit (sinon on ne comprend pas trop l’intérêt du truc…), dans ce cas on a une énergie primaire inférieure à l’énergie finale.

Par conséquent, le DPE est à interpréter à la lumière de l’équipement de chauffage: plus cet équipement est performant (sont performants: d’abord chaudière gaz, puis chauffage bois, puis panneaux radiants, puis convecteurs), plus le DPE est censé être bon. Un logement chauffé à la chaudière gaz, qui est en classe D, a une beaucoup moins bonne isolation qu’un logement chauffé électrique, qui est en classe E.

 

En conclusion, utilisez les diagnostics comme une simple base de travail

 

Comme vous avez pu le voir, l’utilité des diagnostics immobiliers réglementaires reste à prouver.

Ayez recours à un spécialiste pour vos investissements car vous ne voyez pas tout dans votre boule de cristal...

Ayez recours à un spécialiste pour vos investissements car vous ne voyez pas tout dans votre boule de cristal…

Mais bon comme l’intitulé le dit, ils sont réglementaires donc il faut bien les faire.

Disons qu’ils vous donneront une indication de la qualité intrinsèque du bien immobilier que vous êtes en train d’acheter.

Par contre, nous ne saurons trop vous conseiller de faire appel à un expert immobilier avec des références vous avoir une réelle idée en profondeur de la qualité de votre acquisition.

Ce diagnostic coût environ de 250€ à 600€, ce n’est pas la mer à boire au vu des montants que vous vous apprêtez à débourser pour l’appartement que vous avez repéré, vous ne croyez pas ?

 

Pour une maison à 100 000 €, cela ne représente que 0.6% du prix de votre futur bien immobilier. Une assurance pas chère en quelque sorte !

Pierre et Gwen – Eldorado Immobilier

 

 

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Pierre et Gwen

2 Comments

  1. J’aime beaucoup cet article!
    Quand vous parlez d’expert immobilier, vous parler d’un service d’inspection? Je sais que cela est très courant aux Etats Unis (et pays Anglo Saxon en général). Mais peu en France.
    En fait je n’ai trouvé que ce service http://www.home-inspection.fr/
    Qui d’autre propose ce genre de prestation?

    • Bonjour Bruno,
      Merci pour votre commentaire, et pour votre question !
      En fait, par expert immobilier… nous entendons … expert immobilier ;=D
      Il s’agit d’un corps de métier qui fait des expertises pour les assurances, les tribunaux ou leur propre compte.
      Ils sont issus des métiers du bâtiment et savent de quoi ils parlent sur ce sujet.
      Vous pouvez simplement taper « expert immobilier » dans les pages jaunes, vous en aurez certainement plusieurs qui officient dans votre secteur géographique.
      Vous êtes un investisseur locatif ? Vous faites ou envisagez de faire du saisonnier ?
      Bien à vous

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