Comment donnez de la valeur à votre location saisonnière ou de vacances

Chaque jour ou presque nous passons devant un château transformé en chambre d’hôtes… à vendre depuis 2 ans maintenant.
Cela fait beaucoup, et c’est dû au fait que les propriétaires ont du mal à donner de la valeur à leur propriété.

Dans cet article découvrez quelques conseils à la fois pour louer plus, profiter plus, et vendre mieux

 

Vendez mieux votre location de vacances et ajoutez lui de la valeur

 

Une façon de vous libérer de la guerre des prix dans l’industrie de location de vacances passe par trouver le moyen d’ajouter plus de valeur à votre location saisonnière que ce que vos concurrents n’en offrent.
Donc il vous faut aider votre location courte durée à se démarquer de la foule des autres annonces.

 

Si vous parvenez à apporter une plus-value à votre hébergement entre particuliers signifie que vous pouvez espérer :

  • obtenir des taux de location plus élevés,
  • attirer plus de voyageurs,
  • et obtenir un meilleur prix de vente pour votre propriété à plus long terme

 

Il existe de nombreuses façons d’apporter de la valeur ajoutée à votre offre de location saisonnière, et aussi d’améliorer l’appréciation de la valeur intrinsèque de votre appartement ou de votre maison.

Choisir celles qui conviennent le mieux à votre propriété dépendra de votre temps, de votre budget et du marché dans votre zone géographique.

 

 

Un agrandissement pour mieux attirer les voyageurs

 

De l’espace supplémentaire dans une maison ajoute toujours de la valeur et les agents immobiliers conviennent généralement que le meilleur pari est :

  • soit une conversion d’une surface en loft
  • soit une extension pour ajouter une chambre supplémentaire et une salle de bains

 

 

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Une de façons les plus sûres de donner de la valeur à votre propriété, qu’elle soit une location saisonnière ou non d’ailleurs, est de créer des espaces supplémentaires soit en divisant les espaces existants, soit en créant de nouvelles pièces, soit en ouvrant l’espace comme dans un loft mais aussi pour une cuisine qui s’ouvre sur le salon

 

 

Les gens préfèrent avoir une maison de trois chambres à coucher avec deux salles de bains, qu’une maison de quatre chambres avec une salle de bains.

 

Des travaux pour mettre en place un loft ne sont généralement pas trop perturbants et lourds, mais vous devez penser à l’accès et aux hauteurs sous plafond.

 

 

Avant de vous lancer dans un projet d’extension

 

 

Faites des simulations financières précises

 

calcul simulation budget agrandissement maison

Ne vous lancez pas à l’aveugle.
Des travaux doivent toujours être un choix mûrement réfléchi, choix pour lequel vous êtes quasi certain de rentrer dans vos frais

 

Faites vos calculs pour déterminer de combien votre propriété sera valorisée après travaux.

Il ne sert à rien de dépenser plus pour votre maison que ce que vous pouvez espérer recevoir en retour, que ce soit dans les loyers des locations à la semaine ou à la revente.

 

Avant de faire tout un travail d’extension coûteux, consultez un agent immobilier local, et faites une simulation sur le site de meilleurs agents.

N’oubliez pas de tenir compte de la perte de revenus locatifs pendant les travaux.

 

Attachez vous les services d’artisans qui ont pignon sur rue

 

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Il est important une vous puissiez avoir confiance dans le travail et la qualité des materiaux fournis par les artisans que vous sélectionnez.
Vous devez donc ne pas négliger la rechercher de l’artisan idéal, et ne pas faire du prix votre unique critère de sélection

 

Comme nous conseillons de passer par un agent immobilier pour une acquisition, nous conseillons de recourir à des artisans qualifiés pour les travaux.

Comme vous, nous avons été tentés par le bricolage (et nous l’avons fait pour la plupart de nos appartements qu’ils soient loués en saisonnier ou à l’année).

 

 

Mais l’économie réalisée est à replacée dans un contexte global

 

Car avec un professionnel, ce sera plus cher, mais vous serez gagnants en finitions et durabilité.
Veillez bien à recourir à des artisans qui ont bonne réputation et les reins solides.
Souvenez vous de notre mésaventure lors de l’acquisition d’une maison, avec des travaux réalisés par les vendeurs avant la signature.

 

 

 

Ayez une idée précise de ce que vous souhaitez

 

 

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Les travaux doivent être l’aboutissement de votre projet d’agrandissement, et pas le point de départ.
Cela signifie que vous devez vous être posé de très bonnes questions avant même de consulter les artisans pour des devis.
La méthode QQOQCP est un bon début. il s’agit d’imaginer vos travaux en vous posant les questions de base : Qui, Quoi, Où, Quand, Comment, Pourquoi

 

 

Décidez exactement ce que vous voulez et prenez ensuite des conseils d’experts sur la façon dont cela est faisable. Pensez architecte, mais aussi décorateur d’intérieur.

Soyez réaliste dans vos attentes et imaginez exactement ce que vous allez obtenir à la fin des travaux.

 

 

Ne vous laissez pas décourager la paperasse

 

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Non, les formulaires administratifs ne sont pas du chinois (de l’allemand ici !), mais si vous les prenez par un bout et déroulez, ils sont toujours possibles à remplir !
Ne négligez pas les conseils de l’administration fiscale et de votre service urbanisme

 

Prenez les étapes les unes après les autres et tout ira bien.
Pensez au permis de construire ou à la déclaration préalable de travaux. Prenez conseil auprès du service urbanisme de votre agglomération.

 

Ensuite, passez à la banque pour obtenir un prêt.
Même si vous avez le budget disponible pour réaliser les travaux, un prêt est souvent l’option la plus intéressante car il vous permettra de déduire les intérêts d’emprunts de vos revenus locatifs.

Bien sûr, vous savez que tout cela va prendre des mois.

 

 

Montez en gamme votre hébergement touristique

 

montée en gamme location saisonniere

Vous avez toujours à gagner de monter en gamme pour votre location de vacances

 

 

Mis à part l’extension, de nombreuses améliorations dans votre maison feront une différence notable à la fois pour la valeur de votre propriété et pour sa rentabilité au quotidien.

 

Gardez à l’esprit les éléments suivants, gages de votre succès :

 

 

Un budget à réfléchir

 

Vous devez trouver le bon équilibre entre :

  • le budget que vous ne devez pas dépassez parce que vous ne pouvez pas récupérer votre argent,
  • et le fait sous dépenser parce que vous allez vous retrouver avec des améliorations ni faites ni à faire, et tout le monde sera perdant

 

Définissez votre point de repère en vous demandant: «Voudrais-je vivre ici?»

La plupart des agents immobiliers traitent dédaigneusement la question en vous disant que de toutes façons vous ne vivrez pas ici, et que c’est un bien pour louer… Mais vous ne devez pas oublier que vous aller louer à des gens comme vous !

 

Du coup, posez vous bien la question de savoir si vous vous sentez bien dans la propriété ou l’appartement que vous louez, et quelles améliorations vous aimeriez y apporter, en tant que client.

 

De toutes façons, dites vous bien que beaucoup de propriétaires de maisons de vacances finissent par vivre en permanence dans leur propriété quand ils prennent leur retraite.

Alors, autant faire les choses bien dès le départ !

 

 

Quelques principes de base que vous devez intégrer dans vos travaux

 

Ne lésinez pas sur l’isolation, la toiture, la plomberie et l’électricité.

 

isolation thermique location investissement

L’isolation thermique et plus généralement les actions « vertes » sont à la fois vendeuses auprès de vos locataires, mais aussi sources d’économies non négligeables

 

 

Ne pas mettre le paquet sur ces éléments se révélera un mauvais calcul à moyen terme, en terme de qualité de prestations.
N’oubliez pas également que la réglementation évolue rapidement dans le sens de toujours plus d’économies d’énergie et de sécurité.

 

Il vous faut donc prévoir des travaux bien pensés pour ces différents postes si vous ne voulez pas vous retrouver contraint d’investir à nouveau dans quelques années… pour faire les même travaux !

 

L’efficacité énergétique est l’une des améliorations les plus importantes car les normes de constructions sont drastiques :

  • en 2020, toutes les constructions neuves devront être à énergie positive, c’est la RT2020
  • le décret n°2016-711 du 31 mai 2016 rend obligatoire les travaux d’isolation lors d’une réfection de façade (bon il y a des portes de sortie évidentes, mais ce n’est pas le sujet ici 🙂

 

Par ailleurs, une meilleure efficacité énergétique se verra sur vos factures, et vous ferez plus de profit.

 

Tant qu’à faire, pensez à isoler tous les tuyaux en même temps.
Vous savez que la rupture de canalisations sont une menace majeure pour la pérennité d’une location de vacances.

 

Les pièces préférentielles à améliorer

 

 

cuisine location saisonniere

Une belle photo de cuisine est particulièrement vendeuse dans notre pays où la gastronomie est reine !

 

 

La cuisine et la salle de bains sont des pièces à vivre très prisées et en tant que telle, une priorité pour l’amélioration.

Une grande cuisine ouverte est l’un des meilleurs atouts qu’une maison de vacances peut avoir.
C’est le centre de la vie sociale de la maison.

 

Si vous parvenez à donner un lifting à ces deux pièces à la fois, vous rendrez votre propriété plus attrayante pour les clients.

 

Ces travaux minimes, ou simplement de décoration ne doivent pas être très couteux, si vous prenez le temps de faire lés boutiques d’objets de décoration et que vous comparez les prix sur plusieurs devis d’artisans.

 

Quelles priorités ?
Renouvelez les plans de travail, les poignées de porte, les crédences de votre cuisine, et investissez dans des appareils ménagers de qualité qui vous permettront en même temps de faire des économies d’énergie.

Si vous n’avez pas déjà un lave-vaisselle, ce sera un ajout bienvenu pour vos locataires ou pour des acheteurs potentiels.

 

Essayez également de créer une buanderie séparée avec lavage linge / séchoir, surtout si vous cherchez à attirez les randonneurs, qui sont susceptibles de se mouiller (mais également les sportifs).

Dans la salle de bain, une douche à jets puissants (type spa ou balnéo) fera son petit effet, mais vous pouvez également ajouter une touche de luxe avec un sèche-serviettes ou un chauffage par le sol.

Accordez une attention particulière aux miroirs et à l’espace nécessaire pour l’habillement ou l’essayage de tenus.

 

 

Vous démarquer de la foule

 

 

feu cheminée poele a bois location vacances

Le feu a des vertus apaisantes et évoque le confort.
Avoir un poêle à bois dans votre propriété est donc un véritable atout

 

 

Que pouvez-vous ajouter qui vous permettra d’obtenir plus de réservations?

 

Les bains à remous et les poêles à bois sont parmi les caractéristiques les plus demandées dans une location de vacances.

Si vous avez l’espace pour créer une pièce de loisirs (jeux / billard / salle de cinéma), cela ajoutera immanquablement de la valeur.

Travaillez sur votre clientèle cible, sur le type de touristes que vous souhaiter attirer dans votre location saisonnière, et présentez votre propriété en conséquence.

 

 

Améliorez la luminosité

 

puits de lumiere luminosite appartement

La luminosité est essentielle dans votre appartement ou votre maison.
La technique du puits de lumière est ancienne mais très efficace

 

Les puits de lumière et des fenêtres plus grandes transforment un espace sombre en un espace accueillant.

 

Ce ne sont pas des travaux bon marché, mais le résultat immédiat et imparable que vous obtiendrez vaut vraiment la peine.
Vous pouvez également obtenir des réductions d’impôts en passant par une entreprise labellisée RGE.

 

Pensez aussi au double et au triple vitrage, qui permettent à la fois de réduire le bruit extérieur, et la consommation d’énergie.

 

 

 

Le homestaging pour des améliorations instantanées

 

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Le homestaging est l’art de mettre en valeur une pièce banale pour la transformer en image désirable pour les locataires potentiels, à moindre coût

 

En plus des mises à niveau plus coûteuses et longues, pourquoi ne pas essayer quelques techniques de homestaging pour augmenter la valeur de votre maison rapidement et à moindre coût?

 

 

Conservez un aspect neutre

 

Peignez les murs dans des couleurs pleines, et claires, car elles rendent la pièce plus grande et plus lumineuse, et parlent à tout le monde.

 

 

Ajoutez une touche de couleur ponctuelle

 

Apportez de la vie à une pièce avec des coussins, des vases, des lampes et des œuvres d’art pour ajouter une touche de couleur et d’individualité qui peut être facilement modulés en fonction des saisons.

 

 

Investissez dans un miroir

 

La mise en place d’un miroir est une technique particulièrement efficace dans les couloirs.

Les miroirs font aussi des merveilles dans les petites pièces ou sur le mur opposé à une jolie vue, ce qui permet d’avoir une double exposition artificielle 🙂

S’il n’y a pas d’espace dans les chambres pour un miroir,  vous pouvez en ajouter un à l’arrière des portes de la garde-robe que vos invités vont utiliser.

 

 

Un nettoyage approfondi

 

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Le propreté est une donnée essentielle de base non négociable

 

Les normes des clients au niveau de la propreté en vacances sont toujours plus élevées.
Alors assurez-vous que votre propriété est parfaitement propre et que cela se voit et se sent,  en faisant un nettoyage approfondi eu début et en fin de chaque saison.

Et pendant que vous y êtes, assurez-vous que tous vos travaux de maintenance annuelle sont effectués avant que les invités arrivent et que votre appartement loué en courte durée ne tourne à plein régime.

Par contrôle des installations nous entendons le chauffe eau à gaz ou non, la cheminée, un peu de soude dans la tuyauterie, etc…

Assurez-vous de garder ensuite un rythme dense de nettoiement  afin que vos clients de septembre soient traités avec les mêmes normes élevées que vos clients qui sont arrivés en mai.
Ajustez vos techniques de nettoiement en fonction des commentaires de voyageurs, positifs ou négatifs.

 

 

Allégez la décoration et l’encombrement de vos pièces

 

Stockez (ou jetez) tout vos ornements qui ne sont pas strictement utiles.

Cela pour créer une sensation d’espace dans votre gîte de vacances.

Cela est particulièrement important dans les petites pièces et dans la cuisine.

Les touristes ne veulent pas hériter de toutes vos anciennes peintures et vases 🙂

 

 

Mettez vous au jardinage

 

jardinage maison vacances

Un bel extérieur fait souvent la différence, n’oubliez pas qu’il s’agit de … vacances !

 

 

Rangez et arrangez vos espaces extérieurs.

Coupez l’herbe, balayez le patio / la terrasse, et garder vos pots de fleurs brillants

 

En particulier pour les touristes étrangers, un secteur clef dans lequel vous devez investir est un mobilier d’extérieur de bonne qualité.

Rien ne va dévaluer une maison de vacances plus vite que la patine grise sur les meubles de jardin en plastique blanc bon marché, alors allez y et optez pour la meilleure qualité que vous pouvez vous permettre afin  de rendre votre jardin élégant et de fournir un confort optimal à vos voyageurs.

 

 

Ne lésinez pas sur la qualité

 

Et enfin, investissez dans le meilleur quand il s’agit de l’équipement de votre location de vacances, car c’est ici que la qualité importe vraiment.

Matelas, oreillers, linge de maison (literie et serviettes) et équipement de la cuisine devraient être le meilleur que vous pouvez vous permettre.

Les descriptions qui incluent des mots comme Nespresso, coton égyptien et mousse à mémoire de forme aident toutes les locations de vacances à avoir une meilleure valeur perçue pour les clients potentiels qui envisagent où réserver.

Envisagez également de ne pas passer à côté de la technologique moderne tels que le wifi, les téléviseurs intelligents et même un ordinateur portable ou iPad à prêts pour vos invités.

Les chaînes du câbles, Canal+ ou Netflix sont également un grand plus à offrir à votre clientèle, tout comme les systèmes sonores de qualité .

 

Des finitions de qualité comme celles-ci parlent d’eux même pour faire la promotion de votre location de vacances  et encourageront les invités à revenir et à recommander votre gîte autour d’eux  – les réservations à répétition sont les moins chères à obtenir, il n’y a pas de commission, vous devez donc tout faire pour les obtenir !

 

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Pierre et Gwen

2 Comments

  1. Bonjour,
    Je ne serais pas aussi catégorique…
    J’ai fait un petie calcul pour une isolation par l’intérieur d’un logement en réhabilitation. Plus de 12 ans pour amortir les travaux par la réduction de charges pour une occupation à l’année ! Si le confort est suffisant (isolation de la toiture et fenêtres double vitrage), l’investissement dans l’isolation n’est pas nécessairement un bon plan car le retour sur investissement s’allonge considérablement sur de la location saisonnière où l’occupation est plus « ponctuelle ». Je recommande un investissement dans un système de pilotage/programmation du chauffage à distance via le réseau wifi de votre location qui permet de remettre en température le logement en fonction de des arrivées/sorties de vos clients. Ce système fonctionne également sur un chauffage centrale et permet de gérer également un réseau de robinets thermostatiques . Plus simple, il existe des chauffages électriques très réactifs (montée en température rapide) muni d’un système de détection de présence. Quand la présence n’est plus détectée, la température diminue progressivement en mode « éco » pour remonter en température lorsqu’une présence est détectée. C’est avec ce genre de système de régulation que vous ferez des économies.
    Les travaux de rénovation permettront néanmoins de valoriser votre logement dans l’optique d’une future revente. Il sera toujours temps d’isoler le logement dans une prochaine rénovation quand le coût de l’énergie aura véritablement flambé. Dans une logique de conservation, il y a un niveau d’isolation qui n’est pas justifié économiquement. Sans compter le développement des systèmes visant une auto-production qui pourraient permettre de s’affranchir à moyen terme des opérateurs qui jouent la carte de l’augmentation progressive des prix de l’énergie…

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