Comment ajuster au mieux le tarif de votre location saisonnière?

Comment choisir le meilleur prix de location pour maximiser le revenu locatif issu de votre airbnb?

Devez vous toujours proposer des tarifs moins chers que les autres annonces?

Est-il plus intéressant de louer votre gîte à un prix de location plus élevé, mais obtenir moins de réservations, ou l’inverse?

 

 

 

Des tarifs justes et bien étudiés peuvent faire des merveilles pour la rentabilité locative de votre location saisonnière

 

 

Des tarifs bien pensés peuvent vous aider à obtenir des réservations quand aucun de vos concurrents n’y parvient.

 

Une bonne connaissance des tarifs des locations concurrentes peut vous aider à pratiquer des tarifs plus élevés que vos voisins lorsque la demande dans votre région est élevée.

 

A contrario, une grille tarifaire ajustée à la baisse peut même vous sortir d’une crise de réservations, à un moment où c’est dur pour tous les propriétaires de dénicher des locataires.

 

 

augmenter prix location saisonniere

Le tarif à la nuitée est une composante majeure de la rentabilité de votre location en courte durée. Le prix mérite que vous y consacriez un peu de temps

 

 

C’est pourquoi vos tarifs méritent un peu plus d’attention que vous ne le pensez, surtout pendant les périodes de haute saison et de basse saison.

 

 

 

Des articles  pour vous aider à louer plus sur Elorado Immobilier :

Airbnb, Booking : Avez vous intérêt à passer en tarification dynamique ?

Louer plus : comment transformer la basse saison en haute saison

 

 

Alors, comment fixer les tarifs de votre location courte durée pour vous assurer la meilleure rentabilité locative?

 

 

 

Connaissez parfaitement les prix de location de vos concurrents en scrutant leurs réservations

 

 

Commençons par le commencement:

 

Comment les autres propriétaires de votre région évaluent ils le prix à la nuitée pour leurs hébergements?

 

Afficher un tarif de 600 € par nuit lorsque des gîtes similaires à proximité sont tous autour du seuil des 400 € la nuitée, n’est pas vraiment susceptible de vous apporter de nombreuses réservations 🙂

Si un voyageur peut obtenir une location équivalente à un prix inférieur, il le fera!

(mettez vous à sa place, vous feriez pareil, non ? 🙂

 

prix annonces location courte duree

Si votre annonce est similaire aux à celle de vos concurrents, les voyageurs choisiront sur le critère du prix uniquement…

 

D’un autre côté, si votre propriété apporte quelque chose d’unique à vos locataires potentiels,

vous pouvez être en mesure de fixer un prix de location plus élevé que les appartements de taille similaire.

C’est ce que nous appelons le marketing de niche, et le fait de créer votre légende personnelle.

 

 

C’est pourquoi la première chose à faire est de jeter un regard objectif sur votre appartement ou votre maison que vous louez en courte durée

 

Détaillez tous les équipements et composantes de votre gîte qui sont intégrés dans les filtres des moteurs de recherche d’annonce:

  • type de propriété,
  • nombre de chambres à coucher,
  • nombre de personnes que votre propriété peut accueillir,
  • liste des équipements que vous avez à proposer aux locataires

 

Ensuite, faites une recherche sur les principales plateformes de réservations en ligne, comme Airbnb, Abritel ou Booking, pour trouver des propriétés dans votre région qui ont les mêmes caractéristiques.

Une fois que vous avez sélectionné environ 10 appartements ou maisons similaires au bien que vous louez en saisonnier, vous pouvez commencer à sélectionner vos concurrents réels.

 

Vérifiez le calendrier de réservations de chaque propriété pour voir si elles obtiennent des réservations régulières quand elles le  devraient  :

  • en haute saison,
  • pendant les week-ends,
  • et au cours des vacances

 

Si le calendrier d’une propriété est vide, il ne s’agit probablement pas d’une bonne propriété avec laquelle comparer votre gîte.

 

Ces articles pourront également vous aider à louer plus :

5 façons de COPIER l’INTELLIGENCE économique de Airbnb et de vos concurrents directs

Les 14 équipements les plus recherchés pour une location courte durée

 

 

 

 

Identifiez les annonces réellement similaires à la vôtre

 

Une fois que vous avez sélectionné des appartements ou autres propriétés qui ressemblent à votre location de vacances sur le papier,

il est temps de regarder en profondeur pour identifier les caractéristiques qui peuvent inciter un voyageur à payer un peu plus… ou un peu moins… pour le même type de propriété

 

Cuisine, salle de bains et chambres sont les pièces les plus remarquées par vos invités potentiels.

 

 

Pouvez vous proposer un prix de location plus élevé grâce à la qualité de votre cuisine?

 

Avec une maison dont la cuisine a des meubles de cuisine bien mis en valeur :

  •  en chêne massif,
  • des plans de travail en granit
  • et un ilôt central

vous permettra de demander un tarif plus élevé à la nuitée, que si vous disposez d’une cuisine en formica et aux plans de travail habillés de linoléum.

 

Cela ne veut pas dire que votre maison doit avoir les plus belles finitions du monde pour obtenir une réservation !

Cela signifie, cependant, que vous ne devriez pas regarder les tarifs des gîtes propriétés qui ne ressemblent pas à la vôtre.

 

Si vous avez des plans de travail à 10€ chez BricoDépot, ne comparez pas les tarifs de votre propriété avec la maison d’à côté qui en a en granit massif… recherchez les gîtes qui ont des caractéristiques comparables.

 

cuisine luxe location vacances

Ce type de cuisine permet d’attirer le regard des voyageurs et donc de proposer des tarifs plus élevés que ceux des concurrents

 

 

D’autres pièces de votre gîte permettent elles de proposer un tarif à la nuitée supérieur aux autres annonces?

 

 

Il en va de même dans les salles de bains et les chambres.

 

Essayez d’être un propriétaire objectif :

  • vous aimez peut-être vos fauteuils confortables,
  • mais sur une photo d’annonce,
  • ils peuvent ne pas sembler aussi attrayants que les tout nouveaux fauteuils de votre voisin 🙂

 

Affinez votre rechercher pour environ 5 hébergements similaires au vôtre, et comparez vos prix par rapport à ces annonces finement sélectionnées 

 

Continuez sur votre lancée pour obtenir plus de réservations :

Top 50 des sites où publier votre annonce de location saisonniere

Location meublée : 40 conseils pour prendre de meilleures photos

 

 

 

Apprenez à connaître votre tarif potentiel moyen pour un maximum de réservations

 

Notez toutes les informations à votre disposition sur les prix affichés par les annonces comparables à la votre.

 

Simulez des réservations pour connaître les prix des autres locations, et classez les

 

Vous devrez peut-être entrer des dates dans le moteur de recherche de Booking, ou Airbnb, pour obtenir un tarif pour les nuits que vous recherchez, et c’est comme cela que vous obtiendrez les prix exacts de vos concurrents.

 

Regroupez les prix que vous pouvez trouver par catégories telles que :

  • haute saison
  • basse saison
  • quatrième semaine de juillet
  • Noël
  • etc

 

tarifs location vacances

Quelques calculs simples vous permettront d’affiner le tarif de référence à appliquer à votre gîte

 

 

N’oubliez pas les événements spéciaux qui font monter les prix de locations en basse saison

 

Beaucoup de régions ont également des pics de réservations hors saison pour les vacances et de grands événements locaux, donc vous aurez besoin de garder ces événements à l’esprit pour rester compétitif à tout moment.

 

Par exemple, l’hiver est généralement la haute saison pour visiter l’Alpes d’Huez,

ce qui signifie que les tarifs sont un peu plus bas au printemps sauf

autour du festival du film,

lorsque les locations saisonnières sont fortement demandées par les festivaliers.

 

Une bonne pratique pour un propriétaire qui se bouge, est de cocher tous les événements locaux lors de la création de votre grille de tarification annuelle.

 

 

Faites une moyenne pour trouver votre prix à la nuitée de base

 

Prenez la moyenne des tarifs de vos concurrents pour ces différentes périodes,

divisez par le nombre d’hébergements comparés,

cela vous donnera les prix suivants moyens pour chaque saison

 

Cette moyenne est un bon point de départ pour établir vos tarifs à la nuitée

 

 

Mais un propriétaire qui se bouge digne de ce nom doit pouvoir mettre en place des stratégies de tarification plus sophistiquées pour aller au delà d’avoir un tarif  « compétitif ».

 

 

 

 

Trouvez le tarif idéal pour une rendement locatif optimal

 

 

Une fois que vous avez identifié le tarif moyen par nuit des locations saisonnières qui sont vos concurrentes immédiates, il peut être tentant de proposer des prix de location plus élevés.

Plus votre tarif à la nuit est élevé, plus votre revenu est élevé. N’est-ce pas ?

 

Pas nécessairement 🙂

 

S’il y a 100 locations saisonnières dans votre région et seulement 5 personnes intéressées pour réserver un hébergement pendant l’été, il n’est pas bon d’être l’une des propriétés avec un des tarifs les plus chers !

 

Mais si c’est la haute saison et qu’à peu près toutes les propriétés de la région seront réservées chaque week-end, vous pouvez probablement pousser vos tarifs vers le haut et toujours obtenir autant de réservations.

 

Votre priorité principale devrait-être de fixer des tarifs afin que vous obteniez le maximum de réservations possible.

 

rendement tarif location

Fixez vos tarifs en prenant du recul pour intégrer votre objectif de rendement locatif, et pas uniquement le prix à la nuitée seul

 

 

Beaucoup de propriétaires se focalisent sur le prix de location à la nuitée et négligent le nombre de réservations à l’année

Mais si vous avez un objectif de chiffre d’affaire, il peut être beaucoup plus intéressant de louer plus à un tarif un peu moins élevé, que de louer beaucoup moins avec un tarif énorme.

Ce qui compte, c’est le bénéfice à la fin de chaque mois!

 

 

Par exemple

Si vous obtenez trois fois des réservations pour trois nuits à 200€ la nuit, vous gagnerez 1 800 €.

Votre voisin, au tarif de 300 $ la nuitée, pourra dans le même temps seulement obtenir une réservation de trois nuits… et ainsi ne gagner que 900€, soit la moitié de ce que vous avez engrangé.

Ainsi, sur le papier, un prix de 300 € la nuit semble mieux que 200 € la nuit.

Mais quand vous tenez compte du fait que les tarifs les plus compétitifs obtiennent plus de réservations, ce sont les propriétés à prix un peu plus bas qui arrivent en tête des revenus locatifs cumulés à la fin du mois.

 

Préféreriez-vous avoir un taux élevé par nuit, ou plus d’argent dans votre compte bancaire?

C’est à vous de décider, mais nous privilégions le rendement locatif à titre personnel 🙂

 

 

 

Mettez à profit votre expérience des saisons précédentes pour ajuster votre tarif 

 

Si vous êtes un propriétaire expérimenté, vous avez déjà un excellent outil de tarification dans votre arsenal:

votre historique de réservations !

 

Gardez un œil critique sur votre saison passée :

  • Avez-vous passé un bon été l’année dernière?
  • Quand avez-vous remarqué que les réservations ont commencé à ralentir?
  • En moyenne, combien de réservations avez-vous fait l’hiver dernier ?
  • Pensez-vous que vous pourriez ajuster vos prix pour tenir compte de l’évolution de la demande au cours de l’année?

 

L’expérience apporte de l’information.

En regardant votre historique des vos tarifs au moins sur la saison précédente, vous pouvez probablement identifier certaines tendances que vous pouvez utiliser à votre avantage.

 

experience ajuster tarif location saisonniere

L’expérience est votre plus grande force pour fixer un tarif cohérent par rapport à celui des nouvelles annonces

 

 

Par exemple, nous avons remarqué que dans certaines régions, la haute saison est plus longue que la normale et s’étend de mai à septembre.
Pourtant la plupart des propriétaires fixent leurs tarifs sans en tenir compte, alors que le volumes des demandes de réservations reste très élevé.

 

Si vous arrivez à ajuster vos prix en conséquence vous pouvez augmenter fortement le chiffre d’affaire de votre location saisonnière.

A contrario, si la haute saison se termine mi-août, le faire de baisser les tarifs de votre gîte à ce moment vous permettra de continuer à capter un maximum de réservations.

En effet, si il n’y a que quelques voyageurs qui recherchent une location à ce moment là, ils choisiront sur la base du prix.

 

Donc jetez un coup d’œil à votre historique précédente, et ne vous voilez pas la face en vous disant que telle période est de la haute saison alors que vous n’avez obtenir aucune réservation.

Pour ces périodes, essayez d’ajuster vos pris et voyez si vous ne pouvez pas augmenter vos revenus locatifs par ce biais.

 

 

 

Apprenez à faire connaître la qualité de votre location pour fixer un tarif plus élevé 

 

Quand pouvez-vous augmenter vos prix et les fixer à un niveau plus élevé que celui des annonces concurrentes?

 

Dès que vous aurez accumulé de la preuve sociale

 

Plus vous obtenez de commentaires cinq étoiles sur Airbnb, ou 10/10 sur Booking, plus le prix que vous pouvez proposer sera élevé.

Vous devez toujours rester dans la même gamme de prix que celle des locations de vacances concurrentes, mais si le prix moyen des propriétés comparables à la vôtre est de 100€ par nuit, et que ces gîtes n’ont pas la moitié des commentaires que vous avez vous même, que faites-vous ?

 

 

tarif eleve commentaires location saisonniere

L’expérience vous permettra aussi d’avoir plus de commentaires et de pouvoir vous en servir pour booster vos réservations

 

Avancez pas à pas, testez, et fixez un prix à 150 €. Vous aurez probablement toujours des réservations, parce que les locataires sont prêts à payer plus pour avoir une location saisonnière dont ils sont certains de la qualité.

 

Si vous êtes débutant ou que vous tentez de surmonter l’effet de quelques commentaires négatifs, vous aurez peut être intérêt à baisser vos tarifs pour obtenir quelques réservations qui feront remonter votre moyenne.

 

Définir vos tarifs idéaux et les maintenir en permanence pertinents n’est pas une tâche facile. 

 

 

En résumé : pour fixer le tarif le plus adapté à votre location saisonnière

 

Il faut un œil attentif, le temps pour faire des recherches cohérentes et vous assurer que votre prix agit comme un atout et non un répulsif

L’expérience que vous allez accumuler au fil des saisons est cependant la meilleure façon de maximiser vos revenus locatifs et de voir un retour sur investissement solide.

Il vous faut également accumuler les bons commentaires pour attirer le maximum de voyageurs prêts à payer le tarif le plus élevé possible pour louer votre hébergement

 

Et vous, avez vous des astuces supplémentaires pour fixer les meilleurs prix de location?

Utilisez vous des outils particuliers?

 

Avez vous un témoignage pour faire partager votre expérience aux propriétaires qui se bougent?

 

 

Pour aller plus loin et vous aider encore plus :

Nous sommes à votre disposition pour vous accompagner à travers une séance de coaching personnalisé

Vous êtes libre de nous contacter

 

 

 

4 Commentaires

  1. Bonjour,

    Merci pour cet article intéressant, mais pour moi vous survolez la question du prix de la nuit vis-à-vis de la rentabilité. Dans le cas de notre logement, il y a plus de paramètres à prendre en compte.

    – Pour moi, il faut aussi tenir compte du temps de travail. Par exemple si vous avez que des réservations d’une nuit car marketing de niche et nuitée à prix élevé… Alors multiplier les nuitées à prix plus réduit induit forcément un coût en temps ou en sous-traitance plus élevé car il faut faire le ménage, le linge, gestion, etc…. Pensez à prendre en compte votre emploi du temps et ne pas vous retrouver sur-chargé.

    – Dans l’exemple que vous donnez, vous prenez des cas extrêmes. Une très forte augmentation de prix induit une forte baisse de réservation, là je suis OK avec vous. Mais si l’on augmente de 20% le prix et que l’on perd 15% de résa, l’approche reste viable financièrement. Et si en plus, c’est vous qui faites le ménage, alors vous augmentez votre profit tout en diminuant votre charge de travail de 15%. Plutôt cool non ?

    – Une petite astuce: Pensez à faire une réduction pour augmenter le temps de réservation. Par exemple, 15% de réduction si le voyageur réserve 2 nuits ou plus. En faisant ça, nous réduisons les coûts de ménage (ou temps perso) tout en maximisant notre taux de réservation. En gros, ça permet de booster le ROI. L’idée ici est d’être capable de quantifier financièrement le coût d’un ménage, linge etc… Et inclure une partie de ce coût dans la réduction. Par exemple: Si ça vous coûte 40€ par renouvellement de voyageur, faite une réduction de 20-30€. Vous ferez plus de bénéfice tout en ayant moins de travail. La fête non ?

    Ce que j’essaie de montrer c’est que ce n’est pas le prix de la nuit qui compte, mais bien le bénéfice (et non le chiffre d’affaires). Alors je pense qu’il est important de tout prendre en compte.

    En tout cas merci pour vos articles que j’aime lire. J’aurai aimé plus approfondir et ainsi pousser tous ces sujets dans leurs retranchements.

    • Merci pour votre retour et votre témoignage très intéressant

      Je vous rejoins totalement sur le fait que calculer votre seuil de rentabilité est la base
      Il faut absolument faire un bénéfice pour chaque resevation 🙂

      Quel type de biens louez vous et dand quel secteur géographique ?

    • Bonjour,
      C’est vrai que le plus important est aussi de connaître le temps que l’on peut consacrer à sa location saisonnière. Si l’on a peut de temps, il est préférable de rester sur le principe du séjour à la semaine avec un minimum de 5 jours en basse saison (novembre à mars).
      Si l’on a du temps, il est possible d’envisager de louer à la nuitée ou en chambres d’hôte.
      Concernant le prix, Abritel avait donné il y a 8 ans, un principe qui consistait à dire que 80% du chiffre d’affaire de la très haute saison (deuxième semaine de juillet à avant-dernière semaine d’août si l’on est dans le sud) doit permettre d’avoir un budget annuel à l’équilibre (chiffre d’affaire = toutes les dépenses)
      En basse de saison, le tarif sera divisé par trois environ surtout si la piscine n’est pas chauffée. Entre les deux, le prix sera modulé en fonction de la présence de congés scolaires et de la température de l’eau de la piscine 😉
      Bonnes réservations

      • Bonjour

        Je ne suis pas du tout d’accord 🙂

        Il est possible d’automatiser énormément de chose pour ne presque pas passer de temps sur votre location saisonniere
        Le temps n’est plus un probleme
        Et comme il est possible de varier les locataires il est possible de louer toute l’année et d’avoir donc un CA constant avec un pic en ete
        Cordialement

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