Il est intéressant de recourir à un prêt immobilier pour un investissement locatif car il permet d’augmenter le pouvoir d’achat immobilier, de réduire les impôts (déductibilité des intérêts d’emprunt) et de protéger la famille de l’investisseur grâce à l’assurance emprunteur.
Il est important de répondre à la question suivante avant de contracter à un prêt pour l’achat d’un bien immobilier locatif : quelle est la durée idéale d’un prêt immobilier locatif ?
Durée moyenne du prêt immobilier locatif
En générale, la durée de remboursement d’un crédit immobilier est comprise entre 15 et 20 ans dans le cas d’un investissement immobilier locatif.
Ce délai est inférieur à la durée de remboursement d’un prêt pour une propriété de résidence principale.
Ainsi, selon les données de l’observatoire du crédit au logement, la moyenne est alors de 19 ans avec une fourchette située généralement entre 15 et 25 ans.
Durée du prêt pour un investissement locatif
Les conditions à prendre en compte pour choisir la bonne durée de votre prêt immobilier sont les suivants :
- Le montant des mensualités, n’oubliez pas que votre taux d’endettement ne doit pas être supérieur à 35% de vos revenus, celui-ci pouvant être calculé en divisant l’ensemble des charges par les revenus et en multipliant le résultat par 100.
Il est conseillé de prolonger la durée du prêt, pour que les loyers puissent couvrir la mensualité si vous souhaitez acheter d’autres biens afin de vous constituer un patrimoine immobile .
Cela permet de préserver votre capacité d’emprunt et donc la possibilité d’obtenir un prêt immobilier complémentaire.
Vous pourrez, à cette occasion, passer au regroupement de vos crédits, si le tarif proposé est plus intéressant.
- La durée du prêt, dont une trop brève durée pouvant entraîner un effort d’épargne trop important et une trop longue durée ne permettant pas de percevoir l’intégralité des loyers avant longtemps.
C’est pourquoi, en cas d’investissement locatif pour préparer la retraite, il est conseillé d’avoir remboursé le prêt au moment de sa résolution.
- Financement global du projet.
Ainsi, vous pourrez réduire votre mensualité si vous disposez d’un apport important pour obtenir une trésorerie positive ou pour réduire la durée du prêt pour ne plus avoir de remboursement à régler à une date fixe.
Sachez que depuis les recommandations du HCSF et en raison de la crise sanitaire actuelle, les prêts sans apport cessent d’être délivrés même pour les très bons dossiers.
Sans compter les frais de notaire, les banques exigent un apport minimum de 10%
L’augmentation de l’apport peut entraîner une baisse du taux immobilier, dans la mesure où l’apport important est de nature à rassurer les établissements bancaires.
La durée du prêt : impact sur le côut de crédit
Sur le coût total du crédit immobilier, la durée du prêt a un impact :
- Sur le taux d’intérêt.
En effet, en acceptant un prêt long, le prêteur prend d’autant plus de risques d’impayés.
La hausse du taux d’intérêt fixe ou variable est donc un moyen de rémunérer ce risque.
- Sur le montant de l’assurance.
La loi n’impose pas l’assurance emprunteur, mais dans la grande majorité des cas, ce sont les banques qui conditionnent l’octroi du prêt à la souscription d’une telle assurance.
L’emprunteur peut simplement souscrire une assurance décès-invalidité pour un investissement locatif.
Il faut savoir à ce sujet que le TAEG (taux annuel effectif global) d’un prêt immobilier, au même titre qu’un prêt à la consommation, qui est exprimé en pourcentage du coût total de la somme empruntée.
La banque doit le communiquer dans son offre de prêt.
En connaissant le coût global du crédit immobilier, les emprunteurs peuvent faire jouer la concurrence mais également examiner l’impact de la durée du prêt sur le TAEG.
Ce TAEG se compose de :
- Les intérêts bancaires,
- Le coût de l’assurance emprunteur,
- Les frais de dossier,
- Les frais éventuels des courtiers,
- Les frais de garantie (hypothèque ou caution),
- Les frais d’évaluation du bien,
- Les éventuels frais supplémentaires.
L’intérêt d’un prêt immobilier pour la location meublée dans l’ancien en LMNP
En général, un investissement dans l’immobilier locatif permet d’obtenir un rendement net compris entre 2% et 7%, voire plus dans certains cas.
Toutefois, le rendement peut varier en fonction de divers facteurs, notamment le type de logement.
En d’autres termes, les petits biens immobiliers sont plus rentables que les grands.
En effet, pour un studio ou un appartement T1, la location de ces petites surfaces au mètre carré permet d’obtenir un rendement supérieur à celui des grandes surfaces.
La seule contrainte est que le locataire peut souvent changer, mais un rendement élevé peut compenser les risques importants.
En revanche, pour les grands appartements et les maisons, au mètre carré, ces grandes surfaces offrent peu d’avantages au bailleur.
Mais malgré cela, elles offrent des locataires stables, car ce sont souvent des familles qui occupent ces logements.
La durée du prêt, un impact sur l’optimisation fiscale.
Aucune déduction n’est possible si vous souscrivez un prêt pour acheter une résidence principale ou secondaire.
Les intérêts et l’assurance emprunteur sont en revanche déductibles en cas de location nue du bien ou si celui-ci est loué sous le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) prévu par la loi Alur Elan.
La prolongation de la durée du prêt est donc une possibilité pour les investisseurs dont le but est l’optimisation fiscale.
Il est à préciser que cette déduction des charges est cumulative avec les avantages fiscaux :
- de la loi Pinel (investissement dans un programme immobilier neuf),
- de la loi Censi Bouvard (investissement dans une résidence service éventuellement sous le statut LMNP),
- de la loi Malraux et Denormandie (investissement dans l’ancien avec travaux).
Que faire pour définir la période de prêt optimale ?
Pour la majorité des investisseurs en immobilier locatif, faire une demande de prêt bancaire est incontournable.
Toutefois, le choix de la durée de ce prêt est souvent difficile à déterminer alors que l’investisseur peut bien sûr faire son choix selon ses capacités financières.
Voilà un exemple du graphique :
J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.
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