Quels coûts supplémentaires pour louer en courte durée? 10 frais spécifiques à la location saisonnière

Combien coûtent vraiment les frais d’une location meublée en courte durée pour un propriétaire?

Quelle rentabilité pour une location saisonnière?

Quels sont les frais d’un meublé de tourisme?

La rentabilité d’une location courte durée est elle si intéressante par rapport à une location à l’année?

 

 

 

Les coûts cachés d’une location en courte durée diminuent la rentabilité de votre investissement immobilier dans la location meublée

 

 

Quand vous investissez dans une location en courte durée, vous vous concentrez sur le chiffre d’affaire impressionnant que vous allez engranger.

Mais avez-vous pensez aux dépenses cachées que vous pourriez potentiellement accumuler ?

 

Le calcul de la rentabilité d’un bien immobilier est un sujet tabou, que nous avons évoqué dans ces deux articles indispensable à lire :

Les secrets pour calculer facilement la vraie rentabilité de votre investissement immobilier locatif

Rentabilité locative d’une location meublée? Tout le monde ment sur les vrais chiffres

 

 

 

 

frais location saisonniere

Le succès de la location saisonnière du point de vue du propriétaire réside dans la très forte rentabilité d’un investissement immobilier dans la location courte durée… mais attention à ne pas confondre chiffre d’affaire et bénéfice!

 

 

 

La rentabilité réelle de la location en courte durée

 

Ne nous méprenons pas.

 

Il y a une énorme possibilité de rendre une location en courte durée très rentable : il y a des milliers de propriétaires qui peuvent en témoigner

Mais il y a des coûts associés avec cette activité de location en courte durée qui sont souvent cachés, par méconnaissance ou déni de la réalité… ou déformation bien utile pour défendre un point de vue J

Mais vous ne voudriez pas faire un investissement important dans une location saisonnière si vous n’êtes pas sûr que cela va vous rapporter nettement plus qu’un investissement locatif classique ou plus simplement un placement dans un produit financier.

 

Quand vous calculez vos dépenses, vous devez prendre en compte :

  • le coût de votre emprunt,
  • les assurances,
  • les factures de founitures
  • les taxes : taxe de séjour, CFE, taxe foncière, RSI
  • les consommations d’électricité et d’eau,
  • la fourniture d’internet
  • les réparations et autres travaux d’entretien occasionnel. En plus de tout cela, il y a des choses moins évidentes que vous ne devriez pas oublier d’inclure dans votre budget.

 

Nous avons établi une liste complète des coûts cachés d’une location en courte durée auxquels vous pourriez faire face.

Vous pourrez ainsi les intégrer dès le lancement de votre projet dans vos calculs de rentabilité, pour vous donner toutes les chances de dégager un cash flow important et devenir riche.

 

cf :

Devenir riche : la méthode simple en quatre étapes

 

 

 

 

1/ Les taxes liées à la location courte durée

 

Vous allez devoir payer des taxes, impôts et autre ex-RSI sur les loyers tirés de l’exploitation de votre meublé de tourisme.

Pour éviter une surprise quand le mois de mai arrive (mois de la comptabilité), échangez avec un expert comptable pour avoir une idée de la façon dont cela va affecter votre situation financière de fin d’année.

Rappelez-vous que vous pouvez déduire certaines de vos dépenses en location meublée déclarée au réel, alors cherchez bien ce que vous pouvez prendre en compte dans votre budget.

 

Vous allez devoir payer séparément les taxes suivantes :

  • Taxe d’habitation
  • CFE
  • Taxe de séjour
  • Taxe de séjour additionnelle

 

 

Pour vous aider à y voir plus clair :

Tout savoir sur la fiscalité de la location meublée : c’est magique;

Le guide complet | Réglementation de la location saisonnière courte durée

 

 

 

taxes location saisonniere airbnb

Les taxes et prélèvements, directs, indirects, en trois bandes… se cachent de partout dans le domaine de la location saisonniere!

 

 

2/ Les frais liés à l’obtention de labels et au classement en meublée de tourisme

 

La réglementation a évolué… 

Vous allez devoir probablement classer votre appartement en meublée de tourisme pour éviter une taxe de séjour prohibitive…

Voici le simulateur pour voir l’impact de la réforme : ici

Et accessoirement vous prémunir en partie contre les évolutions de la réglementation anti Airbnb..

 

Nous vous disons tout dans ces articles précédemment parus sur Eldorado Immobilier :

Taxe de séjour en location saisonnière : comment ça marche?

Comment choisir le bon label ou classement pour votre meublé de tourisme?

Guide complet : la procédure d’enregistrement de votre meublé de tourisme 

 

 

 

 

3/ Les coûts supplémentaires liés au syndic de copropriété

 

Il n’est pas possible en tant que tel que votre syndic de copropriété vous demande de payer plus cher pour votre location courte durée, que pour un appartement classique.

Toutefois, de nombreuse copropriété voit avec méfiance le développement de la location saisonnière.

Si votre règlement de copropriété n’inclut pas de clause bourgeoise, ou n’interdit pas explicitement la location meublée en courte durée, vous pouvez exercer cette activité.

 

Mais, pour apaiser certaines tensions, vous pourriez être amenés à devoir payer des frais supplémentaires, indirectement.

En effet, si vous êtes prêts à participer à certains frais de ménage plus que d’autres propriétaires, ou si vous investissez dans votre logement pour un dispositif détectant les bruits trop forts, cela peut représenter un investissement cohérent pour pouvoir continuer à générer un bénéfice record avec votre location saisonnière.

 

Par l’intermédiaire de ces coûts supplémentaires volontairement consentis pour votre location en courte durée, vous pourriez éviter des tensions et conserver une relation positive avec vos voisins et le syndicat de copropriété.

 

 

 

4/ Les frais liés à la comptabilité de la location meublée en courte durée

 

Des frais bancaires liés à la tenue d’un compte séparé

Si vous avez opté pour le régime d’imposition de la location meublée au réel, la réglementation exige que vous déteniez un compte bancaire séparé uniquement dédié à cette activité.

C’est une très bonne chose pour avoir une vision précise du cash-flow généré par la différence entre vos loyers et vos charges.

Les frais de tenue de compte, les éventuelles radios lorsque vous retrouvez dans le rouge car vous n’avez pas bien suivi vous rentrer d’argent, une éventuelle carte bleue supplémentaire, sont autant de frais, qui certes faible, sont tout de même intégré dans votre bilan d’activité.

 

Une négociation habile peut faire disparaître ces frais

A l’inverse, la multiplication de vos revenus vous permet de vous positionner face à votre banque pour négocier.

Par exemple, si vous souscrivez votre assurance d’habitation par l’intermédiaire de votre banque, ou si vous êtes un client fidèle tout simplement, vous pouvez obtenir la réduction, voire l’annulation de vos propres frais bancaires sur votre compte courant, en contrepartie des frais bancaires pour votre activité de propriétaire en location courte durée.

Cette négociation est tout bénéfice pour vous, car bien entendu vous limitait frais, mais vous gagnez également sur un deuxième plan.

En effet, vous allez pouvoir déduire les frais bancaires de votre location meublée en courte durée dans votre comptabilité 😊

 

Le traitement des paiements

Si vous acceptez les cartes bleues… des frais bancaires supplémentaires

Par ailleurs, si vous acceptez la carte bleue, vous aurez des frais bancaires liés aux paiements.

Le montant de ces frais très variables, et peut aller jusqu’à 3 % de la transaction, c’est-à-dire du montant des loyers

 

Ce sont des frais qui passent globalement inaperçus, et que l’on peut vite être amené à négliger.

 

frais bancaires location saisonniere

Les frais annexes…

 

 

Si vous acceptez les paiements en ligne, via votre site Internet : des coûts cachés non négligeables

Etre un propriétaire libre, qui obtient des réservations directes, c’est génial, et devrait être un objectif pour chaque propriétaire, tant en termes d’indépendance, mais également de pérennité de son activité de bailleur.

Mais ne faut pas croire que cela n’a aucun coup.

Vous allez devoir passer par un prestataire, que ce soit votre banque ou un site extérieur, qui prélèvera jusqu’à 3 % de frais de transaction.

Cela a l’air de rien, cela peut s’additionner au fil du temps.

Cela représente 30 € de frais pour chaque tranche de 1000 € gagnés

Malheureusement, il n’y a rien que vous puissiez faire pour éviter ces charges. C’est simplement le coût pour traiter ces transactions, et chaque commerçant doit les payer. Cependant, vous pouvez (et devriez) inclure ces frais en tant que dépense supplémentaire dans votre budget de location saisonnière.

.

Vous devez également noter ces frais, si vous louez en direct :

  • présence sur les réseaux sociaux (temps, abonnement à une plateforme type hoosuite, ou achat de publicités)
  • hébergement d’un site internet (15€/an chez OVH)

 

 

Les frais comptables à proprement parler

Il est conseillé de faire tenir votre comptabilité par un expert comptable qui s’y connaît en location meublée

Ces frais sont déductibles à hauteur des 2/3 de votre impot sur le revenu si vous souscrivez à un CGA (Centre de Gestion Agréé)… mais il faut quand même débourser dans les 900€ en général (avant déduction)

 

 

 

5/ Les coûts d’une conciergerie, et d’un channel manager

 

La plupart des conciergeries, qui vous proposeront une prestation complète, allant du check-in, au ménage, et au lavage du linge de maison, ont des tarifs élevés.

Ainsi, une conciergerie pourra facturer entre 30 et 50 pour cent de chaque réservation.

C’est une part très importante de votre revenu !

 

C’est pour cette raison que je vous conseille de mettre en place votre propre système, en recrutant vous-même vos prestataires, que vous coordonnez, mais avec lesquels vous pouvez négocier les prix pour qu’ils ne dépassent pas 10 % de chacune de vos réservations, ce qui est déjà énorme.

 

Vous pouvez également faire comme de nombreux propriétaires, en gérant ou vous-même.

Mais ne faut pas imaginer que cela ne vous coûte rien, cela vous coûtera en temps, et le temps est peut-être la denrée la plus précieuse que vous possédez

 

 

 

6/ Le coût du référencement de votre annonce sur les plateformes de réservation : Airbnb, Booking, Abritel, ..

 

Vous devez dépenser de l’argent pour en gagner avec les OTAs en ligne.

Voici le coût pour référencer votre annonce de location en courte durée sur les meilleurs sites de réservations (à titre indicatif):

  • Booking.com : 15 à 17% de commission sur chaque réservation
  • Gites de frances : très variable. A titre d’exemple dans l’Ariège. 42€/ an + 33 à 37% de commission sur chaque réservation
  • Airbnb prend 3% de frais sur chaque réservation et 6 à 12% de commission sur les voyageurs
  • TripAdvisor prend 8 à 12% de frais sur une réservation
  • Le Bon Coin ne facture 90€ son renouvellement automatique d’annonces
  • Les Offices de Tourisme prennent en moyenne un forfait de 250€ pour publier une annonce
  • Abritel propose une formule sur abonnement à 249€ ou une formule à la commission de 8% sur chaque réservation

 

Si vous pouvez vous permettre d’investir financièrement dans la promotion de votre location de vacances, la meilleure approche marketing consiste :

  • à référencer votre annonce de location meublée sur tous ces sites pour atteindre une audience maximum à court terme
  • à vous positionner avec un site internet pour obtenir des réservations en direct sans commissions à moyen terme

 

 

Pour aller plus loin avec Eldorado Immobilier :

Top 50 des sites où publier votre annonce de location saisonniere

Marketing de location saisonnière : ce qu’un propriétaire doit savoir

SITE INTERNET location saisonnière : 10 raisons INDISCUTABLES de vous lancer

 

 

 

7/ Le frais de ménage

 

La plupart des propriétaires passent les frais de nettoyage dans le montant de la réservation facturé à leurs locataires, donc ce ne devrait pas être une charge trop lourde.

Cependant, si vous pouvez vous mettre ce montant dans la poche, la rentabilité de votre location de vacances ne s’en porterait pas plus mal!

 

frais ménage location saisonniere

La propreté est une donnée essentielle pour une location meublée de tourisme

 

Par ailleurs, c’est intéressant d’investir dans un grand ménage de printemps, ou d’automne.

Un grand ménage, c’est un moment de restauration de la propreté globale de votre location meublée de tourisme où votre prestataire d’entretien prend en charge des tâches qui ne sont pas souvent prévues, comme:

  • shampouiner la moquette,
  • nettoyer la hotte de la cuisine,
  • brosser les tapis à fond,
  • laver les rideaux, etc.

C’est une dépense supplémentaire de 200 € à 400 €, mais cela maintient votre location saisonnière en bonne condition pour le long terme.

 

Nous avons écrit un article complet sur le ménage de printemps :

Nettoyage de printemps: comment nettoyer en profondeur votre location courte durée et assurer une propreté optimale

 

 

 

8/ La climatisation et le chauffage

 

 

Pour assurer le confort de vos invités pendant leurs séjours, vous devez bien évidemment payer pour le chauffage et la climatisation en fonction de la période de l’année.

Bien que ce soit difficile d’évaluer ces coûts sans connaître le climat de votre région, votre source d’énergie ou enocre si vous disposez d’un thermostat efficace pour le de la température de votre location meublée :

  • le montant approximatif pour une facture de chauffage se situe entre 100 et 300€ par mois en hiver
  • et pour la climatisation, entre 80 et 150€ par mois l’été

 

Vous pouvez réduire ces frais avec un thermostat programmable qui régule la température quand vous n’avez pas d’invité dans votre location en courte durée.

Ou encore, vous pouvez laisser une note dans votre livret de bienvenue invitant vos locataires à faire preuve de respect pour l’environnement et de maîtriser leur consommation d’énergie…

 

A ce sujet, voici une ressource gratuite sur eldorado immobilier pour votre location en courte durée :

Comment créer un livret d’accueil pour votre location courte durée : exemple de livret de bienvenue gratuit a télécharger

 

 

9/ Le linge de maison

 

Le linge de votre meublé de tourisme doit résister à l’usure et aux tâches.

Vos clients les utilisent et vous ou votre prestataire les nettoient en chaque séjour (on espère tout cas)

 

 

linge de maison location saisonniere

Un propriétaire doit être très attentif à la qualité du linge de maison qu’il fournit à ses locataires

 

Remplacer serviettes tachées et draps usés peut être une dépense importante pour les propriétaires.

Un bel ensemble de 12 serviettes coûte plus de 180 € et une belle parure de lit revient à environ 70 € par lit

Là encore, le coût du linge de maison est très variable en fonction de la qualité que vous recherchez

Mais dites vous bien que la qualité est un bon investissement; les clients apprécient

Par contre, oubliez les draps jetables…

 

 

 

 

10 / Les articles de toilette

 

A vous de voir quels équipements vous souhaitez proposer dans votre location en courte durée:

des brosses à dents de rechange,

tubes de dentifrice,

savons, papier toilettes,

bouteilles de shampoing et après- shampoing

 

Toutes ces fournitures peuvent représenter un surcoût de 5 à 10 € par réservation

 

Si vous fournissez ces articles de toilette basiques pour les invités, et nous recommandons fortement que vous le fassiez, vous aurez besoin de prendre en compte ces petits frais dans le budget de votre meublé de tourisme.

 

Quelques astuces pour des fournitures économiques :

Comment proposer des équipements exceptionnels à faible coût pour votre location courte durée?

Les 14 équipements les plus recherchés pour une location courte durée

 

 

 

De bonnes raisons pour louer cher votre location en courte durée

Pour avoir du succès avec votre location en courte durée, vous avez besoin de transformez votre appartement ou votre maison en un deuxième chez soi pour vos invités.

Vous devez prévoir des équipements et des services en conséquence pour atteindre cet objectif.

Nous savons que cela fait du travail et qu’en contrepartie le coût à la nuitée ne suit pas forcément

 

C’est pour vous aider que nous avons créé le club VIP, dont les portes vont ré-ouvrir bientôt, pour une très courte durée et à un prix exceptionnel!

Voici le programme :

Club VIP location courte duree: le contenu complet

Restez attentifs à vos mails 🙂

 

10 Commentaires

    • Non 🙂

      C’est comme pour les travaux
      Si on les fait soi même on ne peut valoriser que les matériaux et pas la main d’œuvre

      Pour le menage vous pourrez déduires les frais de déplacements et les consommables

      C’est déjà pas mal…

      • vous utilisez google maps pour le calcul des frais de déplacement?
        puis le petit tableau qui est utilisé pour les frais kilométriques des impots classiques?
        oui ça risque de faire une grosse charge…

        • Oui google maps fait bien l’affaire
          Je crois que les services fiscaux préfèrent mappy comme référence mais cela ne dois pas changer grand chose
          Ce ne sont pas excatement les frais kilométriques classiques qui sont pris en compte mais plutôt le barème essence

  1. Pierre, merci beaucoup d’avoir partagé ce superbe article sur ton site
    J’espère en voir d’autres sur l’immobilier d’entreprise 🙂
    Thanks

    • Merci Thomas !

      Le site est ouvert aux autres. Si vous vous sentez prêt à proposer un article ce sera avec plaisir

      À tres bientotn

  2. Merci Pierre pour ce partage d’information de qualité.

    Urgent urgent^^
    Je pense faire une offre pour un RDC dont le RCP mentionne l’article suivants… Selon vous LCD praticable ou pas ?

    « l’article 12 du règlement qui autorise les locations en meublé par appartement entier et interdit la transformation des appartements en chambre meublée pour être louées à des personnes distinctes. »
    > Est-ce la fameuse clause bourgeoise ? Si non, ai-je le droit de diviser l’aménagement intérieur du lot pour créer 2 appartements comme déjà vu chez des investisseurs ? Cela sans passer par une division de lot en AG (un article mentionne une AG pour modification de lot juridique).

    Merci

    • Bonjour,

      merci pour votre commentaire Yann!

      il semble plutôt que cela s’apparente à une clause pour exclure les garnis, c’est à dire l’interdiction de louer plusieurs chambres à des personnes différentes
      La division semble donc risquée!

      A très vite

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.