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Régulièrement et encore plus aujourd’hui, je me suis posé la question:
Est-ce que la location saisonnière entre particuliers est faite pour durer ?
Sur la base de l’Histoire, des événements récents et de l’interview de centaines de propriétaires, je suis parvenu à une conclusion et à une feuille de route que je vous livre cette semaine, dans une série de 6 articles et vidéos.
Il s’agit de la synthèse de 10 années d’expérience que je partage avec vous.
J’ai dégagé les 5 grands principes pour savoir comment faire A LA FOIS :
- pour avoir toujours plus de revenus grâce à la location saisonnière
- et de se faire plaisir dans ses passions au quotidien
Je vous conseille de regarder la vidéo, mais vous pouvez également accéder à la transcription ci-dessous :
La location saisonnière est elle l’avenir du tourisme de l’hospitalité ?
Ou est-ce que c’est un épiphénomène qui va être absorbé par de plus grands groupes et qu’en tant que propriétaires particuliers, on va se retrouver un petit peu lâché en pleine compagne sans qu’il n’y ait vraiment d’avenir pour se lancer maintenant ou se développer dans la location courte durée?
As t on mangé notre pain blanc et notre activité de propriétaires de locations courte durée est elle amenée à péricliter ?
Pour arriver dénoncer à cette réflexion, je vais vous exposer le résultat de mes recherches depuis 10 ans, et échanger avec vous, alors n’hésitez pas à me faire part de vos remarques et de vos exemples pour enrichir la discussion.
Tout d’abord, ce que je constate c’est que tous les indicateurs sont au vert pour mettre en avant la location courte durée comme quelque chose d’avenir qui va se développer encore et encore.
Cet article est la première pierre de votre “boussole pour une location saisonnière qui cartonne” pour vous permettre de passer de votre situation actuelle qui consiste à remplir votre calendrier comme vous le pouvez, sans grande visibilité, à surclasser la concurrence même si elle se développe fortement.
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Les Tendances de Fond en Faveur de la Location Saisonnière
Tendance de fond 1: L’amour des voyages
Tout d’abord, les gens ont toujours envie de voyager même après l’épisode du coronavirus, on constate que l’immense majorité des gens qui avaient prévu de voyager avant, souhaitent toujours voyager.
Je pense très sincèrement que la tendance va vers de plus en plus de voyages.
En plus, on va voir comment cela évolue, mais la tendance de fond va vers des séjours un peu plus longs au minimum de trois nuits et de manière plus anecdotique des séjours un peu plus court.
Tendance de fond 2 : Chacun veut être unique
Ensuite, ce que j’observe également en très grande tendance, c’est que tout le monde apprécie ce qui est :
- unique
- rare
- et précieux
Il y a de moins en moins des gens qui achètent des produits standardisés; que ce soit des plats cuisinés, des choses faites à la chaîne qui viennent de Chine, n’importe quels produits manufacturés, et ça s’applique également pour les séjours et le tourisme.
Les gens veulent de moins en moins réserver les classiques séjours en car classiques pour se balader.
Les voyageurs recherchent un angle d’approche plus particulier:
- développement durable
- rencontre avec la population
- groupe moins important, …
C’est une personnalisation que les grands groupes n’arrivent pas à procurer aux voyageurs.
La personnalisation d’un séjour peut se décliner de multiples manières pour vous, et vous pouvez déployer ce que vous faites à grande échelle, mais il n’y a que vous qui pouvez le faire parce que vous connaissez VOTRE recette secrète et ce n’est pas un grand groupe qui va pouvoir s’adapter aux exigences d’unicité des gens.
Tendance de Fond 3 : l’Individualisme
Une autre grande tendance, qui prolonge la tendance précédente, et c’est vraiment une tendance de fond ces dernières années : la recherche d’individualisme.
On jamais eu dans l’histoire de l’humanité autant de gens qui se mettent à leur compte.
Le travail salarié a vraiment baissé dans l’estime collective et les gens préfèrent être à leur compte et pouvoir travailler comme ils veulent et de la façon qu’ils veulent plutôt de dépendre d’un patron ou d’un grand groupe.
C’est aussi extrêmement important pour un secteur comme le nôtres, au niveau de la location saisonnière, parce qu’on est des particuliers qui créent et développent cette activité et parce que ça résonne auprès des gens.
Quelqu’un qui va vouloir créer sa société ou de s’affranchir d’un grand groupe pour travailler, va rechercher la même chose quand il va se déplacer dans le cadre professionnel ou se déplacer dans le cadre touristique.
Donc vraiment il y a des tendances de fond qui pousse énormément en faveur du développement, en cours, et toujours plus fort de location courte durée .
Les obstacles qui empêchent la location saisonnière de se développer
Après on n’est pas dans le monde des bisounours non plus, il y a aussi des obstacles qui se dressent devant nous et qui viennent contrebalancer cette tendance de fond extrêmement favorable.
Premier obstacle : la Facilité
C’est un obstacle intérieur à chacun d’entre nous, c’est une tendance à vouloir faire trop simple, à vouloir trop d’argent facile tout de suite.
Qu’est-ce que j’entends par là ?
C’est de vouloir standardiser, de vouloir toujours baisser les prix.
D créer une location courte durée classique, sans déco particulière ou avec une déco standard, dans un appartement complètement classique, dans un endroit classique, d’une ville classique sans qu’il y ait de relief particulier…
Et ensuite de multiplier les investissement sur ce principe.
Et quand on fait ça, on a tendance à se reposer sur les grandes plateformes de réservation, sur l’automatisation dans le mauvais sens du terme sans qu’il y ait de réflexion derrière pour réfléchir à la place de ce que souhaitent les clients.
Vous avez tendance à réfléchir en termes de rentabilité, pas en terme d’expérience client.
Et du coup qu’est ce qui se passe ?
Au lieu d’avoir une mentalité de dire: comment est ce que je peux procurer la meilleure expérience possible aux voyageurs, vous vous dites comment est ce que je fais pour gagner beaucoup le d’argent possible?
Alors qu’en fait la vraie clé du succès, c’est plus vous apporterez une expérience extraordinaire aux voyageurs, plus vous gagnez d’argent de manière induite sans même le vouloir parce que ça ne fera rien aux gens de dépenser plus pour séjourner chez vous, d’acheter des prestations supplémentaires et de vous recommander auprès de leurs amis.
Avec cette approche, vous allez plus développer la location en direct et évidemment votre revenu va en être décuplé.
Cette façon de vouloir standardiser au plus simple, au plus rapide et au plus efficace qui peut fonctionner (soyons clairs, qui fonctionne très bien) au début quand vous avez un bien pour vous lancer va probablement ne plus fonctionner dans le futur car vous allez être tout simplement en lutte frontale, soit avec des mégas hôtes aux centaines de propriétés ou soit avec de grands groupes qui investissent dans la monde la la location de courte durée… et qui proposent ainsi EXACTEMENT la même chose que vous.
Et là, vous sombrez au milieu de milliers d’autres annonces et vous allez probablement disparaître à cause de ça, du fait d’une très grande dépendance.
Deuxième obstacle : La Dépendance
Cette dépendance se retrouve dans un deuxième obstacle majeur au futur de votre location saisonnière : la dépendance par rapport aux grandes plateformes de réservation en ligne.
Je ne dis pas qu’il faut se passer complètement des grandes plateformes et d’être 100% indépendant des grandes plateformes.
Certains propriétaires y arrivent sans difficultés majeures avec un peu de travail, et en étant malins, mais ce n’est pas forcément le but du jeu.
Les plateformes de réservation font du bon boulot, elles nous apportent des clients sans qu’on y mette trop d’efforts et prennent leurs commissions, c’est la relation classique du monde du commerce.
Ce que je prône plutôt ce n’est pas l’indépendance à strictement parler mais la non dépendance.
C’est à dire que si vous êtes dépendant d’une ou de deux plateformes de réservation et si ces plateformes vous laissent tomber subitement (on a vu que c’était possible…), vous vous trouvez le bec dans l’eau.
Ce n’est pas le but du jeu, le but du jeu c’est que quoi qu’il arrive vous ayez des sources de réservations complémentaires qui deviennent prépondérantes et qui priment sur les plateformes de réservation qui ne sont là que pour boucher les trous.
On a vu ce qui s’est passé avec notamment avec Airbnb pendant la crise du coronavirus où ils ont changé leurs politiques d’annulation, et il y a même eu un moment ou ils ne remboursaient pas les locataires, mais par contre vous vous touchez pas les loyers…
Le gros problème des dépendants des plateformes de réservation c’est qu’il faut juste prier quand on est propriétaires que les plateformes de réservation soient alignées avec nos intérêts à nous.
Mais malheureusement ce n’est pas toujours le cas.
Troisième obstacle : La Réglementation
Le troisième obstacle est le lobby hôtelier et la réglementation qui se développent.
Pourquoi cela se développe et pourquoi il y a de plus en plus de métropoles notamment qui cherchent à réduire la part de la location courte durée dans le parc immobilier global ?
C’est parce qu’il y a du lobbying derrière, ça ne sort pas du chapeau comme ça.
Ce n’est pas que le prix de l’immobilier a monté à cause de Airbnb. Il n’y a eu aucune étude sérieuse qui montre que les prix de l’immobilier sont corrélés à Airbnb.
C’est juste un argument choc, mais c’est juste une fake news.
Ce qu’il y a en sous-main, c’est le lobby hôtelier (Accor par exemple, est une puissance mondiale du tourisme) qui discute avec les décideurs et c’est ce lobby qui fait changer la réglementation.
Regardez cette histoire du food truck d’un chef étoile pour comprendre comment ça marche…
Et le gros problème qu’on a au niveau de la location saisonnière, c’est qu’on est une somme des petites individualités dans tous les sens, qui ne se rencontrent pas.
L’importance d’une communauté soudée
Seul eldorado immobilier a créé une communauté où des propriétaires qui échangent en secret entre eux pour que leurs petits trucs ne soient pas dévoilés à l’extérieur et puissent constituer des groupes de pression.
Et ça pour pouvoir assurer la pérennité de la location saisonnière c’est quelque chose de vraiment très important pour pouvoir lutter contre le lobby de l’hôtelier et la réglementation qui va avec.
Ce n’est pas de l’utopie : il y a des exemples aux États-Unis, notamment la ville de Seattle, qui a réduit les possibilités de la location saisonnière. Mais les propriétaires se sont groupés entre eux, ont créé une association de propriétaires et on fait infléchir la municipalité.
Si c’est possible aux États-Unis, pourquoi ça ne le serait pas en France ?
Mais l’aspect réglementation n’est peut etre pas le plus important.
Si les propriétaires ne partagent pas assez, cela va vous empêcher aussi de découvrir toutes les nouvelles techniques au goût du jour.
Parce qu’on est dans un monde qui change très vite au niveau de la location saisonnière.
Les stratégies que vous avez mises en place qui fonctionnait très bien il y a quelques mois, vous observez sans doute que le résultat n’est plus vraiment à la hauteur désormais.
Et vous observez que vous avez une baisse de la fréquentation qui n’a rien à voir avec la pandémie.
C’est surtout qu’il y a de plus en plus de concurrence et que vos concurrents connaissent les mêmes techniques que vous parce qu’ils ont copié.
Du coup il vous faut avoir de nouvelles stratégies qui fonctionnent de mieux en mieux pour pouvoir continuer à rester sur le haut du panier.
Cela peut vous agacer ou vous déprimer, mais rien de nouveau sous le soleil.
C’est l’histoire de l’humanité en général.
Par exemple dans les années 60 il n’y avait pas de fenêtres double vitrage avec une isolation correcte et ça gelait (littéralement) dans les appartement en hiver, c’était complètement normal.
Aujourd’hui c’est complètement insalubre et ne pourrait pas être accepté (vous auriez un procès de l’ARS aux fesses…)
Donc les choses évoluent et ça évoluent encore beaucoup plus vite dans le domaine de la location saisonnière que partout ailleurs.
Donc il vous faut arriver à intégrer un groupe de propriétaires pour pouvoir échanger sur ces nouvelles techniques qui fonctionnent et c’est ce que j’essaie de mettre en place sur le eldorado immobilier en particulier.
Pour reprendre la question initiale je peux vous dire oui que la location courte durée est le futur de l’hospitalité mais en levant les obstacles et pour lever ces obstacles il faut une stratégie de fond:
Il faut avoir une boussole, un fil guide, une feuille de route, que vous pouvez suivre pour ne pas perdre de vue que vous devez lever la tête du guidon de temps en temps pour anticiper et sauvegarder votre gagne-pain, qui doit se développer sans cesse pour pouvoir toujours aller plus loin.
Cela peut paraître simple expliqué comme ça, mais quand on étudie un petit peu l’histoire,sans remonter très loin, aux 18 et 19 e siècles, c’est ce que les petits propriétaires n’ont jamais su faire, et je vais vous expliquer pourquoi et comment on peut changer ça.
Voici pourquoi un petit propriétaire peut dominer une multinationale
On va prendre un exemple historique et plein d’exemples aujourd’hui, et je vais vous montrer pourquoi vous en tant que propriétaire de location saisonnière vous allez réussir là où eux sont bloqués ou en échec.
Le crash de l’industrie de la soie
Au moment du boom la soie en France, en Provence et à Lyon (pour le tissage)
La soie c’était quand même une industrie majeur en France et il y avait les ouvriers de la soie qui à la fois œuvraient dans cette industrie, mais aussi à la création en dehors de leur temps de travail de productions artisanales: des sacs, des bijoux, etc.…
ils les revendaient par l’intermédiaire de revendeurs et pendant leur temps de travail il créaient des tissus de soie.
Et tous produits se sont crashés à un moment donné, quand les machines sont arrivées.
Les ouvriers ont commencé à créer un groupe de pression, qui est allé jusqu’à la violence extrême avec ce qui s’appelle la révolte des canuts : ils ont cherché à tuer les propriétaires qui ont acheté des machines, à brûler les machines; etc.…
Seulement fatalement ils ont fini à disparaître complètement supplantés par les machines. Ils ne pouvaient pas lutter.
Les canuts d’aujourd’hui sont…
Aujourd’hui est-ce que ça c’est encore possible d’être tout seul dans son coin et de faire quelque chose de professionnel et artisanal sans être écrasé par les grands groupes ?
Donc je me suis beaucoup intéressé à la question, à travers différentes industries.
Je me suis intéressé aux bières artisanales : il y a beaucoup de brasserie artisanale qui sont créées avec succès.
Je me suis intéressé à la spiruline, cette petite algue qui vient d’Afrique et qui est un complément alimentaire fantastique. Il y a beaucoup de petits propriétaires cultivent de la spiruline et arrivent à la vendre et à en vivre .
Il y a aussi le verre artisanal qui est fait à Murano et Burano à Venise, ou l’artisan a une connaissance unique et vend à un prix tout à fait correct .
Il y a les barbiers qui reviennent en force et qui offrent une prestation personnalisée à chaque client pour leurs barbes et pour leurs moustaches.
Et aussi au niveau du vin, le vin biodynamique : on sort des circuits du vin produit en masse pour créer du vin à la fois bio, mais qui utilise aussi les énergies de la terre (pour ceux qui y croient). Il y a peu de producteurs qui font cela, et ils en vivent bien.
Le problème de tous ces exemples, c’est qu’ils se retrouvent bloqués par un plafond de verre qui est de produire de la quantité.
Donc pour eux, cela va être vraiment difficile de devenir riche et indépendant en produisant de la bière artisanale (ou autre) parce qu’on va être bloqué par la capacité de la production et au-delà on ne peut plus se développer.
Dans la location saisonnière c’est complètement différent parce qu’il n’y a jamais eu autant d’entrepreneurs individuels millionnaires aujourd’hui, probablement jamais dans toute l’histoire de l’humanité.
Il existe des stratégies et des logiciels qui permet de ne plus rien faire mais de tout automatisé et délégué.
Automatiser et déléguer ne veut pas dire standardiser, mais on peut automatiser et déléguer la personnalisation, et on a des commentaires extrêmement élogieux de nos locataires, pareils à ce que nous pouvons avoir en les recevant physiquement en direct.
En tant que propriétaire ou gestionnaire de locations courte durée on aisément combiner stratégies de personnalisation avec développement à grande échelle.
Et c’est pour ça que je suis persuadé que la location saisonnière a un bel avenir devant nous.
Et pour vous aider à y parvenir, j’ai synthétisé 5 règles communes à toutes les locations saisonnières qui cartonnent sans soucis.
Ce sont ces règles que vous allez découvrir cette semaine.
Surveillez vos mails
J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.
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La location courte durée est elle un bon investissement ?
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