Rentabilité locative d’une location meublée? Tout le monde ment sur les vrais chiffres

Quel taux de rentabilité locative pour une location meublée?

Que veut vraiment dire la rentabilité locative d’une location saisonnière?

Es-ce que la rentabilité locative signifie la même chose pour tous les investisseurs?

La rentabilité locative dans l’ancien est-elle plus importante que la rentabilité locative dans le neuf?

Comment savoir si mon investissement immobilier a une rentabilité acceptable?

 

 

Ce sont des questions que tous les propriétaires se sont forcément posés avant de franchir le pas d’un investissement locatif,

que ce soit pour le louer en meublé, ou dans tout autre système de défiscalisation (enfin, on espère que les propriétaires se posent la question 🙂 )

 

 

Seulement, sous une apparente simplicité, le rendement locatif n’a pas de définition unique

 

 

C’est pourquoi cet article d’Eldorado Immobilier s’adresse :

  • aux propriétaires qui ont déjà un ou plusieurs biens immobiliers, car il est toujours important de faire un point sur la rentabilité locative de son investissement immobilier (et de faire des arbitrages en conséquences, comme de revendre)
  • aux futurs investisseurs qui souhaitent acquérir un bien immobilier, probablement pour le mettre en location meublée car c’est l’investissement le plus rentable

 

 

Nous verrons les différentes définitions de la rentabilité locative, qui varient beaucoup en fonction des personnes que vous allez rencontrer…

… et qui toutes sont mensongères à leur manière…

 

puis nous vous montrerons comment calculer vraiment la rentabilité locative de votre investissement (piqûre de rappel),

dans l’article de demain, nous appliquerons concrètement le calcul de la rentabilité locative pour la location meublée en courte durée

 

rentabilite locative mensonge

Et si tous les calculs de rentabilité d’un investissement locatif étaient faux?

 

 

 

I. Définition de la rentabilité locative : une notion à géométrie variable

 

Le calcul le plus faux…

 

1/ Calcul de la rentabilité locative selon les agents immobiliers : la grosse louche

 

Particulièrement approximatif, et c’est logique car les agents immobiliers sont là pour vous présenter votre futur investissement locatif sous son meilleur jour!

On ne peut pas leur en vouloir

 

Voici concrètement la formule de calcul de la rentabilité locative pour un agent immobilier :

 

 

\frac{loyer \ annuel \ brut}{{prix\ d'acquisition}} \ \ast\ 100

 

 

Par exemple

Pour un appartement acheté 100 000 €, et un loyer mensuel attendu de 800€ par mois (9 600€/an)

La rentabilité locative qui vous sera donnée par un agent immobilier est de 9,6%

Mais dans la vraie vie, vous serez bien loin de cette rentabilité car le calcul de l’agent immobilier est vraiment « à la louche »

 

Ne croyez pas que tout soit mauvais chez les agents immobiliers 🙂

Investisseurs : l’agence immobilière votre meilleure alliée

 

 

Un calcul un peu meilleur…

 

 

 

2/ Calcul de la rentabilité locative selon les investisseurs qui se vantent (ou se plantent)

 

rendement locatif faux

Certains calculs de rentabilité locative ne sont qu’illusion… ne vous laissez pas bercer par le chant des sirènes! (pourtant c’est tellement tentant…)

 

 

Il s’agit de ce que l’on appelle la rentabilité brute

Plus abouti que le calcul de la rentabilité locative de l’agent immobilier, nous prenons ici en compte les frais liés à l’acquisition:

  • les frais de notaire
  • les frais d’agence
  • les frais d’emprunt bancaire
  • les éventuels travaux
  • le coût des meubles si vous partez sur de la location meublée

Le montant consolidé de votre acquisition, s’appelle le prix de revient de votre investissement immobilier

 

La formule de calcul de la rentabilité locative selon l’investisseur lambda prend la forme suivante :

 

\frac{loyer \ annuel \ brut}{{prix\ de \ revient}} \ \ast\ 100

 

Par exemple

Notre appartement acheté 100 000 € revient en fait, tous frais compris autour de 122 000 €,

le loyer attendu étant toujours de 800€/mois

La rentabilité redescend un peu de ses sommets, pour tomber à 7,9 %

Ce n’est tout de suite pas pareil

 

 

 

On peut faire beaucoup mieux pour obtenir un rendement locatif réel…

 

 

3/ Calcul de la rentabilité locative pour un investisseur sérieux

 

Cette fois ci, nous nous attaquons au montant des loyers

Il faut bien sûr déduire les charges de ces loyers, car un investisseur immobilier ne mets pas l’intégralité des loyers dans ses poches 🙂

 

Il faut déduire :

  • les charges de copropriété
  • la taxe foncière
  • les assurances (PNO, loyers impayés, etc…)
  • la vacance locative
  • les frais spécifiques à la location meublée, en particulier la location en courte durée (CFE, Taxe de séjour, abonnement internet, etc..)

 

Cela donne la formule suivante pour calculer la rentabilité locative d’un investissement immobilier :

 

\frac{loyer \ annuel \ net}{{prix\ de \ revient}} \ \ast\ 100

 

 

Comment évaluer ces charges à déduire de vos loyers pour un rendement locatif juste?

Comment obtenir un loyer annuel net fiable?

 

 

D’autres ont fait le travail pour vous… utilisez leurs propres calculs !

 

 

 

4/ Calcul de la rentabilité locative pour le banquier

 

 

rendement locatif banquier

Le regard froid du banquier sur votre investissement peut vous permettre d’approcher la vérité du rendement locatif

 

 

Le banquier a des formules toutes faites issues de son expérience

Pour lui, il faut enlever un forfait de 30% de la rentabilité brute des loyers en location nue

Et 40% de la rentabilité brute pour la location en courte durée

 

Dans notre exemple, cela donne la rentabilité locative suivante, pour une location en courte durée :

Coût acquisition : 122 000 €

Loyer net : 800 * 40 / 100 = un loyer de 480 € ouch… !

Soit une rentabilité locative de 4,7 %

 

 

Vous voyez la différence avec le rendement locatif affiché par l’agent immobilier?

Il y a encore un plus gros écart possible…

 

 

 

 

5/ Calcul de la rentabilité locative selon les impôts

 

Pour l’administration fiscale, vous devez vous reporter aux régimes micro pour faire une idée de son appréciation d’un rendement locatif

 

Ainsi, les impôts estiment que les charges à déduire des loyers sont de :

  • 30% pour la location nue, via le régime micro foncier
  • 50% pour la location meublée, en courte durée ou longue durée, via le régime micro BIC

 

Ne vous y trompez pas, si les impôts vous proposent de tels abattements…

… C’est que les impôts pensent que ces chiffres sont en dessous de le réalité

 

Dans notre exemple, votre rentabilité locative va donc descendre sous les 4%

 

 

 

 

6/ Ce que tout le monde oublies dans le calcul de la rentabilité locative : les impôts

 

Et pourtant, quelle erreur énorme !

C’est pour cela que la location meublée est magique : vous ne payez pas (ou très peu) d’impôts sur vos loyers

La différence peut être absolument démentielle

 

Votre rendement locatif de 4,7% peut tomber à 2%, voire devenir négatif si vous louez nu et que vous avez une tranche marginale d’imposition (TMI) élevée

 

Je vous renvoie à cet article sur Eldorado Immobilier, et ses simulateurs pour comparer location nue et location meublée  :

Tout savoir sur la fiscalité de la location meublée : c’est magique;

 

 

Il y a donc de nombreuses définitions du rendement locatif, mais elles sont toutes trompeuses et ne cernent pas complètement la réalité

 

 

 

 

 

II. Tout le monde ment sur la rentabilité locative d’un investissement immobilier

 

 

1/ Comment calculer vraiment la rentabilité locative ?

 

Nous nous sommes livré à cet exercice pour un investissement immobilier classique

 

C’est ce que vous retrouverez dans l’article suivant :

Les secrets pour calculer facilement la vraie rentabilité de votre investissement immobilier locatif

 

 

2/ Pourquoi tout le monde ment sur les vrais chiffres de la rentabilité locative?

 

Ce que vous devez avoir en tête, c’est que tout le monde ment sur la rentabilité locative, à commencer par nous-mêmes (chacun d’entre nous)

Nous aimons nous mentir à nous-mêmes pour nous persuader que les investissements que nous réalisons sont bien meilleurs.

Si ce n’est pas cela, comment expliquer alors que nous affichons tous des rendements locatifs bruts, alors que la seule donnée qui compte réellement, est l’argent qui reste sur notre compte en banque une fois que les impôts sont passés…

Si nous ne mentons pas tous à nous-mêmes, pourquoi toujours parler : hors TVA ?
Pourquoi toujours parler : hors frais sociaux ?

 

 

Pourtant, il est fondamental de savoir si notre investissement immobilier a bon rendement locatif, en particulier pour la location saisonnière consacre beaucoup de temps à cette activité.

 

Il est important d’être exhaustif et honnête avec soi-même lorsqu’on réalise le calcul de rentabilité de notre investissement dans la location courte durée.

Voici comment nous allons procéder

 

 

 

III. Comment calculer la rentabilité locative d’une location en courte durée?

 

Au-delà du cliché, rapidement repris dans l’immédiat, qui veut que le rendement locatif d’une location meublée en courte durée soit environ trois fois supérieur à celui d’une location nue…

Car bien entendu, la réalité est assez différente…

 

Il y a une foule de coûts supplémentaires pour une location courte durée, que vous ne retrouvez pas pour une location meublée classique :

  • les consommables : shampooing, gel douche, papier toilette…
  • les taxes spécifiques : CFE, taxe de séjour, essais de l’administration fiscale de vous facturer la taxe d’habitation
  • les services : Internet par exemple
  • le cadeau de bienvenue
  • les frais de ménage
  • le temps que vous consacrez à votre activité de propriétaires de location saisonnière…

 

Lorsque vous commencez à faire la liste des charges qui viennent plomber votre rentabilité locative,

cela peut vous amener à prendre conscience de certaines réalités,

et d’orienter autrement votre activité pour faire des économies.

 

calcul rendentabilité locative location courte duree

Votre défi, si vous l’acceptez :
Listez toutes les charges de votre location saisonnière dans les commentaires ci-dessous,
nous en ferons un article complet

 

 

 

Un défi pour vous : bâtissons ensemble un calcul de rentabilité fiable pour votre location en courte durée

 

C’est dans cette logique que vous nous vous invitons à lister ci-dessous toutes les charges qui vous traversent l’esprit dans la gestion quotidien de votre location saisonnière

Indiquer ces charges les commentaires ci-dessous

Nous publieront demain un article sur le coût d’une location saisonnière, et nous verrons si vous avez pensé à des dépenses que nous avons oubliées, ou vice versa

 

 

Le défi vous tente ?

 

Vous aimeriez connaître la rentabilité réelle de votre location saisonnière ?

 

 

Indiquez-nous toutes les charges qui vous passent par la tête dans les commentaires ci-dessous,

plus l’article de demain sera exhaustif,

plus il sera utile pour la communauté des propriétaires qui se bougent sur eldorado immobilier

 

Laissez un commentaire maintenant !

 

 

26 Commentaires

  1. Bonjour Pierre,

    Merci pour ce rappel sur les différents calculs de rentabilité.

    Je suis d’accord avec vous sur les limites des calculs « à la louche ». En revanche, lorsque l’on visite plusieurs biens immobilier, il est toujours intéressant d’avoir une méthode de calcul rapide afin de pouvoir comparer les biens entre eux (mais s’assurer qu’ils soient bien comparables en amont bien sûr!).

    Dans tous les cas, il est pratiquement impossible d’anticiper précisément la rentabilité et le cash-flow avant opération. La seule exception serait les biens neufs… et encore… on ne connait pas avec précision les différents paramètres à la signature (frais de gestion, vacances etc.).

    Cependant, il est toujours rassurant pour un primo investisseur d’essayer de « contrôler » tous les paramètres et calculer à priori la rentabilité de l’opération.
    A mes début, j’ai développé un simulateur Excel assez complet (adapté à tous les cas : LMNP micro, réel en passant par le nu, la SCI à l’IS et même le Pinel).
    Je serai curieux de connaître votre avis. Si cela peut également aider plusieurs de vos lecteurs

    Je remarque que vous n’avez pas cité le Taux de Rentabilité Interne dans votre article. Il s’agit d’un calcul plus complexe mais qui prend en compte les paramètres de manière exhaustive : aussi bien le rendement (rapport loyer / prix de revient) et la revalorisation du bien. Le TRI permet de comparer objectivement deux investissements (immobiliers ou non) entre eux.

    Merci pour votre travail de qualité.

    Cyril

    • Bonjour Cyril
      Merci pour votre intérêt et vos éléments précis
      En fait je ne cherche pas à comparer la rentabilité des biens qu’en je visite entre eux
      Je sélectionne tous les biens qui auront un rendement net après impôt de plus de 10% en location à l’année et si l’emplacement est bien, je saisis l’opportunité 🙂

  2. Bonjour Pierre,
    Personnellement, comme je vous le demandais précédemment, étant juste « une petite investisseuse » (parmi tant d’autres), je recherche le % qu’il faut calculer :

    – une fois mes frais généraux intégraux inventoriés. (Bien entendu).

    Nous, investisseurs débutants, avons besoin de connaître l’information du % locatif « correct » afin de rester dans les clous pour ne pas être hors prix et pouvoir réussir à louer. (Enfin me semble-t-il).

    Quand vous nous conseilliez de voir les prix avoisinant de nos concurrents, je le conçois, mais, vous n’êtes pas sans savoir, qu’il est utopique de penser qu’eux-mêmes savent le calculer (sauf exception bien sûr). Et, comme je vous l’avais indiqué précédemment, nous nous retrouvons avec des biens aux prix +que cassés, Soit parce que les gens sont « pendus » et louent à n’importe quel prix, car comme vous le savez, grossière erreur… ils creusent leur déficit,

    Soit par « ignorance » et ils s’en rendront compte amèrement par la suite.

    Mais en attendant, cela casse largement le prix du marché « correct » et peut nous empêcher gravement de réaliser notre première saison qui arrive à grand pas.

    Donc ma question est la suivante, pour faire simple, en imaginant que mon TTC soit de 1000€.
    – — Qu’elle serait la fourchette de % à calculer sur le TTC, pour mettre un bien à la location touristique meublée ? (Sachant que nous additionnerions à ce chiffre les avantages de confort supplémentaires additionnels que chacun proposons).

    – — Le % pour une location courte durée de /3/4/5jours ?
    Est-ce correct ?

    Autre chose, il serait judicieux de mettre en relation les adhérents.
    Je vois que, nous ne sommes pas trop loin l’un de l’autre avec Monsieur Favre. J’ai des demandes qui n’aboutissent pas et j’envoie les gens aux pâquerettes. Nous pourrions nous entraider mutuellement non ?

    Nous vous remercions par avance de vos éclaircissement.

    Espérant avoir fait avancer le schmilblick, je vous souhaite à tous et à toute une excellente journée.

    • Merci pour votre message et votre témoignage

      Pour les prix regardez les concurrents qui louent
      Si ils ont des réservations, c’est qu’ils arrivent à louer à leur prix donc vous pouvez y arriver au moins au meme tarif 🙂

      Pour les mises en relation de propriétaires c’est une tres bonne idee

      Je réfléchis à la manière donc les propriétaires pourraient poster leur annonce sur eldorado immo, et du coup pourquoi pas de transmettre des demandes de resevations.

      Qu’en pensez vous ?

      • Bonsoir Pierre,
        je n’avais pas vu votre réponse, désolée.
        En fait mes concurrents il y a à boire et à manger. Je les retrouve sur X sites, jamais les mêmes prix… jamais le même nombre de jour… Et tout à coup je vois : loué (à force de persévérance, j’ai sans doute compris comment : location à 1800€ la semaine X – Vendue à 950€ dont 44% de rabais… CQFD
        Je creuse je creuse. Je teste une idée et je reviendrai vous voir (si cela fonctionne). J’avoue que pour moi c’est le + délicat et le + ch…

        Je pense ôter des prestations pour pouvoir baisser mes prix. Ou/et descendre à 4 personnes (au lieu de6) car mes frais fixes restent fixe.

        Bon ben les propriétaire qui se bougent, il va falloir que je me bouge aussi 🙁 Des conseils pour Booking ? Je me lance dès la semaine prochaine 😉 Pierre j’ai pris du retard mais je vais aller consulter tout tout tout ce que j’ai reçu là-dessus car c’est un peu la galère avec eux. Je vous ferai un retour.
        Bon courage à tous.

        • Oui regardez bien les tutos et surtout synchronisez les calendriers c’est important pour booking

          Pour airbnb et les prix, utilisez l’astuce des prestations supplémentaires ! (Cf coaching commun’ de vendredi!)

          Bonne journée

  3. j’ai acheter un appartement en esoagne à Empuriabrava un T3 tout meublé pour 101000€ j’ai un credit dessus de 418€ et 197€ de charges mensuelle, tout compris eau, electricite, parking, wifi, impots en Espagne, j’aimerai le louer de mai à septembre mais je ne sais pas combien je devrai lelouer en fonction des saisons, pour faire du cash flow, et je ne sais pas combien je devrai payer d’impots en france, en sachant que la taxe d’habitation je la paie en Espagne.

    • Vous pouvez comparer les prix avec les locations les plus proches et similaires à la votre, cela vous donnera une première idée

      Le Club Vip est vraiment fait pour vous, vous apprenez les bases, jusqu’aux techniques expertes

      Restez attentif, une nouvelle session devrait bientôt ouvrir ses portes!

    • Bonjour Monsieur Favre.
      Je suis dans le même cas que vous et pas très loin de votre propriété. Pourrions-nous échanger nos coordonnées. J’ai eu 2 demandes non abouties que j’aurai pu vous envoyer. Nous pourrions nous entraider !
      Bien cordialement

        • Vui mais il n’est pas revenu me lire.
          Dommage car je suis sure qu’il y a moyen de s’entraider.
          Même si le demandeur ne prend pas, lui conseiller un autre loueur est un suivi apprécié, (j’ai testé pour vous et ça marche ;). J’aurai trouvé sympa de passer à quelqu’un du groupe.
          bonne journée

  4. Bonjour, en effet les frais sont nombreux. Je ne parlerai pas des plus classiques déjà cités mais il y aussi les frais de conciergerie, des PMS ou Channel manager, des plateformes de location, de l’hébergement serveur Internet, achat de nom domaine, frais d’accès à un Wifi sécurisé, frais pub réseaux sociaux type FB ou annuaires office de Tourisme…

  5. Bonjour Pierre,

    A votre remarque « Votre rendement locatif de 4,7% peut tomber à 2%, voire devenir négatif si vous louez nu et que vous avez une tranche marginale d’imposition (TMI) élevée », j’avoue ne pas comprendre comment c’est possible d’avoir un rendement négatif après paiement des impôts sur les loyers et donc impôts sur ta part imposable. J’ai l’impression qu’il y a confusion entre rendement et cash-flow.

    En effet, soit le revenu foncier net est négatif avant impôt (déficit) auquel cas on ne paie normalement pas d’impôt dessus … et ce déficit te permettra alors de réduire ton assiette fiscale globale pour alors réduire le montant total de tes impôts. Dans tous les cas, le rendement restera négatif.

    Soit ton revenu foncier net imposable est positif, auquel cas tu paieras des impôts sur les loyers à hauteur maximum de 62.2% (Tranche maximale d’imposition à 45% + CSG-CRDS de 17.2%) et non pas plus de 100%. Ainsi, ton rendement net (avant impôt) de 4.7% chutera au maximum à 1.78% si imposable à la plus élevée des tranches marginales d’imposition. Le rendement net net restera alors positif … mais c’est alors ton cash-flow qui pourra se retrouver en négatif en cas de remboursement d’un prêt … si quand bien même il n’était pas déjà négatif avant paiement des impôts car cash-flow négatif ne veut pas non plus dire que tu ne paieras pas d’impôt.
    En effet, on peut être en bilan négatif et avoir un rendement net imposable positif et donc payer des impôts pour amputer davantage son cash flow déjà négatif.

    • Merci d’avoir posé la question je l’attendais !!!

      Il n’y a pas d’erreur dans mon propos

      En effet un rendement inférieur à l’inflation est bien NÉGATIF

      N’oublions pas que l’objectif premier de l’investisseur est de faire mieux que l’inflation pour voir son patrimoine grossir….

      • Oui évidemment, le rendement net net est à corréler ensuite avec l’inflation car l’objectif de l’investissement est en effet de créer de la valeur : ce point est important à préciser justement et j’apprécie que vous en parliez.

        Ceci dit, je réagissais tout simplement au paragraphe « Ce que tout le monde oublies dans le calcul de la rentabilité locatives : les impôts » auquel cas il aurait aussi fallu rajouter un dernier paragraphe sur celui de l’inflation qu’il ne faille pas non plus oublier … car si quand bien même l’inflation était alors de 2%, et si quand bien même on ne payait pas d’impôts en location meublée, alors le rendement de 4.7% serait en réalité de 2.7% en meublée si on souhaitait aller jusqu’au bout de la logique de l’article, par ailleurs très bien écrit pour dire de faire attention aux chiffres de rendement qui peuvent être vitre trompeur.

        Ce sont donc ces 2.7% réel en meublée (et non pas 4.7%) qu’il faut alors comparer avec le potentiel rendement négatif que nous pourrions avoir en location nue avec une imposition à la TMI maximale et une inflation de 2%.

        • Oui exact
          J’ai prevu par ailleurs de rédiger le paragraphe correspondant

          Merci de votre retour précis, c’est pertinent

  6. Bonjour Pierre !
    Complètement d’accord sur le fait que cela n’a quasiment aucun sens de parler de rentabilité brute. Personne n’est en mesure de dire quels seront les frais d’un investissement (sans avoir anticipé les choses) avant d’avoir fait des estimations !
    Parler de rentabilité brute n’apporte aucune information sur le réelle investissement sauf à celui qui connait très bien ça région et qui a estimé à quelle rentabilité brute il devait acheter un bien car il connait parfaitement les frais qui arriveront par la suite.
    Comme tu l’as bien dit, les agents sont de vrais partenaires pour dénicher des pépites mais le calcul des frais, de la rentabilité nette et des autres paramètres nous revient à nous investisseurs. En aucun cas, il convient de se fier à leur rentabilité brute qui n’a au final que très peu de sens pour ne pas dire aucun.
    Merci pour l’article !
    Yann

  7. Bonjour, pour moi les frais sont nombreux je vous cite quelques uns: frais de gestion si on ne peut pas gérer nous mêmes, l’électricité, le gaz, internet, frais de fournitures (draps, gel douche, meubles…), comptable si on est au réel, frais d’emprunt, de notaire…, les taxes foncière et ordures ménagères, les plus prélèvements sociaux … une question est ce possible de faire un cash flow sans payer d’impôt c’est à dire si on a un difficit négatif peut on dégager de cash-flow ?

    • Merci pour votre liste détaillée !

      Vous passez par une conciergerie ?
      Un Channel manager ?

      Pour répondre à votre question il est bien entendu posSible de dégager un gros cash flow sans être imposable, en déclarant au reel

      Vous connaissez le principe de l’amortissement ?

      • Pour répondre à votre question il est bien entendu posSible de dégager un gros cash flow sans être imposable, en déclarant au reel

        Vous connaissez le principe de l’amortissement ? et vous connaissez le statut de loueur meublé non professionnel Classé courte durée avec un abattement sur le CA de 71% jusqu’à 89 000€ exonérer de plus valu en 30 ans ????

        • Bonjour Thomas

          Euhh c’est à moi que vous posez ces questions ?

          Bien entendu que je connais ces principes

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