TVA sur Loyer : Qui est concerné ? (et comment l’éviter)

Bonus Gratuit : Les 101 villes les plus rentables pour investir dans la location saisonnière – vous allez être surpris !

Certains loyers sont soumis à la TVA à des taux variés, et d’autres loyers bénéficient d’une exonération.

C’est une sacrée prise de tête pour la plupart des propriétaires et souvent une source d’angoisse ou d’incertitude.
D’ailleurs êtes vous certain de ne jamais à avoir payer de TVA ? ou de toujours devoir en payer ?

Il n’est pas facile de s’y retrouver dans ce fouillis juridique lorsque l’on est investisseur immobilier.

Nous avons fait des recherches auprès de différents cabinets comptables et vous avez ci-dessous un mode d’emploi facile et rapide à comprendre 🙂

Voici un tableau synthétique des différentes situations possibles en locations immobilières pour gérer sans stress la comptabilité de votre patrimoine immobilier.

Une fois que vous aurez vu en un coup d’œil comme vous situer, vous êtes libre de poursuivre la lecture pour tous les détails dont vous avez besoin.

Loyer issu de …	TVA ou pas TVA (et quel taux ?)
Location meublée à l’année	Exonération de TVA
Location vide ou nue à l’année	Exonération de TVA (possibilité de TVA en option)
Location de meublé touristique (classé ou non) classique (type Airbnb)	Exonération de TVA
Location de parking seul	TVA si loyer annuel > 34 900€ (franchise de base)
Location de parking en même temps qu’une location d’appartement ou maison	Exonération de TVA
Location de meublé de tourisme avec prestations de parahotellerie ( petit déjeuner, nettoyage des locaux, fourniture de linge et accueil des locataires)	TVA taux réduit de 10%
Hôtels classés	TVA taux réduit de 10%
Location meublée dans résidences de tourisme classées, EHPAD, résidence étudiante	TVA taux réduit de 10% et 5,5% pour un EHPAD
Location d’un local commercial	TVA à 20%
Sous location saisonnière via un contrat de location commercial	TVA taux réduit de 10%
Location d’une salle des fêtes	TVA à 20%
SCI, SARL, SAS (location à usage d’habitation)	Exonération de TVA
Campings, hôtels de plein air, terrains aménagés	TVA taux réduit de 10%
Sous location professionnelle	TVA 20%

Tableau : Les différents taux de TVA sur les loyers en fonction de l’activité exercée (source BOFIP)

Bonus Gratuit : Les 101 villes les plus rentables pour investir dans la location saisonnière – vous allez être surpris !

La TVA est-elle facturée sur le loyer ?

Concernant les locations commerciales, en règle générale les biens faisant l’objet d’un bail commercial sont susceptibles d’être taxés au titre de la TVA.

En matière de location immobilière à usage commercial ou professionnel, le taux de TVA appliqué est de 20 %.

Le propriétaire peut opter pour l’une des deux taxes à appliquer : la TVA (à 20%) ou la CRL ( Contribution sur les Revenus Locatifs ) d’un montant de 2,5%.

La TVA peut être récupérée (totalement ou partiellement) par le locataire dans le cadre normal de son activité et s’il utilise l’immeuble dans le cadre d’une activité assujettie à la TVA. 

La CRL (Contribution sur les revenus locatifs) n’est pas récupérable mais constitue une dépense fiscalement déductible.

Concernant les locations commerciales, en règle générale les biens faisant l’objet d’un bail commercial sont susceptibles d’être taxés au titre de la TVA.

En matière de location immobilière à usage commercial ou professionnel, le taux de TVA appliqué est de 20 %.

Quel est l’intérêt de soumettre un loyer à la TVA ?

Lorsqu’un propriétaire immobilier loue à un professionnel qui exerce une activité commerciale, il peut prendre l’option de soumettre le loyer commercial à la TVA (Taxe sur la Valeur Ajoutée).

Cette option doit figurer expressément dans le bail commercial et est irréversible pendant 9 ans (elle peut être dénoncée à partir de la 9ème année).

En effet, cette prestation est par nature en principe exonérée de TVA.

Le taux de TVA qui s’applique alors sur le loyer est de 20%.

Ce principe assujettissement en option à la TVA est valable, que le propriétaire loue en nom propre ou via une société, comme une SCI par exemple.

Comment calculer la TVA sur les loyers de votre location saisonnière ?

La TVA sur les loyers des locations saisonnières peut varier en fonction de la catégorie de la location et des réglementations en vigueur dans votre région ou pays. 

Pour calculer la TVA sur les loyers de votre location saisonnière, vous devez d’abord déterminer le taux de TVA applicable à votre situation. 

Par exemple, pour les locations saisonnières meublées, le taux de TVA applicable est généralement de 10%. 

Ensuite, vous pouvez calculer la TVA en multipliant le taux de TVA par le montant du loyer hors taxes. 

Par exemple, si le loyer hors taxes est de 1 000€ et que le taux de TVA applicable est de 10%, alors la TVA sur les loyers serait de 100€. 

Il est important de se renseigner sur les taux de TVA applicables à votre situation et de tenir compte de ces coûts lors de la fixation du prix de votre location saisonnière.

TVA et hôtels (et parahotellerie)

Les hôtels et les meublés de tourismes avec prestations de para hotellerie sont soumis à un taux de TVA réduit à 10% ( article 279 du CGI, Code Général des Impôts).

Toutefois, la jurisprudence précise qu’un loyer d’hôtel peut être soumis à une TVA de 20% dans le cas du loyer du bail commercial concernant un ensemble immobilier avec restaurant + hôtel et qu’il n’y a pas de précision sur la distinction du taux de TVA dans le bail commercial ( Arrêt du Conseil d’Etat du 28 novembre 2018, n°413526).

Le taux de taxe sur la valeur ajoutée doit donc être par prudence indiqué au niveau du loyer du bail commercial, par exemple dans la clause de révision du loyer, ne serais-ce que pour récupérer sereinement la part de la taxe sur la valeur ajoutée -TVA- dans le loyer d’une location à usage d’hôtel, sans être taxé d’optimisation fiscale du fait de l’exercice de plusieurs activités commerciales dans le même immeuble.

La SCI est elle soumise à la TVA ? (dans quelles conditions)

Concernant l’assujettissement d’une SCI à la TVA, Société Civile Immobilière, le plus important est de distinguer le type de location et si le bien immobilier loué est aménagé ou non (location de locaux équipés ou non), et si le bien est loué à usage d’habitation ou pas.

Ainsi, ce que vous devez retenir, c’est bien qu’une SCI soit une Société, elle n’est pas soumise à la TVA dans la plupart des cas, car son régime fiscal est rapproché de celui d’un bailleur en nom propre qui loue un appartement à usage d’habitation, locaux nus ou meublés.

A l’inverse, mais dans la même logique, dans le cadre de la location d’un meublé de tourisme avec des prestations de para hôtellerie (prestations d’hébergement personnalisées), la Société Civile Immobilère sera assimilée à un hôtel, et les loyers perçus seront donc soumis à la TVA à taux réduit des hôtels.

De même, si une SCI loue un local destiné à une activité professionnelle, la Société Civile Immobilière est assimilée à une société commerciale et les loyers sont là encore soumis à la TVA de 20% qui s’applique aux commerces.

Si la SCI loue des locaux nus à un locataire qui a une activité commerciale (donc à usage professionnel), c’est le locataire qui apporte toute la plus value avec ses activités économiques, et donc le loyer vide qui rémunère la Société Civile Immobilière n’est pas soumis à la TVA.

C’est ce que vous trouvez résumé dans le tableau de synthèse ci-dessus.

Comment éviter de payer la TVA sur les loyers de votre location saisonnière ?

Si vous êtes propriétaire d’une location saisonnière, vous pouvez éviter de payer la TVA sur les loyers en utilisant différentes stratégies. 

Par exemple, si vous louez votre résidence principale pour une courte période, vous n’aurez pas à payer la TVA. 

Il en va de même pour les locations saisonnières non professionnelles, qui peuvent bénéficier d’une exonération de TVA si le chiffre d’affaires annuel ne dépasse pas un certain seuil. 

Une autre stratégie consiste à louer votre location saisonnière en tant que prestataire de service et non en tant que bailleur. 

Cela signifie que vous facturez des services supplémentaires, tels que le ménage ou les draps, plutôt que le loyer lui-même, ce qui peut vous permettre d’éviter la TVA sur les loyers. 

Il est important de se renseigner sur les différentes stratégies disponibles dans votre région ou pays et de choisir celle qui convient le mieux à votre situation pour économiser de l’argent sur vos loyers.

Sous location : assujetti à la TVA ou pas ?

Ce type de locations immobilières est en plein développement et les risques juridiques pris par certains sont tout simplement énormes, par méconnaissance des règles fiscales.

Le principe fiscal reste le même que celui expliqué plus haut pour les SCI.

C’est l’usage que vous faites du bien sous loué et le bail qui vous lie (bail commercial ou bail d’habitation) qui déterminera l’assujettissement ou non à la TVA (les loyers des baux commerciaux sont assujettis).

En effet, en fonction du mode de sous location que vous avez choisi, le statut juridique peut être très différent (sous location via un bail d’habitation ou un bail professionnel).

Quelles locations saisonnières sont soumises à la TVA ?

Si vous êtes propriétaire d’une location saisonnière, il est important de savoir si elle est soumise à la TVA. 

Les locations saisonnières soumises à la TVA incluent les chambres d’hôtes, les gîtes, les meublés de tourisme, les villas, les appartements meublés et les maisons d’hôtes. 

Cependant, il y a des exceptions. 

Par exemple, les locations saisonnières qui sont la résidence principale du propriétaire et les locations saisonnières non professionnelles sont généralement exemptées de la TVA. 

Il est important de se renseigner sur la réglementation en vigueur dans votre région ou pays pour déterminer si vous devez payer la TVA sur vos loyers.

Déclaration de la TVA sur les loyers : comment ça marche ?

Si vous avez choisi une option d’imposition des loyers à la TVA, vous devez faire une déclaration écrite au SIE (Service des Impôts des Entreprises) dont vous dépendez.

La déclaration de TVA se fait ensuite normalement, via votre expert comptable, et vous pouvez récupérer la TVA, comme le fait une entreprise.

Le recours à un expert comptable est peu onéreux car les frais sont déductibles des revenus et surtout, le sujet est suffisamment complexe pour redouter tout contrôle fiscal !

Pour aller plus loin sur la gestion de la TVA, cet article très complet vous aidera beaucoup : 9 choses à savoir absolument sur la TVA et activités de location de logement meublé.

Et rejoignez la communauté des propriétaires indépendants, Cercle Privé, La crème de la crème des propriétaires.

Témoignages clients

Témoignage expert:

Ayant travaillé avec de nombreux propriétaires et investisseurs, il partage son expérience : “La question de la TVA sur le loyer est complexe, mais elle peut être un véritable avantage pour les propriétaires assujettis. Il est crucial de comprendre les règles et les exemptions pour optimiser vos revenus locatifs.” Pierre L., fiscaliste chevronné et consultant en immobilier

Témoignage client:

“Grâce à la connaissance approfondie que j’ai acquise en lisant votre article sur la TVA sur le loyer, j’ai pu économiser considérablement sur mes charges locatives. Maintenant je peux réinvestir ces économies dans le développement de mon entreprise. Votre contenu est inestimable !” Géraldine M., commerçante

“J’ai utilisé vos conseils sur la TVA sur le loyer pour optimiser mes revenus locatifs. Grâce à ces informations précieuses, j’ai pu augmenter mes marges bénéficiaires et prendre des décisions éclairées pour mes investissements immobiliers. Votre expertise est inestimable pour moi !” Martin B., entrepreneur immobilier

J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.

Vous ne savez pas trop combien votre investissement immobilier va vous rapporter en courte durée ?

Vous voulez savoir comment vous situer par rapport à la concurrence ?

Savez vous que 87% des millionnaires de l’immobilier louer en courte durée ont commencé par convaincre leur banquier grâce à une étude de marché ?

J’ai développé un outil qui utilise le Big Data pour réaliser pour vous une étude de marché parfaite.

Vous saurez exactement combien vous allez gagner, si l’investissement est rentable et comment vous démarquer de la concurrence :

Bonus Gratuit : Les 101 villes les plus rentables pour investir dans la location saisonnière – vous allez être surpris !

✅ Quel est le taux de TVA sur les loyers ?

Un loyer perçu par une activité à caractère civil (d’une location meublée ou locaux nus) n’est pas soumis à la TVA, tandis qu’un loyer issu d’une activité commerciale (para-hôtellerie, hôtellerie, commerce) est soumis à la TVA à un taux entre 10% et 20%.

✅ Quelle TVA pour un loyer commercial ?

Le taux de TVA normal s’applique, à 20%.
Des exceptions existent et sont décrites simplement dans cet article.

✅ Est-ce que le loyer est taxable ?

Cela dépend du type de location réalisée.
Tous les cas de figure sont présentés simplement dans le tableau de synthèse de cet article.

✅ Comment récupérer la TVA avec une SCI ?

Une SCI qui loue un bien immobilier à usage d’habitation est exonérée de TVA, de même si elle loue à usage professionnel vide. Si la SCI loue un location professionnel aménagé, elle est assujettie à la TVA à un taux de 20%.
Le propriétaire peut déduire la TVA sur les travaux et autres fournitures dans le bien immobilier, et le locataire peut lui utiliser la TVA déductible, étant donné qu’il s’attelle à l’exploitation d’un actif commercial.

Bonus Gratuit : Les 101 villes les plus rentables pour investir dans la location saisonnière – vous allez être surpris !