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Avez-vous déjà envisagé d’acheter une location saisonnière dans votre destination de vacances préférée ?

Peut-être en avez-vous assez de payer des tarifs de location élevés. Ou bien votre famille a besoin de plus d’espace que ce que vous pouvez obtenir dans un hôtel ou dans une location saisonnière à tarifs raisonnable.

Ou peut-être souhaitez-vous simplement disposer d’un lieu où votre famille pourra se réunir au moment qui lui convient.

Il y a beaucoup de bonnes raisons, et de lieux, pour acheter une location saisonnière.

Mais, comme pour toute décision financière importante, il y a beaucoup de choses à savoir avant de vous engager.

Ou que les frais de gestion d’une location saisonnière peuvent être trois fois supérieurs à ceux que vous paieriez pour une location à l’année ?

Dans cette optique, voici un récapitulatif des avantages et des inconvénients de l’achat d’une résidence de vacances, ainsi que ce que vous devez savoir sur les taxes, le financement et d’autres questions avant de commencer à investir dans des locations saisonnières.

Raisons d’acheter une résidence secondaire

Vous Pensez à Investir dans la Location Saisonnière ?
La résidence secondaire est une habitation servant notamment de logement de villégiature à ses propriétaires ou locataires

L’achat d’une résidence secondaire est une décision financière importante.

Avant de vous lancer, il est important de comprendre les avantages et les inconvénients.

Nous allons commencer par les avantages.

Voici quelques-uns des avantages les plus courants de l’achat d’une résidence secondaire :

  • Vous pourriez économiser de l’argent sur le long terme si vous prenez souvent des vacances.

Si vous passez deux mois chaque été à la plage, vos mensualités de crédits annuels sur une location saisonnière pourraient être comparables à ce que vous payez pour louer pendant deux mois.

De plus, vous accumulerez des fonds propres au fil du temps, au lieu de donner votre argent à quelqu’un d’autre.

  • Vous pourriez utiliser votre location saisonnière pour générer un revenu locatif lorsque vous n’êtes pas là.

Dans les destinations de vacances touristiques, cela peut transformer la maison en une source de revenus importante.

Nous reviendrons sur ce point un peu plus tard.

  • La valeur des biens immobiliers, en particulier dans les régions de vacances touristiques, a tendance à augmenter avec le temps.

Même si vous ne la louez pas, votre résidence secondaire peut vous aider à vous enrichir.

  • Vous pouvez déduire vos charges de vos revenus en déclarant au réel les revenus de votre location saisonnière.
  • Vous pouvez personnaliser votre hébergement pour l’adapter à vos besoins et à vos préférences, et vous pouvez y entreposer des biens.

Par exemple, si vous possédez une maison à la plage, il n’est pas nécessaire de transporter vos chaises de plage et les jouets de plage de vos enfants à chaque voyage.

L’achat d’une location saisonnière lorsque vous êtes relativement jeune peut vous offrir un lieu idéal pour votre retraite


Bien sûr, il existe aussi des raisons intangibles d’acheter une location saisonnière, comme celle de donner à toute votre famille un lieu où s’échapper ensemble.

Chacun a ses propres raisons de vouloir une résidence de vacances.

Inconvénients de l’achat d’une résidence secondaire

L’achat d’une location saisonnière présente des inconvénients et ne convient pas à tout le monde.

C’est pourquoi il est important de prendre en compte ces éléments avant d’acheter :

  • Les locations saisonnières sont chères, surtout dans les destinations touristiques.

Un ami et sa femme ont envisagé d’acheter un appartement de deux chambres à coucher dans l’une de ses destinations balnéaires préférées.

Puis ils ont vu que le tarif médian des biens immobiliers était plus du double de ce qu’ils ont payé pour leur maison principale.

  • En plus de payer le crédit, vous devrez également payer les taxes foncières, l’assurance, les services publics et d’autres dépenses pour deux biens immobiliers.
  • Les locations saisonnières peuvent être difficiles à financer.

Le financement d’une location saisonnière peut être difficile.

Les prêteurs appliquent des taux d’intérêt plus élevés et exigent des acomptes plus importants que pour une résidence principale comparable

  • L’entretien est votre responsabilité.

Vous devrez vous occuper vous-même des problèmes d’entretien ou payer quelqu’un d’autre pour le faire.

  • L’immobilier n’est pas un actif liquide. Il peut être difficile de vendre rapidement sans prendre beaucoup moins que la valeur de la maison.

De nombreux planificateurs financiers ne suggèrent pas d’acheter une location saisonnière – ou tout autre bien immobilier – à moins que vous ne prévoyiez de la posséder pendant au moins cinq ans.

Abordons maintenant certaines des questions les plus courantes sur les résidences secondaires.

Bénéficiez-vous des mêmes avantages fiscaux avec une résidence secondaire qu’avec votre résidence principale ?

Vous Pensez à Investir dans la Location Saisonnière ?
Les résidences secondaires peuvent faire l’objet de règles juridiques particulières en droit fiscal ou en droit matrimonial

Vous pouvez déduire votre assurance hypothécaire et vos impôts fonciers de la même manière que pour une résidence principale.

Tout dépend du montant de la location de votre résidence secondaire.

Voici le critère essentiel. Habitez-vous dans la maison :

  • au moins deux semaines (14 jours) par an ou
  • 10 % des jours où elle est louée ?

Si c’est le cas, vous pouvez la considérer comme une résidence secondaire et non comme un bien d’investissement.

N’oubliez pas que vous devrez satisfaire à la condition qui donne lieu au chiffre le plus élevé.

Disons que vous êtes propriétaire d’un appartement à la montagne et que vous le louez pendant 180 jours par an.

Vous devez l’occuper au moins 18 jours par an pour le considérer comme une résidence secondaire aux fins de l’impôt.

Si vous y passez 17 jours ou moins, il s’agit d’un immeuble de rapport.

Vous pouvez déduire les impôts fonciers que vous payez sur votre résidence principale et votre résidence secondaire, mais la déduction des impôts locaux et d’Etats est désormais limitée à 8300€ par an.

Cela comprend les impôts fonciers et tout impôt sur le revenu (ou taxe de vente) que vous payez au niveau de l’État et au niveau local.

Si vous avez plus d’une maison, il est fréquent que les impôts dépassent cette limite.

Il est également important de connaître un avantage fiscal dont vous ne bénéficiez pas pour une résidence secondaire

Lorsque vous vendez une résidence principale, vous pouvez exclure de vos impôts jusqu’à 209000€ de gains en capital (418000€ pour un couple marié).

Si vous avez payé 330000€ pour votre résidence principale et que vous la vendez pour 418000€, vous ne paierez pas d’impôt sur le bénéfice.

Si cette vente avait eu lieu avec une résidence secondaire, vous vous retrouveriez avec 83000€ de plus-values imposables.

Un bénéfice à six chiffres est certainement un bon problème à avoir.

Mais soyez conscient des implications fiscales.

Pouvez-vous louer votre location de vacance ?

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On désigne par “résidence secondaire” tout logement qui n’est pas votre résidence principale

La réponse courte à cette question est “oui”. Mais cela peut avoir des conséquences fiscales importantes.

Si vous louez votre location saisonnière, vous devez l’occuper pendant au moins 14 jours dans l’année ou au moins 10 % du nombre de jours où vous la louez.

Si c’est le cas, vous pouvez traiter la résidence de vacances comme une résidence secondaire à des fins fiscales.

Dans le cas contraire, l’IRS la considère comme un bien d’investissement.

Et ce, même si vous l’avez achetée principalement à des fins d’investissement.

Commençons par les implications courantes.

Quelle que soit la classification d’un bien loué, vous devez déclarer les revenus locatifs dans votre déclaration fiscale.

Vous pouvez également en déduire certaines dépenses. Imaginons que vous ayez gagné 4100€ de revenus locatifs l’année dernière et que vous ayez dépensé 1600€ pour l’entretien et la réparation du bien.

Dans ce cas, vous auriez un revenu de location imposable de 2500€.

Voici ce qui est important.

Si le fiscale considère votre résidence secondaire comme un bien d’investissement, vous ne pouvez pas déduire les intérêts hypothécaires ou l’impôt foncier

En revanche, vous pouvez les déduire de votre revenu locatif imposable et utiliser la déduction pour amortissement des biens d’investissement.

Cela peut avoir un impact important sur vos impôts.

En fait, de nombreux immeubles de placement rentables affichent une perte à des fins fiscales en raison des précieux avantages fiscaux dont ils bénéficient.

Rappelez-vous simplement qu’il peut être beaucoup plus difficile et coûteux de financer un immeuble de placement qu’une maison que vous avez l’intention d’occuper (même si vous la louez).

Si vous ne louez votre location saisonnière qu’une fois de temps en temps…

L’IRS a une règle spéciale pour les locations saisonnières qui ne sont pas louées très souvent.

Si vous louez votre location saisonnière pendant 14 jours ou moins chaque année, vous n’avez pas à déclarer ce revenu de location ni à payer d’impôts sur ce revenu

Même si vous louez votre maison et gagnez des milliers de dollars pendant ces deux semaines, l’IRS ne peut pas toucher un centime.

C’est juste une chose à garder à l’esprit.

Avez-vous le droit de louer votre location saisonnière ?

Vous Pensez à Investir dans la Location Saisonnière ?
Une résidence secondaire est un logement utilisé pour des séjours de courte durée

Une autre question à laquelle il faut répondre avant de faire une offre est de savoir si vous êtes autorisé à louer la maison.

De nombreuses destinations de vacances ont des restrictions sur les locations.

Certains condominiums ou associations de propriétaires (HOA) ont également des restrictions sur les locations.

Cela décourage les gens d’acheter des logements uniquement à des fins d’investissement.

D’autres n’autorisent pas du tout les locations de courte durée.

Et l’expression “location de courte durée” peut être définie de différentes manières.

Si vous envisagez de louer votre location saisonnière, ou si vous comptez la louer pour pouvoir la payer, assurez-vous que vous y êtes autorisé.

Dans de nombreux lieux, les amendes pour la location illégale d’une location saisonnière sont assez sévères et les efforts d’application sont nombreux.

Ne pensez pas que vous pouvez tout simplement le louer.

Un agent immobilier local devrait pouvoir vous aider à déterminer si un bien particulier peut être loué et quelles sont les restrictions existantes.

Combien coûte l’embauche d’une conciergerie immobilier pour une location saisonnière ?

Une autre chose à laquelle vous devez réfléchir avant de louer votre location saisonnière est de savoir si vous voulez gérer vous-même votre maison ou engager une conciergerie.

Il peut être extrêmement difficile, voire impossible, de gérer soi-même une location saisonnière si vous n’habitez pas à proximité.

Il y a trop de choses qui doivent être coordonnées en personne.

Vous devrez vous assurer que la location saisonnière est nettoyée entre deux locations et être à proximité pour régler les problèmes de verrouillage et d’entretien

Le problème de l’embauche d’une conciergerie est qu’elle est coûteuse.

Pour les locations de longue durée, les frais de gestion standard sont de 10 % des revenus locatifs perçus.

Pour les locations saisonnières, les frais standard passent à 25-30 % du loyer.

C’est beaucoup d’argent.

Si votre appartement de plage rapporte 1200€ par semaine, vous pourriez payer à votre conciergerie plus de 4100€ pendant une saison de trois mois.

Pourquoi un tel coût ?

Parce que la gestion d’une location saisonnière prend beaucoup plus de temps que celle d’une location de longue durée. Pensez-y de cette façon.

Si vous achetez un duplex pour le louer, votre conciergerie doit trouver un locataire, lui faire signer un bail d’un an et s’occuper des problèmes d’entretien occasionnels.

Dans le cas d’une location saisonnière, la conciergerie doit constamment commercialiser la location saisonnière, coordonner les nettoyages et l’entretien réguliers et s’occuper des problèmes des vacanciers.

Engager une conciergerie pour superviser la location de votre location saisonnière représente une dépense importante.

Mais de nombreux propriétaires estiment que le jeu en vaut la chandelle.

De plus, si votre conciergerie peut commercialiser la location saisonnière plus efficacement que vous, l’augmentation du taux d’occupation et des tarifs moyens qui en résulte peut contribuer à compenser les frais.

Comment financer une résidence secondaire ?

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Une résidence secondaire, ou occasionnelle, est en général un logement de villégiature

Les types de prêts hypothécaires les plus connus sont ceux destinés aux résidences principales et aux immeubles de placement.

Cependant, il existe une troisième option qui se situe entre les deux.

On les appelle généralement les prêts hypothécaires pour “résidence secondaire”.

Les prêts hypothécaires pour résidences secondaires sont un peu plus difficiles à obtenir que les prêts pour résidences principales.

Les prêteurs exigent souvent des acomptes plus importants et vous pouvez vous attendre à un taux d’intérêt plus élevé.

Avez-vous déjà une hypothèque sur votre résidence principale ?

Vos revenus doivent être suffisamment élevés pour justifier les deux versements hypothécaires

Cependant, il est généralement beaucoup plus facile d’obtenir un prêt pour une résidence secondaire qu’un prêt pour un immeuble de placement.

Et il est aussi généralement moins coûteux – en termes de taux d’intérêt et de frais – qu’un prêt pour immeuble de rapport.

Vous vous demandez peut-être pourquoi le financement d’une résidence secondaire est différent du financement d’une résidence principale.

Si vous ne prévoyez pas de louer la maison, quelle est la différence pour un prêteur ?

La réponse courte est qu’une résidence secondaire représente un risque plus important pour le prêteur.

Après tout, si vous avez des difficultés à effectuer les paiements sur votre résidence secondaire et que la banque la saisit, vous avez toujours une résidence principale pour y vivre.

Si votre résidence principale est saisie, la situation est bien pire.

En d’autres termes, les emprunteurs donnent la priorité aux paiements sur leur résidence principale en période difficile.

Les prêteurs veulent des acomptes plus importants pour s’assurer que les emprunteurs ont une bonne part de responsabilité dans le jeu

Enfin, c’est une bonne idée de se faire préapprouver par un prêteur réputé.

Les exigences plus strictes et les coûts plus élevés signifient qu’il y a moins d’acheteurs vraiment qualifiés sur le marché des résidences secondaires.

Si vous pouvez montrer aux vendeurs que vous êtes préapprouvé en tant qu’acheteur de résidence secondaire, vos offres auront plus de poids.

Les prêteurs définissent-ils les résidences secondaires de la même manière que l’IRS ?

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Les résidences secondaires sont soumises à la taxe foncière

Les prêteurs peuvent avoir des définitions différentes de celles de l’IRS lorsqu’il s’agit d’accorder un prêt hypothécaire pour une résidence secondaire.

Il est important de garder cela à l’esprit.

De nombreux prêteurs n’accorderont pas de prêt hypothécaire pour une résidence secondaire si vous prévoyez de louer la maison.

Pour répondre à la définition d’une résidence secondaire pour de nombreux prêteurs, la location saisonnière doit être disponible à tout moment et ne peut pas être inscrite dans un programme de location.

Si vous prévoyez de louer la maison, même occasionnellement, certains prêteurs la considéreront comme un bien d’investissement.

Mais il y a de bonnes nouvelles.

Certains prêteurs ont des définitions plus libérales de ce qui constitue une résidence secondaire.

Par exemple, un prêteur populaire permet aux acheteurs de louer leur location saisonnière jusqu’à 180 jours par an tout en la finançant comme une résidence secondaire.

Un conseil de prudence important :

Ne dites pas au prêteur ce qu’il veut entendre et louez la location saisonnière plus tard.

Obtenir un prêt hypothécaire sous de faux prétextes est une forme de fraude hypothécaire.

Les prêteurs ne contrôlent pas souvent les acheteurs de maison, mais les sanctions peuvent être sévères.

L’achat d’une résidence secondaire est-il la bonne solution pour vous ?

Il y a beaucoup de choses à prendre en compte avant de décider si une résidence secondaire est une bonne idée pour vous.

Veillez à peser le pour et le contre, à tenir compte des incidences fiscales et à savoir à quoi vous attendre au moment de demander un financement.

L’achat d’une résidence secondaire n’est pas une décision à prendre à la légère.

Assurez-vous de savoir dans quoi vous vous engagez avant de vous mettre à la recherche de votre propre location saisonnière.



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Pierre

Pierre est ingénieur agronome spécialisé dans l'aménagement du territoire (INA ENSA A), et urbaniste. Investisseur immobilier dans la location meublée courte et longue durée, il est passionné pour aider les propriétaires au quotidien. Il est l'auteur du Best Seller "Airbnb Master : les 200 secrets des nouveaux millionnaires de la location courte durée" et collabore avec de nombreux médias (Capital de M6, Le Monde, Le Parisien, Le Petit Futé...) Surtout, Pierre est à votre disposition pour échanger sur vos difficultés, laissez un commentaire !

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