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Vous pensez défiscaliser avec un dispositif Pinel ou autre? Découvrez ce que vous devez vraiment savoir sur ce dispostiif et pourquoi c’est la cata

Alerte rouge 🙂

Nous vous donnons notre avis sur la défiscalisation immobilière en VEFA location nue.

Nous allons vous montrer ce qui arrive à ceux qui veulent devenir propriétaires et qui cèdent aux sirènes de la loi Pinel pour défiscaliser 20% du prix de leur appartement.

Une jolie économie sur votre impôt sur le revenu, mais regardez ce qu’il va vous arriver dans 10 ans… Vous allez faire des heureux, ais ce ne sera pas VOUS !

Alors lisez et regardez jusqu’au bout, cet article pourrait changer pour toujours votre vision de l’investissement locatif immobilier..

Aujourd’hui je voulais vous faire part d’une très très bonne nouvelle… enfin pour nous en tous cas… avec Gwen…

 



Un nouvel appartement pour un investissement locatif qui s’autofinance !

Nous sommes les heureux propriétaires d’un nouvel appartement ;

Alors comment ça c’est passé ?

D’une façon un petit peu étonnante en fait, parce que notre acquisition c’est une résidence que l’on surveille depuis un petit bout de temps dans une ville moyenne de la périphérie d’Avignon (Vaucluse).

Cette résidence est composée de 5 immeubles que l’on a vu construire sur une ancienne friche industrielle. Ils ont été construits en 2006, 2007.

Ces immeubles sont visuellement très modernes, avec des lignes épurées, des couleurs chaudes bien du sud. Ils ont construits dans le simple but de revendre les appartements uniquement en  défiscalisation.

Des prix du neuf exorbitants pour la région

Les prix de l’immobilier décollent vraiment dans le neuf !! A la remise des clefs, un appartement, c’est comme une voiture, perte de 20% de valeur… Cela fonctionne dans un marché haussier, mais moins bien dans le cas contraire…

Concrètement quand ils étaient vendus en VEFA, les prix des appartements étaient vraiment vraiment très élevés pour le secteur.
Donc c’était complètement inaccessible pour nous dans le sens où investir dans ces appartements neufs n’était pas du tout rentable.
Mais aujourd’hui que nous sommes 9 ans plus tard

Comme ces immeubles ont été construits uniquement pour être défiscalisés : donc tous les propriétaires revendent leurs appartements en même temps.

Un crédit d’impôt catastrophique

C’est donc une catastrophe pour les propriétaires qui ont acheté car tout le monde revend en même temps.

Défiscaliser avec un investissement locatif dans du neuf n’est pas forcément un bon calcul pour un investisseur immobilier

Les acheteur voient énormément d’annonces sur le marché donc les prix chutent et ceux qui sont le plus pressés sont obligés de lâcher le plus de lest possible, en jouant sur les prix.

Et en plus, vu que les prix de l’immobilier n’ont pas monté des masses depuis 2007…

le fait d’avoir acheté en défiscalisation, certes les gens ont gagné les 20% de la défiscalisation mais comme le promoteur  vend classiquement 20% plus cher : les petit investisseurs qui leur ont fait confiance se sont un peu fait avoir.

Un studio avec une grande terrasse pour un effet wahouu !

Concrètement, l’appartement que nous avons visité est un studio de 27 m².
Il est situé au rez de chaussé, mais surélevé donc il n’y a pas les problèmes classiques des rez de chaussée :

  • insécurité et risque d’effractions
  • nuisances sonores liées au passage des piétons et au stationnement des véhicules
Le rez de chaussée n’est pas forcément à fuir et peut être très agréable… à quelques conditions tout de même !

Il y a une grande terrasse de 15m² avec une fond une joli banquette de 12 m² avec des massifs d’arbustes qui permettent d’isoler complètement de l’extérieur.

Cela fait un grand extérieur de 27m², soit la même surface que l’appartement, sans vis à vis, et avec de la verdure : un gros gros atout pour louer !

C’est le fameux effet “wahou” dont nous vous parlons régulièrement, et qui déclenche les réservations !
La grande pièce principale est agencée en L avec un espace cuisine et un autre espace qui peut servir de chambre salon, tout à fait a agréable.

Et puis, il y a la douche, WC séparés.

L’ensemble est tout à fait moderne (normal il a moins de 10 ans quand même !).

Par contre, il y a tous les défauts que l’on rencontre sur les constructions qui sont faites pour défiscaliser.

C’est à dire qu’elle sont faite pour durer 10 ans (non, non l’obsolescence programmée n’existe pas 🙂 )

Donc il y a quelques infiltrations, il y a des peintures à refaire , il y a des choses un peu bizarres dans la salle de bains il va falloir qu’on gratte un peu un mur pour voir ce que c’est et peut être faire quelques travaux dessus pour recoller tout ça.

Mais bon concrètement c’est quand même en état plus que correct.

Des chiffres sur cet appart !

Passons aux chiffres, car c’est quand même le cœur du problème, quoi qu’on en dises…

Les chiffres c’est important ! N’oubliez pas vos calculettes…

Le vendeur, lui a acheté l’appartement 82 000 € hors frais de notaire, je précise.

Il l’avait mis en vente à 82 000 €, ce qui ne lui permet déjà pas de rentrer dans ses frais.

Cela fait à peut près un mois et demi qu’il est en vente, donc il est descendu car c’est quelqu’un qui malheureusement est un peu acculé et pressé. C’est ce type de propriétaire qui est généralement un “bon vendeur“.

C’est un parisien comme la plupart des gens qui ont acheté un appartement de ce type.  Nous n’avons absolument rien contre les parisiens, mais cela prouve simplement qu’il y a très peu de chances pour que le propriétaire actuel se soit déplacé avant de signer le compromis puis l’acte de vente.

Il a a acheté sur une petit plaquette où il y avait :

  • un joli olivier
  • un joli de champs de lavandes
  • un titre racoleur du style “Avignon patrimoine mondial de l’UNESCO et de l’humanité…”
  • du texte avec en gros : voilà c’est super génial achetez c’est trop bien

Vous avez intérêt à acheter meublé dans l’ancien, dispositif lmnp

Du coup, l’acheteur parisien a cédé, il a acheté, ça lui paraissait pas trop cher.

Et pour peu que la vente se soit faite en fin d’année, vous savez lorsque tout le monde se réveille en se disant ah zut, je vais encore payer une blinde d’impôts sur le revenu l’année prochaine, donc on va acheter un petit appart et tout ira bien (si, si c’est comme ça que ça se passe, regardez bondir le chiffre des ventes dans le neuf à la fin de chaque année…)

Donc le vendeur est pressé de vendre, malheureusement pour lui heureusement pour nous, de toutes façon c’est comme ça que ça fonctionne.

Il avait mis le prix à 82 000 €,

il a baissé rapidement à 66 000 €

et là on l’a visité affiché à 66000€.

Pour un studio de ce standing et sur cette localisation, c’est tout à fit correct…

Mais, on vient de faire une offre à 52 000 €.

L’offre est accepté.

Donc c’est super parce que pour nous si on regarde l’emprunte que ça va nous faire :

  • un emprunt autour de 300 € par mois sur 20 ans
  • la taxe foncière 30€ par mois
  • les charges de copropriété, aussi 30 € par mois

Vu qu’on veut louer à l’année 500 – 550 € par mois, ou alors en saisonnier, à voir entre 1500 et 2000€.

Donc vous pouvez vous la rentabilité que ça peut faire : dans tous les cas, du cash flow positif.

Pour nous c’est super intéressant, et si on plus on peut profiter que les taux d’intérêts soient encore au plus bas historique

Deux bonnes raisons de ne pas défiscaliser  !

Pour le vendeur par contre, c’est beaucoup moins bien, il a perdu au minimum  30 000 € au passage et je voulais aussi revenir là dessus.

Ne vous laissez pas séduire par les sirènes de la défiscalisation

Déjà rien que le fait que l’état maintienne cette niche fiscale, cette défiscalisation, déjà ça devrait vous paraître louche parce que l’état est complètement fauché donc si il le maintien c’est qu’il y a un petit souci, c’est qu’il veut vous faire prendre des risques à sa place.

Et deuxièmement, le fait que vous voyez toutes les 5 minutes des pubs pour la défisc sur internet, ça aussi c’est louche et c’est aussi caractéristique d’une arnaque internet.

Pourquoi je dis “arnaque“, c’est tout relatif et à prendre avec du recul, mais le promoteur va absorber le montant de la défiscalisation.

Il va vous vendre l’appartement au moins 20% plus cher que le prix du marché que ce ce que vous gagnez en défisc, donc au final autant acheter ancien meublé et vous n’êtes pas contraint par les exigences de la défiscalisation et de louer nu, etc.

En défisc, si jamais le prix du marché flambe à la hausse,  ce n’est pas bien grave d’acheter par ce biais, mais en ce moment ce n’est pas trop le cas.

Mais si le marché s’écroule et bien là vous perdez énormément et ce que vous avez pris au départ pour être un bon plan, et bien ça se révèle être une catastrophe financière pour votre portefeuille.

Donc continuez à louer en meublé ce qui vous permet d’amortir vos murs, ce qui vous permet d’autofinancer vos biens

Et donc si jamais lorsque vous revendez, l’immobilier s’est écroulé et ben vous n’avez rien perdu car tout s’est autofinancé.

Donc au bout de 20 ans vous n’aurez rien perdu dans le pire des cas et la soulte de ce que vous pourrez vendre cela ira directement dans votre poche.

En clair, si l’appartement on va l’acheter 52 000 € donc on ne compte pas comme ça, on compte 60 000 € avec les fris de notaire. Dans 20 ans les 60 00 € ils seront remboursés et largement remboursés.

Si l’appartement vaut 120 000 € et bien ce sera extraordinaire,

si l’appartement ne vaut plus que 10 000 € et bien on vendra quand même 10 000 € dans nos poches,

ce qui sera super cool et en plus il n’y aura pas de plus value.

C’est pour vous faire part un peu de la stratégie qu’on a mise en place aujourd’hui.
Et de cette très bonne nouvelle : on a un peu enrichi notre patrimoine 🙂

Il existe une alternative au placement par défiscalisation !

Et vous, que pensez vous de la défiscalisation ?
Vous avez déjà essayé ?

Partagez votre avis et votre expérience dans les commentaires, c’est intéressant !

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  1. whaou,
    Que de contre vérité, j’ai lu en travers et je suis vraiment pas d’accord avec vous.
    tout d’abord, il est indispensable de savoir pourquoi il existe des niches fiscales et non de dire que c’est une mauvaise chose….
    A mon sens l’état maintient les niches fiscales car cela permet de faire travailler tout une économie lié au bâtiment et oui, les cadeaux fiscaux fait aux contribuables au travers des différents dispositifs existant sont là pour combler un fossé…. les investisseurs réduisent leur impôts et en contrepartie cela permet de relancer l’économie au travers des différents métier du bâtiment. Ces travailleurs consomment à leur tour et cela génère de nouvelles taxes pour l’état. Ce qui est donné d’un coté et est récupéré indirectement par l’état de l’autre….
    En tout cas, les lois fiscales au travers de l’immobilier permettent à de nombreux investisseurs de créer du patrimoine en utilisant l’effet de levier du credit, le locataire et l’aide fiscale de l’état.

    De nombreux investisseurs y gagnent à mettre en place un defics, et le plus important dans cela est de bien se faire conseiller et de ne pas investir n’importe où. Et le piège de la defisc est là quant on choisit un mauvais gestionnaire et mauvais emplacement = perte assurée.
    bon conseil, bon emplacement, bonne gestion locative = réussite de la defics.

    A mon sens tout est bon, encore faut il le faire dans de bonne condition, faire de la location courte durée sur le plateau des mille vaches n’est peut être pas le plus pertinent !!!

    Construire du patrimoine, c’est diversifier son patrimoine :
    achat dans le neuf, l’ancien, le meublé, les garages, le saisonnier et au travers du financier (scpi, fip, assurance vie…) que ce soit en nom propre, en SCI, en Sarl de famille, tout est bon, quand c’est bien fait. Et faire une defisc, c’est bien quand c’est bien fait. 🙂

    1. Bonjour

      Merci d’avoir pris le temps de détailler en profondeur votre pensée et vos arguments.

      Si je résume, vous mettez en avant que les niches fiscales dans l’immobilier sont utiles à l’économie du pays en général.
      Et sur ce point votre raisonnement tient la route, en tous cas à court terme.
      Car à moyen / long terme, toutes les études montrent que subventionner un secteur d’activité c’est juste mettre de l’argent en l’air car les entreprises qui en bénéficient ne font plus les efforts nécessaires pour être compétitives et gagner des parts de marché.
      Elles deviennent très fragiles en cas de coup dur.

      C’est donc une fausse bonne idée pour l’économie.
      Mais une vrai bonne idée pour la démagogie et faire croire que ce type de politique publique est la seule qui peut soutenir un secteur.
      La cour des comptes ne dit pas autre chose dans ses rapports successifs.

      Ce qui est sur c’est que ce n’est pas pertinent pour un propriétaire individuel sauf si les prix montent et qu’il s’en sort avec une plus value à la revente.

      Au contraire de ce que vous pensez, faire de la location courte durée sur le plateau des milles vaches peut tout à fait être pertinent et rentable.
      Si le concept est “bien vendu”… tout est possible
      il y a bien un hotel de luxe qui vous fait dormir à la belle étoile dans les alpes 🙂

      Si vous avez un exemple de défisc dans le neuf bien fait en 2019, qui permet d’autofinancer un bien sur du long terme, je suis preneur, vous pouvez détailler le calcul ici même 🙂

      Bien à vous

  2. Bonjour,
    Votre article est intéressant mais comporte beaucoup de contre vérités. Il reprend les arguments que l’on rencontre partout sur internet quand on veut opposer la défiscalisation aux autres méthodes d’investissement dans l’immobilier qui sont à la mode.
    Certes la défiscalisation n’est pas la panacée, mais elle permet de se constituer un patrimoine à bon prix si l’on applique quelques principes simples. Je possède aujourd’hui 4 biens qui ont été acquis dans le cadre de la défiscalisation (Mehaignerie, Borloo, De Robien, Scellier) et je n’ai pas perdu un centime : bien au contraire, je ne paie aucun impôt sur le montant des loyers que j’encaisse chaque mois car j’entretiens ces biens et certaines années, j’enregistre un déficit foncier qui est reportable sur les années suivantes.
    Les appartements en défiscalisation sont plus chers. Ce n’est pas vrai : le promoteur ne fait pas un prix différent pour le particulier qui achète pour habiter et l’investisseur ! Vous pouvez aussi acheter un terrain et faire construire une maison dans le cadre des lois de défiscalisation. vous ne paierez pas plus cher pour cela. En quoi est ce une arnaque ? Enfin si vous investissez dans une optique patrimoniale, vous ne perdez rien : vous gardez vos biens et ils prennent de la valeur régulièrement et vous pourrez les revendre sans moins-value.
    Bien entendu vous n’obtenez pas une rentabilité de 30 % par an en faisant ce genre d’opérations mais la défiscalisation n’est pas toujours l’enfer que vous décrivez. Les bonimenteurs existent c’est vrai mais soyez objectif : tous ceux qui investissent en défiscalisation ne perdent pas autant que vous le prétendez.

    1. Michel,

      Merci beaucoup pour votre témoignage, mais je me dois de répondre

      Ce qui était vrai avec les anciens dispositifs de défiscalisation auxquels vous avez souscrit, ne l’est plus aujourd’hui

      A partir du Duflot et du Pinel, la défiscalisation en VEFA n’est plus du tout intéressante
      J’ai fait des milliers de calculs pour savoir si j’allais me lancer
      A chaque fois, un placement sur une assurance vie était plus rentable qu’un investissement locatif en défiscalisation dans le neuf
      N’oubliez jamais que je raisonne en rendement net après impot, ce qui devrait être la seule façon de raisonner car il n’y a que l’argent que vous pouvez utiliser qui est important, le reste (chiffre d’affaire, rendement brut), n’est que de la flatterie ou des illusions

      La seule possibilité d’avoir une meilleure rentabilité était d’investir dans des zones ANRU, mais après à chacun de savoir quel risque il veut prendre sur les loyers impayés

      Je maintiens mes propos sur la défiscalisation actuelle

      Vous avez eu la chance de bénéficier dans anciens dispositifs de défiscalisation, qui vous ont permis de vous enrichir (d’autant plus que les prix de l’immobilier ont grimpé en parallèle)
      Ce n’est plus vrai aujourd’hui

      Je suis ouvert d’esprit, si une personne me démontre calculs réalistes à l’appui (à chaque fois que j’ai repris les calculs des vendeurs de loi Pinel, j’ai été surpris…) que la défiscalisation dans le neuf est plus rentable que du meublé dans l’ancien, je me rangerais à son avis

      Mais ce n’est jamais encore arrivé à ce jour 😉

  3. Excellent article! Si ces leviers de défiscalisation en location nue ne sont pas toujours bien connus des contribuables, ils peuvent être d’une remarquable efficacité pour réduire ses impôts ou pour gommer ses revenus fonciers.

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