Investir dans l’Immobilier Locatif : 30 Experts Révèlent leur Conseil le Plus Précieux pour Réussir

30 experts investissement immobilier

 

Pour vous fournir toutes les clés pour réussir dans l’investissement immobilier locatif, j’ai décidé de contacter un panel d’experts de l’immobilier incluant des investisseurs reconnus, des coachs, des auteurs de livres, des entrepreneurs et des blogueurs d’expérience reconnus. Ces experts ont, a eux tous, enseigné à des millions de personnes comment devenir indépendant financièrement grâce à l’investissement immobilier à travers leurs livres, leurs articles de blogs, leurs séances de coaching et ateliers, leurs formations en ligne et cours.

Chacun de ces experts s’est fait sa propre expérience grâce à de multiples investissements immobiliers et a su constituer un patrimoine immobilier conséquent.

Puisque la meilleure façon de réussir est d’apprendre de ceux qui ont réussi, j’ai décidé de poser à ces 30 experts de l’immobilier, une question simple:

 

“Quel est votre conseil le plus précieux pour réussir dans l’investissement immobilier locatif?”

 

Aussi diverses qu’elles soient, ces réponses sont issues d’investisseurs ayant tous réussis et constituent une mine d’or pour ceux qui veulent enfin se lancer dans l’investissement locatif saisonnier ou classique.

 

Voici les réponses reçues:

 

Frédéric Chaminade | Michaël Ferrari | David Lelong | Olivier Roland | Pascal Beuvelet | Elise Franck | Laurent Criado | Eric (Campust Invest) | Julien (Parking Garage) | François (Riche à 30 ans) | Raphaël Carteni | Audrey (Les Revenus Autrement) | Paul Sarrazin | Jérôme Forget | Emmanuel Guengant | Patrice (Optimiser Son Budget) | Cédric Barbera | Matthieu Giron | Michael Hospital | Steve Forget | Pierre( Plus-Riche) | Nicolas Ruiz | Arnaud Priser | Arnaud (Avenir Plus Riche) | Mathieu Lajoie | Cédric Génin | Olivier (Economiser et Investir) | Thierry Barbet | Sébastien Ascon | Jérôme Robin | Romaric Christ | Pierre et Gwen (Eldorado-Immobilier)

 

#1: Frédéric Chaminade de Cytia Immobilier: “La pertinence du secteur géographique, le choix des locataires et faire réaliser les travaux nécessaires…”

 

frederic chaminade

Après une école supérieure de commerce, Frédéric Chaminade, né le 21 juin 1968, dirige pendant près d’une dizaine d’années deux agences de communication spécialisées dans : les médias, les régies publicitaires, le marketing direct et web.

En novembre 1997, il rejoint Citya Immobilier, et à la demande de M.Philippe Briand, il crée une agence de communication intégrée : Référence, dont il devient le Gérant.

En 1999, il est nommé Directeur Adjoint de l’agence Citya de Tours, puis Directeur de la structure en 2000.

En 2007, il est nommé Directeur Général Adjoint de Citya Immobilier par M. Philippe Briand, puis en 2010, Directeur Général Délégué.

En 2014, obtention du Master 2 : “Management des Services Immobiliers”, IMSI, Paris. Frédéric Chaminade est membre du Comité exécutif.

 

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Sa réponse:

 

“En fait, j’aurais plusieurs conseils..

La première clef de réussite d’un investissement locatif est sans hésitation la pertinence du secteur géographique du bien. Je recommande vivement d’opter pour une ville avec des infrastructures commerciales, un quartier bien desservi, proche des commodités et des grands axes.

Dans le cas d’un investissement dans le neuf, il faut être vigilant dans la sélection du promoteur, vérifier sa notoriété ainsi que son sérieux, notamment en termes de construction aux normes en vigueur qui sont nombreuses !

Un investisseur dans l’immobilier ancien devra être attentif à l’état d’entretien du bien et si besoin, faire réaliser les travaux indispensables à l’optimisation de sa mise en location. Les candidats locataires y attachent effectivement de plus en plus d’importance.

Enfin, une autre règle d’or pour réussir un investissement locatif est d’apporter la plus grande rigueur aux choix du locataire afin de minimiser les risques d’impayés.

Autant de points qui confèrent toute la légitimité aux professionnels dans le cadre de l’accompagnement des clients investisseurs !”

 

 

#2: Michael Ferrari de Esprit Riche: “Le conseil le plus précieux : savoir ce que l’on fait…”

 

Michael Ferrari

Michael Ferrari a créé en 2007 le blog Esprit Riche qui a changé la vie de milliers de personnes.

Il est parti de zéro et créé sa liberté financière : la vraie richesse, c’est le temps.

Lu par 3000 personnes chaque jour, Esprit Riche est là pour aider chacun à se créer sa place au soleil en créant de la valeur et en investissant intelligemment.

 

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Sa réponse:

 

Le conseil le plus précieux : savoir ce que l’on fait.

L’immobilier a beaucoup de potentiel mais aussi de risques. Se former avant, apprendre et s’entourer permet de savoir ce que l’on fait.”

 

#3: David Lelong de Immobilier-danger: “Actuellement il faut être très vigilant à obtenir une rentabilité nette de toutes charges et d’impôts suffisante lors d’un nouvel investissement locatif…”

 

 

immobilier-dangerDavid et le fondateur du site immobilier-danger.com.  Vous trouverez sur Immobilier-danger un regard critique sur l’ actualité immobilière ainsi que des études et des statistiques sur l’immobilier français. Ces éléments doivent vous permettre de gérer au mieux votre projet immobilier en fonction des prix des appartements et des maisons, des taux d’un prêt immobilier, des tendances et des prévisions sur l’évolution pour un particulier du marché immobilier en France.

 

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Sa réponse:

 

“Actuellement il faut être très vigilant à obtenir une rentabilité nette de toutes charges et d’impôts suffisante lors d’un nouvel investissement locatif. En effet, avec des taux proches des plus bas historiques, il y a peu de chances pour qu’il y ait de nouvelles diminutions de taux. Il faut plutôt craindre de légères hausses régulières dans les mois et années à venir. Dans ce contexte, il y a aura des tensions à la baisse sur les prix des logements. L’investisseur sur le long terme devra donc s’assurer d’obtenir un rendement net net plus important que sur des supports moins risqués et qui demandent beaucoup moins de travail pour ne pas tabler sur une plus-value à court ou moyen terme (sauf pour les négociateurs chevronnés qui ont en plus les capacités à faire rapidement prendre de la valeur à un bien après travaux).

Pour calculer la rentabilité nette nette, il faut bien déduire toutes les charges et frais liés à cet investissement (intérêts, assurances et garanties du prêt, assurance habitation propriétaire non occupant, charges non répercutables sur le locataire, taxe foncière, travaux de rénovation/réparation, frais de gestion locative, etc.) et tenir compte de certains moments de vacance locative. Il faut ensuite bien calculer le montant des impôts sur les revenus fonciers en fonction du régime fiscal et du type de bien immobilier et ne pas oublier les prélèvements sociaux. La rentabilité brute n’est pas suffisante pour déterminer la qualité d’un investissement immobilier. Au final, il y a une majorité de bien à vendre sur le marché qui n’offre pas des possibilités de rendement suffisant, il faut donc être très sélectif.”

 

 

#4: Olivier Roland de Des Livres Pour Changer de Vie: “Sachez vous entourer et renseignez vous bien avant de prendre un prestataire pour vous accompagner…”

 

Olivier-rolandOlivier Roland est entrepreneur depuis l’âge de 19 ans, blogueur, Youtubeur, archéologue amateur, plongeur, pilote d’avion, globe-trotter et conférencier international, parmi ses nombreuses casquettes.
Il est suivi, tous réseaux confondus, par plus de 250 000 fans convaincus par sa méthode !

 

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Sa réponse:

 

Sachez vous entourer et renseignez vous bien avant de prendre un prestataire pour vous accompagner.

 

 

#5: Pascal Beuvelet de The Door Man: “Pour moi le choix de l’emplacement est déterminant...”

 

 

pascal-beuvelet

Président du groupe Familial BGI Holding, promoteur depuis 1975, membre fondateur, en 1987, du réseau Century 21 en France, Pascal Beuvelet maîtrise l’immobilier et la franchise.

Au fait des problématiques des particuliers dans le financement de leurs acquisitions immobilières, il crée, en 2004, la franchise In&Fi Crédits, un réseau national de courtiers en crédits qui compte plus de 100 agences sous enseigne.

Serial entrepreneur et toujours passionné d’immobilier il cofonde, en 2017, THE DOOR MAN avec l’ambition de développer un réseau national d’agents immobiliers qui, à l’instar de leurs homologues américains, s’engagent à partager 100% de leurs mandats exclusifs avec tous les professionnels de la transaction immobilières.

 

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Sa réponse:

 

Pour moi le choix de l’emplacement est déterminant.

Un locataire, comme un propriétaire occupant, a les mêmes exigences en matière de confort, exposition, accessibilité.

Le choix de l’emplacement est déterminant. Ainsi, l’exposition nord et les appartements au-dessus du 4ème sans ascenseur sont à proscrire.

Je préconise de privilégier les immeubles où la typologie des appartements est variée et principalement habités par leurs propriétaires, lesquels sont généralement respectueux de l’utilisation des parties communes.  Aussi, avant de vous porter acquéreur prenez soin de vous renseigner afin d’éviter les immeubles où les locataires sont majoritaires.

Pour sécuriser une première acquisition je recommande d’investir prioritairement sous « votre clocher » c’est-à-dire votre commune, quartier, arrondissement.

 

Concernant le logement

Avant de louer vous devez fournir à votre locataire un logement en parfait état répondant parfaitement aux normes.

Suivant les pièces je recommande les sols parquet, carrelage, revêtement plastique.

De même il est préférable d’installer les meubles cuisine, armoire de toilette et meuble sous lavabo, fixer les portes serviettes, dérouleur de papier dans les toilette, cela vous évitera les multiples trous à chaque déménagement.

 

 

#6: Elise Franck de Elise-Franck.com: “Pour réussir un investissement locatif, il y a plusieurs points à respecter, on ne peut pas se contenter d’un seul conseil…”

 

 

elise-franck

Après son bac, ELISE FRANCK a débuté sa vie professionnelle comme secrétaire dans une banque. Un an après son arrivée, elle décida de profiter de son CDI pour investir dans l’immobilier. Comme elle est une passionnée de décoration, elle a compris très vite que cet atout pourra lui apporter un avantage certain dans la valorisation de ses biens. Dès les premiers placements immobiliers réalisés, les résultats sont là : un revenu net d’environ 300 euros par appartement !

C’est alors qu’elle compris qu’elle pourra, grâce à ses investissements locatifs, quitter son emploi et devenir indépendante financièrement. C’est chose faite. Au bout de 4 ans elle quitte son poste et publie son premier livre qui va se vendre à plus de 60 000 exemplaires. Beaucoup de personnes lui demandent alors de leur trouver des biens intéressants et rentables.

 Elle créé en 2007 la société ELISE FRANCK CONSEIL dans le but d’apporter à ses clients un concept simplifié et novateur pour les investisseurs en recherche d’un placement patrimonial ou d’un investissement rentable.

 Elise Franck est l’auteur de plusieurs ouvrages : 

“Comment je suis devenue rentière en 4 ans”

“Mon chemin vers la réussite”

troisième livre en cours de parution.

 

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Sa réponse:

 

Pour réussir un investissement locatif, il y a plusieurs points à respecter, on ne peut pas se contenter d’un seul conseil !

donc je citerais par ordre de priorité :

1 –  Définir le type d’investissement locatif qui vous convient le mieux. Il y a deux orientations possible :  un investissement patrimonial ou un investissement à visée de rentabilité. En orientant votre choix sur l’un ou l’autre, vous allez gagner un temps précieux, car la plupart des investisseurs non expérimentés font cette erreur de croire qu’on peut obtenir les deux à la fois et se demandent après deux ou trois ans de recherche infructueuse, pourquoi ils n’ont toujours pas commencé.

2 – Définir les zones porteuses. Le plus important, comme vous le feriez avant de créer une entreprise, est de s’assurer qu’il y a bien une demande pour le produit que vous allez proposer. En effet, inutile d’investir dans des zones géographiques où la demande locative n’est pas suffisante, vous risquez tout simplement de ne pas louer votre bien suffisamment cher ou tout simplement, surtout si vous faites du meublé, de ne pas louer du tout. Pour éviter cela il faut faire une analyse globale du marché immobilier avant de se lancer

3 – Ne pas faire l’erreur de vouloir absolument investir à côté de chez soi; cette croyance limitante et d’une époque révolue, va vous cantonner à un marché pas forcément très porteur. Au contraire, en acceptant l’idée que vous pouvez investir dans la France entière, imaginez toutes les bonnes opportunités que vous pourrez alors saisir !

4 – Faire l’erreur de vouloir tout faire tout seul  : S’occuper soit même de ses investissements  locatifs présente l’avantage de tout maitriser. Cependant, même si vous êtes un habitué en la matière, le fait de déléguer vos projets, vous permettra de cumuler vos investissements, c’est à dire d’en faire plusieurs en même temps,et ainsi de gagner du temps et de vous enrichir plus rapidement.

Voici les 4 conseils principaux, mais bien sûr il y en a beaucoup d’autres et je suis à votre disposition pour en parler, il suffit pour cela de me contacter via mon site internet www.elise-franck.com.

 

#7: Laurent Criado de Guide Pratique Achat Immobilier: “Trop de personnes se lancent dans l’investissement locatif par appât du gain facile, mais oublient de mûrir leur projet et d’élaborer une stratégie digne de ce nom

 

 

Laurent CRIADOEntrepreneur depuis 2003, Laurent CRIADO a créé des entreprises en France et à l’étranger. Professionnel du bâtiment spécialisé dans les problématiques de l’habitat, toujours en activité, Laurent CRIADO met son expérience et ses connaissances à la portée de tous.

Passionné par l’immobilier, il partage son expertise en tant qu’auteur de guides pratiques et en qualité de journaliste citoyen. La création le passionne et sa grande richesse vient de ses multiples activités. 

Son premier livre est un best seller qui s’est vendu dans toute la France, de nombreux pays européens et même au Canada. Il a conseillé de nombreux lecteurs dans leurs achats immobiliers pour transformer leur projet en réussite.

Vous pouvez visiter son site sur www.guidepratiqueachatimmobilier.com

 

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Sa réponse:

 

Trop de personnes se lancent dans l’investissement locatif par appât du gain facile, mais oublient de mûrir leur projet et d’élaborer une stratégie digne de ce nom. La déception est alors souvent au rendez-vous. En qualité de technicien, de professionnel du bâtiment, mon conseil le plus précieux se décline en neuf règles, les voici.

 

Règle numéro 1 : prenez soin du locataire

L’immobilier n’est pas un placement comme un autre, c’est avant tout une histoire humaine. C’est vous ET le locataire. Dès que votre projet est clair dans votre tête, le locataire est la clé de la réussite de votre investissement. Plus il reste dans votre logement, plus votre rentabilité augmente. C’est aussi simple que ça.

 

Règle numéro 2 : remettez le bien au cœur de l’achat

Trop « d’investisseurs » se focalisent sur les chiffres, le financement, les défiscalisations. Grave erreur. Les meilleures affaires se trouveront dans l’ancien. Certes, cela nécessite de savoir analyser et détecter les anomalies lors d’une visite… et même en amont, dès le stade de la petite annonce.

L’objectif de mon premier livre était de permettre au lecteur, en suivant ma méthodologie, d’analyser n’importe quel bien ainsi que son environnement. Les professionnels et les investisseurs se sont emparés de mon guide et représentent une part importante de mon lectorat.

Acheter de l’immobilier, tout le monde peut le faire. Bien acheter, c’est une autre histoire.

 

Règle numéro 3 : déterminez votre budget d’achat

Sans budget, pas d’achat. Vous devez connaître votre enveloppe pour savoir ce que vous allez pouvoir cibler comme bien et dans quel secteur. Il ne sert à rien de vous emballer et de vous disperser dans vos recherches alors que vous n’avez pas l’argent pour concrétiser l’achat.

 

Règle numéro 4 : achetez au juste prix

Dans l’ancien, les vendeurs sont optimistes et les biens souvent surcotés. Il faut savoir évaluer l’état d’un bien, son potentiel après travaux et chiffrer ces derniers. Tout cela vous permet de déceler ce que l’ensemble des acheteurs ne voient pas : le bien dans le futur.

Les biens avec travaux seront ceux qui vous permettront les plus belles opportunités, mais sont également les plus risqués : une mauvaise évaluation et c’est l’échec assuré. Bien évaluer la partie travaux vous met à l’abri de mauvaises surprises rédhibitoires. Vous devez devenir un expert dans l’évaluation des biens.

 

Règle numéro 5 : pensez à votre locataire

Prendre soin de votre locataire commence dès l’achat d’un logement.

Écartez les biens non fonctionnels, dont l’environnement présente trop de nuisances. Un logement pénible à vivre incitera votre locataire à quitter les lieux à la première occasion. Le turnover sera élevé. Vous serez contraint d’être moins exigeant sur le profil des candidats avec, peut-être, des impayés à la clé. Sans locataire, votre investissement se transforme en boulet financier.

Au contraire, un locataire qui a parfaitement conscience que le bien que vous proposez possède un rapport qualité/prix performant fera tout pour y rester et entretenir de bonnes relations. Quand vous savez ce que vous pouvez perdre, vous faites tout pour que ça n’arrive pas.

Alors, oui, c’est évident que cette façon de penser n’est pas la plus répandue dans le secteur de l’investissement immobilier. C’est sans doute la raison qui explique pourquoi de très nombreux « investisseurs » ne gagnent jamais d’argent quand tous les frais sont soustraits du loyer. D’autres obtiennent le succès car leurs achats sont plus étudiés.

Dans la vie, soit vous suivez, soit vous ouvrez la voie. Dans l’investissement immobilier, les deux existent et sont nécessaires comme dans l’investissement boursier. Tout le monde ne peut pas réussir. Les échecs des uns font le succès des autres.

 

Règle numéro 6 : étudiez le marché

Vous devez étudier l’environnement des zones que vous convoitez. N’hésitez pas à explorer les villes de province, pour certaines moins saturées que Paris et région parisienne et qui offrent de belles opportunités.

Cette étude de marché consiste à déterminer le meilleur endroit où vous implanter. Comme pour un commerce, vous devez étudier le potentiel d’un secteur. C’est ce que j’appelle l’analyse de l’environnement.

Le service que vous allez offrir, votre bien en location, trouvera t-il une demande ? Pour cela, passez tout au peigne fin : activité économique, niveau des salaires, taux de chômage, typologie de la population, imposition locale, concurrence des logements sociaux et privés, sécurité, équipements de santé, d’éducation, etc.

L’objectif est de choisir un secteur avec de la demande, qui n’est pas saturé et dont les prix d’achat sont réalistes.

 

Règle numéro 7 : différenciez votre bien de la concurrence

Beaucoup d’investisseurs font l’erreur fatale d’en faire le minimum dans le bien. Grave erreur là encore. Vous devez pouvoir répondre à une question : pourquoi un locataire choisira votre bien plutôt qu’un autre ? Réponse : parce que le service que vous proposez apporte de la valeur ajoutée et que son rapport prix/prestation est avantageux.

Très concrètement, dans l’immobilier locatif, quatre points permettent de sortir du lot :

– Le premier est irrationnel. Il concerne l’aspect, le charme du bien.

Posséder un appartement dans une maison de maître, par exemple, marquera sans doute plus les esprits des candidats locataires qu’un appartement lambda dans une tour quelconque, sans cachet ;

– Le deuxième point concerne l’agencement général, la fonctionnalité du bien.

Chaque mètre carré a son importance, pour vous comme pour le locataire. Pour vous, car plus vous achèterez grand, plus votre budget augmentera, toutes choses étant égales par ailleurs. Pour le locataire, c’est ce qui va lui faciliter la vie. Des rangements étudiés, une électricité aux normes, une bonne isolation, un système de chauffage performant et économique, des pièces qui permettent d’implanter facilement son mobilier, une ou plusieurs places de parking, un environnement sans nuisances rédhibitoires, etc. ;

– Le troisième point consiste à proposer une cuisine fonctionnelle.

Cela exclut donc d’emblée les meubles de type « évier/inox ». Affreux, non fonctionnels pour le locataire, c’est une fausse économie préjudiciable à votre investissement.

Un plan de travail, des meubles hauts et bas, une robinetterie solide et, éventuellement, l’électroménager. Prévoyez les réseaux en attente, pour brancher des appareils comme un lave-linge ou un lave-vaisselle.

Vous apportez de la valeur ajoutée à votre service, peu le font, c’est l’occasion rêvée de capter les meilleurs profils de locataires ;

– Le quatrième point concerne la salle de bain.

Salle de bain ou salle de douche, l’esprit est de proposer, comme pour la cuisine, quelque chose de pratique. La pièce n’a pas besoin d’être grande pour être fonctionnelle. Dans la mesure du possible, il faut éviter les WC dans la salle de bain, un détail qui peut faire pencher la balance du mauvais côté lorsque le locataire prendra sa décision.

 

Règle numéro 8 : ne confondez jamais vitesse et précipitation

Dans le secteur de l’immobilier, la pression est constante. Il est parfois tentant de vouloir acheter pour ne pas louper une supposée bonne affaire. C’est une erreur. Si vous préparez suffisamment le travail de fond concernant votre zone de chalandise, vous devrez seulement vous concentrer sur le bien et vous pourrez prendre une décision éclairée rapidement sans faire le grand saut dans l’inconnu.

De plus, il faut acquérir des automatismes qui permettent de détecter en un instant si un bien présente des problèmes ou pas. Certains signes ne trompent pas et, dans ce cas, il faut passer votre tour sans le moindre regret.

 

Règle numéro 9 : évitez les achats subventionnés

Baser son projet d’achat uniquement sur les défiscalisations est une stratégie vouée à l’échec. C’est comme pour une entreprise : si le projet ne tient pas la route sans la part subventions, il ne vaut pas grand-chose en lui-même. Le jour où le robinet des subventions se ferme, vous vous retrouvez avec un bien qui n’est plus rentable et qui risque de devenir invendable car il n’intéressera aucun investisseur.

 

Conclusion

Investir dans l’immobilier ne rime pas avec acheter n’importe quoi, n’importe comment, à n’importe quel prix. Ne faites pas l’impasse sur les fondamentaux. Ce n’est pas parce que vous n’habiterez pas dedans que vous devez dépenser votre argent sans être vigilant. Investir, c’est chercher la rentabilité et sans étude sérieuse, c’est voué à l’échec à plus ou moins long terme.

Chaque projet est unique et doit correspondre à votre budget, votre expérience, votre savoir-faire.

 

 

#8: Eric de Campus Invest: “1) Sachez dès le départ à quel profil vous voulez louer 2) sortez des sentiers battus 3) prenez le temps de choisir vos locataires

 

 

campus-invest

Eric est investisseur immobilier depuis 2003 est créateur du blog Campus Invest.

C’est aujourd’hui le spécialiste français de l’immobilier étudiant à haut rendement.

 Au fil des années Eric a développé une stratégie hyper efficace baptisée le « meublé plus ».

Le « meublé plus » permet d’allier rentabilité et tranquillité.

Eric collectionne les meublés étudiants, mais fait aussi de la colocation et de la location courte durée.

Il considère que l’immobilier est une formidable source de revenus passifs.

Aujourd’hui, Eric est un investisseur libre !

 

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Sa réponse:

 

“1)  Sachez dès le départ à quel profil vous voulez louer. Mettez-vous à la place de vos futurs locataires.

Adoptez leur point de vue pour comprendre ce qu’ils recherchent. Simplifiez leur la tâche. Cela vous permettra de louer bien plus cher. »

 

2) Pour chercher un investissement vraiment rentable, sortez des sentiers battus et vous trouverez les bonnes affaires.

 

3) Pour votre tranquillité, prenez le temps de choisir vos locataires et vos partenaires avec soin.

 

 

#9: Julien de Parking Garage: “Quand tu décides d’investir dans l’immobilier, il faut commencer par te former…

 

 

Julien parking-garage

Julien est un investisseur spécialisé dans les parkings et les garages.

Il en possède une centaine répartis dans plusieurs villes.

Il a commencé en 2012. Aujourd’hui, il est en phase de devenir conseiller en gestion de patrimoine.

Il partage ses expériences sur le blog investir dans un parking ou un garage

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Sa réponse:

 

Quand tu décides d’investir dans l’immobilier, il faut commencer par te former. La récolte d’informations de tout type (fiscale, locative…) permet de mieux cerner ton futur investissement et de prendre confiance en toi. Ensuite, il faut rapidement passer à l’action. Le premier investissement n’est jamais le meilleur. Mais il a le mérite de te motiver et de concrétiser tes rêves.

Pour apprendre à investir dans les parkings, rendez-vous sur mon blog.

 

#10: François de Riche à 30 Ans: “Pour véritablement faire une bonne affaire, il faut optimiser la fiscalité

 

 

riche-a-30-ans

François, 26 ans, fondateur du site richea30ans.com. Entrepreneur depuis ses 18 ans environ, il possède une grosse dizaine de revenus passifs:

appartements en location, des versements de dividendes en masse, crowdlending, trading en automatique… ;

ainsi que plusieurs business :

Son business de prestations de services, une boutique de e-commerce, son site et son magazine papier trimestriel.

 

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Sa réponse:

 

Je pourrais donner tellement de conseils ! Je dirais que pour véritablement faire une bonne affaire, il faut optimiser la fiscalité.

Ça fait la différence entre une bonne affaire et une très bonne affaire.

Beaucoup ne se penche pas sur la question mais l’optimisation est très importante à mes yeux : défiscaliser ses revenus fonciers, réduire ses impôts…

Plusieurs choses cruciales à connaitre mais que peu applique au final.
Par exemple, il faut savoir qu’il y a intérêt fiscal à ne pas mettre d’apport car les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers.
Ça reste un exemple mais ne négligez pas cet aspect de l’investissement immobilier.

 

 

11: Raphaël Carteni de Club Millionnaire: “N’attendez pas pour acheter de l’immobilier, achetez de l’immobilier et attendez…”

 

club-millionaire

Raphaël Carteni a grandi avec sa sœur dans une famille, ni pauvre, ni riche, ne manquant de rien. Après un baccalauréat scientifique, il décide de poursuivre des études de médecine et en fera cinq années avant d’arrêter. La découverte progressive du monde hospitalier, et plus largement adulte, lui a fait réaliser pourquoi tant de personnes sont victimes de burn-out et de dépressions.

La routine et le stress du « métro-boulot-dodo » n’étaient pas faits pour lui, ses libertés d’action, de temps et de mouvement étant bien trop importantes à ses yeux. C’est alors qu’il commença à emprunter le chemin de entrepreneuriat à travers des piliers d’enrichissement éprouvés : la création d’entreprise, l’immobilier et la bourse.

Ces piliers travaillés de manière intelligente, avec une volonté première de créer des systèmes et de les automatiser, lui ont permis d’atteindre l’indépendance financière en moins de trois ans et d’arrêter ses études de médecine à l’âge de 23 ans seulement. 

Il est l’auteur du blog Club Millionnaire.

 

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Sa réponse:

 

Réussir un investissement locatif passe avant tout par une bonne connaissance de son marché, une bonne équipe présente à chaque étape du projet (agent immobilier, notaire, équipe d’artisans, expert-comptable…) ainsi que des prises de décisions rapides. Et surtout, n’oubliez pas ce que j’aime à dire : « N’attendez pas pour acheter de l’immobilier, achetez de l’immobilier et attendez.

 

 

#12: Audrey de Les Revenus Autrement: “Définir ses objectifs à moyen terme, faire une étude de marché et être réaliste…”

 

 

audrey

Fondé en 2013, le blog les revenus autrement a été créé pour apprendre pas à pas à investir dans l’immobilier, en toute sécurité, en obtenant une très forte rentabilité.

De manière à changer votre vie et à vivre enfin vos rêves.

Certains l’appellent LA spécialiste de la colocation par rapport à ses 10 ans d’expérience dans ce domaine sans encombre.

Mais également Audrey a trouvé un moyen très original d’acheter ses 2 premiers appartements grâce à une méthode très originale et hors du commun, à découvrir sur son blog.

 

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Sa réponse:

 

“Mon conseil le plus précieux (en fait il y en aurait plusieurs) serai(en)t : 

 

– de définir ses objectifs à moyen terme (1 an, 3 ans, 5 ans). Combien est-ce que l’on souhaite gagner et quelle est la vie que l’on veut obtenir.

– de faire une étude de marché et s’adapter à l’endroit ou l’on souhaite investir (et ne pas uniquement faire ce que l’on veut faire, mais faire ce qui fonctionne et ce qui vous permet de gagner de l’argent)

– se faire confiance, être réaliste et cohérent.”

 

 

#13: Paul Sarrazin de Serial Investisseur: “Il faut mesurer la viabilité de l’investissement, c’est à dire qu’il réponde à un besoin réel...”

 

 

paul-sarrazin

Paul a 38 ans et il est fonctionnaire. Il est le créateur du site Serialinvestisseur

Il vit en couple et est papa de deux jeunes enfants, un garçon et une fille.

Aujourd’hui, il est le propriétaire dans la région normande de sa maison et de 8 lots qui lui rapporte environ 4100 euros mensuels.

Son objectif est clairement de substituer progressivement ses revenus fonciers à ses revenus salariés.

Il est conscient que la retraite, il va falloir la construire par ses propres moyens.

 

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Sa réponse:

 

Donc le plus tentant est de répondre à ta question par “identifiez le bien le plus rentable”. Mais, avant même de calculer la rentabilité ou le cashflow, je pense qu’il faut mesurer la viabilité de l’investissement, c’est à dire qu’il réponde à un besoin réel.

Si la demande locative n’existe pas, vous n’aurez aucun loyer et vos calculs de rentabilité ne seront que de la théorie envolée en fumée. Et vous serez seul à faire face aux mensualités !

Donc, commencez par vérifier qu’il y a une demande locative pour le bien visé. Sollicitez les agences immobilières locales ou les études notariales qui font de la gestion. Non seulement, elles vous diront si la demande existe mais également à quel niveau de loyer vous pouvez vous positionner. Cela permettra d’affiner et de fiabiliser vos calculs.

Mais, ce ne sera pas suffisant. Il faudra également passer une “annonce test” ou “annonce fictive” sur Leboncoin afin de vous faire votre propre idée. Je sais que tout le monde n’est pas forcément à l’aise avec ce sujet mais rappelez-vous que vous allez engager plusieurs dizaines de milliers d’euros sur cet investissement !

Mon conseil : faites une annonce aussi neutre que possible, présentez le bien tel qu’il est, avec ses défauts, ne mentez pas. Si, au bout d’une semaine, vous n’avez qu’une ou deux  demandes, il faut passer votre chemin et envisager un autre investissement.

 

 

#14: Jérôme Forget de Guest & Strategy: “Trouver l’emplacement idéal…”

 

 

Jérôme Forget

Titulaire d’un MBA de l’IMHI-ESSEC Business School, Jérôme est également le fils d’une propriétaire de chambres d’hôtes. De nature entrepreneuriale, il s’est très tôt spécialisé dans l’accompagnement marketing et commercial des prestataires indépendants du tourisme.

Avec plus de 200 porteurs de projet propriétaires de chambres d’hôtes, gites et hôtels haut-de-gamme qui lui ont fait confiance depuis la création de son agence « Guest & Strategy » en 2010, il a développé une réelle expertise sur la stratégie, l’E-tourisme et le marketing.

Il a aussi lancé le réseau « Guest & House » qui fédère des propriétaires de maisons d’hôtes d’exception en 2014…

Il enseigne à l’AIM le « E-Tourisme » dans le programme : « Hospitality Sales & Marketing ». Il intervient également régulièrement au sein d’autres Ecoles de Commerce, des Chambres de Commerce ou encore des institutions du tourisme tel que les Offices du Tourisme.

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Sa réponse:

 

Trouver l’emplacement idéal à savoir celui qui générera un maximum de demande afin de choisir votre locataire et maximiser votre rentabilité à court, moyen et potentiellement long terme.

 

 

#15: Emmanuel Guengant de Expériences Immobilières: “Si je n’ai qu’un seul conseil à donner c’est de commencer par faire un premier pas…

 

 

Emmanuel-Guengant

Emmanuel a commencé à investir dans l’immobilier à l’âge de 35 ans.

 A cette époque, il se disait qu’il était dommage de payer un loyer à son propriétaire.

Ce n’était pas comme ça qu’il allait s’enrichir.

Il voulait à son tour devenir propriétaire et avoir des locataires qui lui financeraient ses appartements.

 Il était loin d’imaginer que cette décision allait bouleverser sa vie.

 Il s’est aperçu que l’on pouvait gagner beaucoup d’argent avec l’immobilier.

Aujourd’hui il partage ses conseils pour investir dans l’immobilier locatif sur son blog Expériences Immobilières.

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Sa réponse:

 

Pour se lancer dans l’investissement locatif, si je n’ai qu’un seul conseil à donner c’est de commencer par faire un premier pas. Même s’il est tout petit, l’important est de faire ce premier pas.

Et le premier pas c’est de décrocher son téléphone, d’appeler un agent immobilier et d’aller visiter un bien. N’importe lequel. Ça n’a pas d’importance.

Ce ne sera certainement pas le bon. Par contre en échangeant avec votre interlocuteur, vous aurez acquis un peu d’expérience, vous en ressortirez grandi.

Et si vous renouvelez l’opération plusieurs fois, si vous vous formez sur Internet, vous allez rapidement en savoir plus que 90% des personnes qui veulent investir. Vous saurez exactement ce que vous recherchez et vous le trouverez.

 

 

#16: Patrice de Optimiser Son Budget: “Dans l’investissement locatif, le plus dur ce n’est pas l’achat mais la gestion…”

 

 

optimiser-son-budget

Souhaitant améliorer sa situation financière et être plus à l’aise, Patrice a entrepris une démarche d’assainissement de ses finances. De là est né le site optimiser son budget.

Il lui a permis de transmettre les connaissances et l’expérience qui l’a acquises dans l’optimisation des finances personnelles, des différentes façons de gagner de l’argent sur internet notamment, mais aussi en matière d’investissement.

En effet, en augmentant ses revenus et en diminuant ses dépenses, il a pu épargner une belle somme qui lui a permis d’investir sur différents supports d’investissements à haut rendement. 

 

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Sa réponse:

 

Dans l’investissement locatif, le plus dur ce n’est pas l’achat mais la gestion. Demandez-vous quel est le temps et l’énergie que vous êtes prêt à mettre afin de choisir l’exploitation qui vous correspond le mieux.

Préparez votre investissement locatif à l’avance. Assainissez vos comptes pour plaire au banquier,  faites des économies en prévision de l’entretien du bien et d’éventuels imprévus. Plusieurs mois de loyer d’économie n’est pas du luxe.

 

 

#17: Cédric Barbera de Magazine Immobilier: “Emplacement, état, cohérence du loyer…”

 

 

magazine-immobilierCédric est le fondateur de la Compagnie Immobilière du Lac et éditeur du site Magazine Immobilier.

Ce site représente un outil d’information, de travail et de veille pour l’ensemble des personnes qui recherchent des informations sur le domaine de l’immobilier …

 

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Sa réponse:

 

1/ Emplacement,  emplacement et emplacement

 2/ état   : récent   ou neuf – 10 ans (  respect des normes phoniques et surtout thermiques)   – ce qui permet de garder les locataires,  limite les travaux  futurs et les lourdes charges

 3/  loyer  correct pour éviter le turn over   et  pouvoir louer  (finalité….)  Surtout dans un marché avec beaucoup d’offres.     

Attention toutefois  à la cohérence  emprunt , charges,  impôts fonciers    et   loyer

 4 /  étage, expo,  garage et ascenseur

 

 

#18: Matthieu Giron de Locasuccess: “Notre conseil principal est de bien connaitre la zone dans laquelle vous allez investir…”

 

 

matthieu giron

Débutant par des missions pour des TPE et PME, il intègre ensuite Altavia Publishing comme Contrôleur de Gestion pour ses filiales européennes.

En 2008, il rejoint Paris Incubateurs, où il accompagne plus de 60 entreprises innovantes en tant que Chef de Projet et analyse plus de 500 business plans pour sélectionner les entreprises qui souhaitent intégrer le dispositif d’accompagnement.

En gestion de Paris Incubateurs Nouveaux Médias, il contribue, en 2011, à l’ouverture du Pôle Région Innovation Nord Express et participe au pilotage des Grands Prix de l’Innovation de Paris. En 2012, il participe au lancement du premier incubateur dédié aux Jeux Video d’Europe.

Son immersion dans l’univers des start-up accentue son goût pour l’entreprenariat. Il commence à s’intéresser au secteur du tourisme et découvre que le potentiel de location saisonnière en France n’est pas exploité correctement dû à un manque de temps et de moyens de la part des particuliers.

En 2014, il décide de se lancer à son tour en créant Locasuccess, agence immobilière dédiée à la location saisonnière.

 

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Sa réponse:

 

Notre conseil principal est de bien connaitre la zone dans laquelle vous allez investir. Typiquement, un endroit où vous avez l’habitude de partir en vacances, d’aller voir votre famille, où vous avez déjà vécu, etc.

Ainsi, vous serez déjà de manière naturelle au courant de l’évolution de ladite zone (projets urbanisme, etc), avec le bouche à oreille et votre propre expérience. Sinon, prévoyez de passer (beaucoup) de temps dans la zone convoitée : car une fois l’achat effectué, dur de revenir en arrière!

L’autre avantage de bien connaitre la zone est de pouvoir plus facilement prévoir un “plan B”. Ainsi, si vous louez en saisonnier et que le projet ne marche pas, prévoyez de le louer en meublé “habitation” et ainsi limiter la casse.

 

 

#19: Michael Hospital de Notre Patrimoine: “Formez-vous et utilisez la bonne méthode pour investir. Vous allez faire des miracles !…”

 

 

notrepatrimoine

Michael se définit comme une personne lambda voir même en dessous de la moyenne pour tout ce qui est du travail, du salaire, du charisme etc…

Il dit aussi qu’il est loin d’être l’ « alpha » que tout le monde rêve d’être.

Il a 33 ans, marié et a un enfant.

Il a récemment créé le blog Notre Patrimoine.

Ce blog parle de la création de patrimoine. Ici pas besoin d’apport, pas besoin de capital de départ.

 

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Sa réponse:

 

Tout d’abord je remercie Pierre de me laisser m‘exprimer sur ce sujet-là car il est vrai que c’est un sujet très important pour tout débutant dans l’immobilier.

Quand on veut devenir investisseur, il y a tellement de choses à savoir que l’on ne sait même pas par où commencer.

On va visiter des biens sans vraiment savoir ce que l’on veut, on cherche mais sans chercher.

On voudrait négocier mais on ne sait pas comment faire et même parfois on a du mal à se faire financer.

Pourtant, vous le savez, il a bien des gens qui ont réussi à devenir investisseur à partir de rien et qui en vivent très bien.

Je vais donc partager mon conseil le plus précieux pour réussir votre premier investissement locatif. Et ce qui est génial c’est qu’en appliquant ce conseil vous deviendrez à tous les coups à votre tour investisseur et qui sait peut-être même beaucoup plus !

Ce conseil m’a permis d’obtenir mes deux premiers investissements à la suite, et c’est toujours grâce à ce conseil que j’avance aujourd’hui.

Il s’agit d’un conseil tout simple mais qui va vous changer la vie et surtout qui va travailler sur votre confiance en vous et sur votre zone de confort.

Alors ce conseil c’est quoi?

Et bien j’imagine que je ne serai pas le premier à le dire mais c’est tout simplement un conseil de formation.

Imaginez-vous un seul instant vous attaquer à un bien sans connaître un minimum la législation et la fiscalité. Pas étonnant en ce cas que 95 % des investisseurs perdent de l’argent au lieu d’en gagner.

Alors formez-vous et utilisez la bonne méthode pour investir. Vous allez faire des miracles !

Mais n’oubliez pas il faut appliquez sinon comme le dit si bien mon Mentor Olivier Roland, « C’est de la masturbation intellectuelle, c’est agréable mais ça ne sert à rien!

 

 

#20: Steve Forget de Jeune Investisseur Immobilier: “Ne pas être trop optimiste dans vos analyses financières de revenus/dépenses…”

 

jeune-investisseur

Steve est le créateur du blogue Jeune investisseur immobilier.

Il est président-fondateur d’une petite firme de consultation et formation en gestion de projet et en gestion de l’environnement.

Ça c’est son boulot.

Mais son business, c’est l’immobilier. L’immobilier est devenu une passion qu’en 2009, lorsqu’il a fait le saut d’un condo vers un premier immeuble à revenus. Il a cependant toujours trempé dans ce milieu-là.

Ses parents ont investi dans l’immobilier quand il était adolescent.

 

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Sa réponse:

 

Ne pas être trop optimiste dans vos analyses financières de revenus/dépenses. Il faut utiliser un scénario réaliste dans lequel vous tiendrez compte que vous aurez parfois des non-paiements, des locataires qui déguerpissent, des périodes où l’appartement se retrouve vide, etc.

Je vois trop d’investisseurs qui utilisent uniquement le scénario optimiste et qui sous-estime les dépenses d’opérations de l’immeuble. Le choc avec la réalité après l’achat peut être brutal. L’idéal, c’est de faire trois scénarios d’analyse de rentabilité: pessimiste, réaliste, optimiste.

Et être prêt à vivre avec le scénario pessimiste s’il se matérialise.

 

 

#21: Pierre de plus-riche.com: “Se concentrer avant tout sur la qualité du bien dans lequel on investit, et de ne surtout pas acheter sur le seul critère du rendement...”

 

 

plus-richePierre travaille comme analyste de portefeuilles boursiers pour le compte de clients privés à gros patrimoine.

Il est aussi investisseur pour compte propre et rédacteur du site plus-riche.com sur lequel il partage ses conseils, ses recherches et ses découvertes sur tout ce qui touche à l’investissement.

 

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Sa réponse:

 

Mon conseil le plus précieux, c’est de se concentrer avant tout sur la qualité du bien dans lequel on investit, et de ne surtout pas acheter sur le seul critère du rendement. A mon sens trop de gens considèrent qu’un investissement locatif affichant un gros rendement est forcement un investissement réussi. Cela peut être vrai dans certains cas, mais la majorité du temps un rendement très important sera là pour rémunérer un risque très important (risque de dépréciation du bien, risque d’illiquidité, risque de vacance locative plus important, risque sur le quartier ou la région, etc..).

Pour moi l’investissement locatif réussi c’est celui qui rapporte un maximum de rendement tout en minimisant les risques pris par l’investisseur. Minimiser les risques cela veut dire (entre autres) : choisir un emplacement de qualité, choisir un bien pour lequel on aura pas de mal à trouver un locataire, choisir un bien liquide, et choisir un bien dans une zone où l’économie est dynamique. Un bien qui satisfait à ces 4 critères tout en étant payé un prix raisonnable a toutes les chances d’être un investissement réussi.

 

 

#22: Nicolas Ruiz, auteur du livre Investir dans l’immobilier avec 50€ par mois: “Privilégier le cash flow..”

 

Nicolas-ruiz

Nicolas RUIZ est l’auteur du livre : Investir dans l’immobilier avec 50€ par mois.

Il est né en 1982 à Bergerac – France – est fondateur de la société EVI, spécialisé dans l’innovation matérielle et logicielle.

Dans le Who’s Who depuis 2015, il partage ses analyses et stratégies à travers de nombreux guides.

 

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Sa réponse:

 

Le conseil que je pourrais donner, en ces périodes de taux bas est : “privilégier le cash flow”.

En effet, la durée de crédit n’a plus d’importance. Les taux étant minimes, vous pouvez vous endetter sur la durée car la majorité de votre remboursement ira dans le capital. C’est même préférable dans cette période où les taux ne peuvent que remonter.

Il faut donc user et abuser des taux bas (par exemple sur des durées courtes) et profiter des clauses dans le contrat de crédit qui vous permettent, chaque année, en cas de “difficulté”, d’abaisser vos mensualités et donc d’augmenter votre cash-flow mensuel. Vous vous retrouverez alors avec des crédits de 20 ou 25 ans à des taux de 1%.

Les banques acceptent cela sans problèmes car elles génèrent un profit supplémentaire à moindre coût, mais vous le rentabiliserez en quelques mois car le cash-flow généré ainsi sera largement supérieur aux intérêts rajoutés.

Vous abaisserez en plus votre taux d’endettement, ce qui vous permettra de nouveaux investissements.

 

 

#23: Arnaud Priser, auteur du livre Mon Premier Achat Immobilier: “1. Formez-vous et 2. Lancez-vous...”

 

 Arnaud priser

Ingénieur et économiste de formation, Arnaud Priser, 29 ans, est investisseur immobilier à titre privé.

Parti de rien, il gère maintenant un patrimoine considérable et partage son expérience dans son livre « mon premier achat immobilier ».

 

Sa réponse:

 

S’il faut tout résumer en quelques mots, je dirais : 1. Formez-vous et 2. Lancez-vous.

Formez-vous, parce que ce serait bête de brûler un an de salaire en surpayant un bien peu rentable ! Vu autrement, la plupart d’entre nous font des années d’études pour acquérir les compétences nécessaires à un travail salarié ; l’immobilier peut générer des revenus équivalents mais certains hésitent pourtant à dépenser quelques jours et quelques centaines d’euros pour se former…

Lancez-vous, parce que je suis frappé du nombre de gens qui lisent, surfent sur les forums immobiliers, achètent des formations, participent à des séminaires pour finalement ne jamais se lancer en se trouvant toutes les excuses du monde. C’est bien dommage !

 

 

#24: Arnaud de Avenir Plus Riche: “Pour réussir des investissements locatifs outre le fait de se décider à se lancer, il faut à mon sens passer du temps (quelques lectures bien ciblées suffisent) à se former…

 

 

Arnaud est le créateur du blog Avenir Plus RicheArnaud-avenir-plus-riche
Le but de son blog est de montrer que l’on peut “s’enrichir ” en bourse et dans l’immobilier en partant de zéro.
Dégager suffisamment de revenus pour auto-financer le site (Nom de domaine, auto-répondeur, achat de livres pour documenter les articles…) grâce à la pub et aux parrainages.

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Sa réponse:

 

En quelques mots, pour réussir des investissements locatifs outre le fait de se décider à se lancer, il faut à mon sens passer du temps (quelques lectures bien ciblées suffisent) à se former.

Le moins cher sera de s’orienter vers des livres sur le sujet, ensuite, plus onéreux, il y a quelques formations qui peuvent être intéressantes.

L’immobilier peut se conjuguer au pluriel tellement ils existent de biens différents et de moyens pour les financer. Il ne faut pas oublier de choisir l’option fiscale la plus adéquate.

Monter ou pas une SCI voir une Holding.

Lire, écouter et aller au contact de ceux qui ont osé et réussi est un conseil avisé pour de futurs rentiers de l’immobilier.

Personnellement, par choix, par temps et par goût, je m’éloigne de l’immobilier pour aller vers la bourse.

 

 

 

#25: Mathieu Lajoie de Comprendre Vos Finances: “Je dirais que le plus important est de s’assurer d’être en cash-flow positif tous les mois…

 

 

Mathieu-LajoieA travers son blog Comprendre Vos Finances, Mathieu vulgarise le thème de l’argent pour que vous puisiez maîtriser vos finances perso comme un pro.Pendant ses études universitaires, il s’est intéressé de plus en plus aux finances personnelles et à la planification financière en général.

Tellement, qu’il a décroché un baccalauréat en administration des affaires.

La piqûre était présente à ce point qu’il a continué à apprendre dans ce domaine pour obtenir son certificat en planification financière.

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Sa réponse:

 

Je dirais que le plus important est de s’assurer d’être en cash-flow positif tous les mois.  De ne pas être un acheteur motivé.  On veut tellement accumuler les immeubles, que l’on baisse nos barrières lors de l’analyse et on se dit que même si on arrive juste dans nos frais c’est correct.  Mais avoir une marge de manœuvre (lire marge de sécurité) est essentiel.  Il s’agit d’avoir un mauvais locataire un mois ou deux, on se retrouve sans revenu et notre plan tombe à l’eau.  On débourse de nos poches.  Alors, respecter vos critères de départ.

Aussi, soyez vigilant avec les promoteurs immobiliers.  Ce sont avant tout des vendeurs.  Souvent de belles promesses et ils embellissent souvent les points négatifs.  Respectez-vous, si cet immeuble ne correspond pas à vos critères d’Analyse, ne perdez plus de temps et passer à un autre.

 

#26: Cédric Génin de Comment Louer Plus: “Je considère qu’une OFFRE est un triptyque immuable bien immobilier + équipements + services  et je recommande d’analyser tout investissement locatif en ce sens

 

 

Cedric-GENIN

Cédric Génin est expert du Marketing de la location saisonnière.

Auteur, formateur, coach et conférencier, il est rédacteur en chef du site CommentLouerPlus.fr.

Créateur de plusieurs méthodes de vente dédiées à la location saisonnière, il accompagne les propriétaires (gîtes, meublés de tourisme, chambres d’hôtes…), dans tout le monde francophone, pour booster leur taux d’occupation à l’année.

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Sa réponse:

 

J’ai probablement un prisme un peu déformant car, en tant qu’expert du marketing de la location saisonnière, je m’attache beaucoup aux facteurs-clés du succès des propriétaires. Donc mon avis est forcément biaisé, mais je leur conseille toujours de s’attacher à leur OFFRE. Et je crois que ce conseil s’applique bien au-delà de la seule « location saisonnière ». Je m’explique…

 

Bien entendu, comme pour tout investissement immobilier, l’emplacement est la fameuse clé de la réussite, mais c’est aussi ce que vous ferez du bien sélectionné qui fera votre succès. Un appartement loin du centre-ville d’une ville moyenne n’est pas l’idéal sur le papier pour de la location. En revanche, s’il est proche d’un centre hospitalier par exemple, c’est une excellente idée pour de la location de courte durée pour accueillir les visiteurs des hôpitaux (professionnels de santé et accompagnants des malades). Donc bien réfléchir à votre OFFRE en même temps que l’on réfléchit au bien immobilier me semble essentiel.

 

Je considère qu’une OFFRE est un triptyque immuable « bien immobilier + équipements + services » et je recommande d’analyser tout investissement locatif en ce sens, afin de se projeter dans le futur en envisageant tous les scenarii possibles. Avec par exemple un BIEN immobilier tel qu’un studio à rénover en centre-ville, on peut faire un studio en location mensuelle classique (vide) ou alors un appart-hôtel par exemple. Evidemment, vos résultats locatifs ne seront pas tout à fait le mêmes au final…  Et si vous ciblez le tourisme d’affaires, alors on réfléchira à des EQUIPEMENTS spécifiques (ex : congélateur, imprimantes, coin bureau, tablette, accès internet…) et pourquoi pas des SERVICES particuliers (ex : livraison de repas à domicile, abonnement TV cinéma, service pressing à domicile…). Donc penser l’investissement locatif en terme d’offre future me semble indispensable !

 

Dans la pratique, plutôt que de définir d’abord l’offre finale, on part souvent du bien que l’on trouve et que l’on estime comme étant une bonne affaire potentielle. Ce n’est pas forcément le sens le plus cohérent d’un point de vue marketing, mais dans les faits c’est souvent comme cela que cela se passe. C’est alors sur ce bien qu’il faut envisager toutes les possibilités en termes d’OFFRE. Mon conseil : faites vraiment l’exercice de « construire » virtuellement au moins 5 offres différentes (et ne vous arrêtez pas tant que vous n’en avez pas 5) et faites bien sûr les calculs de rentabilité qui vont avec.

 

Il y a fort à parier que, dans la majorité des cas, la location de courte durée sera la plus rentable (je vous avais bien dit que je n’étais pas très objectif…). A condition bien sûr de créer une OFFRE qui sorte du lot, qui cible une clientèle bien particulière, et qui sache se faire connaître de façon efficace sur le web et hors web. Et à ce moment-là, c’est la réussite assurée… 😉

 

 

#27: Olivier de Economiser et Investir: “Il faut se former : on ne peut envisager un projet immobilier sans au préalable le préparer.

 

 

Olivier economiser et investir

Olivier a 32 ans. il vit en concubinage à Colmar en Alsace. Il travaille dans le domaine de l’énergie et est en contrat à durée déterminée.

Il a créé son blog Economiser et Investir sur le domaine de l’Argent à travers trois thématiques principales : « les finances au quotidien » telles que celles relatives aux courses, au transport…, « l’énergie dans l’habitat » se rapportant aux consommations d’eau, de chauffage…, et « les investissements » à travers l’immobilier, la bourse…

A travers ce blog, il souhaite aider et accompagner toutes les personnes susceptibles de chercher conseils et idées pour mieux gérer, économiser et rentabiliser leur argent.

Il a commencé à investir dans l’immobilier à partir de 2013 et il possède actuellement 4 appartements en location qu’il exploite de différentes façons. Il a 1 F2 en location nue, 1 Studio en location meublée saisonnière, ainsi que 2 Studios en location meublée étudiant.

 

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Pour faire aboutir au mieux un projet immobilier, mon conseil demeure logique et simple : investir dans des projets de plusieurs milliers d’euros, nécessite une connaissance éclairée, d’une part des “outils” favorisant la bonne démarche et la mise en oeuvre du projet visé, d’autre part du domaine général dans lequel on souhaite investir.

Pour ce faire, il faut se former : on ne peut envisager un projet immobilier sans au préalable le préparer. Seules les lectures (ouvrages, articles de Blogs, vidéo…), les rencontres (directes, en séminaire ou grâce aux lectures entreprises) et les observations diverses pourront enrichir toute personne souhaitant se lancer.

Tout projet quel qu’il soit, exige cette démarche en amont de préparation, il faut se poser les bonnes questions : où, comment investir ?, comment réaliser efficacement sa recherche de biens ?, que regarder lors des visites ?, Quelles sont les pièces administratives à fournir ?, comment trouver le financement du projet ?, que faire financer ?, comment consulter son dossier bancaire ?, qui consulter et pour quoi  ? le notaire, le banquier, le courtier, l’agent immobilier..?, comment trouver un locataire, réaliser un bail..?

Tout projet doit s’accompagner d’un questionnement afin de rendre ses idées tangibles et donc réalisables.  

Lorsqu’il s’agit d’investir son temps, son argent (et comment!) mais aussi son engagement et sa motivation, le bon sens est à privilégier. Par conséquent, ce conseil banal de “formation avant projet” est la garantie de transformer un projet en réussite, ou du moins, de le rendre crédible, fiable, porté par un individu tout aussi pertinent et efficace.

 

 

#28: Thierry Barbet de Exacompare: “Le choix de l’emplacement (transports, commerces, écoles…) est un des points les plus importants à mon sens

 

 

exacompare

Thierry BARBET est né à Villefranche-sur-Saône et vit à Lyon depuis 2007.

Il est Web entrepreneur depuis 2010.

Passionné par les métiers du web, l’immobilier et le développement durable, il est blogueur mais aussi fondateur et dirigeant du site ExaCompare.fr, une plateforme de mise en relation entre demandeurs de services et prestataires.

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Le choix de l’emplacement (transports, commerces, écoles…) est un des points les plus importants à mon sens.

 

 

#29: Sébastien Ascon de Louer En Courte Durée: “Ce sont les chiffres qui parlent et uniquement les chiffres. On achète avec la tête et non avec le coeur !

 

 

Sebastien-Ascon

Ingénieur informatique de formation, Sébastien fait le pari en 2015 de changer radicalement de vie afin de vivre de sa passion.

Après une quinzaine d’années passées en SSII (Société de Services en Ingénierie Informatique), il a décidé de tout quitter pour se consacrer à l’immobilier.

Toutefois sur un créneau bien particulier de l’immobilier : la location courte durée.

 

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Ce sont les chiffres qui parlent et uniquement les chiffres. On achète avec la tête et non avec le coeur !

 

 

 

#30: Jérôme Robin de Vousfinancer: “les SCPI de rendements sont l’un des meilleurs investissements actuellement…”

 

 

jerome robin

Jérôme Robin est le président et fondateur de Vousfinancer, 3ème réseau national de courtage en crédit avec près de 160 agences sur tout le territoire.

Après des études de langues et une expérience dans l’assurance, Jérome Robin créée en 2005 la société de courtage en crédit Réponse financement devenue en 2008 Vousfinancer.

Depuis, le réseau n’a cessé de croitre et de se développer y compris dans les métiers annexes du crédit : le regroupement de crédits, l’assurance emprunteur ou le crédit professionnel.

En 2017, Vousfinancer devrait réaliser une production de crédit de 3 milliards d’euros.

 

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Sa réponse:

 

“Quand la philosophie de l’investissement n’est pas la plus-value, les SCPI de rendements sont l’un des meilleurs investissements actuellement, surtout en raison de l’effet de levier du crédit. On peut obtenir un financement à 2 % sur 15 ans alors que les SCPI de rendement rapportent autour de 4,5%, brut de fiscalité ! Si vous avez même 200 € à épargner par mois, mieux vaut les investir dans une SCPI que dans un contrat d’assurance vie !

En outre c’est le support qui offre la meilleure perspective de retour sur investissement dans des conditions de risque relativement contenues : vous n’avez pas de vacance locative ni taxe foncière à payer, et les investissements sont mutualisés dans un portefeuille d’immeubles de bureaux, de commerces ou dans la santé. En revanche, aucun moyen de faire une excellente affaire comme cela peut se produire sur le marché immobilier classique. Mais, le ticket d’entrée est moins élevé. C’est comme si un investisseur pouvait n’acheter qu’une ou deux pièces seulement d’un appartement !”

 

 

#31: Romaric Christ de Sortir du RSA: “Mon conseil le plus précieux est d’être vigilant quand on veut réussir un investissement locatif…”

 

 

sortir-du-rsa

Romaric est le fondateur du blog Sortir du RSA.

Contrairement à la majorité des autres sites où les auteurs sont déjà bien avancés dans leur projet de liberté financière,  Romaric a décidé de partager ses connaissances et ses aventures en partant de zéro pour montrer qu’il est possible aux personnes ayant de très faibles revenus (RSA, minimum vieillesse, etc…) et/ou fortement endetté (salarié ou pas) de créer des revenus passifs et sortir ainsi des faibles revenus par ce moyen.

 

Pour le suivre: Youtube

 

Sa réponse:

 

Mon conseil le plus précieux est d’être vigilant quand on veut réussir un investissement locatif. Etre vigilant commence dès la recherche du bien en connaissant les prix des biens immobiliers de la zone géographique ou l’on souhaite acheter afin de ne pas payer trop cher. Cela passe par une étude du marché puisque c’est à l’achat que l’on fait les meilleures affaires.

Ensuite, il faut être vigilant sur les travaux, nous avons vite fait de payer trop cher en travaux. Entourez vous et prenez des professionnels en qui vous avez confiance ou si vous n’en connaissez pas fiez vous au bouche à oreille.

Enfin, soyez vigilant sur le choix de vos locataires, ne prenez pas le premier candidat qui se présente. Prenez le temps de les sélectionner, Prenez le temps de discuter avec eux et réfléchissez quelques jours avant de choisir.

 

 

#32: Pierre et Gwen de Eldorado-Immobilier: “Un compris entre votre cœur et votre raison…”

 

pierre&gwen

Quelle expérience enrichissante !

A partir d’une simple question de base sur l’investissement immobilier, question à laquelle tout le monde suppose qu’il connaît la réponse, qu’il pense unique et évidente…

 

L’investissement immobilier un sujet plus vaste qu’il n’y paraît

A la lecture des différentes contributions ci-dessus des experts dont je remercie la disponibilité et la qualité des conseils, vous vous apercevez que l’investissement immobilier est un sujet plus vaste et plus complexe qu’il ne peut paraître au premier abord.

Si tout le monde s’accorde pour vous conseiller de fuir les investissements de défiscalisation, vous vous apercevez ensuite que c’est en fait un véritable écosystème que vous devez créer pour parvenir à être rentier.

Il vous faudra lutter pour parfois aller à contre-courant de ce que vos amis vous conseillent…

 

Le choix idéal est un compromis entre le cœur et la raison

 

Pour notre part, tout est question de compromis lorsque nous souhaitons investir.

D’un côté, le cœur car nous n’achetons que des biens immobiliers dans lesquels nous aimerions vivre. La traditionnelle phrase de l’agent immobilier « c’est pour louer donc ce n’est pas grave s’il y a des nuisances »… nous hérisse quelque peu !

Nous aimons aussi pouvoir entretenir d’excellentes relations avec nos locataires, qui deviennent parfois des amis, et cela passe bien sûr par le fait de louer des biens de qualité

D’un autre côté, nous n’achetons que des biens pour lesquels les chiffres sont excellents… et là nous parlons de rendement net net, après imposition… et cela fait toute la différence.

Souvent la rentabilité se fait à la négociation, lorsque vous parvenez à faire descendre le prix au moins 20% en dessous de la valeur moyenne de prix au m² dans votre région.

La plupart des professionnels vous diront que c’est impossible… et pourtant ! Si vous tombez sur le bon profil de vendeur, c’est réaliste.

Par exemple un investisseur immobilier qui prend sa retraite, qui a amorti ses biens et a vu les prix de l’immobilier exploser littéralement depuis son achat, sera tout à fait en condition pour discuter avec vous 🙂

Vous ne devez pas acheter de bien immobilier pour lequel vous l’allez pas dégager de cash flow positif, c’est-à-dire que chaque mois votre bien doit vous rapporter de l’argent et pas vous en coûter !

Entre le cœur et la raison, vous devez trouver un juste milieu, pour qu’aucun des deux ne prenne une part trop importante et ne vienne vous mettre en difficulté.

 

Assurez vos arrières car le pire peut toujours arriver

 

Vous devez également avoir plusieurs scénarios en tête. En effet, si votre projet initial de location à une famille par exemple ne marche pas, vous devez par exemple avoir étudié la possibilité de louer en colocation, ou encore en courte durée.

Vous devez avoir en tête que la vie, c’est difficile. Vous devez toujours envisager le pire, car il peut tout à fait arriver… et il arrive souvent 🙂

 

L’ancien meublé saisonnier : le plus rentable

 

C’est cet ensemble de réflexions qui nous ont conduit à investir dans l’immobilier ancien, en meublé et le plus souvent en saisonnier.
Une excellente combinaison entre rendement exceptionnel et biens de qualité qui sont faciles à louer et revendre.

 

WAOUH!

 

 

Un énorme merci à tous ces participants de qualité qui ont contribué à cet article et grâce à qui vous possédez à présent pleins d’astuces et conseils pour réussir votre prochain investissement immobilier locatif! Si vous pensez que les idées listées sont utiles, partagez l’article s’il vous plait et si vous aussi vous avez  un conseil pour réussir un investissement immobilier locatif, partagez-le dans les commentaires ci-dessous!

 

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Pierre et Gwen

8 Comments

  1. Un grand merci à Pierre et son équipe pour cette superbe initiative. Pleins de conseils avisés dans ce MEGA article.
    Je suis très honoré d’y avoir participé 🙂

    • Merci à toi Eric !

      L’article est en effet une excellente boîte à outils pour débuter (ou ne pas oublier les fondamentaux de l’immobilier…)

      À bientôt

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