Comment fonctionne le mécanisme du déficit foncier pour un investissement locatif immobilier ?

Qu’est-ce que le déficit foncier ? Sur quoi repose le mécanisme des réductions fiscales liées au déficit foncier ?

Qui sont les investisseurs/propriétaires concernés par cette réduction ? Est-il vrai que le déficit foncier est un outil de défiscalisation dit « hors niche fiscale » ?
Que peut-on vraiment déduire avec le dispositif du déficit foncier, quels travaux relèvent concrètement du dispositif ?

Vaut-il mieux investir avec de la défiscalisation Pinel ancien, du LMNP, du malraux, ou du déficit foncier ?

 

La défiscalisation est un atout majeur pour tous les investisseurs (ou presque) souhaitant réussir leur investissement locatif. C’est une cerise sur le gâteau.

Et logiquement les dispositifs fiscaux, comme est le cas du déficit foncier, ont été créés dans ce sens, afin d’échapper au régime commun confiscatoire.

Cela dit, et pour que l’objectif du déficit foncier soit atteint, c’est-à-dire payer moins d’impôts, il est nécessaire de bien comprendre son fondement ainsi que son mode de fonctionnement. Ce qui est rédhibitoire pour nombre de candidats à l’investissement.

 

Nous allons vous présenter le dispositif du déficit foncier pour y voir plus claire.

 

Pour vous aider, référez vous également à ces articles de référence sur Eldorado Immobilier :

Les secrets pour calculer facilement la vraie rentabilité de votre investissement immobilier locatif

Comment Investir dans l’Immobilier Locatif : 35 Experts Révèlent leur Conseil le Plus Précieux pour Réussir

 

 

 

déficit foncier travaux

Le mécanisme du déficit foncier est de gommer vos bénéfices issus des loyers, avec des travaux

Tout savoir sur le déficit foncier

Comprendre le déficit foncier et définition

 

Le déficit foncier est un régime fiscal permettant aux investisseurs de gommer leurs impôts.
Quoi ? Une telle chose existe réellement en dehors du statut de loueur en meublé ?

Il faut croire que oui 🙂 !

 


C’est d’ailleurs globalement le seul moyen de contenir l’impôt : ne pas avoir de revenus imposables (ou s’expatrier, mais bon ce n’est pas le sujet ici)

 

C’est pour cela que la location meublée est si intéressante, comme je vous l’explique dans ce guide :
Tout savoir sur la fiscalité de la location meublée : cest magique;

 

Il faut néanmoins préciser que le déficit foncier concerne les investissements dans les locaux d’habitations anciens, en vue d’y faire quelques travaux.
Le déficit foncier ne concerne pas le neuf.

 

 

Définition : Concrètement, grâce au déficit foncier, l’achat d’un bien immobilier, destiné à la location, permet de déduire la totalité du montant des travaux sur les revenus fonciers en cours ou à venir.

 

Il est à noter que le déficit foncier, contrairement à d’autres dispositifs fiscaux, est cumulable avec d’autres réductions d’impôts comme la loi Pinel ou Malraux.

 

 

Et comme toutes lois sur la défiscalisation, les avantages se plient à quelques conditions.

 

 

Quels sont les intérêts du déficit foncier ?

 

La loi sur le déficit foncier se trouve en dehors du plafonnement des niches fiscales.

 

 

Cela vous donne, en tant qu’investisseur dans l’immobilier locatif, quelques intérêts tels que :

  • La possibilité d’utiliser le plafond global des niches fiscales pour profiter d’autres avantages fiscaux notamment les aides à domicile, à hauteur de 10 000 € ou encore 18 000 € pour les SOFICA et les investissements outremer comme le stipule la loi Girardin.

 

  • La possibilité de cumuler la défiscalisation immobilière avec le déficit foncier. Celui-ci est limité à 10 700 € par an ; si le déficit foncier est supérieur à la somme arrêtée, il est reportable sur les années d’imposition suivantes.

 

En plus d’être un moyen idéal de défiscalisation pour les propriétaires immobiliers locatifs ayant des revenus fonciers importants, le déficit foncier est aussi une source de revalorisation patrimoniale par la rénovation de leurs biens immobiliers.

C’est important pour pouvoir revendre dans les meilleures conditions.

 

 

déficit foncier impôt

Le déficit foncier est idéal pour l’ancien, il permet de rénover un bien pour lui donner de la valeur tout en échappant à l’imposition sur vos loyers

Les conditions et les charges liées au déficit foncier

 

Comme précisé plus haut, les avantages fiscaux relatifs au déficit foncier sont soumis à quelques conditions que je vais vous dévoiler sans plus tarder.


Pour bénéficier du dispositif sur le déficit foncier, il faut que les logements soient destinés uniquement à usage d’habitation ou transformés pour remplir cette fonction via un changement de destination du bien immobilier.

 

Pour aller plus loin :
Changement de destination et location saisonnière meublée

 

Il est aussi obligatoire de les louer pendant une durée minimale de 3 ans, et d’imposer les revenus locatifs en régime réel.

 

Quant aux charges déductibles, dans le cadre du dispositif du déficit foncier, elles sont nombreuses et classiques. Elles concernent plus particulièrement celles qui sont relatives à/aux:

  • L’exploitation du bien immobilier au quotidien, tel que les frais d’agence immobilière, les primes d’assurance, les charges de copropriété et la taxe foncière…etc. ;
  • Intérêts d’emprunt ;
  • Travaux de réparation, d’entretien ou d’amélioration.

 

Notez que pour cette dernière catégorie, le montant des travaux n’est pas limité.

 

Il concerne les dépenses relatives aux travaux de réparation et d’entretien, tout comme celles destinées à améliorer les immeubles d’habitation, ainsi que celles au titre desquelles le propriétaire bénéficie du crédit d’impôt.

Parmi ces charges, les services administratifs fiscaux font la différence entre les intérêts d’emprunt et les autres.

 


Ainsi, les charges peuvent être soustraites des autres revenus du contribuable, mais les intérêts quant à eux ne peuvent être déduits uniquement des revenus fonciers.

 

 

Attention : tous les travaux réalisés par un propriétaire dans un bien qu’il loue ne génèrent pas un déficit foncier.

Les dépenses de remise en état d’un bien, ou un changement apportant un équipement de confort supplémentaire vous y donnent droit.
En revanche, ce n’est pas le cas des dépenses afférentes aux travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement.

 

Bon à savoir : ces modalités dérogatoires s’appliquent aussi aux charges foncières supportées par les propriétaires d’immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques, ou ayant reçu le label délivré par la Fondation du patrimoine.

 

 

déficit foncier monument historique

Peu recherché, à part par les imposables à l’IFI, l’investissement dans un bien immobilier historique peut, s’il est bien mené, se révéler riche en défiscalisation, et subventions qui permettront de bien louer, puis de revendre avec de belles plus values

 

 

 

Le mécanisme du déficit foncier pour les nuls

 

Le mécanisme du déficit foncier est assez simple à comprendre.

 

Retenez déjà que ce procédé permet aux investisseurs d’optimiser leur rendement global dans le cadre d’un investissement locatif.
Gardez également en tête que les contribuables peuvent se trouver en situation de déficit foncier s’ils sont propriétaires d’un logement en location qu’ils ont acheté soit en leur nom, soit par le biais d’une SCI à l’IR.

 

Pour aller plus loin sur ce sujet :
Faut il créer une société pour investir et gérer votre location courte durée?

 

 

Le déficit foncier est intéressant quand les charges que le propriétaire va supporter sont plus importantes que les loyers perçus. Autrement dit, si les recettes locatives ne couvrent pas la totalité des frais. 

 

En règle générale, les propriétaires d’un bien immobilier locatif doivent s’acquitter d’un certain nombre de frais comme les frais des travaux de réparation, la taxe foncière…etc.

 

Ces charges financières sont déductibles des loyers mensuels que leurs investissements engendrent. On peut parler de déficit foncier, uniquement, lorsque les déductions sont supérieures aux loyers.

Ainsi, la loi sur le déficit foncier donne, à tous les propriétaires de biens immobiliers locatifs, à usage d’habitation, la possibilité de réduire leurs assiettes de revenus fonciers imposables.

 

 

assiette imposition deficit foncier

Toute stratégie d’investissement doit même l’imposition au cœur de sa réflexion.
Le niveau des prélèvements en France est tellement élevé que si l’assiette de l’imposition est mal appréhendée, vous ne parviendrez jamais à rentabiliser correctement un investissement immobilier.

Comment est calculé le déficit foncier ?

 

Dans le cadre du calcul de l’impôt sur le revenu, il est nécessaire de réaliser certaines opérations pour déterminer les revenus fonciers imposables.

Il est notamment question de déduire des recettes encaissées les charges qui ont été engagées pour parvenir à ces dernières (travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion…etc.).

 

 

Le déficit foncier est généralement calculé en trois étapes résumées comme suit

Il faut déterminer, dans un premier temps, le total des revenus immobiliers bruts, des intérêts d’emprunt et des autres charges.

 

Il s’agit ensuite de déduire les charges qui résultent des intérêts d’emprunt et du revenu brut total. Si le résultat est négatif, il constitue un déficit qui est déductible des revenus fonciers des années suivantes.

 

Enfin, imputer les autres dépenses sur les revenus nets de charges liées aux intérêts d’emprunt. Si le résultat foncier passe alors dans le rouge, il est déductible du revenu global dans la limite de 10 700 euros.

Notez que l’éventuel surplus de déficit foncier est reportable sur les revenus fonciers des années suivantes.

 

 

Prélèvement à la source et charges déductibles : mesures transitoires pour le déficit foncier

 

Sous le régime réel d’imposition, les charges foncières sont en principe déduites intégralement au titre de l’année de leur paiement effectif par le contribuable, quelle que soit la période à laquelle elles se rattachent.

 

Avec l’entrée en vigueur du prélèvement à la source le 1er janvier 2019, des règles particulières sont prévues pour les charges foncières déductibles sur les années 2018 et 2019.

 

Le régime applicable à la déductibilité des charges diffère selon la nature des charges : récurrentes ou pilotables.

 

Charges foncières payées en 2018

 

Les charges dites « récurrentes » sont celles que le bailleur doit payer chaque année à raison du bien loué et sur l’échéance desquelles il ne peut influer:

  • primes d’assurance,
  • honoraires des gestionnaires de biens,
  • taxe foncière…etc.

 

Ces charges-là, qui sont échues en 2018, ne sont admises en déduction qu’au titre de l’année 2018, peu importe leur date de paiement.

 

Les charges dites « pilotables » font référence aux dépenses de travaux dont le bailleur décide du calendrier et de l’année d’imputation, à savoir les dépenses de :

  • Dépenses de réparation et d’entretien effectivement supportées par le propriétaire ;
  • Dépenses d’amélioration afférentes aux locaux d’habitation, à l’exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ;
  • Dépenses d’amélioration afférentes aux locaux professionnels et commerciaux destinés à protéger ces locaux des effets de l’amiante ou à faciliter l’accueil des handicapés, à l’exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ;
  • Dépenses d’amélioration, de construction, de restauration ou d’entretien spécifiques aux propriétés rurales.

 

Ces charges-là sont intégralement déductibles si sont payées en 2018, et ce, dans les conditions prévues par le Code général des impôts.

 

 

Charges foncières payées en 2019

 

Pour les dépenses de travaux payées au cours de l’année 2019 (charges « pilotables »), leur déductibilité sera égale à la moyenne de ces mêmes charges supportées sur les années 2018 et 2019.

Cependant, afin de tenir compte des situations dans lesquelles le contribuable n’a pas la possibilité de choisir la date de réalisation des travaux (entre 2018 et 2019), la déductibilité intégrale des travaux payés en 2019 est maintenue pour les travaux d’urgence rendus nécessaires par l’effet de la force majeure ou décidés d’office par le syndic de copropriété, et pour les travaux effectués sur un immeuble acquis en 2019.

 

 

Conclusion sur le déficit foncier : sa définition, son mécanisme

 

Pour conclure, faisons un petit récapitulatif des points fondamentaux qui méritent d’être soulignés :

  1. Plus la tranche d’imposition du propriétaire est élevée, plus l’intérêt fiscal est intéressant
  2. Le déficit foncier est automatiquement déduit du revenu foncier ou global. Le déficit est déductible du revenu foncier, pendant les dix années qui suivent lorsqu’il s’agit des frais financiers liés aux intérêts d’emprunts.
  3. Le déficit foncier est imputable sur le revenu global, dans la limite de 10 700 € par année, lorsqu’il est dû aux frais liés à l’exploitation et aux travaux. Au-delà de ce seuil, le surplus est imputé sur les revenus fonciers suivants.

 

Vous voyez ? Ce n’est pas si compliqué après tout !

Que pensez-vous de ce dispositif ?

L’avez-vous déjà appliqué ? Envisagez-vous de le faire ?

2 Commentaires

  1. bonjour,je viens de lire votre article et je me demande comment remplir ma déclaration d’impôts …dans quelle colonne faut-il renseigner la taxe foncière et l’assurance de mon bien mis en location?

    • Bonjour

      Merci pour votre intérêt !

      Ces éléments viennent dans le cumul des charges à déduire de vos loyers

      Vous louez en saisonnier ou en longue durée ?

      Bien à vous

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