Les avantages fiscaux du statut LMNP de loueur en meublé non professionnel : une niche fiscale illimitée

Vous êtes au taquet du plafond de défiscalisation via les niches fiscales sur votre impôt sur le revenu?

Vous voulez investir dans l’immobilier en réduisant fortement les impôts sur vos loyers?

 

 

 

Le statut de Loueur en Meublée Non Professionnel, ou LMNP, est adapté à ce type de situation.

Son mécanisme fiscal et comptable hybride, basé sur l’amortissement des murs notamment permet une défiscalisation importante, sans les contraintes de plafond des autres niches fiscales.

 

Nous vous expliquons le fonctionnement de la fiscalité du LMNP dans la suite de l’article

 

 

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avantages fiscaux location meublee LMNP

Le statut LMNP procure un avantage fiscal très intéressant qui permet souvent de gommer tout ou partie des loyers perçus

 

 

 

Les déficits en LMNP sont in fine reportés indéfiniment sur vos revenus locatifs

 

Pas de loyers imposables = pas d’impôts!

 

Le principal avantage du statut de loueur en meublé, est de générer des déficits.

Du coup, vous n’avez pas de revenus fiscaux imposables, donc vous n’êtes pas imposé sur vos loyers.
Pour votre situation particulière, un expert-comptable spécialisé dans la location meublée pourra vous éclairer précisément.

Les déficits fiscaux générés par votre activité de loueur en meublé non professionnel, LMNP, ne sont pas reportables sur votre revenu global, mais uniquement circonscrits à vos revenus BIC, ou bénéfices industriels et commerciaux, régime dont dépend le statut de loueur en meublé.

Ces déficits seront reportables sur 10 ans.

Ce mécanisme est particulièrement intéressant, car dans le cas d’un investissement immobilier locatif, vous allez générer des déficits principalement les premières années d’exploitation.
En effet, les charges sont plus importantes à ce moment là, de même que les intérêts déductibles.

 

 

L’intérêt de générer du déficit via les amortissements de votre bien immobilier

 

Mais, il y a encore mieux !
Les déficits générés par les amortissements, sont reportables indéfiniment.

Il suffit donc de considérer que ce sont les amortissements qui génèrent le déficit, pour que vous puissiez bénéficier d’un report indéfini, et continuer à gommer une bonne partie de vos loyers pendant de nombreuses années

 

Pour aller plus loin  :

5 questions sur l’un investissement locatif

Comment Investir dans l’Immobilier Locatif : 35 Experts Révèlent leur Conseil le Plus Précieux pour Réussir

 

 

 

La gestion de la plus-value lors d’une vente immobilière est particulièrement intéressante en LMNP

 

plus value vente imposable LMNP

Le maîtrise de la fiscalité doit être globale : si vous perdez toutes vos défiscalisations à la revente, es-ce bien un choix raisonnable au départ?

 

 

Le propriétaire qui loue en LMNP bénéficie de l’imposition sur la plus value au régime des particuliers

 

Le statut de loueur meublé non professionnel permet aux propriétaires de ne pas être assimilé à un professionnel.

Du coup, les plus-values sont assimilées à des plus-values des particuliers, lors de la vente d’un bien immobilier précédemment loué en LMNP

Pour la référence réglementaire, Cf articles 150 U à 150 VH du code général des impôts

 

Ainsi, les abattements dont vous bénéficiez sur la plus-value, sont donc ceux des particuliers.

 

En synthèse, vous n’êtes plus imposé sur la plus-value au bout de 22 ans de détention de votre bien immobilier, en ce qui concerne l’impôt sur le revenu
et vous n’êtes plus imposables au titre des prélèvements sociaux, lorsque vous avez détenu votre investissement locatif pendant plus de 30 ans

Attention, souvenez-vous également que les plus-values supérieures à 50 000 € sont plus fortement taxées, avec une surtaxation progressive variant de 2 à 6 %

 

Pour aller plus loin :

21 techniques pour améliorer votre rendement locatif et dépasser les 10 % net pour devenir riche

 

 

 

Le LMNP est un exception dans le monde des revenus soumis au BIC Bénéfices Industriels et Commerciaux

 

Cette possibilité de pouvoir bénéficier de la plus-value des particuliers lorsque l’on est un propriétaire en location meublée est une véritable particularité au regard de l’application des règles régissant habituellement les bénéfices industriels et commerciaux.

En effet, généralement, les amortissements sont intégrés dans la valeur du bien immobilier lors de sa vente, et le propriétaire est imposé sur la plus-value sur la totalité de la valeur du bien immobilier amorti, en plus de la plus-value des particuliers classiques.

 

Concrètement, prenons un exemple :

si vous avez acheté un appartement à 100 000 €,

que vous l’avez detenu 20 ans et donc complètement amorti,

et que vous le revendez 120 000 €

 

Vous devriez théoriquement être imposé pour avoir généré une plus value de 120 000 €

Or, comme vous bénéficiez du statut LMNP, vous serez imposé comme pour une vente entre particuliers, sur une plus value de :

120 000 € – 100 000 € = 20 000 € seulement

(avec les abattements pour durée de détention en plus)

 

 

 

Le cas particulier des micro loueurs de locations courte durée

 

Il est vrai que la plupart du temps, je considère plutôt les propriétaires qui ont opté pour le régime simplifié de déclaration au réel pour leur location meublée

En effet, il me semble que le plus souvent, il s’agit du régime d’imposition le plus avantageux

Mais je ne suis pas sectaire, les micro loueurs sont aussi les bienvenus ici 🙂

 

defiscalisation LMNP

Déclaration au réel ou micro BIC LMNP? Que choisir pour payer le moins d’impôts et optimiser sa défiscalisation?

 

 

En location meublée classique, un abattement forfaitaire de 50%

 

Ainsi, il est aussi possible d’opter pour le régime micro BIC, qui obéit au même système que celui de micro déclaration pour la location nue classique, mais avec un abattement forfaitaire de 50% sur les loyers perçus.

Pour relever du régime de la micro entreprise, le propriétaire ne doit pas dépasser le seuil des 70 000 € annuels de loyer.

Le déclaration est beaucoup plus simple à remplir, mais généralement, c’est moins intéressant…

qu’est-ce que vous croyiez? il n’y a pas de miracle 🙂

 

 

Avec le classement en meublé de tourisme, un abattement forfaitaire porté à 71%

 

Si vous avez fait classer votre location courte durée en meublé de tourisme, ou si vous avez une chambre d’hôtes vous pouvez bénéficier de cet abattement supplémentaire

Il peut se révéler intéressant si vous n’avez plus d’emprunt sur le bien immobilier loué en meublé, ou s’il est déjà amorti

Pour bénéficier de cet abattement de 71%, vos loyers annuels ne doivent pas dépasser le seuil des 170 000 €

 

Cela va vous intéresser concerné le classement en meublé de tourisme:

Comment choisir le bon label ou classement pour votre meublé de tourisme?

Guide complet &: la procédure d’enregistrement de votre meublé de tourisme 

Location meublée touristique à Paris : télédéclaration + tuto + astuces

Si vous gérez votre meublé via une société ou en indivision

Si vous avez fait le choix d’exploiter votre location courte durée par le biais d’une société, vous êtes considéré par l’administration fiscale comme relevant d’une indivision.

De ce fait, vous ne pouvez pas bénéficier des abattements forfaitaires

 

Ces articles d’Eldorado Immobilier vous donnent des conseils juridiques complémentaires :

Faut il créer une société pour investir et gérer votre location courte durée?

4 infos à connaître sur la location meublée en indivision

 

 

 

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N’hésitez pas à poser vos questions, nous adorons échanger et nous vous en remercions!

 

 

 

16 Commentaires

  1. Bonjour,
    Je pars pour une année sabbatique à l’étranger, j’ai contacté une société de conciergerie pour gérer mon appartement en location courte durée à Toulouse.

    Mon appartement est ma résidence principale, puis-je louer plus de 120 nuits si je suis résident à l’étranger?
    Comment puis-je faire pour louer mon appartement durant une année et peut-être plus?
    Merci pour vos réponses.
    Vanessa.

    • Bonjour

      Concernant la résidence principale, la limite est fixée à 120 jours en effet

      Toutefois, ce ne sera plus votre résidence principale, non;)

      Qu’en pensez vous ?

      À tres vite

  2. Bonjour,
    J’ai toujours une incompréhension sur l’avantage des « travaux » en LMNP, en quoi apportent-il un plus par rapport a un investissement rénové d’un montant identique?
    Est-ce sur la partie Terrain(15%) non amortissable?
    ou sur la durée?
    Exemple:
    1- Achat rénové a 100K (Amort. 85K ?)
    2- Achat 60K + Travaux 40K (Amort. 51K+40K ?)

    Merci de m’éclairer sur ce point.
    Cordialement.

    • Bonjour

      Les travaux n’apportent pas d’intérêt particulier si ce n’est diminuer encore votre bénéfice sur vous en avez besoin
      bien à vous

  3. Une niche fiscale illimitee, c’etait le cas jusqu’a maintenant. Avec le changement de reglementation sur l’affiliation au RSI si revenu > 23k et a venir le passage automatique en LMP si cela represente plus de la moitie des revenus, cela devient tout de meme beaucoup plus limite, dommage

    • dans la mesure où la doctrine fiscale n’a toujours pas changé la distinction lmnp/ lmp existe toujours. il suffit de demander l’inscription au rcs. l’inscription sera refusée par le greffe et cet élément est suffisant pour bénéficier du régime lmp. en l’absence de justification de la volonté d’inscription au rcs, c’est le régime lmp qui s’applique.

  4. Bonjour,
    Dans votre exemple de l’appartement acheté 100 k€ et revendu 120, qu’en est t’il de l’estimation de la plus-value lorsque celui-ci est acheté 60 k€ et qu’il nécessite de 40 k€ de travaux ?
    Quel sera la valeur de référence pour le calcul de la plus-value par les impôts à la revente dans 20 ans après l’imputation des amortissements ? Le prix d’acquisition ou le prix d’acquisition + travaux ? Détail qui a son importance !

    • Bonjour !

      Oui les travaux sont pris en compte dans la mesure où ils vont augmenter la valeur du bien immobilier estimé lors de la vente

      Cordialement

      • Je dois préciser ma question en reprenant mon exemple: Si l’appartement est revendu 120 k€, alors qu’il revenu initialement à 100 k€ avec travaux, la PV taxable à la revente sera de 60 k€ ( 40 k€ de travaux amortis + 20 k€ de PV liée au marché) ou 20 k€ ?

        • D’où la magie fiscale du LMNP avec travaux ! Les travaux neutralisent l’imposition pendant des années et les amortissements ne sont pas comptabilisés à la sortie…
          Il faut être fou pour faire la location nue de nos jours… ou mal renseigné 😉

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