Comment Fixer le Prix de Votre Loyer ? (combien vous allez gagner)

En tant que propriétaire d’un bien immobilier locatif, votre objectif est de maximiser le montant des bénéfices que vous tirez de votre maison individuelle, de votre appartement ou de votre immeuble.

Le loyer que vous percevez des locataires vous permet de payer votre crédit immobilier, vos impôts (arg!), votre assurance, l’entretien courant et de constituer un fonds de réserve pour les réparations plus importantes.

En fin de compte, après avoir payé toutes les dépenses liées à votre investissement locatif, vous espérez qu’il vous restera de l’argent pour compenser votre temps et économiser pour le prochain logement que vous voulez acheter, on peut parler d’une recherche d’autofinancement.

D’un autre côté, les locataires veulent payer le loyer le plus bas possible et disposer d’un grand nombre d’équipements pour leur location.

Cette dynamique contrastée crée beaucoup de confusion et amène souvent les propriétaires à se demander :

“Comment diable puis-je fixer le juste prix pour mon loyer ?”

Voici un bref résumé des questions que vous vous posez. Vous êtes ensuite libre de lire l’article jusqu’à la fin pour découvrir ce que vous devez vraiment savoir :


Comment fixer un loyer ? Afin de déterminer un loyer, vous devez réaliser des études de marché dans votre quartier. Découvrez ce que d’autres propriétaires font payer pour louer des biens immobiliers similaires, et utilisez cette information comme point de départ. Ensuite, ajustez le montat de votre loyer en fonction de ce que vous proposez.


8 façons d’augmenter le prix du loyer:

  1. Coup de cœur. La première impression compte dans la vie, et c’est particulièrement vrai pour les biens locatifs
  2. Rafraîchir la salle de bains.
  3. Equiper la cuisine.
  4. Ajouter un parking.
  5. Décorer les espaces de vie.
  6. Ajouter un espace de stockage.
  7. créez un bel aménagement paysager extérieur.
  8. Rendre le bien convivial pour les animaux de compagnie.

Le choix du moment est crucial

Comment Fixer le Prix d’une Location
Dans le domaine de l’immobilier, on dit souvent que les trois choses les plus importantes sont l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement

La saisonnalité (période de l’année) a un impact sur les prix des loyers

Le prix des loyers dépend en grande partie de la demande de logements locatifs dans votre région.

Pour la location courte durée, la demande de logements locatifs est la plus forte pendant les mois d’été. Mais il en va de même pour les locations longue durée.

La demande culmine pendant les mois d’été car les gens redoutent de déménager en plein hiver, en raison des rentrées scolaires. Les familles ne veulent pas perturber la scolarité de leurs enfants.

Tout comme la demande de logements locatifs est la plus forte en été, les prix des loyers ont tendance à être plus élevés pendant les mois d’été.

Si vous recherchez des locataires en été, vous pourrez probablement obtenir des locataires qu’ils acceptent un loyer plus élevé qu’en hiver.

En gardant cela à l’esprit, vous devriez essayer de faire en sorte que tout nouveau bail que vous concluez expire pendant les mois d’été, ou essayer de conserver vos locataires quelques mois de plus après la manifestation d’une demande de quitter le logement.

La vacance locative

Une façon sûre de perdre de l’argent sur votre bien immobilier en location est de le laisser vacant.

Plus vous êtes proche d’avoir un logement vacant, plus vous serez désespéré et vous serez probablement prêt à accepter un loyer moins élevé.

Pour éviter une inoccupation et pour conserver votre force dans la négociation avec les locataires, veillez à entamer le plus tôt possible le processus de recherche de locataires.

Commencer tôt la procédure de recherche de locataires vous aidera à éviter le stress, mais vous permettra aussi de commencer avec un prix de location élevé.

Si vous ne recevez pas autant de touches que nécessaire pour trouver un locataire de confiance, vous pouvez toujours baisser le montant du loyer.

Commencer tôt vous donne le temps de baisser progressivement le loyer, si nécessaire.

Maximiser le loyer N’EST PAS le but

Votre objectif en tant que propriétaire est de maximiser le profit tiré de votre location.

Mais maximiser le profit ne signifie pas toujours s’entendre avec vos locataires sur le prix de location le plus élevé.

Pour maximiser votre profit, vous devez trouver des locataires qui paieront le loyer à temps et qui prendront soin de votre propriété.

Bien sûr, vous pouvez obtenir un bail signé avec un loyer plus élevé d’un mauvais locataire, mais cela n’en vaut pas la peine. Sacrifier un peu sur le montant du loyer pour obtenir de bons locataires sera payant à long terme.

Ces bons locataires ne vous causeront pas de maux de tête et ne dérangeront pas vos voisins.

Fixer le montant du loyer

Comment Fixer le Prix d’une Location
Maintenant que nous connaissons les implications du timing sur le marché de la location et l’importance de trouver des locataires de qualité, parlons des détails de la fixation du loyer de votre location

Pour comprendre combien votre bien immobilier rapportera en loyer mensuel, nous vous recommandons de prendre le temps d’étudier les logements comparables qui sont sur le marché.

Vous devez être sûr de trouver des logements de taille similaire, avec des caractéristiques similaires dans votre quartier.

Il est important de limiter votre recherche aux biens qui se trouvent sur votre marché local, car les prix peuvent varier considérablement en fonction de l’emplacement, de même de la rue dans certaines villes (comme Marseille par exemple).

Une maison individuelle dans la banlieue parisienne, ne se loue pas au même prix qu’une maison identique dans la Creuse.

Même au sein d’une même ville, les prix de location pour une même taille et un même type de logement peuvent varier considérablement.

Même si vous ne pouvez pas trouver une longue liste de propriétés identiques, l’étude d’autres propriétés sur le marché est le meilleur point de départ.

Pour vous aider et vous faire gagner beaucoup de temps, vous pouvez utiliser le simulateur de rentabilité locative de Eldorado Immobilier, basé sur le Big Data.

Après avoir établi votre liste d’appartements ou de maisons comparables, vous pouvez procéder à des ajustements pour tenir compte des différences avec votre propre bien immobilier locatif.

Par exemple, votre appartement comprend peut-être un sèche linge et un lave vaisselle, mais aucun des autres appartements comparable n’en possède.

Si les logements comparables sont loués 1 200 € par mois, votre logement équipé d’une machine à laver et d’un sèche-linge devrait être loué à un prix plus élevé.

Pour trouver des comparaisons, vous pouvez utiliser n’importe lequel des sites de location en ligne, tels que le bon coin.

Comme nous l’avons déjà évoqué, le marché de la location est soumis aux principes économiques de l’offre et de la demande.

En tant que vendeur d’un produit (logement), plus la demande que vous créez pour votre bien locatif est importante, plus le loyer que vous pourrez demander pour cette location sera élevé.

Pour créer une demande pour votre bien mis en location, vous pouvez certainement baisser le montant du loyer demandé, mais cela va à l’encontre de votre objectif de maximiser le profit et le rendement locatif.

Alors que pouvez-vous faire d’autre ? Eh bien, vous disposez de nombreux outils pour augmenter la demande.

Tout d’abord, assurez-vous de faire connaître votre bien immobilier partout où les locataires intéressés peuvent le trouver.

Un autre conseil pour créer la demande est de créer un sentiment d’urgence parmi les locataires intéressés.

Vous pouvez le faire en programmant plusieurs visites du logement en même temps.

Lorsque plusieurs locataires se présentent pour voir votre appartement à louer en même temps, ils auront l’impression d’être en compétition.

Cette demande accrue encouragera les locataires intéressés à agir rapidement et à payer le montant du loyer demandé.

La relation prix-valeur

Le montant du loyer que les bons locataires sont prêts à payer pour votre bien immobilier mis en location est en grande partie le résultat de la valeur que ces locataires pensent recevoir lorsqu’ils se projettent à vivre dans votre appartement.

Une façon d’augmenter le loyer que vous recevez des locataires est d’augmenter la valeur que vous leur fournissez.

Les propriétaires sont souvent en mesure d’augmenter leurs bénéfices en augmentant le loyer plus que le coût de la valeur qu’ils fournissent.

Voici trois façons possibles d’augmenter votre cash flow et votre loyer en offrant plus de valeur :

Charges incluses !

En tant que propriétaire, vous avez l’avantage de connaître les coûts historiques des services publics pour votre logement (eau, électricité, taxe d’enlèvement des ordures ménagères…), ainsi que les charges de copropriété. Si le coût moyen des services publics par mois a été de 120 €, vous pourriez augmenter le loyer de 150 € par mois en incluant les charges dans le loyer mensuel sous forme d’un forfait, ce qui est possible avec une location meublée. Votre bénéfice vient d’augmenter de 30 €/mois !

Conseil : si vous décidez de le faire, veillez à indiquer clairement quels services sont inclus dans le contrat de location. Vous devez également indiquer clairement toute restriction concernant l’utilisation.

Nouveaux équipements !

Les locataires préfèrent vivre dans des endroits agréables avec de nouveaux équipements.

En tant que propriétaire, vous pouvez augmenter vos bénéfices en investissant dans votre logement et en l’améliorant.

Récemment, nous avons parlé avec un propriétaire qui a pu augmenter son loyer mensuel de 50 euros par mois en installant un réfrigérateur en acier inoxydable flambant neuf qui lui a coûté 400 €.

Meublé !

Comment Fixer le Prix d’une Location
Pour des raisons évidentes, les appartements loués en meublés ont un loyer un peu plus cher que les appartements non meublés

Selon le type de bien immobilier que vous possédez et la demande dans votre région, il peut être avantageux de louer votre bien immobilier entièrement meublé.

Il existe des entreprises qui louent des meubles, ou vous pouvez investir dans l’achat de meubles à bas prix chez un détaillant comme IKEA.

Comme l’ameublement d’une propriété peut être assez coûteux, vous devez analyser la rentabilité cette option.

Mais il y a l’avantage de la déclaration au réel, qui gomme largement l’imposition du bien.

Il existe de nombreuses autres façons d’augmenter le profit de votre propriété en lui conférant une plus grande valeur.

Il est largement prouvé que les consommateurs – nous tous – prennent des décisions irrationnelles sur le prix et la valeur.

Autres facteurs à prendre en compte

Paysage / Aménagement Extérieur

Ce facteur est particulièrement pertinent pour les maisons d’habitation.

  • Quelle est la taille du jardin ?
  • Y a-t-il des équipements comme une piscine ou des jeux ?
  • Le jardin est-il entretenu ou nécessite-t-il des investissements ?

Répondez à ces questions pour savoir si vous devez faire payer plus cher ou, au contraire, faire une petite remise sur le loyer.

Un autre facteur qui peut affecter le prix d’un loyer est la présence/absence d’un parking ou d’un garage.

Cela est particulièrement vrai si votre immeuble est situé dans la partie une zone fréquentée .

Permettre les animaux de compagnie

Si vous êtes un propriétaire respectueux des animaux, vous pouvez utiliser deux options pour les locataires qui ont des amis à quatre pattes.

Premièrement, vous pouvez fixer le même loyer pour les locataires avec et sans animaux, mais demander aux propriétaires d’animaux de payer une caution plus élevée pour tenir compte de leurs animaux de compagnie.

Deuxièmement, vous pouvez fixer un prix mensuel plus élevé pour les locataires avec des animaux de compagnie tout en conservant une caution standard.

Entrée séparée ou privée

Certains diront que les entrées privées ne sont pas très importantes, tandis que d’autres les considéreront comme un privilège et accepteront de payer un peu plus pour avoir le confort d’en avoir une.

Gardez cela à l’esprit lorsque vous fixez le montant du loyer de votre location.

Un grand placard, un sous-sol ou un grenier supplémentaire

L’espace, c’est de l’argent. Et c’est particulièrement vrai pour les grandes villes où chaque mètre carré vaut cher.

Quel que soit le type d’espace supplémentaire dont dispose votre logement, c’est une raison de faire payer un peu plus cher le loyer.

Restez cependant rationnel.

Parquet en bois massif, pans de travail en marbre et autres détails

Il va sans dire que de tels détails ajoutent de la valeur à tout votre investissement locatif.

Ils coûtent de l’argent lorsque vous les achetez et les installez, il est donc tout à fait normal de demander un montant de loyer légèrement plus élevé si votre propriété est équipée d’appareils électroménagers coûteux par exemple.

L’importance des émotions

Personne ne devrait être surpris que l’un des facteurs les plus importants dans la décision des locataires de choisir un bien à louer soit leurs émotions à propos du bien qu’ils visitent.

En tant que propriétaire, comprendre le rôle de l’émotion dans les décisions des locataires peut vous aider à augmenter le prix du loyer et à tirer profit de votre investissement locatif.

Pour augmenter le loyer, le rendement et le cash flow, vous devez vous assurer que vous mettez en valeur votre bien immobilier locatif de la meilleure façon possible.

Vous devez vous assurer que vous avez de belles photos, en premier lieu. Voici les conseils utiles de Eldorado Immobilier pour y parvenir.

Vous devez également vous assurer que vous avez une annonce bien rédigée qui attire une foule de locataires de qualité.

Enfin, vous devez souligner que vous êtes un propriétaire avec lequel il est facile d’échanger en confiance (cf le guide ultime pour créer une relation de confiance propriétaire / locataire)

Tout comme les propriétaires craignent de louer à des locataires cauchemardesques, les locataires sont souvent inquiets de louer à un propriétaire avec lequel il est difficile de discuter.

Les diamants sont éternels, le loyer ne l’est pas

Une dernière chose à garder à l’esprit concernant la fixation du loyer est que le montant n’est pas figé et qu’il peut être ajusté au fil du temps, en fonction de l’IRL (indice de référence des loyers)

De plus, pour maximiser le profit de votre location, vous devez réévaluer le prix de votre loyer à chaque expiration du bail, dans les limites définies par la loi.

Bien que le sujet mérite d’être abord, votre objectif devrait être d’augmenter le loyer autant que possible au fil du temps sans créer une trop forte rotation des locataires (la rotation coûte du temps et de l’argent).

Comment savoir si votre montant de loyer est juste ?

Comment Fixer le Prix d’une Location
C’est le bailleur qui s’acquitte de régler certaines charges, mais il en récupère le montant

Vous connaissez maintenant pratiquement tous les facteurs à prendre en compte pour fixer le prix d’une location.

Cependant, il peut encore être difficile de trouver le juste milieu.

Si c’est votre cas, envisagez d’utiliser l’approche suivante :

  1. Commencez à jouer avec des chiffres basés sur tous les critères décrits dans cet article.
  2. Enfin, prenez une décision.
  3. Vérifiez où votre prix de loyer se situe par rapport à la concurrence.
  4. Ajustez le prix en fonction des suggestions du simulateur de rentabilité.
  5. Créez une annonce et trouvez des locataires de qualité.

Si vous avez lu attentivement l’article (et nous espérons que vous l’avez fait), vous devriez maintenant connaître tous les tenants et aboutissants de la fixation d’un véritable loyer en lien avec le prix du marché.

Et cela signifie beaucoup de bonnes choses : vous aurez un revenu stable et un faible taux de vacance, tandis que vos locataires vous traiteront comme un propriétaire honnête et resteront dans votre propriété aussi longtemps que possible.



Qu’en pensez vous ?
Vous êtes libre de laisser un commentaire ci-dessous

✅ Comment fixer un loyer ?

Afin de déterminer un loyer, vous devez réaliser des études de marché dans votre quartier. Découvrez ce que d’autres propriétaires font payer pour louer des biens immobiliers similaires, et utilisez cette information comme point de départ. Ensuite, ajustez le montat de votre loyer en fonction de ce que vous proposez.

✅ 10 façons d’augmenter le prix des loyers:

Coup de cœur. La première impression compte dans la vie, et c’est particulièrement vrai pour les biens locatifs
Rafraîchir la salle de bains.
Equiper la cuisine.
Ajouter un parking.
Décorer les espaces de vie.
Ajouter un espace de stockage.
créez un bel aménagement paysager extérieur.
Rendre le bien convivial pour les animaux de compagnie.

✅ Comment les propriétaires décident-ils à qui louer ?

Tous les propriétaires veulent des locataires qui paient leur loyer à temps et disposent d’une source de revenus fiable, mais peu de locataires dépasseront ces attentes de base. Les propriétaires apprécient de ne pas avoir à se soucier de la perception de votre loyer à temps.

Pierre

Pierre est ingénieur agronome spécialisé dans l'aménagement du territoire (INA ENSA A), et urbaniste. Investisseur immobilier dans la location meublée courte et longue durée, il est passionné pour aider les propriétaires au quotidien. Il est l'auteur du Best Seller "Airbnb Master : les 200 secrets des nouveaux millionnaires de la location courte durée" et collabore avec de nombreux médias (Capital de M6, Le Monde, Le Parisien, Le Petit Futé...) Surtout, Pierre est à votre disposition pour échanger sur vos difficultés, laissez un commentaire !

Laisser un commentaire

Votre adresse e-mail ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.