Bonus Gratuit : Les 110 villes les plus rentables pour investir en location saisonnière
Comment réduire les frais de notaire ?
Est-il vraiment possible d’alléger le montant final de votre investissement locatif?
Peut on réduire les frais de notaire dans l’ancien?
Quelle astuce pour réduire les frais de notaire?
Ce sont des questions récurrentes que tout futur propriétaire (du moins ceux qui souhaitent s’alléger de quelques dizaines, voire centaines, d’euros pendant leur passage chez le notaire) est amené à se poser et auxquelles nous sommes ravis de répondre.
C’est compliquer de rentabiliser l’acquisition d’un bien immobilier. Alors autant le notaire est indispensable car sont devoir est de garantir la valeur juridique de la transaction immobilière, autant les frais de notaire, eux ne le sont pas toujours tant que cela…
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Que représentent les frais de notaire?
Déjà, rassurez-vous, le notaire ne perçoit pas la totalité des honoraires pour son seul compte 🙂
Une grande partie des frais de notaires sont reversés à l’État sous forme de taxes.
À ce propos, ce que l’on qualifie improprement de frais de notaire sont en réalité :
- Les honoraires du notaire (environ 10% du total versé) ;
- Les droits d’enregistrement (environ 80% du total versé) ;
- Les frais annexes (environ 10% du total versé).
Vous n’êtes pas sans savoir que la négociation est une manœuvre nécessaire,
voir obligatoires si vous souhaitez réduire les frais de notaire au plus bas.
Mais négocier quoi au juste ?
Là est la question, car comme vous pouvez vous en douter, tout n’est pas négociable.
C’est pourquoi il est primordial pour vous de comprendre exactement ce que représentent les frais de notaire pour que vous puissiez jouer les bonnes cartes au moment propice.
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Comment et Où investir pour une location courte durée ultra rentable?
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10 astuces pour économiser sur les frais notariaux
1. Tentez de négocier les honoraires du notaire
Si les taxes et les frais de débours ne sont pas négociables, la partie émolument du notaire, quant à elle, l’est et peut faire l’objet d’une discussion, du moins c’est ce que stipule la loi.
Depuis l’entrée en vigueur de la loi Macron en mai 2016, dite “Loi Notaire Macron” les émoluments des notaires ont connu une baisse d’environ 1,4%.
Ce n’est pas tout, les transactions inférieures à quelques milliers d’euros ne peuvent pas être rémunérées au-delà de 10% du prix d’acquisition du bien immobilier locatif en question.
Quant aux transactions dont le montant est supérieur à 150 000 €, elles vous donnent le droit à une remise allant jusqu’à 10% sur les émoluments.
Si vous souhaitez encore économiser sur les frais de notaire, en plus des avantages de la loi Macron, vous allez devoir laisser faire le négociateur qui est en vous.
Si, si, il doit être en vous si vous voulez vraiment dégager une forte rentabilité avec votre investissement locatif 🙂
Alors pourquoi ne négocier qu’avec l’agence immobilière et pas avec le notaire?
Il y a peu de chance que les notaires soient coopératifs et vous proposent d’emblée de raboter leurs émoluments…
Sachant que leur taux de rémunération est passé de 30% à 10% du prix total
… mais ça vaut le coup d’essayer.
Qui ne tente rien n’a rien, n’est-ce pas ?
Et si la réponse est non pour baisser les frais de notaire par ce biais ce n’est pas bien grave.
Au moins vous aurez la satisfaction d’avoir essayé et en plus il vous reste encore 9 techniques et hacks à découvrir pour baisser les frais de notaire!
Un article complémentaire pour vous :
14 conseils pour profiter de l’effet Macron pour votre location saisonnière
2. Prenez en charge les frais de l’agence immobilière
Les frais de notaire sont calculés sur la valeur du bien immobilier et
non pas sur les moyens employés pour trouver ce bien.
Si vous passez donc par une agence immobilière lors de votre achat, il est de votre droit de demander d’exclure les frais de l’agence et les payer séparément par la suite.
Ainsi les frais notariaux seront calculés sur la somme nette vendeur et non pas sur le coût global de la transaction.
Ceci dit, gardez en tête que le mandat de vente précise qui des deux parties (vendeur et acheteur) est dans l’obligation de couvrir les frais de l’agence.
Pour pouvoir les soustraire des frais de notaire, il est primordial que ce soit vous (acheteur) qui régliez la somme demandée.
Si votre nom n’est pas précisé dans le mandat, vous pouvez demander à le réécrire pour y remédier.
Cette petite modification ne changera rien au déroulement de la transaction, mais vous permettra d’économiser -mine de rien- quelques centaines d’euros.
Et les gouttes d’eau font les grandes rivières
Pour avoir notre avis sur les agences immobilières et les hacks pour faire baisser les prix de vente :
Investisseurs : l’agence immobilière votre meilleure alliée
Les diagnostics immobiliers permettent-ils de se faire une idée réelle de la qualité d’un bien ?
Les investissements et travaux à prévoir pour créer votre location courte durée
3. Valorisez le mobilier
Pensez à exclure le mobilier des frais de notaire, et ce, quel que soit son état et que vous ayez l’intention de le garder ou pas.
Cette astuce est bien plus avantageuse si vous faites l’acquisition d’un bien immobilier entièrement meublé, ce qui est l’idéal pour exploiter une location meublée 🙂
Elle est pas belle la vie? 😉
Cependant, ce hack n’en reste pas moins efficace même si vous achetez un bien vide.
Souvent, par exemple, la cuisine est équipée. Dans ce cas vous pouvez déduire tout l’électroménager.
Bon, maintenant il est temps de répondre à la question qui vous brûle les lèvres, à savoir : combien pouvez-vous économiser sur les frais de notaire?
À moins que le vendeur ne fournisse les factures relatives à l’intégralité des meubles, vous pouvez bénéficier d’une réduction forfaitaire de 5% du prix total de l’acquisition.
4. Évitez de faire un séquestre, ce qui minore les frais de notaire
Le séquestre est un chèque correspondant à une avance sur l’achat que vous allez régler pour la totalité de cette nouvelle acquisition.
Saviez-vous que le dépôt d’un séquestre n’est absolument pas obligatoire ?
Certes, c’est une pratique tellement ancrée qu’elle paraît incontournable, mais en fait non…
Il vous est tout à fait possible de signer le compromis de vente sans verser un centime.
N’hésitez donc pas à négocier avec votre notaire et l’agent immobilier le cas échéant.
Et en cas de négociation stérile, insistez pour déposer le séquestre le plus petit possible.
Vous bénéficiez d’un emprunt à 110% ?
En voilà une bonne raison pour ne pas déposer de séquestre ! Un argument de poids qui renforce votre crédibilité en tant qu’investisseur immobilier sérieux!
Un emprunt à 110% est un achat pour lequel la banque prend en charge le financement ainsi que les frais de notaire.
Pourquoi donc sortir un séquestre de votre propre poche tandis que la banque versera l’intégralité de la somme demandée au moment de la signature de l’acte authentique ?
5. Négociez le prorata de la taxe foncière
Ce que vous devez savoir est que le prorata de la taxe foncière n’est qu’un usage.
Pourquoi en rajouter si ils ne sont pas strictement obligatoires?
C’est le propriétaire du bien au 1er janvier qui doit s’affranchir de la taxe foncière.
Ceci dit, si vous achetez le bien en mois de juin vous pouvez négocier avec l’ancien propriétaire pour que chacun d’entre vous se charge de payer 6 mois.
Si vous achetez en décembre, négociez avec lui pour qu’il couvre le dernier mois restant.
C’est un usage de bonne conduite, sachez toutefois que vous êtes libre de le respecter ou non…
A propos des taxes dans la location meublée :
Taxe d’habitation d’un meublé : qui doit payer, propriétaire ou locataire?
Taxe de séjour en location saisonnière : comment ça marche?
6. Négociez la proratisation des charges de copropriété
Idem que la taxe foncière, il revient au propriétaire du bien au premier jour du trimestre de l’appel de fonds qui doit couvrir les charges de copropriété.
À ce stade vous pouvez soit refuser de les payer ou négocier le timing de la signature de l’acte authentique.
7. Faites le choix d’un département appliquant les anciens taux pour les frais de notaire
Depuis 2014, les droits d’enregistrement (représentant 80% des frais de notaire) ont augmenté pour passer de 5,09% du prix de vente à 5,80%.
Sans grandes surprises la majorité écrasante des départements français se sont rués pour appliquer cette nouvelle norme.
Heureusement, il reste quelques départements, 4 plus précisément, appliquant les anciens taux.
Il ne vous reste plus qu’investir en Martinique, en Indre, en Isère ou encore à Mayotte pour réduire vos frais de notaire.
Vous remarquez que certains départements sont plus accessibles que d’autres 🙂
Ou alors c’est un bon prétexte pour prendre des vacances…
Profitez-en, deux de ces départements sont des destinations de rêves pour les vacanciers, donc un investissement lucratif dans le domaine de la location courte durée 🙂
8. L’acte en main, y avez-vous pensé ?
L’acte en main est une solution qui compte autant de partisans que de détracteurs à son actif, vous allez comprendre pourquoi.
Conformément à l’article 1593 du Code civil, les frais de la vente sont à la charge de l’acheteur.
Ceci dit les parties peuvent s’entendre pour changer cette orientation et c’est justement là qu’entre en jeu la clause « acte en main » qui stipule que les frais de notaire lors de la vente, notamment les frais d’enregistrement, soient pris en charge par le vendeur.
Il vous faudra toutefois trouver le vendeur qui accepterait de couvrir les frais de la vente et si par je ne sais quel miracle, vous arriviez à le trouver, je vous recommande de vous renseigner longuement sur la question avant de vous y lancer 🙂
Encore un élément à mettre sur la table pour peut être négocier autre chose en contrepartie
9. Négociez le prix d’achat
Avez-vous pensé à négocier le prix d’achat ? C’est le plus important en fait!!
Comme les frais de notaire dépendent grandement de la valeur du bien immobilier, cela voudrait dire que si vous payez moins pour l’acquisition de votre future propriété, les frais notariaux baisseront à leur tour.
Et surtout, vos annualités sont plus faibles et votre rentabilité est plus élevée bien sûr
Quelques astuces supplémentaires :
Devenir riche : la méthode simple en quatre étapes
10. Privilégier l’acquisition dans le neuf pour faire baisser les frais de notaire?
Non, il ne s’agit pas d’un partenariat avec un promoteur dans le BTP, mais bien une simple analyse basée sur des chiffres réels qui pointent vers les nombreux avantages fiscaux et économiques liés à l’achat d’un immobilier neuf.
Notez qu’un immobilier est considéré neuf dans deux situations :
- Lorsque ce dernier est acquis en état d’un futur achèvement ;
- Lorsque ce dernier est revendu par le premier propriétaire après 5 mois de la date de son achèvement.
Acheter du neuf vous permet d’alléger vos coûts et de réduire vos frais de notaire de 2% à 3% du prix d’achat.
Mais vous devez bien faire votre calcul, car il reste quand être plus avantageux au global d’acheter dans l’ancien… dans l’immense majorité des cas!
J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.
Vous ne savez pas trop combien votre investissement immobilier va vous rapporter en courte durée ?
Vous voulez savoir comment vous situer par rapport à la concurrence ?
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Vous saurez exactement combien vous allez gagner, si l’investissement est rentable et comment vous démarquer de la concurrence :
En résumé pour négocier les frais de notaire
À présent, vous détenez toutes les cartes en main pour épargner un montant maximum sur votre prochain investissement locatif, au niveau des frais de notaire
Ne vous en privez pas !
Pour rappel les 10 techniques pour faire baisser les frais de notaire :
- négocier avec le notaire
- prendre à votre charge les frais d’agence
- prendre en compte le mobilier de l’appartement acheté
- ne pas accepter le séquestre
- négociez la taxe foncière
- négociez les charges de copro
- ciblez le bon département
- et l’acte en main?
- bien sûr le prix d’achat est essentiel
- pourquoi pas le neuf?
Et vous, quelles sont vos astuces pour réduire les frais de notaire ?
Quelle est votre expérience des négociations avec votre notaire préféré?
N’hésitez pas à nous en faire part dans les commentaires, ce sera très utile à la communauté des propriétaires qui se bougent, et cela nous fera vraiment plaisir 🙂
Bonus Gratuit : Les 110 villes les plus rentables pour investir en location saisonnière
Exemple d’un investissement locatif d’une valeur de 100 000 € et des frais de notaire de 8 000 €
Bonjour Pierre,
Merci pour vos lumières. Je suis en négociation avec un notaire que, pour l’achat d’un bien à 55M€, me demande 10% de frais de notaires + 6% de frais de négociation + 300€ de frais de promesse de vente + 50€ d’avance sur les frais d’acte de vente..). N’ayant aucune explication de sa part pourriez vous me dire si tout ça est légale ?! j’ai l’impression d’être un citron à presser…! PS ce bien m’a été signalé par un ami, le notaire n’a même pas du gérer la publication de son annonce. Il a bien entendu géré la négociation avec le vendeur.
D’avance merci, Jade
Bonjour Jade,
Si c’est un notaire et que c’est illégal alors c’est grave, très grave 😉
Bien à vous
Bonjour Pierre,
M’est-il possible de négocier mes frais de notaire post signature du compromis de vente (biens mobilier, qui sont de 0 sur le compromis et frais d’agence qui ne semblent pas pris en compte) ?
Sachant que pour le moment je ne l’ai pas contacté (seul le vendeur s’en est rapproché).
Vous remerciant par avance,
Florian
Bonjour Florian,
Tout reste toujours possible
Toutefois, plus c’est anticipé, plus vous avez de chances d’aboutir 🙂
Vous nous tenez au courant ?
A très vite
Bonjour,
Les notaires ont pris la mauvaise habitude de facturer des honoraires pour la rédaction des compromis de vente. Or cela est interdit par les dispositions du tarif des notaires. Le notaire est déjà rémunéré pour ce travail par les honoraires qu’il perçoit sur la vente.
Cordialement
Falco
La remise des honoraires de rédaction de compromis de vente doit être facilement obtenue (sans avoir besoin de menacer de faire un signalement au procureur de la république).
C’est autorisé depuis 2017, mais il s’agit d’honoraires libres donc négociables !
Bonne journée
Nathalie
Bonjour Pierre.
Merci pour ce blog qui m’éclaire un peu mieux ?
Mais je n’ai tjrs pas compris “l’acte en main”. Il m’a été imposé par mon notaire et l’acheteur, sans que je puisse vérifier ce qu’il m’enlevait comme avantages au moment de la promesse de vente (j’étais en état d’épuisement et personne pour m’aider. Je me suis faite roulée). Je n’ai tjrs pas compris la raison de ce terme. Suis-je bête ? Et j’ai besoin de savoir car je vais bientôt me lancer dans un investissement dans l’ancien. Le notaire m’a aussi parlé d’une petite ristourne qui pourrait m’être versée mais je ne vois rien sur mon compte et ne sais pas de qui cela provient : de lui où de l’état ? Merci de votre aide Pierre.
Bonjour Dany
Voici ce que vous devez savoir sur l’acte en main
https://eldorado-immobilier.com/acte-en-mains-investissement-locatif/
A très vite
Bonjour,
Attention concernant les honoraires d’agence!
Une fois le mandat signé (précisant le montant des honoraires à la charge vendeur ou acquéreur ) il est formellement interdit par la loi de changer ceci et refaire un mandat pour “arranger” l’acquéreur…
Merci pour votre alerte
Vous avez été confronté à une difficulté de ce type pour un de vos achats ?
Bien à vous
Bonjour Pierre, je peux me considérer chanceux je souhaite acheter en Isère 🙂 cependant le bien que j’envisage est vendu par des amis (difficile de demander une remise) et sera achevé en mars 2019. Le prix est de 330 000 € et donc je risque de payer une belle note au notaire. La maison ne sera pas meublée en dehors du poêle qui est est fourni Avez vous une idée plus précise des frais notariés auxquels je m’expose et aussi pensez-vous judicieux de mettre en concurrence 2 notaires sur ce coup-là ?
Bonjour,
Aïe pour la négociation ! Etes vous certain de faire un bon investissement du coup ?
Pour les frais de notaire, le simulateur de meilleurs taux est plutôt précis
https://www.meilleurtaux.com/credit-immobilier/simulation-de-pret-immobilier/calculez-les-frais-de-notaire.html
Concernant la mise en concurrence des notaires, c’est toujours une bonne idée
Ceci dit, en dehors des grandes villes, ils s’appellent régulièrement pour discuter tarifs…
Bonjour,
Je lisais un de vos articles ce matin, concernant les frais de notaire à négocier,
et justement je suis en plein dedans avec l’achat d’un T3 pour faire une colocation, les anciens propriétaires, ceux à qui j’achète le bien ont équipée entièrement une cuisine en Août 2006, meuble haut et bas, four, hotte frigo, plaque de cuisson vitro d’une valeur totale de 6777€,
comment fait on alors justement pour réduire les frais de notaire par rapport à ce montant, il faut donner la facture au notaire et lui dire de déduire les frais
merci pour votre réponse
Bonjour
Merci pour votre intérêt dans le blog!
Vous avez plusieurs possibilités : factures ou évaluation par le notaire
ce que je suggère c’est de demander une évaluation au notaire et si elle n’est pas favorable, dites que finalement vous vous souvenez que vous avez les factures 🙂
Mais en fait mon conseil final sera de ne pas faire jouer cette astuce si vous voulez revente à plutôt courte terme car l’impact est une augmentation de la plus value…
Cela répond à votre question?
A très vite
Bonjour Pierre,
Même si je n’ai pas de projet d’achat en 2018, j’anticipe ! j’ai été intriguée par ce que je sens être des réticences à propos de la formule « acte en main « …j’avais lu ,sans m’attarder sur les explications, que c’etait une bonne stratégie. Peux- tu nous en dire plus, s’il te plaît? Merci. Juliette
Bonjour Juliette
Merci pour votre commentaire
En effet, l’acte en main est une excellente stratégie … pour l’acheteur 🙂
Pour le vendeur, c’est une négociation car c’est lui qui prend les frais à sa charge !
Cela répond à ton interrogation?