La GLI: la garantie loyers impayés (tarifs, intérêt, et comment choisir)

150 000 par an, c’est le nombre d’affaires de loyers impayés traitées par les tribunaux d’instance français.

Ce qui veut dire que n’importe quel bailleur peut en être victime.

Or, les loyers et les charges impayés représentent un manque à gagner énorme pour le propriétaire. Ce dernier perd une partie importante de ses revenus à cause d’un locataire défaillant.

Cela peut créer un effet papillon avec des conséquences en cascade sur le remboursement d’un prêt immobilier et sur le paiement de certaines charges (taxe d’habitation, taxe d’enlèvement des ordures…). 

Ainsi, il est conseillé de s’assurer.

Si vous avez un parc immobilier conséquent, vous pouvez vous auto assurer comme le fait l’Etat. C’est à dire que vous faites une croix sur les impayés, qui sont compensés par vos gains sur votre autres locations.

Mais si vous n’êtes pas dans ce cas, souscrire une police d’assurance pour couvrir les risques de loyers impayés et de dégâts est vraiment à considérer, même si cela grève votre rentabilité et votre cash flow

C’est souvent un mal pour un bien lorsque votre locataire refuse de payer son dû.

Cette assurance est appelée garantie loyers impayés (GLI), et a été développée spécialement pour pour les propriétaires-bailleurs, les agences de gestion locative et les conciergeries.

Pour choisir l’assurance GLI, vous devez passer par un comparateur d’assurances. Ainsi, vous pourrez opter pour la meilleure en termes de ratio coût / garanties.

Les éléments à regarder absolument pour bien choisir votre GLI :

  • Le tarif
  • La franchise
  • Le plafond d’indemnisation
  • La durée de validité du contrat et l’exclusion de la garantie
  • la durée d’indemnisation des loyers, des charges, et des taxes,
  • le montant maximum d’indemnisation
  • Considérer les garanties annexes (frais de justice, vacance locative…)

Voici une synthèse des offres actuelles :

GLI Tarif Plafond et durée Garantie dégradation immobilière 
InterAssurances 2,75 % 70 000 €, illimité 10 000 € 
April2,70 %90 000 €, 36 mois7 700 €
Solly Azar2,81 %75 000 €, 30 mois10 000 € 
Insured2,40 %70 000 €, illimités10 000 € 
MAIF3,54 %69 000 €, illimités 8 000 € 
Axa 3,24 %90 000 €, illimités 10 000 €

Pour faciliter votre prise décision, connaitre tous les détails est de rigueur afin de pouvoir choisir en toute connaissance de cause et ne pas vous faire avoir à payer dans le vent…

La GLI : c’est quoi exactement ?

La GLI: la garantie loyers impayés

La GLI est l’acronyme pour garantie loyers impayés. C’est un contrat d’assurance qui protège le propriétaire contre tout risque de loyers impayés. 

Pourquoi souscrire une GLI ? 

Le défaut de paiement de loyers est très courant en France du fait de la réglementation très largement en faveur des locataires et du laxisme généralisé.

C’est alarmant puisque sur 100 locataires, 4 ne paient pas du jour au lendemain.

La moitié des cas de loyers impayés arrivent jusqu’au tribunal, faisant perdre du temps et de l’argent aux propriétaires ainsi qu’aux contribuables.

Si vous avez souscrit une GLI (Garantie Loyers Impayés), c’est votre assureur qui paie le loyer en cas de défaut de paiement du locataire.

Cela vous épargne la perte de nombreux mois de loyers et charges (la procédure de recouvrement dure classiquement plus de 12 mois).

Il faut aussi noter que la GLI permet d’assouplir les conditions d’attribution de logement, dans l’intérêt des locataires

Quelle différence entre GLI et Assurance dégradation locative ? 

Ces deux produits d’assurance sont complémentaires et souvent associés dans un package proposé au propriétaire bailleur.

La GLI peut remplacer la caution (personne qui peut se charger du paiement des loyers en cas de défaillance du locataire).

L’assurance dégradation locative couvre la réparation des dégradations de causées par le locataire.

Cela permet au propriétaire de remettre en état rapidement son bien pour pouvoir le relouer au plus vite. C’est une alternative / complément / substitutif au dépôt de garantie.

Normalement, l’assurance dégradation locative vient en complément à une GLI (garantie des loyers impayés). Elle ne peut être souscrite indépendamment.

Le fonctionnement des contrats d’assurance loyers impayés

De prime abord, il faut comprendre que la GLI est un contrat passé entre un propriétaire et une compagnie d’assurance privée.

Le propriétaire verse des cotisations auprès de son assureur, en contrepartie de quoi, l’assureur assure le paiement des loyers non recouvrés.

Le montant des cotisations est indexé sur celui du loyer.

Les types de biens locatifs concernés 

Les personnes pouvant souscrire une GLI 

  • Soit c’est l’agence de gestion du bien qui se charge de trouver une assurance loyers impayés adaptée, dans le cadre de son mandat de gestion.
  • Soit c’est le propriétaire lui-même qui effectue une adhésion individuelle en s’occupant de l’ensemble des tâches administratives.

Condition  de souscription à une GLI

  • La solvabilité du locataire : c’est une condition très importante aux yeux de l’assureur. Il faut donc apporter au préalable des preuves de la solvabilité du locataire.
  • La situation professionnelle du locataire : il faut entre autre s’assurer que celui-ci dispose de revenus réguliers. 
  • La GLI n’est pas compatible avec la caution, le propriétaire doit choisir le type de garantie qui lui convient. 

En bref, pour être assuré votre locataire doit avoir un dossier qui tient la route.

L’assurance garantie des loyers n’est pas là pour prendre des risques à votre place, mais à assurer vos arrières si vos loyers ne sont pas payés, alors que rien n’indique au préalable que ce sera le cas, car votre locataire présente toutes les garanties de sérieux et de solvabilité nécessaires.

Toutes les GLI ne se ressemblent pas

Le remboursement des loyers impayés représente le point commun de toutes les GLI, après vient la prise en charge des frais de justices.

Par contre, il existe différents éléments qui distinguent une GLI à une autre, à savoir :

  • La durée de l’indemnisation
  • Le plafond d’indemnisation
  • La prise en compte de la détérioration du bien immobilier loué

Quelles sont les meilleures GLI du marché ? (et les trouver)

Comment trouver offre de GLI idéale ? 

Si vous êtes décidé à souscrire une GLI, vous devez passer par un comparateur qui vous présentera en détails toutes les assurances GLI du moment.

De plus en plus de bailleurs propriétaires optent pour ce contrat d’assurance.

Il faut dire que les offres sont légions, mais elles sont calibrées de telle manière qu’il est souvent très difficile de les comparer entre elles du premier coup d’œil.  (elles ne sont pas nées de la dernière pluies les compagnies d’assurance !)

Quels critères déterminants pour choisir une GLI ? 

Deux critères sont à prendre en compte ENSEMBLE :

  • le prix
  • les limites de la couverture d’assurance

Le tarif que propose l’assurance GLI : il faut noter que celui-ci varie selon la durée et les offres proposées par votre assureur.

De plus, la durée varie selon l’assureur également. Si vous souhaitez une GLI à durée illimitée, vous pouvez faire comme la plupart des assurés en optant notamment pour Allianz ou Axa ou encore InterAssurances.

Notez qu’à l’exception de InterAssurances, les assureurs scrutent eux même le dossier des locataires. 

La limite des garanties : l’assureur prévoit en général un plafond du montant exact couvert par ses garanties. Il peut aussi limiter la durée maximale pour des loyers impayés remboursés. 

Et cela peut poser un gros problème au vu de la durée des procédures judiciaires pour se faire rembourser (si le locataire est solvable…)

Quelle est la meilleure GLI pour vous ? 

Pour savoir quelle est la meilleure assurance loyers impayés pour vous, vous devez d’abord savoir identifier vos besoins.

Voilà pourquoi nous conseillons de connaître d’abord les critères d’éligibilités de vos locataires afin que vous puissiez connaitre votre situation.

Notez qu’une assurance loyers impayés qui convient à un voisin ou à un copain bailleur ne sera pas forcément la meilleure pour vous.

Les critères d’éligibilité des locataires 

Pour que votre demande d’assurance de loyers impayés soit acceptée, vous devez connaitre les critères d’éligibilités d’un locataire.

Ainsi, il faudra effectuer plus de recherches auprès de vos locataires, en leur demandant un entretien direct ou en leur envoyant vos questions par mail, par exemple.

Notez que seuls les dossiers complets et les meilleurs dossiers seront retenus. 

  • Si le locataire  est en CDI : la valeur de son salaire net régulier doit faire au moins environ 3 fois plus que le coût mensuel du loyer. Il doit être hors période d’essai.
  • Si le locataire est en CDD : 

     – la durée restante de son contrat de travail doit être au moins 8 mois.

     – Salaire net régulier et fait au moins 3 fois le montant du loyer

  • Si le locataire est un fonctionnaire, il doit avoir un poste titulaire ainsi qu’un salaire net régulier et fait au moins 3 fois le montant du loyer
  • Si le locataire est un travailleur indépendant, il doit avoir pratiqué au moins 2 ans d’activités.
  • Pour le cas d’un étudiant ou un apprenti, il faudra lui demander une copie de sa carte d’étudiant à la place des justificatifs de salaires. Un engagement de caution d’une personne garant est également requis.

Enfin, ces éléments sont demandés au locataire lors de la constitution d’un dossier locatif, que ce soit auprès du propriétaire  ou d’une agence immobilière.

Quel est l’Intérêt de la GLI ?

Pour vous protéger des loyers impayés, prendre une GLI est vivement recommandée. Il est indispensable puisque vous ne serez pas toujours à l’abri d’éventuels accidents de paiements. 

Ainsi, si vous prenez une GLI, vous continuez à percevoir les vos revenus locatifs, même en cas de défaillance financière de votre locataire.

Il faut savoir qu’il existe une assurance gratuite qui couvre vos loyers impayés sous certaines conditions.

Il s’agit notamment de la garantie Visale qui prend en charge le paiement de vos 3 premières années de loyers, à condition de louer à un locataire âgé de moins de 30 ans, ou une personne nouvellement employée.

Pour profiter de cette assurance gratuite, il faut que le propriétaire respecte le plafond de loyer du secteur de location.

Par contre, visale a ses limites très vites atteintes en plafond d’indemnisation.

La prise d’une GLI s’impose lorsque votre projet de location est plus ambitieux.

Souscrire à une assurance privée vous fera profiter jusqu’à 90 000 € de plafond d’indemnisation.

Certains assureurs proposent une durée illimitée d’indemnisation, mais la durée moyenne est de 30 à 36 mois (3 ans), après quoi, il faudra renouveler votre contrat d’assurance.

Cependant, vous devez savoir que la GLI ne couvre pas entièrement tous vos problèmes de locations.

Pour éviter tout risque il est conseillé de :

  • S’assurer au préalable que la GLI n’intègre pas de franchise afin de ne pas être indemnisé pour telle ou telle durée en cas d’accident de payement.
  • S’assurer que l’existence d’une garantie “détériorations immobilières” soit inclut dans le contrat. Cette option fait la différence parmi les nombreuses assurances GLI disponibles, sachant que certaines assurances couvrent les dégâts jusqu’à 10 000 €. 

Quelles sont les avantages complémentaires parfois proposés par les GLI ?

La GLI: la garantie loyers impayés
La GLI parfaite prend en charge les frais de justices, les loyers impayés, la vacance locative…

En plus de la protection pour les bailleurs contre les loyers impayés, une assurance loyers impayés offre plusieurs avantages qui sont très utiles au propriétaire d’un bien locatif.

Ainsi, en pus des loyers impayés, des taxes et des charges courantes et de copropriété, voici ce que contient également une bonne garantie contre les loyers impayés :

  • Une garantie dégradations : Elle prend en charge les frais en cas de dégâts causés par le locataire. Il s’agit d’une garantie de base avec la GLI, ou d’une offre optionnelle selon le contrat d’assurance et selon l’assureur qui s’applique sur quelques dégâts spécifiques mentionné au préalable dans le contrat. En outre, le champ d’application d’une garantie dégradations est limité. Voyez avec votre assureur les conditions détaillés avant de signer le contrat d’assurance. 
  • Une garantie protection juridique : il s’agit d’une garantie prenant en charge Les frais de justices. À savoir, tous les recouvrements d’honoraires d’avocats, d’huissiers, et d’experts. Le frais d’expulsion est également inclut. Une garantie de  frais de justice est plutôt optionnelle. 
  • La garantie vacance locative : là encore, Ce type de garantie est optionnel, de plus on la retrouve que rarement, voire, que dans les contrats les plus performants. Cette garantie prend en charge Les loyers impayés pour cause d’inoccupation du bail locatif notamment pendant les périodes de vacances du locataire.

Les risques à ne pas souscrire à la garantie loyers impayés

Ne pas souscrire à une assurance loyers impayés signifie ne pas voir ses loyers impayés remboursés comme il se doit en cas de soucis.

En effet, il sera dans l’obligation de prendre en charge l’ensemble des charges de nettoyage et de réparation du bail locatif avec :

  • Les dégâts causés par le locataire
  • Les frais d’honoraires d’un huissier après qu’il ait effectué un état des lieux
  • Les frais de réparations en cas de dégradation importante
  • Les frais d’entretien et de nettoyage

Il est également conseillé de souscrire à une Garantie de Loyers Impayés GLI comprenant une garantie protection juridique.

Si le propriétaire ne dispose pas d’une assurance qui couvre les loyers impayés et la protection juridique, tous les frais qu’impliquent les étapes et procédures de justices resteront entièrement à sa charge… et il ne les récupérera jamais en justice (faut pas rêver déjà que la procédure est incertaine…)

Les frais de justice incluent :

  • les frais de conseils juridiques
  • les frais d’expertise (extrêmement élevés car les experts auprès des tribunaux se gavent)
  • Les frais d’honoraires d’un avocat

Enfin, il faut comprendre que si le logement reste inoccupé pendant un certain temps :

  • il risque de se dégrader,
  • en plus de ne pas percevoir de loyers.

N’oublions pas non plus les conséquences psychologiques pour le propriétaire bailleur : perte de confiance en soi, perte de l’envie d’investir et d’aller de l’avant.

De ce fait, le propriétaire risque de subir une importante perte financière et morale s’il n’est pas couvert par une assurance loyers impayés. Qu’il ne récupérera jamais (même pas en rêve).

Quel critères précis à regarder au plus près pour choisir votre GLI ?

En effet, Il est essentiel de connaitre quelles sont précisément les éléments prises en charges par la garantie loyers impayés.

Vous savez déjà qu’il s’agit d’une garantie de base en termes d’assurance des loyers impayés. Ainsi, les éléments pris en charge par la GLI sont donc les loyers impayés et les charges taxes. 

Mais les assureurs peuvent être retours et lisez attentivement les modalités d’assurance et donc les petites lignes du contrat de garantie des loyers impayés avec notamment :

  • La franchise
  • Le plafond d’indemnisation
  • La durée de validité du contrat et l’exclusion de la garantie
  • la durée d’indemnisation des loyers, des charges, et des taxes,
  • le montant maximum d’indemnisation
  • Considérer les garanties annexes (frais de justice, vacance locative…)

Combien coûte une GLI ?

Il faut savoir que si vous souhaitez souscrire une assurance GLI, vous devez choisir parmi les différents assureurs qui proposent ce dispositif spécifique. 

Le prix annuel d’une GLI varie en fonction du loyer à couvrir.

Selon les différents contrats, le cout de la GLI représente en moyenne, 2 % à 5 % de votre loyer à l’année.

Pour savoir le coût exact de la GLI, il est conseillé de vous entretenir directement avec l’assureur. Cela dit, vous risquez de perdre beaucoup de temps en effectuant une telle démarche. 

La bonne nouvelle est que vous pouvez avoir une liste de devis d’assurance de différents assureurs.

Pour procéder, il suffit de passer par un comparateur d’assurances. Ainsi, vous évitez une perte de temps, et vous pouvez choisir sereinement l’assurance GLI qui vous convient.

Le comparateur d’assurance vous envoie les informations par mail. Après une comparaison des devis et offres de différents assurances, une souscription en ligne est également possible via leur interface.

À partir de combien d’appartements est-il rentable de s’auto-assurer ?

À priori, la souscription à une GLI concerne l’éligibilité des locataires. Alors, une auto-assurance est de mise, à partir du moment où votre investissement locatif est de plus grande envergure.

Nous ne saurons vous donner un nombre exact d’appartements, et vous assurer que celui-ci optimise la rentabilité de votre auto-assurance ou non.

Mais pour ne pas que vous soyez perdant, il est conseillé de souscrire à une GLI car elle fonctionne également pour une colocation.

En revanche, si vous avez moins de 10 appartements en location. Passez d’abord par un comparateur d’assurance pour trouver l’offre le mieux adapté.

Quelles sont les situations prises en charges par la GLI ?

Il faut savoir que la GLI pour locataire, permet de résoudre différentes situations, notamment :

  • Si les loyers sont impayés à cause d’une défaillance financière : ce genre de situation peut arriver accidentellement. Si vous avez pris une GLI, vous vous en sortirez presque indemne.
  • Si les loyers sont impayés pour cause de décès du locataire (En attendant qu’un proche reprenne le bail en son nom)
  • Si le locataire tente de commettre une action frauduleuse pour payer les sommes dues.

Dans quels cas la GLI entre en jeu ?

Le propriétaire doit souscrire à une assurance garantie loyers impayés,  dans plusieurs cas différents :

  • Si les conditions fixés par votre assureur confirme l’éligibilité du locataire : avoir un CDI, avoir Des revenus 3 fois supérieur au montant de son loyer, être solvable financièrement. S’il s’agit d’un étudiant, il doit disposer d’une caution solidaire.
  • Si Les loyers constituent une part importante des revenus du propriétaire : la GLI est aussi indispensable si le loyer représente une part du revenu qui est nécessaire au frais quotidien.
  • Si vous avez des crédits à rembourser : Il est impératif de sécuriser le paiement des loyers étant donné qu’ils représentent une part considérable de vos revenus, et qu’ils servent à rembourser un emprunt. 
  • Si vous entamez Les démarche pour une défiscalisation ou la préparation de la retraite : dans ce cas, les investissements ne sont pas négligeables, et sont souvent réalisés à crédit. Ainsi, une assurance pour se prémunir contre Les loyers impayés est de rigueur afin de s’assurer que vos revenus soient toujours complétés et reçus comme il se doit.

Néanmoins, l’assurance loyers impayés commence à indemniser une fois le délai de traitement passé. Ainsi, pensez à prévoir une trésorerie personnelle afin de tenir le coup face aux loyers impayés en attendant le début de l’indemnisation.

Le dossier à remplir par les locataires

Vous devez savoir que les assurances acceptent de couvrir un logement contre les défauts de paiement sous certaines conditions à respecter.

Ces dernières concernent le locataire. En effet, le locataire doit transmettre quelques documents au propriétaire.

La liste suivant contient les éléments et justificatifs à demander à son locataire, afin d’obtenir une assurance loyers impayés :

  • La pièce d’identité
  • Le relevé d’identité bancaire (RIB)
  • Les 3 derniers bulletins de paie : comme preuve de solvabilité
  • Le contrat de travail (CDI, CDD, ou autres) : qui confirme son embauche 
  • Les avis d’impositions : plus précisément les 2 derniers.

Peut-on se passer de la GLI, si oui, pour quels profils de locataires ?

Même si la GLI constitué une meilleure garantie et plusieurs avantages pour le propriétaire, il n’est pas indispensable pour certains profils  de locataires.

Il existe plusieurs dispositifs qui servent à compléter la GLI, voir, la remplacer. Afin de mieux saisir les enjeux de chacun de ces dispositifs, nous conseillons vivement de procéder à une étude plus approfondie.

Ainsi, il Sera moins difficile de savoir quel dispositif convient à quel profil de locataire. 

  • La caution solidaire : Une personne autre que le locataire se Porte garant de manière solidaire et volontaire pour régler le loyer, en cas de défaillance financière. À condition que la situation financière du locataire est encore instable, comme pour le cas d’un apprenti ou d’un étudiant. Les parents ou un membre de la famille se portent souvent garants dans ce genre de situation.
  • La mutualisation des risques d’impayés est un dispositif spécifique pour les propriétaires disposant d’un patrimoine important qui lui permet de profiter des garanties adaptées pour son investissement locatif en immobilier.
  • Le dépôt de garantie loyers impayés est également une bonne idée, dans le sens où le locataire propose de déposer une certaine somme à la signature de son appartement. Cette somme est destinée à revenir au propriétaire en cas de retard de paiement conséquent, ou en cas de défaillance financière.

Si vous avez confié le bien immobilier en gestion locative, Les assurances pour se prémunir contre Les loyers impayés sont incluses dans le contrat à un prix moins élevé.

Pierre

Pierre est ingénieur agronome spécialisé dans l'aménagement du territoire (INA ENSA A), et urbaniste. Investisseur immobilier dans la location meublée courte et longue durée, il est passionné pour aider les propriétaires au quotidien. Il est l'auteur du Best Seller "Airbnb Master : les 200 secrets des nouveaux millionnaires de la location courte durée" et collabore avec de nombreux médias (Capital de M6, Le Monde, Le Parisien, Le Petit Futé...) Surtout, Pierre est à votre disposition pour échanger sur vos difficultés, laissez un commentaire !

4 commentaires

  1. Hello Pierre
    Ton calcul pour la renta nette me surprend. Les 3 mois d’écart avec la rentabilité brute servent justement à intégrer les frais. Pourquoi les soustrait tu ?
    Sur des dossiers prévisionnels j’ai pu vérifier que la renta nette déterminée précisément est aussi obtenue (a 0,2 ou 0,3% près) par le calcul : 9 mois de loyers divisé par le montant total de l’investissement.
    Qu’en penses tu?

    • Hello
      je soustrais les frais… car ce sont des frais 🙂
      il est souvent pris en effet 9 mois de loyers sur 12
      cela dépend tout de même de très nombreux paramètres, un calcul précis est important également
      A très vite

  2. Bonjour,
    Quand faut-il remettre les documents du locataire (pièce d’identité, avis d’imposition etc.) ? Au moment de la souscription obligatoirement ? Ou plus tard ?
    Merci pour votre réponse

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