J’ai habité une maison insalubre avec un loyer exorbitant et j’ai adoré

Pour me ressourcer avec ma famille, j’ai décidé il y a quelques mois de partir en vacances à Marrakech, au Maroc.

J’ai loué une maison (riad) que j’estime magnifique et agréable (et qui l’est réellement), mais qui est totalement insalubre au regard du droit français.

Et pourtant, ce riad m’a servi de base pour rédiger cet article sur le luxe 🙂

Qu’est-ce que le vrai luxe pour une location courte durée du point du vue du voyageur?

 

 

 

Cet article un peu caustique a pour objectif de pointer :

  • les limites d’une réglementation qui se veut applicable à tous et en toutes circonstances,
  • sans tenir compte des cas particuliers,
  • qui sont pourtant nombreux en matière de logement,
  • en particulier dans les centre anciens,
  • où la configuration des immeubles est souvent un frein à la réhabilitation

 

Cf cet article sur l’investissement en centre ville :

Faut il investir en locatif dans les centres anciens? Go ou no Go ?

et celui ci sur l’utilité des diagnostics immobiliers

Les diagnostics immobiliers permettent-ils de se faire une idée réelle de la qualité d’un bien ?

 

 

 

 

Bien entendu, c'est un peu à une image telle que celle-ci que vous vous attendez en réservant un Riad à Marrakech. Mais une fois le premier moment d'émerveillement qui vous plonge dans une autre culture, ex-ce bien la décoration intérieure de votre Airbnb que vous retiendrez dans quelques années?

Et oui ce grand Riad en plein cœur de Marrakech avec vue sur la Koutoubia est totalement insalubre au regard du droit français Vous seriez lourdement condamné si vous le louiez à des locataires

 

 

 

 

Insalubrité #1 – Aucune fenêtre dans les chambres

 

 

Premier point, qui ferait hurler les associations bien pensantes bien de chez nous, c’est qu’il n’y a aucune fenêtre dans les chambres.

L’éclairage se fait via une verrière qui dessert l’ensemble de l’habitation, l’éclairage des chambres et donc complètement indirect.

 

Une telle maison en France serait totalement insalubre et inlouable. Parfaitement insalubre par nature au sens de l’article L1331-22 du code de la santé publique, qui stipule :

 

« Les pièces dépourvues d’ouverture sur l’extérieur […]par nature impropres à l’habitation ne peuvent être mis à disposition aux fins d’habitation, à titre gratuit ou onéreux »

 

 

Alors qu’en fait, ce système d’ouverture par le haut permet de créer un puits de lumière bien appréciable et protège accessoirement des cambriolages.

On peut y vivre au gré des journées et profiter pleinement des levers et couchers de soleil.

Mais si vous possédiez une telle maison en France, elle serait totalement inappropriée à la location en France.

 

 

De même, la cuisine n’a aucune ouverture sur l’extérieur, ce qui est contraire à la majorité des règlements sanitaires départementaux, qui, le savez-vous, sont très importants, et servent de base à une jurisprudence constante.

Comment se procurer le RSD de son département ? Nul ne le sait…

 

Mais en tous cas,

 

Les prescriptions des RSD (Réglement sanitaire départemental) sont souvent plus fortes que le régime de droit commun Click To Tweet

 

Tout le monde ignore le RSD, jusqu’au moment où vous retrouvez devant le juge, et là ça peut faire très mal

 

 

 

patio du riad à marrakech

 

 

 

Insalubrité #2 : Aucune isolation thermique et phonique modernes

 

isolation thermique insalubre

Une chose est sûre dans ce riad : il n’y a aucune isolation au sens où on l’entend aujourd’hui !:)

 

 

La maison se situant dans le centre ancien, elle a été rénovée à l’intérieur, mais aucune isolation n’a été installée.

En France, la réglementation, via l’arrêté du 22 mars 2017, l’imposerait car toute rénovation importante (création de surface habitable notamment) doit s’accompagner de travaux d’isolation.

Egalement, il n’y a pas d’isolation phonique non plus.

 

Mais l’absence d’isolation phonique moderne, est justement ce qui fait tout le charme de la maison, puisque cela permet d’entendre un petit peu les bruits de l’extérieur, et de se sentir vraiment immergé au cœur du pays.

Airbnb a d’ailleurs basé son slogan sur ce genre d’expérience

 

Quant à l’isolation thermique, la luminosité provenant d’une verrière au plafond, elle est totalement hors norme, et serait qualifié de passoire énergétique en France. Classement G, circulez… quelle honte…

 

Seulement les matériaux de constructions traditionnelles qui ont été utilisées permettent une isolation est tout à fait correcte et le climat étant plutôt chaud, c’est plutôt un avantage que l’air puisse circuler, et de ne pas être dans un bocal, comme dans les nouvelles constructions en France, notamment depuis l’avènement de la RT 2012.

 


Isalubrité #3 – Pas de ventilation et de renouvellement de l’air automatiques

 

 

ventilation location courte duree

La ventilation est peut être l’élément le plus polémique des normes applicables au bâtiment
Aujourd’hui, ce sont des boîtes de conserve qui sont construites et le rêve du législateur est d’imposer des fenêtres à chassis fixe car c’est le dernier élément d’un hébergement qui peut faire passer l’air
Nous tout cela est-il vraiment raisonnable quand on sait que les moisissures se développent plus facilement et qu’elles sont désormais la première cause d’intervention d’un plombier dans une maison moderne

 

 

 

Ce n’est pas inscrit dans la réglementation pour les logements anciens, mais la plupart des RSD (encore eux) imposent une ventilation dans les parties hautes et basses de chaque logement.

Ici, il n’y en pas, mais comme il n’y a pas d’isolation renforcée, la ventilation se fait naturellement !

 

 

 

En conclusion sur ce logement insalubre “de luxe”

 

Au final, la maison était extrêmement agréable, lumineuse et luxueuse. Un exemple type d’un investissement locatif en courte durée idéal, qu’il est possible de gérer à 100% à distance sans grêver trop sans rentabilité.

Mais la situation illustre bien comme la France veut toujours laver plus blanc que blanc, et que l’enfer est souvent pavé de bonnes intentions…

La réglementation française a évolué, évolué, évolué encore, avec la mise en place de normes toujours plus strictes.

Elle permettent d’ailleurs de soutenir l’économie, puisque l’exemple des ascenseurs est maintenant bien connu : il faut les mettre aux normes régulièrement, personne ne sait  trop pourquoi,

Ainsi, un logement qui serait qualifié de totalement d’insalubre en France et qui vaudrait un procès au propriétaire qui oserait le louer, avec condamnation automatique, restitution des loyers est en fait une maison parfaitement agréable, fonctionnelle et typique au Maroc.

J’y ai passé un séjour mémorable, en hiver, sans aucune nuisance particulière

 

Les normes ne sont peut-être pas valables de la même manière, de partout.

Autant, il est important d’avoir une isolation thermique performante lorsque l’on se situe dans le nord de la France avec des climats qui sont peu tendres en hiver, autant c’est totalement futile quand vous êtes dans le sud de la France, du côté de Nice, où il fait quasiment toujours beau.

De la même manière, si c’est un choix librement consenti que d’avoir une chambre qui n’a pas de fenêtre qui donne sur l’extérieur, es-ce vraiment important ?

 

 

Qu’en pensez vous?
D’accord ou pas d’accord avec cette réflexion?

 

 

 

 

 

Qu’en pensez vous?

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