Qu’est ce Que l’investissement Immobilier ? (5 manières d’en vivre)

Acheter et posséder un bien immobilier est une stratégie d’investissement qui peut être à la fois satisfaisante et lucrative.

Contrairement aux investisseurs en actions et en obligations, les futurs propriétaires de biens immobiliers locatifs peuvent utiliser un effet de levier pour acheter un appartement ou une maison en prenant un crédit sur une somme d’argent qu’ils n’ont pas en cas, puis en remboursant le solde, plus les intérêts, au fil du temps.

Alors qu’un crédit traditionnel nécessite généralement une mise de fonds de 20 à 25 %, dans certains cas, un financement bancaire complet et même à 110% pour acheter une propriété entière est possible, ce qui veut dire que cela inclus les frais de notaire.

Cette possibilité d’être propriétaire effectif de cet actif immobilier au moment de la signature des papiers enhardit à la fois les agents immobiliers et les propriétaires, qui peuvent, multiplier les investissements locatifs de rang pour se constituer un patrimoine immobilier parfois très conséquent de plusieurs dizaines ou centaines de biens immobiliers.

Voici un bref résumé des questions que vous vous posez. Vous êtes ensuite libre de lire l’article jusqu’à la fin pour découvrir ce que vous devez vraiment savoir :


Quelle est la définition de l’investissement immobilier ? L’investissement immobilier désigne l’achat d’un bien immobilier en tant qu’investissement destiné à générer un revenu plutôt qu’à l’utiliser comme résidence principale. Parmi les exemples de biens immobiliers, on peut citer une maison, un immeuble de bureaux, un terrain agricole, un terrain commercial, etc. Il est considéré comme une forme d’investissement sécurisée.


Qu’est-ce qu’un investissement immobilier et comment fonctionne-t-il ? L’investissement immobilier est une stratégie financière qui utilise la gestion, la propriété, l’achat, la location et/ou la vente de biens immobiliers dans un but lucratif. Il existe plusieurs façons d’investir dans l’immobilier, mais elles reposent toutes sur des facteurs économiques similaires pour réaliser des bénéfices. La première est que la propriété doit prendre de la valeur.


Quel est l’inconvénient de l’investissement immobilier ? Il prend beaucoup de temps si vous envisagez de louer ou de vendre des biens immobiliers. L’immobilier n’est pas un actif liquide, de sorte que vous ne pourrez pas facilement le transformer en argent liquide en cas d’urgence. Il faut s’occuper des locataires et des questions d’entretien. Vous devez contracter un prêt immobilier pour acheter un bien.


Quel est le principal objectif d’un investissement immobilier ? En termes simples, lorsqu’on investit dans l’immobilier, l’objectif est de faire travailler l’argent aujourd’hui et de le faire fructifier pour que vous ayez plus d’argent à l’avenir. Et également tout de suite avec un cash flow positif.


Voici les cinq principales façons dont les investisseurs peuvent gagner de l’argent avec l’immobilier. Nous verrons ensuite les principaux intérêts d’investir dans l’immobilier en général.

1. Location de biens immobiliers

Qu'est ce Que l'Investissement Immobilier
Si vous investissez dans des immeubles locatifs , vous devenez propriétaire – vous devez donc vous demander si vous serez à l’aise dans ce rôle

Posséder un logement locatif peut être une excellente opportunité pour les personnes ayant des compétences en matière de bricolage (DIY) et de rénovation, et ayant la patience de gérer les locataires.

Toutefois, cette stratégie immobilière nécessite un capital pour financer les frais d’entretien et les vacances locatives. Si vous n’avez pas ce matelas financier devant vous, vous prenez des risques un peu trop conséquents.

Avantages

  • Fournit des revenus réguliers et les biens peuvent apprécier (plus value)
  • Maximiser le capital par effet de levier
  • De nombreuses dépenses associées déductibles d’impôt

Incovénients

  • La gestion des locataires peut être fastidieuse
  • Dommages potentiels aux biens des locataires
  • Diminution des revenus provenant des vacances locatives potentielles

Selon les données de l’INSEE, les prix de vente des logements neufs (un indicateur approximatif de la valeur des biens immobiliers) ont constamment augmenté en valeur de 1940 à aujourd’hui, avec quelques épisodes de baisse ponctuelle.

2. Investissement locatif géré

L’investissement locatif géré, généralement sous forme de LMNP – Location Meublée Non Professionnelle – comme dans un EHPAD, une résidence étudiante ou une résidence de tourisme type Appart City, est idéal pour les personnes qui veulent posséder un bien immobilier à louer sans avoir à le gérer ou sans avoir les capacités financière de faire un apport.

L’investissement nécessite toutefois un accès au financement.

Il s’agit de petits fonds communs de placement qui investissent dans des biens immobiliers locatifs.

Dans ce type de montage, classiquement, une société achète ou construit un ensemble d’immeubles, puis permet aux investisseurs de les acheter par l’intermédiaire de la société, généralement avec une défiscalisation immobilière à la clé.

Un seul investisseur peut posséder une ou plusieurs unités d’habitation autonomes, mais la société qui exploite le groupe d’investissement gère collectivement toutes les unités, s’occupe de l’entretien, de la promotion et des rapports locatifs avec les locataires.

En échange de ces tâches de gestion, la société prend un pourcentage du loyer mensuel.

Un bail type est établi au nom de l’investisseur, et toutes les unités mettent en commun une partie du loyer pour se prémunir contre les vacances locatives.

Par conséquent, vous percevrez un certain revenu même si votre logement est vide.

Avantages

  • Plus d’autonomie que de posséder une location en direct
  • Fournit un revenu et une plus-value

Incovénients

  • Risques d’inoccupation
  • Frais de gestion
  • Susceptible d’être dégradé par des gestionnaires peu scrupuleux

3. Rénover puis révendre une maison

Qu'est ce Que l'Investissement Immobilier
Achter et revendre. Ce type d’achat revente est caractéristiques des marchands de biens

Devenir marchand de biens, c’est à dire faire de l’achat revente d’appartement, d’immeubles ou de maisons est destiné aux personnes ayant une expérience significative dans l’évaluation, la commercialisation et la rénovation de biens immobiliers.

Le travail de marchand de biens nécessite un capital de départ et la capacité d’effectuer ou de superviser les travaux nécessaires.

Souvent, les investisseurs immobiliers qui utilisent cette stratégie cherchent à vendre avec une plus value importante les propriétés sous-évaluées qu’ils achètent en moins de six mois.

Les investisseurs immobiliers les plus doués n’investissent souvent pas dans la rénovation des biens qu’ils achètent. Par conséquent, l’investissement doit déjà avoir la valeur intrinsèque nécessaire pour réaliser un bénéfice sans aucune modification.

Mais les risques ne sont pas neutres. Les investisseurs qui ne sont pas en mesure de revendre rapidement un bien immobilier peuvent se retrouver en difficulté parce qu’ils doivent porter sur le long terme le financement de ce bien.

Cela peut entraîner des pertes financières continues qui font boule de neige.

D’autres investisseurs prennent le parti de gagner de l’argent en achetant des biens à prix raisonnable et en les rénovant pour en augmenter la valeur de revente.

Il peut s’agir d’un investissement à long terme, les investisseurs ne pouvant se permettre d’acquérir qu’une ou deux propriétés à la fois.

Avantages

  • Mobilise un financement pour une période plus courte
  • Peut offrir un retour rapide sur investissement

Incovénients

  • Nécessite une connaissance approfondie du marché immobilier
  • Les marchés chauds se refroidissent parfois de manière inattendue

4. Fonds de placement immobilier FPI

Une société de placement immobilier est la meilleure solution pour les investisseurs qui veulent une exposition de leur portefeuille à l’immobilier sans avoir recours à une transaction immobilière traditionnelle.

Un REIT est créé lorsqu’une société (ou une fiducie) utilise l’argent des investisseurs pour acheter et exploiter des biens immobiliers à revenus.

Les FPI sont achetées et vendues sur les grandes places boursières, comme toute autre action.

Une société doit verser 90 % de ses bénéfices imposables sous forme de dividendes afin de conserver son statut de FPI.

Ce faisant, les FPI évitent de payer l’impôt sur les sociétés, alors qu’une société ordinaire serait imposée sur ses bénéfices et devrait ensuite décider de distribuer ou non ses bénéfices après impôt sous forme de dividendes.

Comme les actions qui versent régulièrement des dividendes, les FPI constituent un investissement solide pour les investisseurs boursiers qui souhaitent des revenus réguliers.

Par rapport aux types d’investissements immobiliers susmentionnés, les FPI permettent aux investisseurs de s’engager dans des investissements non résidentiels, tels que des centres commerciaux ou des immeubles de bureaux, secteurs qui ne sont généralement pas accessibles à un investisseur individuel particulier.

Plus important encore, les FPI sont très liquides car elles sont cotées en bourse.

En d’autres termes, vous n’aurez pas besoin d’un agent immobilier et d’un notaire pour vous aider à encaisser votre investissement.

Enfin, lorsqu’ils examinent les FPI, les investisseurs doivent faire la distinction entre les FPI à capital-actions qui possèdent des immeubles et les FPI hypothécaires qui fournissent un financement pour l’immobilier et font appel à des titres adossés à des créances hypothécaires.

Les deux offrent une exposition à l’immobilier, mais la nature de cette exposition est différente.

Les sociétés de placement immobilier à capital variable sont plus traditionnelles, car elles représentent la propriété de biens immobiliers, tandis que les sociétés de placement immobilier à capital fixe se concentrent sur les revenus provenant du financement par crédit de biens immobiliers.

Avantages

  • Essentiellement des actions qui versent des dividendes
  • Les principales participations sont généralement des contrats de location longue durée qui produisent des liquidités

Incovénients

  • L’effet de levier associé aux biens immobiliers locatifs traditionnels ne s’applique pas

5. Crowdfunding Plateformes immobilières en ligne

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Les plateformes d’investissement immobilier sont destinées à ceux qui veulent se joindre à d’autres pour investir dans un bien commercial ou résidentiel plus importante

L’investissement se fait par l’intermédiaire de plateformes immobilières en ligne, également connues sous le nom de crowdfunding.

Il nécessite toujours un capital d’investissement, bien qu’il soit inférieur à celui nécessaire pour acheter des biens immobiliers en direct.

Les plateformes en ligne mettent en relation les investisseurs qui cherchent à financer des projets avec des promoteurs immobiliers.

Dans certains cas, vous pouvez diversifier vos investissements avec peu d’argent.

Avantages

  • Peut investir dans des projets individuels ou dans un portefeuille de projets
  • Diversification géographique

Incovénients

  • Tendance à être illiquide avec des périodes d’immobilisation
  • Frais de gestion

Avantages de l’investissement l’immobilier (pour vous)

L’immobilier peut améliorer le profil risque/rendement du portefeuille d’un investisseur, en offrant des rendements compétitifs ajustés au risque.

En général, le marché immobilier est peu volatil, surtout par rapport aux actions et aux obligations.

L’immobilier est également attrayant par rapport aux sources de revenus plus traditionnelles.

Diversification et protection

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Un autre avantage de l’investissement dans l’immobilier est son potentiel de diversification de votre épargne

L’immobilier a une corrélation faible et, dans certains cas, négative avec d’autres grandes catégories d’actifs, ce qui signifie que lorsque les actions sont à la baisse, l’immobilier est souvent à la hausse.

Cela signifie que l’ajout de biens immobiliers à un portefeuille peut réduire sa volatilité et fournir un rendement plus élevé par unité de risque.

Plus l’investissement immobilier est direct, meilleure est la couverture : Moins de véhicules directs et cotés en bourse, tels que les sociétés de placement immobilier (REIT), vont refléter la performance globale du marché boursier.

Même les formes d’investissement les plus indirectes bénéficient d’une certaine protection. Les sociétés de placement immobilier, par exemple, exigent qu’un pourcentage minimum des bénéfices (90 %) soit versé sous forme de dividendes.

Protection contre les risques d’inflation

La capacité de l’immobilier à couvrir l’inflation découle de la relation positive entre la croissance du produit intérieur brut (PIB) et la demande de biens immobiliers.

Au fur et à mesure que les économies se développent, la demande de biens immobiliers entraîne une hausse des loyers, ce qui se traduit par une augmentation de la valeur du capital.

Par conséquent, l’immobilier tend à maintenir le pouvoir d’achat du capital, en contournant une partie de la pression inflationniste sur les locataires et en incorporant une partie de la pression inflationniste, sous forme d’appréciation du capital.

Le pouvoir de l’effet de levier

À l’exception des sociétés de placement immobilier, l’investissement dans l’immobilier donne à l’investisseur un outil qui n’est pas disponible aux investisseurs boursiers : l’effet de levier.

Si vous voulez acheter une action, vous devez payer la valeur totale de l’action au moment où vous passez l’ordre d’achat – à moins que vous n’achetiez sur marge.

Cela signifie pour un bien immobilier que vous pouvez contrôler l’ensemble de la propriété et les loyers générés en ne payant qu’une fraction de la valeur totale.

Bien entendu, le montant de votre prêt immobilier a une incidence sur la part du logement que vous détenez effectivement, mais vous le contrôlez dès la signature de l’acte de vente chez le notaire.

C’est ce qui enhardit les propriétaires de biens immobiliers et les propriétaires de maisons.

Ils peuvent prendre un deuxième crédit, puis un 3ème, etc…

Qu’ils les louent pour que les locataires paient le crédit ou qu’ils attendent une occasion de vendre pour faire une plus value, les propriétaires investisseurs immobiliers contrôlent leurs biens, même s’ils n’ont payé qu’une petite partie de leur valeur totale.

Comme pour tout investissement, l’immobilier offre un potentiel de profit, que le marché soit à la hausse ou à la baisse.



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Quelle est la définition de l’investissement immobilier ?

L’investissement immobilier désigne l’achat d’un bien immobilier en tant qu’investissement destiné à générer un revenu plutôt qu’à l’utiliser comme résidence principale. … Parmi les exemples de biens immobiliers, on peut citer une maison, un immeuble de bureaux, un terrain agricole, un terrain commercial, etc. Il est considéré comme une forme d’investissement sécurisé.

Qu’est-ce qu’un investissement immobilier et comment fonctionne-t-il ?

L’investissement immobilier est une stratégie financière qui utilise la gestion, la propriété, l’achat, la location et/ou la vente de biens immobiliers dans un but lucratif. Il existe plusieurs façons d’investir dans l’immobilier, mais elles reposent toutes sur des facteurs économiques similaires pour réaliser des bénéfices. La première est que la propriété doit prendre de la valeur.

Quel est l’inconvénient de l’investissement immobilier ?

Il prend beaucoup de temps si vous envisagez de louer ou de vendre des biens immobiliers. L’immobilier n’est pas un actif liquide, de sorte que vous ne pourrez pas facilement vous transformer en argent liquide en cas d’urgence. Il faut s’occuper des locataires et des questions d’entretien. Vous devez contracter un prêt hypothécaire pour acheter une propriété.

Quel est le principal objectif d’un investissement immobilier ?

En termes simples, lorsqu’on investit dans l’immobilier, l’objectif est de faire travailler l’argent aujourd’hui et de le faire fructifier pour que vous ayez plus d’argent à l’avenir.

Pierre

Pierre est ingénieur agronome spécialisé dans l'aménagement du territoire (INA ENSA A), et urbaniste. Investisseur immobilier dans la location meublée courte et longue durée, il est passionné pour aider les propriétaires au quotidien. Il est l'auteur du Best Seller "Airbnb Master : les 200 secrets des nouveaux millionnaires de la location courte durée" et collabore avec de nombreux médias (Capital de M6, Le Monde, Le Parisien, Le Petit Futé...) Surtout, Pierre est à votre disposition pour échanger sur vos difficultés, laissez un commentaire !

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