Investissement Locatif : Ce Que J’aurais Aimé Savoir Avant de Louer

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Même si nous étions loin d’être des experts lorsque nous avons commencé à investir dans l’acquisition d’appartements ou de maisons, je suis convaincu que l’investissement locatif est l’une des meilleures décisions financières que nous ayons prises.

C’est pour partager cette conviction et vous aider que nous avons créé Eldorado Immobilier.

Tout d’abord, nous avons acheté la plupart de nos appartements et maisons près du plus bas du marché de ces 10 dernières années, ce qui signifie qu’elles ont déjà pris pas mal de valeur.

Ensuite, nous nous sommes assuré un flux de revenus futurs avec nos loyers, qui est distinct de tous nos autres revenus et qui n’est pas nécessairement soumis aux mêmes risques.

Notre retraite est probablement assurée par ce biais.

Mais nous avons fait des erreurs et des oublis, comme tous débutants dans l’investissement locatif.

Voici ce que j’aurais aimé savoir avant que nous ne devenions multi-propriétaires :

Dans certains quartiers, les loyers sont très compétitifs … Vous devez demander un loyer suffisamment élevé pour couvrir vos dépenses et réaliser un bénéfice. Compte tenu du crédit immobilier à rembourser et d’une rude concurrence, vous ne pourrez peut-être réaliser un bénéfice que de 100 à 200 euros par mois par bien immobilier.

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Vos taxes foncières risquent d’exploser (et les impôts aussi)

investissement locatif
Les revenus générés par un investissement locatif sont soumis à l’impôt, qu’est-ce que vous croyez 🙂

L’une des premières leçons que nous avons apprises sur la location de logements a été une énorme et effrayante surprise qui s’est terminée par une nuit de larmes et des semaines de stress.

Je n’oublierai jamais le jour où j’ai ouvert notre facture de taxe foncière pour notre première location et que j’ai réalisé que nos taxes foncières avaient augmenté de 300 % du jour au lendemain.

En fait, je savais que nos impôts fonciers allaient augmenter quelque peu.

Mais je ne savais pas que les plafonds de l’impôt foncier pouvaient être explosés par la seule volonté d’une municipalité en difficulté financière.

Les locataires peuvent faire plus de dégâts que vous ne le réalisez

Si vous parlez à quelqu’un qui a été propriétaire d’une location saisonnière, vous avez probablement entendu quelques histoires d’horreur sur le genre de dégâts qu’un locataire affreux peut laisser derrière lui.

J’étais parfaitement conscient que ces choses arrivent, mais je n’étais pas tout à fait préparé ou je ne m’attendais pas à les vivre moi-même.

Malheureusement, je ne tarderais pas à découvrir à quel point il peut être stressant qu’une de nos familles locataires rompe brutalement son bail sans préavis et déménage en plein hiver.

Lorsque je me suis présenté dans la maison pour faire l’état des lieux de sortie, je n’arrivais pas à croire ce que j’avais sous les yeux.

Toutes les portes de la maison avaient disparues.

Le parquet stratifié, qui était neuf lorsqu’ils ont emménagé, semblait avoir été recouvert d’un énorme bidon d’huile de moteur.

La porte d’entrée avait été forcée et le cadre de la porte avait été recollé pour tenter de le cacher.

Mais le pire était encore à venir.

La porte-fenêtre panoramique géante à l’avant de la maison avait été brisée et remplacée par une fenêtre qui n’était même pas adaptée au cadre et ne correspondait pas au reste des fenêtres de la maison.

Quoi ?!?

J’ai quand même tiré une précieuse leçon de cette expérience :

Beaucoup de dégâts peuvent survenir en peu de temps si vous laissez les locataires faire, et la seule façon de les éviter est de visiter fréquemment vos propriétés.

En tant que propriétaire vous avez un droit de visite régulier, avec un préavis. Et utilisez n’importe quel prétexte pour jeter un coup d’oeil… fêter l’anniversaire du locataire, une bonne année…

Lire aussi : Comment résoudre les conflits avec les locataires de votre location.

Les bons locataires valent de l’or

fideliser un locataire
Nouer une relation durable et de confiance avec un locataire est un travail de tous les instants, qui commence immédiatement après la réservation.

Le fait de dépenser 6 000 euros pour réparer notre logement nous a appris qu’il fallait être plus prudent dans le choix des locataires.

Mais cela nous a aussi appris à apprécier les très bons locataires avec lesquels nous avons le plaisir de louer nos biens immobiliers.

Vous connaissez le genre, et peut-être en êtes-vous un vous-même :

Les locataires qui prennent soin de la pelouse et gardent l’appartement ou la maison parfaitement propres.

Ceux qui décorent le hall d’entrée pour les vacances et sont fiers de leur location comme s’il s’agissait de leur propre maison.

Comme ce sont de si bons locataires, je me suis engagé à ne jamais augmenter le loyer tant qu’ils sont là.

Et, même si nous perdons des revenus en n’augmentant pas le loyer, nous avons la tranquillité d’esprit que nous procure un locataire qui prend soin de notre propriété.

Pour moi, ce sentiment vaut plus que les augmentations de loyer supplémentaires que nous pourrions demander au fil du temps.

Au diable les actualisations et IRL (Indice de référence des loyers).

Après tout, d’excellents locataires comme eux ont tendance à nécessiter moins de réparations et à laisser après leur départ beaucoup moins d’usure lorsqu’ils finissent par déménager.

Les réparations seront coûteuses et inattendues

En une dizaine d’année, pour prendre un de nos appartements typiques, nous avons remplacé une cuisinière, un climatiseur, un réfrigérateur (deux fois) et un chauffe eau.

Nous avons dépensé des centaines d’euros pour la réparation d’une cloison, la peinture et la moquette.

Et cela n’inclut même pas les 6 000 euros que nous avons dépensés pour réparer la propriété que nos locataires ont pratiquement détruite.

Heureusement, la plupart de cet argent provient directement de nos locataires eux-mêmes.

Étant donné que nos propriétés rapportent un loyer mensuel net très supérieurs aux mensualités de nos crédits immobiliers, nous pouvons utiliser les excédents pour payer :

  • des réparations,
  • des améliorations
  • et tout ce qui peut arriver comme imprévus.

Cependant, une partie de l’argent provient directement de nos propres poches et ces réparations surprises semblent toujours se produire aux moments les plus inattendus (et les pires) possibles.

Lorsque nous sommes devenus propriétaires, nous ne disposions pas d’un fonds d’urgence important pour faire face aux réparations inattendues et nous devions souvent puiser dans nos économies personnelles pour payer tout ce qui surgissait comme imprévu.

Tout se passait toujours bien, mais j’ai fini par comprendre que nous devions mettre de côté des fonds pour ce que nous savions qu’il allait arriver.

Au lieu de laisser l’inconnu nous contrôler, nous avons appris à prendre nous-mêmes la situation en main au fil des ans.

Des choses pas agréables arrivent. La différence, c’est que maintenant nous sommes préparés.

Il est essentiel de fixer des règles et de s’y tenir

contrat de bail
Dans l’univers de la location, il est indispensable d’établir un contrat précis et au-delà du basique pour fixer les conditions et définir les droits et les obligations du propriétaire et du locataire

Une de nos familles locataires avait constamment cinq à dix jours de retard dans le paiement de son loyer pendant deux années consécutives.

Et même si le bail stipulait que j’étais techniquement autorisé à facturer des frais de retard de 10 euros par jour, je ne l’ai jamais fait.

Pas une seule fois. Que s’est-il passé ?

J’étais tout simplement trop gentil.

Tout a commencé avec le premier mois de loyer de retard.

Ça ne me semblait pas être un problème, alors je leur ai dit de ne pas s’en faire.

“Payez quand vous pouvez”, leur ai-je dit.

Et c’est exactement ce qu’ils ont fait.

Malheureusement, ils ont continué à payer quand ils le pouvaient, tous les mois par la suite.

Et parce que j’avais été si nonchalant à ce sujet les premiers mois, il est devenu de plus en plus difficile de mettre un terme à cette situation au fur et à mesure que le temps passait.

Au début, j’évitais les conflits, ce qui est la pire chose qu’un propriétaire puisse faire.

En conséquence, ils ont été en retard pendant deux ans dans le paiement de leur loyer et j’ai passé d’innombrables heures à stresser à cause de la situation.

J’ai appris depuis lors qu’il est normal de respecter les termes du bail, même si ces termes finissent par coûter de l’argent à quelqu’un d’autre.

En fait, établir des règles de base fermes est le meilleur moyen de faire savoir aux locataires que les règles sont importantes et qu’il y a des conséquences en cas de retard dans le paiement du loyer, de dommages ou autre.

Lire aussi : Faites vous peur à vos locataires ? 10 erreurs à ne pas commettre pour éviter de les faire fuir.

Devenir propriétaire n’est pas une question de coup de cœur

L’investissement locatif est un défi en soi, mais le fait d’être propriétaire est de loin la partie la plus difficile.

Cependant, la possession d’un bien immobilier locatif peut être la clé d’une grande liberté financière et d’un profit important permettant de devenir rentier si vous faites les choses correctement dès le départ, ou du moins si vous apprenez de vos erreurs en cours de route.

Si vous envisagez d’investir dans un bien immobilier pour le louer, j’espère que vous pourrez apprendre de mes erreurs au lieu d’apprendre les choses à la dure.



Qu’en pensez vous ?

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Les investissements immobiliers locatifs sont-ils un bon investissement ?

L’immobilier locatif fait partie des investissements à faible risque
L’immobilier a été et continue d’être l’une des stratégies d’investissement les plus sûres. Un bon équilibre entre le risque et le rendement est l’une des caractéristiques les plus importantes d’un bon investissement. Contrairement aux actions, l’investissement en immobilier locatif ne permet pas de tout perdre.
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Pierre

Pierre est ingénieur agronome spécialisé dans l'aménagement du territoire (INA ENSA A), et urbaniste. Investisseur immobilier dans la location meublée courte et longue durée, il est passionné pour aider les propriétaires au quotidien. Il est l'auteur du Best Seller "Airbnb Master : les 200 secrets des nouveaux millionnaires de la location courte durée" et collabore avec de nombreux médias (Capital de M6, Le Monde, Le Parisien, Le Petit Futé...) Surtout, Pierre est à votre disposition pour échanger sur vos difficultés, laissez un commentaire !

8 réponses

  1. Chakira dit :

    Merci Pierre pour ces précisions
    “le bail stipulait que j’étais techniquement autorisé à facturer des frais de retard de 10 euros par jour” >>> marre des locataires qui payent toujours en retard, mais je n’ai jamais vu cette clause dans les modèles de bail (ce qui fait que tout le monde se fout de la date butoir indiquée) : ça prend quelle forme, s’il te plait ?

  2. Régis Bachelin dit :

    Bonjour Pierre,
    j’étais comme vous au début, comme ça se passait bien, j’étais très “gentil” avec mes locataires, par exemple je ne faisais pas payer de caution.
    Mais des locataires m’ont sali l’appartement à leur départ, et j’en ai eu pour 300 € de nettoyage.
    Ca n’est pas mon métier, mais la location doit se faire de manière professionnel, c’est ce que j’essai de faire notamment avec mes nouveaux biens : ma colocation étudiante (j’utilise le site studapart) et ma location saisonnière (mais si je passe par Airbnb, je fais signer systématiquement un contrat de location).
    Bonne journée,
    Régis

  3. Tommy dit :

    Merci pour les conseils mais je suis d’accord avec le commentaire ci-dessus : la location de biens immobiliers nécessite du travail, je ne me considère pas comme un rentier, d’autant que là je travaille depuis plusieurs mois à la rénovation d’un appartement que je vais louer. Il faut aussi s’occuper de la régie, des réparations, de la gestion … L’Etat, lui vous en prend une bonne partie sans avoir rien foutu et n’est même pas capable de vous débarrasser d’un squatter, c’est lui le rentier.

    • Pierre dit :

      Bonjour Tommy

      Dans votre situation, vous n’êtes pas rentier car vous retapez des appartements
      vous serez rentier lorsque vous louerez sans plus aucun travaux à faire…

      Bien à vous

  4. Ravoux dit :

    Monsieur, vous commettez une erreur majeure, c’est celle de croire que la location fait de vous un rentier. Un rentier c’est une personne qui a des revenus dans responsabilité. C’est le cas d’un fonctionnaire or vous êtes un entrepreneur. Les jaloux considèrent justement que les propriétaires sont des rentiers. Cela est faux et injuste. Cordialement.

    • Pierre dit :

      Bonjour
      Merci d’avoir pris le temps de commenter et partager votre vision.
      Toutefois un rentier est une personne qui obtient ses revenus sans avoir à fournir du travail en face.
      Des revenus passifs donc.
      Ce qui est complètement le cas avec l’investissent locatif, mais aussi l’investissement en bourse etc…
      Les revenus sont déconnectés du travail et tombent quoi qu’il arrive.
      Cordialement

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