Les secrets pour calculer facilement la vraie rentabilité de votre investissement immobilier locatif

Pour calculer le bénéfice ou la plus-value d’un investissement, il faut d’abord prendre le rendement total de l’investissement et en soustraire le coût initial de l’investissement.

Comme le retour sur investissement est un ratio de rentabilité, le bénéfice est représenté en pourcentage.

Il existe trois façons de calculer la rentabilité d’un investissement immobilier, nous vous les expliquons …

La rentabilité brute :

Elle est calculée par rapport au prix d’achat du bien et ne prend en compte que le loyer brut annuel perçu.

Le calcul est le suivant :

taux de rentabilité brute = 100 x (loyer mensuel x 12) divisé par le prix d’achat du bien.

Le prix d’achat comprend également les frais relatifs à cette acquisition (avocat, agence immobilière, crédit).

La rentabilité brute est un indicateur souvent utilisé comme argument de vente mais ne reflète généralement pas la réalité, car il ne prend en compte que les loyers.

La rentabilité nette des charges et des dépenses :

Elle est calculée par rapport au prix d’achat mais en tenant compte des charges liées à l’entretien et à la gestion du bien immobilier.

Elle laisse le principe qu’un investissement immobilier nécessite des dépenses pour pouvoir continuer à être loué au prix du marché ou pour l’évaluer.

La plupart des charges sont prises en compte pour ce taux.

Le calcul est celui de la jachère :

Taux de rentabilité nette = 100 x (loyer mensuel x12)
Moins la taxe foncière
Moins les charges non récupérables
Moins de frais de gestion.

divisé par le prix d’achat du bien

Les dépenses prises en compte pour le calcul de la rentabilité nette des dépenses et des charges sont :

  • La Taxe Foncière (un mois de loyer environ, soit plus ou moins 8 % des loyers annuels). Les charges non récupérables avec les locataires comme les honoraires d’agent de gestion.
  • Les changements de locataires (ou vacances locatives) au cours desquels le loyer n’est pas perçu (généralement 1 mois tous les 3 ans, davantage pour les petites surfaces où le taux de rotation est plus important)
  • Les entretiens courants.
  • Plus les frais de gestion et les éventuelles assurances des loyers impayés.

La rentabilité nette :

Elle est calculée en tenant compte des recettes hors taxes, ainsi que des éventuelles déductions obtenues par des programmes spécifiques ou des travaux de réhabilitation.

C’est le taux le plus proche de la réalité mais aussi le plus complexe à calculer car il dépend du système fiscal du bailleur.

Toutefois, ce taux n’est valable que si la situation de l’investisseur ne change pas.

En effet, un revenu réduit (pension, chômage) ou supplémentaire peut modifier sa situation fiscale et influencer la rentabilité (plus l’investisseur paie d’impôts, plus l’économie sera importante par exemple).

Les différences entre la rentabilité brute et la rentabilité nette peuvent s’avérer importantes.

Cependant, le niveau de rentabilité d’un logement (habitation) ne doit pas être le seul critère de choix pour investir dans l’immobilier locatif.

En effet, même si le logement offre une faible rentabilité, un bien immobilier peut offrir d’autres avantages, comme celui d’accueillir des membres de sa famille ou de servir de location saisonnière, et il permet surtout de constituer un patrimoine.

En outre, le taux de rentabilité ne tient pas compte de l’éventuelle plus-value (augmentation de la valeur) qui peut être réalisée en cas de revente du bien.

Lisez bien jusqu’à la fin de l’article, je vais vous révéler trois secrets que peu de gens utilisent pour améliorer le rendement locatif

rentier immobilier

Si vous maîtrisez parfaitement les règles de calcul du rendement locatif, vous êtes assuré de faire des investissements rentables qui vont dégager tout de suite un cash flow positif confortable et vous permettre de réaliser vos rêves et rentier 🙂

Le calcul du rendement le plus pertinent, le RCI

L’une des principales raisons pour lesquelles les gens investissent est l’accroissement de leur richesse.

Bien que les motivations puissent varier d’un investisseur à l’autre, certains peuvent vouloir de l’argent pour leur retraite, d’autres peuvent choisir de mettre de côté de l’argent pour d’autres événements de la vie, comme la naissance d’un bébé ou un mariage.

Et peu importe où vous placez votre argent, qu’il aille à la bourse, sur le marché obligataire ou dans l’immobilier.

Les biens immobiliers sont des biens corporels constitués de terres et comprennent généralement toutes les structures ou ressources qui se trouvent dessus.

Les propriétés immobilières sont un exemple d’investissement réel.

Les gens achètent généralement des biens dans l’intention de gagner de l’argent grâce aux revenus locatifs.

Certaines personnes achètent des biens dans l’intention de les vendre à court terme.

Quelle que soit l’intention, pour les investisseurs qui diversifient leur portefeuille d’investissement avec l’immobilier, il est important de mesurer le rendement du capital investi (RCI) pour déterminer la rentabilité d’un bien.

Voici un bref aperçu du RCI , de la manière de le calculer pour votre location et de l’importance de connaître le RCI avant d’acheter un bien immobilier.

Les points essentiels 

  • Le Rendement du capital investi mesure la quantité d’argent, ou le profit, réalisé sur un investissement en pourcentage du coût de cet investissement.
  • Pour calculer le pourcentage de rendement du capital investi pour un achat au comptant, il faut prendre le bénéfice net ou la plus-value nette de l’investissement et le diviser par le coût initial.
  • Si vous avez un prêt hypothécaire, vous devez tenir compte de votre mise de fonds et du remboursement du prêt.
  • D’autres variables peuvent influer sur votre rendement du capital investi, notamment les coûts de réparation et d’entretien, ainsi que vos dépenses courantes.

Qu’est-ce que le rendement du capital investi (RCI) ?

Le rendement du capital investi mesure la quantité d’argent, ou le profit, réalisé sur un investissement en pourcentage du coût de cet investissement. Il montre l’efficacité et l’efficience avec lesquelles l’argent investi est utilisé pour générer des profits.

Connaître le RCI permet aux investisseurs d’évaluer si le fait de placer de l’argent dans un investissement particulier est un choix judicieux ou non.

Le rendement du capital investi peut être utilisé pour n’importe quel investissement

  • actions,
  • obligations,
  • compte d’épargne
  • et biens immobiliers.

Calculer un RCI significatif pour une propriété résidentielle peut être difficile car la méthode de calcul peut être facilement manipulée – certaines variables peuvent être incluses ou exclues dans le calcul.

Cela peut être particulièrement difficile lorsque les investisseurs ont la possibilité de payer la propriété en liquide ou de prendre une hypothèque.

Nous allons examiner ici deux exemples de calcul du retour sur investissement d’un bien immobilier résidentiel locatif :

  • un achat au comptant
  • et un achat financé par un prêt hypothécaire.

La formule du RCI

Pour calculer le bénéfice ou la plus-value d’un investissement, prenez d’abord le rendement total de l’investissement et soustrayez le coût initial de l’investissement.

Important : Comme le RCI est un ratio de rentabilité, le bénéfice est représenté en pourcentage.

Pour calculer le pourcentage de RCI, nous prenons le bénéfice net, ou gain net, sur l’investissement et le divisons par le coût initial.

formule

ROI = Cost of InvestmentGain on Investment  Cost of Investment

Par exemple, si vous achetez des actions ABC pour 1 000 euros et les revendez deux ans plus tard pour 1 600 euros, le bénéfice net est de 600 euros (1 600 – 1 000 euros).

Le RCI de l’action est de 60 % [600 € (bénéfice net) ÷ 1 000 € (coût) = 0,60].

Calculer la rentabilité des immeubles locatifs

L’équation ci-dessus semble assez simple, mais il faut garder à l’esprit qu’un certain nombre de variables qui entrent en jeu dans l’immobilier peuvent affecter les chiffres du RCI.

Il s’agit notamment des frais de réparation et d’entretien, et des méthodes de calcul de l’effet de levier – le montant d’argent emprunté avec intérêts pour réaliser l’investissement initial.

Bien entendu, les conditions de financement peuvent avoir une grande incidence sur le coût global de l’investissement.

Rendement du capital investi pour les transactions en espèces

Le calcul du retour sur investissement d’un bien immobilier est assez simple si vous achetez un bien immobilier au comptant.

Voici un exemple d’un bien de location acheté au comptant :

  • Vous avez payé 100 000 € en espèces pour le bien de location.
  • Les frais de clôture étaient de 1 000 € et les frais de rénovation de 9 000 dollars, ce qui porte votre investissement total à 110 000 € pour la propriété.
  • Vous avez perçu 1 000 € de loyer chaque mois.

Un an plus tard :

Vous avez gagné 12 000 € de revenus locatifs pendant ces 12 mois.

Les dépenses, y compris la facture d’eau, les taxes foncières et les assurances, se sont élevées à 2 400 € pour l’année, soit 200 $ par mois.
Votre rendement annuel était de 9 600 € (12 000 € – 2 400 €).

Pour calculer le RCI de la propriété :

Divisez le rendement annuel (9 600 €) par le montant de l’investissement total, soit 110 000 $.
RCI = 9 600 e ÷ 110 000 e = 0,087 ou 8,7 %.
Votre retour sur investissement était de 8,7 %.

RCI pour les transactions financées

Le calcul du RCI sur les opérations financées est plus complexe.

Par exemple, supposons que vous achetiez le même bien locatif de 100 000 € que ci-dessus, mais qu’au lieu de payer en liquide, vous preniez un prêt hypothécaire.

L’acompte nécessaire pour le prêt hypothécaire était de 20 % du prix d’achat, soit 20 000 € (100 000 € prix de vente x 20 %).

Les frais de clôture étaient plus élevés, ce qui est typique pour un prêt hypothécaire, puisqu’ils s’élevaient à 2 500 € au départ.

Vous avez payé 9 000 € pour les travaux de rénovation.

Vos dépenses totales se sont élevées à 31 500 € (20 000 € + 2 500 € + 9 000 €).

Il y a également des coûts permanents avec une hypothèque :

Supposons que vous ayez contracté un prêt sur 30 ans avec un taux d’intérêt fixe de 4 %. Sur les 80 000 euros empruntés, le montant mensuel du principal et des intérêts serait de 381,93 euros.

Nous ajouterons les mêmes 200 euros par mois pour couvrir l’eau, les taxes et l’assurance, ce qui donne un total de 581,93 euros par mois.

Un revenu locatif de 1 000 € par mois donne un total de 12 000 € pour l’année.

Le flux de trésorerie mensuel est de 418,07 € (1 000 € de loyer – 581,93 € de versement hypothécaire).

Un an plus tard

Vous avez gagné 12 000 € de revenus locatifs au total pour l’année à raison de 1 000 € par mois.

Votre rendement annuel était de 5 016,84 € (418,07 € x 12 mois).

Pour calculer le retour sur investissement de la propriété :

  • Divisez le rendement annuel par vos dépenses initiales (l’acompte de 20 000 €, les frais de clôture de 2 500 € et les frais de rénovation de 9 000 €) pour déterminer le RCI.
  • RCI = 5 016,84 € ÷ 31 500 $ = 0,159.
  • Votre ROI est de 15,9 %

L’importance du RCI pour l’immobilier

Connaître le retour sur investissement de tout investissement vous permet d’être un investisseur mieux informé.

Avant d’acheter, estimez vos coûts et dépenses, ainsi que vos revenus locatifs.

Cela vous permettra de comparer votre investissement avec d’autres biens similaires.

Une fois que vous aurez réduit votre champ d’action, vous pourrez alors déterminer le montant de votre revenu.

Si, à un moment donné, vous vous rendez compte que vos coûts et vos dépenses dépasseront votre retour sur investissement, vous devrez peut-être décider si vous voulez continuer et espérer faire à nouveau un bénéfice – ou vendre pour ne pas être perdant.

Autres considérations

Bien entendu, la possession d’un bien de location peut entraîner des dépenses supplémentaires, telles que des réparations ou des frais d’entretien, qui doivent être prises en compte dans les calculs, ce qui affecte en fin de compte le RCI.

De plus, nous avons supposé que la propriété était louée pour les 12 mois. Dans de nombreux cas, des vacances se produisent, notamment entre deux locataires, et vous devez tenir compte de l’absence de revenus pour ces mois dans vos calculs.

Le retour sur investissement d’un bien de location est différent car il dépend du fait que le bien soit financé par un prêt hypothécaire ou payé en espèces.

En règle générale, moins il y a d’argent liquide versé à l’avance comme acompte sur la propriété, plus le solde du prêt hypothécaire est élevé, mais plus le retour sur investissement est important.

À l’inverse, plus le montant payé d’avance est élevé et moins vous empruntez, plus votre RCI est faible, puisque votre coût initial est plus élevé.

En d’autres termes, le financement vous permet d’augmenter votre retour sur investissement à court terme, car vos coûts initiaux sont moins élevés.

Il est important d’utiliser une approche cohérente pour mesurer le rendement sur investissement de plusieurs propriétés.

Par exemple, si vous incluez la valeur nette de la maison dans l’évaluation d’une propriété, vous devez inclure la valeur nette des autres propriétés dans le calcul du RCI de votre portefeuille immobilier.

Cela peut vous donner la vision la plus précise de votre portefeuille d’investissement.

1/ A quoi sert le calcul du rendement locatif ?

Le calcul du rendement locatif, revient à déterminer la rentabilité d’un investissement en immobilier locatif.

Ce calcul est fondamental, puisque le rendement vous permet de mesurer s’il est intéressant ou non d’investir dans tel ou tel bien immobilier.

Le petit souci, c’est que lorsque l’on parle de rentabilité, tout le monde parle de choses différentes.

En effet, il existe plusieurs types de rentabilité, qui sont employées par les uns et par les autres, sans forcément beaucoup de discernement : rentabilité nette, brute, nette nette,…

Pourtant, lorsque l’on est un investisseur immobilier, on achète une surface dans le but de la louer, et on cherche bien évidemment à dégager un cash-flow si possible positif.

Cash Flow = Loyers - \left(depenses)

\Rightarrow Si \gt 0= Go!

 \Rightarrow Si \lt 0 = No Go!

Ou du moins, à ce que votre argent vous rapporte plus que s’il était placé sur un livret A ou une assurance-vie.

Du coup, il s’agit de définir combien la location doit pouvoir rapporter par rapport aux coûts engendrés. Vous devez bien faire attention à ne rien oublier dans le calcul.

Sinon, votre cash flow, c’est à dire la différence entre vos loyers et vos dépenses sera négatif, ce que les vendeurs de défiscalisation appellent “un effort d’épargne”, et ce n’est vraiment pas ce que vous recherchez!

2/ Qu’est-ce qu’un rendement ou rentabilité ?

Quel est le rendement moyen en France ?

Commencez par vous demander quelle est la rentabilité moyenne dans votre ville, en location nue.

C’est la base.

Mais nous verrons que la location nue n’est pas forcément la meilleure solution, la location meublée étant plus avantageuse dans quasiment tous les cas (ici pour le simulateur comparatif location nue et location meublée).

À savoir : le rendement locatif moyen brut est de 5,9 % en France

C’est très faible à mon sens

La moyenne peut monter à 7 % ou un peu plus dans certaines villes, comme Lille, Rennes, Strasbourg ou Saint-Etienne, mais plafonne bien souvent autour des 3 % dans les plus grandes villes

Par contre, pour un parking, le rendement locatif moyen brut de leur de 8 % en moyenne. C’est pour cela que les parkings attirent de plus en plus les investisseurs.

Alors go ou no go sur l’immobilier classique ?

Oui, mais avec une rentabilité brute de 10 % minimum et un taux d’imposition limité au maximum, en passant par la location meublée

Je vais vous expliquer comment trouver les bons chiffres pour prendre une décision éclairée

calcul rendement locatif

Cela vous semble probablement rébarbatif (pour rester dans un vocabulaire choisi :)) mais prenez le temps de bien comprendre les différents calculs de rendements locatifs qui sont utilisés, pour ne pas vous planter dans votre projet immobilier

3/ Calcul de la rentabilité locative brute : un indicateur insuffisant

La rentabilité brute est celle qui est utilisée par les agences immobilières

Vous devez donc connaître et maîtriser ce calcul, même s’il est loin d’être suffisant, car le rendement brut ne prend pas en compte la totalité des charges que vous devez intégrer et que vous aurez à payer

3-1/ Formule de calcul de la rentabilité brute locative

Rentabilite\ \ brute \ %=\ \frac{loyer\ mensuel\ \ast\ 12}{prix\ achat\ bien\ immobilier}\ast100

En résumé, la rentabilité locative brute s’obtient en divisant le montant annuel du loyer par le prix d’achat

Généralement, je ne m’intéresse à bien immobilier que lorsqu’il offre une rentabilité brute de 10 % ou plus.

Cela me donne une première idée pour savoir si je dois y aller ou pas : cela répond à ma question : go ou no go ?

Dans le sens : poursuivre la réflexion autour de ce bien, ou passer directement à complètement autre chose

La rentabilité brute d’un investissement immobilier locatif est vraiment très simple à calculer, c’est pour cela qu’elle est très utilisée.

En fait, vous devez simplement prendre en compte la totalité des loyers que vous allez percevoir sur une année, et le rapporter au coup de l’achat de votre bien immobilier.

3-2/ Pour être plus concret, nous allons prendre un exemple :

Pour un bien acheté 150 000 €, avec des frais de notaire de 10 000 €, et des frais d’agence 10 000 €.

Vous espérez toucher un loyer mensuel hors charges de 600 €

Pour calculer la rentabilité brute, il suffit d’appliquer la formule ci-dessus :

12 X 6 00 = 7200 € vous donne les loyers perçus

150 000 + 10 000 + 10 000 = 170 000 € vous donne la rentabilité locative brute

Ensuite 7200/170 000 x 100 vous donne le rendement brut, qui est de 4,24 % dans ce cas

Rentabilite\ \ brute =\ \frac{600 \ \ast\ 12}{170\ 000}\ast100\ = 4,24\ %

Cela signifie que chaque année, le montant des loyers que vous allez recevoir vous rapportera 4,24 % du montant de l’investissement réalisé initialement.

Mais attention, attention, trois fois attention, il ne s’agit que d’un calcul simpliste qui ne prend absolument pas en compte toutes les charges que vous devrez payer, ni les impôts

Il vous faut donc rapidement passer au rendement net de votre investissement locatif

Calcul rendement net immobilier

Ne vous perdez pas dans des calculs inutiles et peut être erronés, appliquez les formules simples ci-dessous

4/ Mieux : comment calculer rendement net de votre investissement locatif ?

Lorsque vous passez à cette étape, plus concrète et proche de la réalité, vous pouvez avoir une sacrée douche froide, car les charges de copropriété peuvent grever complètement un bien faire chuter sa rentabilité

La formule de calcul du rendement net est celle-ci :

Rendement\ \ net \ avant \ impot=\ \frac{loyer \ annuel- \ TOUTES \ charges}{prix \ total \ d'achat}\ast100

Vous allez me dire qu’elle est bien belle cette formule, mais que faut-il mettre dedans…?

réponse tout de suite !

5/ Liste des charges à prendre en compte dans le calcul de la rentabilité nette

Il s’agit de toutes les charges et de tous les frais que vous aurez à payer en tant que propriétaire de l’appartement ou de la maison que vous avez acquis pour louer.

Il faut faire une différence entre locations nue et location meublée, comme vous le verrez plus bas.

Mais dans tous les cas, il faut prendre en compte les frais suivants :

5-1/ Charges obligatoires

  • Frais de financement : intérêts d’emprunt, assurance emprunteur, garantie loyers impayés, garantie vacance locatives,
  • taxe foncière
  • charges de copropriété
  • assurance propriétaire non occupant (dite PNO)
  • frais liés au renouvellement des locataires
  • frais d’entretiens divers, comptez généralement 5 % de la valeur annuelle des loyers

5-2/ Charges facultatives

  • honoraires de gestion du bien par une agence immobilière, si vous choisissez la gestion déléguée
  • assurance loyers impayés
  • assurance vacance locative

Attention, votre calcul ne doit pas être trop optimiste, car les charges évoluent régulièrement… et à la hausse !

5-3/ Existe-t-il une formule simplifiée pour évaluer très rapidement le rendement net d’un bien immobilier locatif ?

Oui tout à fait. Ce sont les banquiers qui vont vous donner la clé du problème.

Lorsque vous allez voir votre banquier pour faire un emprunt immobilier, celui-ci établit ses simulations avec 70 % du montant du loyer.

Il considère que ce sont les frais que vous allez devoir supporter.

Il prend même uniquement 60 % en cas de location saisonnière.

Par conséquent, pour faire un calcul de rentabilité nette « à la louche » et avoir une vision très rapide de ce que cela peut donner, vous pouvez tout simplement faire le calcul avec 9 mois au lieu de 12 mois.

Cela dans la formule suivante

Rendement\ \ net \ avant \ impot=\ \frac{loyer \ mensuel \times 9 - \ TOUTES \ charges}{prix \ total \ d'achat}\times100

6/ Petit récapitulatif pour décider de go ou no go

Rendement\ \ net \ \lt 5%= \ \ No\ Go \ :\ Fuyez !

5%\lt Rendement\ \ net \ \lt 8%= \ \ Reflechir\ plus\ avant\

8%\lt Rendement\ \ net \ \lt 15%= \ \ Go!\ Si \ bon\ emplacement

 Rendement\ \ net \ \gt 15%= \ \ NoGo!\ C'est \ louche!

Ce calcul de rentabilité nette vous donne déjà un aperçu plus proche de la réalité de ce que va vous rapporter votre futur investissement locatif.

Toutefois, il vous faut aller plus loin et calculer le rendement net net, c’est-à-dire après impôts

7/ Comment calculer le rendement net net de votre bien immobilier mis en location ?

Ce calcul donne un résultat différent selon votre situation fiscale.

En effet, c’est votre tranche marginale d’imposition, ou TMI, qui va déterminer à quel niveau d’imposition vous serez mangé

Il faut également appliquer les prélèvements sociaux, qui sont de 17,5 %

Egalement, vous devez intégrer l’impôt sur la fortune immobilière, ou IFI, si votre patrimoine immobilier dépasse 1,2 millions d’euros

Concrètement, si votre tranche marginale d’imposition est à 30 %, vous serez imposé sur les bénéfices de vos loyers, à 47,5 %

 Rendement\ \ net \ net = Rendement \ net \ \times \ \left ( TMI + prelevements \ sociaux \ - abbatements \right )

Vous maîtrisez maintenant les principales formules de calcul pour la rentabilité du bien que vous souhaitez louer.

Il vous faut maintenant connaître un élément essentiel, à savoir combien vous pouvez louer votre bien, et si vous pourrez le louer à 100 % ou non.

Ce sont bien évidemment des éléments qui ont été fondamentaux pour votre rentabilité.

8/ Estimez votre loyer de marché et la vacance locative

loyer vacance locative

Prenez tous les facteurs immobiliers en compte, si il en manque un seul, cela peut faire une énorme différence dans vos revenus…

8-1/ Une vacance locative la plus faible possible

La vacance locative illustre le nombre de mois au cours d’une année, pendant lesquelles votre investissement locatif sera sans locataires.

Bien entendu, ne pas faire rentrer de loyer pendant un temps plus ou moins long a un effet direct sur le taux de votre rendement, il le fais chuter.

Vous devez donc, avant d’acheter, vous poser la question du montant du loyer que vous allez (pourrez !) pratiquer, et de la pression en locataires qu’il y a sur le marché. Étudiez finement la demande du type de logement que vous avez acheté sur le marché sur lequel vous êtes.

La bonne vieille technique de l’annonce fictive sur le bon coin pour voir si l’annonce plaît ou pas, est toujours aussi efficace !

L’objectif final, vous l’aurez bien compris, et de vous permet de trouver un bien immobilier qui n’a presque pas de risques vacance locatives.

Bien entendu, si vous vous situez à Lyon ou Paris, vous n’aurez pas beaucoup de problèmes de ce type !

Le moindre bien se loue en quelques heures…

8-2/ Un bien immobilier le plus liquide possible

Cela nous amène également à la notion de liquidité.

Cela signifie que si vous pouvez revendre votre bien immobilier dès que vous le souhaitez, à peu près au prix que vous le souhaitez, votre bien immobilier est liquide, immédiatement transformable en euros sonnants et trébuchants… et peut vous servir en cas de coup dur, ou si vous voulez réorienter votre épargne vers un autre projet d’investissement.

8-3/ N’allez pas dans la même direction que tout le monde

Par ailleurs, comme souvent, un bon investisseur et généralement contrariant.

En effet, rendement locatif est relatif : en général, et c’est contre-intuitif, plus le quartier est recherché, plus les prix à l’achat sont élevés. Et la conséquence est que plus les prix à l’achat sont élevés, moins est élevé le rendement locatif.

Vous ne devez pas forcément vous orienter vers les endroits les plus recherchés, comme Paris, pour faire un investissement immobilier à haut rendement.

Il vaut mieux essayer de cibler des villes moyennes à très faible vacance locative, mais où les prix de l’immobilier est resté raisonnable.

Par ailleurs, il est bien évident que l’état du bien lorsque vous l’achetez est important.

Ce n’est pas la même chose si vous n’avez aucuns travaux à faire avant de louer, que si vous avez la salle de bain et l’isolation complète à reprendre…

En général, sauf cas de création de déficit foncier, l’investisseur immobilier cherchera à minimiser au maximum le coût des travaux à prévoir.

 

 

9/ Les secrets pour augmenter le rendement net net de votre bien immobilier

ameliorer rendement locatif immobilier

N’oubliez jamais que vous êtes le principal acteur de votre réussite immobilière et que c’est au moment de l’achat que la rentabilité se joue le plus souvent

Il existe trois facteurs sur lesquels vous pouvez jouez :

  • l’imposition,
  • le montant des loyers,
  • le montant de l’acquisition

9-1/ Comment augmenter le montant de votre loyer ?

Cela se fait principalement par des techniques de home stagging.

Plus votre bien sera désirable, plus il pourra provoquer un coup de cœur, plus vous aurez la possibilité de louer cher.

C’est logique, mais encore faut-il prendre le temps de le faire !

Généralement, nous mettons le paquet sur la cuisine et la chambre, qui sont les pièces à vivre les plus importantes

Le choix de l’emplacement, est également crucial, car nombreux sont ceux qui préféreront habiter près des commerces de leur travail, quitte à y mettre un peu plus en loyer

9-2/ Comment payer moins d’impôts sur les loyers ?

Pour cela, nous vous conseillons de vous orienter vers location meublée, qui permet entre autre d’amortir la valeur des murs

Nous n’entrons pas ici dans le détail, je vous renvoie vers cet article extrêmement complet

Vous aurez des charges supplémentaires pour la location meublée :

  • la CFE, ou cotisations foncières des entreprises
  • la taxe de séjour
  • les meubles
  • la décoration

Mais vous pouvez gommer vos loyers !

simulateur entre locations nues location meublée

9-3/ Comment diminuer le prix d’achat de votre bien immobilier à l’achat ?

Le prix d’achat est très souvent déterminant pour la rentabilité future de votre investissement immobilier. Vous devez y consacrer une bonne partie de votre temps et de votre énergie.

Vous pouvez commencer par une négociation musclée avec le vendeur, en lui faisant une offre bien inférieure au prix du marché.

Certains vendeurs sont prêts à faire des sacrifices :

  • les personnes qui arrivent en fin de carrière, et qui cherchent des liquidités, tout en ayant amorti leur bien et remboursé leur crédit ;
  • des personnes en difficulté comme les divorcés ;
  • ou encore en cas de succession

Vous pouvez également diviser votre bien immobilier.

Si vous faites 3T1 avec un T3, vous allez bien entendu exploser le montant de vos loyers. Il en va de même si vous créez une collocation.

Les ventes aux enchères peuvent également être un bon moyen de dénicher un bien immobilier à moindre coût.

Dans ce cas, fais bien attention, car le prix n’est réputé validé que quelques temps après l’achat, et il y a des frais supplémentaires à prendre en compte.

Au-delà de tous ces éléments, d’autres facteurs extérieurs viennent jouer sur le rendement de votre investissement immobilier. Ce sont des facteurs difficilement intégrables dans une équation, ou une formule toute faite, car aléatoires.

Mais vous devez les avoir en tête, avant de vous lancer.

Certains facteurs sont positifs, d’autres un peu moins…

10/ Pourquoi l’investissement immobilier locatif est extraordinairement rentable ?

L’immobilier est un des seuls investissements qui permet de s’enrichir à partir de rien. En effet, il est possible d’utiliser l’effet de levier générer par le crédit immobilier

L’immobilier est le seul investissement que vous pouvez réaliser à crédit

Vous pouvez ne mettre aucun apport, emprunter à 110 %, et donc générer un patrimoine à partir de rien… ce sont vos locataires qui le font pour vous.

L’immobilier est une très bonne stratégie pour débuter à se constituer un patrimoine, et une fois que vous arriverez à générer des revenus récurrents, c’est-à-dire un cash-flow positif sur vos investissements immobiliers locatifs, grâce à vos loyers, vous pourrez réinvestir dans d’autres activités et dans d’autres piliers d’enrichissement.

Nous vous conseillons donc de limiter au maximum l’apport que pouvait faire dans votre projet immobilier, afin de pouvoir placer votre épargne ailleurs, et de pouvoir également déduire les intérêts d’emprunt de vos charges. Comme cela vous faites coup double, et augmentez doublement votre rentabilité !

11/ Devez-vous prendre en contre l’inflation dans le calcul de votre rendement?

Un investissement dans l’immobilier locatif est un projet sur 10,15, ou 20 ans.

Difficile de se projeter sur une telle durée.

Ce qui est sûr, c’est que l’inflation va évoluer, de même que le montant des loyers, mais également le prix de l’immobilier.

Il est donc tout à fait possible que vous vous retrouviez, à partir une rentabilité brute aujourd’hui de 10 %, avec une rentabilité de 5 % dans 20 ans, ou alors de 15 % dans le meilleur des cas.

C’est pour cela qu’il faut que vous fassiez régulièrement le calcul de votre rentabilité tout au long de la vie de votre bien immobilier, pour juger s’il est opportun ou pas de revendre, pour acheter quelque chose de plus rentable.

En conclusion,

La rentabilité nette nette est un indicateur absolument essentiel pour faire le choix d’un investissement immobilier locatif et décider go ou no go sur un bien particulier. C’est un des points mis en avant par les 35 experts en investissement immobilier locatif que j’ai interviewé.

En première approche, vous pouvez commencer par calculer le rendement brut, en partant sur neuf mois de location

Puis vous devez ensuite regarder les autres facteurs qui font la valeur des biens immobiliers : sa liquidité, la capacité à louer toute l’année, son emplacement de qualité, la présence ou non de travaux à réaliser

Vous devez également acheter à crédit pour améliorer le rendement locatif global, à la fois pour utiliser l’effet de levier du crédit, mais également pour améliorer la rentabilité nette après impôts

Posez vos questions et faites part de vos expériences dans les commentaires

Je réponds toujours avec un grand plaisir !

Pierre

Pierre est ingénieur agronome spécialisé dans l'aménagement du territoire (INA ENSA A), et urbaniste. Investisseur immobilier dans la location meublée courte et longue durée, il est passionné pour aider les propriétaires au quotidien. Il est l'auteur du Best Seller "Airbnb Master : les 200 secrets des nouveaux millionnaires de la location courte durée" et collabore avec de nombreux médias (Capital de M6, Le Monde, Le Parisien, Le Petit Futé...) Surtout, Pierre est à votre disposition pour échanger sur vos difficultés, laissez un commentaire !

14 commentaires

  1. Bonjour Pierre
    Il y a quand même un problème qui aboutit à une impossibilité de calculer la rentabilité d’un bien voué à la location saisonnière. Il nous manque en effet une donnée clé avant l’achat d’un bien : le taux d’occupation. 50 jours par an ? 100 jours ? 150 ? il est pratiquement impossible de le savoir à l’avance (l’étude des calendriers de réservation des voisins est bcp trop aléatoire) ou alors il existe des sources d’information que je n’ai pas et donc pas possible de calculer une rentabilité… Votre Avis ?

  2. REVENUS BRUTS Total Jours Prix nuité Tx occupation
    Basse saison (15Sept/15Juin) 275 80,00 € 50%
    Haute saison (15Juin/15Sept) 90 150,00 € 90%
    TOTAL annuel
    Revenu brut mensuel lissé 12 mois

    CHARGES, FRAIS DIVERS & TAXES COUTS
    Charges courantes de gestion Tx commission Annuel Mensuel
    Conciergerie 20% 4 630,00 € 385,83 €
    AIRBNB / BOOKING 12% 2 778,00 € 231,50 €
    Expert Comptable 800,00 € 66,67 €

    Charges logement à supporter Annuel Mensuel
    Charges copro 600,00 € 50,00 €
    Electricité 600,00 € 50,00 €
    Internet 300,00 € 25,00 €
    Assurance PNO 480,00 € 40,00 €

    Autres Taxe foncière 800,00 € 66,67 €
    Taxe Habitation 0,00 € 0,00 €
    CFE 0,00 € 0,00 €
    Frais entretien 500,00 € 41,67 €

    TOTAL CHARGES ET FRAIS DIVERS & TAXES 11 488,00 € 957,33 €

    REMBOURSEMENT EMPRUNT Annuel Mensuel
    11 515,62 € 959,64 €

    CASH FLOW Annuel Mensuel
    146,38 € 12,20 €
    Voici un petit tableau excel (je le copie comme je peux ici…) qui me permettrait de me faire une petite idée des charges à supporter par rapport à l’argent encaissé et donc finalement le cash flow positif ou négatif (pour un investissement en LMNP et location saisonnière)
    Qu’en pensez vous? ai-je pensé à tout??

    Bien évidemment je vais ensuite m’attaquer à la partie fiscale avec comme objectif de réduire les BIC à 0 ou presque

    Merci encore pour votre site très complet et toutes les explications apportées 🙂

    • Il manquait une partie de mon tableau sur les prmières lignes avec les totaux des revenus générés:

      REVENUS BRUTS Total Jours Prix nuité Tx occupation TOTAL
      Basse saison (15Sept/15Juin) 275 80,00 € 50% 11 000,00 €
      Haute saison (15Juin/15Sept) 90 150,00 € 90% 12 150,00 €
      TOTAL annuel 23 150,00 €
      Revenu brut mensuel lissé 12 mois 1 929,17 €

      CHARGES, FRAIS DIVERS & TAXES COUTS
      Charges courantes de gestion Tx commission Annuel Mensuel
      Conciergerie 20% 4 630,00 € 385,83 €
      AIRBNB / BOOKING 12% 2 778,00 € 231,50 €
      Expert Comptable 800,00 € 66,67 €

      Charges logement à supporter Annuel Mensuel
      Charges copro 600,00 € 50,00 €
      Electricité 600,00 € 50,00 €
      Internet 300,00 € 25,00 €
      Assurance PNO 480,00 € 40,00 €

      Autres Taxe foncière 800,00 € 66,67 €
      Taxe Habitation 0,00 € 0,00 €
      CFE 0,00 € 0,00 €
      Frais entretien 500,00 € 41,67 €

      TOTAL CHARGES ET FRAIS DIVERS & TAXES 11 488,00 € 957,33 €

      REMBOURSEMENT EMPRUNT Annuel Mensuel
      11 515,62 € 959,64 €

      CASH FLOW Annuel Mensuel
      146,38 € 12,20 €

    • Merci pour votre intérêt
      Je ne vais peut être pas faire une étude de marché complète ici 🙂 🙂
      À mon avis la CFE ne sera pas égale à 0€ et inclure aussi le forfait SSI de base

      À tres vite

  3. Bonjour
    Bon, soyons clair, si l’on veut avoir une vacance locative très restreinte, cela veut dire que l’on exclue une très grande partie du territoire français. Il ne reste en gros que certains villes, car même sur une grande partie du littoral on ne louera qu’une partie de l’année. Impossible d’être contrariant alors. Possible d’acheter en dessous du prix du marché un bien dans des villes qui vont attirer presque toute l’année ? J’ai quand même un gros doute. Merci de votre avis.

    • Bonjour Nicolas

      Merci pour votre message. Votre réflexion est très intéressante pour la commuanute car nous sommes à 100% dans l’idée préconçue et subjective.

      Après voir fait tourner le simulateur de rentabilité / étude de marché dans des centaines de ville, le constat objectif et statistique et clair.

      Au contraire, aucune des grandes villes ne fait partie du top des villes les plus rentables pour louer en courte durée.
      Non seulement le prix du foncier est moins cher dans les zones périurbaines ou à la campagne , mais les tarifs ne sont pas forcément moins élevés à la nuitée.
      Ensuite il n’y a pas que les touristes qui louent : ouvriers, famille en déplacement, personnes en attente de construire leur maison…

      D’ailleurs, le constat de l’insee est clair : la majorité des riches habitent … à la campagne …

      Si vous aviez à quel point certains propriétaires arrivent à vivre de leur bien en dehors des grandes villes !

      Qu’en pensez vous ?

      Bien à vous

      • Bonjour Pierre
        Je decouvre votre réponse tardivement mais elle m’intéresse bougrement ! Je suis plein d’interrogations : on peut acheter des biens peu chers en zone rurale mais si je vous lis bien, vous n’iriez pas sur du “rural profond”, je veux dire par là à plus de 30-40 km d’un centre ou de zones touristiques ? Sur Airbnb, on voit des superhosts dans tous les territoires… Cela me laisse perplexe avec beaucoup de questions… Où investir ? Merci encore !

      • Bonjour Monsieur,
        Tout d’abord, je vous félicite pour tout le travail que vous accomplissez. C’est très intéressant.
        Je me pose une question du fait que je n’arrive pas à trouver un bien correct pour le louer en courte durée. Prix exorbitant, contrainte divers (charges, voisinage, environnement…).
        Est-ce judicieux d’acheter un petit terrain pour y construire 4 petits meublés pour de la location courte durée? Et surtout, fiscalement est-ce qu’il est possible de déduire les frais de construction comme on déduit des travaux ?
        Par avance je vous remercie.
        Respectueusement
        Guillaume

        • Bonjour Guillaume

          Merci pour votre message et pour votre intérêt dans le blog eldorado immobilier !

          Oui vous avez une bonne idée en effet.

          Si la rentabilité est au rendez vous il vaut toujours mieux partir d’une grippe blanche.

          Vous pouvez monter un projet adaptateur à la rentabilité avec par exemple uen maison divisée en 4 lots ce qui permet de réduire les couts construction.

          Vous pouvez aussi créer directement des chambres avec chacune une salle de bains privative ce qui est très prisé.

          Concernant les coûts de construction oui ce sera pris en compte bien sûr

          Cela répond a vos interrogations ?

          A tres vite

  4. Merci pour tes articles Pierre. Ils sont très intéressants.
    Il me semble que tu as fait une erreur de frappe au “5.3 Existe-t-il une formule simplifiée pour évaluer très rapidement le rendement net d’un bien immobilier locatif ?”. La banque ne prend en compte que 70% des loyers car elle considère qu’il y aura 30% de charges. Du coup pour calculer de façon grossière et rapide la rentabilité nette on peut faire : ((Loyer mensuel x 9)/(Prix d’achat)) x 100. Dans ta formule tu avais oublié d’enlever “- toutes charges” ce qui donnait
    Rentabilité nette avant impôts = ((Loyer mensuel x 9 – toutes charges)/(Prix d’achat)) x 100. Si c’est moi qui me trompes c’est que je n’ai pas compris quelque chose, et dans ce cas n’hésite pas à me le signaler. Merci encore pour tes articles !

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