Les secrets pour calculer facilement la vraie rentabilité de votre investissement immobilier locatif

Vous ne voulez pas vous planter avec votre prochain investissement immobilier locatif?

 

Vous recherchez un investissement immobilier haut rendement ?

 

Vous entendez sans cesse parler de rendement locatif, de rentabilité, vous ne savez pas vraiment de quoi il s’agit ?

 

Vous voulez apprendre à calculer simplement combien va vous rapporter réellement votre appartement mis en location ?

 

Vous voulez savoir si vous devez investir à crédit dans l’immobilier, ou plutôt en cash ?

 

 

Cet article a pour objectif d’être le plus complet et clair sur le web et donc de répondre aux questions que vous vous posez, en vous permettant de bien comprendre les difrérentes formules de calcul du taux de rentabilité pour l’immobilier locatif.


L’objectif est que vous puissiez vous même effectuer vos simulations
et déterminer si vous devez choisir tel ou tel bien : la formule mathématique du « go or no go » pour vous lancer (ou non) dans un projet qui va vous suivre pendant de nombreuses années.

 

 

Lisez bien jusqu’à la fin de l’article, je vais vous révéler trois secrets que peu de gens utilisent pour améliorer le rendement locatif

 

 

rentier immobilier

Si vous maîtrisez parfaitement les règles de calcul du rendement locatif, vous êtes assuré de faire des investissements rentables qui vont dégager tout de suite un cash flow positif confortable et vous permettre de réaliser vos rêves et rentier 🙂

 

 

1/ A quoi sert le calcul du rendement locatif ?

 

 

Le calcul du rendement locatif, revient à déterminer la rentabilité d’un investissement en immobilier locatif.

Ce calcul est fondamental, puisque le rendement vous permet de mesurer s’il est intéressant ou non d’investir dans tel ou tel bien immobilier.

 

Le petit souci, c’est que lorsque l’on parle de rentabilité, tout le monde parle de choses différentes.

En effet, il existe plusieurs types de rentabilité, qui sont employées par les uns et par les autres, sans forcément beaucoup de discernement : rentabilité nette, brute, nette nette,…

 

Pourtant, lorsque l’on est un investisseur immobilier, on achète une surface dans le but de la louer, et on cherche bien évidemment à dégager un cash-flow si possible positif.

 

 

 

Cash Flow = Loyers - \left(depenses)

 

\Rightarrow Si \gt 0= Go!

 \Rightarrow Si \lt 0 = No Go!

 

 

Ou du moins, à ce que votre argent vous rapporte plus que s’il était placé sur un livret A ou une assurance-vie.

Du coup, il s’agit de définir combien la location doit pouvoir rapporter par rapport aux coûts engendrés. Vous devez bien faire attention à ne rien oublier dans le calcul.

Sinon, votre cash flow, c’est à dire la différence entre vos loyers et vos dépenses sera négatif, ce que les vendeurs de défiscalisation appellent “un effort d’épargne”, et ce n’est vraiment pas ce que vous recherchez!

 

 

 

 

2/ Qu’est-ce qu’un rendement ou rentabilité ?

Quel est le rendement moyen en France ?

 

Commencez par vous demander quelle est la rentabilité moyenne dans votre ville, en location nue.

C’est la base.

Mais nous verrons que la location nue n’est pas forcément la meilleure solution, la location meublée étant plus avantageuse dans quasiment tous les cas (ici pour le simulateur comparatif location nue et location meublée).

 

À savoir : le rendement locatif moyen brut est de 5,9 % en France

 

C’est très faible à mon sens

 

La moyenne peut monter à 7 % ou un peu plus dans certaines villes, comme Lille, Rennes, Strasbourg ou Saint-Etienne, mais plafonne bien souvent autour des 3 % dans les plus grandes villes

Par contre, pour un parking, le rendement locatif moyen brut de leur de 8 % en moyenne. C’est pour cela que les parkings attirent de plus en plus les investisseurs.

 

 

Alors go ou no go sur l’immobilier classique ?

 

Oui, mais avec une rentabilité brute de 10 % minimum et un taux d’imposition limité au maximum, en passant par la location meublée

 

Je vais vous expliquer comment trouver les bons chiffres pour prendre une décision éclairée

 

calcul rendement locatif

Cela vous semble probablement rébarbatif (pour rester dans un vocabulaire choisi :)) mais prenez le temps de bien comprendre les différents calculs de rendements locatifs qui sont utilisés, pour ne pas vous planter dans votre projet immobilier

 

 

 

3/ Calcul de la rentabilité locative brute : un indicateur insuffisant

 

La rentabilité brute est celle qui est utilisée par les agences immobilières

 

Vous devez donc connaître et maîtriser ce calcul, même s’il est loin d’être suffisant, car le rendement brut ne prend pas en compte la totalité des charges que vous devez intégrer et que vous aurez à payer

 

 

3-1/ Formule de calcul de la rentabilité brute locative

 

 

 

Rentabilite\ \ brute \ %=\ \frac{loyer\ mensuel\ \ast\ 12}{prix\ achat\ bien\ immobilier}\ast100

 

 

En résumé, la rentabilité locative brute s’obtient en divisant le montant annuel du loyer par le prix d’achat

 

Généralement, je ne m’intéresse à bien immobilier que lorsqu’il offre une rentabilité brute de 10 % ou plus.

 

Cela me donne une première idée pour savoir si je dois y aller ou pas : cela répond à ma question : go ou no go ?

Dans le sens : poursuivre la réflexion autour de ce bien, ou passer directement à complètement autre chose

 

 

La rentabilité brute d’un investissement immobilier locatif est vraiment très simple à calculer, c’est pour cela qu’elle est très utilisée.

En fait, vous devez simplement prendre en compte la totalité des loyers que vous allez percevoir sur une année, et le rapporter au coup de l’achat de votre bien immobilier.

 

 

3-2/ Pour être plus concret, nous allons prendre un exemple :

 

Pour un bien acheté 150 000 €, avec des frais de notaire de 10 000 €, et des frais d’agence 10 000 €.

Vous espérez toucher un loyer mensuel hors charges de 600 €

 

Pour calculer la rentabilité brute, il suffit d’appliquer la formule ci-dessus :

12 X 6 00 = 7200 € vous donne les loyers perçus

150 000 + 10 000 + 10 000 = 170 000 € vous donne la rentabilité locative brute

Ensuite 7200/170 000 x 100 vous donne le rendement brut, qui est de 4,24 % dans ce cas

 

 

Rentabilite\ \ brute =\ \frac{600 \ \ast\ 12}{170\ 000}\ast100\ = 4,24\ %

 

 

Cela signifie que chaque année, le montant des loyers que vous allez recevoir vous rapportera 4,24 % du montant de l’investissement réalisé initialement.

 

Mais attention, attention, trois fois attention, il ne s’agit que d’un calcul simpliste qui ne prend absolument pas en compte toutes les charges que vous devrez payer, ni les impôts

 

Il vous faut donc rapidement passer au rendement net de votre investissement locatif

 

 

Calcul rendement net immobilier

Ne vous perdez pas dans des calculs inutiles et peut être erronés, appliquez les formules simples ci-dessous

 

 

 

4/ Mieux : comment calculer rendement net de votre investissement locatif ?

 

 

Lorsque vous passez à cette étape, plus concrète et proche de la réalité, vous pouvez avoir une sacrée douche froide, car les charges de copropriété peuvent grever complètement un bien faire chuter sa rentabilité

 

La formule de calcul du rendement net est celle-ci :

 

 

 

Rendement\ \ net \ avant \ impot=\ \frac{loyer \ annuel- \ TOUTES \ charges}{prix \ total \ d'achat}\ast100

 

 

 

Vous allez me dire qu’elle est bien belle cette formule, mais que faut-il mettre dedans…?

réponse tout de suite !

 

 

5/ Liste des charges à prendre en compte dans le calcul de la rentabilité nette

 

Il s’agit de toutes les charges et de tous les frais que vous aurez à payer en tant que propriétaire de l’appartement ou de la maison que vous avez acquis pour louer.

 

Il faut faire une différence entre locations nue et location meublée, comme vous le verrez plus bas.

 

Mais dans tous les cas, il faut prendre en compte les frais suivants :

 

5-1/ Charges obligatoires

 

  • Frais de financement : intérêts d’emprunt, assurance emprunteur, garantie loyers impayés, garantie vacance locatives,
  • taxe foncière
  • charges de copropriété
  • assurance propriétaire non occupant (dite PNO)
  • frais liés au renouvellement des locataires
  • frais d’entretiens divers, comptez généralement 5 % de la valeur annuelle des loyers

 

5-2/ Charges facultatives

 

  • honoraires de gestion du bien par une agence immobilière, si vous choisissez la gestion déléguée
  • assurance loyers impayés
  • assurance vacance locative

 

 

Attention, votre calcul ne doit pas être trop optimiste, car les charges évoluent régulièrement… et à la hausse !

 

5-3/ Existe-t-il une formule simplifiée pour évaluer très rapidement le rendement net d’un bien immobilier locatif ?

 

Oui tout à fait. Ce sont les banquiers qui vont vous donner la clé du problème.

Lorsque vous allez voir votre banquier pour faire un emprunt immobilier, celui-ci établit ses simulations avec 70 % du montant du loyer.

Il considère que ce sont les frais que vous allez devoir supporter.

Il prend même uniquement 60 % en cas de location saisonnière.

 

Par conséquent, pour faire un calcul de rentabilité nette « à la louche » et avoir une vision très rapide de ce que cela peut donner, vous pouvez tout simplement faire le calcul avec 9 mois au lieu de 12 mois.

Cela dans la formule suivante

 

 

 

Rendement\ \ net \ avant \ impot=\ \frac{loyer \ mensuel \times 9 - \ TOUTES \ charges}{prix \ total \ d'achat}\times100

 

 

 

 

6/ Petit récapitulatif pour décider de go ou no go

 

 

Rendement\ \ net \ \lt 5%= \ \ No\ Go \ :\ Fuyez !

5%\lt Rendement\ \ net \ \lt 8%= \ \ Reflechir\ plus\ avant\

8%\lt Rendement\ \ net \ \lt 15%= \ \ Go!\ Si \ bon\ emplacement

 Rendement\ \ net \ \gt 15%= \ \ NoGo!\ C'est \ louche!

 

Ce calcul de rentabilité nette vous donne déjà un aperçu plus proche de la réalité de ce que va vous rapporter votre futur investissement locatif.

Toutefois, il vous faut aller plus loin et calculer le rendement net net, c’est-à-dire après impôts

 

 

7/ Comment calculer le rendement net net de votre bien immobilier mis en location ?

 

Ce calcul donne un résultat différent selon votre situation fiscale.

En effet, c’est votre tranche marginale d’imposition, ou TMI, qui va déterminer à quel niveau d’imposition vous serez mangé

Il faut également appliquer les prélèvements sociaux, qui sont de 17,5 %

Egalement, vous devez intégrer l’impôt sur la fortune immobilière, ou IFI, si votre patrimoine immobilier dépasse 1,2 millions d’euros

 

Concrètement, si votre tranche marginale d’imposition est à 30 %, vous serez imposé sur les bénéfices de vos loyers, à 47,5 %

 

 

 Rendement\ \ net \ net = Rendement \ net \ \times \ \left ( TMI + prelevements \ sociaux \ - abbatements \right )

 

 

Vous maîtrisez maintenant les principales formules de calcul pour la rentabilité du bien que vous souhaitez louer.

 

Il vous faut maintenant connaître un élément essentiel, à savoir combien vous pouvez louer votre bien, et si vous pourrez le louer à 100 % ou non.

Ce sont bien évidemment des éléments qui ont été fondamentaux pour votre rentabilité.

 

 

 

8/ Estimez votre loyer de marché et la vacance locative

 

loyer vacance locative

Prenez tous les facteurs immobiliers en compte, si il en manque un seul, cela peut faire une énorme différence dans vos revenus…

 

 

8-1/ Une vacance locative la plus faible possible

 

La vacance locative illustre le nombre de mois au cours d’une année, pendant lesquelles votre investissement locatif sera sans locataires.

Bien entendu, ne pas faire rentrer de loyer pendant un temps plus ou moins long a un effet direct sur le taux de votre rendement, il le fais chuter.

 

Vous devez donc, avant d’acheter, vous poser la question du montant du loyer que vous allez (pourrez !) pratiquer, et de la pression en locataires qu’il y a sur le marché. Étudiez finement la demande du type de logement que vous avez acheté sur le marché sur lequel vous êtes.

La bonne vieille technique de l’annonce fictive sur le bon coin pour voir si l’annonce plaît ou pas, est toujours aussi efficace !

 

L’objectif final, vous l’aurez bien compris, et de vous permet de trouver un bien immobilier qui n’a presque pas de risques vacance locatives.

 

Bien entendu, si vous vous situez à Lyon ou Paris, vous n’aurez pas beaucoup de problèmes de ce type !

Le moindre bien se loue en quelques heures…

 

 

8-2/ Un bien immobilier le plus liquide possible

 

Cela nous amène également à la notion de liquidité.

Cela signifie que si vous pouvez revendre votre bien immobilier dès que vous le souhaitez, à peu près au prix que vous le souhaitez, votre bien immobilier est liquide, immédiatement transformable en euros sonnants et trébuchants… et peut vous servir en cas de coup dur, ou si vous voulez réorienter votre épargne vers un autre projet d’investissement.

 

 

 

8-3/ N’allez pas dans la même direction que tout le monde

 

Par ailleurs, comme souvent, un bon investisseur et généralement contrariant.

 

En effet, rendement locatif est relatif : en général, et c’est contre-intuitif, plus le quartier est recherché, plus les prix à l’achat sont élevés. Et la conséquence est que plus les prix à l’achat sont élevés, moins est élevé le rendement locatif.

 

Vous ne devez pas forcément vous orienter vers les endroits les plus recherchés, comme Paris, pour faire un investissement immobilier à haut rendement.

Il vaut mieux essayer de cibler des villes moyennes à très faible vacance locative, mais où les prix de l’immobilier est resté raisonnable.

 

Par ailleurs, il est bien évident que l’état du bien lorsque vous l’achetez est important.

Ce n’est pas la même chose si vous n’avez aucuns travaux à faire avant de louer, que si vous avez la salle de bain et l’isolation complète à reprendre…

En général, sauf cas de création de déficit foncier, l’investisseur immobilier cherchera à minimiser au maximum le coût des travaux à prévoir.

 

 

 

 

 

9/ Les secrets pour augmenter le rendement net net de votre bien immobilier

 

 

ameliorer rendement locatif immobilier

N’oubliez jamais que vous êtes le principal acteur de votre réussite immobilière et que c’est au moment de l’achat que la rentabilité se joue le plus souvent

 

 

Il existe trois facteurs sur lesquels vous pouvez jouez :

  • l’imposition,
  • le montant des loyers,
  • le montant de l’acquisition

 

 

9-1/ Comment augmenter le montant de votre loyer ?

 

Cela se fait principalement par des techniques de home stagging.

Plus votre bien sera désirable, plus il pourra provoquer un coup de cœur, plus vous aurez la possibilité de louer cher.

C’est logique, mais encore faut-il prendre le temps de le faire !

 

Généralement, nous mettons le paquet sur la cuisine et la chambre, qui sont les pièces à vivre les plus importantes

 

Le choix de l’emplacement, est également crucial, car nombreux sont ceux qui préféreront habiter près des commerces de leur travail, quitte à y mettre un peu plus en loyer

 

 

9-2/ Comment payer moins d’impôts sur les loyers ?

 

Pour cela, nous vous conseillons de vous orienter vers location meublée, qui permet entre autre d’amortir la valeur des murs

Nous n’entrons pas ici dans le détail, je vous renvoie vers cet article extrêmement complet

Vous aurez des charges supplémentaires pour la location meublée :

  • la CFE, ou cotisations foncières des entreprises
  • la taxe de séjour
  • les meubles
  • la décoration

 

Mais vous pouvez gommer vos loyers !

 

simulateur entre locations nues location meublée

 

 

9-3/ Comment diminuer le prix d’achat de votre bien immobilier à l’achat ?

 

Le prix d’achat est très souvent déterminant pour la rentabilité future de votre investissement immobilier. Vous devez y consacrer une bonne partie de votre temps et de votre énergie.

 

Vous pouvez commencer par une négociation musclée avec le vendeur, en lui faisant une offre bien inférieure au prix du marché.

Certains vendeurs sont prêts à faire des sacrifices :

  • les personnes qui arrivent en fin de carrière, et qui cherchent des liquidités, tout en ayant amorti leur bien et remboursé leur crédit ;
  • des personnes en difficulté comme les divorcés ;
  • ou encore en cas de succession

 

 

Vous pouvez également diviser votre bien immobilier.

Si vous faites 3T1 avec un T3, vous allez bien entendu exploser le montant de vos loyers. Il en va de même si vous créez une collocation.

 

Les ventes aux enchères peuvent également être un bon moyen de dénicher un bien immobilier à moindre coût.

Dans ce cas, fais bien attention, car le prix n’est réputé validé que quelques temps après l’achat, et il y a des frais supplémentaires à prendre en compte.

 

 

Au-delà de tous ces éléments, d’autres facteurs extérieurs viennent jouer sur le rendement de votre investissement immobilier. Ce sont des facteurs difficilement intégrables dans une équation, ou une formule toute faite, car aléatoires.

Mais vous devez les avoir en tête, avant de vous lancer.

Certains facteurs sont positifs, d’autres un peu moins…

 

 

 

10/ Pourquoi l’investissement immobilier locatif est extraordinairement rentable ?

 

L’immobilier est un des seuls investissements qui permet de s’enrichir à partir de rien. En effet, il est possible d’utiliser l’effet de levier générer par le crédit immobilier

 

L’immobilier est le seul investissement que vous pouvez réaliser à crédit

 

Vous pouvez ne mettre aucun apport, emprunter à 110 %, et donc générer un patrimoine à partir de rien… ce sont vos locataires qui le font pour vous.

 

L’immobilier est une très bonne stratégie pour débuter à se constituer un patrimoine, et une fois que vous arriverez à générer des revenus récurrents, c’est-à-dire un cash-flow positif sur vos investissements immobiliers locatifs, grâce à vos loyers, vous pourrez réinvestir dans d’autres activités et dans d’autres piliers d’enrichissement.

 

Nous vous conseillons donc de limiter au maximum l’apport que pouvait faire dans votre projet immobilier, afin de pouvoir placer votre épargne ailleurs, et de pouvoir également déduire les intérêts d’emprunt de vos charges. Comme cela vous faites coup double, et augmentez doublement votre rentabilité !

 

 

 

11/ Devez-vous prendre en contre l’inflation dans le calcul de votre rendement?

 

Un investissement dans l’immobilier locatif est un projet sur 10,15, ou 20 ans.

Difficile de se projeter sur une telle durée.

 

Ce qui est sûr, c’est que l’inflation va évoluer, de même que le montant des loyers, mais également le prix de l’immobilier.

 

Il est donc tout à fait possible que vous vous retrouviez, à partir une rentabilité brute aujourd’hui de 10 %, avec une rentabilité de 5 % dans 20 ans, ou alors de 15 % dans le meilleur des cas.

C’est pour cela qu’il faut que vous fassiez régulièrement le calcul de votre rentabilité tout au long de la vie de votre bien immobilier, pour juger s’il est opportun ou pas de revendre, pour acheter quelque chose de plus rentable.

 

 

 

En conclusion,

 

La rentabilité nette nette est un indicateur absolument essentiel pour faire le choix d’un investissement immobilier locatif et décider go ou no go sur un bien particulier. C’est un des points mis en avant par les 35 experts en investissement immobilier locatif que j’ai interviewé.

 

En première approche, vous pouvez commencer par calculer le rendement brut, en partant sur neuf mois de location

Puis vous devez ensuite regarder les autres facteurs qui font la valeur des biens immobiliers : sa liquidité, la capacité à louer toute l’année, son emplacement de qualité, la présence ou non de travaux à réaliser

Vous devez également acheter à crédit pour améliorer le rendement locatif global, à la fois pour utiliser l’effet de levier du crédit, mais également pour améliorer la rentabilité nette après impôts

 

 

 

Posez vos questions et faites part de vos expériences dans les commentaires

Je réponds toujours avec un grand plaisir !

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