Louer en Airbnb à Bordeaux: ce que vous devez savoir (en 2020)

La location de meublés touristiques sur Airbnb attire de nombreux utilisateurs chaque année depuis dix ans.

À Bordeaux, par exemple, selon l’Observatoire Airbnb, en décembre, la ville comptait 14 362 offres Airbnb.

Bordeaux compte 148.618 logements, ce qui fait de la ville la quatrième destination la plus prisée sur la plateforme.

Un succès qui a aussi entraîné un durcissement de l’encadrement de la location de meublés touristiques.

Ainsi, depuis 2017, la municipalité de Bordeaux a décidé de mettre en place un contrôle plus strict à l’égard de la plateforme et de ses membres. 

Des mesures d’encadrement d’une brûlante actualité

Ville de Bordeaux
Bordeaux suit la tendance générale des autres municipalités françaises

Avec l’instauration de cette règlementation plus stricte de la location de meublés touristiques, Bordeaux suit la tendance générale des autres municipalités françaises.

La règlementation répond en effet à des enjeux de taille pour les collectivités :

la mise en place de Airbnb a permis de mettre en rapport avec souplesse et à moindre coût ceux disposant de meublés touristiques et ceux qui souhaitent les utiliser brièvement.

Une souplesse jugée déloyale par les acteurs de l’hôtellerie traditionnelle cependant, car elle permettait aux bailleurs de s’affranchir de diverses contraintes légales et de certaines obligations fiscales et sociales.

Une souplesse qui a également des répercussions jugées perverses par les collectivités.

Ainsi, dans le cas de Bordeaux, la municipalité estime que la démultiplication des offres sur Airbnb soustrait de nombreux locaux au marché du logement.

Il y aurait un recul de 34 % du nombre de logements mis en location par rapport aux années passées.

Ce qui a pour répercussion la flambée des prix et la raréfaction des logements de petites surfaces disponibles à la location pour les étudiants et les familles à faibles revenus.

Mais également la dégradation des logements, résultants de la trop forte rotation des occupants temporaires, notamment dans le cas des immeubles en copropriétés.

Sans oublier le risque de la disparition d’une vie de quartier dans certains centres-villes, avec le départ des habitants permanents au profit des touristes de passage.

C’est ainsi donc que le Conseil municipal de Bordeaux a décidé en 2017 d’instaurer le système de compensation.

Nouvelle mesure qui vient ainsi s’ajouter à une double limitation : impossibilité de louer les locaux plus de 120 jours par ans, et obligation de se déclarer auprès de la municipalité en échange d’un numéro d’enregistrement qui doit apparaître sur les annonces sur Airbnb.

Ces deux limitations ne sont pas spécifiques à la ville de Bordeaux, elles frappent toutes les locations de meublés touristiques de courtes durées dans toutes les plus grandes villes françaises comme Marseille ou encore Nice.

La règlementation Airbnb à Bordeaux, tout ce que le loueur doit savoir

Règlementation Airbnb
Chaque loueur a entiére liberté de louer sa résidence pour une location courte durée

Le principe de départ est que chaque personne a entière liberté de louer sa résidence principale pour une location de courte durée, sans demande d’autorisation, ni changement d’affectation du meublé loué.

La limite de 120 jours sert alors de balise pour la municipalité pour déterminer s’il s’agit réellement d’une location courte durée ou non.

Au-delà de cette limite en effet, la location sort du champ d’application de la règlementation des locations courte durée et se retrouvera soumis à un autre tout autre dispositif juridique : celui des locations longue durée.  

C’est ce principe de départ qui a permis à de nombreux bailleurs de profiter de l’aubaine présenter par Airbnb pendant les premières années : souple, sans beaucoup de contraintes, rentables.

Aujourd’hui, le principe souffre de plusieurs exceptions.

 La nombre d’habitant de la municipalité

La principale préoccupation des municipalités demeure la maîtrise des parcs de logements disponibles.

C’est cette préoccupation justifie la règle selon laquelle la mise en location courte durée de sa résidence principale est soumise à autorisation dans les municipalités de plus de 200 000 habitants.

Cette limitation vient donc s’ajouter à celle de 120 jours. 

La mise en location de la résidence principale

Vient ensuite l’exception liée à la distinction entre résidence principale et secondaire.

La mise en location concerne la résidence principale, le bailleur bénéficie encore une fois du régime de départ, plus l’obligation d’obtenir une autorisation. 

Pour bénéficier de cette exception, le bailleur doit résider dans les locaux au moins 8 mois par an.

À défaut, la résidence sera considérée comme secondaire et sa location sera soumise à une règlementation plus sévère. 

Règles applicables si le local loué n’est pas la résidence principale

La mise en location d’une résidence secondaire est obligatoirement soumise à déclaration auprès de la municipalité où elle est située.

L’obligation de s’enregistrer, de se déclarer résulte du fait que la mise en location répétée d’un local meublé et destiné à l’habitation est considérée comme un changement d’usage.

Et cela même si la clientèle est seulement de passage et si la location est de courte durée. 

De plus, la délibération du Conseil municipal de Bordeaux en date du 10 juillet 2017 impose désormais aux bailleurs le principe de compensation.

La délibération spécifie bien que cette mesure ne s’applique pas à la mise en location de la résidence principale. 

Le principe de la compensation est une mesure qui consiste à imposer au bailleur demandeur d’autorisation d’apporter un local de même superficie que le meublé ayant changé d’usage et de l’offrir en location à bail.

La municipalité de Bordeaux a mis en place cette mesure pour interdire de fait des logements à destination des touristes.

À titre de comparaison, voici ce qui se dit au Portugal !

La compensation un régime complexe

La compensation consiste, de manière générale, à apporter un local à usage commercial et de le transformer en logement.

De cette manière, la municipalité veille à ce que le développement des activités économiques ne se fasse pas au détriment de l’habitat. 

Le régime est complexe dans le sens où le pétitionnaire devra rechercher des commercialités disponibles dans la commune de Bordeaux pour qu’elle soit transformée en logement.

Une démarche qui prend du temps, et qui peut engendrer des frais importants si pétitionnaire doit faire appel à un professionnel spécialisé dans ce marché. 

Le pétitionnaire peut également proposer de transformer une commercialité qui se trouve déjà dans son patrimoine à titre de compensation. 

Une règlementation dont le non-respect est sévèrement sanctionné

Les sanctions prévues au code de la construction et de l’habitation touchent à la fois les bailleurs et la plate-forme. 

Pour les particuliers

  • Le bailleur qui ne respecte pas l’obligation de déclaration en cas de changement d’usage est passible d’une amende de 50 000 €. Pour vérifier que cette obligation a bien été respectée, la municipalité exige que le bailleur mentionne le numéro de déclaration sur les annonces publiées via Airbnb. Les annonces doivent également préciser si le meublé en location constitue une résidence principale ou secondaire. 
  • Les fausses déclarations ou manœuvres frauduleuses visant à dissimuler les locaux soumis à déclaration sont passibles d’une peine d’emprisonnement d’un an et/ou d’une amende de 80 000 € 
  • Le bailleur peut également être tenu de payer une amende civile qui peut aller jusqu’à 5 000 € par annonce
  • Et s’il ne transmet pas, sur demande de la mairie, le décompte des nuitées, l’amende peut atteindre 10 000 €. 
  • Pour le bailleur qui dépasse les 120 jours de location, l’amende peut s’élever jusqu’à 10 000 € par annonce. 

Ces amendes peuvent être cumulatives si l’obligation de déclaration de changement d’usage n’a pas non plus été respectée.

Pour la plate-forme

Les plates-formes qui publient des annonces non conformes à la règlementation s’exposent aux amendes suivantes : 

  • 12 500 € par meublé touristique en cas de non-affichage du numéro d’enregistrement du meublé ;
  • 50 000 € par meublé touristique en cas de refus de communication du décompte de nuitées réservées sur son site à la commune ; 
  • 50 000 € par annonce si le bien proposé en location dépasse les 120 jours autorisés. 

Quid enfin des taxes fiscales ?

La pression fiscale est renforcée sur ce type de location, avec l’objectif de faire chuter la rentabilité de la location saisonnière de courte durée.

Tel est le cas avec l’instauration de la surtaxe d’habitation sur les résidences secondaires à Bordeaux fixée à 20% depuis 2017 par délibération du Conseil municipal. 

Les sites qui servent d’intermédiaire de paiement doivent adresser chaque année au fisc un récapitulatif des sommes perçues par ses utilisateurs.

Une autre technique qui permet de limiter le nombre de bailleurs de meublés touristiques. 

Vous savez, vous pouvez toujours miser sur conciergerie afin de vous alléger !

Conclusion et question aux lecteurs

La nouvelle règlementation et les sanctions très sévères qui l’accompagnent emportent une restriction importante au droit de mettre son immeuble en location sur Airbnb.

La ville annonce ainsi clairement sa volonté d’améliorer le recensement des meublés de tourisme et de contribuer à une meilleure utilisation de ce parc locatif, d’éviter et sanctionner les abus et d’interdire de fait des logements à destination uniquement des touristes.

Les propriétaires qui voudront continuer à mettre en location courte durée leur bien devront donc être particulièrement vigilants.

Cependant, cette règlementation peut également contribuer à améliorer les offres disponibles en termes de qualité pour les clients finaux. 


Pierre

Pierre est ingénieur agronome spécialisé dans l'aménagement du territoire (INA ENSA A), et urbaniste. Investisseur immobilier dans la location meublée courte et longue durée, il est passionné pour aider les propriétaires au quotidien. Il est l'auteur du Best Seller "Airbnb Master : les 200 secrets des nouveaux millionnaires de la location courte durée" et collabore avec de nombreux médias (Capital de M6, Le Monde, Le Parisien, Le Petit Futé...) Surtout, Pierre est à votre disposition pour échanger sur vos difficultés, laissez un commentaire !

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