Louer en Airbnb dans les stations Balnéaires au Bord de la Mer (en 2020)

Il faut savoir que les stations balnéaires en France sont de plus en plus nombreuses.

En plus, les sites de locations de vacances comme Airbnb sont perçus comme étant des acteurs importants dans le tourisme actuel.

Étant propriétaire, vous pouvez donc louer tout ou partie de votre bien, mais temporairement.

Cela permettra d’avoir un supplément de revenus et assure la croissance du tourisme locale.

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Le cadre juridique de toutes locations de vacances

cadre juridique de toutes locations de vacances
Un contrat de bail écrit est obligatoire dans le cadre d’une location saisonnière

Ce que dit la loi à ce sujet sera fonction de votre maison : s’il s’agit d’une résidence principale ou secondaire, qu’elle se situe ou non dans une station balnéaire.

Selon l’article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une maison principale est considérée comme un bien dans lequel, vous habitez pendant au moins 8 mois par an (sauf cas de force majeure ou obligation professionnelle).

Vous pouvez tout à fait passer par Airbnb pour louer votre logement pendant au moins 120 jours par an, sans formalités vraiment contraignantes.

Vous devez obtenir une autorisation pour louer davantage. 

A contrario, une résidence secondaire doit au moins être habitée pendant 4 mois par an.

Considérée comme une location touristique, elle sera donc perçue comme étant un local commercial.

Comme à Paris de multiples villes exigent un changement d’usage soumis à une autorisation préalable de la mairie.

Avec cette autorisation, vous devez aussi vérifier les règles de compensation.

Comment ça se passe ?

Vous devez acquérir une surface similaire d’un local de commerce qui doit être changé en un local d’habitation. 

Vous hésitez entre Airbnb ou Booking ? Voici ce que vous devez savoir à leur sujet !

Ce qu’il faut savoir de la location des stations balnéaires

Dans les stations balnéaires, on voit surtout des résidences secondaires.

L’usage de ces types de résidences pour en faire un meublé de tourisme répond à des règles assez difficiles et presque inégales sur toute la France!

Quelles sont donc les règles à suivre ?

Il faut savoir que si vous désirez louer votre résidence secondaire sur Airbnb, vous vous devez de faire une déclaration de votre activité de location pour avoir un numéro d’enregistrement qui va être mis sur la totalité des annonces.

Mais faut-il faire un changement d’usage afin de changer le local d’habitation en local spécialisé dans la location saisonnière ?

Pour ce faire, vous devez déterminer s’il s’agit d’une résidence secondaire ou non, puis, de vérifier si le bien se situe dans une zone de plus de 200 000 habitations, de la petite couronne parisienne ou dans une zone tendue de plus de 50 000 habitants.

Le cas échéant, il sera de mise de demander une autorisation de changement d’usage à la mairie.

Mais, la liste des communes considérées comme « tendues », selon le décret du 10 mai 2013, dispose déjà de l’essentiel des stations balnéaires.

Conformément à l’article 631-7 du Code de la construction et de l’urbanisme donc, si vous voulez louer une maison secondaire de type Airbnb, vous devez faire un changement d’usage.

Toutefois, la municipalité est libre de décider si elle va appliquer cette situation de plein droit ou non. 

Selon la loi ALUR de 2014, cette règle peut être appliquée « par une délibération de l’organe délibérant de l’établissement public de coopération intercommunale (EPCI) compétente en matière de plan local d’urbanisme ou, à défaut, du conseil municipal ».

Des règles de plus en plus strictes sur les stations balnéaires

Des règles de plus en plus strictes sur les stations balnéaires
Biarritz : l’une des stations balnéaires les plus prestigieuses

Les stations balnéaires les plus populaires sont Biarritz, Cannes ou encore la Baule.

Elles prennent exemple sur les grandes métropoles en termes de règlementation.

Suite à une délibération du 23 septembre 2017 par exemple, la commune du Pays basque a choisi de mettre en place une démarche d’autorisation préalable de changement d’usage de locaux d’habitations pour les louer de façon répétée, mais pour de courtes périodes.

Aussi, la ville de Baule par exemple, est une station balnéaire avec plus de 80% de maisons secondaires.

Depuis le 1er mars 2019, elle a aussi installé une autorisation préalable de changement d’usage.

Même les élus de Deauville, pas dans une zone tendue, mais dont l’attraction touristique est vraiment très forte, a adopté depuis le 26 juin 2019, une délibération sur les méthodes d’enregistrement obligatoires des meublés de tourisme par le biais d’un régime d’autorisation de changement d’usage.

En réalité, les locations touristiques ne sont encadrées que dans les communes qui ont décidé de mettre en place les règles prévues par le CHH. Il incombe ainsi à chaque propriétaire de se renseigner sur ce qui se dit dans sa localité.

Toutefois, à cause de cela, on recense quelques disparités entre les règles renforcées des stations balnéaires et les autres où le propriétaire n’est pas encore très contraint. 

Les sanctions à prendre en considération !

Il est impératif pour le propriétaire de location saisonnière de respecter le délai demandé de 120 nuitées par an dans les villes concernées.

Le cas échéant, les annonces seront obligatoirement bloquées d’Airbnb.

Dans son article 51, la loi ELAN a mis en place l’instauration d’amendes civiles pour les sites qui ne respectent pas les obligations ainsi mentionnées.

Les amendes peuvent grimper jusqu’à 12.500 euros ou 50.000 euros en fonction du type de manquement.

Évitez donc d’oublier le numéro d’enregistrement ou encore d’oublier de faire un décompte des nuits réservées par le client.

À Paris depuis 2017, tous les propriétaires doivent être déclarés.

Une fois cela fait, ils obtiennent un numéro d’immatriculation.

Dépassé le délai de 120 jours, Airbnb doit bloquer votre annonce.

À cela s’ajoute un projet de loi relatif à la lutte contre la fraude fiscale enregistrée le 28 mars 2018 au Sénat et adoptée le 26 septembre 2018 à l’AN.

L’article 4 va encore plus renforcer les obligations administratives d’Airbnb et des propriétaires de stations balnéaires.

Les meilleures villes où il fait bon d’investir

Bien évidemment, le littoral méditerranéen est la zone la plus attractive, touristiquement parlant.

En plus, le rendement locatif y est particulièrement intéressant.

Les deux villes les plus prisées par les visiteurs Airbnb sont Nice et Cap d’Agde.

Vient ensuite la ville de Saint-Tropez, incontournable pendant la saison estivale.

Malgré des prix assez hauts, les touristes s’y amassent pendant la période estivale.

Du côté de la zone atlantique, la Rochelle est une station balnéaire très appréciée avec Saint-Jean des Monts.

Avec son festival international du film et le festival des Francofolies, la Rochelle attire de multiples touristes.

Sans compter sa ville estudiantine très appréciée !

À titre de rappel, si votre station balnéaire est considérée comme meublé de tourisme, vous aurez de multiples avantages fiscaux !

Conclusion et question aux lecteurs

Il est important de préciser que comme Lyon, Nice ou encore Bordeaux, les villes Balnéaires veulent aussi actualiser les règles en matière de location meublée touristique Airbnb afin de mieux cerner les locations meublées de courte durée et tous les à-côtés de la tendance Airbnb !

Mais il faut préciser que les autorités municipales ont le pouvoir de prendre des décisions, mais non suffisantes pour un meilleur contrôle.

Le mieux est donc de suivre ce qui se dit dans les grandes métropoles françaises !

On se demande donc pourquoi un propriétaire à Nice a une moins grande liberté sur son logement Airbnb qu’un autre qui se trouve dans une commune limitrophe.

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Peut-on se faire arnaquer sur Airbnb ?

Bien qu’Airbnb ne communique pas publiquement le pourcentage exact d’inscriptions frauduleuses sur son site, elle affirme que les questions frauduleuses “sont incroyablement rares” parmi les 2 millions de personnes qui s’enregistrent sur un Airbnb chaque nuit.
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Comment savoir si un Airbnb est légitime ?

Regardez si la Airbnb a vérifié qu’ils ont téléchargé une véritable carte d’identité gouvernementale ou leur a donné un badge “Superhost”, ce qui signifie qu’ils ont maintenu une note globale élevée de la part des invités. Il y a de fortes chances que vous ne soyez pas victime d’une escroquerie si l’un ou l’autre de ces éléments figure sur un profil.
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Puis-je faire confiance à un Airbnb sans avis ?

Cela peut sembler évident, mais certains endroits peuvent certainement vous tenter avec des photos étonnantes et un prix bon marché. S’il n’y a pas de critiques, il s’agit d’une nouvelle annonce. Comme il est fort probable que vous ne resterez pas longtemps dans un endroit, il ne vaut pas la peine de prendre le risque que cette annonce ne soit pas aussi bonne qu’elle le semble.
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Quel est le pourcentage d’avis de la Airbnb qui sont faux ?

Il n’y a pas de fausses critiques dans Airbnb. Vous ne pouvez passer en revue qu’après avoir effectué une vraie réservation. Comment peut-on éviter les escroqueries d’Airbnb et trouver des locations de vacances légitimes en ligne ? Quel pourcentage de séjours Airbnb se transforme en client à problèmes ?
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Pierre

Pierre est ingénieur agronome spécialisé dans l'aménagement du territoire (INA ENSA A), et urbaniste. Investisseur immobilier dans la location meublée courte et longue durée, il est passionné pour aider les propriétaires au quotidien. Il est l'auteur du Best Seller "Airbnb Master : les 200 secrets des nouveaux millionnaires de la location courte durée" et collabore avec de nombreux médias (Capital de M6, Le Monde, Le Parisien, Le Petit Futé...) Surtout, Pierre est à votre disposition pour échanger sur vos difficultés, laissez un commentaire !

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