Micro Bic, ce régime fiscal a-t-il un intérêt pour louer en meublé ?

Micro BIC, BIC au réel, micro foncier, BNC… En tant qu’investisseur immobilier, il est important de bien choisir son régime fiscal. Entre les différents types, il est bien souvent complexe de faire son choix… et ne pensez surtout pas que les sirènes alléchantes de votre conseiller fiscal ou du centre des impôts soient les meilleurs conseillers en la matière !

Le régime micro BIC suscite une foule de questions : Comment calculer mon micro BIC ? es-ce intéressant, comment passer du micro BIC au réel ? Comment arrêter une micro BIC ? Que signifie micro bic en fait ? Le régime micro BIC est il obligatoire pour une location meublée ?

En première analyse, les avis vis à vis du régime de déclaration micro BIC sont très tranchés. D’un côté les débutants que trouvent que c’est trop cool d’avoir un abattement de 50%, et de l’autre les propriétaires qui se bougent qui voient dans le régime réel simplifié la possibilité d’un abattement… de 100% (ou plus).

Entre caricature et évidence, essayons de prendre du recul et de regarder objectivement les atouts et contraintes du micro BIC pour le bailleur en location meublée.

Bref : au-delà des préjugés et des interprétations rapides, le régime fiscal micro-BIC embrasse t il un quelconque avantage ? C’est ce que nous allons voir dans cet article.

Qu’est ce que le régime micro BIC ? D’où vient cette notion ?

D’où vient la notion d’impôt ?

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Payer des impôts, c’est bien et c’est plutôt bon signe. Mais en payer trop, c’est un peu idiot, et la location meublée est là pour vous aider 🙂 Le micro BIC est il vraiment avantageux ?

Gaston Gèze, un économiste qui a beaucoup théorisé sur le rôle de l’Etat, voit les impôts comme :

« une prestation pécuniaire requise des particuliers, par voie d’autorité, à titre définitif et sans contrepartie, en vue de la couverture des charges publiques ».

Le payement de l’impôt, élément constitutif des trois types de justice dans la vision théologique moraliste du Moyen Âge, s’assied comme un fondement de la citoyenneté. Devoir des membres d’une collectivité donnée, il s’enracine en aval de la notion de justice distributive soit du principe « Suum cuique tribuere ».

Legs d’Athènes, de Rome et de Jérusalem, cette doctrine qui établissait une égalité géométrique entre les membres d’une communauté politique en priorisant une répartition respectueuse des mérites des richesses ainsi que des charges, se trouve à l’origine du contrat liant le contribuable au gouvernement et inversement.

Régime des micro bénéfices industriels : la volonté de créer un impôt équitable

C’est dans cet esprit de rendre à chacun ce qui lui est dû que l’État a mis en place un système fiscal permettant à un citoyen de ne supporter que des charges proportionnelles à sa capacité et dès lors n’attribuer que ce qui lui revient selon ses moyens. (Bon ça ne marche pas toujours… l’enfer est pavé de bonnes intentions !)

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Le micro BIC est une façon d’optimiser l’impôt foncier avec la location meublée, en bénéficiant d’un abattement de 50%. Mais si cette option est proposée d’emblée, c’est pas un peu louche quand même ?

De cette théorie philosophique est ressorti, dans la réalité fiscale, le principe de l’équité fiscale établi sur la base de la capacité contributive des contribuables et obtenu par la progressivité d’imposition.

Matérialisée dans la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789, la mise en place de ces principes d’universalité et de proportionnalité a donné lieu dans la pratique à une multitude de régimes fiscaux propres aux activités et aux réalités du contribuable, dont le régime Micro-BIC, ou régime micro Bénéfices industriels et Commerciaux, réservé aux microentreprises.

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Le régime micro bénéfices industriels et commerciaux est récent dans sa forme actuelle

Ainsi, né en 1999, amélioré par la loi de finances de 2002 et revu par la loi de finances de 2018, ce régime fiscal est réservé aux entrepreneurs qui exercent une activité industrielle, commerciale ou artisanale et dont le montant annuel des recettes ne dépasse les seuils du régime microentreprise.

Grosso modo, il concerne a priori les entrepreneurs individuels non redevables de la TVA pour multiples raisons comme le loueur en meublé.

Ce régime se veut bienveillant, et vise à permettre d’offrir un accès simplifié à sa déclaration fiscale : le micro BIC = risque minimal d’erreur de compréhension.

Ce que dit la loi

Sans se lancer dans une futile énonciation des grandes lignes définissant les contours du régime fiscal micro-BIC, il y a lieu de remarquer que sa popularité vient sa simplicité.

Ce régime micro BIC permet au contribuable « inquiet » d’éviter les impairs et de délimiter dès le début le régime fiscal qui lui correspond, sans se poser de questions.

Pour aller un peu plus loin, les contribuables éligibles à ce régime fiscal sont relativement nombreux, en ce qui concerne les entrepreneurs individuels.

Afin de pouvoir profiter du régime d’imposition des micro-BIC, il est obligatoire que l’entrepreneur exerce une activité industrielle, commerciale ou artisanale avec une recette annuelle hors taxe ne dépassant pas 170 000 euros « lorsque l’activité consiste dans la vente de marchandises, objets, fournitures et denrées à emporter ou à consommer sur place, ou de fourniture de logement » et inférieur à 70 000 euros pour les activités telles que les prestations de service et locations en meublé.

Depuis l’année 2017, l’article 50-0 du CGI n’isole plus expressément les opérations de location de matériel ou de biens de consommation durables. En ce sens, une première nuance doit être établie.

Si le régime fiscal micro-BIC concerne l’entrepreneur en général, tous ne peuvent s’en prévaloir. En effet, seules les entreprises individuelles sont concernées. Par-là, la tradition juridique entend une entreprise exploitée par une personne physique et ayant l’entrepreneur comme le centre de la vie juridique de l’entreprise, lors de la conclusion des contrats ou au moment de l’affectation des biens à l’entreprise.

Dans plusieurs de ses dispositions, comme les alinéas c et d de l’article 50-0 du Code Général des Impôts ou l’article 61 A de ce même texte, la législation française insère des cas généraux ou particuliers d’exclusion du champ d’application du régime fiscal micro-BIC.

Ces exclusions touchent notamment :

  • l’ensemble des personnes morales ou organismes publics qui peuvent être soumis à l’impôt sur les sociétés ou relevant de personnes définies à l’article 8 du CGI ,
  • les contribuables dont tout ou partie des biens professionnels sont compris dans un patrimoine fiduciaire en application d’une opération de fiducie,
  • les contribuables exerçant une activité occulte (lol),
  • les entreprises effectuant des opérations portant sur des immeubles,
  • des fonds de commerce ou des actions ou parts de sociétés immobilières,
  • les contribuables demandant le bénéfice de la réduction d’impôt sur le revenu au titre de travaux réalisés dans des logements  touristiques,
  • les revenus des fonds de placement immobilier.

Dans la pratique, l’avantage premier de ce régime se fonde dans son application de plein droit, sauf volonté contraire, du moment de la création de la microentreprise jusqu’à l’année suivante, quel que soit le chiffre d’affaires.

Donc, ce régime fiscal charme, car il est facile et apparemment avantageux. Seulement, l’habit ne fait par le moine, nous allons y revenir.

Le régime micro-BIC, une arnaque ou un juste compromis ?

Un abattement forfaitaire intéressant de 50% des loyers en location meublée

À ses origines, l’imposition des microentreprises portait, aux termes du projet de loi de finances de 1999, sur le montant brut du chiffre d’affaire ou recette des titulaires des revenus concernés et calculé par l’administration par application d’un abattement forfaitaire représentatif des frais de 50%. Ce bénéfice taxable est, de fait, égal aux recettes annuelles, comprenant les loyers – charges comprises – et les recettes accessoires, auxquelles on soustrait un abattement forfaitaire de 50%.

Cet abattement jouit d’une application large, car il couvre toutes les charges supportées au sein de la structure telles que

  • les cadeaux aux invités,
  • toutes les fournitures aux locataires,
  • les fournitures administratives,
  • les petits équipements,
  • les primes d’assurance,
  • les frais téléphoniques ou postaux,
  • les loyers mobiliers ou immobiliers ou amortissements des matériels.

Dès lors, le pourcentage d’abattement s’applique à toutes les recettes du contribuable, et ce, même si ce dernier dépasse le seuil des micro-BIC tant qu’il pourra en bénéficier.

Par conséquent, par comparaison avec le régime micro foncier, le micro BIC est particulièrement intéressant

Idéal pour la phobie administrative

Aussi, pour les profanes qui ne maîtrisent rien du langage fiscal, ce régime présente l’avantage de réduire l’apport du contribuable qui n’aura pas de lourdes formalités à accomplir.

Sa seule obligation déclarative résidera dans l’obligation pour lui d’informer l’administration fiscale en portant le montant de son chiffre d’affaires sur la déclaration complémentaire de revenu (n°2042-C pro) dans la rubrique « bénéfices industriels et commerciaux – régime micro – BIC ».

D’autre part, l’intérêt du régime fiscal se traduit aussi par le fait que le contribuable soumis à ce régime se soulage de ses obligations comptables puisqu’il ne devra tenir qu’un livre de recettes mentionnant de manière chronologique le montant et l’origine des recettes encaissées outre le livre d’achat.

Mais, le régime réel, c’est simple aussi… et peu coûteux

Pour ces différentes raisons, le micro BIC rencontre un vif succès et est, disons le, addictif.
Seulement en déclarant au réel simplifié, vous pouvez :

  • amortir les murs et donc obtenir un abattement de 100% ou plus
  • vous pouvez ne pas crouler sous la paperasse en passant par un expert comptable, donc les 2/3 des honoraires sont déduis de votre impôt sur le revenu (coût presque nul donc, sauf en indivision)

Conclusion sur le match micro BIC / réel simplifié en location meublée

Pour conclure, le régime fiscal micro-BIC se singularise par un abattement plus généreux que celui de la location nue et à une simplicité de la procédure.

Cependant, l’amortissement est une arme de destruction massive de l’impôt et les aléas de passer par un comptable sont vraiment minimes une fois les 500 / 600€ de loyers annuels perçus.

Qu’en pensez vous ?
Avez vous longtemps hésité sur le régime fiscal à choisir pour votre location meublée ?
Vous hésitez encore ?
Vous êtes libre de donner votre avis ou laisser un commentaire ci-dessous

Pierre

7 commentaires

  1. Bonjour,
    L’article est intéressant.
    Je me demande néanmoins si l’on intégrer dans les charges à l’exercice comptable les rentes viagères que l’on verse lors d’un achat en viager libre.
    Je n’ai identifié également dans l’article de durée de report des amortissements non utilisés lorsque l’exercice comptable est déficitaire que ce soit en LMNP ou en LMP.

  2. J’ai toujours été au réel. Pour mon 1er appart (une très mauvaise idée), qui a ete acheté sur plan avec cadeau de la TVA et qui est sous bail commercial dans une résidence de tourisme, je passe par un cabinet comptable. Par contre pour le 2eme appart, loué en LMNP à un particulier, je fais les déclaration tout seul. Ca demande un peu de recherche, mais il y a des sites comme ADEFI qui peuvent vous aider.

    • Merci pour votre retour Luc, c’est très intéressant

      Je ne connaissais pas ADEFI, je vais aller voir !

      Du coup, pourquoi ne gérez vous pas vos deux apparts de la même manière ? Soit comptable soit en direct ?

      Bien à vous

  3. Merci pour cet article, je suis d’accord avec Max, je me demande régulièrement si c’est vraiment intéressant de faire une déclaration au réel, entre les frais de comptabilité (env. 550€) et l’adhésion à l’organisme de gestion (234€) en étant agréer “Meublé de Tourisme” donc bénéficiant d’un abattement de 70% !

    • Merci Fabienne,

      En effet, l’abattement pour meublé de tourisme peut être plus intéressant dans certains cas, notamment si vous n’avez plus aucun emprunt à déduire sur votre investissement.
      il ne faut pas s’enfermer dans le cas général, mais faire des calculs pour voir ce qui fonctionne le mieux pour vous

      Cordialement

  4. Merci pour cet article interessant. Je vois souvent dire que les honoraires de comptable sont déduits des impots mais ca représente tout de même une sortie d’argent (si le comptable coute 500€, meme en deduisant 333€ des impots, on sort 500€ au total quand meme) que l’on a pas en micro bic. Et ce dont on ne parle jamais quand on parle du meublé c’est de la cotisation foncière des entreprises, qui peut impacter beaucoup quand on a pas de gros revenus fonciers, le montant minimum de cfe peut grignotter pas mal de l’économie d’impot

    • Bonjour Max,

      Merci pour votre message
      vous avez complètement raison, la CFE est difficile à évaluer en plus

      Toutefois, ces frais ne sont en aucune mesure comparables aux économies d’impôts qu’ils génèrent !
      Avez vous fait le comparatif ?

      bien à vous

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