Permis de louer : le dispositif anti marchand de sommeil, êtes-vous concerné ? + cerfa gratuit

Bonus Gratuit : Le Guide Complet Réglementation : pour l’utiliser à votre profit en location courte durée

Suite à l’effondrement de plusieurs immeubles à Marseille, une prise de conscience a réellement émerger concernant l’habitat indigne.

Ce n’est pas que les dispositifs réglementaires n’existaient pas, mais ils n’avaient pas pris leur pleine mesure et il faut aussi noter que les marchands de sommeil sont souvent très malins et en même temps puissants du fait de leur important pouvoir d’achat.

Suite à ces tragiques événements, de nombreuses communes ont décidé de soumettre la location d’un bien sur leur sol à un permis de louer

Avez-vous déjà été confronté à un logement insalubre ?

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Les communes et les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI), les communautés de communes et communautés d’agglomération ont ainsi la possibilité de définir un secteur ou des catégories de biens qui nécessitent des démarches administratives poussées et in fine la délivrance (ou non) d’un permis de louer

Qu’est-ce que le permis de louer ? Comment l’obtenir ? Quels résultats ? Est-ce que le dispositif s’applique à la location saisonnière ?
C’est ce que nous allons vous expliquer tout au long de cet article.

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Le permis de louer c’est quoi au juste ?

Dans certains quartiers, il est fréquent de s’apercevoir que des appartements loués sont insalubres. Notamment dans les centre anciens.

Cela peut avoir de graves conséquences pour les locataires, tant au niveau de leur santé, que de leur sécurité et de leur insertion dans le tissu social. C’est pourquoi :

La loi ALUR a instauré le permis de louer en 2014, qui consiste à rendre obligatoire une déclaration ou une autorisation préalable à la location que vous devez déposer en la mairie et qui doit être recevable avant de mettre votre bien en location. 

Pour ce faire, les services d’hygiène et de sécurité de la ville peuvent faire des visites de vérification et de contrôle afin de s’assurer que votre location répond bien aux normes et aux critères de décence en vigueur. Cela s’entend au titre de la réglementation générale bien, mais aussi du règlement sanitaire départemental qui peut être plus restrictif et s’applique de plein droit.

Si lors de l’inspection il s’avère que bien locatif ne respecte pas les critères nécessaires à l’obtention du permis de louer, alors le propriétaire est contraint d’effectuer des travaux de rénovation : que ce soit en termes de surface habitable, en confort ou par rapport à l’état général des lieux. 

Pour aller plus loin : j’ai loué ce logement insalubre à 1000€ par mois et c’était génial !

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Les chiffres officieux des ministères évoquent près de 30% de logements insalubres en France…

Quels sont les propriétaires concernés par le permis de louer?

Vous devez savoir qu’il existe deux démarches distinctes pour le permis de louer qui sont destinées à deux différents types de propriétaires :

  • L’autorisation préalable qui est de mise pour les propriétaires bailleurs dont l’habitation est située dans une zone avec de multiples maisons dégradées.
  • La déclaration préalable qui peut être demandée dans d’autres emplacements en sachant que les zones les plus concernées par cette demande sont celles établies par délibération de l’EPCI ou du conseil municipal. Cela peut donc concerner un ou plusieurs biens.

Ainsi, seuls les propriétaires dont l’appartement, l’immeuble ou la maison sont situés dans une zone « sensible » du point de vue de la sécurité et de la salubrité publique sont soumis au permis de louer. 

Egalement, la délibération qui permet la mise en place de déclaration préalable a la possibilité d’identifier les catégories et les caractéristiques des logements qui seront contrôlés. Cette mesure permet de mieux identifier quels sont les marchands de sommeil.

De plus en plus de villes adoptent pour le permis de louer

Il y a de multiples communes en France qui décident de mettre en place le permis de louer. 

Après l’effondrement de plusieurs immeubles à Marseille , c’est la ville de Calais le 6 novembre 2018 qui a décidé de se lancer dans cette démarche. Elle a décidé de faire une expérience dans 5 rues du centre-ville (les centre anciens sont souvent des zones particulièrement vulnérables).

Aujourd’hui, cette démarche s’étend à :

  • 22 communes de la métropole de Lille depuis le 1er avril 2019. 
  • À Marseille, le permis de louer s’applique dans le quartier de Noailles à partir du 15 octobre 2019. 
  • S’en suivent d’autres communes en Île-de-France 
  • comme Saint-Denis (93) et 
  • Aubervilliers (93) depuis janvier 2019, 
  • ou encore, depuis 2018, Bagnolet (93), 
  • Gennevilliers (92), 
  • Clichy (92), 
  • Mantes-la-Jolie (78), 
  • mais aussi des communes de Montauban (82), 
  • Boulogne-sur-Mer…

La liste s’allonge presque tous les jours.

Quand demander un permis de louer ?

La démarche pour l’obtention du permis de louer est à engager à partir du moment où vous désirez mettre un bien immobilier en location, dans la mesure où il se situe dans un périmètre ciblé pour que le permis de louer s’applique. 

Ainsi, dès que vous vous apprêtez à signez un nouveau bail pour votre location, vous devez effectuer cette démarche. Toutefois, pour un avenant au bail, le permis de louer n’est pas nécessaire. 

Il vous sera demandé de remplir un formulaire et de le retourner à la mairie avant la mise en location. Il semble d’un délai de 15j après la mise en location puisse être toléré mais quid si le permis de louer est refusé ? 

À chaque nouveau bail, cette démarche doit être faite. 

Cerise sur le gâteau, l’instruction du permis de louer est à la charge du propriétaire dans certaines communes. Les tarifs constatés vont de 50 à 150€. Ce sont des frais à intégrer à votre étude de marché, et votre calcul de rentabilité.

Quels différents formulaires cerfa pour le permis de louer ?

Afin de bien respecter toutes les démarches à effectuer pour le permis de louer, vous devez utiliser l’un de ces deux formulaires que vous pouvez télécharger gratuitement un peu plus bas :

  • Le formulaire de Déclaration de mise en location de logement (Cerfa n°15651) : qui est à remettre dans les 15 jours après la signature du contrat de location ;
  • Le formulaire de Demande d’autorisation préalable de mise en location de logement (Cerfa n°15652) : qui est à remettre avant la mise en location et avant toute conclusion d’un contrat.

À l’un de ces deux formulaires, il est recommandé d’annexer le dossier de diagnostics techniques, ce qui facilitera l’instruction.

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Le cerfa est le laisser passer pour louer votre bien et un gage que vous m’êtes pas un marchand de sommeil 🙂

Une fois vos dossiers complets, vous devez adresser votre demande à l’ECPI ou à la mairie de la ville où est située votre bien, en recommandé avec AR ou via courriel pour garder une traçabilité.

Vous pouvez télécharger les formulaires Cerfa ici :

Le cas spécifique de la location de courte durée Airbnb

Le permis de louer ou la nécessité de faire une déclaration d’enregistrement après la signature du bail, est imposé à tous les propriétaires bailleurs. Même pour ceux qui louent en courte durée ?

La location saisonnière est concernée aussi

La location courte durée est régie par le Code Civil. Dans ce cadre, il est à la charge des parties de fixer toutes les conditions afférentes aux :

  • clauses du contrat de location
  • au loyer, 
  • aux modalités de la réservation ou encore 
  • au niveau de la durée de la location. 

Après la mise en place d’un permis de louer, les propriétaires de location saisonnière sont contraints d’avoir un permis de louer avant d’exercer une éventuelle activité de loueur en meublé de tourisme. 

Si la location est ponctuelle et répétitive, il est obligatoire de faire une déclaration afin de s’enregistrer auprès de la collectivité compétente en urbanisme. Le but ici est d’éradiquer la sous-location qui est illégale et surtout de contrôler le respect de toutes les normes en termes de location , même si sur le principe la location courte durée n’y est pas soumise.

Pour aller un peu plus loin : voici la définition de la location courte durée

Toutefois, si vous ne mettez votre bien en location que pendant quelques jours dans l’année, vous n’êtes pas concernés par cette démarche et vous pouvez continuer de louer tranquillement. 

Le permis de louer n’étant valable que pour les biens affectés à temps plein à une activité de location meublée de courte durée.

Les diverses démarches à suivre en location courte durée type Airbnb

Pour avoir ce fameux permis de louer, vous devez au préalable faire une déclaration en mairie en utilisant le formulaire Cerfa n°14004 02 comme indiqué dans le guide complet pour déclarer votre meublé de tourisme

Il faut préciser qu’à Paris et dans les villes de plus de 200 000 habitants qui l’ont décidé, un changement de destination et / ou une compensation sont également demandés pour passer  un appartement en location meublée de tourisme. C’est ce qui s’appelle acquérir des droits de commercialité

Quelles sanctions prévues par la loi en cas de non-location sans permis de louer ?

Faute de déclaration en bonne et due forme, vous vous exposerez à 450 euros d’amende, juste pour l’absence de déclaration. À Paris et les communes de plus de 200 000 habitants, vous risquerez une infraction qui peut grimper jusqu’à 25 000 euros. 

Dans le cadre d’une location classique, vous serez exposé ensuite à 5000 euros d’amende si vous mettez un bien en location sans avoir dûment rempli l’obligation de déclaration et si vous mettez votre bien en location sans avoir fait une demande d’autorisation préalable. Si par contre, vous vous évertuez à mettre votre bien en location alors que votre demande a été refusée, l’amende peut aller jusqu’à 15 000 euros.

En conclusion sur l’intérêt du permis de louer

Le permis de louer est une assurance pour le locataire de toujours profiter d’un logement décent et en sécurité.

Pour la mairie c’est un gage de standing pour les biens proposés en location sur son territoire.

Pour le propriétaire, il pourra être certain que son bien ne se dévalorisera pas du fait d’une paupérisation du quartier aux alentours de son bien, mais cela génère des frais et du temps passé supplémentaire dans des démarches administratives qui viennent s’ajouter aux autres, déjà lourds.

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Pierre

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