Quel impact du prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu issu des loyers de la location meublée ?

Le Prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu s’applique-t-il à la location courte durée ? En tant que propriétaire d’une location meublée à l’année, selon quelles modalités le prélèvement à la source va s’appliquer sur les loyers que vous générez ? Qu’est-ce que cela change pour vous, quelles sont les évolutions liées au prélèvement à la source ?

Qu’en est il d’un éventuel impact de l’année année de transition ou année blanche ?

Le Prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu a suscité de nombreuses interrogations notamment auprès des loueurs en meublé, et sera source de nombreux échanges et incompréhensions entre propriétaires et services fiscaux.

En effet, à partir de janvier 2019, les revenus issus des loyers (qu’ils proviennent d’une location meublée loué à l’année ou d’un meublé de tourisme loué en courte durée) seront soumis à un acompte d’impôt prélevé chaque mois ou chaque trimestre directement sur votre compte bancaire.

Le montant de l’impôt sur les loyers sera calculé par le fisc sur la base de vos loyers imposables de l’année précédente (et des loyers 2017 et de 2018 pour la mise en place du prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu en 2019)

 

 

 

prélèvement source location meublée

A vos crayons et calculettes, le prélèvement à la source va nécessiter quelques calculs pour bien vérifier que les montants prélevés chaque mois sont bien les bons, en comparant avec votre précédente imposition.
Attention en cas de montant peu élevé ne vous réjouissez pas trop vite, et anticiper un rappel des trop perçus dans votre trésorerie!

 

 

 

Petit rappel : l’imposition des revenus pour la location meublée, en préalable au prélèvement à la source

 

 

L’imposition des revenus en location meublée

 

Dans la location meublée, et une fois que le statut LMP ou LMNP déterminé, le contribuable doit arbitrer entre le régime micro-BIC et le régime au  réel (généralement réel simplifié).

Un régime spécial et dérogatoire est également accessible au meublés de tourisme classés

 

A ce titre, ces articles sur Eldorado Immobilier vous aideront grandement :

LMNP : les 12 avantages du statut LMNP

Tout savoir sur la fiscalité de la location meublée : c’est magique

LMNP : quelles sont les démarches indispensables pour obtenir le statut LMNP?

Les avantages fiscaux du statut LMNP de loueur en meublé non professionnel : une niche fiscale illimitée

 

 

 

Le régime micro BIC : simple mais va faire mal avec le prélèvement à la source

Le régime micro-BIC s’applique par défaut et de droit, lorsque le montant des recettes de l’année N-1 ou N-2 n’excède pas les 70.000 euros pour les locations meublées.

Après avoir indiqué le montant total des sommes encaissées pour les locations, un abattement forfaitaire de 50% représentatif des charges sera automatiquement appliqué.

 

Notez également que les chambres d’hôtes et tout meublé de tourisme classé font l’objet de règles spécifiques plus favorables, avec  un abattement forfaitaire de 71%.

 

 

Le régime réel : pour ne plus entendre parler de prélèvement à la source, un paradis fiscal de la location meublée

 

Quant au régime réel, il est obligatoirement appliqué lorsque les recettes engendrées de la location meublée dépassent les 70.000 euros. Notez que le régime en question est également disponible en dessous de ce seuil, sur option.

L’intérêt du régime réel dans la location meublée réside dans le calcul du bénéfice taxable qui tient compte les charges réelles engagées par le propriétaire ainsi que des amortissements déductibles.

L’imposition «au réel » suppose le dépôt d’une déclaration de résultat n°2031 au titre de chaque exercice, ainsi que l’adhésion à une association de gestion agrée pour échapper à la majoration de 25% du résultat imposable.

Cela peut paraître super compliqué expliqué ainsi, mais en fait, passez par les services d’un expert comptable spécialisé dans la location meublée et il n’y aura aucun souci, d’autant plus que les 2/3 des honoraires sont déduits de votre impôt sur le revenu (encore lui)

Si vous cherchez un expert comptable qui tient la route, je vous laisserai les coordonnées de ceux que nous avons testé et obtenu ensuite des réductions pour la communauté des propriétaires qui se bougent.

 

Ce principe, et en particulier celui de l’amortissement, sont particulièrement intéressants pour réduire à néant votre bénéfice imposable sur vos loyers, et par conséquent en même temps le montant votre prélèvement à la source : c’est quand même plus simple de comparer 0 impôt avant la réforme du prélèvement à la source, avec 0 impôt après la réforme !

Le détail du mécanisme de l’amortissement en location meublée est décrit ici :

5 questions sur l’amortissement LMNP d’un investissement locatif

 

prelevement a la source loyers

La location meublée au régime réel est un eldorado immobilier, un paradis fiscal illimité… qui en plus vous facilite la vie avec le prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu… car il n’y a rien à prélever 😉

 

 

L’éventuel déficit retiré de l’activité de location meublée (uniquement en régime réel) est traité différemment en fonction du statut du contribuable, LMP ou LMNP.

Vous verrez les détails ici : LMNP vs LMP : quel statut vous fera payer le moins d’impôt pour votre investissement locatif en meublé?

 

Pour rappel, les propriétaires de locations saisonnières qui louent à une clientèle passagère par l’intermédiaire des plateformes d’hébergement d’annonce de location en courte durée sont soumis au même régime fiscal que les locations meublées traditionnelles.

Hormis les exonérations prévues par le Code général des impôts (si le revenu ne dépasse pas les 760 euros par an), le propriétaire est tenu de compléter sa déclaration de revenus avec ses loyers.

En principe, les plateformes de mise en relation comme Airbnb ou Booking lui adressent, chaque année, un relevé des revenus bruts perçus en N-1 afin de l’aider dans cette manœuvre.

Et la transmission va être de plus en plus automatisée, donc ne jouez pas au plus malin !

 

Vous pouvez également vous poser la question de la meilleure forme juridique à adopter pour louer en courte durée :

Faut il créer une société pour investir et gérer votre location courte durée?

 

 

 

Comprendre le Prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu et ses impacts pour votre location meublée

 

Qu’est-ce que le prélèvement à la source de l’impôt sur les revenus tirés de vos loyers ?

 

Désormais, pour la quasi-totalité des revenus, l’Impôt sur le Revenu est payé au moyen d’un prélèvement à la source (PAS pour les intimes). Le prélèvement opéré par un tiers payeur des revenus prend la forme d’une retenue à la source.

Le Prélèvement à la source (PAS) est présenté comme une modernisation du recouvrement de l’impôt sur le revenu. C’est une transformation du mode de perception de l’impôt sur le revenu, pas de son mode de calcul (il ne faut pas rêver)

Le montant effectivement payé, in fine, par les contribuables sera le même qu’auparavant.. mais vous ferez l’avance des éventuels abattements dont vous bénéficiez.

La réforme vise donc à supprimer, dans la mesure du possible, le décalage d’une année entre la perception des revenus et le paiement de l’impôt sur le revenu correspondant.

 

nouveauté prélèvement à la source

Quelles sont les nouveautés induites par le prélèvement à la source ?

 

 

Quelle différence avec l’ancien système d’imposition sur le revenu ?

 

En 2018, vous payez un impôt portant sur les revenus touchés en 2017.

En 2019, vous payez « à la source » un impôt portant sur les revenus de l’année 2019 (suppression du décalage, comme expliqué en amont).

En cela, le prélèvement à la source diffère de l’actuelle mensualisation.

Par ailleurs, la mensualisation se traduisait par un paiement en dix fois, de janvier à octobre.

Avec le prélèvement à la source, le paiement sera effectué de manière constante, sur 12 mois.

Cependant, il faudra encore remplir une déclaration de revenus, chaque printemps, pour détailler vos ressources de l’année précédente.

Suite à la déclaration, le fisc calculera le montant définitif portant sur les revenus de l’année précédente. La régularisation du solde se traduira par un paiement complémentaire ou une restitution.

Ainsi, pour les revenus 2019, le solde sera réglé à l’été 2020.

En résumé, le prélèvement à la source peut être vu comme une « avance » faite au fisc, avec l’objectif qu’elle soit le plus proche possible du montant final de votre impôt.

 

avance prélèvement à la source

C’est qui qui va prêter gratuitement de l’argent à l’état de faire des avances de trésorerie ? C’est bibi le propriétaire bailleur

 

Qu’en est-il des revenus BIC ? Quel est l’impact du prélèvement à la source ?

 

Les revenus imposables à l’impôt sur le revenu dans les catégories des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) donnent lieu à un prélèvement, et ce, l’année même de leur réalisation. On parle donc bien sûr ici des loyers issus de votre location meublée.

Le prélèvement prend la forme d’un acompte, payé chaque mois ou chaque trimestre.

Les acomptes sont calculés sur la base du dernier bénéfice déclaré et en appliquant le taux de droit commun du calcul du prélèvement modifié, le cas échéant, en cas de changement de situation personnelle ou d’augmentation des charges familiale.

Le prélèvement acquitté par le contribuable s’impute sur l’IR dû par ce dernier au titre de l’année au cours de laquelle il a été effectué.

Exemple :
Versements en 2019 de 12 mensualités de : 150 €
Impôt sur le revenu dû au titre de 2019 : 2500 €
Complément d’impôt à verser (2020) : 700 € (2500 – 12 x 150)

 

C’est tout l’intérêt de la location meublée : comme vous ne faites généralement pas de bénéfice fiscal, pas d’impôt sur le revenu, qu’il y ait un prélèvement à la source ou pas 🙂

 

 

 

Comment fonctionne le prélèvement à la source ou  PAS lors de l’année de création de votre activité de loueur en meublé ?

 

Si l’année de création de l’activité correspond à la période de mise en place du prélèvement à la source des revenus sur les impôts, sachez que :
1) L’administration n’a pas de bénéfice de référence ;
2) Pas de possibilité de calculer les acomptes.

Par conséquent, le paiement de l’IR dû au titre des revenus perçus lors de l’année de création de l’activité est reporté au moment de la liquidation définitive de l’impôt dû au titre de cette même année.

 

 

Qu’en est-il des revenus de 2017 ?

 

L’impôt afférent aux revenus de 2017 aurait dû être payé en 2018. Or, en 2018, l’impôt payé à la source correspondra aux revenus 2018.
Dans ce cas, qu’est-ce qui va arriver aux revenus de 2107 ?

Pour éviter une double imposition : l’impôt afférent aux revenus courants de 2017 bénéficiera d’un crédit d’impôt de modernisation du recouvrement (CIMR).

À partir de 2019, le prélèvement à la source permettra de supprimer le décalage entre l’année où les revenus sont perçus et celle où l’impôt est prélevé.

Le prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu vise donc à le collecter au fur et à mesure et évite ainsi des avances de trésorerie.

L’impôt s’adaptera donc immédiatement et sera échelonné sur 12 mensualités.

Pour faciliter l’imposition 2019 sur les revenus 2018, il sera mis en place un Crédit d’Impôt Modernisation du Recouvrement (CIMR).

Le but du CIMR ? Ce crédit est destiné à assurer, pour les revenus perçus ou réalisés en 2018, l’absence d’une double imposition en 2019.

calcul prelevement source meublé

Les calculs ne doivent pas vous rebuter, ils sont indispensables pour une activité qui fonctionne correctement est est rentable
Mais bon, au pire, faites les faire par votre expert comptable préféré !

Comment se calcul le CIMR ?

La galère..

Préparez-vous l’équation risque d’être longue !

Le Crédit d’Impôt de Modernisation du Recouvrement :

Montant de l’Impôt sur le Revenu dû au titre de l’année 2018 multiplié par les Revenus nets imposables non exceptionnels
Le tout devisé sur les Revenus nets imposables au Barème progressif de l’Impôt sur le Revenu hors Déficits, charges et abattements déductibles du revenu global.

 

 

Pour faire plus court (mais pas plus clair) :

 

CIMR \ = \frac{\ MISR \ 2018\ast \ RNINE }{ RNI \ \ \ BPISRHD}

 

La retenue mensuelle sera réalisée par les employeurs sur les salaires,

par les caisses de retraite sur les pensions

et, pour les propriétaires bailleurs,  sous forme d’un acompte prélevé sur le compte bancaire du contribuable.

 

Pour un propriétaire de location meublée, sous au régime des bénéfices industriels et commerciaux, BIC, le prélèvement à la source se fera sous forme d’acompte prélevé sur son compte bancaire

 

Concernant les revenus des loueurs en meublé, sachez que :

  • Les revenus imposables à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) donnent lieu à un prélèvement, et ce, l’année de leur réalisation
  • celui-ci prend la forme d’un acompte payé chaque mois ou chaque trimestre sur demande du contribuable, le 15 de chaque mois.

Rappelons que le loueur en meublé non professionnel a le choix entre le régime Micro BIC et le régime réel simplifié.

Dans la majorité des cas, les loueurs qui optent pour le régime réel simplifié ont l’avantage de ne pas payer d’impôt pendant plusieurs années.

À ce propos, l’optimisation fiscale dont bénéficie la location meublée va-t-elle disparaître ?

 

 

 

Le Prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu, ça change quoi pour la location meublée ?

Contrairement aux salariés, pour qui les revenus fonciers encaissés à compter du 1er janvier 2019 seront imposés en temps réel, les loueurs en meublé quant à eux, ne seront pas soumis à une retenue à la source mais à un acompte d’impôt prélevé chaque mois ou chaque trimestre sur leurs comptes bancaires par l’administration fiscale.

Maintenant que vous êtes un peu plus informés à ce sujet, vous allez pouvoir mieux gérer vos impôts et surtout éviter la double imposition.

Que pensez-vous de l’imposition à la source ?

Vous êtes libre de donner votre avis dans les commentaires ci-dessous

2 Commentaires

  1. Bonjour Pierre, merci pour cet article. J’ai démarré mon activité de location saisonnière LMNP en 2018, comment vais-je être imposé concrètement ?

    • Bonjour Fab
      Vous allez régulariser avec votre déclaration en 2019 puis vous partirez dans le sérail du prélèvement à la source classique
      Dans quelle région êtes vous ?

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