Comment Estimer le Prix d’Un Bien Immobilier ? (gratuitement ou pas)

Les estimations immobilières sont parfois un peu étonnantes, vous ne trouvez pas ?

Nous nous sommes tous posé cette question à un moment où à un autre :

Comment un agent immobilier fixe le prix d’un bien immobilier ? Voici ce que vous savez déjà :

  • Les agents immobiliers comparent votre logement à ceux récemment vendues dans les environs
  • Les agents prennent également en considération la concurrence qui existe actuellement sur le marché
  • Différents agents immobiliers peuvent proposer des prix différents

Vous pouvez également estimer vous-même la valeur de votre logement de plusieurs manières, dont certaines complètement gratuites. Découvrez tout ce dont vous avez besoin de savoir tout au long de cet article sur Eldorado Immobilier.

Commençons par une réponse brève aux questions que vous vous posez :

Comment un agent immobilier fait-il une estimation ? Les agents immobiliers déterminent la valeur des biens en effectuant ce que l’on appelle une étude de marché concurrentielle. Pour déterminer la valeur d’une maison, un agent immobilier tient compte de son emplacement, de l’état du bien et de l’état du marché du logement dans votre région.


Les biens immobiliers se vendent-ils généralement au prix estimé ? Il est important de comprendre que toutes les maisons ne se vendent pas à 1 000 000 euros de plus que le prix estimé. Il y en a qui se vendent au-dessus, d’autres qui se vendent en dessous, et d’autres encore qui se vendent exactement au prix de référence.


Comment fixer vous même le prix de votre bien immobilier à vendre ?

  1. Commencez par votre estimation perso;
  2. Examinez les logements comparables vendus récemment.
  3. Tirez les leçons des erreurs des autres vendeurs.
  4. Ne laissez pas le prix que vous demandez vous exposer à la concurrence.
  5. Évitez les prix trop surprenants.
  6. Mettez-vous à la place de l’acheteur.

Puis-je négocier 20 000 euros de moins que le prix estimé pour un logement ? C’est une négociation. Vous pouvez proposer le prix que vous voulez. L’acceptation ou le refus de cette offre dépend des motivations du vendeur. Proposez 20 000 euros de moins et essayez de négocier à ce prix.



Le prix de votre bien immobilier ? Cela dépend

comment fixer le prix d'un logement
En tant que propriétaire, vous avez tout intérêt à vous appuyer sur les caractéristiques de votre logement et sur l’évolution du marché local afin de fixer le prix. Après chacun à ses propres stratégies marketing pour le mettre en vente.

Comment le meilleur agent immobilier de votre quartier établit-il un prix de vente ? Ce n’est pas de la magie, mais il y a beaucoup d’expérience et d’art dans le processus.

Un bon point de départ est de considérer l’idée qu‘il n’y a pas de prix de marché unique.

Différents agents immobiliers, avec des perspectives différentes, peuvent très bien suggérer des prix différents.

L’important pour les propriétaires est de comprendre pourquoi un agent suggère un prix particulier.

Les agents immobiliers feront une présentation de la liste dans laquelle ils donneront aux propriétaires une etude comparative du marché, dite méthode ECM.

L’ECM indique le prix de vente proposé, sa raison d’être, et comprend un plan marketing expliquant comment l’agent compte vendre le bien immobilier.

Présentation de l’ECM : Etude de Marché Comparative

Les ECM étaient autrefois de modestes évaluations données par les agents immobiliers aux propriétaires.

Ce n’est plus le cas aujourd’hui.

Les ECM sont maintenant générés par un logiciel spécialisé qui peut examiner les ventes récentes et les propriétés actuellement sur le marché.

Une étude comparative de marché peut indiquer :

  • les prix de vente moyens et médians,
  • les ajustements de prix,
  • les prix de vente minimum et maximum locaux,
  • le meilleur moment pour vendre,
  • l’impact d’une sur-évaluation, etc.

Dans la plupart des cas (- 74 % en 2020), les propriétaires ont contacté un seul agent immobilier avant de vendre leur propriété.

Ce n’est peut-être pas très judicieux.

Comme pour tout gros investissement, il est payant de comparer les services de plusieurs professionnels. Et les commissions sont négociables.

Les objectifs du meilleur agent immobilier

que fait un agent immobilier
Un agent immobilier est amené à gérer de nombreux projets, tous différents, et doit s’adapter aux spécificités de chaque client.

Il y a plusieurs objectifs que les agents immobiliers tentent d’atteindre avec une estimation de prix pour un bien immobilier :

  • Ils veulent que le bien immobilier se vende rapidement.

Et personne ne gagne de commission sur une propriété qui ne se vend pas.

  • Ils ne veulent pas sous-évaluer le prix de la propriété.

Cela nuirait aux intérêts du vendeur.

  • Les agents immobiliers ne veulent pas surévaluer le prix de la propriété, car cela éloignerait les acheteurs potentiels et entraînerait la non-vente de la propriété (et donc pas de commission)

Parfois, les propriétaires veulent une valeur plus élevée pour la vente de leur bien immobilier parce qu’ils considèrent que le prix de vente reflète leur importance.

C’est pourquoi la fixation d’un prix de vente implique une compréhension qui va au-delà du rendu d’une simple étude de marché sanctionnée par un prix brut de décoffrage.

Les biens immobiliers reflètent ce que nous sommes et ont beaucoup à voir avec :

  • l’ego,
  • le statut,
  • la fierté,
  • l’image de marque et beaucoup de qualités subjectives.

Pour ces raisons, le vendeur peut vouloir un certain prix pour la propriété.

Ce n’est pas que la propriété vaille la valeur exigée par le vendeur, mais qu’un voisin ou un concurrent ont obtenu ce prix de vente.

Comparaison entre votre propriété et les propriétés voisines

fixer un prix d'un bien immobilier
Lors de l’évaluation d’un bien immobilier, un agent immobilier procède à des ajustements de prix.

Par exemple, vous pouvez avoir une maison de 195 mètres carrés, mais une propriété comparable peut avoir 210 mètres carrés.

Vous pouvez avoir 2,5 salles de bain, tandis qu’une autre maison en a trois. Etc.

Il existe des variations qui ne sont pas des ajustements de prix au sens de la superficie ou des caractéristiques.

Un agent immobilier local expérimenté sait que les prix de vente des transactions passées ne sont pas exacts.

Certes, l’appartement d’à côté s’est “vendu” pour 200 000 euros, mais le vendeur a dû acheter des appareils de cuisine coûteux.

Cela n’apparaît pas dans les registres de vente.

Pas plus que les 2 % de “contribution du vendeur” que le propriétaire a payés pour conclure la vente.

Le fait de savoir comment les ventes sont réellement négociées donne un avantage aux agents immobiliers expérimentés.

Prix de vente : c’est compliqué

Dans le domaine de l’immobilier, il est entendu que toutes les propriétés sont uniques.

Chacune est différente.

Même les biens immobiliers qui se ressemblent, comme par exemple deux maisons de ville identiques en apparence, présentent des distinctions.

Pour l’immobilier résidentiel, la procédure habituelle consiste à examiner les maisons voisines qui sont actuellement sur le marché ou qui ont été vendues récemment.

L’etude comparative semble assez facile, mais c’est plus compliquée que cela n’en a l’air.

Une propriété avec un bon aménagement paysager est plus facile à vendre qu’une autre située dans un autre endroit.

Les apparences comptent.

Les propriétés rénovées ont généralement plus de valeur que celles qui sont dans leur état d’origine.

Elles peuvent offrir des coûts d’équipements et d’exploitation moins élevés.

Les agents immobiliers souhaitent que les acheteurs potentiels se voient dans la propriété.

Les couleurs criardes et les meubles étranges n’aident pas.

L’état de la maison est crucial.

Les maisons dont les propriétaires ont investi dans l’entretien, la peinture et la maintenance sont plus faciles à vendre. Et le prix.

Toutefois, en moyenne, les rénovations ne vous rapporteront que 64 % de votre investissement, bien que cela varie en fonction du type d’améliorations que vous avez apportées.

Obtenir un meilleur prix

Les vendeurs et les agents immobiliers veulent obtenir les prix les plus élevés et les meilleures conditions de vente pour leur bien immobilier.

À cette fin, il est utile que le bien soit dans un état ” exemplaire ” – propre, réparé, peint, etc.

En outre, pour créer un sentiment accru d’espace, il est judicieux de se débarrasser des objets qui ne sont pas strictement indispensables.

Cela peut se faire par le biais de dons, de ventes en vide grenier, et de ramassages de déchets spécifiques par Emmaüs par exemple.

Le prix de vente et le facteur Airbnb

L’immobilier résidentiel – les maisons et les appartements – est le lieu où nous vivons.

Mais qu’en est-il si les résidences principales génèrent également des revenus ?

Nous avons toujours eu des maisons d’hôtes, des locations de chambres de bonnes et de gites ruraux, mais maintenant nous avons aussi des locations saisonnières avec des services comme Airbnb.

Si vous proposez maintenant des locations courte durée, vous devez vous adresser à des agents immobiliers pour savoir comment ces revenus sont comptabilisés dans une ECM – si tant est qu’ils le soient.

Actuellement, la question des revenus de location saisonnière et de leur comptabilisation dépend beaucoup de l’endroit où vous vivez et de ce que les règlements municipaux autorisent.

Pourquoi il est important de savoir combien vaut votre maison

Si vous estimez que la valeur de votre bien est trop élevée, il pourrait se retrouver longtemps sur le marché.

C’est un gros problème, car une propriété qui reste invendue pendant une longue période (par exemple plus de 3 mois) est souvent stigmatisée.

Les acheteurs deviennent méfiants lorsqu’ils voient une maison qui est sur le marché depuis un certain temps. Ils pensent que quelque chose ne va pas dans la maison.

Si tel est le cas, le vendeur peut être amené à réduire considérablement le nombre de ses clients, parfois à descendre le prix en dessous de la valeur du marché, afin d’attraper un acheteur au vol.

Fixer le prix de votre bien immobilier en dessous de la valeur du marché dans le but de susciter l’intérêt et de générer des offres multiples peut également se retourner contre vous.

Le fait de sous-évaluer votre maison conduit souvent les acheteurs à penser que votre maison ne vaut que son prix affiché.

Votre meilleure chance : sachez quelle est la vraie valeur de votre maison et proposez votre maison ou votre appartement à un prix près de ce chiffre, c’est-à-dire sa valeur marchande réelle.

En cas de doute, adressez-vous à votre agent immobilier pour qu’il vous aide à couper le cordon ombilical et à déterminer le juste prix pour votre bien immobilier.

Comment faire des estimations du prix d’un bien immobilier en ligne (et gratuitement)

Un point de départ facile pour l’évaluation d’une maison consiste à entrer votre adresse dans un simulateur de prix en ligne qui, en quelques secondes, vous proposera une estimation gratuite de la valeur de votre maison, appartement ou immeubles basée sur des données telles que sa superficie en mètres carrés et les ventes récentes de biens dans la région.

Par exemple :

Ces évaluations gratuites vous aideront à vous faire une idée générale, mais n’oubliez pas qu’il ne s’agit que de chiffres approximatifs.

Consolidez ces données avec les chiffres officiels des ventes recensées par les notaires, compilées dans la base de données Patrim qui dépend des services fiscaux.

Mais pour obtenir une estimation plus précise, rien ne remplace l’expertise d’un agent immobilier, qui a accès à une vaste base de données contenant des informations sur les ventes récentes pour vous aider à vous y retrouver.

Qu’en pensez vous ?

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Pierre

Pierre est ingénieur agronome spécialisé dans l'aménagement du territoire (INA ENSA A), et urbaniste. Investisseur immobilier dans la location meublée courte et longue durée, il est passionné pour aider les propriétaires au quotidien. Il est l'auteur du Best Seller "Airbnb Master : les 200 secrets des nouveaux millionnaires de la location courte durée" et collabore avec de nombreux médias (Capital de M6, Le Monde, Le Parisien, Le Petit Futé...) Surtout, Pierre est à votre disposition pour échanger sur vos difficultés, laissez un commentaire !

2 réponses

  1. Michel Le Clos dit :

    Très judicieux comme tout ce qui est publié sur Eldorado

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