Qu’est ce que la location courte durée ?

La location de courte durée est de plus en plus populaire, et les propriétaires bailleurs ont bien raison ! Vous avez encore un doute ?

Définition : La location courte durée ou location saisonnière est un mode d’hébergement qui consiste à louer sur des périodes limitées dans le temps entre 1 nuit et 3 mois consécutifs. Elle bénéficie d’un rendement locatif et d’un régime fiscal très attractifs.

En effet, louer en courte durée présente de nombreux avantages, aux premiers rang desquels :

  • un loyer défiscalisé,
  • pas de loyers impayés,
  • un revenu deux à trois fois supérieur à celui d’un investissement locatif classique.

Depuis l’existence des plateformes de location comme Abritel, Airbnb ou Expedia, l’offre de location saisonnière se fait de plus en plus nombreuse, et est de plus en plus facile à mettre en place.

Sur le principe, aucune compétence particulière n’est requise pour louer en courte durée un appartement ou une chambre et attirer les voyageurs.

Devant ce succès, et sous l’impulsion de copropriétaires grincheux, et des lobbys hôteliers (grincheux aussi), la règlementation qui encadre la location courte durée tend à être de plus en plus stricte.

En tous cas, c’est ce qui est relayé dans les médias.

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Pensez vous maîtriser toutes les arcanes de la location courte durée ?

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Mais la réglementation française liée à la location courte durée reste l’une des plus favorables du monde. Il n’y a qu’à se renseigner sur ce qui se passe pour la location type Airbnb à New York pour s’en convaincre.

Mais du coup, en tant que propriétaire comment cela se passe-t-il ? Que faut-il savoir pour réussir sont lancement dans la location courte durée ? Comment faire la part des choses entre les rumeurs de durcissement de la réglementation et la réalité ? Compensation, 120 jours par an, amendes record… cela vous inquiète ? Qu’en est il vraiment ?

Comment ne pas planter son investissement locatif avec une réglementation trop contraignante ? La courte durée est elle vraiment mieux que la colocation ?

Nous faisons un point pour vous aider à y voir plus clair et prendre du recul sur votre activité ou future activité.

Quelle définition pour une location de courte durée ou location saisonnière ?

Étant propriétaire d’un appartement, d’une villa, d’un studio ou d’une maison, sachez qu’il vous est totalement possible d’opter pour la location de courte durée, afin de générer des revenus défiscalisés, et deux à trois plus importants qu’avec une location nue à l’année « classique ».

Pour mémoire, plusieurs sortes d’exploitations sont possibles pour votre bien immobilier locatif:

  • La location vide ou la location des murs uniquement. C’est au locataire d’emmener tout ce dont il aura besoin pour vivre confortablement.
  • La location meublée : dans laquelle vous mettez à disposition du locataire tous les meubles dont il a besoin pour vivre paisiblement. Cela inclut bien entendu les équipements de première nécessité dont le détail est inclus dans un décret de 2015 relatif à la loi ALUR, ici.
  • La colocation : il vous sera possible de louer un bien vide ou meublé à plusieurs locataires en même temps. Attention toutefois de faire attention à établir un bail séparé pour chaque locataire afin d’éviter les soucis de recouvrement de vos loyers après des brouilles ou séparations.

Le première question (angoissée) que les propriétaires se posent est : à qui vais-je bien pouvoir louer ?

Suivie de : Il n’y a pas trop de touristes toute l’année dans ma ville et il y a beaucoup de concurrence. La location courte durée est-elle donc économiquement valable dans ces conditions ?

En réalité, la location saisonnière, va toucher une clientèle plutôt touristique, certes aussi, mais aussi des personnes qui ont besoin d’un logement pour une courte période.

Elles peuvent avoir un profil très divers :

  • cadres en déplacement,
  • représentants,
  • personnes qui vont voir leur famille,
  • ouvriers sur un chantier,
  • emplois saisonniers,
  • étudiants qui passent un concours ou une formation…
  • la liste est quasiment sans fin et je vous fais grâce du mari éconduit qui préfère louer un appart plutôt que de dormir sur le canapé du salon…

Ainsi, nous avons hébergé pendant plusieurs mois un couple avec ses enfants qui était en attente de relogement suite à l’incendie de leur maison à deux pas de l’appartement que nous leur louions.

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Les profils de locataires pour un appartement loué en courte durée sont variés et nombreux. Un de ceux auquel les novices pensent le moins concerne des gens qui habitent dans la même ville mais doivent trouver un logement temporairement parce qu’ils font construire, ou moins drôle, qu’ils ont eu un sinistre

La seule réelle condition pour faire de la location courte durée est de proposer un logement décent aux locataires et voyageurs de passage. Et encore c’est surtout une condition éthique car étant donné que c’est le code civil qui régit la location courte durée, il y a beaucoup plus de souplesse que pour une location classique.

J’avais d’ailleurs écrit un article pour témoigner de mon bonheur à séjourner dans ce logement insalubre !

Qu’entend-on par logement décent ? Finalement, comme nous l’avons évoqué un peu plus haut, conformément à l’application de la loi ALUR, selon le décret du 31 juillet 2015, la contrainte principale est qu’il existe une liste minimum d’équipements indispensables au locataire en location courte durée :

  • une literie comprenant une couette ou une couverture
  • un dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher
  • des plaques de cuisson
  • des étagères de rangement
  • des luminaires
  • un four ou un four à micro-ondes
  • un réfrigérateur et un congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6°
  • la vaisselle nécessaire à la prise des repas
  • une table et des sièges
  • les articles ménagers classiques

Quels clients cibler pour une location de courte durée ?

Outre les cas particuliers dont nous avons déjà parlé, la location de courte durée va essentiellement toucher deux catégories de voyageurs :

  • la clientèle touristique
  • et celle d’affaire.

Pour la première partie, nous faisons référence aux touristes qui viennent visiter votre ville ou votre région.

Ce sont des personnes qui ont besoin d’un bien pour y vivre afin de rendre visite à de la famille ou des amis.

Les clients professionnels de votre location courte durée eux sont ceux qui sont en déplacement parce qu’ils font une formation ou ceux qui assistent à un séminaire.

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Finalement le mot “durée” est vraiment le plus important dans la location courte durée. Courte durée est une caractéristique essentielle reconnue jusque dans le bail lui même

En moyenne, un séjour dans un appartement loué en courte durée ne doit pas dépasser les 90 jours, car sinon, le bien sera considéré comme une résidence principale. Si le locataire veut rester plus longtemps, il doit signer un nouveau contrat au bout du 89e jour, avec un jour de carence au minimum entre les deux baux..

Quel est le déroulement d’une réservation de location courte durée ?

Généralement le locataire ou le vacancier va réserver son séjour via une plateforme de réservation en ligne type rbnb ou Booking, spécialement conçue à cet effet ou sur le site pro du bien à louer.

Le propriétaire bailleur devra ainsi faire une mise à jour de son calendrier de disponibilités et de vacances le plus souvent possible afin que le voyageur ne puisse pas à faire des réservations sur des dates qui sont déjà bookées (ce que l’on appelle le sur-booking). En effet, la réservation instantanée est devenue la règle et le propriétaire n’a plus trop son mot à dire…

Une fois la réservation faite avec le paiement des frais, les deux parties vont s’entendre sur une heure de rendez-vous pour faire un check-in des lieux avec la remise des clés. Aussi, avant la fin du séjour, il est important de convenir d’une heure de départ avec la reprise des clés.

Là encore, les choses évoluent et nous nous acheminons de plus en plus vers un système de fonctionnement automatique généralisé, que ce soit via un coffret à code ou une serrure connectée intelligente.

Quid du contrat de location courte durée ?

Il faut savoir que ce type de location est un engagement bilatéral entre les deux parties. Le fait d’avoir réservé vie une plateforme de réservation en ligne (un OTA pour Oline Tourisme Agency), ou d’avoir échangé des mails avec consentement explicite sur le prix, les modalités d’hébergement et la durée, cela vaut contrat.

Toutefois, lors du début de la location courte durée, il est recommandé de signer un contrat de location en bonne et due forme, de faire un état des lieux et surtout, de prendre une caution. Certaines startups surfent d’ailleurs sur la vague, comme Swikly par exemple.

La procédure est similaire à celle d’un bail classique, mais la durée compte bien sûr beaucoup plus et est des éléments essentiels du bail, car elle n’est que de quelques jours. Il n’y a pas de tacite reconduction en location courte durée !

Ce que les voyageurs recherchent dans une location courte durée ?

Pourquoi la location de courte durée marche t elle si bien ?

Car les touristes et les voyageurs sont surtout en quête de convivialité, de chaleur et de contact humain.

Je vous invite à lire ou relier cet article de référence sur Eldorado Immobilier : l’arme fatale pour louer plus, l’expérience voyageurs.

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Adopter une attitude pour chercher à aider plutôt qu’à vendre est une attitude extrêmement efficace pour décrocher d’excellents commentaires… cela s’appelle l’hospitalité

Leur proposer un logement complet et équipé, leur permettra de mieux vivre les vacances et de se sentir comme chez eux. Il ne faut donc pas négliger l’aspect relationnel afin de mettre les voyageurs à l’aise. Nous parlons donc d’une relation de particulier à particulier !

Lors de notre dernier voyage, au Sri Lanka, certains hôtels étaient plus que moyens… mais les gens étaient tellement prévenants et aux petits soins que comment voulez vous leur mettre un mauvais commentaire ?!

L’hospitalité n’empêche d’ailleurs pas l’automatisation, car les échanges par mail, téléphone ou Whatsapp peuvent aussi être très féconds.

La cuisine est également un élément essentiel qui fait choisir une location courte durée plutôt qu’un hôtel. La cuisine est synonyme d’indépendance et de compression des coûts des repas.

Location courte durée : comment bien différencier si vous louez une résidence principale ou une résidence secondaire ?

Quel type de location courte durée peut-on faire dans sa résidence principale ?

Selon la loi, un bien est considéré comme une résidence principale si la personne y vit pendant au moins 8 mois par an.

Il vous sera possible de penser à une location occasionnelle pour de courtes périodes donc tant que la location en elle-même ne dépasse pas les 120 jours par an. Conformément à la loi du 7 octobre 2016, les communes sont libres de mettre en place ou non une procédure d’enregistrement pour les locations destinées à des vacanciers.

Un exemple concret : la ville de Paris, qui, depuis le 1er octobre 2017, demande un numéro d’enregistrement pour une location de courte durée de sa résidence principale. C’est ce numéro qui doit figurer dans toutes les annonces pour éviter qu’elles ne soient supprimées. Une liste des villes plus exhaustive des villes concernées est présente sur le site de Airbnb, ici.

En termes de règlementation sur la location de courte durée, voici ce que dit la loi Carrez et Boutin.

Comment peut on louer en courte durée sa résidence secondaire ou son investissement locatif ?

Pour aller plus loin : le Guide Complet sur la réglementation pour louer en courte durée.

Une déclaration obligatoire de votre meublé de tourisme

Si vous souhaitez mettre en location votre résidence secondaire, sachez que les démarches sont plus complexes (un peu plus complexes, et beaucoup plus rentables…).

À partir du moment où vous louez votre bien pendant plus de 120 jours par an, votre logement n’est plus perçu comme une résidence principale et vous devez obligatoirement faire une déclaration en mairie. (oui, une déclaration, pas autre chose)

Selon le décret d’application publié au Journal Officiel du 30 avril 2017, le loueur en courte durée devra donner certaines informations importantes comme :

  • L’identité et l’adresse électronique du déclarant
  • L’adresse de l’habitation avec le numéro invariant de la taxe d’habitation justement
  • Le statut de la maison (résidence principale ou secondaire)
  • Le nombre de pièces et de literies avec son classement en tant que meublé de tourisme
  • Les périodes de location du bien

Quid du changement d’usage ?

C’est une obligation qui fait surtout référence à la ville de Paris, le Val-de-Marne, les Hauts-de-Seine, ou encore Seine-Saint-Denis ; ainsi que les villes avec plus de 200 000 habitants comme c’est le cas de Lyon ou Marseille par exemple, ainsi que celles avec plus de 50 000 habitants en zone tendue.

Attention, un changement d’usage peut être mis en place par n’importe quelle ville ou agglomération en zone tendue.

Renseignez-vous avant de foncer tête baissée !

La règle de compensation

Cette règle est surtout valable dans les villes de plus de 200 000 habitants où le changement d’usage est admis, mais à condition de proposer une compensation. Il est de mise qu’un meublé de tourisme ne donne pas lieu à l’existence d’une résidence principale. Le loueur doit alors compenser cette perte en érigeant une nouvelle résidence principale. Deux choix se présentent donc à lui :

  • Changer les locaux qui ne sont pas habitables en bien propre à l’habitation
  • Acquérir un titre de compensation à un tiers détenant des locaux que l’on peut changer en logement

Le règlement de copropriété et la clause bourgeoise

Avant de vous lancer (ou de continuer), regardez si le règlement de la copropriété n’interdit pas la location courte durée via une clause spécifique dite “clause bourgeoise“.

Généralement, les signes que la location courte durée est possible sont la présence d’une activité libérale dores et déjà dans l’immeuble, et bien sûr aussi la présence d’autres locations type Rbnb 🙂

Location courte durée : quelles sont obligations fiscales ?

La déclaration de revenus

Tous les loyers encaissés doivent obligatoirement être déclarés.

Tous les revenus issus de la location courte durée sont soumis au régime des bénéfices industriels et commerciaux, le BIC si vous voulez l’appeler par son petit nom tout mignon.

Les loueurs de meublés de tourisme classés ont droit à un abattement forfaitaire de 71% sur les loyers encaissés. C’est un avantage indéniable quand on sait que le loueur classique n’a droit qu’à 50 d’abattement fiscal sur les loyers encaissés.

Mais il y a encore mieux, la déclaration au réel, qui offre la possibilité d’utiliser les amortissements pour gommer les loyers.

Les cotisations sociales

Si vous empochez plus de 23 000 euros par an, il faut s’affilier au RSI (SSI maintenant mais bon c’est pareil) et de verser des cotisations sociales. Certaines dérogations permettent de verser des cotisations au régime général de la Sécurité sociale, ce qui, attention, n’est pas toujours intéressant.

Le régime LMP peut vous permettre d’y échapper sous certains conditions, notamment si vous êtes déjà salarié par ailleurs. Si vous êtes dans cette situation, jetez un œil sur le match LMNP vs LMP pour voir lequel vous fera payer le moins d’impôts.

À cela s’ajoute une taxe de séjour évaluée en moyenne à 0.83 euro par nuit et par personne. Mais cela va grandement dépendre de la commune et du bien en question.

Ici, vous aurez plus d’informations sur le dégrèvement de la taxe foncière, petite cerise sur le gâteau !

En conclusion, en savez vous plus sur la location meublée ?

La location temporaire ou location de courte durée est un type de contrat d’un bien meublé pour une durée qui peut aller d’une nuit à plusieurs mois. Les personnes sont uniquement de passage, mais ne vont pas y élire domicile.

Généralement, la location s’adresse à des professionnels ou encore des touristes en vacances ou des personnes qui sont dans une période de transition. Sur quelle plateforme allez-vous décider de mettre en location votre bien ?

Pierre

11 commentaires

  1. Bonjour
    Si je vous suis bien, il faut donc avoir des appartements et plutôt des petites surfaces, car les touristes et toutes les personnes en déplacement que vous citez, ce sont très majoritairement des configurations de 1 à 4 personnes, non ? Avoir un bien pouvant héberger 10 ou 12 personnes ne s’adressera qu’à peu de gens et semble donc ne pas avoir grand intérêt ? Qu’en pensez vous ?

    • Bonjour

      Je ne dis pas exactement cela.
      Les petites surfaces sont plus rentables car forcément le prix de location au m² est plus important.
      Mais certains propriétaires s’en sortent très bien aussi avec des gîtes de groupes !

      Cordialement

  2. Bonjour,
    Et encore bravo pour vos articles qui sont toujours très intéressants !
    Je souhaite mettre une boîte à clefs sécurisée pour ma location et je me demandais si vous aviez une marque ou une boîte en particulier à recommander ?
    Merci !

  3. Bonjour,
    J’ai découvert votre site il y a peu et je voulais vous féliciter du contenu des articles car, comme celui-ci, ils sont très denses en contenu et très qualitatifs, on y apprend plein de chose.
    Je vais continuer à lire et vous faire mon retour régulièrement.

    A très bientôt.

    Enrik

  4. Bonjour,
    Je me demande s’il est possible de demander au locataire potentiel qui se propose de rester par exemple 4 mois en lui faisan un bail étudiant meublé de 9 mois de lui réclamer la totalité des loyers et la caution de 2 mois est possible et quels seraient les risques ?
    cordialement

  5. Bonsoir

    On vous remercie chaleureusement pour tous vos conseils et votre générosité et sens du partage.
    On achètera votre livre par solidarité et pour prendre en compte vos conseils.

    Cordialement
    Jade

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