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La rédaction du bail qui vous lie avec vos locataires est un acte qui est loin d’être anodin.
Bien sûr, lorsque tout se passe bien, pas de problème.
Mais lorsque les relations se tendent entre hôtes et locataires, tout le monde a intérêt à avoir rédigé un bail qui tient la route.
Car dans le cas contraire, votre bonne foi ne suffira pas devant un juge.
Mais avant d’en arriver là, et plus généralement, pour des relations apaisées avec vos occupants, quelques règles sont à respecter.
J’ai de nombreuses questions sur la rédaction d’un bail en location meublée. J’ai compilé les 5 plus fréquentes… avec les réponses 🙂
Découvrez les ci-après…
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Comment facturer les charges pour une location meublée ?
Vous avez la possibilité de prévoir dans votre bail meublé, un forfait pour les charges.
Ce forfait n’est pas contestable ni révisable (et pas par vous en premier chef, vous avez intérêt à ne pas vous planter !)
Donc, si vous savez parfaitement ce que vous coûte votre appartement ou votre maison en:
- taxe pour la collecte des ordures ménagères,
- eau,
- syndic ou encore
- charges d’entretien courantes,
vous avez tout intérêt à prévoir un forfait de charges un peu large.
Vous vous y retrouverez, et votre locataire également car il saura à l’avance exactement ce qu’il a à payer chaque mois.
Pas de mauvaise surprise !
Si vous ne vous sentez pas de prévoir un forfait, vous pouvez également opter pour une facturation plus classique des charges, au réel, sur la base de relevés de compteurs.
Seule exception, si vous signez un bail mobilité : les charges sont obligatoirement fixées au forfait. (cf service public
Faut-il rédiger deux baux en cas de colocation meublée ?
Il est effectivement conseillé de rédiger deux baux en cas de colocation.
Idéalement, un état des lieux de sortie des parties communes sera fait avec chacun des colocataires à chaque départ et arrivée.
Cela évitera de faire supporter au dernier locataire parti, toutes les dégradations survenues du temps de ses prédécesseurs.
Il vous en sera reconnaissant !
Comment rédiger un bail béton ?
La forme et le contenu du bail meublé est encadré par la loi Alur (décret du 29 mai 2015 n°2015-981)
La fixation du loyer dans le bail
La fixation du loyer dépend de l’endroit, où se situe le logement. Est-il dans une commune située en zone tendue ou pas ?
Si le logement est situé dans une commune des 28 agglomérations considérées comme zones tendues, le loyer n’est pas fixé librement.
Le bailleur doit le fixer au maximum, au prix du loyer du locataire précédent, sauf s’il est parti depuis plus de 18 mois.
Il peut toutefois le fixer au-dessus de ce plafond, à condition qu’il ait entrepris d’importants travaux d’amélioration. Ou encore, si le loyer est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers pratiqués dans le quartier.
Le dépôt de garantie : que doit prévoir le bail meublé ?
Le dépôt de garantie est inscrit dans le bail. Il est plafonné à deux mois de loyer pour la location meublée.
Les charges ne doivent pas être comprises.
Le dépôt de garantie est encaissable par le propriétaire.
Le deuxième mois est là pour couvrir les dommages sur les meubles et les équipements de l’appartement loué.
D’un point de vu comptable, le dépôt de garantie n’est pas une recette venant augmenter votre chiffre d’affaires. Vous ne serez donc pas imposé dessus. (encore que, ça se discute et ça fait un peu peur…)
Toutefois, si en fin de bail, vous retenez la garantie, le montant retenu sera alors imposable à la fin du délai légal de 2 mois, qui suit le départ de vos locataires. (ça c’est normal par contre)
La durée du bail meublé
La durée du bail d’un logement loué, meublé, est obligatoirement d’un an. Il se renouvelle ensuite par tacite reconduction d’année en année.
Toutefois, si le locataire est un étudiant, le propriétaire peut lui proposer un bail de neuf mois non renouvelable.
Enfin, si le locataire est en situation de mobilité, vous pouvez lui proposer un bail d’un à dix mois, non renouvelable.
La description du logement loué meublé
Tout logement loué à titre de résidence principale doit respecter un ensemble de critères de confort et de sécurité, fixés par décret en 2002.
Le logement doit avoir une surface minimale de 9 mètres carré.
Par ailleurs, vous devez veiller à ce qu’il comporte l’ensemble des éléments précisés pour qu’il soit conforme à l’habitation.
Le logement doit être équipé de chauffage, d’une installation en eau potable, d’un espace réservé à la cuisine, de sanitaires. Chaque pièce principale doit avoir un éclairage naturel suffisant, donnant sur l’extérieur. C’est également détaillé dans le décret de 2015 évoqué plus haut et promulgué par Mme Duflot.
Seuls les micro-logements d’une pièce, généralement les anciennes chambres de services transformées en micro-logement, peuvent avoir leurs wc à l’extérieur du logement et sont dispensés de comporter une douche ou une baignoire.
L’inventaire du mobilier
Comme indiqué dans l’énoncé, qui dit location meublée, dit meubles ! Ceux-ci doivent donc être indiqués dans le bail.
Au moment où vous signez le contrat de location avec votre locataire, vous devrez dresser un inventaire détaillé du mobilier, qu’il faudra annexer au bail, en y précisant l’état du mobilier.
Au départ du locataire, la même formalité est à effectuer. Cela permet d’établir un comparatif entre les deux.
Quels impôts et TVA en cas de location meublée ?
La location meublée est exonérée de TVA, vous n’aurez donc pas a en verser. Sauf si vous tomber dans la parahotellerie, mais là c’est une toute autre histoire…
Car attention aux prestations de service de type hôtelier…
La plupart des propriétaires de gîtes, et plus encore de chambres d’hôtes flirtent avec l’illégalité sur ce point.
Les revenus de locations meublées sont à déclarer aux impôts, en tant que BIC, bénéfices industriels et commerciaux.
Mais la location meublée est un paradis fiscal, que dis je un eldorado fiscal :
Puis-je faire signer le bail par une autre personne que moi pour ma location meublée ?
Lorsque vous déléguez la gestion ponctuellement à un ami, ou régulièrement via une agence spécialisée dans la location saisonnière, préférez signer un bail au préalable, et en direct avec vos locataires.
Une signature “par ordre” peut poser problème en cas de contentieux.
Et vous, quelles sont vos astuces et vos aventures agréables ou pas avec les baux en location meublée ?
Vous êtes libre d’en faire part la communauté des propriétaires qui se bougent dans les commentaires ci-dessous :
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Bonjour,
Dans la rubrique “Et si vous louez votre résidence principale?”
Le calcul est similaire, sauf que dans le cas de votre résidence principale, vous êtes exonérée d’imposition sur le loyer dans une proportion dite “raisonnable”.
C’est à dire si celui-ci n’excède pas un montant maximum par mètre carré qui varie en fonction des régions.
Pour mémoire, en 2017, les plafonds d’exonération d’impôts étaient de 184€/m²/an en ile de France et 135€/m²/an ailleurs.
Etes vous certain que cette loi soit toujours d’actualité en 08/2019 ?
Cordialement
M.ARNOUX
Tout à fait
Bien à vous