Résidence principale : un achat à éviter? Voici pourquoi

Devriez-vous louer ou acheter votre résidence principale ?

Location VS achat, avez-vous pesé les pour et les contres ?

Quel est l’investissement le plus lucratif ?

Entre locataire ou propriétaire, quel est le statut le plus intéressant ?

 

 

La question de l’achat ou de la location d’une résidence principale n’arrive pas à faire l’unanimité auprès des investisseurs immobilier.

C’est pourquoi j’ai décidé aujourd’hui d’aborder ce sujet pour mettre en évidence les raisons pour lesquelles l’acquisition d’une résidence principale est un investissement à éviter.

 

 

Je vous l’accorde, l’idée de devenir propriétaire de sa résidence principale est très séduisante.

Cela vous procure un sentiment de stabilité et de sécurité immobilière.

 

acheter residence principale

Votre résidence principale n’est pas un actif, donc n’est pas un placement financier interressant

 

Vous ne risquez pas de finir par dormir sous les ponts dehors en cas de chômage ou de retraite anticipée,

tout comme vous ne dépendrez pas de votre bailleur qui peut à tout moment vous notifier que dans quelques mois vous devez quitter les lieux, car ce dernier souhaite vendre son bien immobilier.

 

Être propriétaire de sa résidence principale vous accorde également une grande liberté quant aux travaux de rénovation et d’aménagement.

Par exemple, personne ne pourra vous interdire de casser toutes les cloisons de votre demeure pour en faire un seul et unique espace de vie.

 

D’autres arguments s’ajoutent à la balance en faveur de l’achat.

Notamment, le fait de penser que :

  • la location, c’est jeter de l’argent par les fenêtres,
  • de vouloir léguer un bien immobilier à ses enfants
  • ou encore de penser que la valeur de la pierre est inébranlable

 

Toutefois, d’un point de vue purement financier, il vaut mieux éviter l’achat de votre résidence principale, je vous explique pourquoi

 

Je ne dis pas que devenir propriétaire n’a pas ses avantages,

je dis juste qu’investir toutes ses économies pour acheter une résidence principale est loin d’être une idée judicieuse.

 

Permettez-moi de vous présenter mes arguments.

Vous pourrez ensuite réagir dans les commentaires en dessous de l’article pour un débat passionné 🙂

 

Au sujet de l’investissement locatif, ces articles d’Eldorado Immobilier vous passionneront également :

Le guide complet pour investir dans la location saisonnière

Votre commune peut elle vous empêcher de louer votre investissement locatif?

Comment Investir dans l’Immobilier Locatif : 35 Experts Révèlent leur Conseil le Plus Précieux pour Réussir

Investir dans l’immobilier locatif : 10 erreurs à éviter

 

 

 

Le coût d’une résidence principale est excessivement élevé

 

En plus du prix du bien immobilier, vous devez ajouter à cela les frais des charges qui lui sont relatifs.

 

Si vous optez pour l’option d’achat de votre résidence principale, vous allez devoir payer!

Dans un premier temps :

  •  votre crédit immobilier,
  • mais aussi la taxe foncière,
  • la taxe d’habitation (le cas échéant),
  • les charges de copropriété (si vous habitez dans une copropriété bien évidemment)
  • sans parler des frais hypothétiques liés à l’aménagement de votre jardin si vous en avez un,
  • des éventuels travaux de rénovation de votre cuisine ou
  • votre salle de bain ou encore
  • les frais pour refaire la toiture.

 

acquisition residence principale inconvenients

Ne faites pas l’erreur de la plupart des investisseurs immobiliers pour l’achat de votre résidence principale : prenez en compte TOUS les frais, et ne vous voilez pas la face car sinon vous serez désagréablement surpris

 

 

Ce n’est pas fini, le ticket d’entrée pour accéder au statut de propriétaire pour votre logement en résidence principale est bien plus important à l’achat qu’à la location

Je fais allusion:

 

À l’inverse, si vous optez pour la location, toutes les charges que je viens de mentionner existent naturellement, mais sont bien plus inférieures.

Et il est tellement plus simple de grogner sur son propriétaire pour que des travaux onéreux soient faites… à sa charge!

 

Quelles sont les charges que vous allez donc devoir supporter en tant que locataire?

 

En plus du loyer -que l’on peut positionner au même niveau que le crédit immobilier, vous allez devoir couvrir la taxe d’habitation et les charges de copropriété, mais uniquement la partie qui concerne le locataire.

C’est tout !

 

Quant au ticket d’entrée pour accéder au logement en tant que locataire,

vous allez devoir vous acquitter des éventuels frais d’agence si vous êtes passé par une agence pour trouver l’appartement ou la maison,

ainsi que les mois de caution en fonction du propriétaire (deux mois pour la location meublée),

rien de plus !

 

Au sujet de la location meublée, vous pouvez en apprendre énormément avec cet article passionnant:

Le guide complet | Réglementation de la location saisonnière courte durée

 

 

 

S’endetter pour devenir propriétaire, est-ce une sage décision ?

 

Devenir propriétaire, pourquoi pas, mais à quel prix ?

 

Pour la majorité des gens, l’acquisition d’une résidence principale constitue un projet de vie

et pour le réaliser ils sont prêts à se couvrir de dettes pour un bon nombre d’années.

Et donc à se couper de toute capacité d’emprunt ultérieur pour un actif qui rapporte du cash flow, comme indiqué dans ces exemples :

21 techniques pour améliorer votre rendement locatif et dépasser les 10 % net pour devenir riche

 

Vous risquez donc de passer à côté de votre projet de liberté financière, qui nécessite presque toujours du (bon) endettement :

Devenir riche : la méthode simple en quatre étapes

 

L’achat de votre résidence principale pourrait bien freiner ou stopper le développement de votre patrimoine

 

 

Quelle que soit la durée du crédit que vous avez contracté 5, 10, 15, 20 ou 25 ans, le coût final restera le même.

 

Admettons que vous avez obtenu un crédit de courte durée (5 ou 10 ans), les mensualités que vous allez devoir payer seront conséquentes

Si vous décrochez un crédit sur 25 ans, les mensualités seront certainement plus légères, mais ça sera pesant sur la durée.

 

Même si vous vous êtes préparé financièrement et psychologiquement pour rembourser vos dettes pendant un quart de siècle, l’investissement dans une résidence principale vous laissera peu de marge pour acheter un bien immobilier locatif.

 

Alors que si vous avez fait un premier investissement locatif qui est rentable, vous allez avoir plus de latitude et plus de facilité de contracter un deuxième crédit immobilier à injecter dans la location saisonnière, l’actif le plus rentable que je connaisse

 

Cf cet article qui vous donne une bonne partie de la raison pour laquelle la location en courte durée est ultra rentable :

Tout savoir sur la fiscalité de la location meublée : c’est magique

 

 

 

La résidence principale, de l’immobilier qui ne rapporte rien

 

Contrairement à l’immobilier locatif qui vous rapporte de l’argent tous les mois (enfin si vous ne vous faites pas arnaquer pas la défiscalisation et les sirènes du logement neuf…  Vous avez DEFISCALISÉ ? Nous allons vous PLUMER !

la résidence principale quant à elle,

  • est une charge,
  • un centre de dépense,
  • un investissement pour lequel vous mobilisez chaque centime que vous possédez sans rien générer en retour d’un point de vue financier

 

Ce n’est d’ailleurs pas pour rien que les classements internationaux excluent la résidence principale dans les comparaisons de patrimoine des gens.

Ainsi quand on dit en France qu’une personne est millionnaire, cela prend en compte sa maison, mais à l’étranger la plupart du temps, un milionnaire est quelqu’un qui possède un patrimoine de 1 m€ en plus de sa résidence principale.

 

residence principale dette

En pensant bien faire, de nombreux propriétaires se coupent de la possibilité de vraiment investir dans un actif qui rapporte

 

 

Devenir propriétaire pour être libre, ou perdre sa liberté en devenant propriétaire

 

Il est en effet ironique de constater que les personnes souhaitant devenir propriétaires pour jouir d’une autonomie et d’une certaine liberté se retrouvent parfois emprisonnées par toutes les charges mentionnées plus haut.

Il ont quelques soucis :

  • des dettes conséquentes,
  • devoir vendre en cas de changement social (mariage, naissance ou divorce)
  • sans parler du fait de ne pas pouvoir changer de ville ou de région à moins de vendre encore une fois ou finir par louer ailleurs.

 

En revanche, les locataires peuvent bénéficier du même confort, localisation, surface pour ne citer que ça, sans devoir support la lourdeur des responsabilités qui accompagnent le titre de propriétaire.

 

Pour illustrer mes propos, voici un simple exemple :

 

En cas de panne d’électricité, le locataire n’aura qu’à adresser un coup de fil au propriétaire pour le signaler.

Pas besoin d’aller chercher un artisan et payer la facture.

 

Une autre liberté qu’offre la location est la souplesse et la possibilité du changement.

 

Vous souhaitez emménager dans une autre résidence ?

Dans une autre ville ?

 

Un préavis de 1 mois suffit généralement pour vous libérer de votre contrat.

 

 

 

Les propriétaires ne sont pas à l’abri d’une crise immobilière

 

Aucun bien n’est à l’abri des crises.

L’immobilier est soumis à des cycles de hausse et de baisse des prix et il vaut mieux ne pas être obligé de vendre pendant une période de baisse.

Un investisseur immobilier pourra retarder une vente, pas un propriétaire de résidence principale qui doit déménager urgemment pour changer de travail ou pour raison de santé

 

Les prix des actifs immobiliers ne font pas exception et ils ne peuvent pas durablement augmenter plus vite que la capacité d’investissement des gens qui les achètent.

 

crise proprietaire

Les arbres ne montent pas jusqu’au ciel, la réglementation évolue, le voisinage aussi…
ce n’est pas parce que vous investissez dans la pierre via une résidence principale que vous êtes à l’abri des crises

 

 

 

Cela n’est pas contradictoire avec une hausse supérieure à l’inflation en raison, par exemple, de la baisse des taux qui a booster la capacité d’investissement ou de l’arrivée d’acheteurs au pouvoir d’achat accru.

 

 

 

 

Une résidence principale présente peu de gains à la vente

 

Avant tout, je tiens à préciser qu’il vous faudra occuper votre résidence an moins 10 ans pour pouvoir la rentabiliser et éventuellement songer à la vendre.

C’est une statistique générale des notaires de france, qui exclut bien entendu la stratégie gagnant des pseudo marchands de biens qui construisent une maison, y habitent 2 ans, la revendent, etc

Cela peut très bien fonctionner

 

Toutefois, d’une manière générale, en dehors des périodes hausse frénétique des prix de l’immobilier (et cela a quand même peu de chances de revenir tout de suite), peu de gains sont générés lors de la vente d’une résidence principale.

 

Nous ne sommes plus en période de hausse constante de l’immobilier. Une plus value n’est pas du tout assurée, ce serait plutôt l’inverse malheureusement

 

 

Comment sont estimés ces gains ?

 

Vous n’aurez qu’à additionner la somme nette de la pierre que vous avez payée à l’achat de votre bien immobilier  à toutes les charges annexes que vous avez pu couvrir puis les soustraire au prix de vente.

 

Vous remarquerez que votre marge de profit est très maigre comparée à ce que vous avez dépensé en investissant dans votre résidence principale surtout si vous avez décidé d’acheter votre bien immobilier dans une ville calme et retirée où les prix augmentent plus lentement que les villes « à potentiel ».

Et que vous avez réalisé des travaux

 

C’est pour cela que je répète régulièrement qu’il ne faut pas se voiler la face avec des chiffres incomplets, comme dans cet article qui a beaucoup fait réagir :

Rentabilité locative d’une location meublée? Tout le monde ment sur les vrais chiffres

 

 

 

 

Calculez le taux de retour sur vos investissements alternatifs

 

Cet argument finira de convaincre les plus septiques d’entre vous 🙂

 

Le taux de retour obtenu sur vos investissements alternatifs est l’une des variables les plus importantes afin de déterminer si la location est plus rentable que l’achat et le rendement que vous pourriez obtenir si vous investissiez vos économies différemment.

 

Posez-vous donc cette question, qu’est ce que vous auriez pu faire d’autres de profitable et de lucratif avec votre argent si vous n’avez pas acheté votre résidence principale?

 

La plupart des gens ne se posent pas la question, tout comme celle de l’inflation…

C’est pour cela aussi qu’acheter à crédit est intéressant si vous avez déjà de l’argent en banque : car vous pouvez placer deux sommes en même temps : une sur une assurance vie par exemple, et l’autre dans un investissement immobilier : double profit !

 

 

 

Conclusion et questions aux lecteurs

 

Pour conclure, faisons un petit récapitulatif des points abordés pour vous permettre de déterminer si il est rentable d’investir dans votre résidence principale :

  1. Si vous optez pour l’achat d’une résidence principale :
    • vous vous engagez à payer vos mensualités régulièrement et
    • à couvrir des charges supplémentaires comme celles du notaire, des taxes foncières et de copropriétés
    • ainsi que les frais liés aux travaux de rénovation et/ou d’aménagement.
  2. Contracter un crédit immobilier pour devenir propriétaire revient à se couvrir de dettes.
  3. Une résidence principale vous coûtera énormément d’argent, mais ne vous en rapportera pas. Ce n’est pas un actif
  4. En devenant propriétaire, vous renoncez à certaines libertés comme celle de pouvoir emménager ailleurs suite à une mutation ou à un changement de situation sociale à moins de vendre votrebien immobilier.
  5. Les propriétaires bénéficient, certes, d’une sécurité immobilière, mais ne sont jamais à l’abri d’une crise immobilière.
  6. Ne vous attendez pas à gagner énormément d’argent après avoir vendu votre résidence principale.
  7. Avant d’investir dans l’achat de votre résidence principale, prenez le temps de la réflexion.
    • Pensez à d’autres projets rentables que pouvez financer avec cet argent.
    • Vous découvrirez rapidement, une fois les estimations faites, que devenir propriétaire n’est pas le meilleur placement de fonds qui soit.

 

Toutefois, certains ont de sérieux arguments en faveur de la résidence principale, ils sont pertinents et efficaces,

par exemple Ma Maison Ma Mine D’Or

vous verrez cela vaut le coup d’oeil!

 

Quel est votre avis sur la question ?

Pensez-vous que l’achat d’une résidence principale est à éviter ?

Êtes-vous locataire ou propriétaire ?

 

Dites-nous tout dans les commentaires ci-dessous

2 Commentaires

  1. La fameuse question qui revient toujours à la bouche des investisseurs ! 🙂
    Je suis un peu plus nuancé sur le propos car bien pensé, l’achat d’une RP peut devenir un excellent investissement dans le cadre d’un achat revente qui permet d’être rassuré financièrement avant de se lancer dans l’investissement locatif pur et dur.
    Je pense écrire un article sur le sujet et me faire l’avocat du diable en expliquant pourquoi il faudrait commencer par acheter une RP, ça pourrait être intéressant !

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