Faut-il créer une SCI pour investir ? Est-ce le meilleur outil réglementaire et fiscal?

Bonus Gratuit – L’analyse complète : Dois-je investir et exploiter en nom propre ou via une société ? ça change tout…

Aujourd’hui, de nombreuses personnes, particuliers comme professionnels décident d’opter pour la gestion de leur patrimoine immobilier dans une SCI ou Société Civile Immobilière.

Quel est l’argument est mis en avant par les défenseurs de la SCI ? Si vous désirez investir dans l’immobilier, mais que vous voulez limiter les risques, c’est la meilleure des options. Si vous n’êtes pas d’accord, vous avez tord…

Ce discours m’a toujours interpellé car je garde en tête l’Histoire. L’Histoire nous montre qu’il ne faut jamais faire comme tout le monde. Il ne faut certes pas faire n’importe quoi sous prétexte de faire différemment, mais d’un autre côté il serait idiot de ne pas utiliser les excellents outils que d’autres investisseurs immobiliers utilisent avec succès.

La bonne attitude : prendre du recul, exercer un esprit critique est toujours le meilleur moyen de ne pas se planter. Ainsi, certes la SCI présente des avantages, mais elle a aussi des inconvénients… Nous allons aborder les deux aspects successivement et vous pourrez juger par vous-même ensuite.

Ainsi, la SCI, avec une facilité d’acquisition et de gestion, une facilité de transmission, une gestion des indivisions et une excellente protection du patrimoine, est une très bonne option. La gestion des plus values, de la location meublée et de l’indivision sont ses points plus faibles.

Allons peser les pours et les contre !

Bonus Gratuit – L’analyse complète : Dois-je investir et exploiter en nom propre ou via une société ? ça change tout…

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Définition et principal avantage de la SCI

La SCI est une société civile qui a surtout pour objectif de gérer un patrimoine immobilier. Attention, la Société Civile n’est pas habilitée à faire des actes commerciaux surtout, dans le but de percevoir des bénéfices. Si tel est le cas, elle sera requalifiée en société créée de fait, ce qui peut présenter des inconvénients de taille pour les associés.

Voir également cet article qui vous dira tout sur le bail commercial

D’une manière générale, une SCI est créée pour répondre à 3 objectifs précis :

Le principal intérêt d’une Société Civile Immobilière ou SCI est de confier à un gérant toutes les décisions sur le bien en question.

Déjà, cela permet de passer outre l’inconvénient majeur du système de l’indivision, car l’unanimité des membres n’est pas obligatoire pour prendre des décisions.

Cette unanimité n’est exigée que pour les décisions les plus importantes comme la nomination du gérant par exemple.

Une fois cela fait, le gérant aura pour mission de gérer seul les biens immobiliers, exit l’accord formel de tous les autres associés de la SCI.

Quelles sont les règles de constitution d’une SCI ?

Il faut savoir que la SCI est soumise aux mêmes dispositions de constitution que les autres sociétés à savoir :

La rédaction de statuts précisant le mode de fonctionnement de la SCI

A travers ces statuts, les associés de la SCI laissent libre champ au gérant de prendre toutes les décisions importantes dans l’intérêt de la société civile immobilière.

Il pourra aussi choisir de mettre en place des actes spéciaux en les validant par le biais d’un vote en assemblée générale.

sci-immobilier
la SCI est généralement considéré comme l’outil de l’immobilier par excellence, sans aucun égal. es-ce vraiment la réalité?

La possibilité de multiples associés

Il faut savoir que la création d’une SCI unipersonnelle n’étant pas possible, il faut au moins deux personnes pour la constituer.

Le nombre d’associés n’est ensuite pas limité.

Le capital social de la SCI

Les associés peuvent faire des apports en numéraire pour acquérir un bien, appartement, maison ou immeuble, au travers de la SCI ou des apports en nature pour confier à la société la propriété et gestion d’un bien immobilier.

Il y a donc transfert de l’associé à la société.

Quels sont les différents types de SCI ?

Ce serait trop simple si il n’y avait qu’un seul type de SCI ☺

C’est une source de piège d’ailleurs, car généralement la seule option juridique à laquelle les investisseurs pensent pour leur immobilier locatif est SCI à l’IR (Impôt sur le Revenu), ou SCI à l’IS (Impôt des Sociétés)…

Cette vision manichéenne est quelque peu restrictive…

Maintenant que nous savons que la SCI donne la possibilité de gérer un patrimoine immobilier entre plusieurs personnes, regardons donc les différentes sortes de SCI.

La SCI familiale

La SCI familiale, comme son nom l’indique, est surtout réservée aux familles.

Elle donne la faculté d’acheter un logement en SCI ensemble. Le bien devient alors propriété de la famille et chaque membre qui a investi, devient détenteur d’une part sociale, proportionnellement à son apport.

SCI familiale
La SCI a sa déclinaison pour ma transmission et la protection du patrimoine pour qu’il puisse se transmettre de génération en génération

La SCI de construction vente ou SCICV

Cette forme de SCI a pour particularité de construire des logements dans le but de les revendre.

Ces sociétés civiles immobilières sont assez spéciales, car elles entrent surtout dans le domaine de la promotion immobilière et du marchandage de biens. Si l’objectif d’une SCI classique est plutôt dans le domaine « civil », cette activité est plutôt de nature commerciale. Mais bon, si on compare avec le statut LMNP / LMP, on n’est pas à une contradiction prêt à ce niveau !

Comment se fait l’appréciation entre le caractère civil ou commercial de cette SCI ?

Classiquement, il est admis que si vous ne faites qu’une seule opération dans l’année, elle peut être considérée comme étant civile. On précisera que ce type de SCI n’est recommandé que pour les promoteurs dans le cadre d’un programme immobilier précis.

SCICV construction vente
La SCICV est utilisée par certains promoteurs malins qui créent cet type de SCI à chaque opération. Ils ne courent donc pas le risque d’une requalification à moins que l’administration fiscale ne soit un peu regardante???

La SCI d’attribution

Ce type de Société Civile Immobilière consiste à acquérir ou à construire un bien ensemble (entre les associés), dans le but de le diviser par lots.

Ces lots étant destinés à être donnés en propriété ou en jouissance aux associés.

C’est la SCIA qui va gérer et entretenir les immeubles jusqu’à sa dissolution (quand tous les lots seront remis).

Cette option de SCI d’attribution est surtout de mise pour la division d’une grande propriété dans le cadre d’un héritage par exemple.

La SCI de jouissance à temps partagé

Elle s’apparente au principe de la multipropriété.

Cette forme de SCI est surtout utilisée pour l’acquisition de résidences secondaires dont le temps d’occupation est scindé entre les actionnaires au prorata des parts qu’ils détiennent dans la société.

Elle fonctionne de la même manière qu’une SCI de gestion.

Bien sûr, il vous sera possible de louer le bien et d’en tirer des revenus fonciers. Ce type d’investissement est surtout conseillé pour les sociétés commerciales.

Toutefois n’oubliez pas que si vous occupez un bien que vous louez une partie de l’année, vous devez déclarer un loyer fictif pour compenser votre séjour, et vous serez imposé dessus !

Pour aller plus loin : il a été imposé sur des loyers impayés ! la double peine

La SCI de gestion

Les SCI de gestion sont sans aucun doute les plus populaires.

Ce sont en quelque sorte des sociétés civiles immobilières qui permettent à leur créateur de louer un bien dans le but d’en tirer des profits.

Ce droit de jouissance du bien est le fructus.

C’est cette forme de SCI qui est généralement évoquée lorsqu’un investisseur parle de sa Société Civile Immobilière.

SCI de gestion
SCI de gestion : la forme la plus populaire pour les investisseurs

Quels sont les autres avantages majeurs de la SCI ?

La SCI est un outil connu de tous pour optimiser juridiquement l’acquisition et la gestion de votre patrimoine immobilier.

Même si en général, elle est constituée par les membres d’une même famille, elle donne droit à l’achat d’un bien entre plusieurs personnes en mutualisant les finances de chaque participant. Chaque associé deviendra ainsi détenteur de parts de la SCI.

Ce type de société est vraiment souple, ce qui vous permet d’établir les règles à l’avance dans les statuts. Le gérant aura par exemple la possibilité de choisir ses locataires, d’effectuer des travaux ou de vendre le bien.

Mais le plus grand atout de la SCI est sans aucun doute la transmission par anticipation du patrimoine locatif à la famille.

Vous pouvez ainsi attribuer des parts à vos descendants tout en veillant à ne pas dépasser le seuil d’abattement qui vous obligera à payer des droits.

Quel est l’environnement fiscal de la SCI ?

Comme la majorité des sociétés civiles et commerciales, la SCI n’échappe pas aux divers avantages sur le plan fiscal pour les sociétés.

Du côté de l’Iimpôt sur le Revenu

La SCI est soumise à l’IR par nature.

Les bénéfices sont répartis entre les associés dépendamment de la somme investie dans le capital social et sont inscrits sur leur déclaration de revenus comme BNC ou bénéfices non commerciaux

La société paie également l’impôt par l’intermédiaire des associés. 

Bien que la SCI puisse miser sur l’IS, il est vivement conseillé aux SCI familiales de maintenir l’IR.

Pourquoi ? Car les associés profiteront d’une exonération totale des plus-values de cession du bien pendant 22 ans et de contribution sociale si l’immeuble est détenu pour une période plus de 30 ans.

C’est le même type d’avantage de le LMNP au moment de la revente. Mais bon, cela n’a rien à voir au moment de payer des impôts sur les loyers…

Du côté de l’Impôt sur les Sociétés ou IS

La SCI à libre choix d’opter pour ce régime fiscal !

Mais cette faculté est limitée quand son activité est purement commerciale comme la location meublée qui est imposée dans la catégorie des BIC, Bénéfices industriels et commerciaux.

La société doit payer l’impôt en fonction du barème appliqué aux sociétés, surtout au regard des bénéfices qu’elle détient.

Ce choix donne aussi la possibilité d’amortir l’immeuble, comme le principe de l’amortissement de la location meublée.

Toutefois, en cas de cession d’immeuble, l’imposition des plus-values immobilières est moins bénéfique (beaucoup moins, et reprend l’imposition des sociétés qui est également à l’imposition des plus values des particuliers PLUS la valeur des amortissements)

Cela nous amène aux défauts ou inconvénients relatives de la Société Civile Immobilière

Quels sont les principaux défauts de la SCI ?

SCI vs location meublée

Comme expliqué dans les avantages de la SCI détaillés plus haut, pour bénéficier d’avantages similaires au statut du loueur en meublé, il faudrait donc cumuler les avantages de la SCI à l’IR et de la SCI à l’IS, ce qui est impossible.

Les défauts administratifs et comptables de la SCI

Les démarches pour la création de la SCI sont comme toujours contraignantes et onéreuses

Vous devez faire des démarches payantes et pas forcément super sexy :

  • la rédaction du statut, 
  • l’immatriculation auprès du greffe, 
  • la publication d’une annonce légale, 
  • ou encore la déclaration des bénéficiaires effectifs.

Bien que ces démarches soient contraignantes, les services de création en ligne tendent à les simplifier et de nombreux cabinets d’experts comptables font tout à votre place (les surveiller quand même, c’est vous qui restez responsable)

SCI-avantages-et-inconvénients
La SCi a de gros avantages, mais aussi de gros inconvénients qui nécessitent de choisir cette forme pour investir et gérer après mûre réflexion et ne pas se lancer la fleur au fusil

Des obligations multiples

Pendant toute sa vie sociale, de multiples obligations pèsent sur la SCI. 

Le gérant doit par exemple convoquer tous les associés au moins une fois dans l’année en Assemblée Générale ou AG. 

Il doit obligatoirement faire un PV de l’AG, qui doit être gardé dans un registre spécialement prévu à cet effet.

En termes d’obligations comptables, la SCI doit obligatoirement tenir une comptabilité sérieuse, et donc un plan comptable. 

Pour vous garantir de la conformité de tous les dossiers, il est vivement recommandé de faire appel à un expert-comptable, à titre onéreux bien entendu.

Toutefois, vous n’êtes pas obligé de déposer votre comptabilité auprès du greffe du tribunal de commerce à la fin de chaque exercice.

Les coûts liés à chaque modification des statut

C’est belotte et re belotte à chaque modification de la SCI.
Et toute modification dans le fonctionnement de la SCI requiert une modification des statuts.

Il faut donc repartir dans le processus administratif et des coûts qui y sont associés.

C’est donc une procédure assez stricte et contraignante.

Usufruit et nue propriété sont des complications dans la gestion d’une SCI

Depuis la loi du 19 juillet 2019 de clarification du droit des sociétés tout associé a la droit de participer aux décisions collectives de la SCI. Alors qu’auparavant, le nue propriétaire était généralement mis de côté car non utilisateur effectif du bien immobilier détenu par la SCI.

Ainsi, à la fois l’usufruitier et le nue propriétaire doivent être convoqués aux Assemblées Générales ou AG.

SCI et fonctionnaire

La SCI est une SOCIETE Civile Immobilière. Un fonctionnaire peut donc détenir des parts sans souci. Par contre un fonctionnaire ne peut pas être gérant d’une SCI selon la circulaire du 11 mars 2013 à moins de passer devant la commission de déontologie, mais il faudra argumenter qu’il s’agit uniquement de gérer vos biens personnels en bon père de famille.

Dans cet article sur la création d’une société avant tout investissement de location meublée de courte durée vous aider !

Conclusion sur les avantages et inconvénients d’une SCI pour gérer un patrimoine immobilier et investir

La SCI ou Société civile immobilière est une société vraiment attractive.

Mais il ne faut peut être pas se précipiter car la location meublée LMNP, LMP voire SARL de famille peut s’avérer fiscalement beaucoup plus intéressant au final.

Bonus Gratuit – L’analyse complète : Dois-je investir et exploiter en nom propre ou via une société ? ça change tout…

Pierre

2 commentaires

  1. Bonjour Pierre,
    Effectivement on ne peut pas la considérer comme une solution universelle, mon expert-comptable (qui est vraiment bon) considère qu’à chaque cas particulier correspond une configuration.
    Dans mon cas par exemple je crée une EIRL par investissement, ce qui évite la possible double peine de l’IS + IR (je gère à la fois une SARL de famille et des EIRL, ce qui permet une meilleur optimisation fiscale, qui est une des composantes de la rentabilité)
    Pour d’autres plus âgés où la transmission de patrimoine est dans le viseur, une SCI sera plus adaptée
    Bien cordialement,
    Cyril

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.