Investir en Airbnb à Bali ou en Thaïlande dépend surtout de votre priorité. Bali séduit par son image internationale, ses villas et une forte demande touristique. La Thaïlande offre souvent une propriété plus lisible pour un étranger grâce au condominium en pleine propriété, notamment à Phuket, Bangkok ou Pattaya. En revanche, la location de courte durée y est strictement encadrée. Ce comparatif Bali Thaïlande Airbnb analyse donc la propriété, les visas, la rentabilité, la fiscalité et la gestion. L’objectif est simple : vous aider à choisir une destination réaliste, sans croire aux rendements garantis.
Comparatif Bali vs Thaïlande Airbnb : quelles différences pour investir ?
Le comparatif Bali Thaïlande Airbnb consiste à mesurer chaque destination selon le droit, la demande, les coûts et le risque d’exploitation.
Il ne suffit pas de comparer le prix d’une villa ou le nombre de touristes. Il faut aussi vérifier si la location saisonnière est autorisée, qui possède réellement le bien et quelles taxes s’appliquent.
En bref : Bali convient davantage à l’investisseur qui accepte une structure juridique et opérationnelle complexe. La Thaïlande offre un cadre souvent plus lisible pour acheter un condominium, mais toute location de moins de 30 jours exige une vérification juridique stricte concernant la licence, les éventuelles exemptions et le règlement de copropriété.
Investir à Bali ou en Thaïlande : pourquoi comparer les deux marchés immobiliers ?
Comparer Bali et la Thaïlande permet de mesurer le risque réel avant de transférer votre épargne à l’étranger.
Ces deux destinations attirent des millions de visiteurs, mais leur dynamique touristique n’est pas identique :
- Bali repose fortement sur les séjours en villa, le bien-être, le surf, les nomades numériques et les voyages en couple.
- La Thaïlande dispose d’un tourisme plus diversifié : plages, villes, santé, retraite, affaires et tourisme familial.
- Phuket et Koh Samui sont très saisonnières.
- Bangkok bénéficie d’une demande plus régulière, mais le modèle est davantage orienté condominium et séjour urbain.
Pour un Français, cette comparaison permet de :
- Comprendre les droits réellement accessibles à un étranger.
- Évaluer le rapport entre rendement espéré et risque juridique.
- Prévoir la fiscalité en Indonésie, en Thaïlande et en France.
- Choisir une gestion adaptée à un investissement à distance.
- Éviter les montages présentés comme simples mais juridiquement fragiles.
Selon Pierre Tellep, fondateur d’Eldorado Immobilier, un investissement à l’étranger doit d’abord être sécurisé juridiquement. Le rendement vient seulement après.
Acheter un bien immobilier à Bali ou en Thaïlande : propriété étrangère et visas
La propriété et le droit de séjour déterminent la liberté réelle d’exploiter un logement touristique.
Acheter à Bali en tant qu’étranger : leasehold et PT PMA
À Bali, un étranger ne peut pas acheter librement le terrain en pleine propriété comme un citoyen indonésien.
Les principales solutions sont :
- Le leasehold, ou bail emphytéotique, qui donne un droit d’usage pendant une durée définie.
- Le Hak Pakai, ou droit d’utilisation, qui peut être accordé dans certaines conditions à un étranger résident ou à une structure autorisée.
- La PT PMA, société indonésienne à capitaux étrangers, qui peut exploiter une activité immobilière ou touristique sous réserve des autorisations et des secteurs ouverts à l’investissement étranger.
La PT PMA ne transforme pas automatiquement un terrain en propriété personnelle. Elle implique une comptabilité, des obligations déclaratives, une licence d’activité et un accompagnement juridique local.
Les documents à vérifier avant toute signature sont notamment :
- Le certificat foncier.
- La durée exacte du leasehold.
- Les droits de renouvellement.
- Le permis de construire.
- La destination urbanistique du terrain.
- Les autorisations d’exploitation touristique.
- Les conditions de sortie et de revente.
Pour approfondir le séjour et les statuts possibles, consultez le Visa et résidence à Bali pour investisseur.
Acheter en Thaïlande en tant qu’étranger : condominium freehold et leasehold
La Thaïlande offre une voie plus lisible pour les étrangers avec le condominium en pleine propriété, appelé freehold.
Un étranger peut généralement acheter un lot de condominium en son nom, sous réserve que la quote-part étrangère de l’immeuble ne dépasse pas 49 % de la surface totale détenue par des étrangers. Une attestation du syndic de copropriété est habituellement nécessaire lors du transfert.
La propriété directe du terrain reste beaucoup plus limitée. Pour une villa, l’étranger utilise souvent :
- Un leasehold, généralement conclu pour une durée initiale de 30 ans.
- Une structure locale, qui doit être étudiée avec prudence.
- Un achat du bâtiment séparé du terrain, selon la situation juridique.
Le condominium peut donc être plus simple à revendre qu’une villa montée sur un leasehold. Mais il ne garantit pas le droit de louer à la nuitée. Le règlement de copropriété, le zonage et la législation hôtelière doivent être vérifiés.
Visas pour investir et résider à Bali ou en Thaïlande
Le KITAS est un visa de séjour temporaire indonésien. Il peut être obtenu par différentes voies, notamment l’investissement, l’emploi ou la retraite selon le profil.
Pour un investissement professionnel à Bali, il faut distinguer :
- Le simple fait de posséder ou louer un bien.
- L’exploitation commerciale d’une villa.
- La direction effective d’une société locale.
- Le droit de travailler dans cette société.
Certaines catégories de visas investisseurs indonésiens imposent des seuils d’investissement élevés. Les règles doivent être vérifiées au moment de la demande auprès de l’immigration indonésienne.
En Thaïlande, le LTR signifie Long-Term Resident, ou visa de long séjour. Il vise notamment les personnes fortunées, les retraités disposant de ressources importantes, les professionnels qualifiés et certains investisseurs.
La Thaïlande propose aussi :
- Des visas de retraite.
- Le programme Elite ou ses régimes équivalents selon les règles en vigueur.
- Des visas liés à l’activité professionnelle.
- Des solutions pour les familles et les personnes disposant de revenus réguliers.
Un visa de résidence ne remplace pas une autorisation d’exploitation. Vous pouvez résider légalement dans un pays sans avoir le droit d’exploiter une location touristique.
En Thaïlande, la part des unités détenues par des étrangers ne peut pas dépasser 49 % de la surface totale des unités de chaque condominium .
Rentabilité Airbnb à Bali et en Thaïlande : occupation, prix et saisonnalité
La rentabilité Airbnb dépend davantage du prix d’achat, du positionnement et de la gestion que du seul taux d’occupation.
Taux d’occupation et saisonnalité d’une location Airbnb à Bali
Bali bénéficie d’une demande internationale forte, mais les performances changent beaucoup selon la zone.
- Canggu attire une clientèle plus jeune et connectée.
- Seminyak reste connue pour ses restaurants et son offre haut de gamme.
- Ubud dépend davantage du bien-être, de la culture et des séjours longs.
- Uluwatu bénéficie d’une demande liée au surf et aux villas avec vue.
Selon AirDNA, le marché balinais analysé en août 2026 affichait environ 57 % d’occupation moyenne, un ADR de 132 dollars et un RevPAR de 75 dollars. L’ADR, ou Average Daily Rate, correspond au tarif journalier moyen. Le RevPAR, ou Revenue per Available Room, mesure le revenu par nuit disponible.
Ces chiffres sont des moyennes de marché. Ils ne constituent pas une prévision pour votre villa.
La saison des pluies peut réduire la demande dans certaines zones. Elle ne signifie toutefois pas que le calendrier est vide. Les séjours bien-être, les télétravailleurs et les voyageurs long séjour peuvent soutenir l’activité.
La Saisonnalité et taux d’occupation à Bali permet d’affiner cette analyse.
Rendement d’un investissement Airbnb en Thaïlande selon la destination
La Thaïlande doit être analysée ville par ville.
- Phuket offre une forte demande internationale, avec une haute saison marquée.
- Koh Samui dépend davantage des vols, des vacances et de la météo locale.
- Bangkok présente une demande plus régulière, mais une concurrence importante.
- Pattaya combine tourisme, séjours longs et clientèle internationale.
- Chiang Mai répond à une demande différente, plus culturelle et résidentielle.
Il est difficile de donner un rendement moyen fiable pour toute la Thaïlande. Un condominium à Bangkok, une villa à Phuket et un logement à Koh Samui ne suivent pas le même modèle.
Point essentiel : en Thaïlande, une location de moins de 30 jours peut relever de la réglementation hôtelière. Sans licence ou régime autorisé, l’annonce Airbnb peut être illégale. Les règles de copropriété peuvent aussi interdire la location courte durée.
Calculer l’ADR, le RevPAR et la rentabilité nette à Bali ou en Thaïlande
Le calcul doit rester simple :
- ADR = chiffre d’affaires des nuitées ÷ nombre de nuitées vendues.
- Taux d’occupation = nuitées vendues ÷ nuitées disponibles.
- RevPAR = ADR × taux d’occupation.
- Rentabilité nette = résultat net annuel ÷ coût total investi.
Exemple illustratif :
| Indicateur | Bali | Thaïlande |
|---|---|---|
| ADR de marché disponible | 132 $ selon AirDNA en août 2026 | À vérifier par zone et type de bien |
| Occupation de marché disponible | 57 % selon AirDNA en août 2026 | Variable selon Phuket, Samui, Bangkok ou Pattaya |
| RevPAR disponible | 75 $ selon AirDNA en août 2026 | À calculer avec des données locales comparables |
| Risque météo | Mousson et humidité | Mousson variable selon les côtes |
| Vigilance principale | Structure foncière et licence touristique | Règle des moins de 30 jours et copropriété |
Fiscalité d’un investissement Airbnb à Bali ou en Thaïlande pour un Français
La fiscalité doit être étudiée dans les deux pays avant la signature, avec un fiscaliste connaissant les conventions internationales.
Conventions fiscales entre la France, l’Indonésie et la Thaïlande
Les revenus tirés d’un bien immobilier sont généralement imposables dans le pays où se situe le bien.
Cela signifie qu’un logement exploité à Bali peut être imposé en Indonésie. Un logement situé en Thaïlande peut être imposé en Thaïlande.
La convention fiscale ne supprime pas toutes les obligations françaises. Elle sert surtout à organiser la répartition du droit d’imposer et à éviter une double imposition complète.
La France peut demander :
- La déclaration des revenus étrangers.
- La déclaration de comptes bancaires étrangers selon votre situation.
- La justification de l’impôt déjà payé localement.
- L’application d’un crédit d’impôt ou d’une méthode d’élimination prévue par la convention.
Impôts locaux et taxes sur les revenus locatifs Airbnb à Bali
À Bali, le PBJT est une taxe locale sur certains biens et services, dont l’hébergement touristique. Le taux de référence couramment appliqué aux services d’hébergement à Bali est de 10 %, mais l’assiette, la collecte et les obligations doivent être confirmées auprès de la régence concernée.
Il faut également étudier :
- L’impôt sur le revenu ou l’impôt sur les sociétés.
- Les retenues éventuelles.
- Les taxes locales.
- La TVA ou les taxes assimilées selon l’activité.
- Les frais comptables et déclaratifs d’une PT PMA.
En Thaïlande, les revenus peuvent relever de l’impôt personnel progressif. L’impôt sur le revenu des personnes physiques peut atteindre 35 % selon le revenu imposable. La TVA de 7 % peut devenir pertinente si l’activité dépasse certains seuils et si elle est qualifiée comme activité taxable.
Airbnb rappelle aussi que les déclarations fiscales restent à la charge de l’hôte. Le calendrier comprend notamment une déclaration annuelle et, dans certains cas, une déclaration intermédiaire.
Déclarer en France les revenus d’un Airbnb situé à Bali ou en Thaïlande
Un résident fiscal français doit déclarer ses revenus étrangers selon la nature du revenu et la structure utilisée.
Ne confondez pas :
- Le revenu brut encaissé.
- Le bénéfice après charges.
- Le revenu distribué par une société.
- Le revenu imposable en France après application de la convention.
- Le patrimoine immobilier pouvant entrer dans le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière, selon sa qualification et sa valeur.
La Fiscalité pour un investisseur français à Bali apporte un premier cadre de réflexion. Elle ne remplace cependant pas une consultation personnalisée.
« Les conventions fiscales répartissent le droit d’imposer les revenus immobiliers entre l’État de situation du bien et l’État de résidence »— Revenue Department de Thaïlande, convention franco-thaïlandaise
Bali ou Thaïlande pour investir dans Airbnb : tableau comparatif complet
Le tableau suivant résume les principaux arbitrages pour un investisseur français.
| Critère d’évaluation | Option Bali | Option Thaïlande |
|---|---|---|
| Type de propriété étranger | Leasehold, Hak Pakai ou structure PT PMA selon le projet | Condominium freehold sous plafond étranger, ou leasehold pour une villa |
| Rendement net moyen | Impossible à généraliser ; dépend fortement du leasehold, de la zone et des charges | Impossible à généraliser ; attention aux restrictions de location courte durée |
| Coût d’entrée | Structure juridique, avocat, licence, ameublement et éventuelle société | Frais de transfert, copropriété, avocat et éventuelle licence hôtelière |
| Complexité administrative | Élevée pour une exploitation professionnelle | Moyenne pour un condominium, élevée pour une villa Airbnb |
| Fiscalité globale | PBJT local possible, impôt local et déclaration française | Impôt thaïlandais, éventuelle TVA et déclaration française |
| Facilité de revente | Dépend de la durée restante du leasehold et de la qualité des titres | Souvent plus lisible pour un condominium freehold |
| Gestion à distance | Conciergerie indispensable dans la plupart des cas | Conciergerie et contrôle de la licence indispensables |
| Risque principal | Nominee, titre foncier, permis et renouvellement du bail | Location illégale de moins de 30 jours |
Erreurs à éviter avant d’acheter une villa ou un condominium Airbnb
Les erreurs juridiques coûtent souvent plus cher que les travaux.
Utiliser un prête-nom local ou nominee.
Ce montage peut masquer la propriété réelle et créer un risque de perte du bien ou de poursuites.Croire aux rendements garantis par les promoteurs.
Une garantie commerciale ne remplace pas un audit des réservations, des charges et de la fiscalité.Négliger la qualité de construction face au climat tropical.
Humidité, moisissures, corrosion, termites et infiltrations peuvent réduire fortement le résultat net.Oublier de déclarer les revenus locatifs en France.
Le paiement d’un impôt local ne supprime pas automatiquement l’obligation française.Ignorer les règles locales de copropriété ou de zonage.
Un condominium peut interdire les séjours de quelques nuits. Une villa peut nécessiter une autorisation touristique.Choisir une conciergerie uniquement sur son pourcentage.
Le suivi des stocks, les contrôles techniques et la qualité du ménage ont souvent plus d’impact que deux points de commission.
Cas concret : choisir entre une villa Airbnb à Bali et un condominium en Thaïlande
Jean-Pierre, 65 ans, dispose d’un budget de 280 000 euros. Il hésite entre un condominium à Phuket et une villa en leasehold à Bali. Il commence par écarter les annonces affichant 15 % de rendement garanti. Il demande les titres, les permis, les relevés de réservations et le détail des charges.
À Phuket, il découvre que le règlement de copropriété ne permet pas les séjours de moins de 30 jours. À Bali, il compare deux conciergeries. La première propose une commission faible, mais ne prévoit qu’une visite mensuelle. La seconde coûte davantage et inclut un contrôle hebdomadaire, un suivi de l’humidité et un outil de pricing dynamique.
Jean-Pierre choisit Bali, non parce que le rendement annoncé est supérieur, mais parce que la structure, la gestion et les risques correspondent mieux à son projet. Il fait relire le contrat par un avocat local et demande à son expert-comptable français de valider le traitement fiscal.
Chiffres clés pour comparer Bali et la Thaïlande
Locations de courte durée suivies à Bali sur Airbnb, Vrbo et Booking.com en juin 2026.
Revenu annuel moyen brut d’une location active à Bali, calculé sur les douze mois précédant juin 2026.
Part moyenne des nuits disponibles réservées à Bali sur les douze mois étudiés par AirDNA.
Taux maximal prévu pour les biens et services concernés, dont les services d’hébergement et les villas. Le taux applicable dépend de la collectivité locale.
Plafond de détention étrangère calculé sur la surface totale des unités de chaque condominium thaïlandais.
Les données AirDNA sont des moyennes de marché. Elles ne préjugent pas du revenu d’un logement précis et peuvent évoluer lors de chaque actualisation mensuelle.
Ce qu’il faut retenir pour investir à Bali ou en Thaïlande
- Bali offre un potentiel intéressant pour les villas, mais la propriété et l’exploitation exigent une structure rigoureuse.
- La Thaïlande est souvent plus claire pour un condominium en freehold, mais la location de moins de 30 jours est très encadrée.
- Aucun rendement ne doit être retenu sans intégrer les charges, la fiscalité, la saisonnalité et la maintenance.
- Un visa de résidence ne donne pas automatiquement le droit d’exploiter une location touristique.
- Un investisseur français doit déclarer ses revenus étrangers et faire valider son montage par des professionnels compétents.
Pour aller plus loin, consultez l’article pilier Investir à Bali pour l’Airbnb en 2026 : le guide complet de l’investisseur hôte. Ce comparatif Bali Thaïlande Airbnb vous aide à décider avec des chiffres vérifiés, une structure légale claire et une gestion réellement maîtrisée.
FAQ
Est-il plus facile d’acheter à Bali ou en Thaïlande ?
La Thaïlande est souvent plus lisible pour acheter un condominium en freehold, sous réserve du quota étranger de 49 %. Bali demande davantage de prudence avec le leasehold, le Hak Pakai, la PT PMA et les autorisations d’exploitation. Dans les deux pays, l’achat d’une villa touristique nécessite une vérification juridique complète.
Quel est le rendement moyen comparé entre Bali et la Thaïlande ?
Il n’existe pas de rendement moyen fiable pour toute une destination. À Bali, AirDNA indique en août 2026 une occupation moyenne de 57 %, un ADR de 132 dollars et un RevPAR de 75 dollars. En Thaïlande, les performances varient fortement entre Bangkok, Phuket, Koh Samui et Pattaya. Le rendement net doit intégrer toutes les charges.
Comment fonctionne la fiscalité pour un Français ?
Le bien est généralement imposé dans le pays où il se situe. Vous devez ensuite déclarer les revenus et appliquer la convention fiscale entre la France et le pays concerné. Le résultat dépend de votre résidence fiscale, de votre structure, de vos charges, de l’impôt payé localement et de la nature exacte de l’activité.
Quel visa choisir pour gérer sa villa ?
Un visa touristique ne doit pas être considéré comme un droit de travailler ou d’exploiter une entreprise. À Bali, le KITAS peut correspondre à certains projets d’investissement ou d’activité. En Thaïlande, le LTR, un visa de retraite ou un autre statut peut convenir selon vos ressources. Faites valider le visa par l’immigration ou un conseil spécialisé.
Peut-on louer un condominium thaïlandais sur Airbnb à la nuitée ?
Pas automatiquement. En Thaïlande, les séjours de moins de 30 jours peuvent relever de la réglementation hôtelière. Le condominium peut aussi interdire la location courte durée. Il faut vérifier la licence, le règlement de copropriété et les obligations locales avant de publier l’annonce.
Comment gérer un bien à distance à Bali ou en Thaïlande ?
La gestion à distance repose sur une conciergerie contrôlée, des procédures écrites, un compte rendu photo après chaque intervention et un outil de synchronisation des calendriers. Le Gérer une villa Airbnb à Bali à distance : outils, conciergerie et pricing dynamique présente les principaux outils et les points à contrôler avant de choisir un prestataire.
Faut-il privilégier Bali pour une villa et la Thaïlande pour un condominium ?
C’est souvent une première grille de lecture pertinente. Bali se prête davantage au modèle de villa exploitée avec une structure locale. La Thaïlande peut être plus adaptée à un condominium détenu en freehold, surtout si vous visez un usage personnel et une location de moyenne durée. Cette règle doit toutefois être confirmée quartier par quartier.
