Simulateur de rentabilité Airbnb : Combien devriez vous gagner ?

Quelle que soit votre situation, une étude de marché est indispensable pour savoir comment :

– Investir rentable à coup sûr

– Gagner plus et prospérer

– Etre fier de dépasser vos concurrents



Comment Gagner du Temps, de l’Argent et de la Confiance avec des nouveaux biens ?

Je suis, comme vous, un investisseur passionné.

A force de visiter des appartements et des maisons de faire les choses bien, j’en ai eu marre de passer des heures (pour ne pas dire des jours) à faire des études de marché.

D’ailleurs je me suis rendu compte que c’était une erreur majeure des multipropriétaires qui finissent par tout perdre :

Ils prennent trop confiance en eux et finissent pas se fier uniquement à leur « instinct » et à ne plus faire les calculs de rentabilité comme au début.

ll faut reconnaître que c’est gavant et stressant avant d’investir ou de rentrer un nouvel appartement dans votre portefeuille de locations.

La question qui revient toujours est :

Est-ce que je ne me trompe pas dans mes calculs de rentabilité ?

Et pour une location existante, ne vous demandez vous pas régulièrement avec un peu d’angoisse, dès qu’il y a un coup de mou dans les réservations :

comment est-ce que je me situe par rapport à la concurrence ?

Est-ce que mon prix et mon taux de réservations sont assez élevés ?

Est-ce que mes voisins louent plus ou moins que moi ?

On a toujours peur de se planter, de passer à côté d’un aspect négatif de cet appartement qui semble pourtant si bien…

Et comme avec l’équipe sommes comme vous, nous avons les mêmes problèmes que vous…

… et nous avons trouvé la solution pour investir sereinement  🙂

Dans cet article, je vais d’abord vous expliquer comment réaliser une étude de marché réussie, avec les problèmes que cela engendre, puis je vous présenterai dans le détail comment obtenir une étude de marché parfaite et fiable en un temps record.

Les grands principes d’une étude de marché réussie dans la location saisonnière… et les raisons qui font se planter les propriétaires

Lorsque nous cherchons à investir dans une nouvelle location saisonnière, nous faisons une étude de marché.

C’est fondamental, mais nous le faisons finalement de manière assez artisanale, et les risques de se tromper sont importants.
Voici les principaux éléments pour une étude de marché réussie en location saisonnière.

Technique 1 d’étude de marché : Mettre en annonce fictive en ligne sur le bon coin

Pourquoi le bon coin ?
Simplement parce que cela prends seulement quelques secondes de mettre une annonce en ligne

Quasi immédiatement vous pouvez ainsi avoir accès aux statistiques du nombre de vues de votre annonce, du  ombre de clics…

… et donc vous avez rapidement une idée de l’intérêt que votre location courte durée va susciter auprès des voyageurs

Utiliser le bon coin est donc un bon moyen pour avoir un résultat rapide

Le problème, c’est que la durée de test n’est pas très longue, et qu’il faut renouveler régulièrement votre annonce pour avoir un résultat qui tienne à peu près la route

Technique 2 d’étude de marché : étudier les annonces des autres locations saisonnières

C’est tout à fait faisable.
Il vous faut vous créer un tableau de synthèse où vous relevez les tarifs, le taux de remplissage (estimé d’après le calendrier), et les points fortes et points faibles des annonces de vos concurrents (estimés à partir des commentaires des clients).

Le gros soucis avec cette étude de marché, c’est que c’est long, fastidieux.

En plus, ce n’est pas forcément très fiable, vu que vous n’allez voir qu’une plateformes de location en ligne à chaque fois (airbnb, puis booking, puis le bon coin, etc…)

Cette étude de marché va vite se révéler une usine à gaz et il y a peu de chance que vous obteniez des données statistiquement fiables.

Vous allez vous faire une idée du marché de la location saisonnière dans votre secteur, mais vous n’aurez pas de certitude du potentiel de votre investissement locatif si vous décidez de le louer en courte durée

Technique 3 d’étude de marché : connaître parfaitement l’environnement de votre investissement locatif

L’emplacement est un facteur essentiel pour un investissement locatif réussi, que ce soit dans la location en courte durée ou dans la location meublée à l’année classique.
Certains investisseurs estiment même que c’est l’unique facteur à prendre en compte pour réussir son investissement.

C’est aussi un facteur à prendre en compte bien sur dans votre étude de marché.

Le problème, c’est qu’à moins de connaître votre ville sur le bout des doigts, vous risquez fort de passer à côté d’aspects négatifs de la rue dans laquelle vous voulez investir.

J’ai en tête un exemple dans une ville moyenne à proximité de chez nous.
Un promoteur a réalisé une opération en centre ville, c’était du Pinel.
L’emplacement était séduisant sur le papier : à côté d’un grand parking, d’une annexe de la mairie et de commerces.
La placette donnant sur l’immeuble avait été refaite récemment.

Le promoteur a fait une plaquette vantant tous ces aspects positifs, et à mon avis il y croyait beaucoup plus même.

Seulement, la rue en question, où se situait son projet est vraiment extrêmement mal famée la nuit.

Vous pouvez tout y trouver : drogue, prostitution, armes, couteaux, etc…

Résultat ? les investisseurs ont payé cher un bien qu’ils n’arriveront pas à revendre.
Nous même, nous ne nous positionnerons pas au bout des ans 9 ans du Pinel pour faire une offre à prix cassé sur un de ces apparts.

Ainsi, pour ne pas vous planter dans votre investissement locatif, vous devez parfaitement connaître l’environnement de votre future acquisition.

Technique 4 d’étude de marché en location courte durée : ciblez une catégorie précise de bien pour  investir

Vote étude de marché vous conduit à voir un grand nombre d’autres locations, qui seront vos concurrentes.

Il est parfois étonnant de voir à quel point un marché locatif peut être saturé en T2 ou T1 et disponible pour les T4 ou plus.

C’est en remarquant ce genre de particularité que vous pouvez investir dans une niche marketing et cartonner alors que les autres propriétaires galèrent pour avoir une rentabilité correcte.

Le gros problème, c’est qu’en regardant airbnb ou booking, même un peu dans le détail, des pans entiers de locations peuvent vous échapper.
Il vous faut un temps considérable pour analyser finement le marché.. et souvent on a pas le temps… tellement de choses à faire !

Sur Eldorado Immobilier, nous sommes comme vous, nous ne voulons pas nous planter lorsque nous investissons.
Nous nous sommes donc posé la question de comment réaliser une étude de marché parfaite en un temps record.
Et nous avons trouvé la solution, nous la partageons avec vous !

Une étude de marché parfaite et ultra rapide pour votre location meublé courte durée

Voici les étapes qui nous permettent de vous proposer une étude de marché et une simulation ultra précises et fiables de votre projet, ou de votre location saisonnière existante.

1/ Des certitudes avec le Big Data : quand une simulation de prix Airbnb devient la réalité

Nous avons acquis l’accès au Big Data de Airbnb, Booking, Abritel

Concrètement, nous avons accès aux caractéristiques réelles de chaque annonce louée sur ces plateformes, en particulier :

  • taux d’occupation
  • tarif au jour de le jour
  • revenus annuels

Comme le nombre de propriétaires qui louent en saisonnier ne cesse de se développer, les données disponibles grâce au Big Data sont très nombreuses.
Et avec un grand nombre de données, les statistiques deviennent une certitude.

Il y a bien sûr une marge d’erreur, mais le résultat obtenu est fiable.

Le simulateur calcule pour vous une moyenne sur toutes les locations en courte durée qui ont les mêmes caractéristiques que la vôtre, et la loi des grands nombres montre que ces chiffres refléteront votre performance moyenne en tant que propriétaire.

Bien sûr, si vous êtes très mauvais vus aurez des résultats inférieurs à la moyenne et si vous êtes un propriétaire qui se bouge membre du club VIP, vous aurez des résultats supérieurs 🙂 Mais avec cette moyenne, vous savez exactement où se situe le potentiel de votre investissement location si vous partez pour le louer en tant que meublé de tourisme.

Exemples de simulation de revenu Airnb, et autres plateformes

J’ai pris deux exemples : dans une grande ville et en milieu plus rural

Voici ce que donne le simulateur

Exemple urbain :

Rue de la vielle poste à Montpellier, projet de louer un studio pouvant accueillir 2 voyageurs

simulation de loyer annuel proche de 10 000 €

tarif à la nuitée : 62€

taux d’occupation : 40%

–> Vous voyez ainsi la moyenne pour les propriétaires du secteur

Vous savez également que vous pouvez louer relativement cher, et que vous avez simplement à cibler une amélioration du taux d’occupation pour cartonner (la moyenne est de 60% en France)

Exemple rural :

Centre ville de Privas, en Ardèche

Maison de ville de 2 chambres, pouvant accueillir 4 voyageurs

revenu annuel proche de 11 000 €

tarif à la nuitée : 60€

taux d’occupation : 50%

–> Vous voyez ainsi la moyenne pour les propriétaires du secteur

Là encore, vous pouvez jouer sur le taux d’occupation pour obtenir d’excellentes rentabilités (le taux d’occupation moyen est de 60%)

2/ Un état des lieux de la concurrence

Le simulateur permet de connaître les annonces qui marchent le mieux dans votre secteur, pour pouvoir voir leurs points forts, leurs points faibles… les copier et les dépasser !

Cela vous permet surtout de savoir combien vous allez gagner si vous êtes un propriétaire sérieux

Pour l’exemple de Montpellier, les 3 meilleures annonces du secteur montrent :

des taux d’occupation entre 70 et 82% , pour un revenu entre 30 et 55 000 € annuellement

Par ailleurs, le marché à Montpellier est saturé en T1

Par contre, si vous investissement dans un studio, un T2 ou plus grand, vous aurez une concurrence beaucoup plus faible

Au niveau de l’exemple de Privas

Le marché est bien équilibré, quel que soit le type de logement que mettez en location, la concurrence sera à peu près la même

3/ Pourquoi les données officielles sont ridicules et fausses

Certains offices de tourisme sont généreux et mettent à disposition des études sur les locations courte durée avec des statistiques.

Seulement ces statistiques sont complètement fausses et dangereuses à utiliser.

Tout simplement par ce qu’une immense majorité des locations courte durée ne sont tout simplement pas déclarées.

Et pour celles qui sont déclarées, le nombre de nuitées est largement minoré pour ne pas payer la taxe de séjour ! (oui, oui, vous voyez exactement ce que je veux dire 😉 )

Par conséquent, les données du Big Data que nous avons obtenues sont infiniment plus fiables et utiles que les données officielles…

Ce sont elles qui vous permettront de faire une simulation de rentabilité Airbnb qui tient la route et qui vous donne des gains et un cash flow qui soient proches de la réalité.

4/ Les données à fournir pour faire tourner le simulateur

Pour faire tourner le simulateur de rentabilité / étude de marché, vous devez nous fournir quelques informations très simples :

  • L’adresse précise du bien
  • Le nombre de pièces
  • le nombre de salles de bains (surtout pour les grandes surfaces car les locataires apprécient les salles de bains privatives)
  • le nombre de personnes pouvant être hébergées (nombre de couchages que vous prévoyez à la fois dans les chambres, mais aussi en appoint dans les espaces communs)

Vous nous envoyez ces données et nous lançons le simulateur pour vous !

Simple, précis, efficace, rapide

5/ Un exemple de rapport généré par le simulateur de rentabilité pour une étude de marché personnalisée

Pour télécharger l’exemple de rapport que vous recevrez en utilisant le simulateur, cliquez simplement sur le lien ci-dessous

Questions souvent posées sur le simulateur :

Comment calculer la rentabilité Airbnb ?

Voici quelques clés pour calculer la rentabilité Airbnb : 

  1. Taux de capitalisation = Revenu net d’exploitation/ Prix de la propriété
  2. Rendement du CoC = Revenu net d’exploitation / Investissement en espèces réel.
  3. CoC = 4800 € / 32 000 € * 100 % = 15 %.

Comment calculer la rentabilité d’une location courte durée ?

La rentabilité d’une location courte durée est obtenue en effectuant le calcul suivant : (loyer mensuel X 12 mois) X 100 / prix d’achat du bien.

Comment calculer rentabilité location saisonnière ?

Par exemple si vous louez votre bien pour 20 semaines et un loyer moyen de 700 euros la semaine (100 euros par nuit), ce qui fait un revenu annuel de 14 000 euros. Le calcul se présente donc ainsi : 14 000 / 300 000 * 100 = une rentabilité brute de 4,6 % pour vous. 

Comment fixer son prix sur Airbnb ?

Confier la tarification de votre location à une agence de gestion locative :

  1. Et c’est à l’agence de faire le nécessaire pour promouvoir votre bien
  2. Elle détermine le prix et le modifie chaque fois que cela est nécessaire pour augmenter votre taux de remplissage.

Pourquoi s’inscrire sur Airbnb ?

Airbnb vous donne la possibilité d’augmenter vos revenus grâce à vos propriétés. Pour en bénéficier, vous devez vous inscrire sur la plateforme et saisir les informations du logement que vous proposez. 

Quel est le meilleur site de location saisonnière ?

Voici quelques sites pour poster vos annonces :

  • HomeAway.
  • Tripadvisor.
  • Booking.com.
  • Airbnb.
  • Atraveo.
  • Expedia.
  • Homerez

Quel est le principe Airbnb ?

Toute personne peut librement louer sa résidence principale à une catégorie de clientèle de passage pour une location courte durée, dans la limite de 120 jours par an, soit l’équivalent de 4 mois par an ou 10 jours par mois.

Est-ce que Airbnb est rentable ?

Oui car en règle générale on peut s’attendre à générer entre 1,5 à 3 fois plus de rentabilité en louant en Airbnb plutôt qu’en bail classique.

Comment connaître le taux de remplissage Airbnb ?

Le taux de remplissage Airbnb se calcule en divisant le nombre total de chambres occupés par le nombre total de chambres disponibles, multiplié par 100, ce qui donnera un résultat en pourcentage.

Comment se démarquer sur Airbnb ?

Voici quelques idées pour se démarquer sur Airbnb : 

  1. Impressionnez les voyageurs avec votre annonce.
  2. Surprenez-les avec des petites attentions.
  3. Mettez en valeur votre quartier.
  4. Soyez réactif.
  5. Partagez votre annonce sur les réseaux sociaux.
  6. Aménagements uniques.

Ou marche le mieux Airbnb ?

Lyon est la ville la plus rentable en Airbnb (avec 3 fois de rendement à l’année) est suivie par la ville des frères Lumières / Strasbourg, Toulouse, Cannes, Bordeaux et Paris.

Comment calculer la rentabilité nette d’un bien immobilier ?

La rentabilité nette d’un bien immobilier s’obtient : [ (loyer mensuel x 12) / Prix d’achat du bien ] x 100. 

Comment calculer le rendement ?

Pour avoir le rendement , il faut multiplier par 12 le loyer mensuel et le diviser par le coût de l’investissement pour obtenir un ratio. Et après Il vous suffit de multiplier ce dernier par 100 pour avoir le taux de rendement brut.

Comment calculer le taux de rendement d’un placement ?

Pour calculer le taux de rendement , il suffit de diviser le revenu annuel d’un placement par le capital engagé

Comment calculer le prix d’une location saisonnière ?

Pour calculer vos prix de location, il suffit d’additionner l’ensemble de vos frais annuels et de diviser le résultat obtenu par le nombre de jours de l’année.

Comment tarifer une location ?

Voici quelques éléments pour tarifer une location :

  1. Établir l’identité de votre bien.
  2. Identifier votre avantage concurrentiel.
  3. Lister toutes vos dépenses et vos frais annuels.
  4. Calculer votre prix plancher.
  5. Scruter, Analyser et Comparer les tarifs de vos concurrents.
  6. Faire une simulation de réservation de vos concurrents et peaufiner votre prix.

Quelle case déclarer revenus Airbnb ?

Pour déclarer revenus Airbnb, il faut indiquer dans un premier temps les loyers perçus en case 5ND.

Comment calculer le taux de rendement locatif ?

Le taux de rendement locatif se calcule en divisant le loyer annuel par le prix du logement et en multipliant le résultat par 100. 

Quel est le bon taux de rendement locatif ?

Le bon taux de rendement locatif est généralement compris entre 5,5 et 8%.

Comment calculer la rentabilité LMNP ?

La rentabilité LMNP sera déterminée par le quotient entre le montant des loyers annuels hors charges et le prix d’acquisition du bien.

Comment calculer la rentabilité d’un bien immobilier ?

Les dépenses d’exploitation sont toutes les dépenses attribuables à l’exploitation, telles que : administration, entretien intérieur et extérieur, réparations, surveillance, gestion des immeubles, taxes, assurances, comptabilité, publicité, électricité, chauffage, salaires….

Quel est le chiffre d’affaires de Airbnb ?L’effectif d’Airbnb est compris entre 20 et 49 salariés. Sur l’année 2020 elle réalise un chiffre daffaires de 16 017 100,00 €. Le total du bilan a augmenté de 320,61 % entre 2019 et 2020.



Vous hésitez encore ?


Voici les avis des propriétaires qui se bougent qui ont déjà testé le simulateur de rentabilité / étude de marché

Ce sont les utilisateurs qui en parlent le mieux :

Loïc L. *****

Bonjour, le simulateur m’aide VRAIMENT !!

On vois tout de suite quel secteur marché le mieux

Les chiffres annoncés sont très bien je trouve

Merci encore !


Jeanlin H. *****

Grâce à l’étude de marché de Pierre j’ai réussi à convaincre mon banquier, je suis comme un dingue.

J’ai tenu à vous prévenir immédiatement en sortant du rdv.

Eldorado Immo est l’investissement le plus rentable que j’ai fait à ce jour.


Christine D.

C’est génial ce système

J’avais fait mes petites stats de mon côté et votre résultat est bluffant

Je vais relancer mes visites et vous harceler de demandes de simulations !


Charlotte S.

 GRAND BRAVO et MERCI pour votre outil unique et vos remarques généreuses qui nous permettent, nous autres propriétaires de gîtes et prospects sur ce beau segment immobilier, de s’informer et se sentir moins seuls dans ce domaine encore relativement obscure pour investir


Naomie V.

Je gagne un temps tellement précieux grâce à votre simulateur… merci pour tout.


Pour accéder à votre simulation de rentabilité / étude de marché pour votre location courte durée




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