T1,T2,T3,T4,T5 studio : quelle définition, surface, taille et nombre de pièces ?

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Quelle définition pour un appartement T1 ? Un Studio, T2, T3, combien cela fait de chambres à chaque fois ? Vous ne vous êtes jamais arraché les cheveux ou senti perdu devant des termes qui paraissent obscurs et illogiques au premier abord ?

Qui ne s’est jamais demandé ce que c’était un T1 ? Ou comment faire la différence entre un F1, un studio et un T1 bis? Comment faire le bon choix pour le présenter dans une annonce de location ? Mettre T2 ou mettre appartement avec deux chambres ?

La surface d’un T2 est elle réglementée, y a t il un minimum ? Et qu’en est il pour la surface d’un T3, T4 ou T5 ? Es-ce pareil pour un logement social ?

Vous ne vous êtes jamais senti perdu dans ces chiffres et acronymes de l’immobilier ? Tout le monde ne maîtrise pas le lexique particulier du logement. Quelle signification réelle ont les signes t1 t2 t3 t4 ?

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Avez vous déjà eu des doutes sur le nombre de pièces d'un logement ?

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Il n’est pas toujours facile de s’y retrouver parmi les différentes sortes de logements qui sont affichées sans les annonces immobilières… et les agences en jouent parfois 🙂

Je vous aide à faire le point, vous verrez à travers ces lignes que ce n’est pas si difficile que cela !

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Quelle est la définition d’un logement ?

Chaîne Youtube de Eldorado Immobilier

Pour désigner un logement en France, plusieurs termes sont utilisés. Ce serait trop simple sinon…

Mais avant de détailler les différents types du T1 au T5, il faut bien commencer quelque part, il est donc important de savoir ce qu’est un logement tout d’abord.

Un logement se définit, selon le décret 2002-120 du 30 janvier 2002  comme une habitation :

  • qui ne peut pas être de surface inférieure à 9m2
  • avec une hauteur sous plafond qui n’est pas inférieure à 2.20m
  • ou alors un volume égal à 20 mètres cubes au minimum.

Il s’agit des critères de décence d’un logement, que ce soit un logement social ou un logement privé classique.

Le nombre de pièces qui sera indiqué avec la description d’un hébergement est toujours hors :

  • cuisine,
  • w.c.
  • salle de bains ou salle d’eau

À titre de rappel, une salle de bain doit comporter au moins une baignoire ou une douche et un lavabo. Sinon ? Bah, ce n’est pas une salle de bains au sens légal du terme. Les w.c peuvent être placés soit dans la salle de bain soit au-dehors, dans le couloir par exemple. La cuisine quant à elle, peut être ouverte (cuisine américaine) ou non.

définition T1 T2
Quelle définition exacte pour un T1, T2, T3, T4, T5, etc…
Etes vous certain de maîtriser parfaitement cette terminologie ?

Les différentes classifications d’un logement : T, F ou P ?

Aujourd’hui, conformément à ce qui est écrit dans la loi, il existe 3 grandes classifications d’appartement :

  • soit en type T,
  • soit en fonction F
  • ou encore en pièce P

Le numéro qui vient après la classification en T, en F ou en P, mentionne le nombre de pièces principales, ce qui veut dire plus clairement :

  • le séjour,
  • la salle à manger
  • ou la chambre.

Comme je vous l’expliquais précédemment, certaines pièces ne comptent pas.

Ainsi, par exemple, un appartement avec :

  • un salon,
  • une chambre,
  • une salle principale
  • et une cuisine
  • sera un T2, un F2 ou P2.

À titre d’exemple encore, un logement avec un salon de 50m2 et 2 chambres sera un P4.

Toutefois, il prendra la dénomination de T3 BIS ou F3 BIS, car il n’a que 3 pièces (le bis signifiant que la surface de l’un des pièces est nettement supérieure à la moyenne des surfaces pour cette pièce)

t1 t2 t3 t4 definition surface taille
Tableau synthétique de la définition et surfaces moyennes pour un T1, T2, T3, T4 et T5

Quelle définition pour un T1 ?

Le terme T1 indique un bien immobilier disposant d’une seule pièce principale, une cuisine séparée et une salle de bain ou d’eau avec ou sans toilettes.

Vous remarquerez que lorsque annonce de logement mentionne T1 ou encore F1, il n’y a pas de grandes différences. La signification reste la même que ce soit un T1 ou un F1 :

  • on parle d’un appartement avec une pièce principale,
  • une cuisine
  • et une salle de bain séparée.

Combien un T1 fait il de m2 ? La surface moyenne d’un appartement T1 est 32m² selon l’observatoire national de la fonction publique.

C’est la taille d’appartement adaptée pour 1 personne.

Et c’est quoi un T1 bis ?

Un T1 BIS et un F1 BIS représente une habitation avec une cuisine ouverte sur le salon et dotée d’une pièce principale.

Il peut aussi s’agir d’une mezzanine ou encore d’une alcôve qui peut être agencée pour en faire une chambre.

Les T1 bis est une version améliorée du F1 ou T1.

Quelle est la surface minimale d’un T1 bis ?

La surface minimale d’un T1 bis est de 9m2. Elle n’est pas encadrée en tant que tel et recoupe les exigences minimales de surfaces légales telles qu’indiquées plus haut dans l’article.

Quelle est la surface moyenne d’un T1 bis ?

La surface moyenne d’un T1 bis est de 35 m² selon les bases de données des logements sociaux en France, d’après le site du service public.

Mais cette moyenne recouvre des disparités très fortes, ce n’est qu’une moyenne 😉

Quelle différence entre studio et T1 ?

Le studio comporte tout dans la même pièce. C’est la principale différence entre un studio et un appartement T1, qui lui, a une pièce séparée du reste.

studio-t1-definition-taillle-surface

La surface minimale d’un studio est de 9m². Bien sûr les appartements loués en studios sont de petites surfaces et le seuil correspond à la surface minimum définie par la réglementation en vigueur.

Si vous vous lez investir dans un studio de pile 9m², il est fortement conseillé de prendre un peu de marge dans le calcul de la surface, même en loi Carrez, car il peut y avoir des subtilités. Il est peut être judicieux de passer votre chemin d’investisseur immobilier…

Par exemple une jurisprudence a abouti à la condamnation lourde d’un propriétaire bailleur car dans le calcul loi Carrez de la surface de son studio, la douche devait être enlevée, et ces 0.5 m² ont fait descendre la surface de l’appartement en dessous des 9m²… cf le blog de l’avocat Vincent Canu à ce sujet, ici.

Qu’est ce qu’un T2 ?

Le T2 est un logement de 2 pièces, composé d’une chambre et un salon, une cuisine et des toilettes. La dénomination T2 est utilisée dans l’ immobilier afin de désigner une habitation d’une surface en moyenne de 45m², appartement meublé ou vide.

Appelé également F2, le logement T2 dispose de deux pièces.

t2 definition taillle surface

Avec un T2, on retrouvera donc une habitation qui est dotée de deux pièces soit :

  • le salon d’une part
  • et la chambre d’autre part.

À part cela, vous retrouverez aussi dans l’habitation, la cuisine et une salle de bain avec des w.c. ou non.

Quelle taille et surface pour un appartement T2 ?

Dans la famille T1, T2, T3, T4 :

Un logement T2 a logiquement une taille et une surface plus grandes que celles d’un appartement T1, ou un studio.

La question qui revient le plus souvent est : combien de m² fait un T2?


En moyenne, la surface d’un T2 est de 45 m². Un T2 a donc une taille confortable pour un couple ou une personne seule.
Cela recouvre des situations diverses et variées. Une moyenne restant une moyenne, en sachant que le parc immobilier locatif est essentiellement composé de logements anciens, souvent plus grands que les logements neufs qui sont construits et qui pâtissent du prix du foncier.

Il faut savoir également que cette moyenne de surface vaut pour un T2 en logement social, car seuls les bailleurs type HLM ont des stats complètes sur la taille de leurs logements.

A noter qu’il n’y a pas de surface minimum pour un T2, si ce n’est la surface réglementaire limite pour un appartement.

Cela est très bien illustré par la courbe de Friggit, la traduction mathématique des conséquences possibles de l’augmentation croissante du prix au m² en France.

Qu’est ce qu’un appartement T2 bis ?

Un T2 bis est un appartement en tous points similaire à celui définit par un T2, mais comportant en plus une pièce suffisamment grande pour être cloisonnée ou séparée visuellement en deux parties aux usages différents, comme par exemple un coin salon et un coin nuit.

Quelle définition et combien de chambres dans un T3 ?

Le appartement ou une maison T3 est une location meublée  ou non appelé également F3 et qui est doté de 3 pièces.

L’appartement ou la maison T3 comporte 2 chambres et u salon, soit 3 pièces au total. La cuisine et la salle de bain peuvent être fusionnées dans l’ensemble.

Ainsi, le T3 est une habitation avec 3 grands ensembles, dont :

  • une pièce principale avec un salon
  • et deux chambres qui sont bien séparées l’une de l’autre.

À cela, s’ajoute aussi la salle de bain, les toilettes (notons que la douche et les w.c. peuvent être séparés ou être dans la même pièce), ainsi que la cuisine.

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Qu’est-ce qu’un appartement T3 bis ?

Dans le cas où le salon fait plus de 30m2, alors, il pourra compter pour deux pièces et l’appartement ou la maison sera de type T3 BIS OU F3 BIS, mais pas un F4. Certaines annonces d’agences immobilières sont ambiguës sur ce matin, vous devez être vigilant.

Quelle surface pour un apppartement T3 ? Quelle taille ?

L’appartement T3 est l’investissement locatif par excellence en France, un produit immobilier passe partout qui convient à la fois à un couple avec ou sans enfants.

La taille d’un appartement T3 commence à être intéressante. Ainsi la surface moyenne d’un T3 est de 65 m².

Cette surface moyenne vaut pour un appartement T3 en logement social hlm, qui disposent, encore une fois de la base de données la plus documentée.

Quelle est la surface minimale d’un T3 ?

Le T3 n’a pas de surface minimum légale.

le T3 a logiquement une taille plus grande que le T2 (enfin dans la plupart des cas, on vois de tout à Paris par exmple 😉 et, est composé de 3 pièces principales dont 2 chambres et un salon.

Le T3 ou F3 égal 2 chambres.

A noter que comme il n’y a pas de surface minimum pour un T3, une confusion peut avoir lieu entre T2 bis, T3 et T3bis.

A l‘investisseur immobilier d’être attentif au type de cloison en place pour savoir si il s’agit d’une grande pièce découpée ou non.

Souvent le fonctionnement du réseau éclectique, en particulier des commandes d’éclairage est un indicateur fiable de l’état inital de l’appartement lors de sa construction.

Quelle définition pour un logement T4 : appartement ou maison?

Le logement T4 est une des habitations les plus répandues en France.

Ce n’est pas très étonnant car au vu du nombre de pièces, la réalité d’un logement T4 peut recouvrir à la fois un appartement ou une maison.

Dans la même logique que développé précédemment pour les T1,T2,T3, un logement T4 est doté de 4 pièces, dont la salle de bain, la cuisine et les w.c.

Quelle est la surface moyenne d’un T4 ?

La surface habitable d’un logement va généralement de 90 à 100 m2. Dans le logement social, un appartement T4 fait en moyenne une surface de 80 m².

Combien de chambres dans un T4 ?

Un logement, appartement ou maison, T4 comporte 3 chambres.

Le T4 est une habitation de bonne taille composée de :

  • 3 chambres,
  • d’une salle à manger,
  • d’une cuisine.

Donc t4 égal 3 chambres, simple 🙂

Quelle surface pour un T5 ?

La plupart du temps les T5 sont des maisons, au vu de la surface importante nécessaire.

Le t5 c’est combien de chambres ?

Le logement T5 est composé de 4 chambres avec une surface habitable qui va de 100 à 150 m2.

Toutefois, les dimensions d’un appartement T5 en logement social hlm sont plus réduites avec une moyenne de 95m².

La définition d’un appartement T5 un appartement ou une maison avec 5 pièces principale donc 4 chambres.

Et pour le T6, le T7 et au délà ? Quelle surface et combien de chambres ?

Le logement T6 lui, est composé de 6 pièces dont 5 chambres à coucher, pour une surface allant de 140 190 m2.

Enfin, les T7 sont des habitations nettement plus grandes avec 7 pièces, avec une surface habitable de plus de 190m2.

Qu’est-ce qu’un studio ?

Le Studio ,est différent d’un T1 ayant une cuisine séparée. De ce fait, le studio représente un coin cuisine dans la pièce principale.

Sachez que les logements avec une surface réduite sont soumis à une règlementation assez stricte avant de pouvoir être loués, cela dans le but d’éviter les abus de la part du bailleur.

Le studio est différent du T1.

C’est un logement qui fait 9m2 au minimum.

Ces mètres carrés sont évalués selon la Loi Carrez (texte complet ici) pour un appartement et ne sont pris en compte que dans une pièce principale où le plafond doit être de 1m20 au minimum.

On précisera que dans cette mesure de surface ne rentrent pas :

  • les balcons,
  • les mezzanines,
  • les caves
  • ou encore l’épaisseur des murs.

Le dictionnaire définit le studio comme suit :

un logement doté d’une pièce centrale et de locaux accessoires comme la salle de bains ou la cuisine. La salle de bain est séparée, mais la cuisine ne l’est pas (contrairement au F1). La pièce centrale fera ici office de salon et de chambre.

On retrouve aussi la studette, qui est un studio en version encore plus réduite. Elle est dotée d’une pièce avec un coin-cuisine, mais dont les toilettes et la douche ne sont pas en son sein. Les pièces sanitaires sont sises dans les parties communes de l’immeuble.

Encore plus petit : la chambre de bonne, classique à Paris… mais généralement cet appartement minuscule n’est pas réglementairement louable, sauf pour les logements HLM et étudiants du CROUS mais c’est une autre histoire…

Quelle surface pour 1 personne dans un appartement ?

Lorsque l’on combine les réglementations en vigueur, soit la loi qui définit un logement décent, combinée au règlement sanitaire départemental en vigueur là où se situe le bien immobilier locatif que vous exploitez, nous obtenons une surface habitable minimum par nombre de personnes occupant l’appartement ou la maison.

Combien de m² par personne dans un logement ?

On peut se baser sur les critères des allocations familiales pour définir les surfaces minimum par personne.

  • Pour 2 personnes (un couple) : un minimum de 16 m²
  • Pour 3 personnes, il est recommandé 25 m²
  • Ensuite, pour chaque personne supplémentaire, il faut compter 9 m²
  • enfin pour 8 personnes ou plus, la surface du logement est préconisée à 70m²

La surface moyenne d’un logement en France est de :

  • 63 m² pour un appartement
  • 112 m² pour une maison

Quelle taille d’appartement avec un chat elle est recommandée ?

Pour les locataires qui adorent les chats, il faut penser à leur donner un espace vital minimum pour qu’ils s’épanouissent.
Cela peut prêter à sourire, mais si vous saviez le succès que rencontrent les propriétaires de location saisonnière qui acceptent les animaux de compagnie…

Les associations de défense des chats sont unanimes, 9 m² c’est trop peu.

La taille minimale d’un appartement avec un chat se situe plutôt entre 25 et 50 m². Toutefois, au delà de la surface de l’appartement, c’est la possibilité de trouver de nombreuses cachettes qui participera à l’épanouissement du chat.

La spécificité des logements étudiants

En tant qu’étudiants, diverses spécifications sont à prévoir selon le type de logement qu’ils veulent louer.

  • Le logement du CROUS : le CROUS offre plus de 150 000 logements pour les étudiants, attribués sur présentation et analyse d’un dossier spécial étudiant ou DSE. La priorité est donnée à ceux qui ont un revenu faible, qui viennent de l’étranger ou ceux qui n’ont pas de famille dans la ville d’étude). Et surtout, la priorité est donnée à ceux qui déposent un dossier et comme de nombreux étudiants ne connaissent pas cette possibilité…
  • Il existe deux sortes de logements CROUS : les résidences étudiantes qui font entre 18 et 23 m2 (studios, T1, ou T2) et coûtant aux environs de 250 euros par mois. Et les chambres en cité U qui sont des pièces à vivre de 10m2, proches de facultés et coûtants aux environs de 150 euros par mois.
  • La résidence étudiante privée : contrairement aux logements qui sont proposés par le CROUS, ils sont plus chers, car ils offrent des services en plus pour simplifier la vie de l’étudiant : un service d’entretien, du linge de maison fourni, une laverie, un foyer, un petit-déjeuner et parfois une piscine et une salle de sport.
  • Le foyer pour étudiants : il est managé par des associations et comporte un règlement interne strict comme le couvre-feu. Il offre des chambres individuelles en pension complète ou demi-pension. Le loyer oscille entre 380 et 450 euros par mois.

A titre personnel à Nice, le CROUS me louait une chambre de 6m², cela ne leur posait pas de soucis particuliers…

Vous avez déjà eu une expérience de ce style ? Par un bailleur privé ou public ? Vous louez des logements petits (c’est possible d’en louer en courte durée car c’est le code civil qui s’applique).

Partagez votre expérience dans les commentaires ci-dessous

Les logements loft, duplex, souplex, suplex

Ces termes ont fait leur apparition sur le marché immobilier assez récemment.

Ils séduisent les investisseurs et locataires désireux de trouver un bien spacieux et authentique.. et surtout un investissement locatif rentable, que ce soit éthique ou non….

On retrouve donc :

Quelle définition pour un loft ?

Il peut s’agir d’un ancien atelier, ou d’un bâtiment commercial qui a été agencé pour en faire un logement, livré sous forme de grand plateau.

Le vaste espace sera sectionné (ou pas) en plusieurs pièces bien distinctes par des cloisons ou des murs.

Ce qui attire le plus dans ce type d’habitation ce sera le volume et la luminosité.

Quelle définition pour un duplex ?

Le duplex peut être situé dans un immeuble où deux appartements distincts ont été reliés entre eux, ou dans une maison individuelle.

Il comporte deux étages connectés par un escalier interne.

L’entrée, le salon et la cuisine sont au niveau inférieur tandis que les chambres sont au niveau supérieur.

Le triplex est presque identique à l’exception qu’il possède trois niveaux.

Quelle définition pour un suplex ou un souplex ?

Le suplex : il comporte deux niveaux dont l’un est situé en sous-sol et l’autre au rez-de-chaussée de l’immeuble.

C’est très répandu à Londres, où cela se transforme en une véritable industrie (le foncier est tellement cher).

Logement atypique, il plus abordable que ceux cités précédemment. Le principal inconvénient c’est qu’il est peu lumineux (tu m’étonnes…).

Lors de la visite, veillez à bien vérifier l’aération et la luminosité.

Pour aller plus loin dans vos projets d’investissement et être ultra rentable :

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Conclusion sur les définitions de taille et surface des appartements t1, t3, t3, t4…

Avant de louer un logement, assurez-vous de bien connaître la réglementation au sujet de la surface habitable, encore trop d’investisseurs se plantent complètement à ce niveau.

Dans tous les cas, que vous optiez pour un T1, un T2 ou un T7, vérifiez bien que vous communiquez de manière précise et judicieuse dans vos annonces.

Et pour vous, quel est le type de logement idéal pour investir?

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Pierre

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