LMNP : les 14 avantages du statut LMNP

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Vous hésitez à opter pour le statut LMNP ? Découvrez ce que vous devez vraiment savoir sur ce statut pout faire un choix éclairé cette année

LMNP, comment cela fonctionne?

C’est quoi le LMNP?

Pourquoi choisir le LMNP?

Quand un investisseur doit il passer en LMNP?

 LMNP : comment récupérer la TVA?

LMNP au réel, ou Censi Bouvard ou déficit foncier?

Vous êtes propriétaires et vous souhaitez investir dans l’immobilier ?

Vous ne savez pas vers quel régime vous tourner ?

Vous désirez accroître vos bénéfices sans payer d’impôt mais vous appréhendez mal les démarches qui en découlent ?

Pour vous aidez dans votre choix, nous vous avons listé quelques-uns des nombreux avantages liés au statut LMNP, découvrez-les en 12 points.

LMNP location meublée
Le statut LMNP est-il synonyme d’eldorado immobilier?

LMNP ou Loueur en Meublé Non Professionnel, un statut facile à maîtriser

1. La simplicité des démarches pour l’obtention du statut LMNP

Vous n’aurez pas à créer une société,

Votre nom propre suffit pour exercer l’activité de loueur en meublé non professionnel, ce qui se fait souvent en complément de votre activité professionnelle principale.

La seule démarche que vous aurez à faire pour vous enregistrer sous ce statut consiste à envoyer un formulaire POi de déclaration de début d’activité.

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2. La flexibilité du statut LMNP 

Vous n’êtes pas contraint de garder votre activité de loueur en meublé non professionnel ad vitam eternam, il vous est possible de reprendre le bien immobilier pour un usage personnel ou le vendre.

Le bail étant d’ailleurs un bail meublé, c’est un système beaucoup plus souple pour le propriétaire

En particulier, si vous louez votre bien immobilier en meublé  l’année, vous pouvez signifier au locataire que vous voulez vendre, et il n’as pas de priorité pour l’achat. Cette astuce vous permet donc de récupérer facilement votre appartement pour un autre usage.

Pour des informations complémentaires :

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Rentabilité locative d’une location meublée? Tout le monde ment sur les vrais chiffres

Location meublée : quelle définition pour la location meublée et quelles conséquences juridiques et fiscales?

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Le cas particulier du LMNP géré

Nous ne parlons pas beaucoup de cette possibilité sur Eldorado Immobilier,

car nous préférons investir en direct pour une meilleure rentabilité,

et pour éviter toute défaillance de l’exploitant,

mais dans cette hypothèse,

voici un autre avantage du statut LMNP : l’absence de gestion du bien immobilier.

3. L’absence de gestion et le bail commercial en LMNP délégué

Si vous optez pour une acquisition dans une résidence de services ou de tourisme, le statut LMNP est vraiment clef en main.

LMNP gestion deleguee
Le statut LMNP permet aussi une gestion déléguée. Au prix d’une perte de rentabilité, l’exploitant fait tout pour vous… pas mal aussi 🙂

Il vous faudra signer un bail commercial avec l’exploitant qui à son tour vous reverse un loyer mensuel et ce, que le bien soit loué ou non pendant toute la durée du bail (généralement 9 ans).

Ainsi, en confiant la gestion de votre investissement locatif à un exploitant, vous vous délivrez des soucis relatifs à la gestion quotidienne du bien meublé ;

Vous n’aurez plus à rechercher des locataires ni à vous occuper des éventuels travaux d’aménagement.

Toutefois, il faudra vous assurer de la pertinence de la solidité financière de l’exploitant.

Pour mieux maîtriser l’investissement immobilier :

Comment Investir dans l’Immobilier Locatif : 35 Experts Révèlent leur Conseil le Plus Précieux pour Réussir

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4. LMNP en résidence, une formule gérée par des exploitants reconnus

Ce point vient compléter le précédent dans la mesure où tous les propriétaires de meublés ne disposent pas de l’envie nécessaire pour une gestion précise de leur bien immobilier.

C’est pourquoi certains investisseurs, délèguent cette tache aux exploitants d’une résidence de tourisme par exemple.

En revanche, il vous faudra bien choisir votre gestionnaire ; pour vous aider, des indicateurs tels que l’expérience et l’ancienneté sont à prendre en compte.

5. La réglementation du statut LMNP pour les résidences gérées

Il est tout à fait normal que les investisseurs se soucient de la sécurité de leurs investissements, et c’est pourquoi il est avantageux d’opter pour le statut LMNP.

À ce propos, en cas de gestion déléguée, chaque nouveau projet de construction, de transformation ou d’extension nécessite l’accord de l’État et des collectivités territoriales concernées par le projet, ce qui se traduit par une relative maîtrise de la concurrence et garantit une exploitation pérenne.

6. Le statut LMNP pour un placement sécurisé dans l’immobilier

L’actif détenu est de l’immobilier, un des quatre piliers de l’enrichissement, ne l’oublions pas.

D’autant plus qu’en période de crise, l’immobilier est considéré comme étant une valeur refuge et est un élément qui permet de diversifier un patrimoine.

Investir en LMNP dans une résidence géré vous permet également de maîtriser les charges liées à votre bien sur le long terme.

En sélectionnant un programme LMNP de qualité dans une zone à fort potentiel, vous arriverez à vous positionner dans un secteur sécurisé.

A noter que la location meublée en indivision dispose de quelques règles spécifiques (que vous trouverez dans le détail de l’article ci-avant sur Eldorado Immobilier)

7. Les articles 605 et 606 du Code civil sont top pour le propriétaire

Les articles 605 et 606 du Code civil correspondent à la répartition des coûts des travaux dans la résidence.

Le bail commercial vous permettra de savoir qui se charge des menus et les gros travaux ainsi que les remises aux normes requises par l’État.

En résidences de services, les petits travaux (Art. 605) sont majoritairement à la charge du gestionnaire, quant aux gros travaux (Art.606), ils seront à la charge du propriétaire.

Cela vous permet, pour une fois, de vous retrouver dans la peau du locataire 🙂

8. Le report du déficit

En cas de déclaration au régime réel simplifié, si vous avez créé un déficit, il est reporté en totalité pendant au moins 10 ans sur les revenus futurs de la location meublée.

Ainsi, vous pouvez ne pas payer d’impôt sur vos revenus de location LMNP pendant une dizaine d’années !

9. Déduction des frais d’acquisition

Contrairement à la location nue imposable sur les revenus fonciers, le locataire en meublé peut déduire, l’année de son paiement ou de son amortissement, les frais d’acquisition.

Les frais d’acquisition sont : 

  • les frais d’acte notarié ;
  • les frais de garantie ;
  • la rémunération des intermédiaires
  • et les émoluments du notaire

Cette possibilité de déduire les frais d’acquisition est un avantage majeur de la location meublée, et permettra de réduire fortement l’imposition des bénéfices réalisés.

Donc, ce régime fiscal particulièrement attrayant permettra de percevoir des revenus non fiscalisés pendant une longue période.

LMNP, une fiscalité des plus avantageuses :une niche fiscale magique

LMNP fiscalite
Quelle meilleure niche fiscale que le statut LMNP?
Difficile à trouver, n’es-ce pas?

10. Le rendement d’un bien LMNP

Comme pour tout investissement, le rendement est le premier point considéré par l’investisseur, et c’est bien normal.

Dans ce cas de figure, le statut de loueur en meublé non professionnel, avec une location à l’année, vous permet de percevoir des loyers supérieurs de 15% à 25% que ceux de la location à nue.

Avec une location meublée saisonnière, vous avez un loyer deux à trois fois supérieur à un loyer à l’année

Des infos supplémentaires :

Tout savoir sur la fiscalité de la location meublée : c’est magique

Comment doubler vos réservations pour votre location courte duree ou investir à haut rendement à coup sur

11. Le remboursement de la TVA (résidence gérée)

La récupération de la TVA sur le prix d’acquisition est un des principaux avantages fiscaux liés au statut de loueur en meublé non professionnel pour les gros patrimoines qui manient la TVA  au quotidien (mais je vous rassure, rien que la déclaration au régime réel est déjà un avantage dément…)

Généralement, le statut LMNP via une résidence gérée, vous permet de récupérer jusqu’à 20% du prix d’achat (le taux actuel de la TVA donc), et ce, dès la signature de l’acte d’acquisition.

Une opération des plus avantageuses, mais pas sans contrepartie ; afin de bénéficier du remboursement de la TVA sur l’acquisition d’un bien immobilier destiné à la location saisonnière, ce dernier doit remplir quelques critères, à savoir :

  • Rénové ou neuf et par neuf je fais allusion aux projets en cours de construction ou construits depuis moins de 5 ans et n’ayant encore jamais eu de propriétaire ;
  • Acquis par le biais d’une société exploitante en signant un bail commercial d’au moins 9 ans ;
  • Acheté dans des résidences de services : résidences touristiques, résidences d’affaires, villages de vacances classés, logements étudiants…etc.

12. L’amortissement d’un appartement meublé proposé en location courte durée

En tant que loueur en meublé non professionnel vous avez la possibilité de déduire l’ensemble de vos charges relatives à la gestion d’exploitation de votre logement, tout comme vous avez la faculté de déduire l’amortissement de l’immobilier ainsi que du mobilier.

LMNP amortissement
L’amortissement en LMNP porte bien son nom.. quel amortisseur à impôts!

Avant d’aller plus loin, attardons-nous un peu sur la définition de l’amortissement d’une location meublée.

Dans le cadre de la location meublée, l’amortissement est une charge fictive que l’on calcule sur la perte de valeur du bien mobilier ou/et immobilier lié à son utilisation pendant une période définie.

De ce fait, l’amortissement est chaque année déduit du montant des recettes locatives et permet de neutraliser jusqu’à la totalité du montant des loyers.

Sachez que vous pouvez amortir tous les éléments dont la durée de vie est supérieure à 1 année et toutes les dépenses dépassant les 600 euros ; seul le terrain est non amortissable.

L’amortissement du bien meublé vous exonère de payer des impôts sur vos loyers de location meublée, ce qui n’est pas le cas pour la location nue. Comme elles peuvent donner lieu à un déficit et se cumuler pour les années à venir lorsque vous serez en bénéfice positif.

Bonne nouvelle : Vous n’êtes pas tenu par le temps pour bénéficier de vos amortissements non utilisés cumulés.

Les amortissements en LMNP vous intéressent? Vous avez raison, approfondissez le sujet :

5 questions sur l’amortissement d’un investissement locatif

13. Le statut LMNP  et le régime BIC

Le statut de loueur en meublé non professionnel compte de nombreux avantages, dont un régime fiscal très favorable.

L’intérêt de la location en meublé non professionnel réside également dans la méthode d’imposition retenue pour ce régime.

Les bénéfices dégagés de la location meublée échappent à l’imposition des revenus fonciers et sont soumis au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Ce processus est d’autant plus intéressant dans le cas d’un investissement immobilier LMNP, où vous êtes plus susceptible de générer des déficits,  grâce aux amortissements.

Grâce au statut LMNP, il vous est possible de choisir entre 2 régimes d’imposition que nous résumons comme suit :

  • Régime Micro-Bic :

Si les revenus en provenance du bien meublé sont inférieurs à 32 000 €, aucune charge ne sera déductible, ceci dit le revenu net imposable sera calculé suite à un abattement de 50%. Ce régime est donc intéressant si les charges ne dépassent pas les 50%.

L’abattement est porté à 71% en cas de meublé de tourisme classé

Cf : Comment choisir le bon label ou classement pour votre meublé de tourisme?

  • Régime Bic réel :

Si les revenus en provenance du bien meublé sont supérieurs à 32 000 €. Dans ce cas, les charges déductibles sont les suivantes :

  • Les intérêts d’emprunts ;
  • Les frais de notaires ;
  • La taxe foncière ;
  • La taxe d’habitation ;
  • Les assurances ;
  • Les travaux de répartition ;
  • L’amortissement du bien et des travaux
  • etc, etc, etc

Vous pouvez aussi choisir le régime réel si vous loyers sont en dessous du plafond, ce qui est avantageux dans l’immense majorité des cas.

14. Une imposition sur les plus-values au régime des particuliers

Bien que les bénéficiaires du statut de loueur en meublé non professionnel soient considérés comme entrepreneurs, ils ne sont pas pour autant assimilés aux professionnels quand il est question d’imposition sur les plus-values.

La plus-value est égale à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat majoré des frais d’acquisition et des travaux.

La plus-value est ensuite réduite d’abattement par paliers :

  • 6% pour chaque année de détention au-delà de la 5e et jusqu’à la 21e ;
  • 4% au terme de la 22e année de détention.

Ainsi, les plus-values immobilières sont exonérées au bout de 22 ans de détention en termes d’impôts sur le revenu, mais il faut attendre 30 ans pour être également exonéré de prélèvements sociaux.

Ceci dit, les plus-values supérieures à 50 000 € sont surtaxées et cette taxe supplémentaire est calculée selon un barème progressif allant de 2% à 6%.

C’est aussi une des différentes entre le statut LMNP, et celui de LMP, loueur en meublé professionnel, qui a d’autres avantages :

Quel statut vous fera payer le moins d’impôt pour votre investissement locatif en meublé?

En résumé sur les avantages du statut LMNP

Vous l’aurez compris la meilleure option pour gagner du temps et de l’argent est d’adopter le régime LMNP.

En déclaration au réel dans la plupart des cas, en gestion en direct et en nom propre

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Pierre

Pierre est ingénieur agronome spécialisé dans l'aménagement du territoire (INA ENSA A), et urbaniste. Investisseur immobilier dans la location meublée courte et longue durée, il est passionné pour aider les propriétaires au quotidien. Il est l'auteur du Best Seller "Airbnb Master : les 200 secrets des nouveaux millionnaires de la location courte durée" et collabore avec de nombreux médias (Capital de M6, Le Monde, Le Parisien, Le Petit Futé...) Surtout, Pierre est à votre disposition pour échanger sur vos difficultés, laissez un commentaire !

1 réponse

  1. GARAIX dit :

    Bonjour,
    Mon mari 65 ans et moi 65 ans avons acheté deux logements neufs dans une zone touristique près d’un lac à Monteux – 84170 (Le patio du Lac) ; nous avons eu les clés le 17 décembre 2020 et verser le dernier règlement.
    Un T2 – 46 m² non meublé (excepté la partie cuisine) en Loi Pinel à 6 ans- en crédit total sur une période de 15 ans.
    Un studio 26 m² destiné à la location touristiques de courtes durées.
    Une première déclaration aux impôts pour le foncier
    Une déclaration POI en cours et là heureuse de vous lire car c’est tout nouveau pour nous. si j’ai bien compris, je note la date d’achat et non dans les 15 jours de location (‘il n’est pas encore loué) et nous devons respecter le délai des 3 mois pour la mairie aussi.
    Une 2ème déclaration en Mairie en précisant que le numéro attribué va suivre (conseil du service)
    Nous sommes en train de finaliser l’installation du mobilier
    Le 09 mars, une personne vient pour le classement que nous espérons 3 étoiles.
    Je vais suivre vos conseils pour compléter le formulaire POI statut LMNP en espérant ne pas faire d’erreur.
    Merci de me confirmer le choix du statut pour éviter toute erreur. Une agence nous propose de la partie conciergerie pour l’accueil et le ménage (j’hésite encore car elle prend 10% sur les loyers et j’ai besoin de rencontrer les clients).
    Nous avons dans l’idée de revendre dans 6 ans le premier logement T2 actuellement en location sur l’année j’espère au moins son prix d’acquisition 144 000 euros car nous vieillissons. Mon mari à deux enfants et moi 3 enfants. Nous n’avons pas dans l’idée de léguer ces biens à l’heure d’aujourd’hui, peut être changerons nous d’idée, je ne sais pas.
    Devons aussi déclarer un statut particulier pour le T2 ?
    Pour le studio destiné au tourisme devons nous anticiper un statut en plus et à quel moment ?
    Nous espérons vos conseils pour amortir au mieux ce patrimoine car nous sommes à retraite et si notre choix est de revendre pour investir autrement quels seraient vos conseils pour ne pas payer une forte plus value ?
    Dans l’attente de vous lire et merci pour la richesse de vos informations plus utiles que le service des impôts

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