5 questions sur l’amortissement LMNP d’un investissement locatif au réel

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Le statut de LMNP, loueur meublé non professionnel, reste une des dernières niches pour investir dans l’immobilier sans être lourdement imposé.

Quand on voit que le taux d’imposition basique sur les loyers est calculé selon la formule :

  • taux d’imposition marginal
  • + cotisations sociales,
  • on atteint directement 30.5%, voir beaucoup plus si vous êtes imposé à 41% ou d’avantage.

Les économies potentielles sont donc juste énormes !

Encore faut-il connaître les rouages de ce statut de loueur meublé non professionnel.

C’est ce qui fait dire que :

“le monde est partagé en deux catégories : ceux qui ont des problèmes d’argent, et ceux qui ont des problèmes d’impôts !”

Nous essayons pourtant d’éviter les deux, et c’est ce que nous expliquons un peu plus loin…

Si vous avez un bien immobilier meublé ou que vous envisagez de meublé, que ce soit un immeuble, une maison, une péniche ou un fût de vin… lisez cet article jusqu’au bout, vous allez gagner beaucoup d’argent et éviter d’en perdre tout autant !

Qu’es-ce que l’amortissement d’un bien immobilier ?

peu de gens savent que les propriétaires de gites peuvent amortir les murs de leur bien immobilier

Avant d’investir dans la locatif, la fiscalité est une donnée fondamentale à prendre en compte. Le meublé est une bonne option

On entre directement dans le vif du sujet.
L’amortissement de votre location saisonnière est un élément déterminant pour annuler ou réduire fortement votre fiscalité.

Concrètement, il s’agit de déduire de vos recettes non seulement vos dépenses classiques, mais également la valeur de votre bien immobilier.

En première approche, si l’appartement que vous louer en courte durée a une valeur de 180 000 €, vous pouvez l’amortir sur 20 ans, soit        9 000€/an. Cela veut dire que vous aurez 9     000 € de loyers non imposés par an.
Lorsque vous ajoutez à cela les autres dépenses (taxes, CFE, intérêts d’emprunt…), vous verrez qu’il ne reste pas grand chose à inscrire dans votre résultat comptable.

En outre, lorsque votre résultat est négatif, l’amortissement “non utilisé” peut être reporté indéfiniment pour être mobilisé des années plus tard et venir adoucir votre fiscalité à ce moment là : un indispensable conseil en investissement locatif.

Comment se calcule l’amortissement d’une location meublée ?

Bien évidemment, le calcul est loin d’être aussi simple et caricatural. Il est même carrément complexe.

Chaque composante d’un logement a une durée d’amortissement qui lui est propre.

Il est logique de considérer que le gros oeuvre (murs) durera plus longtemps que l’électricité, qui elle même s’amortira en plus de temps que les meubles.

Concrètement, le tableau suivant peut être retenu pour obtenir la durée d’amortissement en LMNP réel simplifié, et le pourcentage d’amortissement qui correspond à chaque élément décomposant un bien immobilier :

(chiffres grosso modo, à affiner avec un comptable pour chaque situation) :

pour les propriétaires de gites ou locations saisonnieres il est important de maitriser la fiscalité

Le calcul de l’amortissement d’un investissement locatif meublé est complexe et nécessite le recours à un expert comptable

  • Gros oeuvre, environ 50% de la valeur du bien, amortissable sur 30 ans
  • Façade, 5% du total, amortissable sur 20 ans
  • Installations techniques, 30% du total, amorti sur 10 ans
  • Agencement, 15 % de l’ensemble, idem amorti sur 10 ans
  • Meubles et électroménager, amortis sur 5 à 10 ans

Ce système de décomposition est appelé par les experts comptables : amortissement par composant.

A noter que la durée d’amortissement des travaux est variable en fonction des aménagements réalisés. Ce qui compte le plus, ce ne sont pas les travaux mais quelle catégorie d’amortissement par composant lmnp est améliorée par ces travaux.

Par contre, le foncier n’est pas amortissable et doit être sorti du calcul.
En général, on compte que le foncier représente 15% à 20 % de la valeur totale du bien pour un appartement.

Pour être certain de ses hypothèses de calcul et être serein, il est fortement conseillé de recourir à un expert comptable spécialisé dans la location meublée.
On en trouve plusieurs sur internet. Ils officient en ligne, pas besoin de vous déplacer. Et quel bonheur de voir quelqu’un d’autre remplir la liasse fiscale correspondant  à votre amortissement !

La prestation pour un bien tourne autour des 600€ TTC, et environ 100 €TTC par bien supplémentaire.

A cela vient s’ajouter environ 200 € TTC pour l’adhésion à un centre de gestion agréé (CGA) qui vous permettra d’avoir une sécurité juridique supplémentaire, mais aussi et surtout de ne pas voir vos bénéfices majorés de 25%. L’administration fiscale ne vous oblige pas à adhérer – avant la date butoir du 20 février – , mais si vous ne le faites pas et que votre résultat comptable est positif, gare au coup de bambou !

Jusqu’à maintenant, le coût de l’expert comptable est déductible de l’impôt sur le revenu, dans la limite de 915€.

Mais il ne faut pas trop compter dessus car cet avantage semble avoir une espérance de vie limitée… la loi de finances pour 2015 ayant déjà essayé de supprimer cet avantage fiscal

Exemple de calcul d’amortissement LMNP

C’est votre expert comptable qui dispose des logiciels qui feront cela beaucoup plus précisément. Toutefois, un investisseur immobilier doit être capable de faire une simulation d’amortissement LMNP pour un calcul d’investissement à la grosse louche pour déterminer la rentabilité de son projet.

Pour cela, prenons l’exemple d’un T2 à 100 000 €

On enlève 20% pour le foncier, il reste 80 000 € à amortir

Cela fait par mois, sur 18 ans : 370,3 € de loyers qui sont gommés, uniquement grâce aux amortissement qu’offre le statut de louer en meublé qu’il soit non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP)

Les comptables hurleront mais pour simplifier et résumer la situation, il est possible de se représenter que l’amortissement est déductible des revenus fonciers en location meublée.

A noter que l’amortissement lmnp classique se prévoit sur 20 ans mais que dans l’exemple nous avons retenu 18 ans simplement par ce qu’il s’agit du pic d’amortissements (loi de Pareto du 80-20).

L’amortissement lmnp lors d’une revente augmente l’impôt sur la plus value ?

Comptablement, l’amortissement traduit la dépréciation de la valeur de votre investissement immobilier.
Par suite, lors de sa vente, votre appartement ou votre maison a une valeur à celle à l’achat.

Mais dans le cas du statut de Loueur Meublé Non Professionnel LMNP, cela n’est pas retenu et c’est le régime général qui s’applique.
Par d’inquiétude de ce côté là donc.

 

Comment calculer la valeur à amortir en meublé si le bien était avant loué nu ?

L’amortissement LMNP dans l’ancien se calcule à partir de la valeur du bien immobilier lui même. Par ailleurs, et c’est tout l’intérêt d’investir dans de l’immobilier ancien, le calcul de l’amortissement lmnp dans l’ancien tient compte de la valeur du bien à l’instant t où vous l’avez mis en location meublée. Peu importe si le bien immobilier a déjà été amorti auparavant.

Il faut partir de l’estimation de plusieurs agents immobiliers, car c’est la valeur de votre appartement sur le marché actuel qui est retenue.
En cas de forte baisse de l’immobilier par rapport au moment où vous avez acquis le bien, il reste toujours possibilité de retenir la valeur d’acquisition, majorée des frais de notaire, et éventuellement frais d’agence et des travaux

En conclusion, la déclaration au régime réel de son activité de loueur meublé non professionnel permet de limiter fortement l’imposition des loyers due.

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Pierre

124 commentaires

  1. bonjour
    quant est il la Loc Meublé Prof
    en effet la loc MNP donnd droit à un abatement forfaitaire de 50%, alors que si on fait classé son gite ( ce qui est mon cas) on beneficie d’un abatement de 70%, ?
    qu’en pensez vous

    • Bonjour

      Merci pour votre message
      Je ne suis pas sur de bien comprendre. , la reconnaissance automatique de caractères a fait des ravages semble t il:)
      Ce qui est certain c’est que l’abattement forfaitaire n’est pas associé au LMNP mais au micro bic
      Le LMNP permet d’amortir et donc d’avoir un « abattement «  si l’on peut dire ainsi, beaucoup plus importantque 70% dans la majorité des cas

      Cela répond à votre interrogation ?

  2. Bonjour
    J’ai deux biens immobiliers que je souhaite passer en location meublée:
    – 1er bien: achat d’un terrain en 2017 sur lequel nous avons fait construire 2 maisons individuelles. A votre avis a quelle date dois je déclarer le début de mon activité LMNP? date d’achèvement des travaux ou date d’achat du terrain? afin de ne pas avoir d’ennui sur la déduction des charges et les amortissements déductibles.
    – 2nd bien : je dispose d’un bien acheté initialement en 2013 en tant que résidence principale. Pour cause de déménagement, je souhaite le passer en location en location meublée. Puis je tenir compte dans mon calcul BIC des intérêts d’emprunt?
    Vous remerciant par avance de votre retour
    Marie

    • Bonjour

      Ravi de vous voir sur Eldorado Immobilier, dans la communauté des propriétaires qui se bougent !

      Pour votre premier bien, c’est dans les 15j de la mise en location meublée que la déclaration doit être faite via le formulaire P0i. Pour ce qui est de l’aspect comptable, les données de 2017 iront très bien
      Pour le 2e bien, vous pouvez bien entendu intégrer les intérêts d’emprunt ( a venir)

      Cela vous éclaire?

      A très vite

  3. Bonjour Pierre et Gwen

    Je vous remercie pour toutes les informations fourniées.

    Je lis dans l’article : “En cas de forte baisse de l’immobilier par rapport au moment où vous avez acquis le bien, il reste toujours possibilité de retenir la valeur d’acquisition, majorée des frais de notaire, et éventuellement frais d’agence et des travaux”

    Cette option de calcul de la valeur du bien vous parait elle valable pour un bien acquis il y a moins de 4 ans? de 2 ans?

    Je vous remercie d’avance pour votre retour.

    • Bonjour

      Dans les deux cas ce sera possible.
      Par contre logiquement, si le bien a plus de 10 ans ce sera nettement plus compliqué à faire passer 😉

      Bien à vous

  4. Bonjour Pierre et merci pour cet article très intéressant!
    J’aimerais transformer une location nue (revenus fonciers classiques) et LMNP. Les locataires actuels n’ont pas prévu de partir donc est il possible de le faire en cours de bail sans attendre un changement de locataire?
    Si oui comment faire pour l’équipement mobilier? Puis je racheter les meubles
    aux locataires actuels?
    merci d’avance pour votre réponse.
    Bien cordialement

    • Bonjour Emmanuel

      Cela devra être une négociation avec vos locataires mais en leur faisant signer un nouveau bail.
      Au vu des enjeux financiers pour boud bous pouvez leur faire quelques concessions : le jeu en vaut carrément la chandelle 🙂

      Qu’en pensez vous ?

  5. Bonjour Pierre,
    J’ai pour projet d’investir en LMNP et j’ai une question concernant l’amortissement des meubles achetés pour meublés l’appartement.
    J’ai lu qu’il fallait atteindre au minimum 600 euros pour pouvoir passer l’achat en amortissement.
    Que ce passe t il si j’achète une tv à 400 euros, un lit à 500 euros, des luminaires à 100 euros ?
    Est il possible de déclarer 1000euros et de les amortir sur 5 ans par exemple ? ou bien dois je considérer que les montants sont inférieur à 600 euros et sont donc des charges pour l’année en cours ?
    Aussi dans le même raisonnement, quelles sont les limites des éléments que l’on peut passer en charge ou amortissement ? est il possible de déclarer un set de verres à 20 euros ou un micro onde à 60 euros ?
    Si l’on achète d’occasion, peut on déclarer les montants ?
    Un grand merci d’avance,
    Julien

    • Bonjour Julien

      Merci pour votre message. Vous avez raison de remettre en question ce type d’affirmation…

      Un bien amortissable l’est quel que soit son montant d’acquisition.

      Par contre veilliez à bien préciser que vous voulez telle au telle facture dans les amortissements car en effet les experts comptables ont pour habitude de faire passer les petites sommes dans les charges courantes.

      C’est très logique mais pas forcément intéressant si vous êtes déjà en déficit 🙂

      Bien à vous

  6. Bonjour,
    Merci pour cet article !
    Je débute dans ce monde, et c’est pas évident de s’y retrouver. J’ai acheté en mai 2017 une maison (prix d’achat 120 000€), que j’ai rénové (plus de 25 000 € de travaux) et partagé en 3 appartements :
    Un studio que je loue depuis le 1er janvier 2018 meublé 300€/mois.
    Un T2 que je loue depuis le 1er avril 2018 non meublé 400€/mois.
    Un T4 que je loue depuis le 1er mai 2019 non meublé 500€/mois.
    C’est en allant hier aux impôts pour ma déclaration de revenus que j’apprends qu’il faut que je m’inscrive au greffe pour avoir le statut LMNP (dont je n’avais jamais entendu parler). Panique à bord, la date du 28 mai étant toute proche… Les services des impôts me conseillent de déclarer le T2 nu au réel, et le studio meublé en micro BIC (le T4 ne sera à déclarer que l’an prochain). J’ai donc fait comme cela, et en parallèle, je régularise ma situation auprès du greffe. J’ai calculé mes frais (intérêts d’emprunts, taxe foncière) au prorata de la surface totale. Pour les travaux, ça a été un peu plus compliqué, j’ai fait au mieux…
    Mais en lisant ces articles, je réalise que j’aurai peut-être dû déclarer mon meublé au réel aussi. Mais je n’ai plus le temps de consulter un expert-comptable pour calculer l’amortissement, d’autant plus que je ne connais pas la valeur de l’appartement, puisque que j’ai acheté la maison dans son ensemble.
    Est-ce que je peux laisser ma déclaration telle quelle, avec le studio meublé en micro BIC pour cette année, et passer au réel l’année prochaine ? Si oui, est-ce que je pourrais déduire de mes loyers les travaux réalisés en 2017 ?
    Et si vous avez des remarques, conseils ou autres, je suis preneuse !
    Merci encore.

  7. Bonjour Pierre et Gwen,

    Super article. Je me pose plusieurs questions au sujet de la plus-value d’un appartement.

    Un appartement détenu au revenu foncier : la plus-value est calculé entre le prix de vente (+ frais de diagnostics, etc…) et le prix d’achat (+ travaux, frais de notaire). Peux t’on ajouter au prix d’achat les frais d’agence immobilière (afin de diminuer la valeur de la plus-value) ?

    Un appartement détenu en LMNP : Comment se comporte les amortissements utilisés au cours de l’exploitation du bien ? exemple : Achat 100 000 € Vente 150 000 € Amortissement 25 000 €. La valeur de la plus-value est-elle bien de 75 000 € (Vente 150k€ – (100k€-25k€)) ou faut-il faire un autre calcul ? (Est-ce que l’on déduit de la valeur d’achat les amortissements réalisés ?)

    Un appartement détenu en LMP : J’ai lu qu’il faut distingué la plus-value court terme (amortissements utilisés au cours de l’exploitation et imposés à l’IR donc TMI + PS, est-ce bien cela ?) et la plus-value long terme (la différence vente-achat, imposée à 36,2%, est-ce que j’ai bien compris ?). J’ai lu aussi que si j’exerce l’activité de LMP depuis +5ans, je suis exonérer de l’impôt sur les plus-value professionnelle. Mais un autre dispositif contredit en partie cette information en disant qu’un abattement de 10% est possible à partir de la 6ème année et qu’il faut attente 15 ans pour bénéficier d’une exonération totale de la plus-value. J’ai du mal à comprendre ces 2 éléments. Si cela fait plus de 5 ans que je suis LMP, je suis de toute façon exonéré alors pourquoi ajouter un abattement si au final je ne paye pas d’impôts dessus.

    Merci d’avance pour votre retour.

  8. Bonjour, article très intéressant, merci.
    J’ai deux questions simples s’il vous plaît:
    1- Pour le calcul de l’amortissement des meubles, doit on prendre en compte le montant TTC ou le montant HT. Que devient la TVA du prix d’achat de ces meubles?
    2- Meubles, électroménagers, etc, Puis-je définir librement la durée d’amortissement pour chaque élément ou des durées sont-elles imposées? Si imposées, pouvez vous m’indiquer où trouver ces durées?
    Exemple:
    – Canapé: 10 ans
    – Frigo: 8 ans
    Etc.
    Merci,
    David

    • Bonjour David

      Merci pour votre intérêt et votre commentaire !

      Ce sont les prix ttc qui sont à prendre en compte, et les meubles s’amortissent classiquement sur 5 ans

      A tres vite

  9. Bonjour,
    Je viens avec plaisir de parcourir vos questions/réponses ! Merci pour votre site!
    J’ai 3 studios que j’envisage de vendre et que je possède depuis une dizaine d années. Mon régime fiscal est le LMNP depuis 4 ans et auparavant j’étais au régime réél des locations vides. Mais j avais meublé mes studios afin d arranger mes futurs locataires, ce qui m’a facilité la tâche le jour où , commençant à payer trop d ‘impôts, j’ai changé de régime pour passer au LMNP. Mon futur acquéreur devra t il rester au régime LMNP ou pourra t il se mettre en foncier réél afin de déduire ses intérêts d emprunt et autres charges..? Merci pour votre réponse.. Cordialement. Véronique.

    • Bonjour
      J’ai acheté un appartement nu mi décembre 2018 et fait qqs travaux d’embellissement en janvier 2019 avant de le louer meublé début février 2019.
      Je me demande si je dois le déclarer en LMNP sur 2018 pour optimiser mon investissement sachant que je n’ai aucun bénéfice en 2018 et très peu à amortir (= les 12 derniers jours de décembre) ? si j’attends 2019 pourrais je déclarer un début d’activité 01/02/2019 et amortir quand même les frais de notaire et d’agence payés mi-décembre 2018?
      Quels conseils pourriez-vous me donner?
      Merci beaucoup pour votre aide.
      Sophie

      • Bonjour Sophie,

        La déclaration LMNP via le formulaire Poi doit se faire dans les 15j après mise en location

        Cela répond à la question je pense 🙂

        Cordialement

  10. Bonjour Pierre
    Je suis un petit nouveau dans cet univers…
    Je viens d’écouter votre intervention à Lorient sur le thème l’experience voyageur. Merci pour toutes ces infos partagées; voici ma question :
    Nous avons construit une villa en 2002 que nous occupons actuellement et que nous avons commencé à louer cet été, gain Juillet Août 2018 : 14500 €.
    Nous allons donc continuer dans ce sens en nous “professionnalisant” un peu plus à votre contact 😉
    Ma question : Ce gain est à déclarer bien sur et si j’ai bien tout lu le statut LMNP m’apparait le plus adapté mais réel ou micro bic? Quelle est l’astuce pour réduire au maxi voir annuler l’impot? Peut-on amortir une partie de notre pret encore en cours?
    J’avoue que la fiscalité, c’est un peu la pompe à brouillard là…
    Merci pour votre aide
    Yannick

    • Bonjour Yannick

      Merci pour votre message et pour votre intérêt !

      La fiscalité de la location meublee est quasi magique mais il faut la maîtriser en effet 🙂

      Dans la grande majorité des cas, le réel sera le plus intéressant car vous pouvez amortir les murs mais aussi prendre en compte votre prêt, les frais d’agence etc
      Sinon il y a aussi l’abattement de 71% pour meublé de tourisme

      Essayez de faire deux simulations pour voir le mlus rentable pour vous

      Cela répond à vos attentes ?

      À tres vite au sein du club vip 🙂
      Pierre

  11. Bonjour Pierre,
    Une question rapide:
    Pour un bien acheté en 2013, que j’ai occupé entre 2013 et 2017, et que j’ai mis en LMNP en 2018, savez vous s’il est possible d’inscrire à l’actif du bilan pour amortissement :
    1) les frais de notaire payés en 2013
    2) La garantie crédit logement ayant servi au crédit immobilier souscrit en 2013
    3) les frais de dossier de seulement €500 (donc un peu léger pour l’amortissement) ayant servi à payer le courtier en crédit.
    Merci beaucoup !!

    • Bonjour Antoine,

      Réponse rapide alors 🙂 🙂

      Non

      Cela fait un peu trop longtemps
      PAR CONTRE, vous pouvez utiliser du coup des valeurs déterminées par des agences et non pas le prix d’achat
      Cela peut donc vous assurer de meilleurs amortissements en cas de plus value latente depuis 2013

      Es-ce le cas à votre avis ?
      Bien à vous

  12. Bonjour,
    J’ai acheté mon studio en 2013.
    A ce jour j’hésite entre le vendre, ou le louer en LMNP avec régime réel.
    Pensez vous que cela serait avantageux pour moi ? Sachant que je peux le vendre à 95000 (offre d’un acheteur).
    Voici ma situation :
    achat en 2013 : 85000 + 7300 de notaire
    meubles : ce sera de l’occasion, donc je pense faible valeur.
    2 crédits pour cet achat : 14300 à 2.25% (il reste 10984 € jusqu’en 2033) et 57200 à 2% (il reste 43422 jusqu’en 2030). Je rembourse tous les mois : 446 €.
    Autres questions : sur combien d’années pensez vous qu’il puisse être amorti ?
    Si amortissement, si je vends mon appartement, après la fin de l’amortissement, avant les 30 ans, par exemple à 95000 €, est ce que la plus valu est bien égale à la différence entre mon prix de vente et prix d’achat (95000 – 85000 soit 10000 €) ? Ou est ce que la plus valu est de 95000 € compte tenu que l’amortissement agit sur la perte de valeur du bien ?
    Merci d’avance pour votre retour rapide !
    Bien cordialement
    Cora

    • Bonjour Cora

      A valider avec votre expert comptable en fonction de votre situation personnelle exacte, mais effectivement le réel semble adapté à votre cas étant donné que vous avez investi, avec un crédit en plus.
      Cela fait beaucoup de charges à déduire de vos revenus locatifs 🙂

      Qu’en pensez vous ?

  13. Bonjour,

    Je suis intéressé par la structure de SARL de famille à l IR. Je lis clairement qu en LMNP, le régime d impôt sur la plus value est bien celle des particuliers. Et donc que l exoneration sur la plus value est totale au bout de 30 ans de détention du bien vendu par la SARL de famille? Et ceci indépendamment de ce qui a été fait pendant ces 30 ans avec lequel nous envisageons d amortir notre acquisition avec une VNC qui ne bouge pas au fil des années d amortissement (pour le moment…). Vous confirmez bien ma compréhension de la SARL Familiale a l IR en LMNP tel que nous souhaitons la créer en famille ? Je lis une information contraire ici donc je ne comprends pas… Merci d avance Pierre.

      • Bonjour.
        Dans votre post du 30 Janvier 2017 à Antoine, vous indiquez que l abbatement sur la plus value immobiliere pour durée de détention des particuliers (exo totale après 30 ans) ne s applique pas en SARL de famille a IR. Notre structure est composée de 2 foyers fiscaux en LMNP avec amortissement degressif chaque année pendant les 30 ans de détention. Somme nous d accord que dans ce schema:

        1/ la VNC n est pas diminué pendant les 30 ans malgré l amortissement?

        2/ VNC revue ou pas, passe 30 ans, nous (les 2 foyers fiscaux de la SARL de famille) bénéficions de la règles des particuliers d exoneration de la plus value immobiliere ?

        Merci d avance Pierre.

        • Bonjour

          Il y a eu peut être une correction automatique malvenue
          C’est une société imposée à l’IS qui ne bénéficie pas du système de plus value pour les particuliers

          Bien à vous

      • Bonjour.

        Merci Pierre pour cette clarification importante pour mon projet et ses projections.

        J ai besoin de vos lumières pour bien demarrer mon projet:

        En SARL de famille, à 2 foyers fiscaux, nous souhaitons faire une acquisition immobiliere en LMNP a l IR afin de pouvoir déduire l amortissement selon les gammes présentées dans cet article (foyers a 10/20/30 ans aux taux 45/5/50% hors terrain).

        Mes questions sont :

        1/ L acquisiton porte plusieurs lots dont 30% de locaux pro tertiaire et 70% habitations. On est d accord que pour les locaux pro, je peux les louer en équipés pour qu ils soient en BIC et donc régie par les mêmes règles comptables que les habitations LMNP (donc BIC aussi)? Et donc beneficier de l amortissement pour l ensemble immobilier loué?

        2/ Passé 30 ans de détention géré en LMNP a l IR. Nous pourrons vendre le bien dans son ensemble avec une VNC égale au cout d achat ( et non 0) et être exonéré sur la plus value immobiliere? S’il y en a une biensure…

        3/ Est ce que dans cette SARL de famille a l IR, on peut comme dans une SARL classique a l IS :

        – employer une personne pour gérer l ensemble immobilier (maintenance, travaux, gestion locative…). Et donc intégrer dans le résultat les salaires et charges associees dans nos dépenses?

        – La SARL de famille sera domiciliée chez un des 2 associés. On est en droit de considerer un loyer à payer par la SARL pour sa domiciliation au propriétaire des lieux? Qui seront biensure a considérer en négatif dans les comptes de la SARL et en revenu positif chez l associé qui héberge la société?

        – Nous projetons le besoin de disposer d un véhicule pour la societe familiale afin de ne pas utiliser nos vehicules personnels. Pas de souci pour deduire/amortir son achat et les dépenses afférentes à en utilisation (carburant, assurance…)? Avec biensure conservation des factures afférentes…

        Merci d avance pour votre retour Pierre. Et de cette zone d échange très enrichissante pour tout les novices comme moi :).

        • Bonjour

          Cela fait beaucoup 🙂 🙂

          Pour reprendre vos questions, oui, tout sera en BIC (bénéfices ind… et commerciaux)
          attention, après 30 ans, vous avez quand même des prélèvements sociaux. Tout le monde les oublie mais ce n’est pas une paille 😉
          vous pouvez employer une personne, louer des locaux (mais il faut justifier qu’il y ait besoin de locaux pour une sci ?)
          Attention à l’imposition sur les loyers, ce sera du nu, donc potentiellement très lourd en fonction de votre TMI
          Pour le véhicule, c’est plutot le barème kilométrique qui sera à prendre en compte; pour le reste ce sera plus compliqué…

          Bien à vous

        • Merci Pierre!! Vos réponses sont clairs et limpides!! J ai été déçu de réponses vides ailleurs… Je ne peux que louer votre professionnalisme et compétences!!

          Pour boucler la boucle, j ai 2 dernières questions !! .

          1/ Je dispose d un peu de LMNP en nom propre géré en micro BIC. Le nouveau projet SARL de famille doit se gérer en BIC réel, avec 50% a récupérer sur mon IR. Comment cela se passe? Je ne pourrai plus déclarer en micro le BIC ce que j ai deja en nom propre? Tout le BIC de mon IR devra être géré aux frais réels?

          2/ Si au fil des exercices comptable, mon LMNP se transforme en LMP compte tenu de cette nouvelle acquisition en SARL de famille? En effet comme depuis le 08/02/2018, la condition d inscription au RCS a disparu… Je peux me retrouver LMP, de fait, en répondant aux 2 autres conditions ressources (>23k€ & a majorité immobiliere)… Y a t il un changement sur mon projet? Sur la VNC fixe malgré les amortissements initié en LMNP IR? L exonération a 30 ans du régime des societe de personnes sur la plus value en cas de vente (hors certains prélèvements sociaux )? Ou tout autre mise en garde/conseil sur ce changement que je pourrai subir avec ce nouveau projet?

          Merci encore de vos lumières Pierre!!

          Cordialement,

        • Merci Ali vous êtes gentil !

          1/ vous déclarer en micro BIS ? aarrggghhh….. faites une simulation au réel, vous allez voir la différence !
          2/ malgré les “analyses” de certains, le LMP reste un statut obtenu suite à une démarche volontaire, pas de passage automatique de LMNP en LMP. Pour la simple et bonne raison que l’administration fiscale considère toujours que le LMP reste le top de la fiscalité (ce que je démonte notamment ici :

          A très vite et bravo pour votre engagement et votre réflexion poussée !

  14. Bonjour Pierre, Gwen et grand merci pour vos réponses, elles sont remarquables. Je vous expose mon cas. Je possède un appart que j’ai racheté à ma famille en 2015 (25% à mon oncle) et 2017 (50% à mon frère). Ma mère m’a fait une donation en 2017 pour les 25% restant. Cela m’a coûté en tout 75000€ et 8% de frais de notaire, pour les 75% du bien. J’ai fait des travaux et installé des meubles pour 3000€ sur factures. Depuis 2015, je le loue en LMNP de tourisme avec abattement de 71%, mais je souhaite maintenant le passer au réel; je dois donc à priori lever l’option auprès du SIE avant le 1er fevrier. Mes questions : Le bien etant estimé en 2019 sur un site spécialisé internet à 150000€, ce que j’ai pu recouper avec ce que m’a indiqué un agent Immo récemment , puis je l’amortir avec une valeur de 150k€ ou suis je obligé de prendre la valeur de 75k€ payé devant notaire pour 75% du bien (ou 100k€ pour 100% ?) ? Puis je amortir les frais de notaire payés en 2015 et 2017 et autres travaux et meubles, ou est ce trop tard ? Et sur combien d’annees, j’ai cru comprendre frais notaire et travaux 1an et meubles sur 5 ans…merci Pierre & Gwen.

    • Bonjour

      Merci pour votre retour positif 🙂

      L’amortissent précis sera calculé par votre expert comptable précisément mais nous pouvons parler des grandes masses, ».

      Si la valeur à prendre en compte, cela dépend du risque que vous souhaitez prendre.
      Vous pouvez soit prendre le prix d’achat et tous les frais annexes, soit plusieurs estimations d’agences immobilières en arguant que vous possédez le bien depuis suffisamment longtemps pour qu’il ai vu sa valeur évoluer.

      Vous devez également déduire entre 10 et 20% pour le foncier, qui ne peut pas être amorti.

      C’est plus clair? 😉

      A tres vite

      • Merci Pierre.
        Etant donné que j’ai acquis le bien auprès de mes proches il y a 3 ans pour 75000 € pour 75% du bien, ne pensez vous pas que je prends un risque si je l’amortis avec la valeur 2019 des agences, soit 150000€ ? Même si j’ai fait perso de gros travaux à l’intérieur ?

        • Ça peut tenir la route
          Il faut le faire valider par votre expert comptable toutefois
          Cordialement

  15. Bonjour,

    Merci pour votre blog et vos précieux conseils.
    Je suis nouveau dans l’investissement locatif et j’aimerai avoir votre avis d’expert. Je viens d’acquérir un appartement de 4 pièces pour le louer. Prix d’achat 185000€ (173K€+12K€ frais d’agence) + 13000€ de frais de notaire. Je prévois de faire 9000€ de travaux en 2019. Les charges sont de 200€ par mois et les Loyes du quartier sont de 1200€/mois CC. Je suis sur une tranche d’imposition de 41%
    Sous quelles statues mon conseillez-vous de louer ? comment optimiser au mieux la fiscalité dans mon cas ?
    Merci pour votre aide.

    Bien à vous

    • Bonjour

      Merci pour votre intérêt et félicitations pour votre projet (et votre TMI à % ;))

      Clairement vous devez étudier la possibilité de gommer vos revenus
      C’est pour cela que la déclaration en meublé au réel sera vraiment utile dans votre cas, vous éviter de frôler les 70% d’imposition sur vos loyers !

      Qu’en pensez vous ?

  16. Bonjour,
    je viens d’acquérir un bien 200 000€ que je souhaite louer en LMNP.

    J’ai 4 questions:

    1/ Quelle est la durée minimum d’amortissement accepté par les Impots dans le cadre d ‘une déclaration de l’acquisition d’un appartement en LMNP ? Je souhaite la durée la plus courte possible afin de créer le plus de déficits possible.

    2/ Combien d’années minimum dois je le louer en meublé avant de pouvoir le revendre sans avoir de “pénalités” ?

    2/ Si je dois le garder minimum 9 ans et que je le revends 250 000€, est ce que l’amortissement réalisé pendant ces 9 ans aura une incidence fiscal sur ma revente ?

    4/ Outre le fait d’avoir besoin de rentrer du cash ou autres, quelle est pour vous la meilleure durée avant de revendre ? je suppose 30 ans quand il n’y a plus à payer de plus value ni de CSG?

    Merci de vos réponses,

    bien à vous,

    • Bonjour Samuel,

      Merci pour votre intérêt et bravo pour votre nouveau projet 😉

      Pour l’amortissement, l’angle d’approche est un peu différent.
      La durée d’amortissement est fixée par des règles comptables et varie en fonction des différentes composantes de votre bien.
      Par contre, ce qu’il est possible de faire évoluer, c’est la “quantité” d’amortissements que vous allez pouvoir concentrer en début ou fin de vie comptable de votre bien
      Il faut essayer de mettre un maximum d’amortissement en début pour un pic vers 17 ans généralement

      Vous pouvez louer en meublé le temps que vous le souhaitez, il n’y a pas de pénalités

      Si vous possédez le bien en nom propre, vous n’êtes pas pénalisé sur la plus value. Par contre via une société c’est différent

      La meilleure durée pour revendre…;)
      C’est un peu plus compliqué
      Et chacun sa stratégie
      Vous avez raison pour la plus value et la CSG, si tant est que dans 30 ans vous ayez fait une plus value, car personne ne connait l’avenir et ne peut certifier que votre bien aura pris de la valeur
      Ce qu’il faut surtout surveiller à mon sens, c’est l’amortissement et vendre lorsque vous devez payer des impôts qui détruisent votre rentabilité

      Ais-je répondu à vos interrogations ?

      Bien à vous

  17. Bonjour,
    J’ai le statut LMNP.
    le bien est amorti sur 30 ans selon le régime réel. le prix d’achat initial est 300000.
    Au bout de 30 si je revends mon bien le prix d’achat combien de plus value vais je payer?

    • Bonjour
      Merci pour votre intérêt !
      Si votre bien est détenu en nom propre, l’amortissement n’a pas d’impact sur la plus value
      Es-ce le cas ou avez-vous opté pour le statut juridique d’une entreprise ?

  18. Bonjour,

    Je vais acheter un studio meublé et l’exploiter en LMNP.
    S’agissant de l’amortissement du bien et des meubles, est il préférable de soustraire au prix d’achat la valeur du mobilier ?

    • Bonjour Antoine,

      bravo pour votre projet
      le mobilier s’amortit également, prenez le donc en compte 🙂

      Vous allez louer à l’année ou en courte durée ?

  19. Bonjour,
    Merci pour votre blog,
    J’ai actuellement 4 studios en lmnp meublé longue durée avec une recette annuelle de 30600 €
    Je voudrais acheter un encore d’autre studios mais je m’aperçois que si je continue à en acheter ma recette va dépasser les 32900 €et du coup je ne pourrais jamais être en micro Bic plu tard alors que le micro Bic reste intéressant si on ne dépasse pas 50 % de charge.
    Du coup je ne sais plus quoi faire dois-je continuer à investir je suis a une tranche d’impôt de 30 % avec CSG et RDs l’impôt est de 50%.
    Avez-vous une solution pour quand on dépasse plus de 32900 de recette.
    Je vous remercie de votre réponse .

  20. Bonjour,
    Merci pour votre blog,
    J’ai actuellement 4 studios en lmnp meublé longue durée avec une recette annuelle de 30600 €
    Je voudrais acheter un encore d’autre studios mais je m’aperçois que si je continue à en acheter ma recette va dépasser les 32900 €et du coup je ne pourrais jamais être en micro Bic plu tard alors que le micro Bic reste intéressant si on ne dépasse pas 50 % de charge.
    Du coup je ne sais plus quoi faire dois-je continuer à investir je suis a une tranche d’impôt de 30 % avec CSG et RDs l’impôt est de 50%.
    Avez-vous une solution pour quand on dépasse plus de 32900 de recette.
    Je vous remercie de votre réponse

    • Bonjour
      Merci pour votre message
      Vous avez bien fait de fréquenter eldorado immobilier 🙂
      Je vais vous donner une astuce toute simple pour economiser des milliers d’euros chaque année : déclarez au réel !
      Vous avez déjà fait une simulation en e sens ?

  21. Bonjour et tout d’abord bravo et merci pour ce blog qui est une mine d’informations !
    J’aimerais avoir votre avis éclairé sur mon projet immobilier (avec mon mari) et j’ai quelques questions dont je n’arrive pas à trouver la réponse.
    Projet : achat d’un local commercial de 64m² que l’on va transformer en 3 appartements. On va en louer 2 en location courte durée et on va habiter le 3ème pendant 2 ou 3 ans avant de le passer également en location courte durée (ou en location meublée classique si finalement la location courte durée s’avère trop compliquée à gérer). Voici les données chiffrées :

    Prix d’achat : 40 000 € – Frais d’agence : 3200 € – Frais de notaire : 4400€ – Frais de banque (courtage, dossier, garantie) : 2000€ – Travaux : 30 000€. Emprunt de la totalité, soit 79 600€ sur 20 ans à un taux de 1,60% et assurance à 0,36% (données liées à l’emprunt sont théoriques, le courtier est entrain de démarcher les banques). Mensualité : 430 €. Mise en location à 35€ la nuit. Si on part sur un taux de remplissage estimatif de 60%, ça donne 15 400€ de revenus annuels, qui s’ajoutent à nos revenus salariaux de 38 000€ à nous 2 (mariés, 1 enfant, tranche à 14%). Taxe foncière : 960€. CFE : 960€. Charges de copro : 720€. Assurance habitation : 300€. Autres charges (internet, eau, électricité) : 1 200€.

    Et voici mes questions :
    1/ Dans mon cas, est-il plus intéressant d’opter pour le régime micro-BIC ou réel ? (je pensais faire classer les appartements en meublés de tourisme pour obtenir un abattement de 71% au lieu des 50%)
    2/ Si régime réel, quel montant dois-je retenir pour l’amortissement ?
    3/ Si on dépasse 23000€ de revenus, on doit payer des cotisations sociales auprès du RSI, c’est bien ça ? Le plus avantageux étant le régime micro-entrepreneur (6% des revenus), c’est bien ça ?
    4/ Nous souhaitions diviser juridiquement les appartements mais il s’avère que nous ne pouvons pas ajouter de compteurs électriques supplémentaires. D’après un notaire, il est possible d’avoir 3 lots différents avec 1 seul compteur. Mais j’ai peur que si on souhaite revendre un jour ce soit compliqué, qu’on ne trouve pas preneur pour les 2 appartements qui n’ont pas de compteur (le propriétaire du 3ème appartement devra refacturer), à moins de trouver un investisseur qui achète les 3 lots ? Que me conseillez-vous ? Pas de soucis au niveau des places de stationnement puisque le plan d’urbanisme de ma ville n’exige aucune place lorsqu’il s’agit d’un ancien commerce (et c’est bien pour ça que j’aimerais diviser au cadastre tout de suite car si on souhaite le faire par la suite là on sera redevable des places de stationnement et on ne peut pas en fournir…). Vaut-il mieux ne pas diviser juridiquement ? Mais dans ce cas, comme on vivra dans un des “espaces de vie”, est-ce que la location courte durée des 2 autres sera considérée comme de la location d’une partie de notre résidence principale ? Quelles incidences si c’est le cas ? (CFE, taxe d’habitation ?)

    Désolée pour toutes ces questions, c’est un premier projet d’investissement locatif pour nous et c’est celui qui va nous faire décoller donc faut pas se louper 🙂

    • Bonjour

      Merci pour votre intérêt et félicitations pour votre projet mûrement réfléchi

      1/ C’est à regarder avec votre situation patrimoniale par ailleurs, mais dans l’immense majorité des cas, avec un investissement avec un emprunt il est plus intéressant de déclarer au reel
      2/ il faut retenir la valeur du bien moins la partie du foncier (c’est une approche dégrossie, votre comptable affinera poste par poste), cela vous donne une première idée assez juste
      3/ normalement vous aurez un bénéfice quasi nul, donc vous paierez la cotisation minimal du RSI, env 1000€
      4/ si cela n’a pas de conséquence au niveau du stationnement, je vous conseille en effet de diviser dès maintenant, en particulier d’un point de vue cadastral
      aujourd’hui, il n’est pas obligatoire d’avoir un compteur par appartement, mais ça va venir
      vous devriez anticiper ce point avec Enedis

      A très vite sur le blog et dans le club VIP 🙂
      et à votre disposition

      • Merci pour votre réponse rapide !

        Le problème, c’est que le seul moyen d’ajouter des compteurs est de changer la colonne électrique… Il paraît que ça coûte très très trèèès cher. Du coup, si on ne divise pas juridiquement, vous pensez que ce sera également bientôt obligatoire d’avoir un compteur par appartement ?

        Concernant l’amortissement, la valeur du bien à retenir est-elle le prix d’achat ? Avec ou sans travaux ? Avec ou sans frais d’agence, de banque ?

        • Avec plaisir 🙂

          Le montant global est à retenir
          Au départ les compteurs individuels étaient prévus pour être obligatoires en 2018

          Au moins prévoyez que cela soit possible de le réaliser techniquement dans le futur sans avoir besoin de tout casser !

  22. Bonjour,
    Il y a 3 ans j’ai fait l’acquisition d’un studio (73000€+5000€ frais de notaire). Il est actuellement loué en meublé en location classique, car au moment de sa mise en location je ne connaissais pas le statut de LMNP. La locataire actuelle quittera le logement en juin 2019, et ensuite je voudrais passer en statut LMNP. Voici les questions que je me pose :
    1. Est-ce possible de passer de statut de loueur en meublé classique à loueur en LMNP ?
    2. Si cela est possible, à quel moment faire les démarches et pour quelle année fiscale (dans l’hypothèse ou la locataire actuelle quitte le logement en juin 2019) ?
    3. Quelle valeur du bien serait à prendre en compte pour le calcul de l’amortissement, sachant que le prix de l’immobilier a monté depuis mon acquisition ?
    4. Les frais de notaire pourront-ils encore être comptabilisés dans les frais à déduire ?
    Merci pour votre réponse,
    Cordialement.

    • Bonjour

      Merci pour votre message et votre intérêt!
      Le statut LMNP est complètement associé à la location meublée donc pas de soucis… en fait vous devriez déjà avoir le statut 😉
      Il s’agit de remplir un formulaire POi dès que possible
      La valeur du bien généralement prise est celle d’acquisition ou une estimation d’agence immobilière après quelques années
      Les frais de notaire, d’agent immo, d’emprunt… sont tous à prendre en compte
      Je pense que vous faites peut etre un amalgame en LMNP et déclaration au réel ?
      Cordialement

  23. Bonjour, je vous-contacte car je voudrais ouvrir une entreprise (je ne sais pas quel genre ..)
    Pour acheter des maisons aux enchères et les revendre ensuite
    mais le gros problème, ce sont les taxes et les impôts.
    pouvez-vous me donner gentiment des informations à ce sujet?
    1) Quel genre d’entreprise ouvrir?
    2) Devrais-je payer le surplus si je reviens alors?
    3) Quelles méthodes existent pour payer moins d’impôts et de taxes?
    4) Que peut-on déduire ou amortir dans la société?
    Un infini merci pour les réponses

    • Bonjour Carles
      Merci pour votre intérêt
      Vous pouvez tout à fait exercer cette activité en nom propre, ou via une société
      la forme juridique dépendra de vos objectifs précis
      Dans tous les cas, vous dépendrez du statut de marchand de biens
      On peut déduire beaucoup de choses via une société
      Mais au niveau immobilier les stratégies pour payer peu d’impôts sont peu nombreuses :
      – revente de maison principale
      – location meublée
      – déficit foncier

      Qu’en pensez vous?

  24. Bonjour,
    Quelles sont vos tarif en tant qu’expert comptable ?
    Savez vous si l’on peut amortir un appartement non pas sur 20 ans mais plutôt sur 10 ou 15 ans ?
    Merci

    • Bonjour Seb

      Merci pour votre question et votre intérêt pour Eldorado Immobilier !

      Je suis là pour aider avant de parler tarifs 😉
      En plus, je ne suis pas expert comptable

      Mais je peux vous orienter en MP si vous rechercez

      Concernant l’amortissement, ce qui est important au final c’est ce que l’on peut appeler le pic d’amortissement
      si votre bien est amorti sur 25 ans, mais que le pic est à 15 ans, et qu’ensuite il ne reste que quelques pourcentages du bien à amortir, je pense que cela correspondra au but que vous recherchez, non ?

      Généralement, on peut pousser pour un pic vers 17 ans

      Cela répond à votre interrogation?

      Bien à vous

  25. Bonjour,

    Je loue actuellement mon appartement en meublé. Mon crédit est déjà payé.Je déclare les revenues comme BIC avec 50% d’abattement.
    Le loyer perçu est de 1400 Euro charges compris.
    La valeur du bien est autour de 260 000 Euro.
    Comment je peux passer en réel pour déduire des recettes la valeur du bien?

    Merci par avance.

    • Bonjour
      Il vous suffit d’indiquer que vous déclarez au réel lors de votre prochaine déclaration d’impôts

      Je vous conseille de passer par un expert comptable spécialisé pour remplir la liasse fiscale
      C’est déductible des 2/3 de votre impôt sur le revenu

      Vous louez uniquement à l’année?

  26. Bonjour,
    merci pour ce blog fort utile. Je suis en train d’acheter un studio vide dans l’ancien dans le but de le louer en lmnp. Coût de l’opération : 115000€+frais de notaire+environ 5000€ de meubles. Revenu annuel attendu 7000€ .Est-ce vraiment plus intéressant de pratiquer un amortissement plutôt que de déduire les charges au réveil?
    Pourriez vous me recommander un expert comptable spécialisé dans le 77?
    Merci par avance de vos réponses au novicique je suis.

    • Bonjour

      Etes vous sûr de ne pas pouvoir trouver un meilleur rendement ? Ce sera ma première remarque 😉

      Ensuite, la déclaration au réel est plus intéressante dans la quasi totalité des cas en investissement via un crédit

      Pour l’expert comptable, je peux vous en conseiller qui officient à distance en ligne
      Cela vous intéresse?

      Cordialement

  27. Ayant des locations louées nues déclarées au réel et lisant que L’IFI prévoit une majoration des revenus fonciers sur les sommes dépassant 32 000 euros. Dois – je comprendre la somme. totale des loyers perçus ou la somme totale – (frais, charges, et travaux). ?
    J’ai effectués des travaux de rénovation très lourds, créant du déficit foncier. Quelle serait à votre avis mon intérêt de passer en en LMNP ?
    Je vous remercie de votre aide.

    • Bonjour merci de votre passage sur le site et pour votre contribution

      L’intérêt de passer en location meubles ?

      De ne plus être imposé sur vos loyers 🙂

  28. Bonjour,
    Voulant me lancer dans la location saisonnière et faisant un métier avec une grande mobilité, pouvez-vous m’envoyer par mail les coordonnées d’1 ou 2 experts-comptables en ligne que vous considérez fiable spécialisés dans ce type de location. Si possible avec une assistance gratuite dès qu’on est client.
    Merci et continuez vos articles !
    Cordialement

    • Bonjour

      Je vous envoie cela

      pensez aussi à optimiser votre location saisonnière pour automatiser un maximum de prestations
      Qu’envisagez vous de ce côté là?

      Cordialement

  29. Bonjour,
    merci pour cet article intéressant mais je voulais vous exposer mon futur projet
    Immeuble de 6 appartements 3 loués en nu et les 3 autre libre
    Mise en location après travaux de rafraîchissement des 3 libre en meublés les 3 autres passeront aussi en meublé “au plus tard “lors des départs des locataires en place
    La se pose la valeur d’amortissement à prendre en compte et peut être la date de déclaration de ces nouveaux meublés
    coût à l’achat de 40 000€ (- le foncier)+2000 fai+ 2500 F notaire+4000€ de travaux par lot
    valeur estimative de l’agence 70 000€ (- le foncier) par lot après travaux
    Je pensai déclaré en établissement secondaire j’ai déjà 3 appartements meublés dans cette même ville les 3 nouveaux meublés à la date de mise en location donc entre 2 et 3 mois après l’achat pour pouvoir amortir sur la valeur actualisée de chaque lot c’est à dire donc 60 000€ mais alors pour les frais de notaire commission d’agence travaux sont ils encore cumulable dans ce cas
    La frontière entre la valeur déclarative à appliquer ,vénale ou prix d’achat +frais d’acquisition+travaux me semble bien floue surtout après seulement quelques mois de travaux qui participent bien sur à la revalorisation cumulé à l’effet décote d’un immeuble bien négocié
    Si vous pouvez m’éclairer

    bien cordialement,

    • Bonjour Franck

      Merci pour votre commentaire et votre intérêt

      Je n’ai pas tous les éléments mais a priori je découperai chaque lot (prix,frais de notaires, agence etc..) pour les traiter individuellement
      Cela vous permet de passer les uns et les autres en meublé au fur et à mesure des possibilités et d’optimiser l’amortissement

      Qu’en pensez vous ?
      Cela répond à votre question?
      Cordialement

      • Bonjour Pierre
        merci pour votre retour
        la découpe de chaque lot au prorata des surfaces doit effectivement être faite si valeur d’achat retenue mais ma grosse interrogation est sur quelle valeur puisque comme déjà dit les 3 libre passeront directement après achat de l’immeuble (juste un délai de quelques mois pour améliorer meublé et trouver les locataires)en meublés
        la valeur d’achat me fait perdre quand même beaucoup d’amortissement surtout si les travaux frais d’acquisition sont toujours réintégrable

        • Bonjour je ne suis pas sur de bien comprendre
          Vos appartements loués nus pourront être amortis quand ils passeront en meublé sur leur valeur d’achat complète ou sur estimation d’une agence s’ils sont restés en location nue plusieurs années

          Cela vous éclaire un peu plus ?bien à vous

        • Bonjour
          encore merci d’avoir pris le temps pour me répondre
          Ravis d’échanger avec vous
          mais pour moi c’est bien la valeur à déclarer au moment du passage en meublé qui me pose problème
          Quelle valeur est admise par l’administration pour amortir un appartement dans cet immeuble lors d’une mise en location en bail meublé 3 mois après achat ou 3 ans surtout lorsque la valeur de cet appartement estimée par notaire agence est déjà (avant rafraîchissement) bien supérieur au prix d’achat
          La prise en compte à la valeur d’achat me ferait perdre si les 3 actuellement libre sont loués directement en meublé au bas mot 60 000€ d’amortissement voila pourquoi je cherche à comprendre quand la valeur d’achat doit être impérativement retenue et quand la valeur estimée peut être retenue vous parlez de quelques années
          Pas simple si en plus on y rajoute les frais d’acquisitions qui sont déductibles sur une partie puisque (si) plusieurs lots passés en meublé mais le reste est il réintégrable même 3 ans après si les 3 autre passent aussi en meublé
          La partie travaux lors du passage en meublé me semble plus facile à appréhender puisque affectable facilement à chaque lot mais encore faut il qu’ils soient encore amortissable si la valeur est estimée après travaux
          merci de m’avoir lu

          Bien cordialement

        • Bonjour,

          pas de soucis

          je dirais que 3 mois après l’achat, la valeur est la valeur de l’achat + frais y compris travaux
          3 ans après l’achat c’est la même chose, OU une estimation par agence immobilière ce qui vaut le coup si le bien a pris de la valeur

          Bien cordialement

  30. Bonjour,

    Article très intéressant, j’aurais besoin d’un renseignement si vous avez la gentillesse de m’éclairer,
    Je suis en cours d’acquisition d’un immeuble de 3 appartements, la division cadastrale n’a pas été faite, j’achète donc le lot dans sa globalité. Sur les 3 appartements l’un est déjà loué (location nue), pour les 2 vacants je compte en louer un en location meublée classique et le second en saisonnier.
    Ma question est comment puis-je amortir les deux appartements vacants ? Est ce qu’une attestation de valeur sur ces deux logements est recevable pour les impôts ? Ou est ce que le fait qu’un appartement sur l’ensemble soit loué en nue rend tout amortissement impossible ?

    Merci d’avance !

    • Bonjour,

      Vous devez peaufiner cela avec un expert comptable spécialisé (je peux vous donner des coordonnées en MP, mais pas de pub sur le site:))

      Sur le principe, ce sera un ratio de la surface totale que vous aurez à retenir pour l’amortissement
      Un peut comme si vous louez une partie de votre résidence principale, ce seront les charges liées au prorata de la surface louée qui seront retenues

      Envisagez vous de faire une division cadastrale du bien, ou alors allez vous le laisser ainsi?

      Bonne journée

      • Merci de votre retour, c’est vraiment gentil de votre part.
        Je veux bien les coordonnées 🙂

        Je compte procéder à la division cadastrale, ce sera plus avantageux en cas de nécessité de revente.
        Je vous souhaite un excellent weekend.

        • Ok je vous envoie cela par mail

          Pour la division cadastrale cela me paraît bien en effet
          Par contre avez vous pensé aux conséquences en termes de création de places de stationnement ?

          À tres bientôt

      • Bonjour,
        Un grand merci pour votre mail 🙂
        J’ai effectivement pensé aux places de stationnement, il est certain que je ne peux en créer, l’immeuble occupe toute la “parcelle”, je n’ai ni cour, ni terrain pour en faire.
        Par contre celui-ci donne directement sur la place centrale où le stationnement y est gratuit.
        Je dois encore voir avec la mairie si taxe de parking il y a et dans ce cas à combien s’élève-t-elle.

        Bien à vous , Jade.

        • Bonjour

          La taxe de parking a été supprimée

          vous pouvez vous retrouver en grande difficulté si vous posez les mauvaises questions 🙂

          Cordialement

        • Que voulez vous dire par “vous pouvez vous retrouver en grande difficulté si vous posez les mauvaises questions” ?

          J’ai connaissance de la suppression de la taxe de parking, seulement celle-ci est encore en vigueur sur certaines villes, par exemple sur une ville à 10 km de chez moi elle est de 8000€ …

        • À ma connaissance elle est supprimée de partout mais si vous pouvez encore utiliser cette astuce chez vous c’est parfait, profitez en

          Car sinon cela bloque beaucoup de projets car il n’y a pas d’alternative !

  31. Bonsoir,
    Tout d’abord, merci pour la qualité de vos articles, ainsi que vos réponses aux questions, les deux étant souvent pointues!

    J’ai moi aussi 4 questions, qui sont pointues ou…idiotes!
    La première concerne le montant amortissable: j’ai lu sur un article (que je n’arrive pas à retrouver) que dans le cadre de la LMNP au régime réel, le montant amortissable chaque année dépendait
    du taux de remplissage. J’avais alors compris que s’il est possible d’amortir 3000€/an, mais que le bien n’est loué que 50% de l’année, alors le montant amortissable n’est que de 1500€. Est-ce réellement le cas?

    La seconde question concerne les SARL de famille. Je voulais savoir si les règles d’amortissement, en particulier ceux concernant la déduction des intérêts du revenu imposable, s’appliquaient aussi…?

    Troisième question: au bout de 20 ans, lorsque le bien a été amorti au régime réel, et que sa valeur comptable est 0, que se passe-t-il? Est-il plus intéressant de vendre? De louer au régime BIC? De faire comme si de rien n’était? Ou bien encore la valeur comptable du bien retourne à 100%… (miraculeusement!) ?

    Merci d’avance pour vos réponses, et continuez comme ça!!

    • Bonsoir !

      Merci pour votre retour positif 🙂

      Concernant le montant amortissable, à priori vous avez eu une information erronée

      Pour la SARL de famille, l’intérêt que vous décrivez est bien celui qui plaît à nombre de propriétaires MAIS (et cela correspond à votre 3e question) lorsque le bien est amorti via ce montage juridique, vous serez sur la plus value sur la totalité de la valeur du bien. Ce que vous avez économisé d’un côté, vous le perdez de l’autre, si ce n’est plus
      Le plus intéressant dans ce cas est de continuer à louer…

      et non malheureusement la valeur du bien ne retourne pas à 100% sauf montage particulier que certains mettent en place (mais il faut être très pointu), en se revendant mutuellement des biens

      Cela répond à vos interrogations ?
      Vous avez un projet particulier en vue ?

      bien à vous

      • Bonsoir,
        Désolé pour ce délais de réponse, je pensais recevoir une alerte email en cas de réponse. C’est donc dépité, après quelques jours d’attente, que j’ai décidé de venir faire un tour ici…et j’ai bien fait! Pardon d’avoir douté de vous!
        Merci pour ces précisions. Je note que l’amo se fait sur la valeur amortissable “annuellement”.
        Pour le second point, j’avais lu ici (http://www.pap.fr/argent/impots/les-plus-values-immobilieres/a1314/calculer-la-plus-value-immobiliere-imposable) qu’après 22 ans de détention, l’abattement sur la PV était de 100%. Dois-je en conclure que cet abattement n’est pas valable pour les SARL de famille, ou bien ma compréhension de l’explication est mauvaise?

        J’ai un projet particulier, je vous fais un MP via un autre site.

  32. Merci encore, j’y vois plus claire. Encore une dernière question:
    Il doit y avoir un formulaire à remplir pour déclarer ses revenus
    tirés de la location à des saisonniers par exemple. Quel est-il et quels cases
    remplir?
    Bon réveillon.

  33. Bonjour, un propriétaire peut-t-il louer une partie de sa maison principale pour de la location courte durée?
    Y-a-t-il des déclarations à faire et quelle imposition?
    Merci

    • Bonjour Carole,

      Oui un propriétaire peut tout à fait louer une partie de sa maison principale.
      C’est d’ailleurs l’esprit intial de la location saisonnière 🙂

      Pour l’instant il n’y a pas de démarche particulière et une exonération d’impôt jusqu’à 700€ par an de revenus.

      Vous pouvez aussi louer à des saisonniers, l’abattement est encore plus favorable et se calcul à partir de plafonds de loyer au m2

      Vous souhaiter louer une chambre ou un studio indépendant?

      Bonnes fêtes

      • Merci de votre réponse,
        Location à des saisonniers: quel est le plafond de loyer? Qu’entendez-vous par abattement plus favorable?
        La réduction d’impôt de 700€ par an est pour une location de vacances. (ex. studio…).
        Je dois déclarer les revenues au fisc. , sur la feuille de déclaration de revenus?
        Donc, si je loue en location de vacances, comme un gîte, pas de déclaration à la mairie?
        Dois-je faire autoentrepreneur, LMNP, ou rien?
        En réponse à votre question je peux faire les deux en fonction des saisons.
        Joyeuses fêtes de fin d’année!

        • Le plafond de loyer varie en fonction de la zone géographique mais vous me trouverez facilement sur internet pour votre zone.
          C’est à calculer par m2
          Pour les saisonniers c’est carrément une exonération complète 🙂
          Pas de déclaration à la mairie si vous êtes sur votre résidence principale et en dessous du seuil annuel.
          Pour l’administration fiscale il faut bien entendu le déclarer =D

          Et sous statut LMNP c’est le plus intéressant et le plus simple

          Bonne soirée

  34. Bonjour,
    Je souhaiterai avoir votre avis.
    J’ai hérité de 3 fermettes avec dépendances. Les toitures sont à refaire,
    Les extérieurs à améliorer, intérieurs à embellir.
    Faut-il que je fasse une location classique ou faire de la location courte durée.
    Où prendre l’argent pour les travaux. Y-a-t-il la possibilité de ne pas être imposé.
    A qui s’adresser pour avoir de bons conseils pour gérer ce patrimoine en dégagent des bénéfices
    sans avoir à en devenir l’esclave(travaux, gestion etc…)
    J’ai 60 ans, en contrat aidé .
    Merci Carole

    • Bonjour Carole,

      Tout d’abord merci pour votre commentaire et félicitations pour votre projet.
      De belles possibilités en perspectives !

      Pour vos 3 fermettes, vous nous demandez si vous devez vous lancer dans la location classique ou la location courte durée.
      Il faudrait que vous puissiez nous dire dans quelle région vous êtes pour affiner la réponse ?

      Toutefois, nous sommes plutôt de profil prudent.
      Notre conseil général sera donc de monter votre plan de financement (pour les travaux notamment), sur la base d’une location classique. Comme ça en cas de coup dur, que ce soit d’une impossibilité juridique ou physique de louer en saisonnier, vous pourrez avoir l’esprit tranquille pendant que vos investissements vous rapportent.

      Une fois ce projet de base ficelé, vous pouvez intégrer les éléments pour pouvoir faire du saisonnier.
      En particulier :
      – prévoir des meubles et une déco sympathiques qui donnent envie de louer… et vous permettent de louer en meublé et donc de ne pas être (ou très peu) imposé sur vos loyers
      – prévoir un maximum de chambres avec salle de bains, ce qui est très recherché en location saisonnière

      Vous aurez donc au choix la possibilité de faire très facilement du saisonnier, mais aussi de la location classique si vous devez être amené à partir sur une solution de repli.
      Cette solution de repli pourra aussi être de la colocation.
      C’est une option que vous ne semblez à priori pas envisager mais qui peut être un bon mix entre tranquillité de la location classique et rentabilité de la location saisonnière.

      Après, la location saisonnière est beaucoup plus rentable et sera donc à privilégier si vous en avez les capacités.

      Nous pouvons vous accompagner avec un coaching personnalisé pour vous aider pas à pas à élaborer puis mettre en pratique voter projet.
      N’hésitez pas à nous contacter.

      A bientôt

      • Merci de votre réponse. Les fermettes se trouvent dans le nord du département du Maine et loire, à la périphérie de la sarthe et la mayenne.
        (Morannes, Etriché, Notre Dame du Pé).
        Cordialement , Carole.

  35. Merci Pierre et Gwenn pour votre mine d’info permamente

    J’ai comme expert comptable ,que vous connaissez à Laval , avec les histoires de RSI je leur ai demandé de sortir de mon activité meublée la part meublé en location saisonnière pour bénéficier de l’abattement des 71% et échapper au RSI pour l’exercice 2016 , Ils ne savent pas si c’est possible pour 2016 , il aurait fallu que je le demande en Février dernier, mais en Février l’histoire du RSI n’était pas votée .
    En conclusion j’ai écrit à mon centre d’impot ,je suis déçu de Comptacom.

    Un truc sur airbnb pour éviter les notations moyennes est d’envoyer un très bon commentaire au moment de son départ directement au locataire .

    • Bonjour François,

      Merci pour ces compliment, cela fait bien plaisir 🙂

      C’est bien que vous puissiez nous faire un retour sur le comptable que vous avez mandaté pour vous aider.
      Nous avons enlevé le nom de la société pour éviter tout souci juridique… mais pas de soucis pour ceux qui voudront en savoir plus n par mail !

      Après leur réponse est plutôt logique… c’est l’instabilité juridique française qui est insécurisante…
      Il est peut être difficile de leur reprocher de ne pas mettre en place quelque chose qui est juridiquement risqué, vous ne croyez pas?
      Nous vous conseillons de contacter un autre cabinet pour lui poser la question de la faisabilité, et vous serez fixé.

      Votre conseil pour avoir de bons commentaires est par ailleurs excellent.
      Nous le pratiquons depuis quelques mois avec d’excellents retours
      Merci pour ce partage

      Vous avez d’autres astuces à nous dévoiler ? 🙂

      Bien à vous
      P&G

      • Bonjour, merci en effet pour cet excellent article mais aussi pour ce commentaire François.

        François ou qqun d’autre aurait-il 1 (ou 2) expert(s)-comptable(s) spécialisé(s) dans la location meublée à recommander ? J’en recherche un, pour prendre la gestion comptable et fiscale de 3 appartements anciens loués en meublé.

        On trouve effectivement rapidement sur internet différents cabinets mais impossible de connaître leur niveau de qualité et fiabilité, sans le rapide avis et/ou retour d’expérience de clients…

        • Bonjour,

          C’est un vrai souci en effet que de trouver un bon expert comptable.
          Nous trouvons que la plupart d’entre eux sont quelque peu “friables” sur les aspects un peu pointus de la location saisonnière et meublée…

          Nous avons justement interviewé un gros cabinet qui a pignon sur rue, rdv dans les prochains articles 🙂

          Nous vous envoyons les coordonnées de deux cabinets qui nous semblent tenir la route, pour les pratiquer régulièrement

          A bientôt

        • Bonjour Pierre et Gwen,
          Merci pour cet article.
          Je termine un achat d’un petit immeuble de rapport avant d’enchaîner sur une location meublée prochaînement.
          Je vais louer les lots de l’immeuble via une sci. J’ai créé les statuts avec un expert comptable physique qui reviens assez cher finalement.
          Pour faire le bilan comptable des 5 mots, cela me couteriat 1000 euros. J’aurais souhaité comparer avec un comptable en ligne sachant que j’aurai un sixième lot avec le meublé prochainement.

          Merci pour votre aide

          Henri

  36. Bonjour, j’ai interrogé ma banque (CE) pour un investissement location courte durée,ou collocation. Mais celle-ci n’a pas voulu s’engager. Il faut dire que j’ai 60 ans et en contrat aidé.
    Merci de me donner votre avis.

    • Bonjour Xavier,

      C’est certain que vous n’êtes pas le candidat idéal des banques.

      Mais à cœur vaillant rien d’impossible !

      Nous vous conseillons de monter un plan de financement béton, avec photos, plans, etc…
      Tout ce qui peut montrer que votre projet est sérieux et viable.

      Vous pouvez montrer que vous avez envisagé plusieurs scénarios comme nous l’avons évoqué par ailleurs, et indiquer que même le scénario le plus défavorable vous permet d’autofinancer (ou de dégager un cash flow positif).

      Pour présenter votre dossier, ayez en parallèle l’air déterminé et sûr de vous.

      Ensuite faites le tour des banques.
      Nous vous arrêtez pas à un refus.
      Il y a plein de banques, toquez à toutes les portes !

      Toujours motivé ?

      A très bientôt
      P&G

  37. Bonjour et merci pour ce super article !
    Je suis d’autant plus concerné par le choix de la fiscalité, car il se trouve que j’ai fais récemment l’acquisition d’un vieux cabinet médical. Lequel a été retransformé en habitation auprès de la mairie lors de mon achat. Il se trouve alors que je suis en train d’y investir beaucoup de travaux pour qu’il soit habitable (création cuisine, salle de bain, toute l’électricité, reprise de certains mur etc..)
    J’en ai pour environ 25 000€ de travaux. Le bien étant idéalement placé pour une location saisonnière et c’était l’en-but de mon achat donc le statut de LMNP me semblait évident ! Mais voilà qu’après consultation d’un expert comptable celui ci me dit que ce serait dommage de ne pas bénéficier du déficit foncier dû aux gros travaux réalisés, et qu’il faudrait commencer à louer en “nu” pour pouvoir réduire mes impôts de façon globale.. Je suis face à un choix difficile car j’ai déjà bien prévu l’amenagement, la deco, et certains meubles..
    Pierre et Gwen, à ma place que feriez vous ? 🙂
    Merci !

    • Hello Anto,

      Merci pour votre encouragement 🙂

      A votre place…
      Il faudrait que vous nous en disiez un peu plus sur l’emplacement de votre bien… quelle ville ? proche des commodités, de la gare ?

      Mais, à priori
      Votre expert comptable a raison de vous informer de toutes les possibilités qui s’offrent à vous.
      Louer en nu avec un déficit foncier vous permet :
      – d’être plus serein au quotidien pour les locations. Vous avez un locataire longue durée. Mais au départ du locataire attention aux dégâts car plus les gens restent longtemps, plus ils ont le temps de détériorer votre bien
      – de pouvoir louer meublé ou en saisonnier au bout de quelques années. Vous pourrez alors partir d’une estimation d’un ou plusieurs agents immobiliers pour calculer la valeur du bien, ce qui pourra être très intéressant pour votre amortissement

      Louer en meublé ou saisonnier :
      – vous pourrez également utiliser le montant des travaux pour les amortir et vous ne paierez pas ou peu de prélèvements sur vos loyers
      – vous aurez une rentabilité beaucoup plus élevée
      – mais plus de travail

      Nous dirions que si vous avez en vous la fibre de l’investissement dans l’hospitalité et que vous avez vraiment envie d’accueillir des voyageurs, vous devriez quand même regarder de très près vos calculs et rester sur votre idée de louer en saisonnier.

      Qu’en pensez vous ?

      A très bientôt
      P&G

      • Bonjour P&G ,

        Mon bien de 50m2 se situe dans la ville de Marseille et pourra y loger jusqu’à 6 personnes grâce à une belle hauteur sous plafond :

        Il y à une vraie chambre à coucher, une mezzanine (point fort et original de ma location je pense) avec 2 matelas en 80, ainsi qu’un canapé convertible pouvant accueillir deux personnes supplémentaires si nécessaire.

        Le bien se trouve sur une belle place (Place des 4 Septembre dans le 13007) avec un grand carrefour market, une boucherie, une boulangerie, un bar tabac et plein d’autres petits commerces.
        Cette place est également desservie par plusieurs bus pour la gare et autres points d’intérêts.

        Enfin, l’appartement se trouve à 200m de la plage et à 10mn à pied du vieux port.

        Disons que le saisonnier me fait un peu peur par son instabilité actuelle et la gestion qu’il va susciter mais la rentabilité pourrait s’avérer très intéressante !

        J’ai acquis le bien depuis le mois d’octobre 2016, pourrais-je quand même déduire les frais de notaire en LMNP ? Il me semble avoir lu également quelque part pour que la location meublée soit au régime réel je dois faire un déclaration avant le mois de février suivant, et pareil pour la souscription à un organisme agréer pour la réduction d’impôts. Est-ce exact ?

        Encore une fois, merci pour votre retour !

        Anthony,

        • Hello,

          En effet votre appartement semble parfaitement adapté au saisonnier et vous avez déjà les éléments de langage pour bien le vendre aux futurs locataires 😉

          Marseille est une ville ou vous pouvez facilement louer toute l’année.

          Tous les indicateurs semblent donc au vert.

          Si vous avez peur de vous lancer vous pouvez toujours meubler et louer à l’année ensuite.
          Mais vous verrez cela m’étonnerait que vous reveniez en arrière ensuite !

          Tenez nous au courant de votre décision

          Pour les aspects administratifs vous devez renvoyer un formulaire de déclaration P0i et souscrire à un CFA si votre bilan est positif (ce qui semble être le cas), sinon vos revenus seront majorés.

          Vous avez d’ores et déjà fini les gros travaux ?
          Bien à vous

  38. Bonjour,
    Est-ce que le statut d’autoentrepreneur peut être intéressant pour la location saisonnière.
    Merci

    • Bonjour Xavier,

      Intéressant n’est pas vraiment le terme.

      Ce sera obligatoire dans certains cas en fonction de votre statut et de votre activité professionnelle le cas échéant.

      Mais en soi, l’intérêt est limité sauf si vous proposez des prestations para hôtelières et que vous ne voulez pas gérer la TVA…

      Bien à vous

  39. Bonjour, J’ai deux questions concernant l’aspect financier d’un LNMP et ses conséquences fiscales
    1) Investissement, quel est l’impact potentiel d’un investissement initial fait sous forme d’un prêt “in fine”, par rapport a un pret “traditionnel” ?
    2) Je comprends que l’amortissement fiscal est lié a la valeur du bien et le timing et la durée de l’emprunt mais peut on dans le cadre d’un revenu annuel exceptionnel (prime d’employeur ou paiement de soldes de congés par exemple) déduire une somme ponctuellement plus importante sur un an (en dégrevant évidement la quotité de réduction ultérieure du montant “exceptionnel” ?
    Merci d’avance pour votre réponse et les informations diffusées en général

    • Bonjour Michel,

      Cela fait plaisir d’avoir un commentaire de votre part 🙂

      Vos questions sont pointues (et vous avez raison d’être pointu !)

      Concernant le prêt in fine, à priori aucune différence dans la mesure où vous allez dans tous les cas déduire les intérêts d’emprunt.
      Par contre le prêt in fine vous permet d’avoir une rentabilité financière par ailleurs, c’est donc très intéressant si votre banque est partante.
      Pouvez vous détailler votre montage ? Cela nous intéresse et devrait donner des idées aux autres propriétaires !

      Votre deuxième question sort à priori du cadre de la location saisonnière, mais oui, l’administration fiscale prévoit bien ce type de situation où vous percevez un revenu exceptionnel et ponctuel.
      Le mieux est de vous rapprocher de votre SIE pour avoir une réponse précise et parfaitement adaptée à votre situation.
      Essayez par mail, c’est traçable, rapide et assez efficace

      A bientôt
      P&G

  40. pbonjour et merci pour le papier tres interessant,
    ma question est puis je choisir le temps d’amortissement de mon bien? disont que je souhaite l’amortir sur 10 ans seulement, puis je le faire?

    • Bonjour Thierry merci pour votre commentaire.
      La question que vous avez… nous nous la sommes posé également et la réponse est oui mais non !
      Concrètement la durée de l’amortissement est découpée par grands postes de votre logement.
      En clair le système électrique est amorti plus rapidement que les murs ou la toiture.
      Le tout s’amortit généralement sur 15, 20 ans ou plus .
      Mais ce qui compte également c’est la vitesse de l’amortissement.
      Si vous avez un comptable compétent il est possible d’amortir environ 80% de votre bien sur 15-17 ans, mais difficilement moins sous peine d’attirer défavorablement l’attention de l’administration fiscale.
      Faites également attention au foncier, qui ne s’amortit pas et donc la valeur doit être sortie du montant global à amortir.
      Là aussi il convient d’optimiser au mieux…
      Quel est le type de bien que vous souhaitez amortir rapidement ? Maison, appartement? Quelle surface ?
      Bien Cordialement

  41. Ces calculs me seront très utiles dans le cadre de l’investissement que je viens de faire chez https://www.scpi-corum-convictions.com/ . Je dois dire que je serais probablement passé à côté de certaines choses. Merci de m’avoir aidé à y voir plus clair. C’est un billet qui regorge d’informations importantes pour les investisseurs.

    • Bonjour,
      Classiquement, on part d’un calcul simpliste pour voir la faisabilité du projet et on affine ensuite avec un expert comptable compétent.
      Sur 20 ans, 50 000 € cela fait 2 500€/an soit 208€/mois
      Bien à vous

    • Salut Eric,
      Pour l’estimation, le mieux est de passer par une agence immobilière (idéalement 3 pour confirmer le prix).
      Nous aussi, nous travaillons avec un comptable en ligne, nous en sommes très satisfaits.
      C’est intéressant dès la premier appartement loué en LMNP car la déclaration au réel est complexe
      @+

  42. Tous ces calculs sont plutôt complexes, il est tout de même important de les comprendre pour pouvoir planifier à l’avance l’amortissement d’un investissement locatif meublé ou non meublé.
    Personnellement, je préfère faire appel à un expert comptable qui prend du temps pour m’expliquer en détail ses calculs.

      • Bonjour,
        vous dites cela dans l’article : «  En cas de forte baisse de l’immobilier par rapport au moment où vous avez acquis le bien, il reste toujours possibilité de retenir la valeur d’acquisition, majorée des frais de notaire, et éventuellement frais d’agence et des travaux« 

        Il me semblait que les frais de notaires si ce n’etait pas declaré l’annee de l’achat, ainsi que les frais d’agence, ne pouvaient etre prix dans le prix de depart de l’appartement pour le calcul de l’amortissement? Mon comptable m’a dit cela qu’il ne prenait pas les frais de notaire en compte dans le prix de depart pour l’amortissement et j’ai lu ça aussi ailleurs.
        Qui dit vrai du coup?
        Merci de votre aide.

        • Bonjour

          Peut etre qu’il y a un élément qui n’est pas apprécié ici
          Pourquoi ne peut on pas prendre en compte les frais annexes dans le montant d’acquisition d’un bien immobilier ?

          Vous vous souvenez de quel cas précisément le comptable prenait en compte dans sa réponse ?

          A très vite

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