5 questions sur l’amortissement LMNP d’un investissement locatif

Le statut de LMNP, loueur meublé non professionnel, reste une des dernières niches pour investir dans l’immobilier sans être lourdement imposé.

Quand on voit que le taux d’imposition basique sur les loyers est calculé selon la formule : taux d’imposition marginal + cotisations sociales, on atteint directement 30.5%, voir beaucoup plus si vous êtes imposé à 41% ou d’avantage.

Les économies potentielles sont donc juste énormes, encore faut-il connaître les rouages de ce statut de loueur meublé non professionnel.

C’est ce qui fait dire que “le monde est partagé en deux catégories : ceux qui ont des problèmes d’argent, et ceux qui ont des problèmes d’impôts !”
Nous essayons pourtant d’éviter les deux, et c’est ce que nous expliquons un peu plus loin…

Qu’es ce que l’amortissement d’un bien immobilier ?

peu de gens savent que les propriétaires de gites peuvent amortir les murs de leur bien immobilier

Avant d’investir dans la locatif, la fiscalité est une donnée fondamentale à prendre en compte. Le meublé est une bonne option

On entre directement dans le vif du sujet.
L’amortissement de votre location saisonnière est un élément déterminant pour annuler ou réduire fortement votre fiscalité.

Concrètement, il s’agit de déduire de vos recettes non seulement vos dépenses classiques, mais également la valeur de votre bien immobilier.

En première approche, si l’appartement que vous louer en courte durée a une valeur de 180 000 €, vous pouvez l’amortir sur 20 ans, soit        9 000€/an. Cela veut dire que vous aurez 9     000 € de loyers non imposés par an.
Lorsque vous ajoutez à cela les autres dépenses (taxes, CFE, intérêts d’emprunt…), vous verrez qu’il ne reste pas grand chose à inscrire dans votre résultat comptable.

 

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En outre, lorsque votre résultat est négatif, l’amortissement “non utilisé” peut être reporté indéfiniment pour être mobilisé des années plus tard et venir adoucir votre fiscalité à ce moment là : un indispensable conseil en investissement locatif.

 

Comment se calcule l’amortissement d’une location meublée ?

Bien évidemment, le calcul est loin d’être aussi simple et caricatural. Il est même carrément complexe.

Chaque composante d’un logement a une durée d’amortissement qui lui est propre.

Il est logique de considérer que le gros oeuvre (murs) durera plus longtemps que l’électricité, qui elle même s’amortira en plus de temps que les meubles.

Concrètement, le tableau suivant peut être retenu

 

Pour être certain de ses hypothèses de calcul et être serein, il est fortement conseillé de recourir à un expert comptable spécialisé dans la location meublée.
On en trouve plusieurs sur internet. Ils officient en ligne, pas besoin de vous déplacer.

 

La prestation pour un bien tourne autour des 600€ TTC, et environ 100 € TTC par bien supplémentaire.

A cela vient s’ajouter environ 200 € TTC pour l’adhésion à un centre de gestion agréé (CGA) qui vous permettra d’avoir une sécurité juridique supplémentaire, mais aussi et surtout de ne pas voir vos bénéfices majorés de 25%. L’administration fiscale ne vous oblige pas à adhérer – avant la date butoir du 20 février – , mais si vous ne le faites pas et que votre résultat comptable est positif, gare au coup de bambou !

Jusqu’à maintenant, le coût de l’expert comptable est déductible de l’impôt sur le revenu, dans la limite de 915€.

Mais il ne faut pas trop compter dessus car cet avantage semble avoir une espérance de vie limitée… la loi de finances pour 2015 ayant déjà essayé de supprimer cet avantage fiscal

 

L’amortissement augmente-t-il l’imposition sur la plus value lors de la revente du bien ?

Comptablement, l’amortissement traduit la dépréciation de la valeur de votre investissement immobilier.
Par suite, lors de sa vente, votre appartement ou votre maison a une valeur à celle à l’achat.

Mais dans le cas du statut de Loueur Meublé Non Professionnel LMNP, cela n’est pas retenu et c’est le régime général qui s’applique.
Par d’inquiétude de ce côté là donc.

Comment calculer la valeur du bien à amortir en meublé lorsqu’il était auparavant loué nu ?

Il faut partir de l’estimation de plusieurs agents immobiliers, car c’est la valeur de votre appartement sur le marché actuel qui est retenue.
En cas de forte baisse de l’immobilier par rapport au moment où vous avez acquis le bien, il reste toujours possibilité de retenir la valeur d’acquisition, majorée des frais de notaire, et éventuellement frais d’agence et des travaux

 

En conclusion, la déclaration au régime réel de son activité de loueur meublé non professionnel permet de limiter fortement l’imposition des loyers due.

 

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49 Commentaires

  1. Bonjour,

    Article très intéressant, j’aurais besoin d’un renseignement si vous avez la gentillesse de m’éclairer,
    Je suis en cours d’acquisition d’un immeuble de 3 appartements, la division cadastrale n’a pas été faite, j’achète donc le lot dans sa globalité. Sur les 3 appartements l’un est déjà loué (location nue), pour les 2 vacants je compte en louer un en location meublée classique et le second en saisonnier.
    Ma question est comment puis-je amortir les deux appartements vacants ? Est ce qu’une attestation de valeur sur ces deux logements est recevable pour les impôts ? Ou est ce que le fait qu’un appartement sur l’ensemble soit loué en nue rend tout amortissement impossible ?

    Merci d’avance !

    • Bonjour,

      Vous devez peaufiner cela avec un expert comptable spécialisé (je peux vous donner des coordonnées en MP, mais pas de pub sur le site:))

      Sur le principe, ce sera un ratio de la surface totale que vous aurez à retenir pour l’amortissement
      Un peut comme si vous louez une partie de votre résidence principale, ce seront les charges liées au prorata de la surface louée qui seront retenues

      Envisagez vous de faire une division cadastrale du bien, ou alors allez vous le laisser ainsi?

      Bonne journée

      • Merci de votre retour, c’est vraiment gentil de votre part.
        Je veux bien les coordonnées 🙂

        Je compte procéder à la division cadastrale, ce sera plus avantageux en cas de nécessité de revente.
        Je vous souhaite un excellent weekend.

        • Ok je vous envoie cela par mail

          Pour la division cadastrale cela me paraît bien en effet
          Par contre avez vous pensé aux conséquences en termes de création de places de stationnement ?

          À tres bientôt

      • Bonjour,
        Un grand merci pour votre mail 🙂
        J’ai effectivement pensé aux places de stationnement, il est certain que je ne peux en créer, l’immeuble occupe toute la “parcelle”, je n’ai ni cour, ni terrain pour en faire.
        Par contre celui-ci donne directement sur la place centrale où le stationnement y est gratuit.
        Je dois encore voir avec la mairie si taxe de parking il y a et dans ce cas à combien s’élève-t-elle.

        Bien à vous , Jade.

        • Bonjour

          La taxe de parking a été supprimée

          vous pouvez vous retrouver en grande difficulté si vous posez les mauvaises questions 🙂

          Cordialement

        • Que voulez vous dire par “vous pouvez vous retrouver en grande difficulté si vous posez les mauvaises questions” ?

          J’ai connaissance de la suppression de la taxe de parking, seulement celle-ci est encore en vigueur sur certaines villes, par exemple sur une ville à 10 km de chez moi elle est de 8000€ …

        • À ma connaissance elle est supprimée de partout mais si vous pouvez encore utiliser cette astuce chez vous c’est parfait, profitez en

          Car sinon cela bloque beaucoup de projets car il n’y a pas d’alternative !

  2. Bonsoir,
    Tout d’abord, merci pour la qualité de vos articles, ainsi que vos réponses aux questions, les deux étant souvent pointues!

    J’ai moi aussi 4 questions, qui sont pointues ou…idiotes!
    La première concerne le montant amortissable: j’ai lu sur un article (que je n’arrive pas à retrouver) que dans le cadre de la LMNP au régime réel, le montant amortissable chaque année dépendait
    du taux de remplissage. J’avais alors compris que s’il est possible d’amortir 3000€/an, mais que le bien n’est loué que 50% de l’année, alors le montant amortissable n’est que de 1500€. Est-ce réellement le cas?

    La seconde question concerne les SARL de famille. Je voulais savoir si les règles d’amortissement, en particulier ceux concernant la déduction des intérêts du revenu imposable, s’appliquaient aussi…?

    Troisième question: au bout de 20 ans, lorsque le bien a été amorti au régime réel, et que sa valeur comptable est 0, que se passe-t-il? Est-il plus intéressant de vendre? De louer au régime BIC? De faire comme si de rien n’était? Ou bien encore la valeur comptable du bien retourne à 100%… (miraculeusement!) ?

    Merci d’avance pour vos réponses, et continuez comme ça!!

    • Bonsoir !

      Merci pour votre retour positif 🙂

      Concernant le montant amortissable, à priori vous avez eu une information erronée

      Pour la SARL de famille, l’intérêt que vous décrivez est bien celui qui plaît à nombre de propriétaires MAIS (et cela correspond à votre 3e question) lorsque le bien est amorti via ce montage juridique, vous serez sur la plus value sur la totalité de la valeur du bien. Ce que vous avez économisé d’un côté, vous le perdez de l’autre, si ce n’est plus
      Le plus intéressant dans ce cas est de continuer à louer…

      et non malheureusement la valeur du bien ne retourne pas à 100% sauf montage particulier que certains mettent en place (mais il faut être très pointu), en se revendant mutuellement des biens

      Cela répond à vos interrogations ?
      Vous avez un projet particulier en vue ?

      bien à vous

      • Bonsoir,
        Désolé pour ce délais de réponse, je pensais recevoir une alerte email en cas de réponse. C’est donc dépité, après quelques jours d’attente, que j’ai décidé de venir faire un tour ici…et j’ai bien fait! Pardon d’avoir douté de vous!
        Merci pour ces précisions. Je note que l’amo se fait sur la valeur amortissable “annuellement”.
        Pour le second point, j’avais lu ici (http://www.pap.fr/argent/impots/les-plus-values-immobilieres/a1314/calculer-la-plus-value-immobiliere-imposable) qu’après 22 ans de détention, l’abattement sur la PV était de 100%. Dois-je en conclure que cet abattement n’est pas valable pour les SARL de famille, ou bien ma compréhension de l’explication est mauvaise?

        J’ai un projet particulier, je vous fais un MP via un autre site.

  3. Merci encore, j’y vois plus claire. Encore une dernière question:
    Il doit y avoir un formulaire à remplir pour déclarer ses revenus
    tirés de la location à des saisonniers par exemple. Quel est-il et quels cases
    remplir?
    Bon réveillon.

  4. Bonjour, un propriétaire peut-t-il louer une partie de sa maison principale pour de la location courte durée?
    Y-a-t-il des déclarations à faire et quelle imposition?
    Merci

    • Bonjour Carole,

      Oui un propriétaire peut tout à fait louer une partie de sa maison principale.
      C’est d’ailleurs l’esprit intial de la location saisonnière 🙂

      Pour l’instant il n’y a pas de démarche particulière et une exonération d’impôt jusqu’à 700€ par an de revenus.

      Vous pouvez aussi louer à des saisonniers, l’abattement est encore plus favorable et se calcul à partir de plafonds de loyer au m2

      Vous souhaiter louer une chambre ou un studio indépendant?

      Bonnes fêtes

      • Merci de votre réponse,
        Location à des saisonniers: quel est le plafond de loyer? Qu’entendez-vous par abattement plus favorable?
        La réduction d’impôt de 700€ par an est pour une location de vacances. (ex. studio…).
        Je dois déclarer les revenues au fisc. , sur la feuille de déclaration de revenus?
        Donc, si je loue en location de vacances, comme un gîte, pas de déclaration à la mairie?
        Dois-je faire autoentrepreneur, LMNP, ou rien?
        En réponse à votre question je peux faire les deux en fonction des saisons.
        Joyeuses fêtes de fin d’année!

        • Le plafond de loyer varie en fonction de la zone géographique mais vous me trouverez facilement sur internet pour votre zone.
          C’est à calculer par m2
          Pour les saisonniers c’est carrément une exonération complète 🙂
          Pas de déclaration à la mairie si vous êtes sur votre résidence principale et en dessous du seuil annuel.
          Pour l’administration fiscale il faut bien entendu le déclarer =D

          Et sous statut LMNP c’est le plus intéressant et le plus simple

          Bonne soirée

  5. Bonjour,
    Je souhaiterai avoir votre avis.
    J’ai hérité de 3 fermettes avec dépendances. Les toitures sont à refaire,
    Les extérieurs à améliorer, intérieurs à embellir.
    Faut-il que je fasse une location classique ou faire de la location courte durée.
    Où prendre l’argent pour les travaux. Y-a-t-il la possibilité de ne pas être imposé.
    A qui s’adresser pour avoir de bons conseils pour gérer ce patrimoine en dégagent des bénéfices
    sans avoir à en devenir l’esclave(travaux, gestion etc…)
    J’ai 60 ans, en contrat aidé .
    Merci Carole

    • Bonjour Carole,

      Tout d’abord merci pour votre commentaire et félicitations pour votre projet.
      De belles possibilités en perspectives !

      Pour vos 3 fermettes, vous nous demandez si vous devez vous lancer dans la location classique ou la location courte durée.
      Il faudrait que vous puissiez nous dire dans quelle région vous êtes pour affiner la réponse ?

      Toutefois, nous sommes plutôt de profil prudent.
      Notre conseil général sera donc de monter votre plan de financement (pour les travaux notamment), sur la base d’une location classique. Comme ça en cas de coup dur, que ce soit d’une impossibilité juridique ou physique de louer en saisonnier, vous pourrez avoir l’esprit tranquille pendant que vos investissements vous rapportent.

      Une fois ce projet de base ficelé, vous pouvez intégrer les éléments pour pouvoir faire du saisonnier.
      En particulier :
      – prévoir des meubles et une déco sympathiques qui donnent envie de louer… et vous permettent de louer en meublé et donc de ne pas être (ou très peu) imposé sur vos loyers
      – prévoir un maximum de chambres avec salle de bains, ce qui est très recherché en location saisonnière

      Vous aurez donc au choix la possibilité de faire très facilement du saisonnier, mais aussi de la location classique si vous devez être amené à partir sur une solution de repli.
      Cette solution de repli pourra aussi être de la colocation.
      C’est une option que vous ne semblez à priori pas envisager mais qui peut être un bon mix entre tranquillité de la location classique et rentabilité de la location saisonnière.

      Après, la location saisonnière est beaucoup plus rentable et sera donc à privilégier si vous en avez les capacités.

      Nous pouvons vous accompagner avec un coaching personnalisé pour vous aider pas à pas à élaborer puis mettre en pratique voter projet.
      N’hésitez pas à nous contacter.

      A bientôt

      • Merci de votre réponse. Les fermettes se trouvent dans le nord du département du Maine et loire, à la périphérie de la sarthe et la mayenne.
        (Morannes, Etriché, Notre Dame du Pé).
        Cordialement , Carole.

  6. Merci Pierre et Gwenn pour votre mine d’info permamente

    J’ai comme expert comptable ,que vous connaissez à Laval , avec les histoires de RSI je leur ai demandé de sortir de mon activité meublée la part meublé en location saisonnière pour bénéficier de l’abattement des 71% et échapper au RSI pour l’exercice 2016 , Ils ne savent pas si c’est possible pour 2016 , il aurait fallu que je le demande en Février dernier, mais en Février l’histoire du RSI n’était pas votée .
    En conclusion j’ai écrit à mon centre d’impot ,je suis déçu de Comptacom.

    Un truc sur airbnb pour éviter les notations moyennes est d’envoyer un très bon commentaire au moment de son départ directement au locataire .

    • Bonjour François,

      Merci pour ces compliment, cela fait bien plaisir 🙂

      C’est bien que vous puissiez nous faire un retour sur le comptable que vous avez mandaté pour vous aider.
      Nous avons enlevé le nom de la société pour éviter tout souci juridique… mais pas de soucis pour ceux qui voudront en savoir plus n par mail !

      Après leur réponse est plutôt logique… c’est l’instabilité juridique française qui est insécurisante…
      Il est peut être difficile de leur reprocher de ne pas mettre en place quelque chose qui est juridiquement risqué, vous ne croyez pas?
      Nous vous conseillons de contacter un autre cabinet pour lui poser la question de la faisabilité, et vous serez fixé.

      Votre conseil pour avoir de bons commentaires est par ailleurs excellent.
      Nous le pratiquons depuis quelques mois avec d’excellents retours
      Merci pour ce partage

      Vous avez d’autres astuces à nous dévoiler ? 🙂

      Bien à vous
      P&G

      • Bonjour, merci en effet pour cet excellent article mais aussi pour ce commentaire François.

        François ou qqun d’autre aurait-il 1 (ou 2) expert(s)-comptable(s) spécialisé(s) dans la location meublée à recommander ? J’en recherche un, pour prendre la gestion comptable et fiscale de 3 appartements anciens loués en meublé.

        On trouve effectivement rapidement sur internet différents cabinets mais impossible de connaître leur niveau de qualité et fiabilité, sans le rapide avis et/ou retour d’expérience de clients…

        • Bonjour,

          C’est un vrai souci en effet que de trouver un bon expert comptable.
          Nous trouvons que la plupart d’entre eux sont quelque peu “friables” sur les aspects un peu pointus de la location saisonnière et meublée…

          Nous avons justement interviewé un gros cabinet qui a pignon sur rue, rdv dans les prochains articles 🙂

          Nous vous envoyons les coordonnées de deux cabinets qui nous semblent tenir la route, pour les pratiquer régulièrement

          A bientôt

        • Bonjour Pierre et Gwen,
          Merci pour cet article.
          Je termine un achat d’un petit immeuble de rapport avant d’enchaîner sur une location meublée prochaînement.
          Je vais louer les lots de l’immeuble via une sci. J’ai créé les statuts avec un expert comptable physique qui reviens assez cher finalement.
          Pour faire le bilan comptable des 5 mots, cela me couteriat 1000 euros. J’aurais souhaité comparer avec un comptable en ligne sachant que j’aurai un sixième lot avec le meublé prochainement.

          Merci pour votre aide

          Henri

  7. Bonjour, j’ai interrogé ma banque (CE) pour un investissement location courte durée,ou collocation. Mais celle-ci n’a pas voulu s’engager. Il faut dire que j’ai 60 ans et en contrat aidé.
    Merci de me donner votre avis.

    • Bonjour Xavier,

      C’est certain que vous n’êtes pas le candidat idéal des banques.

      Mais à cœur vaillant rien d’impossible !

      Nous vous conseillons de monter un plan de financement béton, avec photos, plans, etc…
      Tout ce qui peut montrer que votre projet est sérieux et viable.

      Vous pouvez montrer que vous avez envisagé plusieurs scénarios comme nous l’avons évoqué par ailleurs, et indiquer que même le scénario le plus défavorable vous permet d’autofinancer (ou de dégager un cash flow positif).

      Pour présenter votre dossier, ayez en parallèle l’air déterminé et sûr de vous.

      Ensuite faites le tour des banques.
      Nous vous arrêtez pas à un refus.
      Il y a plein de banques, toquez à toutes les portes !

      Toujours motivé ?

      A très bientôt
      P&G

  8. Bonjour et merci pour ce super article !
    Je suis d’autant plus concerné par le choix de la fiscalité, car il se trouve que j’ai fais récemment l’acquisition d’un vieux cabinet médical. Lequel a été retransformé en habitation auprès de la mairie lors de mon achat. Il se trouve alors que je suis en train d’y investir beaucoup de travaux pour qu’il soit habitable (création cuisine, salle de bain, toute l’électricité, reprise de certains mur etc..)
    J’en ai pour environ 25 000€ de travaux. Le bien étant idéalement placé pour une location saisonnière et c’était l’en-but de mon achat donc le statut de LMNP me semblait évident ! Mais voilà qu’après consultation d’un expert comptable celui ci me dit que ce serait dommage de ne pas bénéficier du déficit foncier dû aux gros travaux réalisés, et qu’il faudrait commencer à louer en “nu” pour pouvoir réduire mes impôts de façon globale.. Je suis face à un choix difficile car j’ai déjà bien prévu l’amenagement, la deco, et certains meubles..
    Pierre et Gwen, à ma place que feriez vous ? 🙂
    Merci !

    • Hello Anto,

      Merci pour votre encouragement 🙂

      A votre place…
      Il faudrait que vous nous en disiez un peu plus sur l’emplacement de votre bien… quelle ville ? proche des commodités, de la gare ?

      Mais, à priori
      Votre expert comptable a raison de vous informer de toutes les possibilités qui s’offrent à vous.
      Louer en nu avec un déficit foncier vous permet :
      – d’être plus serein au quotidien pour les locations. Vous avez un locataire longue durée. Mais au départ du locataire attention aux dégâts car plus les gens restent longtemps, plus ils ont le temps de détériorer votre bien
      – de pouvoir louer meublé ou en saisonnier au bout de quelques années. Vous pourrez alors partir d’une estimation d’un ou plusieurs agents immobiliers pour calculer la valeur du bien, ce qui pourra être très intéressant pour votre amortissement

      Louer en meublé ou saisonnier :
      – vous pourrez également utiliser le montant des travaux pour les amortir et vous ne paierez pas ou peu de prélèvements sur vos loyers
      – vous aurez une rentabilité beaucoup plus élevée
      – mais plus de travail

      Nous dirions que si vous avez en vous la fibre de l’investissement dans l’hospitalité et que vous avez vraiment envie d’accueillir des voyageurs, vous devriez quand même regarder de très près vos calculs et rester sur votre idée de louer en saisonnier.

      Qu’en pensez vous ?

      A très bientôt
      P&G

      • Bonjour P&G ,

        Mon bien de 50m2 se situe dans la ville de Marseille et pourra y loger jusqu’à 6 personnes grâce à une belle hauteur sous plafond :

        Il y à une vraie chambre à coucher, une mezzanine (point fort et original de ma location je pense) avec 2 matelas en 80, ainsi qu’un canapé convertible pouvant accueillir deux personnes supplémentaires si nécessaire.

        Le bien se trouve sur une belle place (Place des 4 Septembre dans le 13007) avec un grand carrefour market, une boucherie, une boulangerie, un bar tabac et plein d’autres petits commerces.
        Cette place est également desservie par plusieurs bus pour la gare et autres points d’intérêts.

        Enfin, l’appartement se trouve à 200m de la plage et à 10mn à pied du vieux port.

        Disons que le saisonnier me fait un peu peur par son instabilité actuelle et la gestion qu’il va susciter mais la rentabilité pourrait s’avérer très intéressante !

        J’ai acquis le bien depuis le mois d’octobre 2016, pourrais-je quand même déduire les frais de notaire en LMNP ? Il me semble avoir lu également quelque part pour que la location meublée soit au régime réel je dois faire un déclaration avant le mois de février suivant, et pareil pour la souscription à un organisme agréer pour la réduction d’impôts. Est-ce exact ?

        Encore une fois, merci pour votre retour !

        Anthony,

        • Hello,

          En effet votre appartement semble parfaitement adapté au saisonnier et vous avez déjà les éléments de langage pour bien le vendre aux futurs locataires 😉

          Marseille est une ville ou vous pouvez facilement louer toute l’année.

          Tous les indicateurs semblent donc au vert.

          Si vous avez peur de vous lancer vous pouvez toujours meubler et louer à l’année ensuite.
          Mais vous verrez cela m’étonnerait que vous reveniez en arrière ensuite !

          Tenez nous au courant de votre décision

          Pour les aspects administratifs vous devez renvoyer un formulaire de déclaration P0i et souscrire à un CFA si votre bilan est positif (ce qui semble être le cas), sinon vos revenus seront majorés.

          Vous avez d’ores et déjà fini les gros travaux ?
          Bien à vous

  9. Bonjour,
    Est-ce que le statut d’autoentrepreneur peut être intéressant pour la location saisonnière.
    Merci

    • Bonjour Xavier,

      Intéressant n’est pas vraiment le terme.

      Ce sera obligatoire dans certains cas en fonction de votre statut et de votre activité professionnelle le cas échéant.

      Mais en soi, l’intérêt est limité sauf si vous proposez des prestations para hôtelières et que vous ne voulez pas gérer la TVA…

      Bien à vous

  10. Bonjour, J’ai deux questions concernant l’aspect financier d’un LNMP et ses conséquences fiscales
    1) Investissement, quel est l’impact potentiel d’un investissement initial fait sous forme d’un prêt “in fine”, par rapport a un pret “traditionnel” ?
    2) Je comprends que l’amortissement fiscal est lié a la valeur du bien et le timing et la durée de l’emprunt mais peut on dans le cadre d’un revenu annuel exceptionnel (prime d’employeur ou paiement de soldes de congés par exemple) déduire une somme ponctuellement plus importante sur un an (en dégrevant évidement la quotité de réduction ultérieure du montant “exceptionnel” ?
    Merci d’avance pour votre réponse et les informations diffusées en général

    • Bonjour Michel,

      Cela fait plaisir d’avoir un commentaire de votre part 🙂

      Vos questions sont pointues (et vous avez raison d’être pointu !)

      Concernant le prêt in fine, à priori aucune différence dans la mesure où vous allez dans tous les cas déduire les intérêts d’emprunt.
      Par contre le prêt in fine vous permet d’avoir une rentabilité financière par ailleurs, c’est donc très intéressant si votre banque est partante.
      Pouvez vous détailler votre montage ? Cela nous intéresse et devrait donner des idées aux autres propriétaires !

      Votre deuxième question sort à priori du cadre de la location saisonnière, mais oui, l’administration fiscale prévoit bien ce type de situation où vous percevez un revenu exceptionnel et ponctuel.
      Le mieux est de vous rapprocher de votre SIE pour avoir une réponse précise et parfaitement adaptée à votre situation.
      Essayez par mail, c’est traçable, rapide et assez efficace

      A bientôt
      P&G

  11. pbonjour et merci pour le papier tres interessant,
    ma question est puis je choisir le temps d’amortissement de mon bien? disont que je souhaite l’amortir sur 10 ans seulement, puis je le faire?

    • Bonjour Thierry merci pour votre commentaire.
      La question que vous avez… nous nous la sommes posé également et la réponse est oui mais non !
      Concrètement la durée de l’amortissement est découpée par grands postes de votre logement.
      En clair le système électrique est amorti plus rapidement que les murs ou la toiture.
      Le tout s’amortit généralement sur 15, 20 ans ou plus .
      Mais ce qui compte également c’est la vitesse de l’amortissement.
      Si vous avez un comptable compétent il est possible d’amortir environ 80% de votre bien sur 15-17 ans, mais difficilement moins sous peine d’attirer défavorablement l’attention de l’administration fiscale.
      Faites également attention au foncier, qui ne s’amortit pas et donc la valeur doit être sortie du montant global à amortir.
      Là aussi il convient d’optimiser au mieux…
      Quel est le type de bien que vous souhaitez amortir rapidement ? Maison, appartement? Quelle surface ?
      Bien Cordialement

  12. Ces calculs me seront très utiles dans le cadre de l’investissement que je viens de faire chez https://www.scpi-corum-convictions.com/ . Je dois dire que je serais probablement passé à côté de certaines choses. Merci de m’avoir aidé à y voir plus clair. C’est un billet qui regorge d’informations importantes pour les investisseurs.

    • Bonjour,
      Classiquement, on part d’un calcul simpliste pour voir la faisabilité du projet et on affine ensuite avec un expert comptable compétent.
      Sur 20 ans, 50 000 € cela fait 2 500€/an soit 208€/mois
      Bien à vous

    • Salut Eric,
      Pour l’estimation, le mieux est de passer par une agence immobilière (idéalement 3 pour confirmer le prix).
      Nous aussi, nous travaillons avec un comptable en ligne, nous en sommes très satisfaits.
      C’est intéressant dès la premier appartement loué en LMNP car la déclaration au réel est complexe
      @+

  13. Tous ces calculs sont plutôt complexes, il est tout de même important de les comprendre pour pouvoir planifier à l’avance l’amortissement d’un investissement locatif meublé ou non meublé.
    Personnellement, je préfère faire appel à un expert comptable qui prend du temps pour m’expliquer en détail ses calculs.

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