LMNP avec gestionnaire : comment ça marche ? Comment je réussis mon investissement en location meublée gérée ?

Le statut LMNP ou Loueur de Meublé Non Professionnel est un régime fiscal qui permet d’investir dans un bien immobilier tout en profitant de la défiscalisation d’une grande partie des revenus locatifs.

Il ne s’agit pas d’une niche fiscale, mais de  la possibilité, pour un particulier de mettre en œuvre un dispositif fiscal classique et intéressant : la prise en compte des amortissements dans la comptabilité.

Et cela change absolument tout…

N’allez surtout pas croire que les noms associés habituellement à la défiscalisation d’un investissement locatif sont les plus rentables… Les de Robien, Scellier, Duflot, Pinel et autres… ne permettent pas d’avoir des rendements nets satisfaisants.

Pensez plutôt à la location meublée et en particulier au LMNP, pour investir plus facilement. C’est une stratégie incontournable pour devenir rentier, et c’est un statut qui a fait ses preuves auprès de bon nombre d’investisseurs depuis des années.

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Pensez vous que le statut LMNP soit le plus intéressant fiscalement ?

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Quels sont les avantages concrets du statut LMNP ? En quoi son statut fiscal est-il différent et unique ? Quels sont les points essentiels à retenir ? Allons analyser cela pour vous donner les clefs de la réussite. Nous parlerons de l’ancien bien sûr, mais aussi du neuf, qui est probablement beaucoup moins intéressant pour un investissement immobilier locatif.

Le statut LMNP de loueur en meublé : simple et très avantageux

Avant d’avoir le statut tant convoité LMNP, il faut détenir un bien ou en faire l’achat, qu’il soit neuf ou ancien, puis lui fournir les équipements réglementaires l’agencer selon les critères mentionnés par le décret 2015-981 qui stipule :



Un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante .

Les équipements essentiels d’un logement meublé sont :

  • Literie avec couette ou couverture.
  • Four ou four à micro-ondes.
  • Vaisselle nécessaire à la prise des repas.
  • Ustensiles de cuisine.
  • Réfrigérateur et congélateur ou, au moins, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C.
  • Occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher.
  • Plaques de cuisson.
  • Table et chaises
  • Étagères
  • Luminaires.

Bien évidemment, à cette liste, vous avez la possibilité de rajouter d’autres équipements ou d’autres articles de décoration, selon vos préférences.

C’est même fortement conseillé bien sûr pour améliorer l’expérience voyageurs et louer plus.

LMNP-meublé-équipements-decret-1
Une location meublée se caractérise d’abord par les équipements qu’elle contient, une liste officielle à respecter est détaillée dans un décret parfois surprenant, mais c’est la loi. Par exemple, il faut fournir une couverture…

LMNP : un excellent moyen de défiscaliser

La location Meublée Non professionnelle est destinée aux personnes qui ne souhaitent pas payer beaucoup d’impôts fonciers, tout en voulant posséder un patrimoine permettant d’acquérir des loyers et permettant de devenir riche.

Il s’agit aussi de pouvoir diversifier un patrimoine en cherchant un support d’investissement pérenne et permettant de disposer d’une épargne régulière pour un complément de revenus en minimisant la pression fiscale sur les revenus fonciers. En effet, l’imposition en location nue est quasi confiscatoire.

Vous pouvez comparer la location meublée et la location nue en utilisant le simulateur gratuit ici.

Comme pour chaque investissement immobilier, il ne faut pas faire n’importe quoi.
Vous pouvez vous reporter à cet article de référence pour vous accompagner : 35 experts de l’immobilier vous donnent leur meilleur conseil pour investir.

Il est ainsi particulièrement recommandé de choisir un emplacement de qualité en concordance avec le type de locataires que vous recherchez.

C’est particulièrement vrai si vous n’avez pas la main et que vous faites le choix d’investir dans du neuf via un programme ficelé. Ce n’est pas ma stratégie et je ne le conseille pas pour des questions de maîtrise de votre rentabilité, mais il faut en parler tout de même J

Ainsi voici tous les investissements dans le neuf qui ouvrent la porte au statut LMNP de loueur en meublé non professionnel :

  • Les résidences étudiantes sont conçues pour les jeunes qui veulent être autonomes dans la poursuite de leurs études.
  • Les résidences de tourisme sont faites pour héberger en courts séjours les touristes
  • Les résidences de tourisme d’affaire, généralement au cœur même des grands centres urbains sont destinées à accueillir des cadres d’affaires et également des touristes.
  • Les résidences de services pour seniors : pour les personnes âgées désireuses de conserver leur indépendance tout en profitant de services adaptés à leurs besoins.
  • Les EHPAD : pour les personnes âgées dépendantes, avec des aménagements répondant à leurs besoins spécifiques.

(Ces résidences offrent beaucoup d’avantages à voir sur cette page concernant les atouts des résidences de services

Il est ainsi particulièrement recommandé de choisir un emplacement de qualité en concordance avec le type de locataires que vous recherchez.

C’est particulièrement vrai si vous n’avez pas la main et que vous faites le choix d’investir dans du neuf via un programme ficelé. Ce n’est pas ma stratégie et je ne le conseille pas pour des questions de maîtrise de votre rentabilité, mais il faut en parler tout de même J

Ainsi voici tous les investissements dans le neuf qui ouvrent la porte au statut LMNP de loueur en meublé non professionnel :

  • Les résidences étudiantes sont conçues pour les jeunes qui veulent être autonomes dans la poursuite de leurs études.
  • Les résidences de tourisme sont faites pour héberger en courts séjours les touristes
  • Les résidences de tourisme d’affaire, généralement au cœur même des grands centres urbains sont destinées à accueillir des cadres d’affaires et également des touristes.
  • Les résidences de services pour seniors : pour les personnes âgées désireuses de conserver leur indépendance tout en profitant de services adaptés à leurs besoins.
  • Les EHPAD : pour les personnes âgées dépendantes, avec des aménagements répondant à leurs besoins spécifiques.

(Ces résidences offrent beaucoup d’avantages à voir sur cette page concernant les atouts des résidences de services).

Pour que votre investissement soit pérenne, veillez à ne prendre en compte que les logements gérés par des acteurs de référence.

En effet, le risque majeur est une défaillance du gestionnaire.

Outre cela, il ne faut pas tabler sur une augmentation des loyers ou sur une plus-value plus tard.

Enfin, si les résidences étudiantes et les Ehpad sont les plus prisés (veillez à ce qu’il y ait tout de même la présence d’une université de grande envergure pas loin, et d’une ville à la population vieillissante pour les Ehpads).

Vous pouvez également jeter un œil du côté des établissements de tourisme (si la ville a de beaux attraits touristiques et que c’est sûr que l’investissement sera rentable même en cas de changement de gestionnaire avec des conditions un peu moins favorables que dans le contrat initial).

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Il est possible d’accéder au statut LMNP en investissant dans le neuf, dans une résidence clef en main avec un gestionnaire. La crédibilité de ce dernier et sa pérennité sont des éléments de décision essentiels dans votre investissement locatif meublé.

Tout savoir sur le LMNP dans le neuf et ses avantages

Quelle différence entre LMNP et LMP ?

Selon que vous choisissez le régime LMNP (loueur en meublé non professionnel), ou le statut LMP (Loueur en Meublé Profesionnel), sachez que le résultat peut être fiscalement sensiblement différent.

Le statut LMNP ou Loueur de meublé Non Professionnel est centré sur les personnes détentrices d’un bien meublé mis en location avec :

  • des recettes (loyers) provenant de ce bien qui ne dépassent pas les 23 000 euros par an ;
  • des recettes qui ne doivent pas représenter plus de la moitié du revenu fiscal du propriétaire bailleur 

Pour le statut LMP, il faut cumuler des recettes annuelles dépassant les 23 000 euros et que ces loyers représentent plus de la moitié des revenus totaux du loueur en meublé.

A l’heure actuelle, il subsiste un certain flou juridique qui sera progressivement comblé par la jurisprudence. Le passage automatiquement du LMNP au LMP n’est pas acté et il reste nécessaire de demander à passer LMP si le propriétaire souhaite accéder à ce statut.

Quels atouts pour la fiscalité du statut LMNP ?

Différemment de la location non meublée qui est sous le régime des revenus fonciers, le LMNP est quant à elle soumise au régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux ou BIC.

Le propriétaire est apparenté à un entrepreneur, mais sans nécessite de créer une société.

Ce régime fiscal attractif est divisé en deux sous-catégories :

  • Si les loyers atteignent 33 100 euros, alors le régime micro BIC est applicable avec des obligations déclaratives relativement simples. Un abattement forfaitaire de 50% est possible à titre de frais, contre 30% pour le micro foncier de la LMP.
  • Si les revenus locatifs dépassent les 33 100 euros par an, alors l’investisseur sera soumis au régime réel et aura la possibilité de déduire ses charges comme les charges locatives, les primes d’assurance, les intérêts d’emprunt ou encore la taxe foncière. Si ces charges dépassent le loyer obtenu alors, il y aura un déficit, qui sera reportable sur les revenus des dix années suivantes, de quoi se construire un vrai patrimoine immobilier.

Toutefois, il est important de préciser que vous pouvez immédiatement adopter pour le régime réel simplifié, qui est très avantageux dans une immense majorité de situations.


Vous avez également la possibilité de bénéficier d’un abattement de 71% si le bien LMNP que vous avez acquis est classé en meublé de tourisme. C’est également intéressant pour minorer la taxe de séjour

En détails, voici comment fonctionne précisément le régime fiscal LMNP

LMNP ancien géré, comment ça marche ?

Les biens immobiliers en résidence meublée gérée qui ont été achetés neufs, et revendus ensuite au sein d’une résidence LMNP peuvent provenir de plusieurs horizons :

  • après une séparation,
  • un besoin de cash
  • ou encore en fin de période de défiscalisation.

Rien ne s’oppose à ce que ces biens soient re-vendus à de nouvelles personnes qui bénéficieront des mêmes avantages qu’un investissement locatif LMNP dans le neuf.

Par ailleurs, miser sur un LMNP en résidence géré de seconde main, permet d’avoir :

  • un bien immobilier déjà éprouvé,
  • sans retard de livraison
  • et sans problèmes de gestionnaire défaillant.

Dès l’acquisition, le bien est rentable, et en tous cas vous avez une vision précise de sa rentabilité nette réelle, car il est déjà occupé depuis un certain temps.

Le premier avantage du LMNP ancien c’est surtout d’offrir des prix d’acquisition plus intéressants que dans le neuf même si des travaux sont à prévoir pour un bon rendement locatif.

De plus, vous aurez déjà un aperçu des charges et des taxes de votre logement.

Toutefois, si vous voulez récupérer la TVA, comme c’est automatique dans le neuf, cela sera plus complexe et sera fonction du nombre d’années de votre immeuble.

Dernier avantage : l’emplacement, qui a déjà été testé depuis la livraison neuve de l’équipement. Si la ville et le quartier où vous investissez s’est révélé porteur d’une forte demande, c’est tout bénéfice, à la fois à la location, mais aussi à la revente.

LMNP neuf géré : comment économiser la TVA ? 

C’est un des principaux avantages fiscaux mis en avant par les promoteurs du LMNP géré dans le neuf : l’éxonération de TVA.

Avez une résidence avec services exploitée par un gestionnaire, vous avez donc la possibilité d’accéder au statut LMNP.

À part le bénéfice fiscal qui est non négligeable, le fait d’acheter un logement neuf dans une résidence permet d’être remboursé de la TVA

L’autre gros avantage est qu’il n’y a aucune question à se poser : vous comptez sur un exploitant pour la gestion locative (vous n’aurez qu’à récupérer le loyer tous les mois).

On notera que contrairement à d’autres régimes fiscaux, le statut LMNP permet d’occuper jusqu’à 6 mois par an le bien, tout en le louant pour le reste de l’année.

Cela est un atout pour les résidences neuves de vacances à la mer ou encore à la montagne.

Notez tout de même au passage que si vous résidez dans votre location meublée, vous devrez déclarer un loyer fictif et être imposé dessus…

Investir dans du LMNP dans le neuf géré permet d’avoir une partie du meilleur de la location meublée sans aucun souci de gestion. C’est un compromis acceptable pour investisseur dans l’immobilier locatif rentable mais un peu fainéant 🙂

Quels sont les avantages du statut de Loueur Meublé Non Professionnel dans le neuf ?

Investir en LMNP, c’est avoir droit à un support avec de multiples atouts. C’est une solution patrimoniale « adulée » de tous les investisseurs.

L’investissement en LMNP dans le neuf a beaucoup d’avantages :

  • Tout d’abord, vous aurez la possibilité de vous constituer un patrimoine immobilier en bénéficiant du prêt bancaire, avec ou sans apport.
  • Ensuite, vous allez pouvoir vous préparer à la retraite plus facilement en profitant d’une rente grâce au loyer perçu.
  • Vous pourrez transmettre votre patrimoine facilement et vous offrir de belles perspectives de revente.
  • Vous aurez même la faculté d’amortir le bien sur une longue période et de déduire les charges courantes.
  • Vous pourrez économiser le paiement de la TVA sur votre logement.
  • Vous aurez la possibilité d’avoir des revenus locatifs nets d’impôts et de CSG.

Outre cela, le versement du loyer est plutôt assuré, car le bail commercial vous le garantit. Ce bail commercial s’étend sur une période de 9 ans (période pendant laquelle vous restez proprio de votre bien). Il est ainsi recommandé de faire appel à une société qui est solide financièrement avec de bonnes références immobilières.

Conclusion sur le statut LMNP dans le neuf

Bien qu’il soit vrai que le statut LMNP est très intéressant pour les investisseurs, il ne faut pas oublier les différentes contraintes administratives et fiscales. Il sera toujours recommandé de faire appel à un expert-comptable, un notaire ou un gestionnaire de patrimoine en cas de doute et pour ne pas investir en vain !

Qu’en pensez vous ?

Vous êtes libre de faire part de votre expérience dans le LMNP, avec la rubrique commentaires ci-dessous

LMNP avec gestionnaire : comment ça marche ? Comment je réussis mon investissement en location meublée gérée ?
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Pierre

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