Quelles aides fiscales pour l’immobilier ancien ? (Anah, Opah, Pinel, SPR, Malraux…)

Vous envisagez des travaux ou un investissement et vous souhaitez obtenir des aides pour rénover votre bien immobilier ancien ?

Vous souhaitez faire des travaux dans votre résidence principale et vous désespérez à trouver une aide fiscale pour vous accompagner ?

 

Les aides fiscales liées à l’immobilier, au logement sont légion et sont mal connues.

Ainsi, généralement, les revenus locatifs sont tous soumis à l’impôt, et que cet impôt peut être lourd additionné aux prélèvements sociaux ! Pourtant, de nombreuses aides fiscales existent et permettent d’alléger la facture. Le souci, comme souvent c’est la multiplicité et l’opacité des dispositifs.

Résultat : les propriétaires pensent qu’ils n’ont droit à rien… alors que ce n’est pas le cas.

 

 

Sondage sur vos aides fiscales :

Pensez vous connaître toutes les aides fiscales auxquelles un propriétaire peut prétendre ?

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Pour bien investir dans l’immobilier, il n’y a pas besoin de dispositifs fiscaux ou d’aides fiscales. Mais les allègements fiscaux pour un investissement locatif peuvent être la cerise sur le gâteau.


Quelles sont ses aides fiscales et comment en bénéficier ? C’est ce que nous allons voir tout au long de cet article !

Nous allons passer en revue les principales aides fiscales auxquelles vous pouvez avoir droit.

N’hésitez pas à ajouter des compléments dans les commentaires, car le sujet des exonérations fiscales est tellement vaste que nous avons forcément oublié des dispositifs. Au mieux, nous aurons commencé à bâtir une première trame 🙂

 

Remarque : une fois n’est pas coutume, nous ne parlerons pas ici de location meublée (trop facile et évident :))

Pour tout savoir sur la location meublée, c’est ici, simplement :

Tout savoir sur la fiscalité de la location meublée : c’est magique

5 questions sur l’amortissement LMNP

 

 

 

Les aides fiscales de l’ANAH pour les propriétaires occupant dans l’immobilier ancien

 

 

L’ANAH ou Agence Nationale de l’Amélioration de l’Habitat subventionne tous les propriétaires dans le cadre de la réalisation de travaux dans des immeubles vétustes ou des logements anciens. Toutefois, ce sont essentiellement les propriétaires bailleurs qui sont visés par ces aides fiscales de l’ANAH.

Non seulement elle s’adresse aux propriétaires mais aussi au syndicat de copropriétaires pour l’agencement des parties communes d’un l’immeuble.

 

L’agence assiste surtout les ménages à revenus modestes pour les aider à faire des économies sur leur facture en énergie.

Vous êtes donc éligible si :

  • vous êtes propriétaires ou syndicat de copropriétaires ;
  • vos revenus n’excèdent pas le seuil fixé par l’ANAH (évolutif, à vérifier sur leur site) ;
  • votre bien immobilier a au moins 15 ans ;
  • la valeur minimum des travaux est de 1500 euros (ça devrait aller…) ;
  • vous n’avez pas souscrit à un prêt zéro depuis 5 ans au moins.

L’anah propose deux programmes aux propriétaires :

Le programme « Habiter Mieux Sérénité »

Pour bénéficier d’une aide financière et de travaux apportant un gain énergétique de 25% au moins.

Une enveloppe forfaitaire de 560 euros pourra être donnée pour financement de l’accompagnement d’un spécialiste si le dossier est accepté.

Le programme « Habiter Mieux Agilité »

Lui, est destiné à une maison individuelle. Il permettra au propriétaire de faire le choix entre trois sortes de travaux :

  • le changement de sa chaudière ;
  • l’isolation des murs
  • ou encore l’isolation des combles.

Les travaux devront obligatoirement se faire via une entreprise ou un artisan « compétent », certifié RGE.

Pour aller plus loin :

Comment trouver un artisan de qualité ? rapide, pas trop cher et sérieux

Comment gérer 5 dégâts des eaux et 2 départs de locataires imprévus en une semaine?

Comment Investir dans l’Immobilier Locatif : 35 Experts Révèlent leur Conseil le Plus Précieux pour Réussir

 

aide fiscale anah energie logement ancien

La vocation principale de l’anah est au final la rénovation énergétique dans l’habitat ancien pour un propriétaire occupant

 

 

La Loi Malraux pour les secteurs sauvegardés et préserver le patrimoine immobilier

 

La Loi Malraux donne la possibilité de bénéficier d’une défiscalisation allant de 22 à 30% pour les travaux de rénovation faits sur des biens sis dans des sites patrimoniaux remarquables ou des quartiers anciens vétustes, qui bénéficient d’une classement en SPR, ou site patrimonial remarquable.

On notera que ce dispositif se situe hors du plafond des niches fiscales, ce qui est particulièrement intéressant car le montant subit régulièrement des coups de rabot.

Le plafond lié à la loi Malraux, lui se situe à hauteur de 30 000 euros par an. Ce dispositif vise surtout les zones protégées en raison de leur attrait touristique, architectural ou touristique. Les immeubles sont tous très bien situés ; en centre-ville et jouissent d’une forte valeur patrimoniale. Cela n’empêche pas bien évidemment d’être prudent, en particulier en ayant recours à un expert immobilier qui va auditer l’immeuble et sa structure avant de passer chez le notaire.

 

A ce sujet, vous pouvez en savoir plus :

Faire réaliser des travaux par le vendeur avant l’achat : une bonne idée ?

10 conseils pour réduire les frais de notaire

PATRIM : tout savoir sur la base de données indispensable dans l’immobilier

Le montant de la remise de l’impôt, ou aide fiscale, dépend de l’emplacement du bien immobilier, selon qu’il soit en zone sauvegardée ou en ZPS, ex ZPPAUP (Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et paysager).

 

Il sera possible d’avoir une défiscalisation :

  • de 22 ou 30% de valeur des travaux d’agencement
  • mais dans une limite de 100 000 euros/an,
  • sur une durée de 4 ans tout au plus.

 

Vous aurez ainsi la possibilité de faire une économie de 120 000 euros par investissement. Bien sûr si la valeur de la réduction dépasse l’impôt payé par le contribuable, il y a un mécanisme de report du surplus, qui pourra être reporté, mais uniquement sur les 3 années suivantes.

 

Par ailleurs, mécaniquement, un investissement immobilier en loi Malraux vient grêver la valeur de votre patrimoine soumise à l’IFI.

Des aides de la Fondation du Patrimoine peuvent venir compléter ce dispositif, essentiellement pour du bâti protégé.

 

aide fiscale immobilier ancien

Pour les hauts revenus, la loi Malraux est taillée sur mesure : affranchissement des plafonds des niches fiscales, cumul d’aides, pas de prise en compte dans l’IFI…

 

 

 

Le dispositif Denormandie pour l’immobilier ancien

 

Le dispositif fiscal Denormandie est un nouveau venu dans le domaine des aides fiscales.

Cette aide fiscale vise la réduction d’impôts comme c’est le cas avec la loi Pinel pour le neuf.

 

Dépendamment de la durée de la location, avec le dispositif De Normandie, vous pourrez déduire de votre impôt sur le revenu une partie du prix de la réhabilitation du bien immobilier .

 

La condition la plus importante de toutes est celle qui demande de réaliser des travaux dont la valeur équivaut à au moins 25% du coût total de l’opération.

 

Avec la loi Denormandie, vous aurez la possibilité de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu immédiate soit :

  • 12 % du montant de l’opération (y compris les 25 % de travaux) si vous louez six ans,
  • 18 % si vous louez neuf ans
  • et 21 % si vous louez douze ans.

 

Pour bénéficier de cette défiscalisation, vous devez acquérir un logement ancien situé dans l’une des 222 communes indiquées dans le plan Action Cœur de Ville ou dans celles faisant l’objet d’une Opération de revitalisation du territoire. La liste est ici.

 

Aussi, vous devez effectuer des travaux dont le montant doit représenter 25% du montant de l’opération et par une entreprise uniquement.

En outre, il ne sera possible de ne louer qu’à des locataires dont les ressources ne dépassent pas certains seuils et les loyers aussi doivent être encadrés (et oui, qu’es ce que vous croyiez !). Pour les calculs avec données chiffrées, c’est sur ce site.

 

coeur de ville de normandie

Le dispositif de Normandie a été créé sur mesure pour accompagner un nouveau dynamisme des centre ville anciens des communes moyennes.

 

 

 

 

Le Crédit d’Impôt Transition Energétique ou CITE

 

Ce CITE remplace le crédit d’impôt développement durable mais tout en maintenant les mêmes objectifs à savoir : encourager les travaux de rénovation énergétique des logements (c’est super original en effet).

 

Pour bénéficier d’une réduction d’impôt, vous devrez :

  • être locataire ou propriétaire de l’habitation à rénover ;
  • être domicilié en France, fiscalement parlant (désolé Cédric A. ;)) ;
  • rénover une maison terminée depuis plus de deux ans ;
  • faire appel à un entrepreneur pour les matériaux de construction (faut bien faire marcher l’économie)

 

Si vous vivez dans un appartement, il vous sera également possible de profiter du CITE quand des travaux sont faits dans les parties communes.

Il faut savoir que le Crédit d’impôt transition énergétique fonctionne via un taux unique de 30% ce qui veut dire qu’il sera possible de déduire votre Impôt sur le Revenu (IR) d’environ 1/3 des dépenses de travaux.

Pour profiter de la réduction d’impôt, vous devez plus précisément effectuer des travaux en isolation thermique :

  • réguler la consommation d’énergie et de chauffage
  • produire de l’énergie
  • ou encore user d’un véhicule électrique.

 

Il est possible d’additionner le CITE avec d’autres aides fiscales comme l’ANAH ou la Loi Pinel.

aide fiscale cite énergétique transition

Le CITE pourrait bien vous aider à régler vos problèmes d’isolation…

 

 

La loi Pinel parce qu’il faut bien la citer dans les aides fiscales

 

La Loi Pinel est un dispositif qui vous permettra de payer moins d’impôt, tout en bénéficiant d’un patrimoine immobilier.

C’est ce que les vendeurs de rêve vous disent…
Malheureusement le dispositif Pinel est largement détourné et est souvent devenu une sorte d’arnaque :

Vous avez DEFISCALISÉ ? Nous allons vous PLUMER !

 

Je vous renvoie d’ailleurs au fameux débat sur la résidence principale, pour quel article ci-dessous votez vous ?

Pourquoi vous devez acheter votre résidence principale

Résidence principale : un achat à éviter? Voici pourquoi

 

Le Pinel permettra au contribuable de bénéficier d’une remise allant jusqu’à 21% du montant de son investissement.

 

Pour jouir de cet avantage fiscal, il sera requis d’investir :

  • dans le neuf
  • pendant une durée de 6, 9 ou 12 ans
  • et d’avoir droit en conséquence à 12, 18 ou 21% d’aide fiscale sur votre impôt sur le revenu.

 

En somme, le logement Pinel doit ou peut :

  • être neuf ou complètement rénové
  • profiter du label écologique BBC et RT 2012 (comme tout logement neuf)
  • être en cours de construction (par un entrepreneur ou par l’investisseur)
  • être fini dans les 30 mois suivant la Déclaration d’Ouverture de Chantier (DOC)
  • être loué dans les 12 mois suivant l’achat du bien (attention à la vacance locative…)
  • Financièrement parlant, il ne faudra pas excéder les 5500 euros le mètre carré ou la somme totale de 300 000 euros (et deux logements au maximum par an).

 

 

 

Le PTZ : une aide fiscale pour aider à emprunter

 

Si vous pensiez que le PTZ ou Prêt à Taux Zéro (définition ici) ne vous servirait qu’à acquérir un bien immobilier dans le neuf, détrompez-vous car il vous permettra aussi d’acheter un bien immobilier ancien à hauteur de 40% du prix d’achat.

 

Le PTZ ou prêt à taux zéro permet aux ménages aux revenus modestes d’acheter une résidence principale pour la 1ère fois.

Pour obtenir le PTZ il faut que l’habitation fasse l’objet d’un programme de travaux de rénovation avec un montant d’au moins 25% du coût total de l’opération.

 

Les travaux éligibles au PTZ sont ceux relatifs :

  • aux économies d’énergie,
  • l’assainissement,
  • l’agrandissement
  • ou encore la modernisation du logement.

 

Le mécanisme de l’aide fiscale du PTZ fonctionne de manière identique, que ce soit dans le neuf ou dans l’ancien.

 

aide fiscale pret ptz

C’est bien le PTZ mais n’oublions pas qu’un emprunt doit être remboursé…

 

 

 

Le Prêt à l’amélioration de l’habitat (Pah)

 

Les locataires et les propriétaires peuvent jouir d’un prêt au taux vraiment avantageux pour financer les travaux dans leurs maisons principales.

 

Il s’agit du Pah ou du Prêt à l’amélioration de l’habitat.

C’est un crédit octroyé par la CAF.

 

Il y a deux conditions pour bénéficie du PAH :

  • avoir une prestation familiale comme la prime à la naissance, les allocations familiales ou encore l’allocation de base Page.
  • User de l’argent du prêt pour faire les travaux dans sa résidence principale soit des travaux de réparation, d’agencement ou d’assainissement et d’isolation thermique.

On notera que lorsque vous allez souscrire à cette aide, vous recevrez la moitié du prêt lors de la conclusion du contrat et l’autre moitié une fois les travaux finis. Cela fonctionne comme pour les assurances.

 

 

Le prêt travaux d’action logement

Ce prêt vous donne la possibilité d’emprunter une somme d’argent pour pouvoir effectuer des travaux de rénovation dans votre résidence principale.

Le prêt est octroyé aux salariés d’entreprises qui emploient au minimum 10 personnes.

Le propriétaire bailleur ou non du bien immobilier peut effectuer les travaux.

Néanmois, il est impératif de respecter un plafond de revenus.

 

Les travaux retenus sont :

  • les travaux d’amélioration du logement (mise aux normes, sécurité, décoration, …)
  • les travaux permettant d’obtenir une subvention de l’Anah
  • les travaux pour maximiser les performances énergétiques du logement (isolation, nouveau système de chauffage, etc.).

 

 

Conclusions sur les aides fiscales dans l’immobilier

L’Etat français est extrêmement redistributif en matière d’aide fiscale dans l’immobilier.
D’un côté la fiscalité sur les loyers (en location nue) est quasi confiscatoire, et l’ISF se réduit désormais à sa seule portion immobilière, l’IFI.

De l’autre, la location meublée et de nombreuses aides fiscales permettent d’alléger fortement la facture. Encore faut il les connaître et maîtriser les mécanismes d’attribution.

Et vous, avez vous déjà bénéficié d’une aide fiscale dans l’immobilier ?
Quel dispositif utilisez vous le plus et lesquels n’avons nous pas mentionné dans cet article ?

Les commentaires ci-dessous vous sont ouverts

 

 

 

Quelles aides fiscales pour l’immobilier ancien ? (Anah, Opah, Pinel, SPR, Malraux…)
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6 Commentaires

  1. Merci pour cette synthèse mais ces aides ne que concernent que très rarement les investisseurs et les contreparties demandées anéantissent bien souvent les rentabilités des opérations…
    Récapitulatif surtout utile pour la résidence principale et pour des ménages à revenus « modestes », certainement pas pour des multi-propriétaires d’appartement exploité en LCD !

    • C’est en effet un peu le drame des aides au logement en France, elles sont mal ciblées…
      Pour les investisseurs, les meilleurs dispositifs restent à mon sens :
      – le malraux
      – le denormandie
      – le déficit foncier
      – la location meublée
      –> en fonction des stratégies et du patrimoine de chacun

      Vous avez d’autres astuces ? 😉

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