Loi Pinel : c’est quoi et comment ça marche ? (Suis-je éligible?)

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Pour favoriser la construction de biens immobiliers à destination locative, le gouvernement français a mis en place la loi Pinel.

Elle se base sur une défiscalisation immobilière.

En effet, la loi Pinel permet à un particulier qui réalise un investissement locatif dans le neuf d’obtenir une réduction d’impôt sur le revenu proportionnel à la durée pendant laquelle le bien est loué : 12% pendant 6 ans, 18 % pour neuf ans et 21% pour 12 ans.

Avant de se lancer dans tout investissement, il convient, toutefois, de connaître le principe de fonctionnement et les différentes conditions d’éligibilité à cette exonération fiscale.

À travers cet article, vous aurez une vue détaillée sur les grandes lignes de la loi Pinel.

Cela vous permettra de mieux vous projeter dans vos perspectives de placement dans l’immobilier. 

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Qu’est-ce que la loi Pinel ?

loi pinel c'est quoi
La loi Pinel fait partie des lois incitatives à l’investissement locatif afin de soutenir la construction immobilière.

La loi Pinel porte sur la défiscalisation et la réduction de l’impôt sur le revenu dans le secteur immobilier.

Elle s’accompagne d’un engagement relatif à la durée de location.

Celle-ci s’établit à un minimum de 6 ans.

La loi Pinel s’inscrit dans les programmes immobiliers au même titre que la loi Cosse, ou la loi Duflot.

Il est à préciser que la loi Pinel est effective à compter du 1er janvier 2013 jusqu’au 31 décembre 2021.

Elle s’applique essentiellement sur les biens neufs ou réhabilités dans les zones dites « tendues ».

Parce que la demande locative y est plus importante que l’offre, il y a donc intérêt à faire construire ou acheter de nouveaux logements en vue d’un investissement locatif.

Comment fonctionne la loi Pinel ?

Pour accéder aux avantages de la loi Pinel, les propriétaires se doivent mettre en location leurs logements, nus ou meublés.

Il peut s’agir de particulier ou bien de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) sur le territoire français.

Les biens doivent constituer l’habitation principale des locataires. Aussi, les propriétaires doivent tenir compte des plafonds de loyers et de ressources imposés.

Ceux-ci sont révisés chaque année.

Cela permettra de mieux contrôler les loyers pour développer une offre locative raisonnable.

Le plafond de loyer Pinel est le maximum mensuel à proposer aux locataires. 

Par ailleurs, un logement nu mis en location doit présenter un potentiel énergétique optimal, avec un prix plus bas que celui sur le marché. 

Les avantages de la loi Pinel

La loi Pinel permet différents avantages pour les investisseurs potentiels.

Ceux-ci permettront de dynamiser la construction immobilière.

Une défiscalisation profitable

La réduction d’impôt appliquée au dispositif Pinel est en fonction de la durée de mise en location du logement concerné.

Pour une location de 12 ans, la défiscalisation se fait à hauteur de 21 % du prix du bien à l’achat.

En prenant en considération le plafond d’investissement de 300 000 euros et la limitation de 2 placements par an, vous pourrez économiser jusqu’à 63 000 euros sur 12 ans.

Dans le cas où votre investissement dépasse la somme maximale imposée, la réduction d’impôt ne concernera pas l’excédent du prix d’achat.

Pour un engagement de location de 9 ans et 6 ans, la réduction d’impôt est respectivement de 18 et 12 %.

Vous pouvez utiliser le simulateur pour avoir un aperçu du montant de votre réduction fiscale. 

La constitution d’un patrimoine sans apport initial

Grâce à l’abattement fiscal et les revenus de location, le prêt effectué pour l’achat du bien immobilier peut être couvert dans son intégralité.

De ce fait, il est tout à fait possible de se constituer un patrimoine immobilier sans apport initial. 

Une facilité de mise en location

Comme les biens achetés se trouvent dans des zones à forte demande locative, il est plus facile de trouver des locataires.

Aussi, les profils de logement sont variés.

Chaque investisseur pourra donc trouver le bien immobilier à la hauteur de ses moyens financiers. 

La possibilité de louer à un membre de sa famille

Le propriétaire d’un logement assujetti à la loi Pinel peut louer le bien à ses ascendants ou ses descendants, à condition que ceux-ci ne fassent pas partie du foyer fiscal. 

La déduction des charges des impôts

La taxe foncière, les frais de gestion et d’entretien du logement, les primes d’assurance ainsi que les intérêts d’emprunt peuvent être déduits des impôts.

La loi Pinel est un dispositif qui tend à optimiser la dynamique dans le secteur de l’immobilier locatif.

Elle suppose différents avantages attrayants pour les propriétaires.

Par ailleurs, il est important de trier sur le volet les locataires pour optimiser l’éligibilité.

À quel locataire louer en loi Pinel ?

Tout particulier peut louer un bien Pinel.

Toutefois, il doit respecter le plafond des ressources imposé.

Il fait référence au revenu maximum autorisé pour les occupants du logement.

Il dépend non seulement de la zone du logement, mais aussi de la composition du foyer.

Plus la zone est tendue, plus le plafond sera élevé.

Ainsi, les prix seront concurrentiels au marché sans pour autant contraindre l’accessibilité des biens aux locataires.

Cette condition a été mise en place afin de permettre aux personnes les plus modestes d’accéder à des logements confortables à prix modéré.

Il s’agit d’un programme immobilier qui permettra de réduire la crise du logement.

Par rapport à la composition du foyer, le plafond s’accroît en fonction de la situation matrimoniale et du nombre de personnes à charge.

Au-delà de quatre personnes à charge, une majoration de 8 089 à 13 421 euros est appliquée, en fonction de la zone dans laquelle se trouve le bien en question. 

Le logement à louer doit constituer l’habitation du locataire Pinel.

Ce dernier doit disposer de son propre foyer fiscal.

Remarquez que les avis d’imposition à l’étranger sont acceptés.

En plus de ce document, le locataire se devra de fournir une déclaration de ses revenus. 

Dans le cas où il existe un lien de filiation entre le locataire et le propriétaire, il est indispensable de pouvoir fournir une preuve du versement des loyers.

Aucune grâce ne pourra être faite.

Par ailleurs, le locataire ne pourra plus prétendre aux aides au logement (APL, ALS ou ALF) s’il loue le logement d’un membre de sa famille.

Les conditions d’éligibilité mises en place pour les locataires permettent une répartition équitable des logements.

Aussi, il existe des conditions appliquées aux propriétaires pour éviter les abus de loyers. 

Est-ce que je suis éligible à la loi Pinel ?

éligibilité loi pinel
Pour être éligible à la loi Pinel, il est nécessaire d’être un contribuable domicilié en France.

Pour prétendre aux avantages de défiscalisation du dispositif Pinel, les propriétaires ont intérêt à respecter les conditions mises en place.

Elles sont notamment applicables dès l’achat du bien.

Il faut veiller à :

La qualité du bien à acquérir

Le logement doit être neuf ou vendu à l’état futur d’achèvement (VEFA). Il peut aussi s’agir d’un bien réhabilité ou rénové.

Toutefois, il doit avoir une ancienneté de moins de 15 ans. 

Dans le cas d’un logement à construire, son achèvement devra se faire dans les 30 mois après l’ouverture officielle du chantier.

Un délai de 12 mois est imposé pour sa mise en location. 

Par ailleurs, le logement doit respecter les normes de performances énergétiques comme le label BBC 2005 et la Réglementation thermique en vigueur.

La localisation

Il s’agit d’un critère d’éligibilité important. Les zones Pinel s’étendent sur 5 zones géographiques bien définies.

Depuis 2019, seules les zones A, A bis et B1 sont concernés par le dispositif Pinel.

La zone A bis est la plus tendue.

Elle fait référence à Paris (75) et 29 communes environnantes.

La zone A se rapporte notamment à des grandes villes comme Lyon, Montpellier et Marseille.

La zone B1 englobe, entre autres, d’autres villes de la couronne parisienne, les métropoles de plus de 250 000 habitants et les départements d’outre-mer.

Le montant de l’investissement

Pour être éligible à la loi Pinel, l’investissement ne doit pas excéder 300 000 euros par foyer fiscal et 5 500 euros par m2.

En outre, la réduction d’impôt est limitée à 10 000 euros par an par foyer.

Elle considère également le plafond des niches fiscales. 

Pour connaître votre éligibilité à la loi Pinel, il est possible de faire un test gratuit en ligne.

Outre les conditions d’achat, il y a aussi celles appliquées à la location. L’engagement dans la durée est une des conditions de la loi Pinel.

Pour être éligible à ce dispositif, vous devez donc mettre en location votre bien durant 6, 9 ou 12 ans ferme. 

Le plafond de loyer pour un logement Pinel est calculé suivant la surface utile du logement.

De plus, un barème de prix est mis en place en fonction de la zone Pinel dans lequel il se trouve.

Par ailleurs, le plafond établi est modulé par le coefficient multiplicateur.

Ce dernier permet d’optimiser le loyer en fonction de la superficie du logement.

Pour une surface de moins de 38 m2, le coefficient est de 1,2.

Pour une surface supérieure à cette valeur, il est de 0,7 + 19/surface habitable. 

Pour calculer le plafond de loyer Pinel, la formule s’établit alors comme suit :

Barême Pinel x Surfaces utiles x Coefficients Pinel

La loi Pinel est une des solutions qui permet d’optimiser l’accès aux logements pour les ménages à revenu modeste.

Pour les investisseurs, c’est une occasion de varier les investissements dans un marché porteur.

Pour réguler cette dynamique dans le secteur immobilier, différentes conditions d’éligibilité sont imposées aux propriétaires ainsi qu’aux locataires. 

Pour aller plus loin, rejoignez le club des propriétaires indépendants, le cercle privé, un mentor pour vous aider.

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Qui a le droit à la loi Pinel ?

Qui sont les investisseurs qui peuvent prétendre à la loi Pinel ? Les textes de loi sont clairs sur le sujet : le dispositif Pinel s’adresse à tous les contribuables français qui investissent, à ces conditions, dans des logements neufs ou intégralement réhabilités du 1er septembre 2014 au 31 décembre 2021
Pour aller plus loin cliquez ici maintenant

Qu'est-ce que la loi Pinel 2020 ?

Loi Pinel 2020 : comprendre le dispositif de défiscalisation. La loi Pinel est un dispositif fiscal simple et avantageux, permettant d’investir dans l’immobilier locatif tout en réduisant ses impôts. La loi de finances a prolongé le dispositif Pinel en 2020 et jusqu’au 31 décembre 2021 en zone A, A bis et B1.
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Est-ce que la loi Pinel est vraiment intéressante ?

La loi Pinel en elle même n’est pas une arnaque. En effet, cette loi est même plutôt très intéressante voir parfois trop intéressante et c’est là que les problèmes ou arnaques arrivent car les investisseurs ne voient plus que le gain fiscal que l’opération peut leur rapporter.
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Pierre

Pierre est ingénieur agronome spécialisé dans l'aménagement du territoire (INA ENSA A), et urbaniste. Investisseur immobilier dans la location meublée courte et longue durée, il est passionné pour aider les propriétaires au quotidien. Il est l'auteur du Best Seller "Airbnb Master : les 200 secrets des nouveaux millionnaires de la location courte durée" et collabore avec de nombreux médias (Capital de M6, Le Monde, Le Parisien, Le Petit Futé...) Surtout, Pierre est à votre disposition pour échanger sur vos difficultés, laissez un commentaire !

7 réponses

  1. Luc dit :

    Bonjour,
    Je ne suis pas sur à 100%, mais il me semble que la location meublé a été sorti du Pinel récemment.
    Moi, je pense que sans passer par les programmes neuf tt fait, en rénovation pour quelqu’un qui paye bcp d’impôt, ça peut rester intéressant.

  2. Cussac dit :

    Bonjour,

    Conseiller en gestion de patrimoine et grand admirateur de Pierre et de ses articles très riches.
    En ce qui me concerne, je déconseille souvent à les clients de se lancer dans le Pinel pour plusieurs raisons :
    – les biens proposés sont parfois vendu chers ne serait-ce pour absorber la commission des structures qui proposent ce type de bien (commission de 10 % mini)
    – si l’économie d’impot est bien reelle, les conseillers oublient de vous dire que les loyers perçus subiront l’impôt et les prélèvements sociaux, ce qui aura pour effet de gommer complètement cette économie pour ceux qui ont une tranche d’imposition > à 30 %,
    – les loyers étant plafonnés dans certaines ville, cela oblige l’investisseur à louer à un prix inférieur au prix marché (- 30 % sur Nice par exemple)
    – les revenus des locataires sont plafonnés, ce qui peut contraindre l’investisseur à louer à des personnes moins solvables.
    – dernier point, attention aux investissements fait dans une ville où la demande locative est faible.

    Ce type d’investissement ne doit pas être engagé avant d’avoir vérifié tour ces points.

    Dans le meilleur des cas, le rendement sera de 3 % bien loin d’un investissement en LMNP qui peut dépasser 10 %, n’est-ce pas Pierre

    Gerard

  3. Bonjour à tous,
    Merci à Pierre pour les explications sur le “Pinel”.
    Un e-mail nous ait parvenu d’une société immobilière sur le neuf et investissement locatif qui explique :
    “…Si vous payez plus de 250 Euros d’impôts par mois, les aides de l’état peuvent vous permettre de devenir propriétaire d’un appartement neuf pour quelques dizaines d’Euros par mois d’effort d’épargne.
    Vous voulez savoir comment ? Prenons rendez-vous et je vous expliquerai comment transformer votre impôt en épargne et vous constituer ainsi un patrimoine immobilier locatif pour votre retraite.
    Vingt mille appartements neufs disponibles partout en France vous attendent, du studio au 5 pièces à partir de 52 000 Euros.
    En tant que commercialisateur pour le compte des promoteurs immobilier, nous vous permettons d’accéder à l’ensemble des programmes immobiliers neufs au prix direct promoteurs ainsi qu’à certains programmes exclusifs que nous proposons en priorité à nos contacts avant leur diffusion sur Internet…”
    Est-ce que les chiffres du début du message sont réalistes ?
    A vos calculettes,

    • Cussac dit :

      Bonjour,

      Les chiffres annoncés ne sont pas réalistes si et seulement si :
      – vous empruntez sur une période de 25 ans minimum,
      – votre tranche d’imposition est strictement inférieure à 30 %.
      À votre disposition pour plus d’information.

    • Pierre dit :

      Déjà ce type d’email cela sent “l’arnaque” 🙂

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