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Vous voulez optimiser la fiscalité de votre location? Marre de payer trop d’impôt sur vos loyers ? Voici tout ce que vous devez vraiment savoir cette année

Vous exploitez une location courte durée, et vous voulez optimiser votre fiscalité ?

Vous avez un projet d’investissement immobilier locatif, à l’année ou en courte durée, et vous voulez avoir la fiscalité la plus douce possible ?

Vous cherchez une niche fiscale connue uniquement des rentiers ?

Dans cet article, vous allez découvrir la réponse à ces questions 🙂

Nous mettons à votre disposition des simulateurs gratuits pour pouvoir choisir entre la location meublée et la location nue classique.


Fiscalité de la Location Meublée

CatégorieAspects ClésAvantages et Implications
Définition de la Location MeubléeLa location meublée implique de louer un logement équipé avec
tous les éléments nécessaires pour y vivre immédiatement,
conformément aux exigences définies par décret.
Offre une solution de logement fonctionnelle et prête à l’emploi,
attirant notamment les étudiants,
travailleurs en déplacement,
et locataires temporaires.
Régimes FiscauxMicro-BIC: Abattement forfaitaire de 50% sur les revenus locatifs
Régime Réel Simplifié: Déduction des charges réelles.
Micro-BIC: Simplicité administrative mais pas de déduction des charges réelles.
Régime Réel Simplifié: Déduction des charges et amortissement des biens pour optimiser la fiscalité.
AmortissementPossibilité d’amortir les murs,
le mobilier et les équipements,
réduisant le bénéfice imposable.
Permet de réduire voire d’éliminer l’imposition sur les revenus locatifs grâce à l’amortissement des biens.
Plus-Value ImmobilièreLMNP: Soumise au régime des plus-values des particuliers avec abattement pour durée de détention.
LMP: Soumise au régime des plus-values professionnelles.
LMNP: Exonération totale d’impôt sur les plus-values après 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Charges SocialesLMNP: Pas de charges sociales sur les revenus locatifs.
LMP: Soumis aux charges sociales des travailleurs indépendants.
LMNP: Absence de charges sociales.
LMP: Implique des cotisations sociales mais permet de bénéficier de certains avantages sociaux et fiscaux.
Éligibilité aux RégimesMicro-BIC: Revenus locatifs inférieurs à 32 900 € par an.
Régime Réel Simplifié: Revenus locatifs entre 32 900 € et 236 000 € par an.
Offre une flexibilité pour choisir le régime fiscal le plus avantageux en fonction des revenus locatifs.
Fiscalité des LoyersMicro-BIC: Imposition sur 50% des revenus après abattement.
Régime Réel Simplifié: Imposition après déduction des charges et amortissements.
Micro-BIC: Simplicité mais peut être fiscalement moins avantageux.
Régime Réel Simplifié: Optimisation fiscale grâce aux déductions et amortissements.
Impôt sur la Fortune ImmobilièreBiens loués meublés généralement soumis à l’IFI,
sauf pour les LMP où certaines exonérations peuvent s’appliquer.
Possibilité de bénéficier d’exonérations partielles
ou totales en fonction du statut et de la nature des biens.
Passage de Location Nue à MeubléePossible sous certaines conditionsOffre une opportunité d’optimiser la fiscalité, mais nécessite une bonne planification et connaissance des réglementations.

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Définition de la Location Meublée

location meublée
La location meublée consiste à louer un logement équipé.

La location meublée se caractérise par la mise en location d’un logement équipé de manière à permettre au locataire de s’y installer immédiatement, sans devoir apporter de mobilier supplémentaire.

Pour être qualifié de meublé, le logement doit contenir un certain nombre d’éléments de base, définis par décret, permettant de garantir le confort et l’habitabilité du bien.

Ces éléments comprennent notamment :

  • Literie : Lit avec matelas et couette ou couverture.
  • Mobilier : Table, chaises, étagères ou rangements.
  • Électroménager : Réfrigérateur, plaques de cuisson, four ou micro-ondes.
  • Ustensiles de cuisine : Casseroles, poêles, vaisselle, couverts.
  • Équipement domestique : Éclairage, rideaux ou volets, matériel d’entretien ménager.

L’objectif est de proposer un logement fonctionnel et prêt à l’emploi, répondant aux besoins essentiels du quotidien.

Cette configuration attire particulièrement les étudiants, les travailleurs en déplacement ou les locataires cherchant une solution de logement temporaire ou de courte durée, avec un minimum de contraintes.

Fiscalité location meublée : calculez votre rendement réel

Tout sur la fiscalité de la location meublée…

Le réel simplifié, l’eldorado de l’investisseur immobilier

Lorsque vous louez en meublé, vous pouvez prétendre au régime micro BIC dès lors que vous revenus sont inférieurs à 32 900€ par an.

Ce régime vous donne droit à un abattement forfaitaire de 50 %.

Vu comme cela, cela vous paraît probablement très intéressant par rapport à la location nue,

qui ouvre droit à un abattement uniquement de 30 %.

Mais vous devez bien vous dire que si l’administration fiscale vous fait ce cadeau,

c’est qu’il y a anguille sous roche et que ce n’est pas si intéressant que cela 🙂

Et pour cause, en optant pour le régime simplifié micro BIC, vous ne pouvez déduire aucune charge ni aucune dépense de vos revenus locatifs.

Nous vous conseillons donc de vous intéresser fortement à la déclaration au réel simplifié.

Astuce Eldorado Immobilier:

Le réel simplifié vous permet d’amortir vos murs et donc d’effacer vos loyers en totalité ou en grande partie.

Plus de détails dans l’article : 5 questions sur l’amortissement LMNP de vos revenus locatifs

L’amortissement est le principe clef qui vous permet de ne pas être imposé sur les loyers de votre location meublée.

Calculez l’imposition de vos loyers pour votre investissement locatif meublé

Vous devez absolument simuler l’imposition de vos loyers lorsque que vous avez envie d’investir dans l’immobilier.

En effet, si les observateurs ont l’habitude de dépeindre la France comme un enfer fiscal.

Dans la réalité, ce n’est pas du tout le cas.

SAUF en matière d’immobilier (pas de bol, non?)

Vous devez donc particulièrement regarder l’aspect fiscalité lorsque vous investissez pour du locatif.

Ci-dessous un simulateur gratuit pour vous aider dans vos calculs

Concrètement après avoir déduit vos charges, ou alors 50 % de vos revenus si vous optez pour le micro BIC, ce que nous déconseillons fortement, vous serez imposé comme suit :

  • 15,5 % de prélèvements sociaux
  • –et imposition au taux maximal de votre tranche marginale d’imposition ou TMI

Un exemple en micro BIC :

Si vous avez un revenu généré par votre location saisonnière de 10 000 € par an, et une tranche marginale d’imposition à 30 %.

Vous allez donc, dans l’hypothèse d’un micro BIC, payer en impôts :

Revenu imposable :   50% * 10 000 € = 5 000 €

Impôt / fiscalité = (cotisations sociales + TMI) * revenu imposable = (15.5 + 30) * 5 000 = 2 275 €

Ce qui est, vous en conviendrez aisément, loin d’être négligeable ! (presque 50% de vos revenus locatifs)

Le même exemple au réel simplifié 

Par contre si vous optez pour l’amortissement des murs et donc la déclaration réelle simplifiée, le résultat est complètement différent

Mêmes données que précédemment, en indiquant désormais que le bien immobilier concerné a une valeur de 100 000 €

Calculé sur 18 ans.

Cela donne un amortissement de  100 000 / 18 = 5 555 € / an

Si vous avez acquis votre bien locatif via un crédit immobilier qui représente des intérêts de 200 € par mois et donc de 2400 € par an, vous avez déjà quasiment au total 8000 € de loyers qui sont effacés (5 555€ d’amortissements et 2 400€ d’intérêts).

Vous conviendrez que cela représente beaucoup plus que les 5000 € précédents !

Calculons maintenant votre fiscalité :

Impôt = (cotisations sociales + TMI) * revenu imposable = (15.5 + 30) * 2 000 = 910 €

Ensuite, si vous avez eu pour 900 € de dépenses sur cet appartement dans l’année vos revenus sont complètement gommés.

Cette économie de fiscalité grâce au statut de LMNP au réel simplifié vous permet :

  • d’investir sereinement dans des équipements supplémentaires,
  • d’améliorer la qualité de votre bien immobilier,
  • ce que que vous n’auriez pas pu vous permettre autrement.

Vous voulez en savoir plus sur le fonctionnement de l’amortissement?

Comment votre amortissement sera calculé?

Bien comprendre le fonctionnement de l’amortissement vous permettra certainement d’économiser des milliers d’euros chaque année sur la gestion de votre appartement ou maison…

L’expert-comptable se basera sur la valeur estimée de votre bien immobilier, sur la base de plusieurs estimations de professionnels de l’immobilier.

À partir de cette estimation il calculera l’amortissement comme s’il s’agissait d’un bien que vous veniez d’acheter.

C’est d’ailleurs un des aspects magiques de la location meublée, c’est que votre bien à beau avoir 100 ans ou plus: du moment qu’il change de mains il peut de nouveau être amorti.

Attention toutefois, il n’est pas possible de passer d’une location nue à une location meublée si vous êtes engagé depuis moins de trois ans dans une déclaration au régime du micro foncier.

Également, très important, si vous avez utilisé le régime fiscal du déficit foncier, votre déficit sera imposé car considéré comme une recette

C’est pour cela que, nous ne vous le répéterons jamais assez, mais il est vraiment important que vous anticipiez votre projet en incluant en particulier l’aspect fiscalité avant même votre acquisition.

Vous opterez quasiment toujours pour la fiscalité de la la location meublée au réel.

Utilisez les simulateurs ci-dessous pour finir de vous en convaincre !

Maintenant que vous avez compris que la location meublée est LA niche fiscale qui va vous apporter des rendements exceptionnels, vous êtes prêt à vous lancer pour votre investissement immobilier.

Regardez les conseils de 35 experts immobiliers pour réussir votre investissement locatif, et continuez la lecture pour connaître nos conseils pour réussir votre projet.

Simulateur gratuit pour calculer votre impôt en location meublée et comparer avec la location nue

Utilisez le simulateur gratuit pour toucher du doigt concrètement l’écart abyssal du rendement net net de la location meublée par rapport à la location vide…

Voici votre simulateur pour calculer votre imposition en location meublée, sous le régime LMNP déclaré au réel:


Et voici le simulateur pour la location nue, vous verrez il y a comme une différence 🙂


Alors, vous choisissez la location meublée ou location nue ?

Passer d’une location nue à une location meublée est toujours possible… moyennant quelques précautions juridiques et fiscales

Est-il possible de passer de la location lue à la location meublée ?

Oui, c’est parfaitement possible.

Et même assez facilement réalisable.

Il n’y a aucune formalité particulière à accomplir.
Vous pouvez donc facilement passer à une imposition en BIC.

Bien entendu vous devez vous acquitter des formalités administratives classiques dont vous allez trouver le détail dans cet article.

Fiscalité location meublée : astuces de pro

location meublée

Les différents seuils de revenus et les régimes d’imposition qui vont avec

Seuil de Revenus AnnuelsRégime d’ImpositionCaractéristiques
Jusqu’à 32 900 €Micro-BICAbattement forfaitaire de 50%
32 900 € à 236 000 €Régime Réel SimplifiéDéduction des charges réelles et amortissements
Au-delà de 236 000 €Régime Réel NormalComptabilité rigoureuse, inventaire annuel des équipements

Vous l’aurez compris, nous vous incitons très fortement opter pour la déclaration réelle simplifiée.

Mais il existe des seuils fixés par l’administration fiscale, nous vous en donnons donc information :

–en dessous de 32 900 € de loyers par an, vous pouvez opter pour le régime du micro BIC
– entre 32 900 € et 236 000 € par an de loyer, vous devez opter pour le régime réel simplifié

–au-delà de 236 000 € de loyers par an relevaient dans tous les cas du régime réel normal

La différence entre le régime réel simplifié le régime réel classique tient essentiellement dans la tenue rigoureuse d’un livre de comptes.

Egalement dans la réalisation d’un inventaire complet annuel de tous les équipements que contient le logement.

De toutes façons, nous vous conseillons de recourir dans tous les cas un expert-comptable spécialisé dans la location meublée.

(nous pouvons vous donner des coordonnées d’experts comptables compétents,demandez simplement dans les commentaires en bas de l’article)

L’astuce Eldorado Immo :

N’ayez pas de réticences à vous attacher les services d’un expert comptable car vous pouvez déduire de votre impôt sur le revenu, les 2/3 de ses honoraires 🙂

Déléguer est un des secrets pour devenir riche. En plus, avec un expert comptable, ça ne coûte presque rien au final!

Louer en meublé, cela change quoi pour l’ISF?

Logiquement, les revenus tirés des logements que vous louez en meublé, que ce soit à l’année ou en saisonnier, restent soumis à l’impôt sur la solidarité sur la fortune ou ISF.

Toutefois, vous devez savoir que contrairement à un logement loué vide, qui peut bénéficier d’une décote de l’ordre de 5% à 10 %, pour tenir compte de la présence d’un locataire qui diminue la valeur du bien, le patrimoine loué en meublé doit être doit être déclaré pour sa valeur de marché puisque les baux sont de courte durée.

A ce sujet, vous pouvez évaluer votre bien immobilier à l’aide du simulateur Patrim, mis gracieusement à votre disposition par les services fiscaux.

Vous pouvez échapper à l’ISF en passant par le statut de loueur en meublé professionnel ou LMP.

Dans ce cas, un ratio de 50 % est calculé en faisant le rapport entre le bénéfice des revenus professionnels hors pensions et retraites.

Vous avez également une autre solution qui consiste à détenir votre patrimoine immobilier dans une société type SARL.

Vous devez justifier d’une fonction de direction et de la détention d’au moins de 25 % du capital de la société.

Attention, ces deux options ont un revers de la médaille souvent douloureux, que nous vous expliquons par ailleurs dans cet article.

Et si vous louez votre résidence principale?

Le calcul est similaire, sauf que dans le cas de votre résidence principale, vous êtes exonérée d’imposition sur le loyer dans une proportion dite “raisonnable”.

C’est à dire si celui-ci n’excède pas un montant maximum par mètre carré qui varie en fonction des régions.

Pour mémoire, en 2017, les plafonds d’exonération d’impôts étaient de 184€/m²/an en ile de France et 135€/m²/an ailleurs.

L’astuce Eldorado Immo :

Achetez la maison ou l’appartement mitoyen à votre résidence principale, et reliez les deux par une ouverte (une porte)

Votre nouveau bien fait donc désormais partie de votre résidence principale et vous pouvez le louer sans être imposé 🙂

Cadeau pour les gîtes de France : Un abattement supplémentaire en zone rurale

Gite rural rime avec paradis fiscal ?

Si votre location meublée de courte durée se situe dans une zone rurale, et qu’elle est classée en meublé de tourisme, vous pourrez bénéficier d’un abattement de 87 %.

Dans certains cas (bien déjà amorti) cela peut être plus intéressant que le régime d’imposition au réel.

C’est une mesure compensatoire qui avait été adoptée pour préserver le gîtes de France de la lutte anti Airbnb

Le régime particulièrement favorable des travailleurs saisonniers

Tout ce qui touche de près ou de loin au monde agricole est généralement très intéressant fiscalement…

La loi prévoit d’aider le monde de l’agriculture notamment, qui a recours à de très nombreux travailleurs saisonniers, et est en manque de main-d’œuvre.

Ainsi, si vous logez un travailleur saisonnier au sens fiscal du terme, l’administration fiscale considère qu’il fait de votre logement sa résidence principale temporaire (cf article 35 bis du CGI, le Code général des impôts. )

Pour être saisonnier, un emploi doit se répéter d’année en année à des saisons bien définies.

Cette saisonnalité doit être indépendante de la volonté de l’employeur et doit résulter de causes naturelles.

À ce titre vous ne serez pas imposé sur vos loyers perçus.

Quand est la date butoir pour lancer votre activité LMNP ou boucler votre année fiscale ?

La déclaration liée à la location meublée ne correspond pas à une année civile classique.
La date-butoir pour lancer votre activité, ou pour déclarer vos revenus, est fixée en mai de chaque année.

Pour louer en meublé ou louer en courte durée :

Vous savez désormais,

  • éviter les pièges de la réglementation de la location meublée (loi ALUR, loi sur l’économie numérique…) – précédent article
  • choisir  le régime fiscal le plus intéressant (réel simplifié dans la majorité des cas)
  • vous devez maintenant pousser votre connaissance de la fiscalité pour dominer le sujet du RSI (très flou pour beaucoup de propriétaires, en particulier les plus aguerris…) … et qui devrait donner lui à pas mal de jurisprudence

Fiscalité location saisonnière et RSI : devez vous vous affilier?

Recettes annuellesInférieures à 23 000 €Entre 23 000 € et 77 700 €Supérieures à 77 700 €
Régime de cotisations socialesPas de cotisations sociales (Mais vous devez tout de même déclarer ces revenus dans votre déclaration annuelle.)Deux possibilités :
-Régime du micro-entrepreneur
-Statut de travailleur indépendant
Statut de travailleur indépendant

Le RSI est officiellement le régime fiscal attaché à la location saisonnière

Le RSI, c’est-à-dire le régime d’assurance-maladie d’assurance maternité des travailleurs indépendants, est applicable aux locations saisonnières qui génèrent plus de 23 000 € de bénéfices par an.

Le RSI doit disparaître, mais pas ses modalités.

Bon, en gros, seul le nom va changer… et s’appeler régime général, mais je le répète, avec les mêmes atouts et contraintes que le RSI

à noter qu’il existe tout de même un seuil de 23 000 € de chiffre d’affaires qui déclenche l’affiliation au RSI, c’est-à-dire un petit billet d’un peu moins de 1000 €.

Si vous êtes à la limite de ce seuil des 23 000 € de chiffre d’affaire (ou pire de bénéfices), vous devez être particulièrement vigilant à ne pas le dépasser, ou alors le dépasser très franchement et de manière consciente.

En effet, bien que le RSI soit calculé au forfait les deux premières années, les cotisations deviennent ensuite proportionnelles et exponentielles

Elles représentent au moins 50 % du revenu imposable.

Comment ne pas être soumis au RSI pour votre activité de location saisonnière?

Il existe bien souvent une porte de sortie pour chaque réglementation.

Ces dispositions ne sont pas faites pour vous, mais bon, si vous les connaissez, pourquoi ne pas en profiter? 🙂

Le RSI : un enfer fiscal que la location meublée permet de maîtriser

Astuce Eldorado Immo :

D’ores et déjà, concernant le RSI, sachez que les personnes qui passent par un professionnel de l’immobilier, qui se charge pour vous de la mise en location et des services (chek in, check out, linge de maison…) ne sont pas concernées par ces dispositions, car déjà affilié au RSI.
Par conséquent, en tant que propriétaire, vous n’aurez pas à régler une deuxième fois le RSI

Egalement, quelque soit votre statut en tant que propriétaire, vous pouvez opter pour le régime général des salariés.

Les conséquences du RSI pour votre rentabilité sont énormes

En effet si vos bénéfices fiscaux sont nuls, en tous cas inférieurs au seuil des 23 000 €, vous ne payez pas, en tant que propriétaire, de cotisations sociales si vous êtes affilié au régime général des salariés.

Si les bénéfices sont positifs, vous cotisez à hauteur de 60 % (50% minimum)

Généralement, c’est uniquement le forfait de base qui s’applique pour la location meublée

Par contre si vous optez pour le RSI, vous devrez régler cette fameuse cotisation de base  d’un peu plus de 1000 € mêmes si votre activité n’est pas bénéficiaire

Par ailleurs, vous ne serez pas assujettis au RSI si :

  • vous faites classer votre meublé de tourisme
  • et que vous pratiquez la location saisonnière comme activité secondaire. En effet, vous vous acquittez déjà de cotisations dans le cadre du régime social général.

Vous devez noter que l’affiliation au RSI concerne toutes les locations meublées, plus précisément toutes les personnes exerçant une activité de location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublée ou destinée à être loué meubler à titre professionnel au sens de l’article 155 du code général des impôts.

Une précision est apportée par l’article L6 113–un du code de la sécurité sociale, qui prévoit que les personnes exerçant une activité de location directe ou indirecte de locaux d’habitations meublés ou destinés à être loué meublé à titre professionnel au sens fiscal, sont obligatoirement affiliés au régime d’assurance-maladie des travailleurs indépendants, ou RSI.

LMNP ou LMP : activité professionnelle ou non ?

L’administration fiscale considère que vous exercez une activité à titre professionnel si les trois critères suivants sont remplis :
–un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au RCS en qualité de loueur professionnel (attention, condition supprimée en 2018)
–les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 €
–ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu

Autant vous dire toutefois que le statut de loueur meublé professionnel n’a que très peu d’avantages .

D’autant plus que le LMP rend incontestable l’affiliation au régime social du RSI.

En fait il n’a de réel davantage qu’au regard :

  • d’une succession éventuelle
  • et pour l’ISF comme vu plus haut

Notez, que en l’état actuel de la jurisprudence, si vous ne faites pas la démarche de vous inscrire en tant que loueur meublé professionnel LMP, vous resterez loueur meublé non professionnel LMNP; quel que soit le montant de vos revenus issus de la location meublée.

Cela fait maintenant plusieurs années que vous louez en meublé que ce soit à l’année mon saisonnier courte durée?
Vous pensez à la revente?
C’est un élément particulièrement important, que vous devez bien entendu comme le reste, anticiper au maximum.

Les avantages fiscaux du statut LMNP

Le statut LMNP est quasi une niche fiscale illimitée 

Son mécanisme fiscal et comptable hybride, basé sur l’amortissement des murs notamment permet une défiscalisation importante, sans les contraintes de plafond des autres niches fiscales.

Les déficits LMNP sont reportés indéfiniment

Pas de loyers imposables = pas d’impôts!

Le principal avantage du statut de loueur en meublé, est de générer des déficits.

Du coup, vous n’avez pas de revenus fiscaux imposables, donc vous n’êtes pas imposé sur vos loyers.

Pour votre situation particulière, un expert-comptable spécialisé dans la location meublée pourra vous éclairer précisément.

Les déficits fiscaux générés par votre activité de loueur en meublé non professionnel, LMNP, ne sont pas reportables sur votre revenu global, mais uniquement circonscrits à vos revenus BIC, ou bénéfices industriels et commerciaux, régime dont dépend le statut de loueur en meublé.

Ces déficits seront reportables sur 10 ans.

Ce mécanisme est particulièrement intéressant, car dans le cas d’un investissement immobilier locatif, vous allez générer des déficits principalement les premières années d’exploitation.

En effet, les charges sont plus importantes à ce moment là, de même que les intérêts déductibles.

L’intérêt de générer du déficit via les amortissements de votre bien immobilier

Mais, il y a encore mieux !

Les déficits générés par les amortissements, sont reportables indéfiniment.

Il suffit donc de considérer que ce sont les amortissements qui génèrent le déficit, pour que vous puissiez bénéficier d’un report indéfini, et continuer à gommer une bonne partie de vos loyers pendant de nombreuses années

Pour aller plus loin  :

5 questions sur l’un investissement locatif

Comment Investir dans l’Immobilier Locatif : 35 Experts Révèlent leur Conseil le Plus Précieux pour Réussir

La plus-value est particulièrement intéressante en LMNP

Le maîtrise de la fiscalité doit être globale : si vous perdez toutes vos défiscalisations à la revente, es-ce bien un choix raisonnable au départ?

Imposition sur la plus value au régime des particuliers

Le statut de loueur meublé non professionnel permet aux propriétaires de ne pas être assimilé à un professionnel.

Du coup, les plus-values sont assimilées à des plus-values des particuliers, lors de la vente d’un bien immobilier précédemment loué en LMNP

Pour la référence réglementaire, Cf articles 150 U à 150 VH du code général des impôts

Ainsi, les abattements dont vous bénéficiez sur la plus-value, sont donc ceux des particuliers.

En synthèse, vous n’êtes plus imposé sur la plus-value au bout de 22 ans de détention de votre bien immobilier, en ce qui concerne l’impôt sur le revenu

et vous n’êtes plus imposables au titre des prélèvements sociaux, lorsque vous avez détenu votre investissement locatif pendant plus de 30 ans

Attention, souvenez-vous également que les plus-values supérieures à 50 000 € sont plus fortement taxées, avec une surtaxation progressive variant de 2 à 6 %

Pour aller plus loin :

21 techniques pour améliorer votre rendement locatif et dépasser les 10 % net pour devenir riche

Le LMNP est un exception

Cette possibilité de pouvoir bénéficier de la plus-value des particuliers lorsque l’on est un propriétaire en location meublée est une véritable particularité au regard de l’application des règles régissant habituellement les bénéfices industriels et commerciaux.

En effet, généralement, les amortissements sont intégrés dans la valeur du bien immobilier lors de sa vente, et le propriétaire est imposé sur la plus-value sur la totalité de la valeur du bien immobilier amorti, en plus de la plus-value des particuliers classiques.

Concrètement, prenons un exemple :

si vous avez acheté un appartement à 100 000 €,

que vous l’avez detenu 20 ans et donc complètement amorti,

et que vous le revendez 120 000 €

Vous devriez théoriquement être imposé pour avoir généré une plus value de 120 000 €

Or, comme vous bénéficiez du statut LMNP, vous serez imposé comme pour une vente entre particuliers, sur une plus value de :

120 000 € – 100 000 € = 20 000 € seulement

(avec les abattements pour durée de détention en plus)

Le cas particulier des micro loueurs de locations courte durée

Il est vrai que la plupart du temps, je considère plutôt les propriétaires qui ont opté pour le régime simplifié de déclaration au réel pour leur location meublée

En effet, il me semble que le plus souvent, il s’agit du régime d’imposition le plus avantageux

Mais je ne suis pas sectaire, les micro loueurs sont aussi les bienvenus ici

Déclaration au réel ou micro BIC LMNP? Que choisir pour payer le moins d’impôts et optimiser sa défiscalisation?

En location meublée classique, un abattement forfaitaire de 50%

Ainsi, il est aussi possible d’opter pour le régime micro BIC, qui obéit au même système que celui de micro déclaration pour la location nue classique, mais avec un abattement forfaitaire de 50% sur les loyers perçus.

Pour relever du régime de la micro entreprise, le propriétaire ne doit pas dépasser le seuil des 70 000 € annuels de loyer.

Le déclaration est beaucoup plus simple à remplir, mais généralement, c’est moins intéressant…

qu’est-ce que vous croyiez? il n’y a pas de miracle

Avec le classement en meublé de tourisme, un abattement forfaitaire porté à 71%

Si vous avez fait classer votre location courte durée en meublé de tourisme, ou si vous avez une chambre d’hôtes vous pouvez bénéficier de cet abattement supplémentaire

Il peut se révéler intéressant si vous n’avez plus d’emprunt sur le bien immobilier loué en meublé, ou s’il est déjà amorti

Pour bénéficier de cet abattement de 71%, vos loyers annuels ne doivent pas dépasser le seuil des 170 000 €

Cela va vous intéresser concerné le classement en meublé de tourisme:

Comment choisir le bon label ou classement pour votre meublé de tourisme?

Guide complet &: la procédure d’enregistrement de votre meublé de tourisme 

Comment faire légalement de la location saisonnière à Paris ?

Si vous gérez votre meublé via une société ou en indivision

Si vous avez fait le choix d’exploiter votre location courte durée par le biais d’une société, vous êtes considéré par l’administration fiscale comme relevant d’une indivision.

De ce fait, vous ne pouvez pas bénéficier des abattements forfaitaires


Et Voici les différents éléments qui vous aideront à prend une décision en toute connaissance de cause.

La transmission de votre investissement locatif meublé. Quelles modalités?

Faites simple et efficace : investissez en nom propre

Nous vous le disons tout de suite, nous vous conseillons tout simplement de posséder vos biens immobiliers locatifs en nom propre.

En effet, vous allez voir qu’en passant en revue toutes les options de création de sociétés ou de montage juridique un peu tarabiscoté, ne sont pas avantageuses.

Devez vous acheter en nom propre, créer une société SCI ou SARL?

Vous devez être très vigilant avec la notion de SCI, ou société civile immobilière.

Lorsque vous en parlez avec les gens dans la rue, créer une SCI lorsqu’il s’agit d’immobilier, paraît une évidence.

Mais personne ne sait pourquoi 🙂

En fait, si vous montez une SCI, ce montage ne sera pas compatible avec les avantages du statut LMNP.

Vous ne pouvez pas louer en meublé en passant par une SCI.

Du moins, si ce n’est pas marginal (5-10% du montant total des revenus locatifs de la SCI)

En effet si vous faites de la location meublée avec une SCI, vous serez assujetti automatiquement à l’impôt sur les sociétés, ce qui efface l’avantage du statut LMNP.

Par ailleurs, les plus-values de cession peuvent alors devenir imposables : et cela fait très très mal, fiscalement!

Indivision et location meublée

L’indivision n’est jamais vraiment une bonne solution.

Si vous pouvez l’éviter, n’hésitez pas.

Allez un peu plus loin en relisant cet article : tout savoir sur l’indivision en matière de location

Démembrement et location meublée

Le démembrement est à la mode car il est fiscalement intéressant.

Concrètement, il s’agit de séparer entre deux personnes différentes, l’usage du bien, qui s’appelle l’usufruit, et la possession des murs, qui s’appelle la nue-propriété.

Le problème, c’est qu’avec un bien démembré, vous ne pourrez pas l’amortir.

Donc, passez votre chemin…

Amortissement : Serez-vous imposés sur la plus-value à la revente ?

Le calcul de la plus value n’est pas aussi évident qu’il n’y paraît au premier abord… et n’oubliez pas les cotisations sociales qui sont loin d’être neutres

Là encore, le régime LMNP de loueur meublé non professionnel est extrêmement avantageux et s’apparente à une niche fiscale.

En effet, en cas de revente d’un bien détenu ont LMP c’est le régime de la plus-value immobilière des particuliers qui s’appliquent.

En résumé, c’est parfaitement magique, car :

  • pendant 20 ans l’amortissement des murs de votre bien immobilier vous a permis de gommer complètement vos revenus,
  • mais en plus, à l’issue de cette période l’administration fiscale ne tient pas compte de cet amortissement pour calculer la plus-value.

Astuce Eldoradoimmo :

C’est l’occasion de pointer une erreur qui est souvent faite par des investisseurs plutôt chevronnés pourtant, qui commencent à disposer de pas mal de biens.
Ils n’ont plus envie de s’embêter à loué en meublé, et choisissent de louer en nu.
Pour cela, ils créent une société, souvent une SAS ou une SARL.

Par ce biais, ils peuvent tout à fait légalement amortir leurs biens en les louant en nu.

Le problème c’est que dans ce cas il s’agit d’un bien professionnel, et ces petits malins seront imposés sur la plus-value sur 100 % de la valeur de leur bien à l’issue de la période de location.

Ainsi toutes les économies d’impôt qu’ils auront pu réaliser seront gommés complètement au moment de la vente.



J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.

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  1. Merci, pour cette article une fosis de olus très détaillé. Je m’interroge quand au passage en lmp et ne pas dépasser le seuil de 23000 euros de CA en lmnp. J’ai actuellement 3 biens sous lmnp. Pourrais je passer un des biens en meuble de tourisme et conserver le statut lmnp oour les 2 autres et le seuil de 23000 ? Merci par avance,
    Dimitri

  2. Bonjour,
    Pourrez-vous me transmettre les coordonnées d’un expert comptable spécialiste de locations meublées et ou saisonnières en métropole et/ou guadeloupe ; et de l’IFI
    Cordialement

  3. Bonjour
    Je vous remercie pour toutes vos informations très précieuses. Je vous lis régulièrement, c’est une mine de renseignements qu’effectivement la plupart des investisseurs ignorent. Elles m’ont permis de reprendre la main sur la gestion de mes biens, alors que mon expert comptable lui-même ne connaît pas les différentes possibilités de défiscalisation et me soutient qu’au-delà de 23000 euros de revenus locatifs, je dois opter pour un statut en LMP avec tout ce que cela implique, charges sociales etc. Je suis donc à la recherche d’un expert comptable au fait de la location en meublé, AirbnB au micro bic réel. Encore merci pour toutes les informations que vous partagez.

  4. Bonjour Pierre, et merci pour cet article très instructif !
    J’ai besoin d’entrer en contact avec un expert comptable spécialisé en immobilier pour un projet en cours (achat puis transformation de plusieurs greniers en logements).
    Auriez vous un ou plusieurs experts comptables à me conseiller, qui pourraient me renseigner ?
    Merci par avance

  5. Bonjour , très bien vos informations . j ‘applique déja la location meublée, sur 5 logements.
    pas de problème , mais mon comptable spécialisé est à 600 km, suite au premier investissement; avez vous une adresse de comptable sur BRESSUIRE 79300 ou CHOLET 49000? Merci. Salutations

  6. Bonjour, j’ai transformé mes 5 logements nus en meublés., au changement de locataires.
    Pas de problèmes.
    J’ai un comptable à 600 km, suite au premier logement dans cette région. Je voudrais trouver plus prés ,c’est à dire autour de BRESSUIRE 79300 ou CHOLET 49300, afin de pouvoir disposer de plus de contact pour les 4 logements ici. Avez vous une adresse? Merci. Vos informations sont trés interressantes et confirment l’option que j’ai prise en ce sens. Votre note 5/5.

  7. Bonsoir, merci beaucoup pour vos explications limpides. Deux questions pour vous svp:

    1) Concernant la déduction des coûts, charges et amortissements des revenus de ma location meublée en régime réel, est-elle proportionnelle à la durée pendant laquelle le bien a été loué ? C.-à-d. que dans le cas d’une résidence secondaire meublée que je loue à des locataires environ 10 semaines par an seulement, puis-je déduire de mes revenus locatifs annuels toutes mes charges et amortissements annuels (sur la base de 52 semaines), ou seulement au prorata 10/52eme si je ne loue la maison que 10 semaines par an ?

    2) Pouvez-vous me conseiller un bon fiscaliste / expert-comptable expérimenté dans ce domaine dans le département de Charentes-Maritimes (La Rochelle, département 17) svp ?

    Merci d’avance,

    Marianne

    1. Bonjour
      Merci pour votre retour et votre intérêt dans eldorado immobilier !
      En effet, cela se fera au prorata des semaines que vous ouvrez à la location (mais c’est toutes par défaut sauf si vous séjournez dans la maison, non ?;)
      Je vous envoie des coordonnées d’expert comptable
      A très vite
      Pierre

      1. Merci pour le contact envoyé séparément et la réponse ultra-rapide à ma première question. Il s’agit d’une maison secondaire dans laquelle nous séjournons 6-8 semaines par an, et qui est disponible en location tout le reste de l’année en effet (soit environ 45 semaines), mais qui n’a tendance à n’être louée qu’en haute ou moyenne saison, soit environ 8 semaines par an et vide le reste du temps.
        Du coup, si je peux déduire 45/52ème de mes coûts et amortissements en régime réel, c’est intéressant. Mais si c’est seulement 8/52ème, celà l’est bcp moins!
        Qu’en pensez-vous? Merci encore,
        Marianne

  8. Bonjour
    Je suis propriétaire depuis 5 ans d’un immeuble acheté 240000€, comprenant 4 appartements et une maison.
    Chaque appartement est loué nu 450€, la maison 800 nue.
    J’envisage le passage en meublé sur l’un de mes appartements vacant dans 1 mois.
    Si j’ai bien compris, je vais opter pour le régime LMNP, j’ai fait la simulation qui me conseille le régime micro. L’amortissement est calculé prix du terrain et frais de notaire déduit si j’ai bien compris.
    J’ai très bien acheté cet immeuble qui aujourd’hui vaut près de 400000€. Comment estimer la valeur de l’appartement ? A valeur d’achat au prorata de surface, ou a estimation d’aujourd’hui ?
    Ça ne posera pas de problème d’avoir des revenus locatifs de type nues et d’autres meublées ?
    Je suis micro-entrepreneur, cela ne va-t-il pas compliquer la feuille d’impôt ? Je rempli déjà une 2042C pro ligne 5KO.
    Je loue également ma voiture et mon minibus déclaré en 5NP, mais ca a l’air d’être une autre ligne pour le LMNP.
    pouvez vous me confirmer tout cela ?
    Merci beaucoup pour vos conseils

    1. Bonjour
      Merci pour votre intérêt et félicitations pour votre succès et votre diversification!
      Je prendrais un expert comptable et le parti d’amortir le bien sur sa valeur actuelle
      je pense que cela peut passer et faire donc une énorme différence en votre faveur
      A très vite

      1. Merci pour votre réponse.
        Si j’ai bien compris, je peux garder une partie de mes biens en nu et une partie en meublé LMNP ? Ça ne pose pas de problème ?
        Je suis bien limité à 23000€ annuel, au delà, quelle est la meilleure solution, le nue, le pro ?
        Dans votre simulation, la version LMNP fonctionne, la version nu donne le même résultat que la version LMNP, il n’y a aucune différence et il n’est jamais question de nu dans le résultat. n’y aurait-il pas un problème logiciel ?
        Si mes locataires actuels sont d’accord de refaire leur contrat en meublé, dois-je leur racheter leur mobilier ? A quel prix ? La moitié de la valeur neuf ? Un forfait ? Comment justifier cela étant donné que celui ci est ancien ? Un écris de leur part suffirait ?
        Auriez vous des coordonnées d’expert comptable à me communiquer en ligne ?
        Merci d’avance

        1. Bonjour Benoit
          Oui complètement, rien ne s’oppose à ce que vous ayez les deux types de biens
          Mais quand vous aurez goûté au meublé…
          vous n’etes pas limité à 23k€ annuel, ensuite cela dépend de votre situation. si ce sont les revenus principaux de re foyer fiscal, vous passez en LMP, ce qui est bien aussi
          Statut LMP de Loueur en Meublé Professionnel (tableau synthétique)
          Faut-il louer en meublé ou vide ? Le Match LMNP / LMP vs location nue
          LMNP vs LMP : quel statut vous fera payer le moins d’impôt pour votre investissement locatif en meublé?
          Pour le bail avec vos locataires actuels, ce sera 100% de la négo
          Je vous envoi les coordonnées d’une expert comptable
          A très vite

  9. Bonjour Pierre, je m’apprête à acheter comptant un studio pour le louer en meublé en IDF (proche Paris). Je commence donc à me renseigner d’un point de vue patrimonial et fiscal. Après avoir plusieurs analyses, j’avoue que je ne comprends pas pourquoi, si on opte pour le micro bic, un propriétaire se retrouverait imposé au taux maximal de sa tranche marginale d’imposition au lieu de son taux individualisé ? Merci de votre réponse.

    1. Bonjour merci pour votre message et po votre intérêt .
      Déjà une question : pourquoi diable n’achetez vous pas à crédit ? Vous pourrez déduire les inertes et placer votre argent ailleurs.
      Pour le micro bic si vous vous dites que c’est le choix qui vous est proposé par l’administration fiscale . Pensez vous qu’il est avantageux pour eux ou pour vous ?
      À très vite

  10. Bonjour,
    Je suis depuis quelques temps vos articles, fort intéressants et j’ai un renseignement à vous demander. Mon époux est propriétaire d’une maison suite à un héritage. Cette maison est divisée en 2 lots. Nous habitons le Rez-de-chaussée et nous venons de rénover l’appartement du 1er étage pour le louer en location saisonnière. Nous avons fait une demande de changement d’usage auprès de la mairie qui a été accordée pour 6 ans. Nous avons eu énormément de frais de rénovation car le maître d’oeuvre a commencé les travaux, en janvier 2018, a pris des acomptes et n’a pas terminé le travail. Il a fallu faire intervenir huissier et expert pour pouvoir se libérer de cette personne indélicate et faire reprendre les travaux par une autre équipe, ce qui fait que les travaux ont durée 3 ans et demi. Là, nous sommes prêts à louer d’ici la fin du mois de juin 2021 et nous ne savons pas quel statut juridique nous devons choisir. Nous avions pensé au LMNP mais est-ce la meilleure décision ?.Nous aimerions, si possible, pouvoir déduire tous nos frais de rénovation depuis le début de façon à faire du déficit foncier où tout au moins, ne pas avoir de bénéfice dans les premières années. En fait, quelle serait la meilleure solution dans notre cas ?.
    Merci d’avance de votre réponse.
    Bien cordialement,

    Marcelle et Serge PIERROT

    1. Bonjour Marcelle et Serge,

      Merci pour votre intérêt et pour votre message.
      Cela va dépendre de votre situation financière précise et personnelle.
      Mais si vous n’avez pas de base d’imposition à fortement réduire, le LMNP sera préférable au déficit foncier en effet

      Qu’en pensez vous ?
      A très vite

  11. Je suis intéressé, et je n’ai pas d’experience,; pourriez-vous me donner un contact autour de Saint-Jean-Pied-de-Port?

  12. Bonjour pouvez vous m’éclairer svp.
    Je gère en 2020 la location saisonnière de la maison de mon père René qui est en maison de retraite donc sa résidence secondaire.
    Je crois que c’est un” meublé de tourisme”
    mis sur Airbnb à la location saisonnière au maximum 3mois dans l’année.
    Je dois remplir la déclaration d’impôts en 2021. Les revenus sont de 5595 euros.
    Quel régime fiscal est le plus judicieux.
    Où déclarer ces revenus encaissés par mon papa ?
    Vas t’il payer des impôts ?
    Merci de vos conseils.

    1. Bonjour merci pour votre message ! Pour la déclaration actuelle vous devez optez pour le régime fiscal en cours. Soit abattement de 71% si il a effectivement reçu un classement officiel meuble de tourisme, micro bic sinon. Pour l’année prochaine faites le calcul au réel il y a de fortes chances que ce soit plus intéressant ! À très vite

      1. Merci de votre réponse.
        Classement officiel non en fait !
        Où se trouve les rubriques et sur quel formulaire dois ton déclarer ?
        Doit-on faire nous même l’abattement de 71 %.
        Il s’agit pour 2020 de 3 mois de location saisonnière.

        1. Merci pour votre retour 😉
          Du coup, pas de classement officiel = pas d’abattement 71%
          il reste la déclaration au réel, qui est probablement la plus avantageuse
          Qu’en pensez vous ?
          A très vite

  13. Bonjour,
    Merci beaucoup pour votre blog et toutes ces informations extrêmement intéressantes.
    Nous louons depuis quelques années notre résidence secondaire, classée en meublé de tourisme, en LMNP micro BIC avec un abattement de 71%. Suite à tous les échanges que je vois sur votre blog, je m’interroge sur l’intérêt de rester sur ce statut et de ne pas plutôt basculer sur du réel simplifié, ce qui semble avoir votre préférence d’une manière générale.
    J’ai par conséquent 3 questions à vous poser car la fiscalité a pu évoluer récemment :
    – Concernant l’amortissement comptable de la maison : si on déduit en charge cet amortissement (valeur comptable), sur quel montant se basent les impôts pour calculer la plus-value lors de la revente du bien ? sur la valeur comptable ou sur la valeur d’achat initiale ? J’ai cru comprendre qu’il avait été question d’un changement à ce sujet mais je ne sais pas ce qu’il en est aujourd’hui.
    – Même si nous proposons notre bien en location saisonnière toute l’année, il n’est réellement loué que 4-5 mois par an : je supposais que dans ce cas-là, nous étions censés ne déduire les charges qu’à hauteur de 4/12 à 5/12 mais il semblerait que vous soyez d’un avis contraire et que nous puissions déduire 100% des frais ? Etes-vous toujours de cet avis et savez-vous s’il y a une jurisprudence à ce sujet ?
    – Pourriez-vous svp me communiquer les coordonnées d’un expert-comptable de confiance et spécialiste de ces questions en région parisienne ?
    Mille mercis d’avance pour vos réponses,
    Bien cordialement
    Marie

    1. Bonjour Marie,

      Merci pour votre intérêt dans Eldorado Immobilier !

      Sur l’amortissement, si vous êtes en LMNP le calcul de la plus value est celui des particuliers. en LMP c’est celui des professionnels, et donc sur toute la valeur amortie du bien.
      Vous devez proposer votre bien en location toute l’année pour amortir… au moins poster une annonce 😉
      Pas de soucis pour trouver l’expert comptable que nous conseillons, le plus adapté à votre situation, vous avez le formulaire dans cet article qui vous permettra d’être rappelé :
      Top 5 des Experts Comptables Pour Location Meublée (et courte durée)
      Bien à vous

  14. Bonjour Monsieur,

    Je vois que vous avez beaucoup de contact d’expert comptable, j’aimerai passer mon appartement en LMNP, auriez-vous le nom d’un expert-comptable sur Paris 17 ou Rouen ?

    Un immense merci pour votre retour,

    Anne-Charlotte

  15. Bonjour Pierre, je ne sais pas si vous avez vu mes précédents messages ? Pourriez-vous m’apporter une réponse svp ?
    Merci

  16. Bonjour Pierre
    Merci pour vos articles de grande qualité!
    Avec ma compagne nous souhaitons investir dans un immeuble de rapport qui serait à priori géré via une SCI à l’IS ayant pour but la location d’appartements meublés. Nous opterions pour le régime des LMP puisque les revenus attendus dépassent les 23.000€ avec une déclaration au réel siplifié pour bénéficier notamment de l’amortissement des murs.
    à ce propos l’immeuble est cédé pour 100.00€ et engendrerait 750.000€ de travaux, ces derniers seraient ils également amortissables? Le bien une fois rénové aurait une estimation de prix entre 700.000 et 900.000€.
    Par ailleurs auriez vous quelques contact de comptables à nous conseiller qui soient capables de poser les chiffres afin de présenter au mieux notre dossier de demande de crédit?
    bien à vous.
    Ludovic

  17. Je me suis trompé, c’est résidence secondaire et non principal, pardon.
    Par ailleurs, est-il intéressant de le classé en tourisme si l’on est LMNP réel simplifié ?
    Après je veux bien les coordonnées d’un expert comptable dans le nord (au plus proche de 59270).. pour l’instant j’utilise une application assez bien faire jedeclaremonmeuble point com, vous connaissez ?
    Encore merci

  18. Bonjour Pierre, tout d’abord merci pour votre site et vos précieux conseils, c’est trés intéressant. je suis LMNP depuis 4ans avec un appartement loué à l’année. Nous prévoyons d’acheter un appartement dans le sud (résidence principale) et donc de le loué en saisonnier. Est-ceque les biens sont indépendant l’un de l’autre en terme de fiscalité ? c’est a dire, dans le sud j’ai pas mal de petits travaux a faire, je vais travailler avec une agence locale pour la conciergerie etc .. est-ce que ces frais vont pouvoir “gommer” ce que je paye pour l’autre appartement ? Si j’ai bien saisi il faut aussi que je m’enregistre au niveau CFE dans le sud ? quand faire ces démarches, sachant que nous allons acquérir l’appartement début 2022. Merci d’avance pour votre réponse et votre aide. Cordialement,

  19. bonjour
    je désire me rapprocher d’un expert pour pouvoir louer ma résidence principale ou une partie de ma résidence principale quelques mois par an .Ainsi qu’un appartement en construction actuellement en meublé ou non …..j’ai besoin de conseils rapidement .je suis en provence .Pouvez vous me donner une adresse et une réference de quelqu’un de compétent pour le montage financier ?merci

  20. Bonjour,
    Merci beaucoup ! Puis-je avoir les coordonnées d’un expert-comptable spécialisé dans l’Eure SVP ? Cordialement, Isabelle

  21. Bonjour Pierre,
    Merci pour ce site et ces articles très intéressants, on en apprend tous les jours !
    Auriez-vous les coordonnées d’un expert comptable/ fiscaliste spécialisé dans l’immobilier sur La Réunion ?
    En effet, j’aurais besoin d’avoir d’autres éléments avant l’achat d’un bien qui potentiellement me ferait passer en LMP vu le montant des revenus. Dans ce cas, ne devrais-je pas créer une SCI à l’IS et faire l’acquisition avec elle ?
    Merci d’avance

  22. Bonjour, merci pour vos articles,
    Petite question, j’ai acheté un studio avec un sous-sol surélevé (qui pour le moment ne me sert juste à stocké de la vaisselle, le nécessaire pour le ménage…). Dans mon actif est-ce que je dois déclarer tout le logement ou seulement une partie, ainsi que pour le prêt immo juste la partie louer ou tout l’achat ?
    Je vous remercie si vous pouvez éclairer ma lanterne.
    Belle journée

  23. votre site est très intéressant.
    Je suis en train d’immatriculer ma SARL de famille auprès du greffe en ligne
    dois je déclarer l’option pour le statut LMNP en le précisant dés l’immatriculation ? le cas échéant dans quelle rubrique du M0 ouis-je la mentionner?
    A défaut dois je établir une déclaration CERFA indépendante ?
    A quel moment?Avant ou après l’achat du bien ?

    1. Bonjour Nicole,
      Merci pour votre intérêt !
      Si vous passez par une société, c’est elle qui gère votre bien, donc vous n’avez pas de statut LMNP
      A très vite

  24. Merci pour vos articles très complets. J’aimerai trouver un expert comptable/ fiscaliste spécialisé dans l’immobilier pour structurer la gestion de mon patrimoine situé aux Antilles. Auriez-vous un contact local ou bien sur Paris ? En vous remerciant, Bien cordialement

  25. bonjour Pierre, bravo pour votre site qui est très complet et explicite;
    resident dans les Antilles, je loue mes 2 villas en location saisonnière courte depuis peu (airbnb, vrbo…)et souhaiterai me structurer juridiquement et fiscalement afin d’optimiser CSG, SSI ,IR…
    Auriez vous un contact d’un conseiller fiscaliste ,expert comptable a me communiquer?
    b CDT

  26. Bonjour

    Tout d’abord, merci beaucoup pour cette foule de renseignements.

    Je viens d’acheter, sans faire de crédit, un appartement que je vais meubler pour la location saisonnière, il sera disponible à la location en mai ou juin très certainement.

    Est-ce que le “Régime Réel Simplifié” est plus avantageux, dans mon cas, que le “Micro Bic”
    Pourriez-vous m’indiquer un comptable spécialisé pour les locations saisonnières à Nice ou aux alentours éventuellement

    Bien cordialement.

    Dominique

    1. Bonjour Dominique

      Merci pour votre message et pour votre intérêt !

      Il faut faire le calcul, mais le micro bic n’est presque jamais la meilleure option 🙂
      je vous envoie des coordonnées

      Est-ce plus clair ?

      A très vite

  27. Bonjour
    Article vraiment très intéressant que je viens de dévorer.
    Connaissez vous un bon expert comptable spécialisé en Lmnp sur secteur de LILLE.
    Je vous remercie par avance pour votre réponse.
    Cordialement

  28. Bonjour et merci pour votre site très instructif.
    J’ai plusieurs questions cependant. Je dois acheter une maison avec ma soeur et compte en loueur de manière saisonnière une partie en meublée.
    1) Si je décide de monter une SARL familiale, est ce que cela doit fait avant l’achat(je commence à peine à me renseigner sur cela) ou est ce que ça peut être fait après, par exemple après avoir vu si cela se loue bien.
    2) Si j’ai bien compris, en cas de déficit du à l’amortissement, on ne peut pas avoir de revenus et donc il y a de l’argent “bloqué”. J’ai vu que l’on pouvait s’en servir pour payer des interets d’emprunt. Est ce ce que ça peut être ceux du bien lui même ou est ce que ça doit forcément être un autre bien?
    3) toujours pour cet argent, que ce passe t’il si on en “récupère” une partie. Est ce que ça annule l’amortissement ou est ce qu’il devient simplement imposable?
    Merci d’avance pour vos réponses.

    1. Bonjour Alain,

      merci pour votre message et votre intérêt dans eldorado immobilier !
      l’idéal est en effet de créer la SARL avant, mais vous pouvez quand même rattacher le bien par la suite
      pour l’amortissement, ne vous inquiétez pas on va dire que c’est un effet d’optique. vous n’avez pas de revenus d’un point de vue fiscal, mais cela ne veut pas dire que vous n’avez pas de revenu du tout !!

      A très vite

      1. Merci pour votre réponse.
        J’ai néanmoins une dernière question.
        Est ce que c’est embêtant si j’achète en sarl mais ne loue qu’une partie de la maison, par exemple 40%?
        Merci d’avance.
        Cordialement.

  29. Bonjour,

    Merci pour les articles détaillés. J’ai néanmoins quelques interrogations.
    J’ai acheté un appartement en résidence principale.
    Je souhaiterais louer une des chambres sur le principe de la colocation.
    Dans ce cas là est-ce que je peux bénéficier des avantages du status LMNP et de l’amortissement ? Est-ce qu’il est calculé sur l’ensemble de l’appartement ou à un prorata qui correspondrait à quoi ?

    Par ailleurs si je souhaite par la suite déménager et louer mon appartement, est-ce que je peux également faire l’amortissement du bien en LMNP bien que je n’ai pas acheté le bien pour le louer au départ ?

    Merci

    1. Bonjour Marie,

      Merci pour votre message et pour votre intérêt dans Eldorado Immobilier !

      Vous pouvez en effet bénéficier du statut LMNP dans ces conditions
      le prorata se fera au niveau de la surface louée et du temps où elle a été louée

      Cela répond à votre interrogation ?
      A très vite

  30. Bonsoir Pierre
    Vos articles sont très formateurs ainsi que sur vos forums. J’adopte !!!
    Merci de donner vos précieux conseils car c’est bien complexe à trouver la bonne optimisation fiscale sur le LCD. Il est donc important d’être bien accompagnés. Nous résidons en Guadeloupe depuis peu et projetons d’investir dans la location saisonnière pour en faire notre activité principale.
    Nous serions preneurs pour de bonnes adresses d’experts comptable spécialisés dans LMNP /LMP …en Guadeloupe si possible ? Sinon des experts comptables en ligne aussi .
    Vous remerciant par avance

  31. Bonjour
    Nous avons acheté un terrain mon mari et moi meme et avons fait une donation à nos 3 filles.et nous avons garder l’usufruit ; Puis nous avons construit 3 maisons neuves à nos frais sans crédit sur ce terrain pour nous faire des revenus locatifs en pensant passer par une LMP mais malheureusement, nous n’avons pas le droit d’amortir car nous sommes usufruitiers .
    Nous sommes heureusement ou malheureusement dans une tranche d’impots très elevée donc que nous conseillez vous ? Nous sommes dans un cas exceptionnel et tout le monde se rejette la mauvaise information du départ sans nous donner une solution .
    On a effectivement pensé à nos 3 filles quand nous avons investi et on ne nous a pas posé les bonnes questions quand on nous a dirigé sur une LMP , Quand pensez vous et pouvez vous nous indiquer un conseiller fiscal, expert dans l’immobilier ? Nous habitons à Arcachon ; MERCI BEAUCOUP

    1. Bonjour
      Merci pour votre message et pour votre intérêt
      Je ne suis pas CGP et je n’ai pas accès à vos données fiscales
      toutefois, votre situation me semble adaptée avec une SCI et/ou une holding pour avoir vos revenus locatifs dans une bulle fiscale (vous n’avez pas besoin de vous payer)
      Qu’en pensez vous ?
      A très vite

  32. Bonjour,
    Super article ….comme toujours et comme on les aimes.
    Pouvez vous m envoyer le contact d un expert comptable specialist de la location meublee courte duree……et pas trop cher (si ca existe)

    Merci

  33. Bonjour;j’habite le finistere. Pouvez-vos m’indiquer un Expert Comptable compétent en meublé.Je souhaite des infos sur le surcout social (plus values) en cessation d’activité Chambres d’hotes ( suivant regime parahotellerie ou LMNP).
    Merci pour votre site et votre aide.

  34. Bonjour
    Il y a plein de bon renseignement sur cette page, mais j’ai besoin d’autres information…
    Mon conjoint rt moi venant d’acheter un studio en station pour de la location saisonnière…
    Nous sommes pacsé et l’avons acheté 50/50, nous commencerons à le louer fin d’année
    Pour cette 1ère année nous allons voir à taton comment il se loue
    Nous pensons le déclarer en réel simplifié par contre nous ne savons pas trop comment faire réellement quel cerfa ? et j’ai pas tout compris au calcul de l’ammortissement
    ensuite nous achetons de l’équipement et des matières pour faire les travaux nous même, je sais qu’on peut le déduire mais faut-il une facture automatiquement ou un ticket caisse suffit..
    et vu que nous sommes pacsé DONC on à 2 noms différents, si les factures son à un ou l’autre nom est ce que ça change quelque chose ?
    On avance petit à petit mais nous restons perdu
    Pouvez vous m’aider svp
    Merci de votre retour

  35. Bonjour Pierre,
    Quel cabinet d expert comptable nous conseillez vous pour la location de notre residence secondaire (en location saisonniere meublee) dans le 63 (Auvergne) sachant que nous sommes residents fiscaux aux Pays Bas?
    D avance merci.
    Delphine Neveux

  36. Bonjour Pierre,
    Merci pour toutes ces informations (à travers le maquis…).
    Je suis à la retraite ; j’ai quelques biens en Non-propre que je loue en meublé (micro BIC), et d’autres nus (en Foncier) que je voudrais basculer en meublé…
    De plus, ma femme voudrait développer une activité de gîte à la campagne.
    Je ne sais plus quelles options fiscales choisir ; j’ai besoin d’optimiser et simplifier ma situation…
    Quels conseils me donneriez-vous ?
    Puis-je tous faire en LMNP (LMP…) ?
    Comment ne pas mélanger fiscalement et socialement ces différentes activités ?
    A quoi m’expose (ou ma femme) cette nouvelle activité de Gîte ?
    Connaissez-vous un expert comptable sur Paris ou l’Yonne spécialisé en la matière pour me guider et m’épauler ?
    Merci de votre retour.
    Stéphane

    1. Bonjour Stéphane,

      Merci pour votre message et pour votre intérêt
      Comme vous êtes à la retraite, je dirai que votre choix doit aussi prendre en compte la transmission
      vous pouvez travailler en nom propre ou via une sci à l’is en fonction de votre situation
      je vous envoie les coordonnées d’un expert comptable, en parallèle
      A très vite

  37. Bonjour,
    Merci pour ces renseignements précieux !
    Je loue depuis déjà quelques années un bien en saisonnier, je l’ai fait classé depuis l’année dernière en meublé de tourisme, jusqu’à présent j’avais opté pour une déclaration au réel mais je me demande si avec l’abattement de 70% cela demeure intéressant, d’après ce que je comprends si je change pour le régime BIC je paierai en plus la CSG, ce qui me semble moins intéressant, dites moi si je me trompe car c’est un peu complexe !!!
    Merci beaucoup

    1. Bonjour
      Merci pour votre message et pour votre intérêt!
      Ce n’est pas le cas, pour la fiscalité ce sera similaire
      Calculez la formule qui vous donne au final le plus faible bénéfice imposable et GO!
      À très vite

  38. Bonjour Pierre,
    Merci pour votre article,
    nous souhaitons construire une maison pour faire de la location saisonnière, Si on part sur une SCI IS, on ne pourra pas repasser au micro-BIC lorsque la location au réel ne servira plus et bénéficier de l’abattement de 71 % (meublé de tourisme).
    Si on part sur une SARL de famille, je pense que l’on pourrait avoir cet abattement lorsque le réel ne sera plus avantageux mais le problème est que nous avons déjà un bien en LMNP et j’ai peur que l’association des 2 nous fasse passer en LMP, pouvez vous me confirmer ? (je suis en nom propre sur mon 1er bien).
    Merci

    1. Bonjour Ben
      oui vous passerez probablement le seuil, mais c’est loin d’être un drame 🙂
      et le plus souvent le statut LMP reste beaucoup plus avantageux qu’une SCI
      avez vous envisagé tous les scénarios ?
      A très vite

  39. Bonjour, un grand merci pour vos articles. Nous sommes Belges mais avons hérité d’une villa en Provence. Nous avons payé 70% de la valeur de cette villa pour payer les frais de succession ! Donc, un héritage ’empoisonné’ ! Pour nous refaire de la trésorerie et pouvoir garder cette villa dans notre famille, nous la louons en LMNP de tourisme. Nous avons fait une déclaration en mairie, nous avons procédé au classement 3 étoiles pour payer moins cher la taxe de tourisme, et nous avons beaucoup investi pour améliorer le confort de nos hôtes (placement d’une piscine, de la climatisation, peinture, carrelage, …). Mais malgré tout cela, nous sommes loin de dépasser les 23K de revenus annuels. Nous avons 3 enfants et envisagions donc de faire une donation des murs à nos enfants et de garder l’usufruit pour nous. Après la lecture de votre article, nous voyons que cela n’est pas du tout intéressant. Comment faire alors pour que nos enfants ne soient pas dans la même situation que nous (à savoir, devoir payer 70% de la valeur de la villa) après notre mort? Merci pour votre réponse. Nous serions aussi à la recherche d’un expert comptable dans la région de Salernes en Provence (Var), car le nôtre ne nous donne plus satisfaction. En plus, il prétend que les frais qu’il nous facture ne sont pas déductibles à 2/3, contrairement à ce que vous affirmez. Il dit qu’il faut être en LMP pour cela. Est-ce vrai?

  40. Bonjour Pierre,

    Merci pour tous ces articles très intéressants.
    Nous sommes propriétaires de 3 locations meublées en LMNP.
    2 sont à Nancy et sont louées tout l’année, 1 se trouve à Saint-Gervais-les-bains et nous ne louons qu’en location saisonnière.
    Afin d’élargir notre panel de locataires, nous souhaitons nous inscrire en meublé de tourisme (afin de pouvoir accepter les chèques vacances).

    Est-ce que c’est compatible avec le LMNP ?
    Est-ce que ça ne va pas pour porter préjudice fiscalement ?

    A l’heure actuelle nous sommes en déficit puisque beaucoup beaucoup de travaux d’amélioration.

    Merci pour votre retour.

    Bonne journée

    1. Bonjour
      Merci pour votre message !
      Pas de soucis c’est bien compatible et fiscalement cela va avoir un impact sur la taxe de séjour .
      Regardez bien les montants à st Gervais
      En général il vaut mieux être classé une étoile que pas classé du tout
      À très vite

  41. Bonjour Eldoradoimmo
    Bravo pour votre site.
    Mais, dans le cas d’un LMNP en location saisonnière (disons par exemple 4 mois par an), la dotation aux amortissements est-elle pleine ou réduite au pro-rata dse période de location (c’est à dire ici 4/12ème)?

  42. Bonjour
    Vos articles sont supers intéressants et très formateurs. Merci d’en parler ouvertement et de donner tous ces précieux conseils. Ca rend bien compte de la complexité de la fiscalité et qu’il est important d’être bien accompagnés. Nous habitons dans le 64 et avons investi dans 2 appartements à Lourdes. Nous serions preneurs pour de bonnes adresses d’experts comptable (sont ils tous dans le même ordre de prix ?). Je me rends compte qu’on patauge un peu et qu’on n’a pas forcément bien procédé jusqu’à maintenant…
    Merci

  43. Bonjour Pierre
    Merci pour ces articles qui sont une véritable mine d’informations pour tout investisseur dans la location courte durée. Je viens d’acheter un immeuble de 4 studios que je vais faire rénover une fois le confinement terminé. Je suis à la recherche d’un bon comptable à Bourges, ou éventuellement à distance. Aurais-tu de bonnes adresses à m’envoyer ?
    Merci beaucoup.

    1. Oui je vous envoie des coordonnées
      Ils sont un peu surchargés en ce moment 😉

      Bravo pour votre projet, je vous souhaite la meilleure des réussites
      Portez vous bien et à très vite

  44. Merci Pierre pour ces conseils avisés.

    Pouvez vous me recommander des comptables, en ligne ou dans ma région (Montpellier), expert pour gérer ma situation complexe, précisée ci dessous ?

    Dans mon cas de figure, le choix du statut juridique et du régime fiscal est un peu plus complexe.
    Pouvez vous me conseiller, et ainsi, éclairer tous les nombreux autres propriétaires qui ont le même statut professionnel que moi, c’est à dire, le statut d’intermittent du spectacle, propriétaires et qui souhaitent se lancer en activité locative ?
    Ce statut d’intermittent semble être plus complexe vis à vis du choix LMNP ou LMP, SCI, ou autre…

    En effet, je suis actuellement Intermittent du spectacle.
    Mes revenus étant composé chaque mois d’indemnisation au titre de l’intermittence du spectacle + de salaires net.

    Pole emploi précise que lorsque vous cumulez une activité non salariée*, avec une indemnisation au titre de l’intermittence du spectacle, vous devez fournir les justificatifs afférents, et ce depuis la création :
    – Déclaration de début d’activité (Cerfa 13821) ou déclaration d’auto-entrepreneur en ligne auprès de l’URSSAF / Agence de la sécurité sociale des indépendants
    – Notification de l’Agence de la sécurité sociale des indépendants /URSSAF
    – Vos déclarations de chiffre d’affaires mensuelles ou trimestrielles (Agence de la sécurité sociale des indépendants / URSSAF)

    Pour rappel, il y a trois types d’activités auxquelles s’appliquent les taux d’abattements suivants :
    – Abattement de 71% sur le chiffre d’affaires pour les activités d’achat revente :
    Achat de biens destinés à être revendus en l’état, fabrication (pour revente) de produits à partir de matières premières (farine, bois, métaux), de vente de denrées à consommer sur place et fourniture de prestation d?hébergement.
    – Abattement de 50% pour les autres activités relevant des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) :
    Activités artisanales consistant en un travail de fabrication, transformation, préparation ou prestations de services artisanales ou commerciales. (y compris locations meublées autres que meublés de tourisme classés et chambres d’hôtes).
    – Abattement de 34% pour les activités relevant des Bénéfices Non Commerciaux (BNC) :
    Activités libérales (paramédicale, juridique, technique, intellectuel), prestations de services.

    Si je comprends bien, que je sois en LMNP ou LMP, gerant d’entreprise ou auto entrepreneur, je devrais sans doute déclarer chaque mois à pole emploi mes revenus locatifs minorés d’un abattement, qui viendront se déduire de mes indemnisation au titre de l’intermittence du spectacle, qui de ce fait seront réduite voir supprimées.

    En conclusion, je risque de perdre d’un côté ce que je gagnerai de l’autre.

    Comment éviter cela ?
    Quel statut juridique et régime fiscale choisir dans le cas des intermittent du spectacle ?

    j’ai pensé peut être à la création de société SCI, SARL familial, etc… ou j’occuperai un role d’actionnaire rémunéré aux dividendes et non pas de gérant, ni de dirigeant.

    Mais cela restera t il fiscalement toujours intéressant ?

    Pour info, mes revenus locatifs prévisionnels sont les suivants :

    Revenus prévisionnel locatif touristique meublé courte durée
    Moyenne : 22 500 € par an.
    mini 20 000 €
    maxi 35 000 € par an.

    Mon revenu imposable en 2019 :
    Total des salaires et assimilés : 22839 €
    Revenu fiscal de référence : 13084 €
    Total de l’impot sur le revenu : non imposable, 0 € (car beaucoup de frais réels lié à mon métier)

    qu’en pensez vous ? quels sont vos conseils dans mon cas ?

    Je suis à l’aube de démarrer ma 1er activité de location meublé sur mon 1er bien acquis.
    je viens de sortir d’une longue période de travaux que j’ai fait moi même, et j’ai fait de nombreuses erreur sur l’estimation du cout des travaux.
    Je ne m’attendais pas à cette nouvelle difficulté quand à mon choix de statut juridique et de regime fiscal, ayant prévu initialement d’opter pour le régime LMNP / LMP et réel simplifié.
    Du coup cela remet tout mon projet en question, et je suis perdu à l’aube de finir les travaux dans 1 mois et de démarrer mon activité au 1er mai.

    Pouvez vous me conseiller dans mon cas de figure, et celui des intermittent du spectacle d’une manière plus générale, souhaitant développer une activité locative ?

    Espérant votre coup de pouce, pour m’aider à démarrer mon activité d’un bon pied bon oeil 😉
    je croise les doigts en espérant votre réponse et vous remercie pour les articles merveilleux et d’une grande utilité sur ce site.
    Bravo à vous et merci !

    1. Bonjour Nicolas

      merci pour votre intérêt, votre situation est passionnante 🙂

      Je vous envoie les coordonnées d’un comptable en MP

      le plus efficace à mon sens serait en effet de créer une société, ce qui a le gros avantage de ne pas générer de revenus pour vous
      cela créé une bulle fiscale, indépendante de vos revenus personnels

      Vous nous tenez au courant pour la suite ?
      A très vite

    2. Bonjour Nicolas, je suis aujourd’hui exactement dans la même situation : intermittent du spectacle avec le souhait d’être en lmnp (revenu autour de 12000 euros). Quelles conséquences vis-à-vis de pôle emplois ? Et quelles obligations ? Merci d’avance

  45. Bonjour,
    Merci infiniment pour toute vos informations. Elles sont précieuses et généreuses. Un grand grand Merci pour toute cette lumière et le temps précieux que vous y avez consacré.
    Je suis à Marseille, je suis à la recherche d’un expert qui soit qualifié en matière de Location Meublé en LMNP. Merci de vos conseils ou coordonnées. Bien à vous. Isabelle

  46. Bonjour, merci pour votre article.
    Je viens d’acheter un ensemble immobilier qui contient 2 gîtes et des chambres d’hôtes. Je suis parallèlement en profession libérale en micro entrepreneur.
    Je pense cumuler avec une autre activité agricole…bref, mon cas n’est pas simple. Pourriez vous m’indiquer un expert comptable spécialisé dans le 19, région de Treignac (Limoges, Tulles, Brives) ?
    Je vous remercie

  47. Bonjour Pierre
    Merci pour vos articles toujours plus instructifs , j’ai un bien louer nu et un bien de trois appartements loué meublé pouvez vous m’envoyer l’adresse d’un expert comptable pour la région 02/60 l’Aisne a la limite de l’ Oise
    Merci beaucoup

  48. Bonjour Pierre,
    Bravo pour votre bog !

    Vous dites dans l’article qu’on ne serait pas soumis au paiement des charges sociales (RSI/SSI) si l’on passe par une société qui gère pour nous les checkin/out, ménage ..etc de notre meublé de tourisme.

    Pourriez-vous nous donner votre source juridique s’il vous plait ?

    Cordialement
    Sébastien

    PS : Nous envisageons de passer l’année prochaine au “Réel” comme LMP (aujourd’hui Micro-ent), pourriez-vous nous conseiller, en MP peut-être, des comptables spécialisés (Nous sommes en Région parisienne)

    1. Bonjour Sébastien,

      Merci pour votre intérêt !

      Cette question n’est pas aussi simple qu’elle y paraît 🙂
      j’y réponds de manière complète dans cet article, cliquez ici.

      Je vous envoie les coordonnées d’un expert comptable par mail, pas de soucis

      A très vite
      Pierre

    1. Bonjour Samir,

      Merci pour votre retour
      Si il est remis à jour régulièrement, mais c’est sur que ça va vite 😉

      Quelle information vous semble ne pas figurer dans l’article ?

      A très vite

  49. J’ai compris mon erreur : les prélèvements sociaux sont calculés sur le revenu imposable, pas sur le total des revenus fonciers. Mais si je comprends bien, en imputant l’amortissement + les charges déductibles on doit facilement arriver à un revenu imposable nul, non ? Donc ni impôts ni prélèvements sociaux ?

    1. Bonjour nous sommes de Narbonne je cherche un comptable fiscaliste investisseur compétent. Je peux aussi aller sur Béziers. Ou Toulouse s il est meilleur.. Notre situation est complexe nous avons huit villas en nom propre certaines en Location à l’année, les autres en lmnp Et un appartement en bail commercial. De plus nous avons une ESS en tant que marchands de biens qui va démarrer cette année. À force nous avons plus de revenus En LMNOP que de nos salaires et sommes obligés de passer en L MP. Merci pour cet article qui me conseillez-vous

  50. Encore une question (ce sera la dernière !) : et les prélèvements sociaux ? Vous parlez dans votre premier exemple au début de l’article d’une obligation de payer 15,5% de prélèvements sociaux en micro BIC (ce ne serait pas 17,2% au passage ?). Mais quand vous reprenez l’exemple sur le calcul au réel simplifié, ces prélèvements sociaux n’apparaissent plus…. On ne les paie plus ??! Ne les paie-t-on pas systématiquement sur les revenus encaissés ?? Merci !

  51. Tout cela est d’une grande complexité… Donc, si je comprends bien, le LMP serait bien sauf qu’il faut cotiser pour le RSI qui est très mauvais. Mais est-on obligé de s’affilier au RSI ? Si on peut l’éviter, alors le LMP est mieux, non ? Et si on n’a plus d’autres activités et que l’on est rentier en vivant de ses revenus immobiliers, n’est-on pas obligé d’adopter le LMP ? Et si on ne prend pas le RSI, comment avoir une couverture médicale ? Bref, je suis loin d’y voir clair… ! Merci de vos lumières !

  52. Bonjour Pierre
    Si je comprend bien, désormais, si on a perçoit plus de 23 000 € de loyers par an et que l’on retire de cette activité au moins la moitié du revenu global de votre foyer fiscal, on passe automatiquement en LMP. Exact ? Cela veut dire que l’on va être très nombreux dans ce cas là. Je suppose que c’est votre cas aussi, non ? Alors, obligé de s’affilier au RSI ?

    1. Bonjour Nicolas,

      C’est un vaste sujet de débat entre experts comptables 😉

      Dans tous les cas, l’affiliation du RSI est acquise. Je l’espère uniquement via le forfait de base, si vous restez avec un bénéfice fiscal nul.

      ensuite sur le fait de passer automatiquement en LMP ou pas, c’est la jurisprudence qui le dira

  53. Bonsoir Pierre,
    J’habite à Marseille et suis à la recherche d’un expert-comptable pour me conseiller.
    Merci d’avance pour votre aide.
    Bien cordialement et bonne journée

    Herve
    Eric

    1. Bonjour, Pierre je suis à la recherche d’un bon expert comptable compétant dans le lmnp lmp car rare sont ceux qui savent bien amortir et qui font bien les comptes.
      Peu importe où car je veux tout faire par mail et dematerialisation.
      Merci
      Cordialement

        1. Bonjour Pierre,
          MERCI de tous ces conseils,
          je suis à la recherche d’un bon expert comptable compétant dans le lmnp lmp.
          De préférence Grenoble ou Lyon, ou bien ailleurs par mail et téléphone .
          Merci
          Cordialement

  54. Bonjour
    il me semble qu’il ne suffit plus de “ne pas prendre de RCS” pour avoir un statut LMNP VS LMP
    du coup, si je comprend bien, le simple fait de dépasser les 23k€ de CA nous fait automatiquement basculer du côté “professionnel” avec pour conséquence le passage au RSI

  55. Bonjour , merci d’abord pour toutes ces informations précieuses. J’ai une question sur l’indivision et la location meublée. vous marquez qu’avec un bien démembré, nous ne pouvons l’amortir. Est ce qu’avec un démembrement croisé nous pouvons l’amortir ? Vous en remerciant . cordialement

    1. Bonjour Pierre,
      Merci pour toutes ces informations et l’aide précieuse que vous apportez.
      Je loue une chambre d’hôtes sur l’île de Ré (entre mai et septembre) dans ma résidence principale via AirBNB depuis 2018, et en ai déclaré les revenus. N’ayant pas beaucoup de charges à déduire, je me suis contentée du micro Bic.
      J’ai en 2019 acheté un T1 bis à La Rochelle que j’ai aménagé et décoré pour le proposer sur AirBNB. Cependant je vais évidemment le déclarer au réel simplifié afin de l’amortir et de déduire des charges importantes puisque j’emploie les services d’une conciergerie.
      Question : devrai-je déclarer ma chambre d’hôtes également au réel simplifié, ou puis-je avoir les deux régimes ensemble sur ma déclaration 2019 ?
      Question 2 : Y a t’il un intérêt à ce que ma chambre d’hôte passe au statut de meublé de tourisme ?
      Question 3 : Je ne savais pas qu’il fallait s’inscrire à la mairie . Dois je le faire pour les deux ? Devrai-je payer la Cfe ?
      N’ayant qu’une petite retraite, je ne peux pas faire d’erreurs dans ma gestion, ni payer des pénalités.
      Enfin si vous pouvez me recommander un expert comptable spécialisé LMNP, ce que l’annuaire n’indique pas, je vous en serais reconnaissante.
      Bien cordialement,
      Anne

      1. Bonjour Anne

        Merci pour votre message !

        Pour le meuble de tourisme ce sera très probablement avantageux d’obtenir le classement en effet car cela va minorer votre taxe de sejour si votre commune a mis en place la TS proportionnelle pour les non classes (jusque 5% du tarif de la nuitée). Ne le classez qu’une étoile c’est suffisant .

        Pour la déclaration en mairie oui vous devez le faire pour les deux. Il s’agit comme son nom l’indique d’une simple déclaration.

        Vous devriez déjà payer la CFE en fait 🙂 mais veilliez à ne pas être redevable de la taxe d’habitation .

        Pour l’expert comptable je vous envoie des coordonnées par mail

        Cela répond a vos interrogations ?

        A tres vite

    2. bonjour.
      Merci pour ce dossier très clair et qui donne les vrais conseils! Beaucoup trop de prestataires ou soit disant conseils cachent ces bonnes astuces, alors un Grand Merci pour votre partage d experience ! Pouvez vous svp me communiquer des coordonnés d expert comptables compétents et si possible à des prix raisonnables ? J ai un meublé sur lyon et j ai acquis par ailleurs cet été 3 autres studios que je souhaite faire suivre en lmnp. Merci encore. Bien à vous.

  56. bonjour,
    Je reviens sur le thème du prorata lorsque la location saisonnière n’est par exemple occupée que deux mois par an. BOI-BIC-AMT-20-40-10-20-20170301 semble être clair sur le fait que les amortissements ne sont pas déductibles sur la période vacante, même si le propriétaire n’occupe pas le logement (je crois d’ailleurs avoir vu une jurisprudence sur le sujet). Ma lecture manque peut être de finesse, auquel cas pouvez vous me préciser sur quoi vous vous appuyer pour dire qu’il n’y a pas lieu de proratiser le montant de l’amortissement (ce qui limiterait tout l’intérêt du régime réel pour le saisonnier) ? Par avance merci

    1. Bonjour

      Tout est toujours question d’interprétation bien sûr.
      Mais du moment que vous cherchez à louer le logement et que vous pouvez le cas échéant le prouver (par exemple une annonce sur Airbnb avec des tarifs cohérents ) ce n’est pas de votre faute si vous ne louez pas. Donc vous pouvez déduire les amortissements bien sur.

      Qu’en pensez vous ?

  57. Bonjour,
    Merci pour vos conseils en ligne. Nous avons une maison secondaire en Indivision que nous louons en saisonnier (et nous l’occupons de temps en temps pour nos vacances). Nous cherchons à comprendre comment déclarer les revenus (qui sont modestes) car les informations transmises par différents SIE ne sont pas identiques. Pouvez-vous nous renseigner ou nous conseiller un spécialiste de l’Indivision exerçant à Rouen ?
    D’avance un grand merci.

    1. Bonjour,
      Merci pour vos articles qui sont une mine d’or. Je recherche un expert comptable sur la région de Nîmes, en connaissez-vous ? Un grand merci!
      Audrey

  58. Bonjour,
    Merci pour votre article, nous envisageons le développement d’une actvité locative saisonnière sur notre maison familiale.
    Afin de nous orienter dans la forme que cela doit prendre nous arions besoin de rencontrer un expert comptable, idéalement fiscaliste sur Besançon et environs. Auriez vous des contacts à nous proposer ?
    Vous remerciant pas avance.
    Bonne journée

  59. bonjour
    Je suis à la recherche d’un bon expert comptable immobilier .Auriez vous un contact ? je suis dans le var.
    Merci

  60. Pour une résidence secondaire, déclarée en meublée de tourisme, mais que nous occupons nous-mêmes quelque fois en vacances, comment se calcule le prorata temporis pour les charges, amortissements, etc. ?

    1. Bonjour

      Lorsque vous occupez le logement vous devez déclarer un loyer fictif comme si un tourisme louait à votre projet.
      Du coup à mon sens il n’y a pas de prorata à faire

      Cordialement

      1. bonjour
        Je suis à la recherche d’un bon expert comptable immobilier .Auriez vous un contact ? je suis dans la région parisienne (fontenay sous bois 94) ou je travaille vers porte clichy.
        Merci

    2. Bonjour même question que Christophe sur les prorata. Pour un projet immo sur deauville j espere louer 10 semaines pour 12000 euros de revenus locatifs et l occuper 3 semaines par an. Faut il proratiser l amortissement au temps loué ? Merci à vous. Teleny

  61. Bonjour Pierre, et merci pour vos informations claires. Toutefois avec tous ces changements, le flou s’est immiscé dans mon esprit.
    En effet, j’ai un projet d’acquisition d’un appartement a diviser pour faire de la LCD en meublé de tourisme, mon previsionnel me renvoie a plus de 50000€de loyers encaissés par an. Mais j’ai aussi 100000€ de travaux et des interets d’emprunt. Suis obligé de passer en LMP ?

  62. Pour chaque bien immobilier acquis création d’une SCI , dans un premier temps soumise à l’I R pour bénéficier d’un déficit foncier puis passage de l’I R à l’ I S. Quand je veux vendre le bien immobilier, je cède l’intégralité des parts sociales de cette SCI . Les parts sociales sont des valeurs mobilières et à ce titre peuvent soumises au prélèvement libératoire de 30 %.

  63. Bonjour, j’ai un projet d’acheter un immeuble 6 appartements et 2 local de commerce à situe centre ville et à la pétitionne. C’est normalement qu’on va les louer pour les touristes avec meubles donc pour le chiffre d’affaires j’ai calculé environ 100.000€ par an. Et pouvez vous me conseiller quel est mieux auto-entreprise ou SCI? Quel est plus avantage pour moins lourd avec l’impot ? Et le RSI?
    Merci de votre aide
    Cordialement

    1. bonjour ,
      je suis dans le sud de la Dordogne, près du Lot et j’aimerais rencontrer un comptable spécialisé dans ces questions pour qu’il puisse m’aider à y voir plus clair en LMNP
      merci beaucoup pour votre réponse

  64. Merci beaucoup Pierre pour ces bons conseils. Pouvez-vous me transmettre le nom d’un expert-comptable sur Nantes si vous connaissez ? Actuellement, je suis entrain de meubler avec l’aide d’une décoratrice un appartement loué nu jusqu’à présent pour passer au statut de LMNP. Merci de tout coeur.

    1. Super projet !

      Vous verrez on ne peut plus se passer de la location courte durée quand on y a goûté 🙂

      Je vous envoie des coordonnées par mail en message privé

      Bien à vous

  65. Bonjour,
    Votre outil servant au calcul me semble erroné.
    Dans vos données, je trouve “Frais de notaires 44 000 €” ce qui ne correspond pas à ce que j’ai renseigné.

    Cdlt,

      1. Bonjour Pierre,

        J’ai le même problème, pour un bien à 50 000 € les frais de notaires dans l’analyse que j’ai reçu sont de l’ordre de 44 000 € alors que j’ai renseigné 3500 € dans la case correspondante.

      2. Bonjour,
        Merci pour vos articles, qui sont une vraie mine d’or en termes d’information
        Je souhaiterai solliciter un expert-comptable spécialisé en immobilier dans la région strasbourgeoise. Auriez-vous des contacts à me suggérer ?
        Merci d’avance
        Très bonne journée

  66. Rentrer moins de 23 000 par an pour bénéficier du lmnp …lol…on est loin des gars qui gagne des milliers sur les videos du net…je suis sur un bien de 7 chambres soit 40 000 /an et la c’est d office LMP depuis 02/2018 et massacre du RSI des revenus! Alors il est ou l eldorado ?

    1. Bonjour

      Vous n’avez pas bien compris le principe (comme le législateur d’ailleurs rassurez vous)

      Il s’agit d’utiliser le mécanisme de la location meublée pour limiter drastiquement vos bénéfices, et donc l’imposition
      Que vous ayez 1,10,100 biens, le principe est le même

      Par ailleurs, quelle est la base réglementaire de cette affirmation ? “c’est d office LMP depuis 02/2018”

      Bien à vous

  67. Bonjour, vous dites pouvoir me conseiller un expert comptable sur ma région et j’en aurai vraiment besoin Svp, je suis à Tours (37) belle région cette Touraine! Je suis déjà embêté par les banques car je n’ai que des revenus de pôle emploi pourtant 200ke d’épargne mais projet de 2 appartements générant 40ke/an soit 20ke net pour 200ke d’achat tout confondu travaux notaire etc…la seule option proposée par une banque est de nantir la somme du prêt mais ça va me bloquer rapidement et ne pourrai pas enchaîner, que me conseillez vous à part retrouver un CDI?
    Merci d’avance

    1. Bonjour

      Je suis très heureux de votre passage sur eldorado immobilier et ravi par votre projet.
      Je viens de vous envoyer par mail les coordonnées d’un comptable qui pourra vous aider.

      Trouver un CDI est une idée en effet, encore faut il qu’il soit bien payé 🙂

      Plus sérieusement, le plus important est de présenter un dossier béton à votre banquier, pour lui montrer que vous avez une étude de marché et un business plan bien étudié, comme si vous lui présentiez la création de votre entreprise (combien de créateurs d’entreprise ont un CDI ? et pourtant ils ont bien des prêts !)

      Je reste à votre disposition et vous pouvez progresser à vue d’oeil avec l’outil simulateur d’étude de marché basé sur le big data que nous avons développé, ainsi qu’échanger avec les investisseur chevronnés du club VIP.
      Je vous mets les liens pour que vous puissiez vous imprégner de la philosophie générale :

      Vous avez l’air très motivé et décidé à vous constituer un patrimoine digne de ce nom, je pense donc que ces outils sont faits pour vous aider et vous rapporter beaucoup.

      Qu’en pensez vous ?
      A très vite

  68. Bonjour,

    Merci beaucoup pour ces articles extrêmement clairs et complets.
    Pourriez vous me communiquer le nom d un expert comptable dans l’oise ? Je vis près de Compiegne.

    1. Bonsoir Pierre,
      J’habite à Tarbes et suis à la recherche d’un expert-comptable pour me conseiller.
      Merci d’avance pour votre aide.
      Bien cordialement.
      Eric

  69. Merci Pierre pour ce super article bien décortiqué. Je veux faire une offre d’achat de 95 000 pour une maison de village en zone rurale en Provence. Avec environ 20 000 de travaux et une deco top notch, j ai pour but de louer à hauteur de 12 000e sur 4 mois d’été ( oui c’est optimiste ! ). Je compte sur mes talents d archi d interieure acquis pour offrir un produit que personne d’autre offre dans ce village TRES fréquenté en saison. Auriez-vous un comptable à conseillez dans la region du Var ? Merci d’avance

    1. Bonjour oui bien sûr je vous envoie cela en message privé.
      Si j’étais vous j’essaierai aussi de louer toute l’année et pas seulement ne période estivale.
      Qu’en pensez vous ?
      Pierre

      1. Bonjour Monsieur,
        Pourriez-vous me conseiller un comptable spécialisé sur la location meublée à La Réunion?
        D’avance merci pour votre aide,

  70. Bonjour Pierre et merci pour votre site internet. Je viens d’acquérir un bien en location prochaine, dans les Pyrénées orientales (66). J’ai déjà une SCI et pas mal d’imposition. J’avoue humblement ma limite de compétence quant à la partie fiscale de cette location. J’ai déjà un expert comptable pour mon entreprise, mais il n’est pas fiscaliste. Bref, si vous avez un expert compétent (et pas cher, meme si les 2/3 sont déductibles), je suis preneur. Merci à vous Pierre, et bonne journée

  71. Bonjour,
    Merci pour vos articles très intéressants et enrichissant. Comme bon nombre d’investisseurs débutants, j’ai acheté un appartement et loué en nu il y a 15 ans en défiscalisant en De Robien. Ce n’est pas le plus rentable, je m’en rend compte aujourd’hui, mais finalement c’était malgré tout un très bon achat et un bon pied à l’étrier.
    Expatrié en Guadeloupe pour quelques courtes années, j’ai mis ma résidence principale également en location (en nue). Tout ça m’a donné envie de continuer. Je compte donc acheter ici en Guadeloupe une villa pour y faire de la location saisonnière. Je pense que le haut de gamme est le plus intéressant, mais je me perd un peu pour calculer mon cashflow, notamment en raison de la fiscalité et des choix entre nom propre ou société…
    Vous avez proposé de donner des contacts de comptables spécialisés et j’aurais bien besoin de m’appuyer sur un professionnel. Pourriez vous me partager ça en mp, svp?
    Encore merci pour vos précieux posts.

  72. Bonjour
    Et merci pour vos très bons articles.
    Je suis étranger et propriétaire d’une résidence secondaire que j’envisage de louer quelques semaines par an à des vacanciers. Je n’ai pas de revenus en France et paie l’impôt foncier et la taxe d’habiration. À partir de quel montant de CA serais je imposé? Et si j’ai bien compris le taux sera de 50/100? Merci d’avance de votre réponse.

    1. Bonjour

      Merci pour votre intérêt !
      De quel pays dépendez vous fiscalement ?
      Les conventions entre pays peuvent faire une grosse différence
      Le taux d’imposition ne devrait pas atteindre 50% avec un montage classique !

  73. Merci pour vos articles très intéressants.
    Je vais débuter dans la location saisonnière en juin avec un appartement à la Réunion, et j’aimerai vos conseils sur un cabinet comptable (je suis sur Lille).

  74. Bonsoir
    Merci pour cet article et pour les informations précises et précieuses qu’il apporte! Je souhaite créer une SARL de famille pour la location d’un meublé de tourisme classé. L’abattement de 71% est il valable dans ce cas ou est ce uniquement valable pour une activité exercée à titre individuel?
    Par avance merci
    Marie

  75. Bonjour Pierre, merci pour vos info très pertinentes,
    J’ai démarré cet été un gite classé en meublé de tourisme 3 étoiles à la campagne et je transforme une autre maison en gite classé en meublé de tourisme aussi en campagne.
    Mon imposition sur le revenu en BIC sera avec un abattement de 71% ou 87%?
    Et quel est le calcul de mes charges sociales si je dépasse les 23000€ de CA?
    Faut il être agriculteur ou faire de l’agrotourisme pour bénéficier de ces 87% d’abattement en BIC? ou simplement en campagne, en fait quels sont les critères?
    Merci Pierre

    1. Bonjour,

      Merci pour votre retour, cela me fait plaisir
      Et bravo pour votre projet

      En effet, l’abattement de 87% est valable pour les agriculteurs, sur les bénéfices agricoles ou BA
      a mon sens la location de vos gîtes ne rentre pas dans les critères, ce sera donc plutôt 71%
      Par contre, étudiée aussi l’option au réel, qui peut être avantageuse

      Pour les charges sociales, cela dépense de ce dont quoi vous dépendez, MSA, RSI ou régime général

      Bien à vou

      1. Bonsoir
        Merci pour cet article et toutes les informations fournies! C’est vraiment précieux et permet de faire des choix plus judicieux.
        Je souhaite créer une SARL de famille pour la location d’ un meublé de tourisme classé. Dans ce cas pouvons nous également bénéficier de l’abattement de 71% ou est ce seulement valable dans le cadre d’une activité exercée à titre Individuel?

        1. Merci pour votre intérêt !

          L’avantage est attaché au bien immobilier, pas à celui qui l’exploite 🙂

          Des informations complémentaires :

          A très vite

  76. Bonjour,
    Je suis interressé par les coordonnées d’un expert comptable comme vous le proposez dans votre article. J’habite Narbonne.
    merci

  77. Bonjour,
    Les règles de taxes de séjour ont été changées cette année. Je me pose la question suivante: la taxe lorsque le bien n est pas déclaré meublé de tourisme, est passée à un 5%/personne /jour avec un maximum de 2.3€/pers/jour avec un abattement de 50%si on loue à l année où 40%si entre 121 à 360jours….vraiment très cher, je payais 360€l année dernier :/

    Donc si je veux réduire ce prix, je dois demander une déclaration en meublé de tourisme. QUESTION: QU EN EST IL DE LA DÉDUCTION DES INTÉRÊTS D EMPRUNTS ? Pour l instant je n ai aucun intérêt à déclarer des revenus car je viens d effectuer des travaux pour créer 2 autres gîtes dans la maison.
    Pouvez vous m éclairer sur ce point svp ? Et m indiquer un expert comptable compétant en location saisonniere en bais de Somme car le mien a changé et il me semble moins compétent.
    Merci beaucoup d avance ainsi que pour vos articles toujours très instructifs !
    Bien cordialenent

    1. Bonjour Anne,

      Merci pour votre intérêt et votre message.
      la réglementation de la taxe de séjour a en effet évoluée.
      Mais les collectivités ont le choix d’appliquer ou non le nouveau système.

      Par conséquent, vous devez déjà vérifier si c’est le cas en baie de somme.
      Ensuite le moyen de contourner cela est de faire classer votre meublé de tourisme.
      Cela vous permet de bénéficier de la taxe de séjour pour une étoile, qui est généralement au même tarif que la TS 0 étoiles précédemment.

      Pour les intérêts d’emprunts, cela ne change rien, ils sont déductibles si vous déclarez au réel

      je vous envoie les coordonnées de mon comptable par mail

      A très vite
      Pierre

  78. Je suis vivement intéressé par votre article sans détour, ni langue de bois sur un sujet qui semble toujours réservé aux seuls initiés.. Pouvez vous me conseiller un expert comptable exerçant sur Rouen.
    D’avance un grand merci.

  79. super article ainsi que les autres infos ” loger un travailleur saisonnier /logement sa résidence principale temporaire ” c’est mon cas dans ma residence principale , pourtant les impôts me taxe entièrement , comment puis je les solliciter ? dois je passer par un expert comptable ? avez vous les coordonnées d’un expert comptable sérieux ?

    merci

    1. Bonjour

      Merci pour votre retour positif !

      Faites en part à votre SIE de référenc pour qu’ils vous vous proposent un degrevement .

      Je vous envoie le site coordonnées d’un comptable par mail, pas de soucis .

      À tres vite

    2. Bonjour Pierre,
      Je serai aussi intéressé par un contact d’expert comptable pour m’aider avec mes locations. Pourriez vous m’envoyer un nom?
      Merci pour vos précieux conseils!

  80. Bonjour Pierre,

    Mes meilleurs vœux pour cette nouvelle anné 2019.

    Merci pour tous vos articles complets et simples en compréhension.
    Pouvez-vous SVP me donner les coordonnées d’un expert comptable fiable sur Bordeaux pour de la LMNP.

    D’avance merci

    Marilyn

  81. Bonjour et merci pour cet article très complet!
    Avec ma conjointe nous avons consulté quelques experts comptables mais aucuns ne nous a vraiment convaincu… auriez-vous des contacts à nous suggérer?
    Aussi il semblerait d’après ceux que nous avons rencontré que le statut LMNP soit considéré comme entreprise individuelle avec numéro de siret et qu’il faille faire un bilan comptable… pouvez vous m’éclairer? ^^
    Merci encore pour vos articles!
    Continuez comme ça!

    1. Bonjour Nicolas

      merci pour votre message et votre intérêt

      les experts comptables que vous avez eu en ligne ont à peu près résumé la situation, l’idéal est de déclarer au réel, via un comptable, en sachant que les frais sont déduis aux 2/3 de l’impot sur le revenu
      Après, il y a un bien un numéro SIRET, mais ce n’est pas une entreprise… c’est un statut LMNP

      Je vous fais passer les coordonnées d’un EP qui tient la route en message privé (pas de pub ici ! =) )

      Cordialement

    2. Bonjour Pierre,
      Meilleurs voeux 2019 et bravo pour vos articles!
      Que cette nouvelle année nous offre une boîte à outils d’investissement simplifiée 🙂
      Je reviens sur vos conseils sur le démembrement:
      « Le problème, c’est qu’avec un bien démembré, vous ne pourrez pas l’amortir »
      Nous louons en LMP depuis 15 ans. A l’aube de nos 60 ans, nous voulions commencer à transmettre des biens à nos enfants. Nous avons donc transmis leur nue propriété (50% de la valeur entre 50 et 60 ans). Nous conservons l’usufruit, la main mise sur les locations saisonnières et les recettes.
      Dans le blian, nous continuons à amortir les biens transmis, comme par le passé.
      Avons-nous tort?
      Merci de vos commentaires.
      Cordialement
      Julien

  82. Bonjour,

    J’ai un premier gîte générant 40000 € de loyers net en lmnp et un 2e en cours de réalisation qui devrait générer 30000 €. Est-il possible de vendre ces 2 biens à sa propre sas (car la sci ne peut pas faire d’activité commerciale) pour qu’elle l’exploite par la suite ? Le but n’étant pas l’optimisation fiscale mais plutôt le fait d’obtenir des liquidités pour financer une troisième opération d’envergure avec un apport personnel conséquent.

    1. Bonjour

      Sur le principe, c’est possible
      Vérifiez avec votre expert comptable pour éviter toute ambiguité entre voter situation et ce que l’administration fiscale pourrait interpréter !
      Bien à vous

  83. Bonjour,

    J’ai un cas particulier pour lequel je me pose quelques questions. je loue des chambres dans ma residence principale pour réduire mes charges. Cette maison est en indivision avec mon frère et génère environ 4000 euros par an.
    Comment puis-je calculer mes impôts, considérer la devaluation de la maison..afin de ne pas payer d’impôts sur le revnu?

    1. Bonjour Gauthier,

      Vous pouvez louer déjà jusqu’à un certain plafond de loyer votre résidence principale sans être imposé; le seuil est explicité dans l’article ci-dessus
      Vous louez en meublé sinon ? Dans ce cas vous pourrez amortir le bien
      l’idéal est de passer par un expert comptable spécialisé. je peux vous conseiller si vous le souhaitez

      cet article complétera vos connaissances également

      Cela répond à votre interrogation ?

  84. Bonjour, merci pour vos articles extrêmement clairs. Je suis à la recherche d’un expert-comptable pour location meublée, location de ma maison principale et chambres d’hôtes. Je pense agrandir le domaine ce qui va me faire passer les seuils de revenus et je voudrais également anticiper ma succession (j’ai 64 ans). Avez vous des conseillers fiscaux/comptables spécialisés à recommender à Poitiers ou dans la région? vous remerciant, Ludivine

  85. Bonjour,
    Je serais tenté par la SARL de Famille à l’IR en LMNP et même démembré (garder l’usufruit et donner la nue propriété entre mes enfants) ce qui a l’avantage il me semble de multiplier les plafonds du LMNP par le nombre d’actionnaire en plus.
    De plus nous gardons le quasi-usufruit donc aucun problème pour revendre seul.
    Cela me semble donc bien mieux qu’en nom propre. non?
    Cordialement.
    Franck

    1. Bonjour Franck,

      Oui tout à fait
      mais chaque montage a ses inconvénients et ses avantages
      Dans votre cas, c’est en cas de revente que la plus value s’appliquera sur toute la valeur du bien qui a été amortie
      Il faut donc vous placer vraiment dans une logique de transmission, ce qui est cohérent d’ailleurs avec le démembrement

      C’est bien cela votre objectif à terme ?

      Cordialement

  86. Bonjour,
    Merci pour votre blog et vos articles, mais certains points restent encore un peu flou pour moi, j’ai plusieurs questions à vous soumettre svp :
    J’aimerai comprendre, concernant le plafond de 23000 euros s’agissant de location saisonnière, s’il est question du CA (loyers encaissés), ou bien uniquement du bénéfice (loyers moins charges) ?
    Si l’on parle uniquement de loyers encaissés, alors comment faites vous pour ne pas dépasser ce plafond (et donc éviter le RSI) dès lors que vous avez plusieurs locations saisonnière ? ça monte très vite même avec une seule !
    Le dépassement de ce plafond entraine-t-il directement le passage en LMP et donc le RSI ? J’ai cru comprendre que l’on peut rester LMNP si les loyers encaissés ne dépassent pas 50% de nos revenus globaux, même au delà de 23000e ?
    Merci d’avance pour vos réponses !

    1. Bonjour

      Merci pour votre intérêt et pour votre message !

      Ce qui est sur c’est qu’en dépassant 23k euros de chiffre d’affaire (loyers encaissés) vous tombez sous le coup du RSI (enfin l’ex RSI qui est intégré à un régime général mais qui ne change pas dans les modalités car il faut bien faire de la com quand on ne sait pas réformer reelement :))

      Concernant le statut LMP j’en reste au fait qu’il faut le demander et qu’il n’y a pas de requalification automatique

      Cela répond à votre interrogation ?

      À tres vite

      1. Bonjour, désolé mais cela ne répond que partiellement (ou j’ai vraiment du mal à comprendre !)
        Comment faire dès lors que nous avons plusieurs appartements en LMNP car nous dépasserons inélluctablement le plafond ? comment faites vous ? (vous pouvez peut être m’éclaircir en MP?)
        S’il n’y a pas de requalification automatique, que dois je alors comprendre ? Que si l’on dépasse le plafond on se met en danger jusqu’ou jour ou notre “cher ami le fisc” le remarque ???
        Je suis actuellement sur un projet de plusieurs appartements (3 pour être précis) à mettre en location saisonnière et cette histoire de plafond est vraiment problématique car il sera dépassé à coup sur !

        1. Bonjour

          Concrètement rien me m’indique que le fait de dépasser un plafond entraine le passage directement au statut de LMP
          Mon interprétation est que si vous ne demandez pas le statut LMP, vous n’y accédez par et vous restez sous le statut LMNP

          Bien à vous

  87. Bonjour Pierre,
    Merci tout d’abord pour cet article sur la fiscalité, hyper instructif.
    J’ai une question : étant artisan au réel, je cotise donc au RSI.
    Je suis en train de transformer un appartement que je louais à l’année en location meublée , pour louer en courte durée. Pour cette activité nouvelle pourrai-je être LMNP , où faire classer mon meublé de tourisme ?
    Merci pour votre aide et vos partages !
    Christine

    1. Bonjour Christine,

      Merci pour votre intérêt !

      Super choix que de passer en courte durée, vous allez voir une sacrée différence entre d’un côté plus de revenus, et de l’autre une fiscalité presque nulle !!
      Vous pouvez être LMNP

      Il y a des organismes agréés pour le classement des meublés de tourisme
      Je suis en train de préparer un article récap à ce sujet

      Bien à vous
      Pierre

  88. Bonjour Pierre,

    merci pour cet article.
    J’ai acheté un bien il y a un an que j’ai fait classé bien en tourisme, pour bénéficier, notamment d’un abatement de 71% sur les revenus locatifs (plafonné à 170 000€ des revenus locatifs).
    Pourquoi ne pas aborder cela ? Y’a-t-il des inconvénients que j’aurais négligés ?

    Merci !

    1. Bonjour David,

      En effet…
      Dans 80% environ l’option que vous avez retenue est loin d’être la plus avantageuse
      en déclarant au réel, on arrive souvent à 100% d’abattement …

      A votre disposition pour échanger

  89. Bonjour
    Merci pour toutes ces informations(good job).Je suis propriétaire depuis début 2018 d un appartement sur le bord de la mer que je loue pour la saison.J ai un revenu généré par cette location saisonniére de 4500 euros cette année;si j ai bien compris,en micro BIC je donnerai aux impots 1200 euros(gloups).
    Le régime réel simplifié pourrait etre la solution car je pourrai déduire mes charges de copropriété et l amortissement de mon bien;doit on tenir un livre de compte et passer par un expert comptable pour ce régime?avez vous une idée du montant des prestations des experts comptables?
    Merci d avance pour votre aide et vos précieux conseils.
    LOIC

    1. Bonjour Loic

      Merci pour votre intérêt et votre retour positif

      Les frais comptables varient en fonction des cabinets mais sont dans tous les cas déductibles aux 2/3 de votre impôt sur le revenu

      Donc passer par un Ec sera à mon sens plus rentable que de passer par le micro Bic
      Par ailleurs vous avez une comptabilité à tenir, surtout garder tous vos justificatifs pour le comptable

      Si vous avez besoin de coordonnées je peux vous en passer en MP

      À tres vite

  90. Merci pour cet article (mais aussi tous les autres), ils permettent vraiment approfondir nos connaissances.

    Pourriez vous m’éclairer, j souhaite mettre en location meublée ma résidence principale à partir de mi-Septembre . Pour l’année 2018, vais-je pouvoir bénéficier du plafond d’exonération ? D’un point vue fiscal ce logement sera -t-il toujours considéré comme “principal” jusqu’à la fin d’année 2018 ?

    Pourriez vous aussi me conseiller des experts comptables sur Annecy ?

    Encore merci et bonne journée

    1. Bonjour Raphaëlle

      Merci pour votre intérêt !

      À priori oui pour votre première question
      Faites attention pour la seconde en fonction de l’objectif que vous avez en en tête ? 😉

      Ou etes vous située sur Annecy ?
      J’y ai passé quelques jours récemment et c’était un endroit merveilleux pour les propriétaires de LCD avec beaucoup plus de demande que d’offres !

      Je vous envoie un message privé pour le comptable

      Bien à vous

  91. Bonjour, article très intéressant ! Cependant, pouvez-vous développer un peu sur le fait de louer une partie de sa résidence principale sans payer d’impôt: l’article du code des impôts précise que le locataire dit faute sa résidence principale de cette partie louée, mais il n’y a pas de précisions sur la manière de déclarer, qui paye la taxe d’habitation ? Comment déclarer ses revenus non soumis aux paiements d’impôts.
    Je précise que je suis dans un projet de maison et que je débute…
    Cordialement

    1. Bonjour

      Merci pour votre intérêt dans le blog !

      Ou se situe votre projet et que souhaitez vous réaliser exactement ?

      Pour vos revenus ils doivent etre déclarés en BIC (tout revenu doit être déclaré), mais si vous ne dépassez pas le plafond vous etes exonéré d’impôt sur ces loyers

      Cela répond à votre attente ? Cordialement

      1. Bonjour et merci pour votre réponse rapide ! En effet, mon projet est de rénover une maison de trois niveaux et dont le sous sol peut être aménagé en un appartement de 45m2 environ. Je compte me réserver les étages et combles. Dans un premier temps, je souhaite donc louer ce sous sol en utilisant ce fameux article 35! J’ai commencé à creuser un peu et je découvre que : le locataire doit en faire sa résidence principale/ dans le cas contraire, il doit être sous contrat saisonnier ou en CDD au sens de la loi travail, et que les revenus de la location sont exonérés mais que les loyers sont plafonnés à 136 euros/M2 à l’année. Ce qui dans mon cas permettra de couvrir la mensualité de crédit par la location dans payer d’impôt… Je cherche par contre l’information suivante : le locataire paye t il la fraction de la taxe d’habitation pour, j’imagine, cette partie louée que j’aurai préalablement déclaré aux impôts ? Devrai-je déclarer ses revenus même non imposables dans la catégorie bic? Voilà, je suis plutôt prudent et je me dis que tenter l’aventure locative par ce biais constitue un peu d’expérience, car à terme, j’envisage de louer le haut de la maison en meublé également pour toutes les raisons que vous évoquez dans votre blog !:) C’est d’ailleurs en ce sens que je rénove cette maison pour me permettre plus de flexibilité dans les choix futurs et pour coller tout de suite aux nécessités administratives (normes de surface, places de parkings, amortissements, qualité des installations électriques, énergétiques…), Encore bravo pour votre patience et votre temps pour remplir ce blog !

      2. Bonjour et merci pour votre réponse rapide ! En effet, mon projet est de rénover une maison de trois niveaux et dont le sous sol peut être aménagé en un appartement de 45m2 environ. Je compte me réserver les étages et combles. Dans un premier temps, je souhaite donc louer ce sous sol en utilisant ce fameux article 35! J’ai commencé à creuser un peu et je découvre que : le locataire doit en faire sa résidence principale/ dans le cas contraire, il doit être sous contrat saisonnier ou en CDD au sens de la loi travail, et que les revenus de la location sont exonérés mais que les loyers sont plafonnés à 136 euros/M2 à l’année. Ce qui dans mon cas permettra de couvrir la mensualité de crédit par la location dans payer d’impôt… Je cherche par contre l’information suivante : le locataire paye t il la fraction de la taxe d’habitation pour, j’imagine, cette partie louée que j’aurai préalablement déclaré aux impôts ? Devrai-je déclarer ses revenus même non imposables dans la catégorie bic? Voilà, je suis plutôt prudent et je me dis que tenter l’aventure locative par ce biais constitue un peu d’expérience, car à terme, j’envisage de louer le haut de la maison en meublé également pour toutes les raisons que vous évoquez dans votre blog !:) C’est d’ailleurs en ce sens que je rénove cette maison pour me permettre plus de flexibilité dans les choix futurs et pour coller tout de suite aux nécessités administratives (normes de surface, places de parkings, amortissements, qualité des installations électriques, énergétiques…), Encore bravo pour votre patience et votre temps pour remplir ce blog !

        1. Bonjour Jerôme

          Ce sera oui pour vos questions

          Et Merci beaucoup pour votre retour !

          Ne pouvez vous pas diviser le premier niveau avec des entrées distinctes ?

        2. oui c’est prévu avec un bonus terrain d’environ 100 m2 plein sud pour chaque lot et un traitement particulier pour l’acoustique histoire de ne pas se gêner ! J’essaye de penser à tout pour optimiser sur la revente ou le locatif selon le marché… Dans tous les cas merci pour vos réponses, à bientôt sur le blog !

  92. Bonsoir,
    Propriétaire d’un appartement en SCI depuis 2017 dans lequel je loue plusieurs chambres en meublé et souhaitant mettre en place des chambres d’hôtes en ville, je souhaite avoir des conseil d’un expert comptable à Lyon ou Villeurbanne et savoir s’il ne serait pas plus intéressant que je rachète la SCI en nom propre (suivant l’intérêt que j’y lis dans votre article).
    Je souhaite par ailleurs connaître le meilleur statut juridique possible pour gérer mes chambres d’hôtes sachant qu’étant au chômage, je souhaite en faire mon activité principale…
    D’avance merci pour vos conseils avisés !

    1. Bonjour Philippe,

      Merci pour votre contribution
      Il me faudrait en savoir un peu plus sur votre activité

      mais je peux dores et déjà vous conseiller des experts comptables compétents en meublé, en message privé
      mais ils travaillent en ligne

      cela correspondrait à vos attentes?

  93. Bonjour,
    je viens de tomber sur votre article, très intéressant pour mes préoccupations sur ces questions fiscales !
    Je recherche un Expert-Comptable connaissant le domaine des locations de meublés touristiques, et j´ai bien du mal ; j´ai essayé en vain via les CCI et associations type OEC.
    J´ai un projet pour un gite en Essonne pres de Milly, je vous remercie si vous pouvez m´indiquer quelques EC, dans le 91 ou 93 (je suis actuellement domiciié à Noisy le Grand.

  94. Bonjour,
    merci pour cet article très documenté et contenant des exemples parlants.

    J’aimerais mettre en garde ceux qui souhaitent passer au réel simplifié en LMNP mais qui ont l’intention de revendre au bout de quelques années après leur achat.

    Depuis 2017, le statut LMNP est devenu comme le LMP en ce qui concerne les amortissements comptables.
    En LMP, si on déduit en charges l’amortissement du bien (valeur comptable), lors de la revente, pour le calcul de la plus-value, les impôts se basent sur la valeur comptable.
    Exemple : T1 acheté 50.000 €, vendu 8 ans plus tard, amortit 2.500 € par an (pour réduire son imposition). Nouvelle valeur comptable, et donc d’achat du point de vue des impôts : 30.000 € (50.000 – (2.500 x 8 ans)). Si on revend ce bien 50.000 €, il faut s’attendre à payer une plus-value sur les 20.000 € d’écart qu’il y a entre le prix de vente actuel (50.000) et la valeur comptable actuelle (30.000).

    Avant 2017, en LMNP, lors de la revente, la valeur d’achat prise en compte par les impôts était le prix d’achat initial (pour notre exemple, 50.000). Depuis 2017, c’est comme en LMP, donc égal à la valeur comptable (pour notre exemple, 30.000).

    Bonne journée.

    1. Bonjour Fabien

      Il faudrait nous donner vos sources car pour moi ce n’est pas le cas

      C’est une crainte pour l’évolution future de la location meublée, mais ce n’est pas le cas aujourd’hui

      Bonne journée

      1. Bonjour,
        après vérification, je dois reconnaître que j’ai fait une grosse erreur.

        La loi dont je parle qui serait passée en 2017, n’est en fait pas passée. Elle est toujours dans les cartons de l’Etat, mais pour le moment, rien n’a été acté.
        Je m’étais persuadé que cette loi avait été votée car j’avais lu quelques articles parlant de ce sujet en 2016. Et avait donc moi-même opté pour le régime “meublé de tourisme classé avec abattement de 71 %” plutôt que pour le réel.

        Je vous demande donc si vous pouvez supprimer mon commentaire ? Je ne veux pas apporter d’informations erronées aux lecteurs.

        Cordialement.

        1. Pas de soucis Fabien, tout le monde peut faire des erreurs sur ces sujets complexes

          Je pense au contraire que votre commentaire est tres utile à la fois pour évacuer une idee reçue mais aussi pour mettre en garde sur unen potentielle orientation pour une évolution future de la réglementation

          À bientot

  95. Bonjour, Article très claire et complet et je vais le relire une deuxième fois car c’est nouveau pour moi. Pouvez-vous me conseiller un expert comptable dans les Yvelines? Merci beaucoup!

    1. Bonjour

      Merci !

      Oui je vous envoie un message privé

      Vous vous préparez à investir ou vous possédez déjà un bien immobilier et vous voulez le louer en meublé?

      A très vite

      1. Bonjour,
        Article super intéressant et complet.
        Pouvez-vous me conseiller un expert comptable dans à Nice ?
        Merci beaucoup!

  96. “Sur le principe le classement ne me semble rien apporter de spécial hormis des frais pour le classement et une taxe de séjour majorée ”
    Le classement permet au LMNP de:
    *Choisir son nombres d’étoiles (1 étoiles) donc de faire baiser sa taxe journalière (les étoiles ne sont plus aujourd’hui un facteur de recherche pour nos hôtes . Les meilleurs vecteurs de choix sont les photos et les commentaires et notes .
    *Déclaré son CA jusqu’à 89.870€ au forfait avec un abattement de 71%.