Tout savoir sur la fiscalité de la location meublée : c’est magique…

Vous exploitez une location de courte durée, et vous voulez optimiser votre fiscalité ?

Vous avez un projet d’investissement immobilier locatif, à l’année ou en courte durée, et vous voulez avoir la fiscalité la plus douce possible ?

Vous cherchez une niche fiscale connue uniquement des rentiers ?

 

 

Dans cet article, vous allez découvrir la réponse à ces questions 🙂

 

Vous allez apprendre à calculer très précisément le rendement de votre investissement locatif immobilier. Pas le rendement brut, comme cela vous est généralement présenté.

Non, nous vous présentons comment calculer votre rendement net, après tous impôts.

 

Nous mettons à votre disposition des simulateurs gratuits pour pouvoir choisir entre la location meublée et la location nue classique.

 

Vous saurez également tout, sur la transmission de votre patrimoine meublé, sur les techniques d’optimisation fiscale, les astuces pour louer mieux.

Enfin, le RSI n’aura plus de secret pour vous, et vous saurez comment y échapper (ou pas).

 

 

 

Sommaire - Accès rapide

Fiscalité location meublée : calculez votre rendement le plus tôt et le plus précisément possible

 

 

 

Calculez le rendement de votre investissement immobilier locatif

Régime fiscal des revenus de votre location meublée : BIC, RSI, taxe de séjour

 

 

rendement investissement locatif courte duree

Le réel simplifié, l’eldorado de l’investisseur immobilier

 

Lorsque vous louez en meublé, vous pouvez prétendre au régime micro BIC dès lors que vous revenus sont inférieurs à 32 900€ par an.
Ce régime vous donne droit à un abattement forfaitaire de 50 %.

 

Vu comme cela, cela vous paraît probablement très intéressant par rapport à la location nue,

qui ouvre droit à un abattement uniquement de 30 %.

 

Mais vous devez bien vous dire que si l’administration fiscale vous fait ce cadeau,

c’est qu’il y a anguille sous roche et que ce n’est pas si intéressant que cela 🙂

 

Et pour cause, en optant pour le régime simplifié micro BIC, vous ne pouvez déduire aucune charge ni aucune dépense de vos revenus locatifs.

Nous vous conseillons donc de vous intéresser fortement à la déclaration au réel simplifié.

 

Astuce Eldorado Immobilier:

Le réel simplifié vous permet d’amortir vos murs et donc d’effacer vos loyers en totalité ou en grande partie.

 

 

Plus de détails dans l’article : 5 questions sur l’amortissement LMNP de vos revenus locatifs

 

 

amortir murs location meublee

 

Calculez l’imposition de vos loyers pour votre investissement locatif meublé

 

Vous devez absolument simuler l’imposition de vos loyers lorsque que vous avez envie d’investir dans l’immobilier.

En effet, si les observateurs ont l’habitude de dépeindre la France comme un enfer fiscal.

Dans la réalité, ce n’est pas du tout le cas.

SAUF en matière d’immobilier (pas de bol, non?)

 

Vous devez donc particulièrement regarder l’aspect fiscalité lorsque vous investissez pour du locatif.

 

Ci-dessous un simulateur gratuit pour vous aider dans vos calculs

 

Concrètement après avoir déduit vos charges, ou alors 50 % de vos revenus si vous optez pour le micro BIC, ce que nous déconseillons fortement, vous serez imposé comme suit :
15,5 % de prélèvements sociaux
–et imposition au taux maximal de votre tranche marginale d’imposition ou TMI

 

Un exemple en micro BIC :
si vous avez un revenu généré par votre location saisonnière de 10 000 € par an, et une tranche marginale d’imposition à 30 %.
Vous allez donc, dans l’hypothèse d’un micro BIC, payer en impôts :

Revenu imposable :   50% * 10 000 € = 5 000 €

Impôt / fiscalité = (cotisations sociales + TMI) * revenu imposable = (15.5 + 30) * 5 000 = 2 275 €

Ce qui est, vous en conviendrez aisément, loin d’être négligeable ! (presque 50% de vos revenus locatifs)

 

 

Le même exemple au réel simplifié 

Par contre si vous optez pour l’amortissement des murs et donc la déclaration réelle simplifiée, le résultat est complètement différent

Mêmes données que précédemment, en indiquant désormais que le bien immobilier concerné a une valeur de 100 000 €

 

Calculé sur 18 ans.

Cela donne un amortissement de  100 000 / 18 = 5 555 € / an

 

Si vous avez acquis votre bien locatif via un crédit immobilier qui représente des intérêts de 200 € par mois et donc de 2400 € par an, vous avez déjà quasiment au total 8000 € de loyers qui sont effacés (5 555€ d’amortissements et 2 400€ d’intérêts).

Vous conviendrez que cela représente beaucoup plus que les 5000 € précédents !

 

Calculons maintenant votre fiscalité :

Impôt = (cotisations sociales + TMI) * revenu imposable = (15.5 + 30) * 2 000 = 910 €

Ensuite, si vous avez eu pour 900 € de dépenses sur cet appartement dans l’année vos revenus sont complètement gommés.

 

Cette économie de fiscalité grâce au statut de LMNP au réel simplifié vous permet :

  • d’investir sereinement dans des équipements supplémentaires,
  • d’améliorer la qualité de votre bien immobilier,
  • ce que que vous n’auriez pas pu vous permettre autrement.

 

Vous voulez en savoir plus sur le fonctionnement de l’amortissement?

 

 

Comment votre amortissement sera calculé?

 

amortissement location meublée

 

 

 

 

 

 

 

 

 

C’est pour cela que, nous ne vous le répéterons jamais assez, mais il est vraiment important que vous anticipiez votre projet en incluant en particulier l’aspect fiscalité avant même votre acquisition.

Vous opterez quasiment toujours pour la fiscalité de la la location meublée au réel.

Utilisez les simulateurs ci-dessous pour finir de vous en convaincre !

 

 

 

 

Maintenant que vous avez compris que la location meublée est LA niche fiscale qui va vous apporter des rendements exceptionnels, vous êtes prêt à vous lancer pour votre investissement immobilier.

Regardez les conseils de 35 experts immobiliers pour réussir votre investissement locatif, et continuez la lecture pour connaître nos conseils pour réussir votre projet.

 

 

Simulateur gratuit pour calculer votre impôt en location meublée et comparer avec la location nue

 

simulateur gratuit comparer location meublé et nu

Voici votre simulateur pour calculer votre imposition en location meublée, sous le régime LMNP déclaré au réel :

 


 

Et voici le simulateur pour la location nue, vous verrez il y a comme une différence 🙂

 


 

 

 

 

Alors, vous choisissez la location meublée ou location nue ?

Est-il possible de passer de la location lue à la location meublée ?

 

 

transformer location nue en meublé

 

 

Oui, c’est parfaitement possible.

Et même assez facilement réalisable.

Il n’y a aucune formalité particulière à accomplir.
Vous pouvez donc facilement passer à une imposition en BIC.

Bien entendu vous devez vous acquitter des formalités administratives classiques dont vous allez trouver le détail dans cet article.

 

 

Fiscalité location meublée : les exonérations, montages juridiques et astuces

 

 

Les différents seuils de revenus et les régimes d’imposition qui vont avec

 

Vous l’aurez compris, nous vous incitons très fortement opter pour la déclaration réelle simplifiée.

 

Mais il existe des seuils fixés par l’administration fiscale, nous vous en donnons donc information :

–en dessous de 32 900 € de loyers par an, vous pouvez opter pour le régime du micro BIC
– entre 32 900 € et 236 000 € par an de loyer, vous devez opter pour le régime réel simplifié

–au-delà de 236 000 € de loyers par an relevaient dans tous les cas du régime réel normal

 

La différence entre le régime réel simplifié le régime réel classique tient essentiellement dans la tenue rigoureuse d’un livre de comptes.

Egalement dans la réalisation d’un inventaire complet annuel de tous les équipements que contient le logement.

 

 

De toutes façons, nous vous conseillons de recourir dans tous les cas un expert-comptable spécialisé dans la location meublée.

(nous pouvons vous donner des coordonnées d’experts comptables compétents,demandez simplement dans les commentaires en bas de l’article)

 

 

L’astuce Eldorado Immo :

N’ayez pas de réticences à vous attacher les services d’un expert comptable car vous pouvez déduire de votre impôt sur le revenu, les 2/3 de ses honoraires 🙂

 

expert comptable gratuit location meublee

 

 

 

 

Louer en meublé, cela change quoi pour l’ISF?

 

Logiquement, les revenus tirés des logements que vous louez en meublé, que ce soit à l’année ou en saisonnier, restent soumis à l’impôt sur la solidarité sur la fortune ou ISF.

Toutefois, vous devez savoir que contrairement à un logement loué vide, qui peut bénéficier d’une décote de l’ordre de 5% à 10 %, pour tenir compte de la présence d’un locataire qui diminue la valeur du bien, le patrimoine loué en meublé doit être doit être déclaré pour sa valeur de marché puisque les baux sont de courte durée.

 

A ce sujet, vous pouvez évaluer votre bien immobilier à l’aide du simulateur Patrim, mis gracieusement à votre disposition par les services fiscaux.

 

Vous pouvez échapper à l’ISF en passant par le statut de loueur en meublé professionnel ou LMP.

Dans ce cas, un ratio de 50 % est calculé en faisant le rapport entre le bénéfice des revenus professionnels hors pensions et retraites.

 

Vous avez également une autre solution qui consiste à détenir votre patrimoine immobilier dans une société type SARL.

Vous devez justifier d’une fonction de direction et de la détention d’au moins de 25 % du capital de la société.

 

Attention, ces deux options ont un revers de la médaille souvent douloureux, que nous vous expliquons par ailleurs dans cet article.

 

 

 

Et si vous louez votre résidence principale?

 

Le calcul est similaire, sauf que dans le cas de votre résidence principale, vous êtes exonérée d’imposition sur le loyer dans une proportion dite « raisonnable ».

C’est à dire si celui-ci n’excède pas un montant maximum par mètre carré qui varie en fonction des régions.

Pour mémoire, en 2017, les plafonds d’exonération d’impôts étaient de 184€/m²/an en ile de France et 135€/m²/an ailleurs.

 

 

L’astuce Eldorado Immo :

Achetez la maison ou l’appartement mitoyen à votre résidence principale, et reliez les deux par une ouverte (une porte)

Votre nouveau bien fait donc désormais partie de votre résidence principale et vous pouvez le louer sans être imposé 🙂

 

location residence principale exonere impot

 

 

 

 

Cadeau pour les gîtes de France : Un abattement supplémentaire en zone rurale

 

gite rural paradis fiscal

 

Si votre location meublée de courte durée se situe dans une zone rurale, et qu’elle est classée en meublé de tourisme, vous pourrez bénéficier d’un abattement de 87 %.

Dans certains cas (bien déjà amorti) cela peut être plus intéressant que le régime d’imposition au réel.

C’est une mesure compensatoire qui avait été adoptée pour préserver le gîtes de France de la lutte anti Airbnb

 

 

 

Le régime particulièrement favorable des travailleurs saisonniers

 

loyer exonere travailleur saisonnier

 

La loi prévoit d’aider le monde de l’agriculture notamment, qui a recours à de très nombreux travailleurs saisonniers, et est en manque de main-d’œuvre.

 

Ainsi, si vous logez un travailleur saisonnier au sens fiscal du terme, l’administration fiscale considère qu’il fait de votre logement sa résidence principale temporaire (cf article 35 bis du CGI, le Code général des impôts. )

Pour être saisonnier, un emploi doit se répéter d’année en année à des saisons bien définies.

 

Cette saisonnalité doit être indépendante de la volonté de l’employeur et doit résulter de causes naturelles.

À ce titre vous ne serez pas imposé sur vos loyers perçus.

 

 

 

Quand est la date butoir pour lancer votre activité LMNP ou boucler votre année fiscale ?

La déclaration liée à la location meublée ne correspond pas à une année civile classique.
La date-butoir pour lancer votre activité, ou pour déclarer vos revenus, est fixée en mai de chaque année.

 

 

 

Pour louer en meublé ou louer en courte durée :

Vous savez désormais,

  • éviter les pièges de la réglementation de la location meublée (loi ALUR, loi sur l’économie numérique…) – précédent article
  • choisir  le régime fiscal le plus intéressant (réel simplifié dans la majorité des cas)
  • vous devez maintenant pousser votre connaissance de la fiscalité pour dominer le sujet du RSI (très flou pour beaucoup de propriétaires, en particulier les plus aguerris…) … et qui devrait donner lui à pas mal de jurisprudence

 

 

 

 

Fiscalité location saisonnière et RSI : devez vous vous affilier?

 

 

Le RSI est officiellement le régime fiscal attaché à la location saisonnière

 

Le RSI, c’est-à-dire le régime d’assurance-maladie d’assurance maternité des travailleurs indépendants, est applicable aux locations saisonnières qui génèrent plus de 23 000 € de bénéfices par an.

Le RSI doit disparaître, mais pas ses modalités.

Bon, en gros, seul le nom va changer… et s’appeler régime général, mais je le répète, avec les mêmes atouts et contraintes que le RSI

 

à noter qu’il existe tout de même un seuil de 23 000 € de chiffre d’affaires qui déclenche l’affiliation au RSI, c’est-à-dire un petit billet d’un peu moins de 1000 €.

 

Si vous êtes à la limite de ce seuil des 23 000 € de chiffre d’affaire (ou pire de bénéfices), vous devez être particulièrement vigilant à ne pas le dépasser, ou alors le dépasser très franchement et de manière consciente.

 

En effet, bien que le RSI soit calculé au forfait les deux premières années, les cotisations deviennent ensuite proportionnelles et exponentielles

Elles représentent au moins 50 % du revenu imposable.

 

 

 

Comment ne pas être soumis au RSI pour votre activité de location saisonnière?

 

 

Il existe bien souvent une porte de sortie pour chaque réglementation.

Ces dispositions ne sont pas faites pour vous, mais bon, si vous les connaissez, pourquoi ne pas en profiter? 🙂

 

eviter rsi location saisonniere

 

Astuce Eldorado Immo :

D’ores et déjà, concernant le RSI, sachez que les personnes qui passent par un professionnel de l’immobilier, qui se charge pour vous de la mise en location et des services (chek in, check out, linge de maison…) ne sont pas concernées par ces dispositions, car déjà affilié au RSI.
Par conséquent, en tant que propriétaire, vous n’aurez pas à régler une deuxième fois le RSI

 

 

Egalement, quelque soit votre statut en tant que propriétaire, vous pouvez opter pour le régime général des salariés.

 

 

 

Les conséquences du RSI pour votre rentabilité sont énormes

En effet si vos bénéfices fiscaux sont nuls, en tous cas inférieurs au seuil des 23 000 €, vous ne payez pas, en tant que propriétaire, de cotisations sociales si vous êtes affilié au régime général des salariés.

 

Si les bénéfices sont positifs, vous cotisez à hauteur de 60 % (50% minimum)

 

rsi location saisonniere courte duree

Par contre si vous optez pour le RSI, vous devrez régler cette fameuse cotisation de base  d’un peu plus de 1000 € mêmes si votre activité n’est pas bénéficiaire

 

Par ailleurs, vous ne serez pas assujettis au RSI si :

  • vous faites classer votre meublé de tourisme
  • et que vous pratiquez la location saisonnière comme activité secondaire. En effet, vous vous acquittez déjà de cotisations dans le cadre du régime social général.

 

Vous devez noter que l’affiliation au RSI concerne toutes les locations meublées, plus précisément toutes les personnes exerçant une activité de location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublée ou destinée à être loué meubler à titre professionnel au sens de l’article 155 du code général des impôts.

Une précision est apportée par l’article L6 113–un du code de la sécurité sociale, qui prévoit que les personnes exerçant une activité de location directe ou indirecte de locaux d’habitations meublés ou destinés à être loué meublé à titre professionnel au sens fiscal, sont obligatoirement affiliés au régime d’assurance-maladie des travailleurs indépendants, ou RSI.

 

 

LMNP ou LMP : activité professionnelle ou non ?

 

L’administration fiscale considère que vous exercez une activité à titre professionnel si les trois critères suivants sont remplis :
–un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au RCS en qualité de loueur professionnel
–les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 €
–ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu

 

Autant vous dire toutefois que le statut de loueur meublé professionnel n’a que très peu d’avantages .

D’autant plus que le LMP rend incontestable l’affiliation au régime social du RSI.

 

En fait il n’a de réel davantage qu’au regard :

  • d’une succession éventuelle
  • et pour l’ISF comme vu plus haut

 

Notez, que si vous ne faites pas la démarche de vous inscrire en tant que loueur meublé professionnel LMP, vous resterez loueur meublé non professionnel LMNP; quel que soit le montant de vos revenus issus de la location meublée.

 

 

 

 

Cela fait maintenant plusieurs années que vous louez en meublé que ce soit à l’année mon saisonnier courte durée?
Vous pensez à la revente?
C’est un élément particulièrement important, que vous devez bien entendu comme le reste, anticiper au maximum.
Voici les différents éléments qui vous aideront à prend une décision en toute connaissance de cause.

 

 

 

La transmission de votre investissement locatif meublé. Quelles modalités?

 

Faites simple et efficace : investissez en nom propre

Nous vous le disons tout de suite, nous vous conseillons tout simplement de posséder vos biens immobiliers locatifs en nom propre.

En effet, vous allez voir qu’en passant en revue toutes les options de création de sociétés ou de montage juridique un peu tarabiscoté, ne sont pas avantageuses.

 

 

Devez vous acheter en nom propre, créer une société SCI ou SARL?

 

optimisation fiscale location saisonniere

 

 

Vous devez être très vigilant avec la notion de SCI, ou société civile immobilière.

Lorsque vous en parlez avec les gens dans la rue, créer une SCI lorsqu’il s’agit d’immobilier, paraît une évidence.

Mais personne ne sait pourquoi 🙂

 

En fait, si vous montez une SCI, ce montage ne sera pas compatible avec les avantages du statut LMNP.

Vous ne pouvez pas louer en meublé en passant par une SCI.

Du moins, si ce n’est pas marginal (5-10% du montant total des revenus locatifs de la SCI)

 

En effet si vous faites de la location meublée avec une SCI, vous serez assujetti automatiquement à l’impôt sur les sociétés, ce qui efface l’avantage du statut LMNP.

Par ailleurs, les plus-values de cession peuvent alors devenir imposables : et cela fait très très mal, fiscalement!

 

 

Indivision et location meublée

L’indivision n’est jamais vraiment une bonne solution.

Si vous pouvez l’éviter, n’hésitez pas.

Allez un peu plus loin en relisant cet article : tout savoir sur l’indivision en matière de location

 

 

 

Démembrement et location meublée

 

Le démembrement est à la mode car il est fiscalement intéressant.

Concrètement, il s’agit de séparer entre deux personnes différentes, l’usage du bien, qui s’appelle l’usufruit, et la possession des murs, qui s’appelle la nue-propriété.

Le problème, c’est qu’avec un bien démembré, vous ne pourrez pas l’amortir.

Donc, passez votre chemin…

 

 

 

Amortissement : Serez-vous imposés sur la plus-value à la revente ?

plus value meublé courte duree

 

Là encore, le régime LMNP de loueur meublé non professionnel est extrêmement avantageux et s’apparente à une niche fiscale.

 

En effet, en cas de revente d’un bien détenu ont LMP c’est le régime de la plus-value immobilière des particuliers qui s’appliquent.

 

En résumé, c’est parfaitement magique, car :

  • pendant 20 ans l’amortissement des murs de votre bien immobilier vous a permis de gommer complètement vos revenus,
  • mais en plus, à l’issue de cette période l’administration fiscale ne tient pas compte de cet amortissement pour calculer la plus-value.

 

 

Astuce Eldoradoimmo :

C’est l’occasion de pointer une erreur qui est souvent faite par des investisseurs plutôt chevronnés pourtant, qui commencent à disposer de pas mal de biens.
Ils n’ont plus envie de s’embêter à loué en meublé, et choisissent de louer en nu.
Pour cela, ils créent une société, souvent une SAS ou une SARL.

Par ce biais, ils peuvent tout à fait légalement amortir leurs biens en les louant en nu.

Le problème c’est que dans ce cas il s’agit d’un bien professionnel, et ces petits malins seront imposés sur la plus-value sur 100 % de la valeur de leur bien à l’issue de la période de location.

Ainsi toutes les économies d’impôt qu’ils auront pu réaliser seront gommés complètement au moment de la vente.

 sci sarl location meublee

 

 

 

 

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86 Commentaires

  1. Bonjour,

    J’ai un premier gîte générant 40000 € de loyers net en lmnp et un 2e en cours de réalisation qui devrait générer 30000 €. Est-il possible de vendre ces 2 biens à sa propre sas (car la sci ne peut pas faire d’activité commerciale) pour qu’elle l’exploite par la suite ? Le but n’étant pas l’optimisation fiscale mais plutôt le fait d’obtenir des liquidités pour financer une troisième opération d’envergure avec un apport personnel conséquent.

    • Bonjour

      Sur le principe, c’est possible
      Vérifiez avec votre expert comptable pour éviter toute ambiguité entre voter situation et ce que l’administration fiscale pourrait interpréter !
      Bien à vous

  2. Bonjour,

    J’ai un cas particulier pour lequel je me pose quelques questions. je loue des chambres dans ma residence principale pour réduire mes charges. Cette maison est en indivision avec mon frère et génère environ 4000 euros par an.
    Comment puis-je calculer mes impôts, considérer la devaluation de la maison..afin de ne pas payer d’impôts sur le revnu?

    • Bonjour Gauthier,

      Vous pouvez louer déjà jusqu’à un certain plafond de loyer votre résidence principale sans être imposé; le seuil est explicité dans l’article ci-dessus
      Vous louez en meublé sinon ? Dans ce cas vous pourrez amortir le bien
      l’idéal est de passer par un expert comptable spécialisé. je peux vous conseiller si vous le souhaitez

      cet article complétera vos connaissances également

      Cela répond à votre interrogation ?

  3. Bonjour, merci pour vos articles extrêmement clairs. Je suis à la recherche d’un expert-comptable pour location meublée, location de ma maison principale et chambres d’hôtes. Je pense agrandir le domaine ce qui va me faire passer les seuils de revenus et je voudrais également anticiper ma succession (j’ai 64 ans). Avez vous des conseillers fiscaux/comptables spécialisés à recommender à Poitiers ou dans la région? vous remerciant, Ludivine

    • Bonjour Ludivine
      Merci beaucoup pour votre gentil commentaire et votre intérêt!
      Je vous envoie des coordonnées en message privé
      Bien à vous
      Pierre

  4. Bonjour,
    Je serais tenté par la SARL de Famille à l’IR en LMNP et même démembré (garder l’usufruit et donner la nue propriété entre mes enfants) ce qui a l’avantage il me semble de multiplier les plafonds du LMNP par le nombre d’actionnaire en plus.
    De plus nous gardons le quasi-usufruit donc aucun problème pour revendre seul.
    Cela me semble donc bien mieux qu’en nom propre. non?
    Cordialement.
    Franck

    • Bonjour Franck,

      Oui tout à fait
      mais chaque montage a ses inconvénients et ses avantages
      Dans votre cas, c’est en cas de revente que la plus value s’appliquera sur toute la valeur du bien qui a été amortie
      Il faut donc vous placer vraiment dans une logique de transmission, ce qui est cohérent d’ailleurs avec le démembrement

      C’est bien cela votre objectif à terme ?

      Cordialement

  5. Bonjour,
    Merci pour votre blog et vos articles, mais certains points restent encore un peu flou pour moi, j’ai plusieurs questions à vous soumettre svp :
    J’aimerai comprendre, concernant le plafond de 23000 euros s’agissant de location saisonnière, s’il est question du CA (loyers encaissés), ou bien uniquement du bénéfice (loyers moins charges) ?
    Si l’on parle uniquement de loyers encaissés, alors comment faites vous pour ne pas dépasser ce plafond (et donc éviter le RSI) dès lors que vous avez plusieurs locations saisonnière ? ça monte très vite même avec une seule !
    Le dépassement de ce plafond entraine-t-il directement le passage en LMP et donc le RSI ? J’ai cru comprendre que l’on peut rester LMNP si les loyers encaissés ne dépassent pas 50% de nos revenus globaux, même au delà de 23000e ?
    Merci d’avance pour vos réponses !

    • Bonjour

      Merci pour votre intérêt et pour votre message !

      Ce qui est sur c’est qu’en dépassant 23k euros de chiffre d’affaire (loyers encaissés) vous tombez sous le coup du RSI (enfin l’ex RSI qui est intégré à un régime général mais qui ne change pas dans les modalités car il faut bien faire de la com quand on ne sait pas réformer reelement :))

      Concernant le statut LMP j’en reste au fait qu’il faut le demander et qu’il n’y a pas de requalification automatique

      Cela répond à votre interrogation ?

      À tres vite

      • Bonjour, désolé mais cela ne répond que partiellement (ou j’ai vraiment du mal à comprendre !)
        Comment faire dès lors que nous avons plusieurs appartements en LMNP car nous dépasserons inélluctablement le plafond ? comment faites vous ? (vous pouvez peut être m’éclaircir en MP?)
        S’il n’y a pas de requalification automatique, que dois je alors comprendre ? Que si l’on dépasse le plafond on se met en danger jusqu’ou jour ou notre « cher ami le fisc » le remarque ???
        Je suis actuellement sur un projet de plusieurs appartements (3 pour être précis) à mettre en location saisonnière et cette histoire de plafond est vraiment problématique car il sera dépassé à coup sur !

        • Bonjour

          Concrètement rien me m’indique que le fait de dépasser un plafond entraine le passage directement au statut de LMP
          Mon interprétation est que si vous ne demandez pas le statut LMP, vous n’y accédez par et vous restez sous le statut LMNP

          Bien à vous

  6. Bonjour Pierre,
    Merci tout d’abord pour cet article sur la fiscalité, hyper instructif.
    J’ai une question : étant artisan au réel, je cotise donc au RSI.
    Je suis en train de transformer un appartement que je louais à l’année en location meublée , pour louer en courte durée. Pour cette activité nouvelle pourrai-je être LMNP , où faire classer mon meublé de tourisme ?
    Merci pour votre aide et vos partages !
    Christine

    • Bonjour Christine,

      Merci pour votre intérêt !

      Super choix que de passer en courte durée, vous allez voir une sacrée différence entre d’un côté plus de revenus, et de l’autre une fiscalité presque nulle !!
      Vous pouvez être LMNP

      Il y a des organismes agréés pour le classement des meublés de tourisme
      Je suis en train de préparer un article récap à ce sujet

      Bien à vous
      Pierre

  7. Bonjour Pierre,

    merci pour cet article.
    J’ai acheté un bien il y a un an que j’ai fait classé bien en tourisme, pour bénéficier, notamment d’un abatement de 71% sur les revenus locatifs (plafonné à 170 000€ des revenus locatifs).
    Pourquoi ne pas aborder cela ? Y’a-t-il des inconvénients que j’aurais négligés ?

    Merci !

    • Bonjour David,

      En effet…
      Dans 80% environ l’option que vous avez retenue est loin d’être la plus avantageuse
      en déclarant au réel, on arrive souvent à 100% d’abattement …

      A votre disposition pour échanger

  8. Bonjour
    Merci pour toutes ces informations(good job).Je suis propriétaire depuis début 2018 d un appartement sur le bord de la mer que je loue pour la saison.J ai un revenu généré par cette location saisonniére de 4500 euros cette année;si j ai bien compris,en micro BIC je donnerai aux impots 1200 euros(gloups).
    Le régime réel simplifié pourrait etre la solution car je pourrai déduire mes charges de copropriété et l amortissement de mon bien;doit on tenir un livre de compte et passer par un expert comptable pour ce régime?avez vous une idée du montant des prestations des experts comptables?
    Merci d avance pour votre aide et vos précieux conseils.
    LOIC

    • Bonjour Loic

      Merci pour votre intérêt et votre retour positif

      Les frais comptables varient en fonction des cabinets mais sont dans tous les cas déductibles aux 2/3 de votre impôt sur le revenu

      Donc passer par un Ec sera à mon sens plus rentable que de passer par le micro Bic
      Par ailleurs vous avez une comptabilité à tenir, surtout garder tous vos justificatifs pour le comptable

      Si vous avez besoin de coordonnées je peux vous en passer en MP

      À tres vite

  9. Merci pour cet article (mais aussi tous les autres), ils permettent vraiment approfondir nos connaissances.

    Pourriez vous m’éclairer, j souhaite mettre en location meublée ma résidence principale à partir de mi-Septembre . Pour l’année 2018, vais-je pouvoir bénéficier du plafond d’exonération ? D’un point vue fiscal ce logement sera -t-il toujours considéré comme « principal » jusqu’à la fin d’année 2018 ?

    Pourriez vous aussi me conseiller des experts comptables sur Annecy ?

    Encore merci et bonne journée

    • Bonjour Raphaëlle

      Merci pour votre intérêt !

      À priori oui pour votre première question
      Faites attention pour la seconde en fonction de l’objectif que vous avez en en tête ? 😉

      Ou etes vous située sur Annecy ?
      J’y ai passé quelques jours récemment et c’était un endroit merveilleux pour les propriétaires de LCD avec beaucoup plus de demande que d’offres !

      Je vous envoie un message privé pour le comptable

      Bien à vous

  10. Bonjour, article très intéressant ! Cependant, pouvez-vous développer un peu sur le fait de louer une partie de sa résidence principale sans payer d’impôt: l’article du code des impôts précise que le locataire dit faute sa résidence principale de cette partie louée, mais il n’y a pas de précisions sur la manière de déclarer, qui paye la taxe d’habitation ? Comment déclarer ses revenus non soumis aux paiements d’impôts.
    Je précise que je suis dans un projet de maison et que je débute…
    Cordialement

    • Bonjour

      Merci pour votre intérêt dans le blog !

      Ou se situe votre projet et que souhaitez vous réaliser exactement ?

      Pour vos revenus ils doivent etre déclarés en BIC (tout revenu doit être déclaré), mais si vous ne dépassez pas le plafond vous etes exonéré d’impôt sur ces loyers

      Cela répond à votre attente ? Cordialement

      • Bonjour et merci pour votre réponse rapide ! En effet, mon projet est de rénover une maison de trois niveaux et dont le sous sol peut être aménagé en un appartement de 45m2 environ. Je compte me réserver les étages et combles. Dans un premier temps, je souhaite donc louer ce sous sol en utilisant ce fameux article 35! J’ai commencé à creuser un peu et je découvre que : le locataire doit en faire sa résidence principale/ dans le cas contraire, il doit être sous contrat saisonnier ou en CDD au sens de la loi travail, et que les revenus de la location sont exonérés mais que les loyers sont plafonnés à 136 euros/M2 à l’année. Ce qui dans mon cas permettra de couvrir la mensualité de crédit par la location dans payer d’impôt… Je cherche par contre l’information suivante : le locataire paye t il la fraction de la taxe d’habitation pour, j’imagine, cette partie louée que j’aurai préalablement déclaré aux impôts ? Devrai-je déclarer ses revenus même non imposables dans la catégorie bic? Voilà, je suis plutôt prudent et je me dis que tenter l’aventure locative par ce biais constitue un peu d’expérience, car à terme, j’envisage de louer le haut de la maison en meublé également pour toutes les raisons que vous évoquez dans votre blog !:) C’est d’ailleurs en ce sens que je rénove cette maison pour me permettre plus de flexibilité dans les choix futurs et pour coller tout de suite aux nécessités administratives (normes de surface, places de parkings, amortissements, qualité des installations électriques, énergétiques…), Encore bravo pour votre patience et votre temps pour remplir ce blog !

      • Bonjour et merci pour votre réponse rapide ! En effet, mon projet est de rénover une maison de trois niveaux et dont le sous sol peut être aménagé en un appartement de 45m2 environ. Je compte me réserver les étages et combles. Dans un premier temps, je souhaite donc louer ce sous sol en utilisant ce fameux article 35! J’ai commencé à creuser un peu et je découvre que : le locataire doit en faire sa résidence principale/ dans le cas contraire, il doit être sous contrat saisonnier ou en CDD au sens de la loi travail, et que les revenus de la location sont exonérés mais que les loyers sont plafonnés à 136 euros/M2 à l’année. Ce qui dans mon cas permettra de couvrir la mensualité de crédit par la location dans payer d’impôt… Je cherche par contre l’information suivante : le locataire paye t il la fraction de la taxe d’habitation pour, j’imagine, cette partie louée que j’aurai préalablement déclaré aux impôts ? Devrai-je déclarer ses revenus même non imposables dans la catégorie bic? Voilà, je suis plutôt prudent et je me dis que tenter l’aventure locative par ce biais constitue un peu d’expérience, car à terme, j’envisage de louer le haut de la maison en meublé également pour toutes les raisons que vous évoquez dans votre blog !:) C’est d’ailleurs en ce sens que je rénove cette maison pour me permettre plus de flexibilité dans les choix futurs et pour coller tout de suite aux nécessités administratives (normes de surface, places de parkings, amortissements, qualité des installations électriques, énergétiques…), Encore bravo pour votre patience et votre temps pour remplir ce blog !

        • Bonjour Jerôme

          Ce sera oui pour vos questions

          Et Merci beaucoup pour votre retour !

          Ne pouvez vous pas diviser le premier niveau avec des entrées distinctes ?

        • oui c’est prévu avec un bonus terrain d’environ 100 m2 plein sud pour chaque lot et un traitement particulier pour l’acoustique histoire de ne pas se gêner ! J’essaye de penser à tout pour optimiser sur la revente ou le locatif selon le marché… Dans tous les cas merci pour vos réponses, à bientôt sur le blog !

  11. Bonsoir,
    Propriétaire d’un appartement en SCI depuis 2017 dans lequel je loue plusieurs chambres en meublé et souhaitant mettre en place des chambres d’hôtes en ville, je souhaite avoir des conseil d’un expert comptable à Lyon ou Villeurbanne et savoir s’il ne serait pas plus intéressant que je rachète la SCI en nom propre (suivant l’intérêt que j’y lis dans votre article).
    Je souhaite par ailleurs connaître le meilleur statut juridique possible pour gérer mes chambres d’hôtes sachant qu’étant au chômage, je souhaite en faire mon activité principale…
    D’avance merci pour vos conseils avisés !

    • Bonjour Philippe,

      Merci pour votre contribution
      Il me faudrait en savoir un peu plus sur votre activité

      mais je peux dores et déjà vous conseiller des experts comptables compétents en meublé, en message privé
      mais ils travaillent en ligne

      cela correspondrait à vos attentes?

  12. Bonjour,
    je viens de tomber sur votre article, très intéressant pour mes préoccupations sur ces questions fiscales !
    Je recherche un Expert-Comptable connaissant le domaine des locations de meublés touristiques, et j´ai bien du mal ; j´ai essayé en vain via les CCI et associations type OEC.
    J´ai un projet pour un gite en Essonne pres de Milly, je vous remercie si vous pouvez m´indiquer quelques EC, dans le 91 ou 93 (je suis actuellement domiciié à Noisy le Grand.

  13. Bonjour,
    merci pour cet article très documenté et contenant des exemples parlants.

    J’aimerais mettre en garde ceux qui souhaitent passer au réel simplifié en LMNP mais qui ont l’intention de revendre au bout de quelques années après leur achat.

    Depuis 2017, le statut LMNP est devenu comme le LMP en ce qui concerne les amortissements comptables.
    En LMP, si on déduit en charges l’amortissement du bien (valeur comptable), lors de la revente, pour le calcul de la plus-value, les impôts se basent sur la valeur comptable.
    Exemple : T1 acheté 50.000 €, vendu 8 ans plus tard, amortit 2.500 € par an (pour réduire son imposition). Nouvelle valeur comptable, et donc d’achat du point de vue des impôts : 30.000 € (50.000 – (2.500 x 8 ans)). Si on revend ce bien 50.000 €, il faut s’attendre à payer une plus-value sur les 20.000 € d’écart qu’il y a entre le prix de vente actuel (50.000) et la valeur comptable actuelle (30.000).

    Avant 2017, en LMNP, lors de la revente, la valeur d’achat prise en compte par les impôts était le prix d’achat initial (pour notre exemple, 50.000). Depuis 2017, c’est comme en LMP, donc égal à la valeur comptable (pour notre exemple, 30.000).

    Bonne journée.

    • Bonjour Fabien

      Il faudrait nous donner vos sources car pour moi ce n’est pas le cas

      C’est une crainte pour l’évolution future de la location meublée, mais ce n’est pas le cas aujourd’hui

      Bonne journée

      • Bonjour,
        après vérification, je dois reconnaître que j’ai fait une grosse erreur.

        La loi dont je parle qui serait passée en 2017, n’est en fait pas passée. Elle est toujours dans les cartons de l’Etat, mais pour le moment, rien n’a été acté.
        Je m’étais persuadé que cette loi avait été votée car j’avais lu quelques articles parlant de ce sujet en 2016. Et avait donc moi-même opté pour le régime « meublé de tourisme classé avec abattement de 71 % » plutôt que pour le réel.

        Je vous demande donc si vous pouvez supprimer mon commentaire ? Je ne veux pas apporter d’informations erronées aux lecteurs.

        Cordialement.

        • Pas de soucis Fabien, tout le monde peut faire des erreurs sur ces sujets complexes

          Je pense au contraire que votre commentaire est tres utile à la fois pour évacuer une idee reçue mais aussi pour mettre en garde sur unen potentielle orientation pour une évolution future de la réglementation

          À bientot

  14. Bonjour, Article très claire et complet et je vais le relire une deuxième fois car c’est nouveau pour moi. Pouvez-vous me conseiller un expert comptable dans les Yvelines? Merci beaucoup!

    • Bonjour

      Merci !

      Oui je vous envoie un message privé

      Vous vous préparez à investir ou vous possédez déjà un bien immobilier et vous voulez le louer en meublé?

      A très vite

  15. « Sur le principe le classement ne me semble rien apporter de spécial hormis des frais pour le classement et une taxe de séjour majorée  »
    Le classement permet au LMNP de:
    *Choisir son nombres d’étoiles (1 étoiles) donc de faire baiser sa taxe journalière (les étoiles ne sont plus aujourd’hui un facteur de recherche pour nos hôtes . Les meilleurs vecteurs de choix sont les photos et les commentaires et notes .
    *Déclaré son CA jusqu’à 89.870€ au forfait avec un abattement de 71%.

    • Merci pour votre commentaire

      Oui et non

      La plupart du temps il est préférable de déclarer au reel sauf si votre bien est amorti et que vous n’avez pas de crédit

      Par contre en 2019 la taxe de sejour évolue et les agglomérations pourront prélever un poucentage du montant de la nuitée sans classement
      Il deviendra donc financièrement incontournable de se faire classer

  16. Bonjour,
    Je suis LMNP d’un appartement classé et mes revenus ont dépassé de 6000€ le plafond de 23 000 € en 2017
    Je me suis inscrite sur le site de l’ursaff pour payer mes cotisations 2017 en bénéficiant de l’exonération de 23000€ au titre de la 1ere année.
    Pour 2018, je ne suis pas sûr de dépasser le plafond de 23000€, pourtant l’urssaf me dit que je suis maintenant assujetti aux cotisations sociales peut importe le montant de mes recettes, le plafond de 23000 € n’étant valable que la 1ère année.
    Je n’arrive pas à trouver des informations à ce sujet, cela est il correct ?
    Je vous remercie pour votre aide,
    Cordialement

    • Bonjour,
      je me pose une question proche de celle d’Annabelle.
      Je perçois entre 20 et 25000 de CA selon les années (mais pas ou peu de bénéfice). Si je comprends bien le site de l’URSSAF (https://www.urssaf.fr/portail/home/espaces-dedies/activites-relevant-de-leconomie/vous-optez-pour-le-regime-genera/quelles-cotisations.html), la 1ère année où je déclarerai un revenu supérieur à 23 000, je pourrai déduire 23 000 de mes revenus, donc je ne payerai presque pas de charges.
      Mais l’année suivante, avec un revenu à 24 000 par ex., le site me calcule un montant de cotisations de 4969 euros! ???
      Donc si vous percevez 22999 € de recette : pas de charges sociales
      24000 € de recettes : près de 5 000€ de charges?
      il doit y avoir un élément que je n’ai pas compris?
      Merci de votre aide si vous avez l’information. très bonne journée
      Gwen

      • Bonjour

        Les effets de seuils sont magiques en France
        Parfois il vaut mieux ne pas louer !

        Toutefois ce seront les bénéfices qui seront imposables, les recettes ne déclenchent que les cotisations minimales

        Cordialement

  17. Bonjour,
    Merci pour cet article très intéressant. J’ai hérité de 2 appartements que j’ai mis en location meublé il y a 3 ans. Par simplicité et manque de connaissance j’ai opté pour le micro bic.Je pense changer pour le lmnp mais pourrai-je bénéficier de l’avantage de l’amortissement?
    D’autre part je loue un studio depuis 2 ans en courte durée et compte mettre ma résidence principale en air bnb pendant une partie des vacances.
    Connaissez-vous un comptable qui pourrait me permettre d’optimiser ma situation dans la région de Cluses,Morzine en haute-savoie.
    Merci!

    • Bonjour
      Merci pour votre commentaire et bravo pour vos projets!
      oui vous pouvez passer au réel sans perdre l’amortissement
      Pour le compte je vous envoie un MP
      Cordialement

  18. Mille mercis pour toutes ces infos précieuses. Je m’apprête à faire à faire un pari osé par l’acquisition d’un hôtel déclassé pour le transformer en immeuble de rapport d’une douzaine d’appartements meublés et trois surfaces commerciales au RDC du bâtiment. Faiblement imposé et déjà affilié au RSI (je suis artisan) j’ai beau relire vos précieux articles dans tous les sens, je ne sais pas quelle formule fiscale adopter… SAS ? SCI ? acheter en nom propre et louer à la SAS qui commercialisera les meublés ?… Je peine à y voir claire et mon comptable n’a pas de réponses fermes sur le sujet. L’objectif est d’en tiré un salaire pour mon épouse. Auriez-vous un avis et un contact sérieux en comptabilité et fiscalité immobilière ? Je suis par ailleurs votre formation sur la location courte durée, forte intéressante (via OLI). Merci par avance pour votre éclairage.

    • Bonjour Gaetan,

      merci pour votre intérêt !

      J’avais fait un article qui pourra vous aider

      N’hésitez pas à laisser un commentaire une fois lu pour que nous puissions aller plus loin

      Merci

  19. Bonjour,

    Votre article est très intéressant.

    Je trouve très peu d’information sur mon cas de figure. En effet je viens de mettre mon ancienne résidence principale en location saisonnière toute l’année, depuis 1 an et demi, donc évidemment pas question d’amortir, puisque je l’ai achetée en nom propre il y a 26 ans.

    Actuellement je déclare mes revenus en bic, avec l’abattement de 50 % pour les revenus issus de la location saisonnière.

    J’ai par ailleurs une sarl, qui n’est pas rentable. Pensez vous qu’il serait intéressant pour moi de changer l’objet social, afin qu’elle gère l’activité de location saisonnière ?

    Et je ne vois pas bien comment organiser tout ça, car dans mon cas la sarl ne serait pas propriétaire du bien loué, donc est-ce possible ? Quel objet social proposer ?

    Et mon autre question concerne les plus values ? Dans l’hypothèse où un jour j’aurai envie avant de vendre ma maison, qu’elle redevienne ma résidence principale pendant 1 an ou 2, pour éviter les plus values, est-ce que ça pose problème ? Comment les plus values seront calculées dans un tel cas, vu que j’aurai fait entre 3 et 5 ans de location saisonnière entre temps ?

    L’autre question : comment éviter la csg en 2018, ce qui dans mon cas est très lourd, vu que j’ai très peu de revenus, puisque je n’ai plus que ceux de la location saisonnière (moins de 10 000 € annuel). Une fois mes charges enlevées, et la csg, il ne me reste quasiment rien pour vivre.

    Merci pour toutes les informations que vous avez en votre possession à ce sujet ?

    Cordialement,
    Sylvie

  20. Bonjour,

    Enfin des articles qui permettent d’éclaircir cette législation.
    Je crois que je suis convaincu de passer en LMNP au régime réel mais je crois aussi être convaincu d’utiliser les services d’un expert comptable!
    Connaissez vous un spécialiste de la location meublée en haute savoie du côté d’Evian?
    JE vous remercie pour votre travail
    Cordialement
    Gael Redon

    • Bonjour Gael,

      merci pour votre retour

      il est compliqué de trouver un expert comptable (et quelqu’un tout court) qui s’y connait bien en location meublée pour optimiser vos déclarations de loyers
      j’ai testé plusieurs comptables en ligne, je vous donne le résultat en MP

      vous avez déjà un bien et vous vous posez la question de sa gestion ou vous voulez investir?

      Cordialement

  21. re-bonjour,
    J’ai oublié de vous demander qu’elle est la suite de l’histoire de votre ebook « le guide complet… », sur la négociation avec la dame qui remonte son prix de vente.
    Je vous remercie si vous pouvez apporter satisfaction à ma curiosité 😉
    Cordialement

  22. Bonjour,
    J’acquière un appartement pour en faire une colocation, et débute aussi la location saisonnière sur un studio que je récupère. Je compte me rapprocher d’un expert-comptable pour envisager la gestion fiscale de ces biens. J’ai vu que des cabinets sont spécialisés dans le conseil aux investisseurs en lmnp au réel, ce qui est alléchant et m’intéresse. Pouvez-vous svp m’orienter sur le sujet, pour faire le bon choix dès le début (en MP si besoin). Je vous remercie pour les informations de vos articles et ebooks forts intéressants.
    Bonne journée !

  23. Bonjour, je me lance dans la location meublée de courte durée. Un grand pas pour moi. Merci pour tous vos expériences et articles très intéressant. Pouvez vous me transmettre les coordonnées d’un expert comptable je vais en avoir besoin . Merci.
    Bonne journée

  24. Bonjour Pierre,

    J’ai commencé à lire votre blog le mois dernier

    Nos questionnements portent sur la structure juridique à adopter pour réaliser notre projet en famille (parents, soeur, moi).
    Notamment la SARL de famille.

    Comme vous avez à plusieurs reprises indiqué à certains de vos lecteurs que vous pouvez transmettre les coordonnées d’un expert comptable qui s’y connait vraiment, cela m’intéresse.

    En effet j’ai questionné mon comptable actuel (qui s’occupe de ma 1ère SARL secteur ingénierie) et ses réponses, au lieu de m’aider, m’ont mis plus de questions encore dans la tête.
    Un autre cabinet a été contacté, dans la ville où nous réalisons l’investissement : ils nous préviennent dès le début qu’ils facturent le temps passé pour leur conseil (ce qui ne nous paraît pas être une démarche très commerciale, si par la suite nous les missionnons pour tenir notre compta).

    Aujourd’hui j’ai donc contacté trois cabinets trouvés sur google et qui semblent avoir une expertise ou au moins un pôle spécialisé activité de loueur meublé :
    http://www.compta.com
    http://www.amarrim.fr/
    http://www.optionreel.com/ (qui d’ailleurs a été l’un de vos intervenants en video)

    J’attends leur retour.

    Avez-vous un avis négatif ou positif sur l’un deux ? (c’est pour cela que je vous contacte en privé)

    Sinon, les coordonnées de votre expert peuvent nous intéresser si vraiment il s’y connait dans ce secteur et qu’il peut faire la différence.

    Bien à vous
    Thomas

  25. Bonjour Pierre,

    Tout d’abord merci beaucoup pour tout votre contenu que vous publiez sur votre site et le forum devenir-rentier, je le suit quotidiennement et c’est une vraie source de motivation, alors merci.

    J’avais une question sur la fiscalité, que vous avez brièvement abordé lors d’une de vos vidéos.

    La voici: Que pratiquez-vous comme fiscalité ?

    Est-ce qu’avec un bon bien (+10% de rentabilité NET), en location courte durée, est-il possible, une fois la période d’amortissement des travaux passée (5-10 ans) de dégager toujours du cashflow positif (certes, moindres) sur un bien jusqu’au remboursement total de l’emprunt ? (toujours en courte durée)

    Ex: 1000e cashflow pendant 7 ans puis 100e de cashflow pendant 13 ans jusqu’au remboursement du bien.

    Est-ce réalisable ? Le faîtes-vous ? Pouvez vous me donner un exemple grossier des chiffres à quoi s’attendre ? (de 1000e de cf à 100-300?)

    En utilisant cette technique, cela nous oblige à faire des acquisition régulièrement pour vivre de son cashflow, comme vous, pouvez-vous me le confirmer ? 1 par an environ ?

    Merci d’avance pour votre réponse, et merci infiniment pour vos vidéos !

    Bien cordialement,

    • Bonjour Rémi

      au niveau fiscalité je suis au réel simplifié, qui permet notamment d’amortir les murs et donc de gommer les loyers

      oui, vous pouvez dégager du cash flow pour toujours avec une location saisonniere bien menée
      on se situe souvent entre 20 et 30% de rentabilité brute
      mais calculez bien vos projets en tenant compte de toutes les charges y compris imposition

      les exemples sont tous différents mais classiquement, pour un studio et un remboursement de 500€ par mois sur 20 ans, vous pouvez générer 1000€ de loyers, donc vous voyez vous avez de la marge…

      la stratégie idéale est d’investir régulièrement, ce qui fait que vos nouveaux biens permettent de gommer une partie des loyers des anciens. mais ce n’est pas obligé; c’est juste une façon de défiscaliser en fait. mais cela peut être un choix de payer les impots plein pot, plein de gens le font ! cela depend de vos objectifs à ce moment là (constitution de patrimoine ou vie pépère :))

      Cela répond à vos questions?

      Bien à vous

  26. Bonjour Pierre
    Merci pour toutes ces informations
    Voilà ma situation : je suis retraité et mon revenu annuel ne dépasse pas 24.000€, je suis propriétaire de 4 mobilhomes avec ma compagne (ni marié, ni pacsé) avec 2 comptes en LMNP. Je suis propriétaire en nom propre de ma maison d’hôtes à Marennes Oléron (5 chambres) depuis peu et d’un appartement à Niort que je suis souhaite louer en meublé de courtes durées (situé à côté de la gare TGV) pour une clientèle de touristes mais surtout de cadres des mutuelles en déplacement ou en séminaires.
    Que me conseillez vous sur le plan fiscal ? J’ai pensé conserver mon statut LMNP pour les mobilhome et y ajouter les futurs revenus de l’appartement (quel est le plafond de CA?) pour les chambres d’hôtes que pensez vous du statut d’auto-entreprise?
    Merci pour vos réponses
    Cordialement

    • Bonjour

      Merci pour votre question et bravo pour votre patrimoine déjà très sympathique!

      À titre personnel je ne serai pas en phase avec les propositions évoquées.
      Je pense qu’il ne faut pas faire les choses à moitié et voir grand tout de suite.
      Donc si vous voulez creer une structure pour gérer ps biens passez directement par une Societe en sarl ou sas
      Vous allez pouvoir déduire plus de charges qu’actuellement
      Par contre attention car à la revente vous serez imposé sur la plus value sur la totalité de la valeur du bien que vous vendez

      Qu’en pensez vous ?

      Pierre

  27. Bonjour,je suis propriétaire de ma résidence principale en sci et voudrais la louer en meublé saisonnier sans risquer le passage de ir a is,que peut ont faire selon vous dans ce cas.? merci pour vos réponses.

    • Bonjour

      Il faudrait voir avec un expert comptable pour voir s’il y a un montage mais à priori une SCI qui loue en meublé est forcément à l’IS
      Il aurait fallu détenir votre bien en nom propre

      Je peux vous transmettre les coordonnés d’un expert comptable si vous en avez besoin ?

      Cordialement

  28. bonjour,je suis propriétaire d’un bien immobilier en sci qui est ma résidence principale et désire le louer en meublé je découvre les problèmes de fiscalité ir et is que faudrait il faire pour éluder cette dificulté? merci d’avance pour vos réponses.

  29. Bonjour Pierre,
    Je tombe sur votre blog en faisant des recherches sur les régimes fiscaux les plus adaptés à la location de meublé touristique.
    Beaucoup d’informations intéressantes dans cet article, merci !
    Par contre, je me pose la question de savoir pourquoi vous déconseillez si fortement la SARL pour cette activité ? Est-ce parce que vous considérez le cas d’un seul foyer fiscal ?
    En effet je tombe aussi sur d’autres blogs et/ou articles de presse qui semblent indiquer qu’une SARL familiale est adaptée à ce genre d’investissement en meublé locatif de tourisme (à condition bien sûr de réaliser l’investissement avec plusieurs membres de sa famille, pas seulement son conjoint / sa conjointe).
    Merci bonne journée

    • Bonjour Thomas

      Merci pour votre intérêt

      La création d’une Societe que e soit une sarl ou une sas peut être tout à fait adapté à la location meublee.

      MAIS je souhaite attirer l’attention sur la revente. Si vous passez par une Societe votre bien sera comptablement amorti et vous paierez l’impôt sur la plus value sur la totalité de la valeur de votre bien

      Tandis que si vous le possédez en nom propre vous ne paierez pas

      Ce qui Change beaucoup de choses dans les calculs !

      Qu’en pensez vous ?

      • Bonjour Pierre,
        Merci pour la réponse, j’y reviens un peu tardivement.
        L’imposition de la plus value est en effet un très bon argument réaliser l’opération plutôt en nom propre. Mais c’est là aussi que la stratégie long terme propre à chacun peut influencer le choix de statut juridique : même s’il est dur de se projeter à 30 ans (je suis dans la trentaine), le but ne serait à priori pas une revente mais de continuer à jouir de revenus récurrents sur le long terme.
        C’est pour cela que la SARL famille nous intéresse.
        De plus elle nous intéresse pour les raisons évoquées précédemment : 3 foyers fiscaux différents (mes parents, ma soeur, moi), et pour permettre d’avoir une « relation » avec le banquier plus enthousiaste (quoique) du fait que nous menons le projet à plusieurs (donc partage de garantie et pour le calcul de notre endettement sur le prêt).
        Je précise que le projet serait trop ambitieux pour moi seul, étant une première pour investissement immobilier : construction de 4 appartements sur un terrain pour de la location courte durée.
        Maintenant notre réflexion est de savoir si le faire en indivision vs SARL … et je viens de voir que vous avez un article sur l’indivision donc je vais aller le consulter 🙂
        Merci

        • Ok donnez moi votre avis sur l’indivision du coup 🙂
          Pas vraiment idéal
          Et qui sait si vous conserverez les biens pendant 30 ans?

  30. Bonjour,

    j’aurai voulu savoir sur combien d’années choisit-on l’amortissement ?
    Je vous remercie,
    Cdt,

    • Bonjour,

      L’amortissement de votre bien se fait sur les différents éléments du bien : murs, électricité, meubles, etc…
      L’amortissement comptable global est donc la résultante de la somme de ces amortissements

      Il peut varier en fonction du mode de calcul, mais ne général le plus optimal est un amortissement sur 20 ans avec un pic d’amortissement à 17 ans
      Cette configuration est souvent la plus efficace pour gommer les loyers

      Cdt

  31. Bonjour, Votre article est intéressant et apporte des précisions capitales sur un investissement immobilier et pourtant si souvent négligées.
    J’ai besoin de vos lumières, je suis déjà LMNP (Réel simplifié) et j’ai passé un logement en meublé de tourisme (Déclaration en mairie faite et 75% de taux de remplissage sur le premier mois). Quelle stratégie dois je utiliser pour optimiser ses nouveaux revenus? (Classement en meublé de tourisme?)

    • Bonjour Michael

      Merci pour votre intérêt

      À priori je vous dirais de rester au réel simplifie.
      Mais il faudrait bien sûr faire le calcul pour vérifier.
      Si vous avez besoin je peux vous donner les coordonnées d’un expert comptable.

      Sur le principe le classement ne me semble rien apporter de spécial hormis des frais pour le classement et une taxe de sejour majorée 🙁

      Qu’en pensez vous de votre côté ?

      Bien à vous

      • Bonjour Pierre,
        Je rebondis sur votre réponse « le classement ne me semble rien apporter de spécial » : pourtant dans votre article vous indiquez que le classement du meublé de tourisme, et le fait que l’activité de meublé soit secondaire, permet d’éviter un assujettissement au RSI.
        Pouvez-vous confirmer ou élaborer sur ce point ? Cela veut-il dire que l’on évite complètement les cotisations sociales ou juste que ce n’est pas le RSI qui est l’interlocuteur ?
        Même si le RSI est amené à disparaitre ou du moins changer, faire classer son meublé pour ne pas à y avoir à faire semble déjà apporter quelque chose de spécial 🙂

        • Je comprends votre remarque

          Ce que je conseille c’est de déclarer au réel, ce qui va gommer tout ou quasiment tout au niveau de vos bénéfices

          Le classement permet de bénéficier d’un abattement supplémentaire
          Mais quel intérêt si vous n’est pas imposable 🙂

          Pour le RSI vous pouvez choisir d’être affilié au régime général. Et c’est vrai il a vocation à disparaître

          Dans quelle situation êtes vous actuellement ?

  32. J’ai un ami qui dispose d’une maison à louer pour de courtes durées. Je vais donc partager cet article avec lui dès maintenant, car les informations qui y sont présentées lui seront certainement utiles.

  33. Bonjour
    Intéressant et (plus que) complet !
    Il me semblait que le principal avantage de la SCI était qu’on évitait les frais de notaire à la revente, je me trompe ?

  34. Article super intéressant .
    En plein dans les questionnements pour un projet d’immeuble.
    Je suis à la recherche d’un expert-comptable dans le Tran-et-Garonne (82) .
    Si vous en connaissez un , ça m’intéresse !
    Merci

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