Tout savoir sur la fiscalité de la location meublée : c’est magique…

Vous exploitez une location de courte durée, et vous voulez optimiser votre fiscalité ?

Vous avez un projet d’investissement immobilier locatif, à l’année ou en courte durée, et vous voulez avoir la fiscalité la plus douce possible ?

Vous cherchez une niche fiscale connue uniquement des rentiers ?

 

 

Dans cet article, vous allez découvrir la réponse à ces questions 🙂

 

Vous allez apprendre à calculer très précisément le rendement de votre investissement locatif immobilier. Pas le rendement brut, comme cela vous est généralement présenté.

Non, nous vous présentons comment calculer votre rendement net, après tous impôts.

 

Nous mettons à votre disposition des simulateurs gratuits pour pouvoir choisir entre la location meublée et la location nue classique.

 

Vous saurez également tout, sur la transmission de votre patrimoine meublé, sur les techniques d’optimisation fiscale, les astuces pour louer mieux.

Enfin, le RSI n’aura plus de secret pour vous, et vous saurez comment y échapper (ou pas).

 

 

 

Fiscalité location meublée : calculez votre rendement le plus tôt et le plus précisément possible

 

 

 

Calculez le rendement de votre investissement immobilier locatif

Régime fiscal des revenus de votre location meublée : BIC, RSI, taxe de séjour

 

 

rendement investissement locatif courte duree

Le réel simplifié, l’eldorado de l’investisseur immobilier

 

Lorsque vous louez en meublé, vous pouvez prétendre au régime micro BIC dès lors que vous revenus sont inférieurs à 32 900€ par an.
Ce régime vous donne droit à un abattement forfaitaire de 50 %.

 

Vu comme cela, cela vous paraît probablement très intéressant par rapport à la location nue,

qui ouvre droit à un abattement uniquement de 30 %.

 

Mais vous devez bien vous dire que si l’administration fiscale vous fait ce cadeau,

c’est qu’il y a anguille sous roche et que ce n’est pas si intéressant que cela 🙂

 

Et pour cause, en optant pour le régime simplifié micro BIC, vous ne pouvez déduire aucune charge ni aucune dépense de vos revenus locatifs.

Nous vous conseillons donc de vous intéresser fortement à la déclaration au réel simplifié.

 

Astuce Eldorado Immobilier:

Le réel simplifié vous permet d’amortir vos murs et donc d’effacer vos loyers en totalité ou en grande partie.

 

 

Plus de détails dans l’article : 5 questions sur l’amortissement LMNP de vos revenus locatifs

 

 

amortir murs location meublee

 

Calculez l’imposition de vos loyers pour votre investissement locatif meublé

 

Vous devez absolument simuler l’imposition de vos loyers lorsque que vous avez envie d’investir dans l’immobilier.

En effet, si les observateurs ont l’habitude de dépeindre la France comme un enfer fiscal.

Dans la réalité, ce n’est pas du tout le cas.

SAUF en matière d’immobilier (pas de bol, non?)

 

Vous devez donc particulièrement regarder l’aspect fiscalité lorsque vous investissez pour du locatif.

 

Ci-dessous un simulateur gratuit pour vous aider dans vos calculs

 

Concrètement après avoir déduit vos charges, ou alors 50 % de vos revenus si vous optez pour le micro BIC, ce que nous déconseillons fortement, vous serez imposé comme suit :
15,5 % de prélèvements sociaux
–et imposition au taux maximal de votre tranche marginale d’imposition ou TMI

 

Un exemple en micro BIC :
si vous avez un revenu généré par votre location saisonnière de 10 000 € par an, et une tranche marginale d’imposition à 30 %.
Vous allez donc, dans l’hypothèse d’un micro BIC, payer en impôts :

Revenu imposable :   50% * 10 000 € = 5 000 €

Impôt / fiscalité = (cotisations sociales + TMI) * revenu imposable = (15.5 + 30) * 5 000 = 2 275 €

Ce qui est, vous en conviendrez aisément, loin d’être négligeable ! (presque 50% de vos revenus locatifs)

 

 

Le même exemple au réel simplifié 

Par contre si vous optez pour l’amortissement des murs et donc la déclaration réelle simplifiée, le résultat est complètement différent

Mêmes données que précédemment, en indiquant désormais que le bien immobilier concerné a une valeur de 100 000 €

 

Calculé sur 18 ans.

Cela donne un amortissement de  100 000 / 18 = 5 555 € / an

 

Si vous avez acquis votre bien locatif via un crédit immobilier qui représente des intérêts de 200 € par mois et donc de 2400 € par an, vous avez déjà quasiment au total 8000 € de loyers qui sont effacés (5 555€ d’amortissements et 2 400€ d’intérêts).

Vous conviendrez que cela représente beaucoup plus que les 5000 € précédents !

 

Calculons maintenant votre fiscalité :

Impôt = (cotisations sociales + TMI) * revenu imposable = (15.5 + 30) * 2 000 = 910 €

Ensuite, si vous avez eu pour 900 € de dépenses sur cet appartement dans l’année vos revenus sont complètement gommés.

 

Cette économie de fiscalité grâce au statut de LMNP au réel simplifié vous permet :

  • d’investir sereinement dans des équipements supplémentaires,
  • d’améliorer la qualité de votre bien immobilier,
  • ce que que vous n’auriez pas pu vous permettre autrement.

 

Vous voulez en savoir plus sur le fonctionnement de l’amortissement?

 

 

Comment votre amortissement sera calculé?

 

amortissement location meublée

 

 

 

 

 

 

 

 

 

C’est pour cela que, nous ne vous le répéterons jamais assez, mais il est vraiment important que vous anticipiez votre projet en incluant en particulier l’aspect fiscalité avant même votre acquisition.

Vous opterez quasiment toujours pour la fiscalité de la la location meublée au réel.

Utilisez les simulateurs ci-dessous pour finir de vous en convaincre !

 

 

 

 

Maintenant que vous avez compris que la location meublée est LA niche fiscale qui va vous apporter des rendements exceptionnels, vous êtes prêt à vous lancer pour votre investissement immobilier.

Regardez les conseils de 35 experts immobiliers pour réussir votre investissement locatif, et continuez la lecture pour connaître nos conseils pour réussir votre projet.

 

 

Simulateur gratuit pour calculer votre impôt en location meublée et comparer avec la location nue

 

simulateur gratuit comparer location meublé et nu

Voici votre simulateur pour calculer votre imposition en location meublée, sous le régime LMNP déclaré au réel :

 


 

Et voici le simulateur pour la location nue, vous verrez il y a comme une différence 🙂

 


 

 

 

 

Alors, vous choisissez la location meublée ou location nue ?

Est-il possible de passer de la location lue à la location meublée ?

 

 

transformer location nue en meublé

 

 

Oui, c’est parfaitement possible.

Et même assez facilement réalisable.

Il n’y a aucune formalité particulière à accomplir.
Vous pouvez donc facilement passer à une imposition en BIC.

Bien entendu vous devez vous acquitter des formalités administratives classiques dont vous allez trouver le détail dans cet article.

 

 

Fiscalité location meublée : les exonérations, montages juridiques et astuces

 

 

Les différents seuils de revenus et les régimes d’imposition qui vont avec

 

Vous l’aurez compris, nous vous incitons très fortement opter pour la déclaration réelle simplifiée.

 

Mais il existe des seuils fixés par l’administration fiscale, nous vous en donnons donc information :

–en dessous de 32 900 € de loyers par an, vous pouvez opter pour le régime du micro BIC
– entre 32 900 € et 236 000 € par an de loyer, vous devez opter pour le régime réel simplifié

–au-delà de 236 000 € de loyers par an relevaient dans tous les cas du régime réel normal

 

La différence entre le régime réel simplifié le régime réel classique tient essentiellement dans la tenue rigoureuse d’un livre de comptes.

Egalement dans la réalisation d’un inventaire complet annuel de tous les équipements que contient le logement.

 

 

De toutes façons, nous vous conseillons de recourir dans tous les cas un expert-comptable spécialisé dans la location meublée.

(nous pouvons vous donner des coordonnées d’experts comptables compétents,demandez simplement dans les commentaires en bas de l’article)

 

 

L’astuce Eldorado Immo :

N’ayez pas de réticences à vous attacher les services d’un expert comptable car vous pouvez déduire de votre impôt sur le revenu, les 2/3 de ses honoraires 🙂

 

expert comptable gratuit location meublee

 

 

 

 

Louer en meublé, cela change quoi pour l’ISF?

 

Logiquement, les revenus tirés des logements que vous louez en meublé, que ce soit à l’année ou en saisonnier, restent soumis à l’impôt sur la solidarité sur la fortune ou ISF.

Toutefois, vous devez savoir que contrairement à un logement loué vide, qui peut bénéficier d’une décote de l’ordre de 5% à 10 %, pour tenir compte de la présence d’un locataire qui diminue la valeur du bien, le patrimoine loué en meublé doit être doit être déclaré pour sa valeur de marché puisque les baux sont de courte durée.

 

A ce sujet, vous pouvez évaluer votre bien immobilier à l’aide du simulateur Patrim, mis gracieusement à votre disposition par les services fiscaux.

 

Vous pouvez échapper à l’ISF en passant par le statut de loueur en meublé professionnel ou LMP.

Dans ce cas, un ratio de 50 % est calculé en faisant le rapport entre le bénéfice des revenus professionnels hors pensions et retraites.

 

Vous avez également une autre solution qui consiste à détenir votre patrimoine immobilier dans une société type SARL.

Vous devez justifier d’une fonction de direction et de la détention d’au moins de 25 % du capital de la société.

 

Attention, ces deux options ont un revers de la médaille souvent douloureux, que nous vous expliquons par ailleurs dans cet article.

 

 

 

Et si vous louez votre résidence principale?

 

Le calcul est similaire, sauf que dans le cas de votre résidence principale, vous êtes exonérée d’imposition sur le loyer dans une proportion dite “raisonnable”.

C’est à dire si celui-ci n’excède pas un montant maximum par mètre carré qui varie en fonction des régions.

Pour mémoire, en 2017, les plafonds d’exonération d’impôts étaient de 184€/m²/an en ile de France et 135€/m²/an ailleurs.

 

 

L’astuce Eldorado Immo :

Achetez la maison ou l’appartement mitoyen à votre résidence principale, et reliez les deux par une ouverte (une porte)

Votre nouveau bien fait donc désormais partie de votre résidence principale et vous pouvez le louer sans être imposé 🙂

 

location residence principale exonere impot

 

 

 

 

Cadeau pour les gîtes de France : Un abattement supplémentaire en zone rurale

 

gite rural paradis fiscal

 

Si votre location meublée de courte durée se situe dans une zone rurale, et qu’elle est classée en meublé de tourisme, vous pourrez bénéficier d’un abattement de 87 %.

Dans certains cas (bien déjà amorti) cela peut être plus intéressant que le régime d’imposition au réel.

C’est une mesure compensatoire qui avait été adoptée pour préserver le gîtes de France de la lutte anti Airbnb

 

 

 

Le régime particulièrement favorable des travailleurs saisonniers

 

loyer exonere travailleur saisonnier

 

La loi prévoit d’aider le monde de l’agriculture notamment, qui a recours à de très nombreux travailleurs saisonniers, et est en manque de main-d’œuvre.

 

Ainsi, si vous logez un travailleur saisonnier au sens fiscal du terme, l’administration fiscale considère qu’il fait de votre logement sa résidence principale temporaire (cf article 35 bis du CGI, le Code général des impôts. )

Pour être saisonnier, un emploi doit se répéter d’année en année à des saisons bien définies.

 

Cette saisonnalité doit être indépendante de la volonté de l’employeur et doit résulter de causes naturelles.

À ce titre vous ne serez pas imposé sur vos loyers perçus.

 

 

 

Quand est la date butoir pour lancer votre activité LMNP ou boucler votre année fiscale ?

La déclaration liée à la location meublée ne correspond pas à une année civile classique.
La date-butoir pour lancer votre activité, ou pour déclarer vos revenus, est fixée en mai de chaque année.

 

 

 

Pour louer en meublé ou louer en courte durée :

Vous savez désormais,

  • éviter les pièges de la réglementation de la location meublée (loi ALUR, loi sur l’économie numérique…) – précédent article
  • choisir  le régime fiscal le plus intéressant (réel simplifié dans la majorité des cas)
  • vous devez maintenant pousser votre connaissance de la fiscalité pour dominer le sujet du RSI (très flou pour beaucoup de propriétaires, en particulier les plus aguerris…) … et qui devrait donner lui à pas mal de jurisprudence

 

 

 

 

Fiscalité location saisonnière et RSI : devez vous vous affilier?

 

 

Le RSI est officiellement le régime fiscal attaché à la location saisonnière

 

Le RSI, c’est-à-dire le régime d’assurance-maladie d’assurance maternité des travailleurs indépendants, est applicable aux locations saisonnières qui génèrent plus de 23 000 € de bénéfices par an.

Le RSI doit disparaître, mais pas ses modalités.

Bon, en gros, seul le nom va changer… et s’appeler régime général, mais je le répète, avec les mêmes atouts et contraintes que le RSI

 

à noter qu’il existe tout de même un seuil de 23 000 € de chiffre d’affaires qui déclenche l’affiliation au RSI, c’est-à-dire un petit billet d’un peu moins de 1000 €.

 

Si vous êtes à la limite de ce seuil des 23 000 € de chiffre d’affaire (ou pire de bénéfices), vous devez être particulièrement vigilant à ne pas le dépasser, ou alors le dépasser très franchement et de manière consciente.

 

En effet, bien que le RSI soit calculé au forfait les deux premières années, les cotisations deviennent ensuite proportionnelles et exponentielles

Elles représentent au moins 50 % du revenu imposable.

 

 

 

Comment ne pas être soumis au RSI pour votre activité de location saisonnière?

 

 

Il existe bien souvent une porte de sortie pour chaque réglementation.

Ces dispositions ne sont pas faites pour vous, mais bon, si vous les connaissez, pourquoi ne pas en profiter? 🙂

 

eviter rsi location saisonniere

 

Astuce Eldorado Immo :

D’ores et déjà, concernant le RSI, sachez que les personnes qui passent par un professionnel de l’immobilier, qui se charge pour vous de la mise en location et des services (chek in, check out, linge de maison…) ne sont pas concernées par ces dispositions, car déjà affilié au RSI.
Par conséquent, en tant que propriétaire, vous n’aurez pas à régler une deuxième fois le RSI

 

 

Egalement, quelque soit votre statut en tant que propriétaire, vous pouvez opter pour le régime général des salariés.

 

 

 

Les conséquences du RSI pour votre rentabilité sont énormes

En effet si vos bénéfices fiscaux sont nuls, en tous cas inférieurs au seuil des 23 000 €, vous ne payez pas, en tant que propriétaire, de cotisations sociales si vous êtes affilié au régime général des salariés.

 

Si les bénéfices sont positifs, vous cotisez à hauteur de 60 % (50% minimum)

 

rsi location saisonniere courte duree

Par contre si vous optez pour le RSI, vous devrez régler cette fameuse cotisation de base  d’un peu plus de 1000 € mêmes si votre activité n’est pas bénéficiaire

 

Par ailleurs, vous ne serez pas assujettis au RSI si :

  • vous faites classer votre meublé de tourisme
  • et que vous pratiquez la location saisonnière comme activité secondaire. En effet, vous vous acquittez déjà de cotisations dans le cadre du régime social général.

 

Vous devez noter que l’affiliation au RSI concerne toutes les locations meublées, plus précisément toutes les personnes exerçant une activité de location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublée ou destinée à être loué meubler à titre professionnel au sens de l’article 155 du code général des impôts.

Une précision est apportée par l’article L6 113–un du code de la sécurité sociale, qui prévoit que les personnes exerçant une activité de location directe ou indirecte de locaux d’habitations meublés ou destinés à être loué meublé à titre professionnel au sens fiscal, sont obligatoirement affiliés au régime d’assurance-maladie des travailleurs indépendants, ou RSI.

 

 

LMNP ou LMP : activité professionnelle ou non ?

 

L’administration fiscale considère que vous exercez une activité à titre professionnel si les trois critères suivants sont remplis :
–un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au RCS en qualité de loueur professionnel
–les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 €
–ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu

 

Autant vous dire toutefois que le statut de loueur meublé professionnel n’a que très peu d’avantages .

D’autant plus que le LMP rend incontestable l’affiliation au régime social du RSI.

 

En fait il n’a de réel davantage qu’au regard :

  • d’une succession éventuelle
  • et pour l’ISF comme vu plus haut

 

Notez, que si vous ne faites pas la démarche de vous inscrire en tant que loueur meublé professionnel LMP, vous resterez loueur meublé non professionnel LMNP; quel que soit le montant de vos revenus issus de la location meublée.

 

 

 

 

Cela fait maintenant plusieurs années que vous louez en meublé que ce soit à l’année mon saisonnier courte durée?
Vous pensez à la revente?
C’est un élément particulièrement important, que vous devez bien entendu comme le reste, anticiper au maximum.
Voici les différents éléments qui vous aideront à prend une décision en toute connaissance de cause.

 

 

 

La transmission de votre investissement locatif meublé. Quelles modalités?

 

Faites simple et efficace : investissez en nom propre

Nous vous le disons tout de suite, nous vous conseillons tout simplement de posséder vos biens immobiliers locatifs en nom propre.

En effet, vous allez voir qu’en passant en revue toutes les options de création de sociétés ou de montage juridique un peu tarabiscoté, ne sont pas avantageuses.

 

 

Devez vous acheter en nom propre, créer une société SCI ou SARL?

 

optimisation fiscale location saisonniere

 

 

Vous devez être très vigilant avec la notion de SCI, ou société civile immobilière.

Lorsque vous en parlez avec les gens dans la rue, créer une SCI lorsqu’il s’agit d’immobilier, paraît une évidence.

Mais personne ne sait pourquoi 🙂

 

En fait, si vous montez une SCI, ce montage ne sera pas compatible avec les avantages du statut LMNP.

Vous ne pouvez pas louer en meublé en passant par une SCI.

Du moins, si ce n’est pas marginal (5-10% du montant total des revenus locatifs de la SCI)

 

En effet si vous faites de la location meublée avec une SCI, vous serez assujetti automatiquement à l’impôt sur les sociétés, ce qui efface l’avantage du statut LMNP.

Par ailleurs, les plus-values de cession peuvent alors devenir imposables : et cela fait très très mal, fiscalement!

 

 

Indivision et location meublée

L’indivision n’est jamais vraiment une bonne solution.

Si vous pouvez l’éviter, n’hésitez pas.

Allez un peu plus loin en relisant cet article : tout savoir sur l’indivision en matière de location

 

 

 

Démembrement et location meublée

 

Le démembrement est à la mode car il est fiscalement intéressant.

Concrètement, il s’agit de séparer entre deux personnes différentes, l’usage du bien, qui s’appelle l’usufruit, et la possession des murs, qui s’appelle la nue-propriété.

Le problème, c’est qu’avec un bien démembré, vous ne pourrez pas l’amortir.

Donc, passez votre chemin…

 

 

 

Amortissement : Serez-vous imposés sur la plus-value à la revente ?

plus value meublé courte duree

 

Là encore, le régime LMNP de loueur meublé non professionnel est extrêmement avantageux et s’apparente à une niche fiscale.

 

En effet, en cas de revente d’un bien détenu ont LMP c’est le régime de la plus-value immobilière des particuliers qui s’appliquent.

 

En résumé, c’est parfaitement magique, car :

  • pendant 20 ans l’amortissement des murs de votre bien immobilier vous a permis de gommer complètement vos revenus,
  • mais en plus, à l’issue de cette période l’administration fiscale ne tient pas compte de cet amortissement pour calculer la plus-value.

 

 

Astuce Eldoradoimmo :

C’est l’occasion de pointer une erreur qui est souvent faite par des investisseurs plutôt chevronnés pourtant, qui commencent à disposer de pas mal de biens.
Ils n’ont plus envie de s’embêter à loué en meublé, et choisissent de louer en nu.
Pour cela, ils créent une société, souvent une SAS ou une SARL.

Par ce biais, ils peuvent tout à fait légalement amortir leurs biens en les louant en nu.

Le problème c’est que dans ce cas il s’agit d’un bien professionnel, et ces petits malins seront imposés sur la plus-value sur 100 % de la valeur de leur bien à l’issue de la période de location.

Ainsi toutes les économies d’impôt qu’ils auront pu réaliser seront gommés complètement au moment de la vente.

 sci sarl location meublee

 

 

 

 

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8 Commentaires

  1. J’ai un ami qui dispose d’une maison à louer pour de courtes durées. Je vais donc partager cet article avec lui dès maintenant, car les informations qui y sont présentées lui seront certainement utiles.

  2. Bonjour
    Intéressant et (plus que) complet !
    Il me semblait que le principal avantage de la SCI était qu’on évitait les frais de notaire à la revente, je me trompe ?

  3. Article super intéressant .
    En plein dans les questionnements pour un projet d’immeuble.
    Je suis à la recherche d’un expert-comptable dans le Tran-et-Garonne (82) .
    Si vous en connaissez un , ça m’intéresse !
    Merci

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