Tout savoir sur la fiscalité de la location meublée : c’est magique…
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Vous voulez optimiser la fiscalité de votre location? Marre de payer trop d’impôt sur vos loyers ? Voici tout ce que vous devez vraiment savoir cette année
Vous exploitez une location de courte durée, et vous voulez optimiser votre fiscalité ?
Vous avez un projet d’investissement immobilier locatif, à l’année ou en courte durée, et vous voulez avoir la fiscalité la plus douce possible ?
Vous cherchez une niche fiscale connue uniquement des rentiers ?
Dans cet article, vous allez découvrir la réponse à ces questions 🙂
Vous allez apprendre à calculer très précisément le rendement de votre investissement locatif immobilier. Pas le rendement brut, comme cela vous est généralement présenté.
Non, nous vous présentons comment calculer votre rendement net, après tous impôts.
Nous mettons à votre disposition des simulateurs gratuits pour pouvoir choisir entre la location meublée et la location nue classique.
Vous saurez également tout, sur la transmission de votre patrimoine meublé, sur les techniques d’optimisation fiscale, les astuces pour louer mieux.
Enfin, le RSI n’aura plus de secret pour vous, et vous saurez comment y échapper (ou pas).
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Fiscalité location meublée : calculez votre rendement réel
Calculez le rendement de votre investissement immobilier locatif
Régime fiscal des revenus de votre location meublée : BIC, RSI, taxe de séjour
Le réel simplifié, l’eldorado de l’investisseur immobilier
Lorsque vous louez en meublé, vous pouvez prétendre au régime micro BIC dès lors que vous revenus sont inférieurs à 32 900€ par an.
Ce régime vous donne droit à un abattement forfaitaire de 50 %.
Vu comme cela, cela vous paraît probablement très intéressant par rapport à la location nue,
qui ouvre droit à un abattement uniquement de 30 %.
Mais vous devez bien vous dire que si l’administration fiscale vous fait ce cadeau,
c’est qu’il y a anguille sous roche et que ce n’est pas si intéressant que cela 🙂
Et pour cause, en optant pour le régime simplifié micro BIC, vous ne pouvez déduire aucune charge ni aucune dépense de vos revenus locatifs.
Nous vous conseillons donc de vous intéresser fortement à la déclaration au réel simplifié.
Astuce Eldorado Immobilier:
Le réel simplifié vous permet d’amortir vos murs et donc d’effacer vos loyers en totalité ou en grande partie.
Plus de détails dans l’article : 5 questions sur l’amortissement LMNP de vos revenus locatifs
Calculez l’imposition de vos loyers pour votre investissement locatif meublé
Vous devez absolument simuler l’imposition de vos loyers lorsque que vous avez envie d’investir dans l’immobilier.
En effet, si les observateurs ont l’habitude de dépeindre la France comme un enfer fiscal.
Dans la réalité, ce n’est pas du tout le cas.
SAUF en matière d’immobilier (pas de bol, non?)
Vous devez donc particulièrement regarder l’aspect fiscalité lorsque vous investissez pour du locatif.
Ci-dessous un simulateur gratuit pour vous aider dans vos calculs
Concrètement après avoir déduit vos charges, ou alors 50 % de vos revenus si vous optez pour le micro BIC, ce que nous déconseillons fortement, vous serez imposé comme suit :
- –15,5 % de prélèvements sociaux
- –et imposition au taux maximal de votre tranche marginale d’imposition ou TMI
Un exemple en micro BIC :
Si vous avez un revenu généré par votre location saisonnière de 10 000 € par an, et une tranche marginale d’imposition à 30 %.
Vous allez donc, dans l’hypothèse d’un micro BIC, payer en impôts :
Revenu imposable : 50% * 10 000 € = 5 000 €
Impôt / fiscalité = (cotisations sociales + TMI) * revenu imposable = (15.5 + 30) * 5 000 = 2 275 €
Ce qui est, vous en conviendrez aisément, loin d’être négligeable ! (presque 50% de vos revenus locatifs)
Le même exemple au réel simplifié
Par contre si vous optez pour l’amortissement des murs et donc la déclaration réelle simplifiée, le résultat est complètement différent
Mêmes données que précédemment, en indiquant désormais que le bien immobilier concerné a une valeur de 100 000 €
Calculé sur 18 ans.
Cela donne un amortissement de 100 000 / 18 = 5 555 € / an
Si vous avez acquis votre bien locatif via un crédit immobilier qui représente des intérêts de 200 € par mois et donc de 2400 € par an, vous avez déjà quasiment au total 8000 € de loyers qui sont effacés (5 555€ d’amortissements et 2 400€ d’intérêts).
Vous conviendrez que cela représente beaucoup plus que les 5000 € précédents !
Calculons maintenant votre fiscalité :
Impôt = (cotisations sociales + TMI) * revenu imposable = (15.5 + 30) * 2 000 = 910 €
Ensuite, si vous avez eu pour 900 € de dépenses sur cet appartement dans l’année vos revenus sont complètement gommés.
Cette économie de fiscalité grâce au statut de LMNP au réel simplifié vous permet :
- d’investir sereinement dans des équipements supplémentaires,
- d’améliorer la qualité de votre bien immobilier,
- ce que que vous n’auriez pas pu vous permettre autrement.
Vous voulez en savoir plus sur le fonctionnement de l’amortissement?
Comment votre amortissement sera calculé?
L’expert-comptable se basera sur la valeur estimée de votre bien immobilier, sur la base de plusieurs estimations de professionnels de l’immobilier.
À partir de cette estimation il calculera l’amortissement comme s’il s’agissait d’un bien que vous veniez d’acheter.
C’est d’ailleurs un des aspects magiques de la location meublée, c’est que votre bien à beau avoir 100 ans ou plus: du moment qu’il change de mains il peut de nouveau être amorti.
Attention toutefois, il n’est pas possible de passer d’une location nue à une location meublée si vous êtes engagé depuis moins de trois ans dans une déclaration au régime du micro foncier.
Également, très important, si vous avez utilisé le régime fiscal du déficit foncier, votre déficit sera imposé car considéré comme une recette
C’est pour cela que, nous ne vous le répéterons jamais assez, mais il est vraiment important que vous anticipiez votre projet en incluant en particulier l’aspect fiscalité avant même votre acquisition.
Vous opterez quasiment toujours pour la fiscalité de la la location meublée au réel.
Utilisez les simulateurs ci-dessous pour finir de vous en convaincre !
Maintenant que vous avez compris que la location meublée est LA niche fiscale qui va vous apporter des rendements exceptionnels, vous êtes prêt à vous lancer pour votre investissement immobilier.
Regardez les conseils de 35 experts immobiliers pour réussir votre investissement locatif, et continuez la lecture pour connaître nos conseils pour réussir votre projet.
Simulateur gratuit pour calculer votre impôt en location meublée et comparer avec la location nue
Voici votre simulateur pour calculer votre imposition en location meublée, sous le régime LMNP déclaré au réel:
Et voici le simulateur pour la location nue, vous verrez il y a comme une différence 🙂
Alors, vous choisissez la location meublée ou location nue ?
Est-il possible de passer de la location lue à la location meublée ?
Oui, c’est parfaitement possible.
Et même assez facilement réalisable.
Il n’y a aucune formalité particulière à accomplir.
Vous pouvez donc facilement passer à une imposition en BIC.
Bien entendu vous devez vous acquitter des formalités administratives classiques dont vous allez trouver le détail dans cet article.
Fiscalité location meublée : astuces de pro
Les différents seuils de revenus et les régimes d’imposition qui vont avec
Vous l’aurez compris, nous vous incitons très fortement opter pour la déclaration réelle simplifiée.
Mais il existe des seuils fixés par l’administration fiscale, nous vous en donnons donc information :
–en dessous de 32 900 € de loyers par an, vous pouvez opter pour le régime du micro BIC
– entre 32 900 € et 236 000 € par an de loyer, vous devez opter pour le régime réel simplifié
–au-delà de 236 000 € de loyers par an relevaient dans tous les cas du régime réel normal
La différence entre le régime réel simplifié le régime réel classique tient essentiellement dans la tenue rigoureuse d’un livre de comptes.
Egalement dans la réalisation d’un inventaire complet annuel de tous les équipements que contient le logement.
De toutes façons, nous vous conseillons de recourir dans tous les cas un expert-comptable spécialisé dans la location meublée.
(nous pouvons vous donner des coordonnées d’experts comptables compétents,demandez simplement dans les commentaires en bas de l’article)
L’astuce Eldorado Immo :
N’ayez pas de réticences à vous attacher les services d’un expert comptable car vous pouvez déduire de votre impôt sur le revenu, les 2/3 de ses honoraires 🙂
Louer en meublé, cela change quoi pour l’ISF?
Logiquement, les revenus tirés des logements que vous louez en meublé, que ce soit à l’année ou en saisonnier, restent soumis à l’impôt sur la solidarité sur la fortune ou ISF.
Toutefois, vous devez savoir que contrairement à un logement loué vide, qui peut bénéficier d’une décote de l’ordre de 5% à 10 %, pour tenir compte de la présence d’un locataire qui diminue la valeur du bien, le patrimoine loué en meublé doit être doit être déclaré pour sa valeur de marché puisque les baux sont de courte durée.
A ce sujet, vous pouvez évaluer votre bien immobilier à l’aide du simulateur Patrim, mis gracieusement à votre disposition par les services fiscaux.
Vous pouvez échapper à l’ISF en passant par le statut de loueur en meublé professionnel ou LMP.
Dans ce cas, un ratio de 50 % est calculé en faisant le rapport entre le bénéfice des revenus professionnels hors pensions et retraites.
Vous avez également une autre solution qui consiste à détenir votre patrimoine immobilier dans une société type SARL.
Vous devez justifier d’une fonction de direction et de la détention d’au moins de 25 % du capital de la société.
Attention, ces deux options ont un revers de la médaille souvent douloureux, que nous vous expliquons par ailleurs dans cet article.
Et si vous louez votre résidence principale?
Le calcul est similaire, sauf que dans le cas de votre résidence principale, vous êtes exonérée d’imposition sur le loyer dans une proportion dite “raisonnable”.
C’est à dire si celui-ci n’excède pas un montant maximum par mètre carré qui varie en fonction des régions.
Pour mémoire, en 2017, les plafonds d’exonération d’impôts étaient de 184€/m²/an en ile de France et 135€/m²/an ailleurs.
L’astuce Eldorado Immo :
Achetez la maison ou l’appartement mitoyen à votre résidence principale, et reliez les deux par une ouverte (une porte)
Votre nouveau bien fait donc désormais partie de votre résidence principale et vous pouvez le louer sans être imposé 🙂
Cadeau pour les gîtes de France : Un abattement supplémentaire en zone rurale
Si votre location meublée de courte durée se situe dans une zone rurale, et qu’elle est classée en meublé de tourisme, vous pourrez bénéficier d’un abattement de 87 %.
Dans certains cas (bien déjà amorti) cela peut être plus intéressant que le régime d’imposition au réel.
C’est une mesure compensatoire qui avait été adoptée pour préserver le gîtes de France de la lutte anti Airbnb
Le régime particulièrement favorable des travailleurs saisonniers
La loi prévoit d’aider le monde de l’agriculture notamment, qui a recours à de très nombreux travailleurs saisonniers, et est en manque de main-d’œuvre.
Ainsi, si vous logez un travailleur saisonnier au sens fiscal du terme, l’administration fiscale considère qu’il fait de votre logement sa résidence principale temporaire (cf article 35 bis du CGI, le Code général des impôts. )
Pour être saisonnier, un emploi doit se répéter d’année en année à des saisons bien définies.
Cette saisonnalité doit être indépendante de la volonté de l’employeur et doit résulter de causes naturelles.
À ce titre vous ne serez pas imposé sur vos loyers perçus.
Quand est la date butoir pour lancer votre activité LMNP ou boucler votre année fiscale ?
La déclaration liée à la location meublée ne correspond pas à une année civile classique.
La date-butoir pour lancer votre activité, ou pour déclarer vos revenus, est fixée en mai de chaque année.
Pour louer en meublé ou louer en courte durée :
Vous savez désormais,
- éviter les pièges de la réglementation de la location meublée (loi ALUR, loi sur l’économie numérique…) – précédent article
- choisir le régime fiscal le plus intéressant (réel simplifié dans la majorité des cas)
- vous devez maintenant pousser votre connaissance de la fiscalité pour dominer le sujet du RSI (très flou pour beaucoup de propriétaires, en particulier les plus aguerris…) … et qui devrait donner lui à pas mal de jurisprudence
Fiscalité location saisonnière et RSI : devez vous vous affilier?
Le RSI est officiellement le régime fiscal attaché à la location saisonnière
Le RSI, c’est-à-dire le régime d’assurance-maladie d’assurance maternité des travailleurs indépendants, est applicable aux locations saisonnières qui génèrent plus de 23 000 € de bénéfices par an.
Le RSI doit disparaître, mais pas ses modalités.
Bon, en gros, seul le nom va changer… et s’appeler régime général, mais je le répète, avec les mêmes atouts et contraintes que le RSI
à noter qu’il existe tout de même un seuil de 23 000 € de chiffre d’affaires qui déclenche l’affiliation au RSI, c’est-à-dire un petit billet d’un peu moins de 1000 €.
Si vous êtes à la limite de ce seuil des 23 000 € de chiffre d’affaire (ou pire de bénéfices), vous devez être particulièrement vigilant à ne pas le dépasser, ou alors le dépasser très franchement et de manière consciente.
En effet, bien que le RSI soit calculé au forfait les deux premières années, les cotisations deviennent ensuite proportionnelles et exponentielles
Elles représentent au moins 50 % du revenu imposable.
Comment ne pas être soumis au RSI pour votre activité de location saisonnière?
Il existe bien souvent une porte de sortie pour chaque réglementation.
Ces dispositions ne sont pas faites pour vous, mais bon, si vous les connaissez, pourquoi ne pas en profiter? 🙂
Astuce Eldorado Immo :
D’ores et déjà, concernant le RSI, sachez que les personnes qui passent par un professionnel de l’immobilier, qui se charge pour vous de la mise en location et des services (chek in, check out, linge de maison…) ne sont pas concernées par ces dispositions, car déjà affilié au RSI.
Par conséquent, en tant que propriétaire, vous n’aurez pas à régler une deuxième fois le RSI
Egalement, quelque soit votre statut en tant que propriétaire, vous pouvez opter pour le régime général des salariés.
Les conséquences du RSI pour votre rentabilité sont énormes
En effet si vos bénéfices fiscaux sont nuls, en tous cas inférieurs au seuil des 23 000 €, vous ne payez pas, en tant que propriétaire, de cotisations sociales si vous êtes affilié au régime général des salariés.
Si les bénéfices sont positifs, vous cotisez à hauteur de 60 % (50% minimum)
Par contre si vous optez pour le RSI, vous devrez régler cette fameuse cotisation de base d’un peu plus de 1000 € mêmes si votre activité n’est pas bénéficiaire
Par ailleurs, vous ne serez pas assujettis au RSI si :
- vous faites classer votre meublé de tourisme
- et que vous pratiquez la location saisonnière comme activité secondaire. En effet, vous vous acquittez déjà de cotisations dans le cadre du régime social général.
Vous devez noter que l’affiliation au RSI concerne toutes les locations meublées, plus précisément toutes les personnes exerçant une activité de location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublée ou destinée à être loué meubler à titre professionnel au sens de l’article 155 du code général des impôts.
Une précision est apportée par l’article L6 113–un du code de la sécurité sociale, qui prévoit que les personnes exerçant une activité de location directe ou indirecte de locaux d’habitations meublés ou destinés à être loué meublé à titre professionnel au sens fiscal, sont obligatoirement affiliés au régime d’assurance-maladie des travailleurs indépendants, ou RSI.
LMNP ou LMP : activité professionnelle ou non ?
L’administration fiscale considère que vous exercez une activité à titre professionnel si les trois critères suivants sont remplis :
–un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au RCS en qualité de loueur professionnel (attention, condition supprimée en 2018)
–les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 €
–ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu
Autant vous dire toutefois que le statut de loueur meublé professionnel n’a que très peu d’avantages .
D’autant plus que le LMP rend incontestable l’affiliation au régime social du RSI.
En fait il n’a de réel davantage qu’au regard :
- d’une succession éventuelle
- et pour l’ISF comme vu plus haut
Notez, que en l’état actuel de la jurisprudence, si vous ne faites pas la démarche de vous inscrire en tant que loueur meublé professionnel LMP, vous resterez loueur meublé non professionnel LMNP; quel que soit le montant de vos revenus issus de la location meublée.
Cela fait maintenant plusieurs années que vous louez en meublé que ce soit à l’année mon saisonnier courte durée?
Vous pensez à la revente?
C’est un élément particulièrement important, que vous devez bien entendu comme le reste, anticiper au maximum.
Les avantages fiscaux du statut LMNP
Le statut LMNP est quasi une niche fiscale illimitée
Son mécanisme fiscal et comptable hybride, basé sur l’amortissement des murs notamment permet une défiscalisation importante, sans les contraintes de plafond des autres niches fiscales.
Les déficits LMNP sont reportés indéfiniment
Pas de loyers imposables = pas d’impôts!
Le principal avantage du statut de loueur en meublé, est de générer des déficits.
Du coup, vous n’avez pas de revenus fiscaux imposables, donc vous n’êtes pas imposé sur vos loyers.
Pour votre situation particulière, un expert-comptable spécialisé dans la location meublée pourra vous éclairer précisément.
Les déficits fiscaux générés par votre activité de loueur en meublé non professionnel, LMNP, ne sont pas reportables sur votre revenu global, mais uniquement circonscrits à vos revenus BIC, ou bénéfices industriels et commerciaux, régime dont dépend le statut de loueur en meublé.
Ces déficits seront reportables sur 10 ans.
Ce mécanisme est particulièrement intéressant, car dans le cas d’un investissement immobilier locatif, vous allez générer des déficits principalement les premières années d’exploitation.
En effet, les charges sont plus importantes à ce moment là, de même que les intérêts déductibles.
L’intérêt de générer du déficit via les amortissements de votre bien immobilier
Mais, il y a encore mieux !
Les déficits générés par les amortissements, sont reportables indéfiniment.
Il suffit donc de considérer que ce sont les amortissements qui génèrent le déficit, pour que vous puissiez bénéficier d’un report indéfini, et continuer à gommer une bonne partie de vos loyers pendant de nombreuses années
Pour aller plus loin :
5 questions sur l’un investissement locatif
La plus-value est particulièrement intéressante en LMNP
Imposition sur la plus value au régime des particuliers
Le statut de loueur meublé non professionnel permet aux propriétaires de ne pas être assimilé à un professionnel.
Du coup, les plus-values sont assimilées à des plus-values des particuliers, lors de la vente d’un bien immobilier précédemment loué en LMNP
Pour la référence réglementaire, Cf articles 150 U à 150 VH du code général des impôts
Ainsi, les abattements dont vous bénéficiez sur la plus-value, sont donc ceux des particuliers.
En synthèse, vous n’êtes plus imposé sur la plus-value au bout de 22 ans de détention de votre bien immobilier, en ce qui concerne l’impôt sur le revenu
et vous n’êtes plus imposables au titre des prélèvements sociaux, lorsque vous avez détenu votre investissement locatif pendant plus de 30 ans
Attention, souvenez-vous également que les plus-values supérieures à 50 000 € sont plus fortement taxées, avec une surtaxation progressive variant de 2 à 6 %
Pour aller plus loin :
21 techniques pour améliorer votre rendement locatif et dépasser les 10 % net pour devenir riche
Le LMNP est un exception
Cette possibilité de pouvoir bénéficier de la plus-value des particuliers lorsque l’on est un propriétaire en location meublée est une véritable particularité au regard de l’application des règles régissant habituellement les bénéfices industriels et commerciaux.
En effet, généralement, les amortissements sont intégrés dans la valeur du bien immobilier lors de sa vente, et le propriétaire est imposé sur la plus-value sur la totalité de la valeur du bien immobilier amorti, en plus de la plus-value des particuliers classiques.
Concrètement, prenons un exemple :
si vous avez acheté un appartement à 100 000 €,
que vous l’avez detenu 20 ans et donc complètement amorti,
et que vous le revendez 120 000 €
Vous devriez théoriquement être imposé pour avoir généré une plus value de 120 000 €
Or, comme vous bénéficiez du statut LMNP, vous serez imposé comme pour une vente entre particuliers, sur une plus value de :
120 000 € – 100 000 € = 20 000 € seulement
(avec les abattements pour durée de détention en plus)
Le cas particulier des micro loueurs de locations courte durée
Il est vrai que la plupart du temps, je considère plutôt les propriétaires qui ont opté pour le régime simplifié de déclaration au réel pour leur location meublée
En effet, il me semble que le plus souvent, il s’agit du régime d’imposition le plus avantageux
Mais je ne suis pas sectaire, les micro loueurs sont aussi les bienvenus ici
En location meublée classique, un abattement forfaitaire de 50%
Ainsi, il est aussi possible d’opter pour le régime micro BIC, qui obéit au même système que celui de micro déclaration pour la location nue classique, mais avec un abattement forfaitaire de 50% sur les loyers perçus.
Pour relever du régime de la micro entreprise, le propriétaire ne doit pas dépasser le seuil des 70 000 € annuels de loyer.
Le déclaration est beaucoup plus simple à remplir, mais généralement, c’est moins intéressant…
qu’est-ce que vous croyiez? il n’y a pas de miracle 🙂
Avec le classement en meublé de tourisme, un abattement forfaitaire porté à 71%
Si vous avez fait classer votre location courte durée en meublé de tourisme, ou si vous avez une chambre d’hôtes vous pouvez bénéficier de cet abattement supplémentaire
Il peut se révéler intéressant si vous n’avez plus d’emprunt sur le bien immobilier loué en meublé, ou s’il est déjà amorti
Pour bénéficier de cet abattement de 71%, vos loyers annuels ne doivent pas dépasser le seuil des 170 000 €
Cela va vous intéresser concerné le classement en meublé de tourisme:
Comment choisir le bon label ou classement pour votre meublé de tourisme?
Guide complet &: la procédure d’enregistrement de votre meublé de tourisme
Comment faire légalement de la location saisonnière à Paris ?
Si vous gérez votre meublé via une société ou en indivision
Si vous avez fait le choix d’exploiter votre location courte durée par le biais d’une société, vous êtes considéré par l’administration fiscale comme relevant d’une indivision.
De ce fait, vous ne pouvez pas bénéficier des abattements forfaitaires
Et Voici les différents éléments qui vous aideront à prend une décision en toute connaissance de cause.
La transmission de votre investissement locatif meublé. Quelles modalités?
Faites simple et efficace : investissez en nom propre
Nous vous le disons tout de suite, nous vous conseillons tout simplement de posséder vos biens immobiliers locatifs en nom propre.
En effet, vous allez voir qu’en passant en revue toutes les options de création de sociétés ou de montage juridique un peu tarabiscoté, ne sont pas avantageuses.
Devez vous acheter en nom propre, créer une société SCI ou SARL?
Vous devez être très vigilant avec la notion de SCI, ou société civile immobilière.
Lorsque vous en parlez avec les gens dans la rue, créer une SCI lorsqu’il s’agit d’immobilier, paraît une évidence.
Mais personne ne sait pourquoi 🙂
En fait, si vous montez une SCI, ce montage ne sera pas compatible avec les avantages du statut LMNP.
Vous ne pouvez pas louer en meublé en passant par une SCI.
Du moins, si ce n’est pas marginal (5-10% du montant total des revenus locatifs de la SCI)
En effet si vous faites de la location meublée avec une SCI, vous serez assujetti automatiquement à l’impôt sur les sociétés, ce qui efface l’avantage du statut LMNP.
Par ailleurs, les plus-values de cession peuvent alors devenir imposables : et cela fait très très mal, fiscalement!
Indivision et location meublée
L’indivision n’est jamais vraiment une bonne solution.
Si vous pouvez l’éviter, n’hésitez pas.
Allez un peu plus loin en relisant cet article : tout savoir sur l’indivision en matière de location
Démembrement et location meublée
Le démembrement est à la mode car il est fiscalement intéressant.
Concrètement, il s’agit de séparer entre deux personnes différentes, l’usage du bien, qui s’appelle l’usufruit, et la possession des murs, qui s’appelle la nue-propriété.
Le problème, c’est qu’avec un bien démembré, vous ne pourrez pas l’amortir.
Donc, passez votre chemin…
Amortissement : Serez-vous imposés sur la plus-value à la revente ?
Là encore, le régime LMNP de loueur meublé non professionnel est extrêmement avantageux et s’apparente à une niche fiscale.
En effet, en cas de revente d’un bien détenu ont LMP c’est le régime de la plus-value immobilière des particuliers qui s’appliquent.
En résumé, c’est parfaitement magique, car :
- pendant 20 ans l’amortissement des murs de votre bien immobilier vous a permis de gommer complètement vos revenus,
- mais en plus, à l’issue de cette période l’administration fiscale ne tient pas compte de cet amortissement pour calculer la plus-value.
Astuce Eldoradoimmo :
C’est l’occasion de pointer une erreur qui est souvent faite par des investisseurs plutôt chevronnés pourtant, qui commencent à disposer de pas mal de biens.
Ils n’ont plus envie de s’embêter à loué en meublé, et choisissent de louer en nu.
Pour cela, ils créent une société, souvent une SAS ou une SARL.Par ce biais, ils peuvent tout à fait légalement amortir leurs biens en les louant en nu.
Le problème c’est que dans ce cas il s’agit d’un bien professionnel, et ces petits malins seront imposés sur la plus-value sur 100 % de la valeur de leur bien à l’issue de la période de location.
Ainsi toutes les économies d’impôt qu’ils auront pu réaliser seront gommés complètement au moment de la vente.
J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.
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Dans les commentaires ci-dessous
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Bonus Gratuit : Top 60 Meilleures Astuces Airbnb qui me permettent de dépasser les 100 000 € de Loyers
Merci, pour cette article une fosis de olus très détaillé. Je m’interroge quand au passage en lmp et ne pas dépasser le seuil de 23000 euros de CA en lmnp. J’ai actuellement 3 biens sous lmnp. Pourrais je passer un des biens en meuble de tourisme et conserver le statut lmnp oour les 2 autres et le seuil de 23000 ? Merci par avance,
Dimitri
Bonjour,
Pourrez-vous me transmettre les coordonnées d’un expert comptable spécialiste de locations meublées et ou saisonnières en métropole et/ou guadeloupe ; et de l’IFI
Cordialement
Bonjour
Oui bien sur je vous envoie cela de suite
vous me tenez au courant ?
A très vite
Pierre
Bravo. Superbe analyse.
Merci pour ce précieux éclairage.
Fab
Merci !!!
ça fait plaisir
heureux de pouvoir vous accompagner
A très vite
Bonjour
Je vous remercie pour toutes vos informations très précieuses. Je vous lis régulièrement, c’est une mine de renseignements qu’effectivement la plupart des investisseurs ignorent. Elles m’ont permis de reprendre la main sur la gestion de mes biens, alors que mon expert comptable lui-même ne connaît pas les différentes possibilités de défiscalisation et me soutient qu’au-delà de 23000 euros de revenus locatifs, je dois opter pour un statut en LMP avec tout ce que cela implique, charges sociales etc. Je suis donc à la recherche d’un expert comptable au fait de la location en meublé, AirbnB au micro bic réel. Encore merci pour toutes les informations que vous partagez.
Merci
Nous avons un formulaire avec des experts comptable qualifiés qui vous rappellent
il est ici :
Top 5 des Experts Comptables Pour Location Meublée
Bonjour Pierre, et merci pour cet article très instructif !
J’ai besoin d’entrer en contact avec un expert comptable spécialisé en immobilier pour un projet en cours (achat puis transformation de plusieurs greniers en logements).
Auriez vous un ou plusieurs experts comptables à me conseiller, qui pourraient me renseigner ?
Merci par avance
Bonjour Aurélien,
Merci pour votre message et pour votre intérêt
Oui pas de soucis, vous pouvez remplir le formulaire de cet article et vous serez orienté vers le meilleur comptable pour votre situation
Top 5 des Experts Comptables Pour Location Meublée
A très vite
Pierre
Bonjour , très bien vos informations . j ‘applique déja la location meublée, sur 5 logements.
pas de problème , mais mon comptable spécialisé est à 600 km, suite au premier investissement; avez vous une adresse de comptable sur BRESSUIRE 79300 ou CHOLET 49000? Merci. Salutations
Bonjour, j’ai transformé mes 5 logements nus en meublés., au changement de locataires.
Pas de problèmes.
J’ai un comptable à 600 km, suite au premier logement dans cette région. Je voudrais trouver plus prés ,c’est à dire autour de BRESSUIRE 79300 ou CHOLET 49300, afin de pouvoir disposer de plus de contact pour les 4 logements ici. Avez vous une adresse? Merci. Vos informations sont trés interressantes et confirment l’option que j’ai prise en ce sens. Votre note 5/5.
Merci 🙂
Vous me tenez au courant pour la suite ? À très vite
Bonsoir, merci beaucoup pour vos explications limpides. Deux questions pour vous svp:
1) Concernant la déduction des coûts, charges et amortissements des revenus de ma location meublée en régime réel, est-elle proportionnelle à la durée pendant laquelle le bien a été loué ? C.-à-d. que dans le cas d’une résidence secondaire meublée que je loue à des locataires environ 10 semaines par an seulement, puis-je déduire de mes revenus locatifs annuels toutes mes charges et amortissements annuels (sur la base de 52 semaines), ou seulement au prorata 10/52eme si je ne loue la maison que 10 semaines par an ?
2) Pouvez-vous me conseiller un bon fiscaliste / expert-comptable expérimenté dans ce domaine dans le département de Charentes-Maritimes (La Rochelle, département 17) svp ?
Merci d’avance,
Marianne
Bonjour
Merci pour votre retour et votre intérêt dans eldorado immobilier !
En effet, cela se fera au prorata des semaines que vous ouvrez à la location (mais c’est toutes par défaut sauf si vous séjournez dans la maison, non ?;)
Je vous envoie des coordonnées d’expert comptable
A très vite
Pierre
Merci pour le contact envoyé séparément et la réponse ultra-rapide à ma première question. Il s’agit d’une maison secondaire dans laquelle nous séjournons 6-8 semaines par an, et qui est disponible en location tout le reste de l’année en effet (soit environ 45 semaines), mais qui n’a tendance à n’être louée qu’en haute ou moyenne saison, soit environ 8 semaines par an et vide le reste du temps.
Du coup, si je peux déduire 45/52ème de mes coûts et amortissements en régime réel, c’est intéressant. Mais si c’est seulement 8/52ème, celà l’est bcp moins!
Qu’en pensez-vous? Merci encore,
Marianne
Marianne, vous devriez peut être ouvrir un maximum à la réservation ?
Cdt
Bonjour
Je suis propriétaire depuis 5 ans d’un immeuble acheté 240000€, comprenant 4 appartements et une maison.
Chaque appartement est loué nu 450€, la maison 800 nue.
J’envisage le passage en meublé sur l’un de mes appartements vacant dans 1 mois.
Si j’ai bien compris, je vais opter pour le régime LMNP, j’ai fait la simulation qui me conseille le régime micro. L’amortissement est calculé prix du terrain et frais de notaire déduit si j’ai bien compris.
J’ai très bien acheté cet immeuble qui aujourd’hui vaut près de 400000€. Comment estimer la valeur de l’appartement ? A valeur d’achat au prorata de surface, ou a estimation d’aujourd’hui ?
Ça ne posera pas de problème d’avoir des revenus locatifs de type nues et d’autres meublées ?
Je suis micro-entrepreneur, cela ne va-t-il pas compliquer la feuille d’impôt ? Je rempli déjà une 2042C pro ligne 5KO.
Je loue également ma voiture et mon minibus déclaré en 5NP, mais ca a l’air d’être une autre ligne pour le LMNP.
pouvez vous me confirmer tout cela ?
Merci beaucoup pour vos conseils
Bonjour
Merci pour votre intérêt et félicitations pour votre succès et votre diversification!
Je prendrais un expert comptable et le parti d’amortir le bien sur sa valeur actuelle
je pense que cela peut passer et faire donc une énorme différence en votre faveur
A très vite
Merci pour votre réponse.
Si j’ai bien compris, je peux garder une partie de mes biens en nu et une partie en meublé LMNP ? Ça ne pose pas de problème ?
Je suis bien limité à 23000€ annuel, au delà, quelle est la meilleure solution, le nue, le pro ?
Dans votre simulation, la version LMNP fonctionne, la version nu donne le même résultat que la version LMNP, il n’y a aucune différence et il n’est jamais question de nu dans le résultat. n’y aurait-il pas un problème logiciel ?
Si mes locataires actuels sont d’accord de refaire leur contrat en meublé, dois-je leur racheter leur mobilier ? A quel prix ? La moitié de la valeur neuf ? Un forfait ? Comment justifier cela étant donné que celui ci est ancien ? Un écris de leur part suffirait ?
Auriez vous des coordonnées d’expert comptable à me communiquer en ligne ?
Merci d’avance
Bonjour Benoit
Oui complètement, rien ne s’oppose à ce que vous ayez les deux types de biens
Mais quand vous aurez goûté au meublé…
vous n’etes pas limité à 23k€ annuel, ensuite cela dépend de votre situation. si ce sont les revenus principaux de re foyer fiscal, vous passez en LMP, ce qui est bien aussi
Statut LMP de Loueur en Meublé Professionnel (tableau synthétique)
Faut-il louer en meublé ou vide ? Le Match LMNP / LMP vs location nue
LMNP vs LMP : quel statut vous fera payer le moins d’impôt pour votre investissement locatif en meublé?
Pour le bail avec vos locataires actuels, ce sera 100% de la négo
Je vous envoi les coordonnées d’une expert comptable
A très vite
Bonjour Pierre, je m’apprête à acheter comptant un studio pour le louer en meublé en IDF (proche Paris). Je commence donc à me renseigner d’un point de vue patrimonial et fiscal. Après avoir plusieurs analyses, j’avoue que je ne comprends pas pourquoi, si on opte pour le micro bic, un propriétaire se retrouverait imposé au taux maximal de sa tranche marginale d’imposition au lieu de son taux individualisé ? Merci de votre réponse.
Bonjour merci pour votre message et po votre intérêt .
Déjà une question : pourquoi diable n’achetez vous pas à crédit ? Vous pourrez déduire les inertes et placer votre argent ailleurs.
Pour le micro bic si vous vous dites que c’est le choix qui vous est proposé par l’administration fiscale . Pensez vous qu’il est avantageux pour eux ou pour vous ?
À très vite
Bonjour,
Je suis depuis quelques temps vos articles, fort intéressants et j’ai un renseignement à vous demander. Mon époux est propriétaire d’une maison suite à un héritage. Cette maison est divisée en 2 lots. Nous habitons le Rez-de-chaussée et nous venons de rénover l’appartement du 1er étage pour le louer en location saisonnière. Nous avons fait une demande de changement d’usage auprès de la mairie qui a été accordée pour 6 ans. Nous avons eu énormément de frais de rénovation car le maître d’oeuvre a commencé les travaux, en janvier 2018, a pris des acomptes et n’a pas terminé le travail. Il a fallu faire intervenir huissier et expert pour pouvoir se libérer de cette personne indélicate et faire reprendre les travaux par une autre équipe, ce qui fait que les travaux ont durée 3 ans et demi. Là, nous sommes prêts à louer d’ici la fin du mois de juin 2021 et nous ne savons pas quel statut juridique nous devons choisir. Nous avions pensé au LMNP mais est-ce la meilleure décision ?.Nous aimerions, si possible, pouvoir déduire tous nos frais de rénovation depuis le début de façon à faire du déficit foncier où tout au moins, ne pas avoir de bénéfice dans les premières années. En fait, quelle serait la meilleure solution dans notre cas ?.
Merci d’avance de votre réponse.
Bien cordialement,
Marcelle et Serge PIERROT
Bonjour Marcelle et Serge,
Merci pour votre intérêt et pour votre message.
Cela va dépendre de votre situation financière précise et personnelle.
Mais si vous n’avez pas de base d’imposition à fortement réduire, le LMNP sera préférable au déficit foncier en effet
Qu’en pensez vous ?
A très vite
Je suis intéressé, et je n’ai pas d’experience,; pourriez-vous me donner un contact autour de Saint-Jean-Pied-de-Port?
Bonjour
Merci pour votre message je vous envoie des coordonnées
Bien à vous
Bonjour pouvez vous m’éclairer svp.
Je gère en 2020 la location saisonnière de la maison de mon père René qui est en maison de retraite donc sa résidence secondaire.
Je crois que c’est un” meublé de tourisme”
mis sur Airbnb à la location saisonnière au maximum 3mois dans l’année.
Je dois remplir la déclaration d’impôts en 2021. Les revenus sont de 5595 euros.
Quel régime fiscal est le plus judicieux.
Où déclarer ces revenus encaissés par mon papa ?
Vas t’il payer des impôts ?
Merci de vos conseils.
Bonjour merci pour votre message ! Pour la déclaration actuelle vous devez optez pour le régime fiscal en cours. Soit abattement de 71% si il a effectivement reçu un classement officiel meuble de tourisme, micro bic sinon. Pour l’année prochaine faites le calcul au réel il y a de fortes chances que ce soit plus intéressant ! À très vite
Merci de votre réponse.
Classement officiel non en fait !
Où se trouve les rubriques et sur quel formulaire dois ton déclarer ?
Doit-on faire nous même l’abattement de 71 %.
Il s’agit pour 2020 de 3 mois de location saisonnière.
Merci pour votre retour 😉
Du coup, pas de classement officiel = pas d’abattement 71%
il reste la déclaration au réel, qui est probablement la plus avantageuse
Qu’en pensez vous ?
A très vite
Bonjour,
Merci beaucoup pour votre blog et toutes ces informations extrêmement intéressantes.
Nous louons depuis quelques années notre résidence secondaire, classée en meublé de tourisme, en LMNP micro BIC avec un abattement de 71%. Suite à tous les échanges que je vois sur votre blog, je m’interroge sur l’intérêt de rester sur ce statut et de ne pas plutôt basculer sur du réel simplifié, ce qui semble avoir votre préférence d’une manière générale.
J’ai par conséquent 3 questions à vous poser car la fiscalité a pu évoluer récemment :
– Concernant l’amortissement comptable de la maison : si on déduit en charge cet amortissement (valeur comptable), sur quel montant se basent les impôts pour calculer la plus-value lors de la revente du bien ? sur la valeur comptable ou sur la valeur d’achat initiale ? J’ai cru comprendre qu’il avait été question d’un changement à ce sujet mais je ne sais pas ce qu’il en est aujourd’hui.
– Même si nous proposons notre bien en location saisonnière toute l’année, il n’est réellement loué que 4-5 mois par an : je supposais que dans ce cas-là, nous étions censés ne déduire les charges qu’à hauteur de 4/12 à 5/12 mais il semblerait que vous soyez d’un avis contraire et que nous puissions déduire 100% des frais ? Etes-vous toujours de cet avis et savez-vous s’il y a une jurisprudence à ce sujet ?
– Pourriez-vous svp me communiquer les coordonnées d’un expert-comptable de confiance et spécialiste de ces questions en région parisienne ?
Mille mercis d’avance pour vos réponses,
Bien cordialement
Marie
Bonjour Marie,
Merci pour votre intérêt dans Eldorado Immobilier !
Sur l’amortissement, si vous êtes en LMNP le calcul de la plus value est celui des particuliers. en LMP c’est celui des professionnels, et donc sur toute la valeur amortie du bien.
Vous devez proposer votre bien en location toute l’année pour amortir… au moins poster une annonce 😉
Pas de soucis pour trouver l’expert comptable que nous conseillons, le plus adapté à votre situation, vous avez le formulaire dans cet article qui vous permettra d’être rappelé :
Top 5 des Experts Comptables Pour Location Meublée (et courte durée)
Bien à vous
Bonjour Monsieur,
Je vois que vous avez beaucoup de contact d’expert comptable, j’aimerai passer mon appartement en LMNP, auriez-vous le nom d’un expert-comptable sur Paris 17 ou Rouen ?
Un immense merci pour votre retour,
Anne-Charlotte
Bonjour Anne-Charlotte,
Merci pour votre retour
Nous avons même un outil pour sélectionner le meilleur expert comptable pour vous :
Top 5 des Experts Comptables Pour Location Meublée (et courte durée)
il vous suffit de remplir ce formulaire
A très vite
Bonjour Pierre, je ne sais pas si vous avez vu mes précédents messages ? Pourriez-vous m’apporter une réponse svp ?
Merci
Bonjour Julien
Avec grand plaisir… si vous me posez une question 🙂
A très vite
Bonjour Pierre
Merci pour vos articles de grande qualité!
Avec ma compagne nous souhaitons investir dans un immeuble de rapport qui serait à priori géré via une SCI à l’IS ayant pour but la location d’appartements meublés. Nous opterions pour le régime des LMP puisque les revenus attendus dépassent les 23.000€ avec une déclaration au réel siplifié pour bénéficier notamment de l’amortissement des murs.
à ce propos l’immeuble est cédé pour 100.00€ et engendrerait 750.000€ de travaux, ces derniers seraient ils également amortissables? Le bien une fois rénové aurait une estimation de prix entre 700.000 et 900.000€.
Par ailleurs auriez vous quelques contact de comptables à nous conseiller qui soient capables de poser les chiffres afin de présenter au mieux notre dossier de demande de crédit?
bien à vous.
Ludovic
Bonjour Ludovic
en effet c’est une très bonne idée 🙂
sur cette page vous avez un formulaire à remplir pour entrer en contact avec le cabinet d’experts comptable que nous conseillons
https://eldorado-immobilier.com/experts-comptables-location-meublee/
A très vite
Je me suis trompé, c’est résidence secondaire et non principal, pardon.
Par ailleurs, est-il intéressant de le classé en tourisme si l’on est LMNP réel simplifié ?
Après je veux bien les coordonnées d’un expert comptable dans le nord (au plus proche de 59270).. pour l’instant j’utilise une application assez bien faire jedeclaremonmeuble point com, vous connaissez ?
Encore merci
Bonjour Pierre, tout d’abord merci pour votre site et vos précieux conseils, c’est trés intéressant. je suis LMNP depuis 4ans avec un appartement loué à l’année. Nous prévoyons d’acheter un appartement dans le sud (résidence principale) et donc de le loué en saisonnier. Est-ceque les biens sont indépendant l’un de l’autre en terme de fiscalité ? c’est a dire, dans le sud j’ai pas mal de petits travaux a faire, je vais travailler avec une agence locale pour la conciergerie etc .. est-ce que ces frais vont pouvoir “gommer” ce que je paye pour l’autre appartement ? Si j’ai bien saisi il faut aussi que je m’enregistre au niveau CFE dans le sud ? quand faire ces démarches, sachant que nous allons acquérir l’appartement début 2022. Merci d’avance pour votre réponse et votre aide. Cordialement,
bonjour
je désire me rapprocher d’un expert pour pouvoir louer ma résidence principale ou une partie de ma résidence principale quelques mois par an .Ainsi qu’un appartement en construction actuellement en meublé ou non …..j’ai besoin de conseils rapidement .je suis en provence .Pouvez vous me donner une adresse et une réference de quelqu’un de compétent pour le montage financier ?merci
Bonjour
merci pour votre message
vous recherchez un expert comptable c’est bien cela ?
a très vite
Bonjour,
Merci beaucoup ! Puis-je avoir les coordonnées d’un expert-comptable spécialisé dans l’Eure SVP ? Cordialement, Isabelle
Bonjour Isabelle
oui pas de soucis, je vous envoie un mail de suite
A très vite
Bonjour Pierre,
Merci pour ce site et ces articles très intéressants, on en apprend tous les jours !
Auriez-vous les coordonnées d’un expert comptable/ fiscaliste spécialisé dans l’immobilier sur La Réunion ?
En effet, j’aurais besoin d’avoir d’autres éléments avant l’achat d’un bien qui potentiellement me ferait passer en LMP vu le montant des revenus. Dans ce cas, ne devrais-je pas créer une SCI à l’IS et faire l’acquisition avec elle ?
Merci d’avance
Bonjour Philippe,
Oui je vous envoie cela de suite
A très vite
Pierre
Bonjour, merci pour vos articles,
Petite question, j’ai acheté un studio avec un sous-sol surélevé (qui pour le moment ne me sert juste à stocké de la vaisselle, le nécessaire pour le ménage…). Dans mon actif est-ce que je dois déclarer tout le logement ou seulement une partie, ainsi que pour le prêt immo juste la partie louer ou tout l’achat ?
Je vous remercie si vous pouvez éclairer ma lanterne.
Belle journée
votre site est très intéressant.
Je suis en train d’immatriculer ma SARL de famille auprès du greffe en ligne
dois je déclarer l’option pour le statut LMNP en le précisant dés l’immatriculation ? le cas échéant dans quelle rubrique du M0 ouis-je la mentionner?
A défaut dois je établir une déclaration CERFA indépendante ?
A quel moment?Avant ou après l’achat du bien ?
Bonjour Nicole,
Merci pour votre intérêt !
Si vous passez par une société, c’est elle qui gère votre bien, donc vous n’avez pas de statut LMNP
A très vite
Merci pour vos articles très complets. J’aimerai trouver un expert comptable/ fiscaliste spécialisé dans l’immobilier pour structurer la gestion de mon patrimoine situé aux Antilles. Auriez-vous un contact local ou bien sur Paris ? En vous remerciant, Bien cordialement
Bonjour
Merci pour votre message et pour votre intérêt !
Je vous envoie cela de suite
Vous me tenez au courant ?
A très vite
Pierre
bonjour Pierre, bravo pour votre site qui est très complet et explicite;
resident dans les Antilles, je loue mes 2 villas en location saisonnière courte depuis peu (airbnb, vrbo…)et souhaiterai me structurer juridiquement et fiscalement afin d’optimiser CSG, SSI ,IR…
Auriez vous un contact d’un conseiller fiscaliste ,expert comptable a me communiquer?
b CDT
Bonjour
Merci pour votre intérêt et votre message, bravo pour votre projet !
je vous envoie cela
A très vite
Bonjour
Tout d’abord, merci beaucoup pour cette foule de renseignements.
Je viens d’acheter, sans faire de crédit, un appartement que je vais meubler pour la location saisonnière, il sera disponible à la location en mai ou juin très certainement.
Est-ce que le “Régime Réel Simplifié” est plus avantageux, dans mon cas, que le “Micro Bic”
Pourriez-vous m’indiquer un comptable spécialisé pour les locations saisonnières à Nice ou aux alentours éventuellement
Bien cordialement.
Dominique
Bonjour Dominique
Merci pour votre message et pour votre intérêt !
Il faut faire le calcul, mais le micro bic n’est presque jamais la meilleure option 🙂
je vous envoie des coordonnées
Est-ce plus clair ?
A très vite
Bonjour
Article vraiment très intéressant que je viens de dévorer.
Connaissez vous un bon expert comptable spécialisé en Lmnp sur secteur de LILLE.
Je vous remercie par avance pour votre réponse.
Cordialement
Bonjour Jacky,
Je suis ravi que l’article vous ait aidé !
je vous envoie des coordonnées par mail
A très vite
Bonjour et merci pour votre site très instructif.
J’ai plusieurs questions cependant. Je dois acheter une maison avec ma soeur et compte en loueur de manière saisonnière une partie en meublée.
1) Si je décide de monter une SARL familiale, est ce que cela doit fait avant l’achat(je commence à peine à me renseigner sur cela) ou est ce que ça peut être fait après, par exemple après avoir vu si cela se loue bien.
2) Si j’ai bien compris, en cas de déficit du à l’amortissement, on ne peut pas avoir de revenus et donc il y a de l’argent “bloqué”. J’ai vu que l’on pouvait s’en servir pour payer des interets d’emprunt. Est ce ce que ça peut être ceux du bien lui même ou est ce que ça doit forcément être un autre bien?
3) toujours pour cet argent, que ce passe t’il si on en “récupère” une partie. Est ce que ça annule l’amortissement ou est ce qu’il devient simplement imposable?
Merci d’avance pour vos réponses.
Bonjour Alain,
merci pour votre message et votre intérêt dans eldorado immobilier !
l’idéal est en effet de créer la SARL avant, mais vous pouvez quand même rattacher le bien par la suite
pour l’amortissement, ne vous inquiétez pas on va dire que c’est un effet d’optique. vous n’avez pas de revenus d’un point de vue fiscal, mais cela ne veut pas dire que vous n’avez pas de revenu du tout !!
A très vite
Merci pour votre réponse.
J’ai néanmoins une dernière question.
Est ce que c’est embêtant si j’achète en sarl mais ne loue qu’une partie de la maison, par exemple 40%?
Merci d’avance.
Cordialement.
Bonjour,
Merci pour les articles détaillés. J’ai néanmoins quelques interrogations.
J’ai acheté un appartement en résidence principale.
Je souhaiterais louer une des chambres sur le principe de la colocation.
Dans ce cas là est-ce que je peux bénéficier des avantages du status LMNP et de l’amortissement ? Est-ce qu’il est calculé sur l’ensemble de l’appartement ou à un prorata qui correspondrait à quoi ?
Par ailleurs si je souhaite par la suite déménager et louer mon appartement, est-ce que je peux également faire l’amortissement du bien en LMNP bien que je n’ai pas acheté le bien pour le louer au départ ?
Merci
Bonjour Marie,
Merci pour votre message et pour votre intérêt dans Eldorado Immobilier !
Vous pouvez en effet bénéficier du statut LMNP dans ces conditions
le prorata se fera au niveau de la surface louée et du temps où elle a été louée
Cela répond à votre interrogation ?
A très vite
Bonsoir Pierre
Vos articles sont très formateurs ainsi que sur vos forums. J’adopte !!!
Merci de donner vos précieux conseils car c’est bien complexe à trouver la bonne optimisation fiscale sur le LCD. Il est donc important d’être bien accompagnés. Nous résidons en Guadeloupe depuis peu et projetons d’investir dans la location saisonnière pour en faire notre activité principale.
Nous serions preneurs pour de bonnes adresses d’experts comptable spécialisés dans LMNP /LMP …en Guadeloupe si possible ? Sinon des experts comptables en ligne aussi .
Vous remerciant par avance
Je vous envoie cela de suite
À très vite
Bonjour
Nous avons acheté un terrain mon mari et moi meme et avons fait une donation à nos 3 filles.et nous avons garder l’usufruit ; Puis nous avons construit 3 maisons neuves à nos frais sans crédit sur ce terrain pour nous faire des revenus locatifs en pensant passer par une LMP mais malheureusement, nous n’avons pas le droit d’amortir car nous sommes usufruitiers .
Nous sommes heureusement ou malheureusement dans une tranche d’impots très elevée donc que nous conseillez vous ? Nous sommes dans un cas exceptionnel et tout le monde se rejette la mauvaise information du départ sans nous donner une solution .
On a effectivement pensé à nos 3 filles quand nous avons investi et on ne nous a pas posé les bonnes questions quand on nous a dirigé sur une LMP , Quand pensez vous et pouvez vous nous indiquer un conseiller fiscal, expert dans l’immobilier ? Nous habitons à Arcachon ; MERCI BEAUCOUP
Bonjour
Merci pour votre message et pour votre intérêt
Je ne suis pas CGP et je n’ai pas accès à vos données fiscales
toutefois, votre situation me semble adaptée avec une SCI et/ou une holding pour avoir vos revenus locatifs dans une bulle fiscale (vous n’avez pas besoin de vous payer)
Qu’en pensez vous ?
A très vite
Bonjour,
Super article ….comme toujours et comme on les aimes.
Pouvez vous m envoyer le contact d un expert comptable specialist de la location meublee courte duree……et pas trop cher (si ca existe)
Merci
merci !!!!
ravi de pouvoir vous aider sur Eldorado Immobilier
Je vous envoie les coordonnées par mail
Vous me tiendrez au courant ?
A très vite
Bonjour;j’habite le finistere. Pouvez-vos m’indiquer un Expert Comptable compétent en meublé.Je souhaite des infos sur le surcout social (plus values) en cessation d’activité Chambres d’hotes ( suivant regime parahotellerie ou LMNP).
Merci pour votre site et votre aide.
Bonjour Philippe,
Merci pour votre intérêt dans Eldorado Immobilier, et votre commentaire !
Je vous envoie cela de suite par mail
A très vire
Bonjour
Il y a plein de bon renseignement sur cette page, mais j’ai besoin d’autres information…
Mon conjoint rt moi venant d’acheter un studio en station pour de la location saisonnière…
Nous sommes pacsé et l’avons acheté 50/50, nous commencerons à le louer fin d’année
Pour cette 1ère année nous allons voir à taton comment il se loue
Nous pensons le déclarer en réel simplifié par contre nous ne savons pas trop comment faire réellement quel cerfa ? et j’ai pas tout compris au calcul de l’ammortissement
ensuite nous achetons de l’équipement et des matières pour faire les travaux nous même, je sais qu’on peut le déduire mais faut-il une facture automatiquement ou un ticket caisse suffit..
et vu que nous sommes pacsé DONC on à 2 noms différents, si les factures son à un ou l’autre nom est ce que ça change quelque chose ?
On avance petit à petit mais nous restons perdu
Pouvez vous m’aider svp
Merci de votre retour
Bonjour Alexandra
merci pour votre intérêt
pour reprendre dans l’ordre vous devrez remplir un formulaire Poi:
Comment remplir le formulaire P0i ? début d’activité (+ vidéo)
puis regarder le principe de l’amortissement
Amortissement LMNP et LMP en meublé au réel : 17 astuces (facile à utiliser)
Location saisonnière et impôt : Comment déclarer vos revenus ? BIC forfait ou réel ?
Cela vous éclaire ?
A très vite
Bonjour Pierre,
Quel cabinet d expert comptable nous conseillez vous pour la location de notre residence secondaire (en location saisonniere meublee) dans le 63 (Auvergne) sachant que nous sommes residents fiscaux aux Pays Bas?
D avance merci.
Delphine Neveux
Bonjour Delphine,
Je vous envoie des coordonnées en message privé
Bien à vous
Bonjour Pierre,
Merci pour toutes ces informations (à travers le maquis…).
Je suis à la retraite ; j’ai quelques biens en Non-propre que je loue en meublé (micro BIC), et d’autres nus (en Foncier) que je voudrais basculer en meublé…
De plus, ma femme voudrait développer une activité de gîte à la campagne.
Je ne sais plus quelles options fiscales choisir ; j’ai besoin d’optimiser et simplifier ma situation…
Quels conseils me donneriez-vous ?
Puis-je tous faire en LMNP (LMP…) ?
Comment ne pas mélanger fiscalement et socialement ces différentes activités ?
A quoi m’expose (ou ma femme) cette nouvelle activité de Gîte ?
Connaissez-vous un expert comptable sur Paris ou l’Yonne spécialisé en la matière pour me guider et m’épauler ?
Merci de votre retour.
Stéphane
Bonjour Stéphane,
Merci pour votre message et pour votre intérêt
Comme vous êtes à la retraite, je dirai que votre choix doit aussi prendre en compte la transmission
vous pouvez travailler en nom propre ou via une sci à l’is en fonction de votre situation
je vous envoie les coordonnées d’un expert comptable, en parallèle
A très vite
Bonjour,
Merci pour ces renseignements précieux !
Je loue depuis déjà quelques années un bien en saisonnier, je l’ai fait classé depuis l’année dernière en meublé de tourisme, jusqu’à présent j’avais opté pour une déclaration au réel mais je me demande si avec l’abattement de 70% cela demeure intéressant, d’après ce que je comprends si je change pour le régime BIC je paierai en plus la CSG, ce qui me semble moins intéressant, dites moi si je me trompe car c’est un peu complexe !!!
Merci beaucoup
Bonjour
Merci pour votre message et pour votre intérêt!
Ce n’est pas le cas, pour la fiscalité ce sera similaire
Calculez la formule qui vous donne au final le plus faible bénéfice imposable et GO!
À très vite
Bonjour Pierre,
Merci pour votre article,
nous souhaitons construire une maison pour faire de la location saisonnière, Si on part sur une SCI IS, on ne pourra pas repasser au micro-BIC lorsque la location au réel ne servira plus et bénéficier de l’abattement de 71 % (meublé de tourisme).
Si on part sur une SARL de famille, je pense que l’on pourrait avoir cet abattement lorsque le réel ne sera plus avantageux mais le problème est que nous avons déjà un bien en LMNP et j’ai peur que l’association des 2 nous fasse passer en LMP, pouvez vous me confirmer ? (je suis en nom propre sur mon 1er bien).
Merci
Bonjour Ben
oui vous passerez probablement le seuil, mais c’est loin d’être un drame 🙂
et le plus souvent le statut LMP reste beaucoup plus avantageux qu’une SCI
avez vous envisagé tous les scénarios ?
A très vite
Bonjour, un grand merci pour vos articles. Nous sommes Belges mais avons hérité d’une villa en Provence. Nous avons payé 70% de la valeur de cette villa pour payer les frais de succession ! Donc, un héritage ’empoisonné’ ! Pour nous refaire de la trésorerie et pouvoir garder cette villa dans notre famille, nous la louons en LMNP de tourisme. Nous avons fait une déclaration en mairie, nous avons procédé au classement 3 étoiles pour payer moins cher la taxe de tourisme, et nous avons beaucoup investi pour améliorer le confort de nos hôtes (placement d’une piscine, de la climatisation, peinture, carrelage, …). Mais malgré tout cela, nous sommes loin de dépasser les 23K de revenus annuels. Nous avons 3 enfants et envisagions donc de faire une donation des murs à nos enfants et de garder l’usufruit pour nous. Après la lecture de votre article, nous voyons que cela n’est pas du tout intéressant. Comment faire alors pour que nos enfants ne soient pas dans la même situation que nous (à savoir, devoir payer 70% de la valeur de la villa) après notre mort? Merci pour votre réponse. Nous serions aussi à la recherche d’un expert comptable dans la région de Salernes en Provence (Var), car le nôtre ne nous donne plus satisfaction. En plus, il prétend que les frais qu’il nous facture ne sont pas déductibles à 2/3, contrairement à ce que vous affirmez. Il dit qu’il faut être en LMP pour cela. Est-ce vrai?
Bonjour Nicole,
Au contraire votre idée est plutot bonne
pourquoi dites vous que ce n’est pas intéressant ?
Bien à vous
Bonjour Pierre,
Merci pour tous ces articles très intéressants.
Nous sommes propriétaires de 3 locations meublées en LMNP.
2 sont à Nancy et sont louées tout l’année, 1 se trouve à Saint-Gervais-les-bains et nous ne louons qu’en location saisonnière.
Afin d’élargir notre panel de locataires, nous souhaitons nous inscrire en meublé de tourisme (afin de pouvoir accepter les chèques vacances).
Est-ce que c’est compatible avec le LMNP ?
Est-ce que ça ne va pas pour porter préjudice fiscalement ?
A l’heure actuelle nous sommes en déficit puisque beaucoup beaucoup de travaux d’amélioration.
Merci pour votre retour.
Bonne journée
Bonjour
Merci pour votre message !
Pas de soucis c’est bien compatible et fiscalement cela va avoir un impact sur la taxe de séjour .
Regardez bien les montants à st Gervais
En général il vaut mieux être classé une étoile que pas classé du tout
À très vite
Bonjour Eldoradoimmo
Bravo pour votre site.
Mais, dans le cas d’un LMNP en location saisonnière (disons par exemple 4 mois par an), la dotation aux amortissements est-elle pleine ou réduite au pro-rata dse période de location (c’est à dire ici 4/12ème)?
Bonjour
Vos articles sont supers intéressants et très formateurs. Merci d’en parler ouvertement et de donner tous ces précieux conseils. Ca rend bien compte de la complexité de la fiscalité et qu’il est important d’être bien accompagnés. Nous habitons dans le 64 et avons investi dans 2 appartements à Lourdes. Nous serions preneurs pour de bonnes adresses d’experts comptable (sont ils tous dans le même ordre de prix ?). Je me rends compte qu’on patauge un peu et qu’on n’a pas forcément bien procédé jusqu’à maintenant…
Merci
Merci pour votre message !
Je vous envoie des coordonnées
Bien à vous
Bonjour Pierre
Merci pour ces articles qui sont une véritable mine d’informations pour tout investisseur dans la location courte durée. Je viens d’acheter un immeuble de 4 studios que je vais faire rénover une fois le confinement terminé. Je suis à la recherche d’un bon comptable à Bourges, ou éventuellement à distance. Aurais-tu de bonnes adresses à m’envoyer ?
Merci beaucoup.
Oui je vous envoie des coordonnées
Ils sont un peu surchargés en ce moment 😉
Bravo pour votre projet, je vous souhaite la meilleure des réussites
Portez vous bien et à très vite
Merci Pierre pour ces conseils avisés.
Pouvez vous me recommander des comptables, en ligne ou dans ma région (Montpellier), expert pour gérer ma situation complexe, précisée ci dessous ?
Dans mon cas de figure, le choix du statut juridique et du régime fiscal est un peu plus complexe.
Pouvez vous me conseiller, et ainsi, éclairer tous les nombreux autres propriétaires qui ont le même statut professionnel que moi, c’est à dire, le statut d’intermittent du spectacle, propriétaires et qui souhaitent se lancer en activité locative ?
Ce statut d’intermittent semble être plus complexe vis à vis du choix LMNP ou LMP, SCI, ou autre…
En effet, je suis actuellement Intermittent du spectacle.
Mes revenus étant composé chaque mois d’indemnisation au titre de l’intermittence du spectacle + de salaires net.
Pole emploi précise que lorsque vous cumulez une activité non salariée*, avec une indemnisation au titre de l’intermittence du spectacle, vous devez fournir les justificatifs afférents, et ce depuis la création :
– Déclaration de début d’activité (Cerfa 13821) ou déclaration d’auto-entrepreneur en ligne auprès de l’URSSAF / Agence de la sécurité sociale des indépendants
– Notification de l’Agence de la sécurité sociale des indépendants /URSSAF
– Vos déclarations de chiffre d’affaires mensuelles ou trimestrielles (Agence de la sécurité sociale des indépendants / URSSAF)
Pour rappel, il y a trois types d’activités auxquelles s’appliquent les taux d’abattements suivants :
– Abattement de 71% sur le chiffre d’affaires pour les activités d’achat revente :
Achat de biens destinés à être revendus en l’état, fabrication (pour revente) de produits à partir de matières premières (farine, bois, métaux), de vente de denrées à consommer sur place et fourniture de prestation d?hébergement.
– Abattement de 50% pour les autres activités relevant des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) :
Activités artisanales consistant en un travail de fabrication, transformation, préparation ou prestations de services artisanales ou commerciales. (y compris locations meublées autres que meublés de tourisme classés et chambres d’hôtes).
– Abattement de 34% pour les activités relevant des Bénéfices Non Commerciaux (BNC) :
Activités libérales (paramédicale, juridique, technique, intellectuel), prestations de services.
Si je comprends bien, que je sois en LMNP ou LMP, gerant d’entreprise ou auto entrepreneur, je devrais sans doute déclarer chaque mois à pole emploi mes revenus locatifs minorés d’un abattement, qui viendront se déduire de mes indemnisation au titre de l’intermittence du spectacle, qui de ce fait seront réduite voir supprimées.
En conclusion, je risque de perdre d’un côté ce que je gagnerai de l’autre.
Comment éviter cela ?
Quel statut juridique et régime fiscale choisir dans le cas des intermittent du spectacle ?
j’ai pensé peut être à la création de société SCI, SARL familial, etc… ou j’occuperai un role d’actionnaire rémunéré aux dividendes et non pas de gérant, ni de dirigeant.
Mais cela restera t il fiscalement toujours intéressant ?
Pour info, mes revenus locatifs prévisionnels sont les suivants :
Revenus prévisionnel locatif touristique meublé courte durée
Moyenne : 22 500 € par an.
mini 20 000 €
maxi 35 000 € par an.
Mon revenu imposable en 2019 :
Total des salaires et assimilés : 22839 €
Revenu fiscal de référence : 13084 €
Total de l’impot sur le revenu : non imposable, 0 € (car beaucoup de frais réels lié à mon métier)
qu’en pensez vous ? quels sont vos conseils dans mon cas ?
Je suis à l’aube de démarrer ma 1er activité de location meublé sur mon 1er bien acquis.
je viens de sortir d’une longue période de travaux que j’ai fait moi même, et j’ai fait de nombreuses erreur sur l’estimation du cout des travaux.
Je ne m’attendais pas à cette nouvelle difficulté quand à mon choix de statut juridique et de regime fiscal, ayant prévu initialement d’opter pour le régime LMNP / LMP et réel simplifié.
Du coup cela remet tout mon projet en question, et je suis perdu à l’aube de finir les travaux dans 1 mois et de démarrer mon activité au 1er mai.
Pouvez vous me conseiller dans mon cas de figure, et celui des intermittent du spectacle d’une manière plus générale, souhaitant développer une activité locative ?
Espérant votre coup de pouce, pour m’aider à démarrer mon activité d’un bon pied bon oeil 😉
je croise les doigts en espérant votre réponse et vous remercie pour les articles merveilleux et d’une grande utilité sur ce site.
Bravo à vous et merci !
Bonjour Nicolas
merci pour votre intérêt, votre situation est passionnante 🙂
Je vous envoie les coordonnées d’un comptable en MP
le plus efficace à mon sens serait en effet de créer une société, ce qui a le gros avantage de ne pas générer de revenus pour vous
cela créé une bulle fiscale, indépendante de vos revenus personnels
Vous nous tenez au courant pour la suite ?
A très vite
Bonjour Nicolas, je suis aujourd’hui exactement dans la même situation : intermittent du spectacle avec le souhait d’être en lmnp (revenu autour de 12000 euros). Quelles conséquences vis-à-vis de pôle emplois ? Et quelles obligations ? Merci d’avance
Super
très intéressant !!
merci !!
à très vite
Bonjour,
Merci infiniment pour toute vos informations. Elles sont précieuses et généreuses. Un grand grand Merci pour toute cette lumière et le temps précieux que vous y avez consacré.
Je suis à Marseille, je suis à la recherche d’un expert qui soit qualifié en matière de Location Meublé en LMNP. Merci de vos conseils ou coordonnées. Bien à vous. Isabelle
Bonjour
Merci pour votre message
Je vous envoie des coordonnées
Bien à vous
Bonjour, merci pour votre article.
Je viens d’acheter un ensemble immobilier qui contient 2 gîtes et des chambres d’hôtes. Je suis parallèlement en profession libérale en micro entrepreneur.
Je pense cumuler avec une autre activité agricole…bref, mon cas n’est pas simple. Pourriez vous m’indiquer un expert comptable spécialisé dans le 19, région de Treignac (Limoges, Tulles, Brives) ?
Je vous remercie
Bonjour Anne
Vous faites la bonne démarche en effet !
Je vous envoie des infos par mail
Bien à vous
Bonjour Pierre
Merci pour vos articles toujours plus instructifs , j’ai un bien louer nu et un bien de trois appartements loué meublé pouvez vous m’envoyer l’adresse d’un expert comptable pour la région 02/60 l’Aisne a la limite de l’ Oise
Merci beaucoup
Oui bien sûr, je vous envoie cela
A très vite
Bonjour Pierre,
Bravo pour votre bog !
Vous dites dans l’article qu’on ne serait pas soumis au paiement des charges sociales (RSI/SSI) si l’on passe par une société qui gère pour nous les checkin/out, ménage ..etc de notre meublé de tourisme.
Pourriez-vous nous donner votre source juridique s’il vous plait ?
Cordialement
Sébastien
PS : Nous envisageons de passer l’année prochaine au “Réel” comme LMP (aujourd’hui Micro-ent), pourriez-vous nous conseiller, en MP peut-être, des comptables spécialisés (Nous sommes en Région parisienne)
Bonjour Sébastien,
Merci pour votre intérêt !
Cette question n’est pas aussi simple qu’elle y paraît 🙂
j’y réponds de manière complète dans cet article, cliquez ici.
Je vous envoie les coordonnées d’un expert comptable par mail, pas de soucis
A très vite
Pierre
Bonjour et merci pour cette article très intéressant, dommage qu’il n est pas remis a jour
Bonjour Samir,
Merci pour votre retour
Si il est remis à jour régulièrement, mais c’est sur que ça va vite 😉
Quelle information vous semble ne pas figurer dans l’article ?
A très vite
J’ai compris mon erreur : les prélèvements sociaux sont calculés sur le revenu imposable, pas sur le total des revenus fonciers. Mais si je comprends bien, en imputant l’amortissement + les charges déductibles on doit facilement arriver à un revenu imposable nul, non ? Donc ni impôts ni prélèvements sociaux ?
oui vous avez tout compris 🙂
Il y a quand même un forfait de base pour les cotisations sociales, autour de 900€
faut pas rêver quand même !
A très vite
Bonjour nous sommes de Narbonne je cherche un comptable fiscaliste investisseur compétent. Je peux aussi aller sur Béziers. Ou Toulouse s il est meilleur.. Notre situation est complexe nous avons huit villas en nom propre certaines en Location à l’année, les autres en lmnp Et un appartement en bail commercial. De plus nous avons une ESS en tant que marchands de biens qui va démarrer cette année. À force nous avons plus de revenus En LMNOP que de nos salaires et sommes obligés de passer en L MP. Merci pour cet article qui me conseillez-vous
Merci pour votre message et votre intérêt!
Je vous envoie des coordonnées par e-mail
Vous me tenez au courant ?
À très vite
Encore une question (ce sera la dernière !) : et les prélèvements sociaux ? Vous parlez dans votre premier exemple au début de l’article d’une obligation de payer 15,5% de prélèvements sociaux en micro BIC (ce ne serait pas 17,2% au passage ?). Mais quand vous reprenez l’exemple sur le calcul au réel simplifié, ces prélèvements sociaux n’apparaissent plus…. On ne les paie plus ??! Ne les paie-t-on pas systématiquement sur les revenus encaissés ?? Merci !
Tout cela est d’une grande complexité… Donc, si je comprends bien, le LMP serait bien sauf qu’il faut cotiser pour le RSI qui est très mauvais. Mais est-on obligé de s’affilier au RSI ? Si on peut l’éviter, alors le LMP est mieux, non ? Et si on n’a plus d’autres activités et que l’on est rentier en vivant de ses revenus immobiliers, n’est-on pas obligé d’adopter le LMP ? Et si on ne prend pas le RSI, comment avoir une couverture médicale ? Bref, je suis loin d’y voir clair… ! Merci de vos lumières !
Bonjour Pierre
Si je comprend bien, désormais, si on a perçoit plus de 23 000 € de loyers par an et que l’on retire de cette activité au moins la moitié du revenu global de votre foyer fiscal, on passe automatiquement en LMP. Exact ? Cela veut dire que l’on va être très nombreux dans ce cas là. Je suppose que c’est votre cas aussi, non ? Alors, obligé de s’affilier au RSI ?
Bonjour Nicolas,
C’est un vaste sujet de débat entre experts comptables 😉
Dans tous les cas, l’affiliation du RSI est acquise. Je l’espère uniquement via le forfait de base, si vous restez avec un bénéfice fiscal nul.
ensuite sur le fait de passer automatiquement en LMP ou pas, c’est la jurisprudence qui le dira
Bonsoir Pierre,
J’habite à Marseille et suis à la recherche d’un expert-comptable pour me conseiller.
Merci d’avance pour votre aide.
Bien cordialement et bonne journée
Herve
Eric
Bonjour Eric
Merci pour votre message
Je vous envoie des coordonnées
Bien à vous
Bonjour, Pierre je suis à la recherche d’un bon expert comptable compétant dans le lmnp lmp car rare sont ceux qui savent bien amortir et qui font bien les comptes.
Peu importe où car je veux tout faire par mail et dematerialisation.
Merci
Cordialement
Bonjour
Oui pas de soucis je vous envoie cela par mail
Bien à vous
Bonjour,
Merci pour votre expertise car cela reste très compliqué. Pouvez-vous me conseiller un expert-comptable en ligne
Bonjour
Si c’était simple tout le monde le ferait et ça n’existerait plus 🙂
Je vous envoie cela
A tres vite
Bonjour Pierre, pouvez vous m’envoyer les coordonnées d’un bon expert comptable en ligne pour notre conciergerie de St Etienne Merci
Bonjour oui pas de soucis, je vous envoie cela en MP
Bien à vous
Bonjour Pierre,
MERCI de tous ces conseils,
je suis à la recherche d’un bon expert comptable compétant dans le lmnp lmp.
De préférence Grenoble ou Lyon, ou bien ailleurs par mail et téléphone .
Merci
Cordialement
Bonjour Benoit
Merci pour votre intérêt !
Je vous envoie des coordonnées par mail
Bien à vous
Bonjour
il me semble qu’il ne suffit plus de “ne pas prendre de RCS” pour avoir un statut LMNP VS LMP
du coup, si je comprend bien, le simple fait de dépasser les 23k€ de CA nous fait automatiquement basculer du côté “professionnel” avec pour conséquence le passage au RSI
Bonjour Claude,
En l’état actuel de la jurisprudence il faut encore solliciter le passage en LMP, ce n’est pas automatique
Bien à vous
Bonjour , merci d’abord pour toutes ces informations précieuses. J’ai une question sur l’indivision et la location meublée. vous marquez qu’avec un bien démembré, nous ne pouvons l’amortir. Est ce qu’avec un démembrement croisé nous pouvons l’amortir ? Vous en remerciant . cordialement
Bonjour Sandrine,
Qu’entendez vous exactement par démembrement croisé ?
cela peu recouvrir plusieurs situations
Bien à vous
Bonjour Pierre,
Merci pour toutes ces informations et l’aide précieuse que vous apportez.
Je loue une chambre d’hôtes sur l’île de Ré (entre mai et septembre) dans ma résidence principale via AirBNB depuis 2018, et en ai déclaré les revenus. N’ayant pas beaucoup de charges à déduire, je me suis contentée du micro Bic.
J’ai en 2019 acheté un T1 bis à La Rochelle que j’ai aménagé et décoré pour le proposer sur AirBNB. Cependant je vais évidemment le déclarer au réel simplifié afin de l’amortir et de déduire des charges importantes puisque j’emploie les services d’une conciergerie.
Question : devrai-je déclarer ma chambre d’hôtes également au réel simplifié, ou puis-je avoir les deux régimes ensemble sur ma déclaration 2019 ?
Question 2 : Y a t’il un intérêt à ce que ma chambre d’hôte passe au statut de meublé de tourisme ?
Question 3 : Je ne savais pas qu’il fallait s’inscrire à la mairie . Dois je le faire pour les deux ? Devrai-je payer la Cfe ?
N’ayant qu’une petite retraite, je ne peux pas faire d’erreurs dans ma gestion, ni payer des pénalités.
Enfin si vous pouvez me recommander un expert comptable spécialisé LMNP, ce que l’annuaire n’indique pas, je vous en serais reconnaissante.
Bien cordialement,
Anne
Bonjour Anne
Merci pour votre message !
Pour le meuble de tourisme ce sera très probablement avantageux d’obtenir le classement en effet car cela va minorer votre taxe de sejour si votre commune a mis en place la TS proportionnelle pour les non classes (jusque 5% du tarif de la nuitée). Ne le classez qu’une étoile c’est suffisant .
Pour la déclaration en mairie oui vous devez le faire pour les deux. Il s’agit comme son nom l’indique d’une simple déclaration.
Vous devriez déjà payer la CFE en fait 🙂 mais veilliez à ne pas être redevable de la taxe d’habitation .
Pour l’expert comptable je vous envoie des coordonnées par mail
Cela répond a vos interrogations ?
A tres vite
bonjour.
Merci pour ce dossier très clair et qui donne les vrais conseils! Beaucoup trop de prestataires ou soit disant conseils cachent ces bonnes astuces, alors un Grand Merci pour votre partage d experience ! Pouvez vous svp me communiquer des coordonnés d expert comptables compétents et si possible à des prix raisonnables ? J ai un meublé sur lyon et j ai acquis par ailleurs cet été 3 autres studios que je souhaite faire suivre en lmnp. Merci encore. Bien à vous.
Bonjour Jean-Philippe,
Je suis très touché par votre retour positif !
Je vous envoie les coordonnées de l’expert comptable par mail
A très vite
bonjour,
Je reviens sur le thème du prorata lorsque la location saisonnière n’est par exemple occupée que deux mois par an. BOI-BIC-AMT-20-40-10-20-20170301 semble être clair sur le fait que les amortissements ne sont pas déductibles sur la période vacante, même si le propriétaire n’occupe pas le logement (je crois d’ailleurs avoir vu une jurisprudence sur le sujet). Ma lecture manque peut être de finesse, auquel cas pouvez vous me préciser sur quoi vous vous appuyer pour dire qu’il n’y a pas lieu de proratiser le montant de l’amortissement (ce qui limiterait tout l’intérêt du régime réel pour le saisonnier) ? Par avance merci
Bonjour
Tout est toujours question d’interprétation bien sûr.
Mais du moment que vous cherchez à louer le logement et que vous pouvez le cas échéant le prouver (par exemple une annonce sur Airbnb avec des tarifs cohérents ) ce n’est pas de votre faute si vous ne louez pas. Donc vous pouvez déduire les amortissements bien sur.
Qu’en pensez vous ?
Bonjour,
Merci pour vos conseils en ligne. Nous avons une maison secondaire en Indivision que nous louons en saisonnier (et nous l’occupons de temps en temps pour nos vacances). Nous cherchons à comprendre comment déclarer les revenus (qui sont modestes) car les informations transmises par différents SIE ne sont pas identiques. Pouvez-vous nous renseigner ou nous conseiller un spécialiste de l’Indivision exerçant à Rouen ?
D’avance un grand merci.
Bonjour
oui pas de soucis je vous envoie des coordonnées
l’article de référence sur l’indivision est celui ci :
4 infos à connaître sur la location meublée en indivision
Bien à vous
Bonjour,
Merci pour vos articles qui sont une mine d’or. Je recherche un expert comptable sur la région de Nîmes, en connaissez-vous ? Un grand merci!
Audrey
Merci !je vous envoie cela
Bonjour,
Merci pour votre article, nous envisageons le développement d’une actvité locative saisonnière sur notre maison familiale.
Afin de nous orienter dans la forme que cela doit prendre nous arions besoin de rencontrer un expert comptable, idéalement fiscaliste sur Besançon et environs. Auriez vous des contacts à nous proposer ?
Vous remerciant pas avance.
Bonne journée
Bonjour
Pas de soucis je vous envoie des coordonnées par email
Bien à vous
bonjour
Je suis à la recherche d’un bon expert comptable immobilier .Auriez vous un contact ? je suis dans le var.
Merci
Bonjour
Oui pas de soucis je vous envoie cela par mail
Bien à vous
Pour une résidence secondaire, déclarée en meublée de tourisme, mais que nous occupons nous-mêmes quelque fois en vacances, comment se calcule le prorata temporis pour les charges, amortissements, etc. ?
Bonjour
Lorsque vous occupez le logement vous devez déclarer un loyer fictif comme si un tourisme louait à votre projet.
Du coup à mon sens il n’y a pas de prorata à faire
Cordialement
bonjour
Je suis à la recherche d’un bon expert comptable immobilier .Auriez vous un contact ? je suis dans la région parisienne (fontenay sous bois 94) ou je travaille vers porte clichy.
Merci
Bonjour
Pas de soucis, je viens de vous l’envoyer par email
Bien à vous
Bonjour même question que Christophe sur les prorata. Pour un projet immo sur deauville j espere louer 10 semaines pour 12000 euros de revenus locatifs et l occuper 3 semaines par an. Faut il proratiser l amortissement au temps loué ? Merci à vous. Teleny
Bonjour
Non, l’amortissement a lieu même quand il n’y a personne dans le bien
Cordialement
Bonjour Pierre, et merci pour vos informations claires. Toutefois avec tous ces changements, le flou s’est immiscé dans mon esprit.
En effet, j’ai un projet d’acquisition d’un appartement a diviser pour faire de la LCD en meublé de tourisme, mon previsionnel me renvoie a plus de 50000€de loyers encaissés par an. Mais j’ai aussi 100000€ de travaux et des interets d’emprunt. Suis obligé de passer en LMP ?
Pour chaque bien immobilier acquis création d’une SCI , dans un premier temps soumise à l’I R pour bénéficier d’un déficit foncier puis passage de l’I R à l’ I S. Quand je veux vendre le bien immobilier, je cède l’intégralité des parts sociales de cette SCI . Les parts sociales sont des valeurs mobilières et à ce titre peuvent soumises au prélèvement libératoire de 30 %.
bonsoir
Bonsoir 🙂
Bonjour, j’ai un projet d’acheter un immeuble 6 appartements et 2 local de commerce à situe centre ville et à la pétitionne. C’est normalement qu’on va les louer pour les touristes avec meubles donc pour le chiffre d’affaires j’ai calculé environ 100.000€ par an. Et pouvez vous me conseiller quel est mieux auto-entreprise ou SCI? Quel est plus avantage pour moins lourd avec l’impot ? Et le RSI?
Merci de votre aide
Cordialement
Bonjour
merci pour votre commentaire
c’est complexe car chaque solution a des avantages et des inconvénients 🙂
Voici une synthèse :
bonjour ,
je suis dans le sud de la Dordogne, près du Lot et j’aimerais rencontrer un comptable spécialisé dans ces questions pour qu’il puisse m’aider à y voir plus clair en LMNP
merci beaucoup pour votre réponse
Merci beaucoup Pierre pour ces bons conseils. Pouvez-vous me transmettre le nom d’un expert-comptable sur Nantes si vous connaissez ? Actuellement, je suis entrain de meubler avec l’aide d’une décoratrice un appartement loué nu jusqu’à présent pour passer au statut de LMNP. Merci de tout coeur.
Super projet !
Vous verrez on ne peut plus se passer de la location courte durée quand on y a goûté 🙂
Je vous envoie des coordonnées par mail en message privé
Bien à vous
Bonjour,
Votre outil servant au calcul me semble erroné.
Dans vos données, je trouve “Frais de notaires 44 000 €” ce qui ne correspond pas à ce que j’ai renseigné.
Cdlt,
Bonjour
A priori il ne doit pas y avoir d’erreur de calcul sur ce poste
Quel est la valeur du bien que vous avez renseigné ?
Bien à vous
Bonjour Pierre,
J’ai le même problème, pour un bien à 50 000 € les frais de notaires dans l’analyse que j’ai reçu sont de l’ordre de 44 000 € alors que j’ai renseigné 3500 € dans la case correspondante.
cela fait beaucoup en effet 🙂
Je vois pour corriger cela
Bonjour,
Merci pour vos articles, qui sont une vraie mine d’or en termes d’information
Je souhaiterai solliciter un expert-comptable spécialisé en immobilier dans la région strasbourgeoise. Auriez-vous des contacts à me suggérer ?
Merci d’avance
Très bonne journée
Bonjour
Merci pour votre intérêt
Je vous envoie cela par mail
À tres vite
Rentrer moins de 23 000 par an pour bénéficier du lmnp …lol…on est loin des gars qui gagne des milliers sur les videos du net…je suis sur un bien de 7 chambres soit 40 000 /an et la c’est d office LMP depuis 02/2018 et massacre du RSI des revenus! Alors il est ou l eldorado ?
Bonjour
Vous n’avez pas bien compris le principe (comme le législateur d’ailleurs rassurez vous)
Il s’agit d’utiliser le mécanisme de la location meublée pour limiter drastiquement vos bénéfices, et donc l’imposition
Que vous ayez 1,10,100 biens, le principe est le même
Par ailleurs, quelle est la base réglementaire de cette affirmation ? “c’est d office LMP depuis 02/2018”
Bien à vous
Bonjour, vous dites pouvoir me conseiller un expert comptable sur ma région et j’en aurai vraiment besoin Svp, je suis à Tours (37) belle région cette Touraine! Je suis déjà embêté par les banques car je n’ai que des revenus de pôle emploi pourtant 200ke d’épargne mais projet de 2 appartements générant 40ke/an soit 20ke net pour 200ke d’achat tout confondu travaux notaire etc…la seule option proposée par une banque est de nantir la somme du prêt mais ça va me bloquer rapidement et ne pourrai pas enchaîner, que me conseillez vous à part retrouver un CDI?
Merci d’avance
Bonjour
Je suis très heureux de votre passage sur eldorado immobilier et ravi par votre projet.
Je viens de vous envoyer par mail les coordonnées d’un comptable qui pourra vous aider.
Trouver un CDI est une idée en effet, encore faut il qu’il soit bien payé 🙂
Plus sérieusement, le plus important est de présenter un dossier béton à votre banquier, pour lui montrer que vous avez une étude de marché et un business plan bien étudié, comme si vous lui présentiez la création de votre entreprise (combien de créateurs d’entreprise ont un CDI ? et pourtant ils ont bien des prêts !)
Je reste à votre disposition et vous pouvez progresser à vue d’oeil avec l’outil simulateur d’étude de marché basé sur le big data que nous avons développé, ainsi qu’échanger avec les investisseur chevronnés du club VIP.
Je vous mets les liens pour que vous puissiez vous imprégner de la philosophie générale :
Vous avez l’air très motivé et décidé à vous constituer un patrimoine digne de ce nom, je pense donc que ces outils sont faits pour vous aider et vous rapporter beaucoup.
Qu’en pensez vous ?
A très vite
Bonjour,
Merci beaucoup pour ces articles extrêmement clairs et complets.
Pourriez vous me communiquer le nom d un expert comptable dans l’oise ? Je vis près de Compiegne.
Bonjour
Oui pas de soucis
Belle ville, et je garde un super souvenir de pierrefonds, qui n’est pas très loin !
Je vous envoie cela en message privé
A très vite
Bonsoir Pierre,
J’habite à Tarbes et suis à la recherche d’un expert-comptable pour me conseiller.
Merci d’avance pour votre aide.
Bien cordialement.
Eric
Bonjour Eric,
oui pas de soucis, je vous envoie cela par email
Très bonne journée
Merci Pierre pour ce super article bien décortiqué. Je veux faire une offre d’achat de 95 000 pour une maison de village en zone rurale en Provence. Avec environ 20 000 de travaux et une deco top notch, j ai pour but de louer à hauteur de 12 000e sur 4 mois d’été ( oui c’est optimiste ! ). Je compte sur mes talents d archi d interieure acquis pour offrir un produit que personne d’autre offre dans ce village TRES fréquenté en saison. Auriez-vous un comptable à conseillez dans la region du Var ? Merci d’avance
Bonjour oui bien sûr je vous envoie cela en message privé.
Si j’étais vous j’essaierai aussi de louer toute l’année et pas seulement ne période estivale.
Qu’en pensez vous ?
Pierre
Bonsoir,
Pourriez-vous me conseiller un cabinet comptable près de Saint-Jean-Pied-de-Port ?
En vous remerciant,
Bonjour
Merci pour votre message
Je vous envoie cela
Bien à vous
Bonjour,
Ayant une activité en LMNP à la Réunion (974), pouvez vous me conseil un cabinet comptable ?
merci d’avance de vos conseils
Bonjour
Oui je vous envoie cela en MP
Merci pour votre intérêt !
Vous louez en saisonnier ?
A très vite
Bonjour Monsieur,
Pourriez-vous me conseiller un comptable spécialisé sur la location meublée à La Réunion?
D’avance merci pour votre aide,
Bonjour
Oui avec plaisir je vous envoie des références par mail
A tres vite
Bonjour Pierre et merci pour votre site internet. Je viens d’acquérir un bien en location prochaine, dans les Pyrénées orientales (66). J’ai déjà une SCI et pas mal d’imposition. J’avoue humblement ma limite de compétence quant à la partie fiscale de cette location. J’ai déjà un expert comptable pour mon entreprise, mais il n’est pas fiscaliste. Bref, si vous avez un expert compétent (et pas cher, meme si les 2/3 sont déductibles), je suis preneur. Merci à vous Pierre, et bonne journée
je vous réponds en MP !
Excellente journée
Bonjour,
Merci pour vos articles très intéressants et enrichissant. Comme bon nombre d’investisseurs débutants, j’ai acheté un appartement et loué en nu il y a 15 ans en défiscalisant en De Robien. Ce n’est pas le plus rentable, je m’en rend compte aujourd’hui, mais finalement c’était malgré tout un très bon achat et un bon pied à l’étrier.
Expatrié en Guadeloupe pour quelques courtes années, j’ai mis ma résidence principale également en location (en nue). Tout ça m’a donné envie de continuer. Je compte donc acheter ici en Guadeloupe une villa pour y faire de la location saisonnière. Je pense que le haut de gamme est le plus intéressant, mais je me perd un peu pour calculer mon cashflow, notamment en raison de la fiscalité et des choix entre nom propre ou société…
Vous avez proposé de donner des contacts de comptables spécialisés et j’aurais bien besoin de m’appuyer sur un professionnel. Pourriez vous me partager ça en mp, svp?
Encore merci pour vos précieux posts.
Pas de soucis 🙂
A quelle échéance l’ouverture ?
Bien à vous
Bonjour
Et merci pour vos très bons articles.
Je suis étranger et propriétaire d’une résidence secondaire que j’envisage de louer quelques semaines par an à des vacanciers. Je n’ai pas de revenus en France et paie l’impôt foncier et la taxe d’habiration. À partir de quel montant de CA serais je imposé? Et si j’ai bien compris le taux sera de 50/100? Merci d’avance de votre réponse.
Bonjour
Merci pour votre intérêt !
De quel pays dépendez vous fiscalement ?
Les conventions entre pays peuvent faire une grosse différence
Le taux d’imposition ne devrait pas atteindre 50% avec un montage classique !
Merci pour vos articles très intéressants.
Je vais débuter dans la location saisonnière en juin avec un appartement à la Réunion, et j’aimerai vos conseils sur un cabinet comptable (je suis sur Lille).
Bonjour
Merci pour votre intérêt !
Je vous envoie cela par mail
Bien à vous
Bonsoir
Merci pour cet article et pour les informations précises et précieuses qu’il apporte! Je souhaite créer une SARL de famille pour la location d’un meublé de tourisme classé. L’abattement de 71% est il valable dans ce cas ou est ce uniquement valable pour une activité exercée à titre individuel?
Par avance merci
Marie
Bonjour Pierre, merci pour vos info très pertinentes,
J’ai démarré cet été un gite classé en meublé de tourisme 3 étoiles à la campagne et je transforme une autre maison en gite classé en meublé de tourisme aussi en campagne.
Mon imposition sur le revenu en BIC sera avec un abattement de 71% ou 87%?
Et quel est le calcul de mes charges sociales si je dépasse les 23000€ de CA?
Faut il être agriculteur ou faire de l’agrotourisme pour bénéficier de ces 87% d’abattement en BIC? ou simplement en campagne, en fait quels sont les critères?
Merci Pierre
Bonjour,
Merci pour votre retour, cela me fait plaisir
Et bravo pour votre projet
En effet, l’abattement de 87% est valable pour les agriculteurs, sur les bénéfices agricoles ou BA
a mon sens la location de vos gîtes ne rentre pas dans les critères, ce sera donc plutôt 71%
Par contre, étudiée aussi l’option au réel, qui peut être avantageuse
Pour les charges sociales, cela dépense de ce dont quoi vous dépendez, MSA, RSI ou régime général
Bien à vou
Bonsoir
Merci pour cet article et toutes les informations fournies! C’est vraiment précieux et permet de faire des choix plus judicieux.
Je souhaite créer une SARL de famille pour la location d’ un meublé de tourisme classé. Dans ce cas pouvons nous également bénéficier de l’abattement de 71% ou est ce seulement valable dans le cadre d’une activité exercée à titre Individuel?
Merci pour votre intérêt !
L’avantage est attaché au bien immobilier, pas à celui qui l’exploite 🙂
Des informations complémentaires :
A très vite
Bonjour,
Je suis interressé par les coordonnées d’un expert comptable comme vous le proposez dans votre article. J’habite Narbonne.
merci
Bonjour Laetitia,
Oui pas de soucis je vous envoie cela en message privé (pas de pub !)
Bien à vous
Bonjour,
Les règles de taxes de séjour ont été changées cette année. Je me pose la question suivante: la taxe lorsque le bien n est pas déclaré meublé de tourisme, est passée à un 5%/personne /jour avec un maximum de 2.3€/pers/jour avec un abattement de 50%si on loue à l année où 40%si entre 121 à 360jours….vraiment très cher, je payais 360€l année dernier :/
Donc si je veux réduire ce prix, je dois demander une déclaration en meublé de tourisme. QUESTION: QU EN EST IL DE LA DÉDUCTION DES INTÉRÊTS D EMPRUNTS ? Pour l instant je n ai aucun intérêt à déclarer des revenus car je viens d effectuer des travaux pour créer 2 autres gîtes dans la maison.
Pouvez vous m éclairer sur ce point svp ? Et m indiquer un expert comptable compétant en location saisonniere en bais de Somme car le mien a changé et il me semble moins compétent.
Merci beaucoup d avance ainsi que pour vos articles toujours très instructifs !
Bien cordialenent
Bonjour Anne,
Merci pour votre intérêt et votre message.
la réglementation de la taxe de séjour a en effet évoluée.
Mais les collectivités ont le choix d’appliquer ou non le nouveau système.
Par conséquent, vous devez déjà vérifier si c’est le cas en baie de somme.
Ensuite le moyen de contourner cela est de faire classer votre meublé de tourisme.
Cela vous permet de bénéficier de la taxe de séjour pour une étoile, qui est généralement au même tarif que la TS 0 étoiles précédemment.
Pour les intérêts d’emprunts, cela ne change rien, ils sont déductibles si vous déclarez au réel
je vous envoie les coordonnées de mon comptable par mail
A très vite
Pierre
Je suis vivement intéressé par votre article sans détour, ni langue de bois sur un sujet qui semble toujours réservé aux seuls initiés.. Pouvez vous me conseiller un expert comptable exerçant sur Rouen.
D’avance un grand merci.
Bonjour Gilles,
merci !!
Pas de soucis, je vous envoie cela en message privé
A très vite
super article ainsi que les autres infos ” loger un travailleur saisonnier /logement sa résidence principale temporaire ” c’est mon cas dans ma residence principale , pourtant les impôts me taxe entièrement , comment puis je les solliciter ? dois je passer par un expert comptable ? avez vous les coordonnées d’un expert comptable sérieux ?
merci
Bonjour
Merci pour votre retour positif !
Faites en part à votre SIE de référenc pour qu’ils vous vous proposent un degrevement .
Je vous envoie le site coordonnées d’un comptable par mail, pas de soucis .
À tres vite
Bonjour Pierre,
Je serai aussi intéressé par un contact d’expert comptable pour m’aider avec mes locations. Pourriez vous m’envoyer un nom?
Merci pour vos précieux conseils!
Bien sur
je vous envoie cela par email
Bien à vous
Bonjour Pierre,
Mes meilleurs vœux pour cette nouvelle anné 2019.
Merci pour tous vos articles complets et simples en compréhension.
Pouvez-vous SVP me donner les coordonnées d’un expert comptable fiable sur Bordeaux pour de la LMNP.
D’avance merci
Marilyn
Bonjour Marilyn,
Merci pour votre retour, c’est très sympa et encourageant !
Je vous envoie des coordonnées par mail
Bien à vous
Bonjour et merci pour cet article très complet!
Avec ma conjointe nous avons consulté quelques experts comptables mais aucuns ne nous a vraiment convaincu… auriez-vous des contacts à nous suggérer?
Aussi il semblerait d’après ceux que nous avons rencontré que le statut LMNP soit considéré comme entreprise individuelle avec numéro de siret et qu’il faille faire un bilan comptable… pouvez vous m’éclairer? ^^
Merci encore pour vos articles!
Continuez comme ça!
Bonjour Nicolas
merci pour votre message et votre intérêt
les experts comptables que vous avez eu en ligne ont à peu près résumé la situation, l’idéal est de déclarer au réel, via un comptable, en sachant que les frais sont déduis aux 2/3 de l’impot sur le revenu
Après, il y a un bien un numéro SIRET, mais ce n’est pas une entreprise… c’est un statut LMNP
Je vous fais passer les coordonnées d’un EP qui tient la route en message privé (pas de pub ici ! =) )
Cordialement
Bonjour Pierre,
Meilleurs voeux 2019 et bravo pour vos articles!
Que cette nouvelle année nous offre une boîte à outils d’investissement simplifiée 🙂
Je reviens sur vos conseils sur le démembrement:
« Le problème, c’est qu’avec un bien démembré, vous ne pourrez pas l’amortir »
Nous louons en LMP depuis 15 ans. A l’aube de nos 60 ans, nous voulions commencer à transmettre des biens à nos enfants. Nous avons donc transmis leur nue propriété (50% de la valeur entre 50 et 60 ans). Nous conservons l’usufruit, la main mise sur les locations saisonnières et les recettes.
Dans le blian, nous continuons à amortir les biens transmis, comme par le passé.
Avons-nous tort?
Merci de vos commentaires.
Cordialement
Julien
Bonjour Julien,
Merci pour votre message !
La boîte à outils simplifiée et complète, existe, c’est le club VIP !
https://eldorado-immobilier.com/club-vip-location-courte-duree-contenu-complet-modalites-dinscription/
Pour le calcul de votre amortissement, j’ai bien peur de ne pas apporter de bonnes nouvelles 🙂
Vous avez un expert comptable ou vous faites la déclaration en direct ?
A très vite
Bonjour,
J’ai un premier gîte générant 40000 € de loyers net en lmnp et un 2e en cours de réalisation qui devrait générer 30000 €. Est-il possible de vendre ces 2 biens à sa propre sas (car la sci ne peut pas faire d’activité commerciale) pour qu’elle l’exploite par la suite ? Le but n’étant pas l’optimisation fiscale mais plutôt le fait d’obtenir des liquidités pour financer une troisième opération d’envergure avec un apport personnel conséquent.
Bonjour
Sur le principe, c’est possible
Vérifiez avec votre expert comptable pour éviter toute ambiguité entre voter situation et ce que l’administration fiscale pourrait interpréter !
Bien à vous
Bonjour,
J’ai un cas particulier pour lequel je me pose quelques questions. je loue des chambres dans ma residence principale pour réduire mes charges. Cette maison est en indivision avec mon frère et génère environ 4000 euros par an.
Comment puis-je calculer mes impôts, considérer la devaluation de la maison..afin de ne pas payer d’impôts sur le revnu?
Bonjour Gauthier,
Vous pouvez louer déjà jusqu’à un certain plafond de loyer votre résidence principale sans être imposé; le seuil est explicité dans l’article ci-dessus
Vous louez en meublé sinon ? Dans ce cas vous pourrez amortir le bien
l’idéal est de passer par un expert comptable spécialisé. je peux vous conseiller si vous le souhaitez
cet article complétera vos connaissances également
Cela répond à votre interrogation ?
Bonjour, merci pour vos articles extrêmement clairs. Je suis à la recherche d’un expert-comptable pour location meublée, location de ma maison principale et chambres d’hôtes. Je pense agrandir le domaine ce qui va me faire passer les seuils de revenus et je voudrais également anticiper ma succession (j’ai 64 ans). Avez vous des conseillers fiscaux/comptables spécialisés à recommender à Poitiers ou dans la région? vous remerciant, Ludivine
Bonjour Ludivine
Merci beaucoup pour votre gentil commentaire et votre intérêt!
Je vous envoie des coordonnées en message privé
Bien à vous
Pierre
Bonjour,
Je serais tenté par la SARL de Famille à l’IR en LMNP et même démembré (garder l’usufruit et donner la nue propriété entre mes enfants) ce qui a l’avantage il me semble de multiplier les plafonds du LMNP par le nombre d’actionnaire en plus.
De plus nous gardons le quasi-usufruit donc aucun problème pour revendre seul.
Cela me semble donc bien mieux qu’en nom propre. non?
Cordialement.
Franck
Bonjour Franck,
Oui tout à fait
mais chaque montage a ses inconvénients et ses avantages
Dans votre cas, c’est en cas de revente que la plus value s’appliquera sur toute la valeur du bien qui a été amortie
Il faut donc vous placer vraiment dans une logique de transmission, ce qui est cohérent d’ailleurs avec le démembrement
C’est bien cela votre objectif à terme ?
Cordialement
Bonjour,
Merci pour votre blog et vos articles, mais certains points restent encore un peu flou pour moi, j’ai plusieurs questions à vous soumettre svp :
J’aimerai comprendre, concernant le plafond de 23000 euros s’agissant de location saisonnière, s’il est question du CA (loyers encaissés), ou bien uniquement du bénéfice (loyers moins charges) ?
Si l’on parle uniquement de loyers encaissés, alors comment faites vous pour ne pas dépasser ce plafond (et donc éviter le RSI) dès lors que vous avez plusieurs locations saisonnière ? ça monte très vite même avec une seule !
Le dépassement de ce plafond entraine-t-il directement le passage en LMP et donc le RSI ? J’ai cru comprendre que l’on peut rester LMNP si les loyers encaissés ne dépassent pas 50% de nos revenus globaux, même au delà de 23000e ?
Merci d’avance pour vos réponses !
Bonjour
Merci pour votre intérêt et pour votre message !
Ce qui est sur c’est qu’en dépassant 23k euros de chiffre d’affaire (loyers encaissés) vous tombez sous le coup du RSI (enfin l’ex RSI qui est intégré à un régime général mais qui ne change pas dans les modalités car il faut bien faire de la com quand on ne sait pas réformer reelement :))
Concernant le statut LMP j’en reste au fait qu’il faut le demander et qu’il n’y a pas de requalification automatique
Cela répond à votre interrogation ?
À tres vite
Bonjour, désolé mais cela ne répond que partiellement (ou j’ai vraiment du mal à comprendre !)
Comment faire dès lors que nous avons plusieurs appartements en LMNP car nous dépasserons inélluctablement le plafond ? comment faites vous ? (vous pouvez peut être m’éclaircir en MP?)
S’il n’y a pas de requalification automatique, que dois je alors comprendre ? Que si l’on dépasse le plafond on se met en danger jusqu’ou jour ou notre “cher ami le fisc” le remarque ???
Je suis actuellement sur un projet de plusieurs appartements (3 pour être précis) à mettre en location saisonnière et cette histoire de plafond est vraiment problématique car il sera dépassé à coup sur !
Bonjour
Concrètement rien me m’indique que le fait de dépasser un plafond entraine le passage directement au statut de LMP
Mon interprétation est que si vous ne demandez pas le statut LMP, vous n’y accédez par et vous restez sous le statut LMNP
Bien à vous
Bonjour Pierre,
Merci tout d’abord pour cet article sur la fiscalité, hyper instructif.
J’ai une question : étant artisan au réel, je cotise donc au RSI.
Je suis en train de transformer un appartement que je louais à l’année en location meublée , pour louer en courte durée. Pour cette activité nouvelle pourrai-je être LMNP , où faire classer mon meublé de tourisme ?
Merci pour votre aide et vos partages !
Christine
Bonjour Christine,
Merci pour votre intérêt !
Super choix que de passer en courte durée, vous allez voir une sacrée différence entre d’un côté plus de revenus, et de l’autre une fiscalité presque nulle !!
Vous pouvez être LMNP
Il y a des organismes agréés pour le classement des meublés de tourisme
Je suis en train de préparer un article récap à ce sujet
Bien à vous
Pierre
Bonjour Pierre,
merci pour cet article.
J’ai acheté un bien il y a un an que j’ai fait classé bien en tourisme, pour bénéficier, notamment d’un abatement de 71% sur les revenus locatifs (plafonné à 170 000€ des revenus locatifs).
Pourquoi ne pas aborder cela ? Y’a-t-il des inconvénients que j’aurais négligés ?
Merci !
Bonjour David,
En effet…
Dans 80% environ l’option que vous avez retenue est loin d’être la plus avantageuse
en déclarant au réel, on arrive souvent à 100% d’abattement …
A votre disposition pour échanger
Bonjour
Merci pour toutes ces informations(good job).Je suis propriétaire depuis début 2018 d un appartement sur le bord de la mer que je loue pour la saison.J ai un revenu généré par cette location saisonniére de 4500 euros cette année;si j ai bien compris,en micro BIC je donnerai aux impots 1200 euros(gloups).
Le régime réel simplifié pourrait etre la solution car je pourrai déduire mes charges de copropriété et l amortissement de mon bien;doit on tenir un livre de compte et passer par un expert comptable pour ce régime?avez vous une idée du montant des prestations des experts comptables?
Merci d avance pour votre aide et vos précieux conseils.
LOIC
Bonjour Loic
Merci pour votre intérêt et votre retour positif
Les frais comptables varient en fonction des cabinets mais sont dans tous les cas déductibles aux 2/3 de votre impôt sur le revenu
Donc passer par un Ec sera à mon sens plus rentable que de passer par le micro Bic
Par ailleurs vous avez une comptabilité à tenir, surtout garder tous vos justificatifs pour le comptable
Si vous avez besoin de coordonnées je peux vous en passer en MP
À tres vite
Merci Pierre pour votre réactivité et votre sympathie.
Je vais tenir compte de vos conseils.
Cordialement.
Loic
super 😉
à tres vite
Merci pour cet article (mais aussi tous les autres), ils permettent vraiment approfondir nos connaissances.
Pourriez vous m’éclairer, j souhaite mettre en location meublée ma résidence principale à partir de mi-Septembre . Pour l’année 2018, vais-je pouvoir bénéficier du plafond d’exonération ? D’un point vue fiscal ce logement sera -t-il toujours considéré comme “principal” jusqu’à la fin d’année 2018 ?
Pourriez vous aussi me conseiller des experts comptables sur Annecy ?
Encore merci et bonne journée
Bonjour Raphaëlle
Merci pour votre intérêt !
À priori oui pour votre première question
Faites attention pour la seconde en fonction de l’objectif que vous avez en en tête ? 😉
Ou etes vous située sur Annecy ?
J’y ai passé quelques jours récemment et c’était un endroit merveilleux pour les propriétaires de LCD avec beaucoup plus de demande que d’offres !
Je vous envoie un message privé pour le comptable
Bien à vous
Bonjour, article très intéressant ! Cependant, pouvez-vous développer un peu sur le fait de louer une partie de sa résidence principale sans payer d’impôt: l’article du code des impôts précise que le locataire dit faute sa résidence principale de cette partie louée, mais il n’y a pas de précisions sur la manière de déclarer, qui paye la taxe d’habitation ? Comment déclarer ses revenus non soumis aux paiements d’impôts.
Je précise que je suis dans un projet de maison et que je débute…
Cordialement
Bonjour
Merci pour votre intérêt dans le blog !
Ou se situe votre projet et que souhaitez vous réaliser exactement ?
Pour vos revenus ils doivent etre déclarés en BIC (tout revenu doit être déclaré), mais si vous ne dépassez pas le plafond vous etes exonéré d’impôt sur ces loyers
Cela répond à votre attente ? Cordialement
Bonjour et merci pour votre réponse rapide ! En effet, mon projet est de rénover une maison de trois niveaux et dont le sous sol peut être aménagé en un appartement de 45m2 environ. Je compte me réserver les étages et combles. Dans un premier temps, je souhaite donc louer ce sous sol en utilisant ce fameux article 35! J’ai commencé à creuser un peu et je découvre que : le locataire doit en faire sa résidence principale/ dans le cas contraire, il doit être sous contrat saisonnier ou en CDD au sens de la loi travail, et que les revenus de la location sont exonérés mais que les loyers sont plafonnés à 136 euros/M2 à l’année. Ce qui dans mon cas permettra de couvrir la mensualité de crédit par la location dans payer d’impôt… Je cherche par contre l’information suivante : le locataire paye t il la fraction de la taxe d’habitation pour, j’imagine, cette partie louée que j’aurai préalablement déclaré aux impôts ? Devrai-je déclarer ses revenus même non imposables dans la catégorie bic? Voilà, je suis plutôt prudent et je me dis que tenter l’aventure locative par ce biais constitue un peu d’expérience, car à terme, j’envisage de louer le haut de la maison en meublé également pour toutes les raisons que vous évoquez dans votre blog !:) C’est d’ailleurs en ce sens que je rénove cette maison pour me permettre plus de flexibilité dans les choix futurs et pour coller tout de suite aux nécessités administratives (normes de surface, places de parkings, amortissements, qualité des installations électriques, énergétiques…), Encore bravo pour votre patience et votre temps pour remplir ce blog !
Bonjour et merci pour votre réponse rapide ! En effet, mon projet est de rénover une maison de trois niveaux et dont le sous sol peut être aménagé en un appartement de 45m2 environ. Je compte me réserver les étages et combles. Dans un premier temps, je souhaite donc louer ce sous sol en utilisant ce fameux article 35! J’ai commencé à creuser un peu et je découvre que : le locataire doit en faire sa résidence principale/ dans le cas contraire, il doit être sous contrat saisonnier ou en CDD au sens de la loi travail, et que les revenus de la location sont exonérés mais que les loyers sont plafonnés à 136 euros/M2 à l’année. Ce qui dans mon cas permettra de couvrir la mensualité de crédit par la location dans payer d’impôt… Je cherche par contre l’information suivante : le locataire paye t il la fraction de la taxe d’habitation pour, j’imagine, cette partie louée que j’aurai préalablement déclaré aux impôts ? Devrai-je déclarer ses revenus même non imposables dans la catégorie bic? Voilà, je suis plutôt prudent et je me dis que tenter l’aventure locative par ce biais constitue un peu d’expérience, car à terme, j’envisage de louer le haut de la maison en meublé également pour toutes les raisons que vous évoquez dans votre blog !:) C’est d’ailleurs en ce sens que je rénove cette maison pour me permettre plus de flexibilité dans les choix futurs et pour coller tout de suite aux nécessités administratives (normes de surface, places de parkings, amortissements, qualité des installations électriques, énergétiques…), Encore bravo pour votre patience et votre temps pour remplir ce blog !
Bonjour Jerôme
Ce sera oui pour vos questions
Et Merci beaucoup pour votre retour !
Ne pouvez vous pas diviser le premier niveau avec des entrées distinctes ?
oui c’est prévu avec un bonus terrain d’environ 100 m2 plein sud pour chaque lot et un traitement particulier pour l’acoustique histoire de ne pas se gêner ! J’essaye de penser à tout pour optimiser sur la revente ou le locatif selon le marché… Dans tous les cas merci pour vos réponses, à bientôt sur le blog !
top!
A très vite
Bonsoir,
Propriétaire d’un appartement en SCI depuis 2017 dans lequel je loue plusieurs chambres en meublé et souhaitant mettre en place des chambres d’hôtes en ville, je souhaite avoir des conseil d’un expert comptable à Lyon ou Villeurbanne et savoir s’il ne serait pas plus intéressant que je rachète la SCI en nom propre (suivant l’intérêt que j’y lis dans votre article).
Je souhaite par ailleurs connaître le meilleur statut juridique possible pour gérer mes chambres d’hôtes sachant qu’étant au chômage, je souhaite en faire mon activité principale…
D’avance merci pour vos conseils avisés !
Bonjour Philippe,
Merci pour votre contribution
Il me faudrait en savoir un peu plus sur votre activité
mais je peux dores et déjà vous conseiller des experts comptables compétents en meublé, en message privé
mais ils travaillent en ligne
cela correspondrait à vos attentes?
Bonjour,
je viens de tomber sur votre article, très intéressant pour mes préoccupations sur ces questions fiscales !
Je recherche un Expert-Comptable connaissant le domaine des locations de meublés touristiques, et j´ai bien du mal ; j´ai essayé en vain via les CCI et associations type OEC.
J´ai un projet pour un gite en Essonne pres de Milly, je vous remercie si vous pouvez m´indiquer quelques EC, dans le 91 ou 93 (je suis actuellement domiciié à Noisy le Grand.
Bonjour Fabien
Pas de soucis je vous réponds en MP
Votre projet est à quelle échéance?
Bonjour,
merci pour cet article très documenté et contenant des exemples parlants.
J’aimerais mettre en garde ceux qui souhaitent passer au réel simplifié en LMNP mais qui ont l’intention de revendre au bout de quelques années après leur achat.
Depuis 2017, le statut LMNP est devenu comme le LMP en ce qui concerne les amortissements comptables.
En LMP, si on déduit en charges l’amortissement du bien (valeur comptable), lors de la revente, pour le calcul de la plus-value, les impôts se basent sur la valeur comptable.
Exemple : T1 acheté 50.000 €, vendu 8 ans plus tard, amortit 2.500 € par an (pour réduire son imposition). Nouvelle valeur comptable, et donc d’achat du point de vue des impôts : 30.000 € (50.000 – (2.500 x 8 ans)). Si on revend ce bien 50.000 €, il faut s’attendre à payer une plus-value sur les 20.000 € d’écart qu’il y a entre le prix de vente actuel (50.000) et la valeur comptable actuelle (30.000).
Avant 2017, en LMNP, lors de la revente, la valeur d’achat prise en compte par les impôts était le prix d’achat initial (pour notre exemple, 50.000). Depuis 2017, c’est comme en LMP, donc égal à la valeur comptable (pour notre exemple, 30.000).
Bonne journée.
Bonjour Fabien
Il faudrait nous donner vos sources car pour moi ce n’est pas le cas
C’est une crainte pour l’évolution future de la location meublée, mais ce n’est pas le cas aujourd’hui
Bonne journée
Bonjour,
après vérification, je dois reconnaître que j’ai fait une grosse erreur.
La loi dont je parle qui serait passée en 2017, n’est en fait pas passée. Elle est toujours dans les cartons de l’Etat, mais pour le moment, rien n’a été acté.
Je m’étais persuadé que cette loi avait été votée car j’avais lu quelques articles parlant de ce sujet en 2016. Et avait donc moi-même opté pour le régime “meublé de tourisme classé avec abattement de 71 %” plutôt que pour le réel.
Je vous demande donc si vous pouvez supprimer mon commentaire ? Je ne veux pas apporter d’informations erronées aux lecteurs.
Cordialement.
Pas de soucis Fabien, tout le monde peut faire des erreurs sur ces sujets complexes
Je pense au contraire que votre commentaire est tres utile à la fois pour évacuer une idee reçue mais aussi pour mettre en garde sur unen potentielle orientation pour une évolution future de la réglementation
À bientot
Bonjour, Article très claire et complet et je vais le relire une deuxième fois car c’est nouveau pour moi. Pouvez-vous me conseiller un expert comptable dans les Yvelines? Merci beaucoup!
Bonjour
Merci !
Oui je vous envoie un message privé
Vous vous préparez à investir ou vous possédez déjà un bien immobilier et vous voulez le louer en meublé?
A très vite
Bonjour,
Article super intéressant et complet.
Pouvez-vous me conseiller un expert comptable dans à Nice ?
Merci beaucoup!
Merci infiniment pour vos informations
Merci c’est très gentil
A tres vite
“Sur le principe le classement ne me semble rien apporter de spécial hormis des frais pour le classement et une taxe de séjour majorée ”
Le classement permet au LMNP de:
*Choisir son nombres d’étoiles (1 étoiles) donc de faire baiser sa taxe journalière (les étoiles ne sont plus aujourd’hui un facteur de recherche pour nos hôtes . Les meilleurs vecteurs de choix sont les photos et les commentaires et notes .
*Déclaré son CA jusqu’à 89.870€ au forfait avec un abattement de 71%.
Merci pour votre commentaire
Oui et non
La plupart du temps il est préférable de déclarer au reel sauf si votre bien est amorti et que vous n’avez pas de crédit
Par contre en 2019 la taxe de sejour évolue et les agglomérations pourront prélever un poucentage du montant de la nuitée sans classement
Il deviendra donc financièrement incontournable de se faire classer
Bonjour,
Je suis LMNP d’un appartement classé et mes revenus ont dépassé de 6000€ le plafond de 23 000 € en 2017
Je me suis inscrite sur le site de l’ursaff pour payer mes cotisations 2017 en bénéficiant de l’exonération de 23000€ au titre de la 1ere année.
Pour 2018, je ne suis pas sûr de dépasser le plafond de 23000€, pourtant l’urssaf me dit que je suis maintenant assujetti aux cotisations sociales peut importe le montant de mes recettes, le plafond de 23000 € n’étant valable que la 1ère année.
Je n’arrive pas à trouver des informations à ce sujet, cela est il correct ?
Je vous remercie pour votre aide,
Cordialement
Bonjour,
je me pose une question proche de celle d’Annabelle.
Je perçois entre 20 et 25000 de CA selon les années (mais pas ou peu de bénéfice). Si je comprends bien le site de l’URSSAF (https://www.urssaf.fr/portail/home/espaces-dedies/activites-relevant-de-leconomie/vous-optez-pour-le-regime-genera/quelles-cotisations.html), la 1ère année où je déclarerai un revenu supérieur à 23 000, je pourrai déduire 23 000 de mes revenus, donc je ne payerai presque pas de charges.
Mais l’année suivante, avec un revenu à 24 000 par ex., le site me calcule un montant de cotisations de 4969 euros! ???
Donc si vous percevez 22999 € de recette : pas de charges sociales
24000 € de recettes : près de 5 000€ de charges?
il doit y avoir un élément que je n’ai pas compris?
Merci de votre aide si vous avez l’information. très bonne journée
Gwen
Bonjour
Les effets de seuils sont magiques en France
Parfois il vaut mieux ne pas louer !
Toutefois ce seront les bénéfices qui seront imposables, les recettes ne déclenchent que les cotisations minimales
Cordialement
Bonjour,
Merci pour cet article très intéressant. J’ai hérité de 2 appartements que j’ai mis en location meublé il y a 3 ans. Par simplicité et manque de connaissance j’ai opté pour le micro bic.Je pense changer pour le lmnp mais pourrai-je bénéficier de l’avantage de l’amortissement?
D’autre part je loue un studio depuis 2 ans en courte durée et compte mettre ma résidence principale en air bnb pendant une partie des vacances.
Connaissez-vous un comptable qui pourrait me permettre d’optimiser ma situation dans la région de Cluses,Morzine en haute-savoie.
Merci!
Bonjour
Merci pour votre commentaire et bravo pour vos projets!
oui vous pouvez passer au réel sans perdre l’amortissement
Pour le compte je vous envoie un MP
Cordialement
Mille mercis pour toutes ces infos précieuses. Je m’apprête à faire à faire un pari osé par l’acquisition d’un hôtel déclassé pour le transformer en immeuble de rapport d’une douzaine d’appartements meublés et trois surfaces commerciales au RDC du bâtiment. Faiblement imposé et déjà affilié au RSI (je suis artisan) j’ai beau relire vos précieux articles dans tous les sens, je ne sais pas quelle formule fiscale adopter… SAS ? SCI ? acheter en nom propre et louer à la SAS qui commercialisera les meublés ?… Je peine à y voir claire et mon comptable n’a pas de réponses fermes sur le sujet. L’objectif est d’en tiré un salaire pour mon épouse. Auriez-vous un avis et un contact sérieux en comptabilité et fiscalité immobilière ? Je suis par ailleurs votre formation sur la location courte durée, forte intéressante (via OLI). Merci par avance pour votre éclairage.
Bonjour Gaetan,
merci pour votre intérêt !
J’avais fait un article qui pourra vous aider
N’hésitez pas à laisser un commentaire une fois lu pour que nous puissions aller plus loin
Merci
Bonjour,
Votre article est très intéressant.
Je trouve très peu d’information sur mon cas de figure. En effet je viens de mettre mon ancienne résidence principale en location saisonnière toute l’année, depuis 1 an et demi, donc évidemment pas question d’amortir, puisque je l’ai achetée en nom propre il y a 26 ans.
Actuellement je déclare mes revenus en bic, avec l’abattement de 50 % pour les revenus issus de la location saisonnière.
J’ai par ailleurs une sarl, qui n’est pas rentable. Pensez vous qu’il serait intéressant pour moi de changer l’objet social, afin qu’elle gère l’activité de location saisonnière ?
Et je ne vois pas bien comment organiser tout ça, car dans mon cas la sarl ne serait pas propriétaire du bien loué, donc est-ce possible ? Quel objet social proposer ?
Et mon autre question concerne les plus values ? Dans l’hypothèse où un jour j’aurai envie avant de vendre ma maison, qu’elle redevienne ma résidence principale pendant 1 an ou 2, pour éviter les plus values, est-ce que ça pose problème ? Comment les plus values seront calculées dans un tel cas, vu que j’aurai fait entre 3 et 5 ans de location saisonnière entre temps ?
L’autre question : comment éviter la csg en 2018, ce qui dans mon cas est très lourd, vu que j’ai très peu de revenus, puisque je n’ai plus que ceux de la location saisonnière (moins de 10 000 € annuel). Une fois mes charges enlevées, et la csg, il ne me reste quasiment rien pour vivre.
Merci pour toutes les informations que vous avez en votre possession à ce sujet ?
Cordialement,
Sylvie
Bonjour,
Enfin des articles qui permettent d’éclaircir cette législation.
Je crois que je suis convaincu de passer en LMNP au régime réel mais je crois aussi être convaincu d’utiliser les services d’un expert comptable!
Connaissez vous un spécialiste de la location meublée en haute savoie du côté d’Evian?
JE vous remercie pour votre travail
Cordialement
Gael Redon
Bonjour Gael,
merci pour votre retour
il est compliqué de trouver un expert comptable (et quelqu’un tout court) qui s’y connait bien en location meublée pour optimiser vos déclarations de loyers
j’ai testé plusieurs comptables en ligne, je vous donne le résultat en MP
vous avez déjà un bien et vous vous posez la question de sa gestion ou vous voulez investir?
Cordialement
re-bonjour,
J’ai oublié de vous demander qu’elle est la suite de l’histoire de votre ebook “le guide complet…”, sur la négociation avec la dame qui remonte son prix de vente.
Je vous remercie si vous pouvez apporter satisfaction à ma curiosité 😉
Cordialement
Finalement elle est revenue à la raison (ma raison :))
Bonjour,
J’acquière un appartement pour en faire une colocation, et débute aussi la location saisonnière sur un studio que je récupère. Je compte me rapprocher d’un expert-comptable pour envisager la gestion fiscale de ces biens. J’ai vu que des cabinets sont spécialisés dans le conseil aux investisseurs en lmnp au réel, ce qui est alléchant et m’intéresse. Pouvez-vous svp m’orienter sur le sujet, pour faire le bon choix dès le début (en MP si besoin). Je vous remercie pour les informations de vos articles et ebooks forts intéressants.
Bonne journée !
Bonjour
Merci pour votre intérêt
oui pas de soucis je vous renseigne en MP
Dans quelle ville avez vous vos projets?
Bien à vous
Bonjour, je me lance dans la location meublée de courte durée. Un grand pas pour moi. Merci pour tous vos expériences et articles très intéressant. Pouvez vous me transmettre les coordonnées d’un expert comptable je vais en avoir besoin . Merci.
Bonne journée
Bonjour
Oui pas de soucis je vous contacte en MP (pas dd pub sur le blog !)
Quel est votre projet exactement ?
Bien à vous
Bonjour Pierre,
J’ai commencé à lire votre blog le mois dernier
Nos questionnements portent sur la structure juridique à adopter pour réaliser notre projet en famille (parents, soeur, moi).
Notamment la SARL de famille.
Comme vous avez à plusieurs reprises indiqué à certains de vos lecteurs que vous pouvez transmettre les coordonnées d’un expert comptable qui s’y connait vraiment, cela m’intéresse.
En effet j’ai questionné mon comptable actuel (qui s’occupe de ma 1ère SARL secteur ingénierie) et ses réponses, au lieu de m’aider, m’ont mis plus de questions encore dans la tête.
Un autre cabinet a été contacté, dans la ville où nous réalisons l’investissement : ils nous préviennent dès le début qu’ils facturent le temps passé pour leur conseil (ce qui ne nous paraît pas être une démarche très commerciale, si par la suite nous les missionnons pour tenir notre compta).
Aujourd’hui j’ai donc contacté trois cabinets trouvés sur google et qui semblent avoir une expertise ou au moins un pôle spécialisé activité de loueur meublé :
http://www.compta.com
http://www.amarrim.fr/
http://www.optionreel.com/ (qui d’ailleurs a été l’un de vos intervenants en video)
J’attends leur retour.
Avez-vous un avis négatif ou positif sur l’un deux ? (c’est pour cela que je vous contacte en privé)
Sinon, les coordonnées de votre expert peuvent nous intéresser si vraiment il s’y connait dans ce secteur et qu’il peut faire la différence.
Bien à vous
Thomas
Bonjour Thomas,
merci pour votre commentaire et bravo pour l’avancée de votre projet !
Je vous réponds en message privé
Bien à vous
Pierre
Bonjour Pierre,
Tout d’abord merci beaucoup pour tout votre contenu que vous publiez sur votre site et le forum devenir-rentier, je le suit quotidiennement et c’est une vraie source de motivation, alors merci.
J’avais une question sur la fiscalité, que vous avez brièvement abordé lors d’une de vos vidéos.
La voici: Que pratiquez-vous comme fiscalité ?
Est-ce qu’avec un bon bien (+10% de rentabilité NET), en location courte durée, est-il possible, une fois la période d’amortissement des travaux passée (5-10 ans) de dégager toujours du cashflow positif (certes, moindres) sur un bien jusqu’au remboursement total de l’emprunt ? (toujours en courte durée)
Ex: 1000e cashflow pendant 7 ans puis 100e de cashflow pendant 13 ans jusqu’au remboursement du bien.
Est-ce réalisable ? Le faîtes-vous ? Pouvez vous me donner un exemple grossier des chiffres à quoi s’attendre ? (de 1000e de cf à 100-300?)
En utilisant cette technique, cela nous oblige à faire des acquisition régulièrement pour vivre de son cashflow, comme vous, pouvez-vous me le confirmer ? 1 par an environ ?
Merci d’avance pour votre réponse, et merci infiniment pour vos vidéos !
Bien cordialement,
Bonjour Rémi
au niveau fiscalité je suis au réel simplifié, qui permet notamment d’amortir les murs et donc de gommer les loyers
oui, vous pouvez dégager du cash flow pour toujours avec une location saisonniere bien menée
on se situe souvent entre 20 et 30% de rentabilité brute
mais calculez bien vos projets en tenant compte de toutes les charges y compris imposition
les exemples sont tous différents mais classiquement, pour un studio et un remboursement de 500€ par mois sur 20 ans, vous pouvez générer 1000€ de loyers, donc vous voyez vous avez de la marge…
la stratégie idéale est d’investir régulièrement, ce qui fait que vos nouveaux biens permettent de gommer une partie des loyers des anciens. mais ce n’est pas obligé; c’est juste une façon de défiscaliser en fait. mais cela peut être un choix de payer les impots plein pot, plein de gens le font ! cela depend de vos objectifs à ce moment là (constitution de patrimoine ou vie pépère :))
Cela répond à vos questions?
Bien à vous
Bonjour Pierre
Merci pour toutes ces informations
Voilà ma situation : je suis retraité et mon revenu annuel ne dépasse pas 24.000€, je suis propriétaire de 4 mobilhomes avec ma compagne (ni marié, ni pacsé) avec 2 comptes en LMNP. Je suis propriétaire en nom propre de ma maison d’hôtes à Marennes Oléron (5 chambres) depuis peu et d’un appartement à Niort que je suis souhaite louer en meublé de courtes durées (situé à côté de la gare TGV) pour une clientèle de touristes mais surtout de cadres des mutuelles en déplacement ou en séminaires.
Que me conseillez vous sur le plan fiscal ? J’ai pensé conserver mon statut LMNP pour les mobilhome et y ajouter les futurs revenus de l’appartement (quel est le plafond de CA?) pour les chambres d’hôtes que pensez vous du statut d’auto-entreprise?
Merci pour vos réponses
Cordialement
Bonjour
Merci pour votre question et bravo pour votre patrimoine déjà très sympathique!
À titre personnel je ne serai pas en phase avec les propositions évoquées.
Je pense qu’il ne faut pas faire les choses à moitié et voir grand tout de suite.
Donc si vous voulez creer une structure pour gérer ps biens passez directement par une Societe en sarl ou sas
Vous allez pouvoir déduire plus de charges qu’actuellement
Par contre attention car à la revente vous serez imposé sur la plus value sur la totalité de la valeur du bien que vous vendez
Qu’en pensez vous ?
Pierre
Bonjour Pierre,
Donc si je comprends bien lorsque l’on veut gérer plusieurs biens en meublés vous conseillez de créer une Sarl ?
Car de toute façon les revenus issus de mes locations vont dépasser 24000e et je serais donc obligée de passer en LMP ce que vous déconseillé?Merci pour votre aide
Par forcément Camille !
Cela dépend de votre situation
et de vos objectifs
En particulier : qu’es-ce qui est le plus probable, la revente ou la transmission de vos biens ?
A très vite
Bonjour,je suis propriétaire de ma résidence principale en sci et voudrais la louer en meublé saisonnier sans risquer le passage de ir a is,que peut ont faire selon vous dans ce cas.? merci pour vos réponses.
Bonjour
Il faudrait voir avec un expert comptable pour voir s’il y a un montage mais à priori une SCI qui loue en meublé est forcément à l’IS
Il aurait fallu détenir votre bien en nom propre
Je peux vous transmettre les coordonnés d’un expert comptable si vous en avez besoin ?
Cordialement
bonjour,je suis propriétaire d’un bien immobilier en sci qui est ma résidence principale et désire le louer en meublé je découvre les problèmes de fiscalité ir et is que faudrait il faire pour éluder cette dificulté? merci d’avance pour vos réponses.
Bonjour Pierre,
Je tombe sur votre blog en faisant des recherches sur les régimes fiscaux les plus adaptés à la location de meublé touristique.
Beaucoup d’informations intéressantes dans cet article, merci !
Par contre, je me pose la question de savoir pourquoi vous déconseillez si fortement la SARL pour cette activité ? Est-ce parce que vous considérez le cas d’un seul foyer fiscal ?
En effet je tombe aussi sur d’autres blogs et/ou articles de presse qui semblent indiquer qu’une SARL familiale est adaptée à ce genre d’investissement en meublé locatif de tourisme (à condition bien sûr de réaliser l’investissement avec plusieurs membres de sa famille, pas seulement son conjoint / sa conjointe).
Merci bonne journée
Bonjour Thomas
Merci pour votre intérêt
La création d’une Societe que e soit une sarl ou une sas peut être tout à fait adapté à la location meublee.
MAIS je souhaite attirer l’attention sur la revente. Si vous passez par une Societe votre bien sera comptablement amorti et vous paierez l’impôt sur la plus value sur la totalité de la valeur de votre bien
Tandis que si vous le possédez en nom propre vous ne paierez pas
Ce qui Change beaucoup de choses dans les calculs !
Qu’en pensez vous ?
Bonjour Pierre,
Merci pour la réponse, j’y reviens un peu tardivement.
L’imposition de la plus value est en effet un très bon argument réaliser l’opération plutôt en nom propre. Mais c’est là aussi que la stratégie long terme propre à chacun peut influencer le choix de statut juridique : même s’il est dur de se projeter à 30 ans (je suis dans la trentaine), le but ne serait à priori pas une revente mais de continuer à jouir de revenus récurrents sur le long terme.
C’est pour cela que la SARL famille nous intéresse.
De plus elle nous intéresse pour les raisons évoquées précédemment : 3 foyers fiscaux différents (mes parents, ma soeur, moi), et pour permettre d’avoir une “relation” avec le banquier plus enthousiaste (quoique) du fait que nous menons le projet à plusieurs (donc partage de garantie et pour le calcul de notre endettement sur le prêt).
Je précise que le projet serait trop ambitieux pour moi seul, étant une première pour investissement immobilier : construction de 4 appartements sur un terrain pour de la location courte durée.
Maintenant notre réflexion est de savoir si le faire en indivision vs SARL … et je viens de voir que vous avez un article sur l’indivision donc je vais aller le consulter 🙂
Merci
Ok donnez moi votre avis sur l’indivision du coup 🙂
Pas vraiment idéal
Et qui sait si vous conserverez les biens pendant 30 ans?
Bonjour Pierre,
Je suis d’accord qu’on sera taxé sur la plue-value mais selon le prix d’acquisition et le prix de revente cela vaut tout de même la peine car l’on peut encaisser une certaine somme après avoir été taxée
Re-bonjour Camille,
Merci pour votre commentaire
Attention, j’ai peur que vous confondiez plus value professionnelle et plus value des particuliers
Vous avez la différence en tête ?
Pour la plus value professionnelle donc LMP ou via une société, ce sont aussi les amortissements qui sont pris en compte dans le calcul de la plus value
Cela change pas mal de choses 😉
Bonjour,
j’aurai voulu savoir sur combien d’années choisit-on l’amortissement ?
Je vous remercie,
Cdt,
Bonjour,
L’amortissement de votre bien se fait sur les différents éléments du bien : murs, électricité, meubles, etc…
L’amortissement comptable global est donc la résultante de la somme de ces amortissements
Il peut varier en fonction du mode de calcul, mais ne général le plus optimal est un amortissement sur 20 ans avec un pic d’amortissement à 17 ans
Cette configuration est souvent la plus efficace pour gommer les loyers
Cdt
Bonjour, Votre article est intéressant et apporte des précisions capitales sur un investissement immobilier et pourtant si souvent négligées.
J’ai besoin de vos lumières, je suis déjà LMNP (Réel simplifié) et j’ai passé un logement en meublé de tourisme (Déclaration en mairie faite et 75% de taux de remplissage sur le premier mois). Quelle stratégie dois je utiliser pour optimiser ses nouveaux revenus? (Classement en meublé de tourisme?)
Bonjour Michael
Merci pour votre intérêt
À priori je vous dirais de rester au réel simplifie.
Mais il faudrait bien sûr faire le calcul pour vérifier.
Si vous avez besoin je peux vous donner les coordonnées d’un expert comptable.
Sur le principe le classement ne me semble rien apporter de spécial hormis des frais pour le classement et une taxe de sejour majorée 🙁
Qu’en pensez vous de votre côté ?
Bien à vous
Bonjour Pierre,
Je rebondis sur votre réponse “le classement ne me semble rien apporter de spécial” : pourtant dans votre article vous indiquez que le classement du meublé de tourisme, et le fait que l’activité de meublé soit secondaire, permet d’éviter un assujettissement au RSI.
Pouvez-vous confirmer ou élaborer sur ce point ? Cela veut-il dire que l’on évite complètement les cotisations sociales ou juste que ce n’est pas le RSI qui est l’interlocuteur ?
Même si le RSI est amené à disparaitre ou du moins changer, faire classer son meublé pour ne pas à y avoir à faire semble déjà apporter quelque chose de spécial 🙂
Je comprends votre remarque
Ce que je conseille c’est de déclarer au réel, ce qui va gommer tout ou quasiment tout au niveau de vos bénéfices
Le classement permet de bénéficier d’un abattement supplémentaire
Mais quel intérêt si vous n’est pas imposable 🙂
Pour le RSI vous pouvez choisir d’être affilié au régime général. Et c’est vrai il a vocation à disparaître
Dans quelle situation êtes vous actuellement ?
Bonjour,
Merci pour ces articles.
mais en location saisonnière meublée en régime BIC réel, vous devez calculer le prorata de charges et d’amortissement à la période louée. ce serait trop beau de déduire 100% des charges et amortissement même si ce n’est pas loué.
exemple d’une maison de vacances louée 12 semaines par an. faites le calcul il vaut mieux être en meublé de tourisme avec abattement 71% qu’au réel !!!
Le problème arrive quand on a d’autres bien en longue durée, loués meublés et déclarés au réel. sur le même SIRET il faut faire un choix Micro ou réel. => il faut choisir ce qui est mieux au global…
Bonjour
Ce n’est pas le cas !
Votre analyse est erronée
Bien à vous
J’ai un ami qui dispose d’une maison à louer pour de courtes durées. Je vais donc partager cet article avec lui dès maintenant, car les informations qui y sont présentées lui seront certainement utiles.
Je vous remercie beaucoup
C’est très difficile d’avoir de l’audience sur internet donc tous les partages sont vivement appréciés !
Bonjour
Intéressant et (plus que) complet !
Il me semblait que le principal avantage de la SCI était qu’on évitait les frais de notaire à la revente, je me trompe ?
Merci de votre intérêt !
Je ne pense pas que la SCI vous dispense des frais de notaire…
Ou avez vous vu cette information ?
Bonjour
Il me semblait qu’on pouvait les passer en charges dans la SCI, mais je n’en suis pas certain
Bonjour
Vous pouvez les passer en charges en LMNP
Pour la sci je ne sais pas…
Article super intéressant .
En plein dans les questionnements pour un projet d’immeuble.
Je suis à la recherche d’un expert-comptable dans le Tran-et-Garonne (82) .
Si vous en connaissez un , ça m’intéresse !
Merci
Merci 🙂
Vous avez prevu de louer en partie en saisonnier pour votre immeuble?
Je vous transmet des coordonnées d’expert comptable en MP
Bonne journée
Bonjour,
Une mine précieuse de renseignements ! Et merci d’avoir si bien décrypté pour nous.
Perso, je ne sais pas dans quelle case me loger. En effet, nous avons l’intention d’acquérir, ma mère, ma sœur et moi même un bien qui aurait, attenant, un autre bien (ou deux autres) à louer en meublé. C’est la revente de l’appartement de notre mère et de ses économies qui nous le permettrait. Malgré tout, nous ne serions pas en mesure de payer les droits de succession lors du décès de notre mère et nous tenons à transmettre également ces biens à nos propres enfants sans qu’ils puissent discuter au préalable notre légitimité au décès de ma soeur ou moi même (je ne sais si je suis très claire).
Pourriez-vous m’expliquer ce que nous pourrions faire et comment ? Sinon me dire vers qui je pourrais me tourner pour plus de renseignements ?
Je pensais créer une SCI mais là je ne sais plus…
Merci d’avance pour votre aide et merci encore pour votre article.
Cordialement.
Bonjour Christelle,
Merci pour votre intérêt !
Vous avez raison d’anticiper ce genre de choses
Avez vous étudié le démembrement (que ce soit en SCI ou SARL de famille dans votre situation)
Votre mère pourrait vous faire une donation de la nue propriété et l’usufruit vous revient à votre décès
50% d’économies…
Qu’en pensez vous ?
A très vite