Louer en courte durée via une conciergerie vous exonère de cotisations sociales : eldorado ou bullshit?

Bonus Gratuit : Guide complet – La fiscalité magique de la location meublée – astuces d’un Master Investisseur

Loueurs en meublé non professionnel (LMNP) et loueur en meublé professionnel (LMP) vous êtes concerné par le versement des cotisations sociales. Le saviez vous ? Saviez vous aussi que vous pouvez limiter les “dégâts” au maximum?

Savez-vous sur quelles bases sont calculées les contributions sociales ?

Devez-vous vous quitter des cotisations sociales lorsque votre location saisonnière est gérée par une agence professionnelle ?

Avez vous déjà pensé à passer une conciergerie?

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Que stipule la loi à ce sujet ?

Nombreux sont les propriétaires de meublés destinés à la location en courte durée qui hésitent à confier la gestion de leur activité à une agence immobilière, ou à une conciergerie, selon le terme consacré pour la location saisonnière.

La raison ? C’est une perte de cash flow et une perte de liberté.

Pour la perte de liberté, on ne peut pas discuter. Il en va de même en fait pour la perte d’argent, car les conciergeries louent vos biens moins cher le tarif à la nuitée moyen (pour avoir des réservations sans efforts), et facturent très cher.

Néanmoins, la rumeur chez les propriétaires qui se bougent et suivent Eldorado Immobilier, est que c’est valable dans un cas bien précis. Quitte à crée vous même une structure ad hoc pour gérer vos locations : dans le cas de cotisations sociales élevées.

Du coup, le fait de déléguer la gestion de votre meublé de tourisme Airbnb à une équipe de conciergerie vous exempterait de payer certaines cotisations sociales RSI.

Alors, cette exonération : mythe ou réalité ? eldorado ou arnaque ?

Existe-t-il un texte de loi qui appuie cette décision ou est-ce uniquement un coup de pub un peu malsain des conciergeries afin de séduire les propriétaires de location saisonnière ?

Je vous invite à faire le point !

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Cotisations sociales et location meublée : que devez vous savoir ?

Le sujet des cotisations est très large, et ne peut être abordé dans les moindres détails en une seule fois. Voici donc un bref résumé des points que vous devez savoir lorsque vous vous lancez dans l’activité de loueur en meublé en courte durée.

Pour aller plus loin, cet article de Eldorado Immobilier fait référence : RSI, SSI ou régime général pour les cotisations sociales en LMNP et LMP ?

Cotisations et contributions sociales (ex RSI) qui est concerné ?

Comme vous devez le savoir, ou non d’ailleurs, les recettes engendrées par l’activité de loueur en meublé touristique doivent être déclarées et donnent lieu au paiement de cotisations sociales et sont soumises à l’impôt sur le revenu.

Bien sûr, la fiscalité magique (bonus gratuit ci-dessus), permet de gommer tout cela, mais il reste tout de même le forfait de base du SSI et les cotisations sociales si toutes vos dépenses ne sont pas gommées par les amortissements.

En votre qualité de propriétaire d’une location saisonnière, vous donc êtes concerné par le paiement des contributions sociales.

En contrepartie vous ouvrez droit à des prestations sociales… ou pas, si vous êtes déjà salarié car vous ne pouvez pas cotiser pour plus de 4 trimestres par an..

En fonction de votre situation, et selon les activités que vous exercez et les seuils de revenus qui vont avec vous pouvez vous poser la question d’opter entre plusieurs régimes d’affiliation et devoir arbitrer entre le régime général et le régime social des indépendants.

Vous en saurez plus sur le sujet avec cet article : quel statut vous fera payer le moins d’impôts entre LMNP et LMP ?

Comment sont calculées les cotisations sociales pour votre location meublée?

passer par une agence pour être exonéré des cotisations sociales
passer par une agence pour être exonéré des cotisations sociales ?

Notez que les cotisations et contributions sociales dues par les professionnels libéraux sont calculées sur les revenus professionnels générés par leur activité libérale au cours de l’année civile précédente.

De ce fait, les cotisations sociales sont calculées sur la base du revenu professionnel pris en compte pour le calcul de l’impôt sur le revenu, et ce, avant les exonérations fiscales.

J’ai abordé, dans le point précédent, la question du seuil qui détermine en partie votre appartenance à un régime fiscal donné.

Pour commencer, sachez qu’il existe deux seuils à prendre en compte et les deux sont arrêtés à 23 000€.

1) Le premier seuil SSI / RSI est celui perçu par le biais de votre location en courte durée.

Ce dernier déclenche l’adhésion au RSI ainsi que l’application d’un forfait RSI de base d’environ 1000 €. Il est incontournable pour la plupart des propriétaires de location saisonnière qui ont un peu développé leur activité. Ce seuil a été créé via l’article 18 de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2017

2) Le deuxième seuil RSI est celui des bénéfices engendrés par votre location saisonnière
Ce dernier est celui de 23 000 € de bénéfices. C’est un seuil que les loueurs en meublé en courte durée dépassent rarement, et ce, grâce à la fiscalité avantageuse qui leur est appliquée, en utilisant les amortissements.

Propriétaire d’une location saisonnière Airbnb : Devez-vous verser des cotisations RSI?

Vous louez un logement meublé pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile ? Bienvenue car ici tout le monde est comme vous 🙂

Si vos recettes annuelles de l’année en cours n’excèdent pas le seuil des 23 000 € :

Les revenus de cette activité relèvent de la gestion du patrimoine privé et ne donnent pas lieu au paiement de cotisations sociales. Vous êtes LMNP, Loueur en Meublé Non professionnel.

Ceci dit, vous devez bien entendu déclarer vos recettes à l’administration fiscale lors de votre déclaration de revenus.

Si vos recettes annuelles de l’année en cours sont supérieures à 23 000 € :

Dans ce cas, les revenus de cette activité non salariée présentent alors un caractère “professionnel”, par conséquent, vous pouvez devez enregistrer cette activité.

Vous pouvez donc opter :

  • Soit pour le régime du micro-entrepreneur : vous vous affiliez puis vous déclarez vos recettes et vous calculez et payez vos cotisations
  • Soit pour le statut de travailleur indépendant : vous relèverez donc de la Sécurité sociale pour les indépendants. Vous devez donc vous y affilier et déclarer vos bénéfices
  • Soit pour le régime général : Vous déclarez vos recettes et payez vos cotisations.

Important :

Notez que l’option d’affiliation au régime général n’est pas ouverte aux personnes ayant constitué une SCI.

Dans tous les cas et dès lors que vos recettes dépassent la somme annuelle de 23 000 €, si vous êtes inscrit au registre du commerce et des sociétés comme loueur de meublés professionnel, vous dépendez du régime des indépendants

Location saisonnière par l’intermédiaire d’une agence = Non assujetti aux cotisations sociales ?

Louer sa location saisonnière via une agence pour être exonéré des cotisations sociales

 

Suite aux précédentes explications, vous savez désormais que :

  • Tous les loueurs en meublés professionnels (LMP).
  • Les loueurs en meublés non professionnels (LMNP) exerçant l’activité de location en courte durée à une clientèle n’y élisant pas domicile dès lors que les recettes générées par cette activité sont supérieures à 23000€ par année,

Sont soumis aux cotisations sociales de la sécurité sociale des indépendants.

Qu’en est-il donc de l’affirmation :

Location saisonnière par le biais d’une agence = Non assujetti aux cotisations sociales ?

La conciergerie est elle une vraie piste pour échapper aux cotisations sociales ?

Pour répondre à ces questions, nous devons nous pencher sur la réponse ministérielle Pellois qui vient nous éclairer sur la question de l’application de l’article L. 613-1 du code de la sécurité sociale qui prévoit que :

Sont obligatoirement affiliés au régime d‘assurance maladie et d’assurance maternité les travailleurs indépendants des professions non agricoles:

les personnes exerçant une activité de location de locaux d’habitation meublés, dont les recettes,sont supérieures au seuil mentionné au 2° du 2 du IV de l’article 155 du code général des impôts, lorsque ces locaux sont loués à une clientèle y effectuant un séjour à la journée,à la semaine ou au mois et n’y élisant pas domicile ; sauf option contraire de ces personnes lors de l’affiliation pour relever du régime général, comme expliqué précédemment.

Les loueurs de meublés de tourisme sont donc désormais tenus :

  • au-delà de 23 000 euros de chiffre d’affaires,
  • de s’affilier à une caisse d’assurance sociale (RSI ou régime général)
  • et donc de payer des cotisations sociales au titre des revenus locatifs générés par leur appartement ou leur maison loués en meublé

Or subsiste une incertitude quant à savoir si les propriétaires qui donnent leurs biens en location via les services des professionnels de l’immobilier y sont assujettis.

Pour les propriétaires qui mandatent un professionnel de l’immobilier pour gérer leur bien loué en meublé, le travail de gestion réalisé est déjà soumis aux cotisations sociales.

Ainsi, les loueurs eu meublé qui exercent cette activité de manière indirecte, autrement dit, via des locations meublées louées en courte durée gérée par une agence professionnelle, et ce, sur la demande du propriétaire sont dans un cas particulier.

Les conciergeries sont alors considérés comme gestionnaires du patrimoine privé de leur client et devront s’acquitter à ce titre des prélèvements sociaux au taux de 17.20%.

Ainsi, seule l’activité directe, à savoir : l’autogestion de la location en courte durée a pour conséquence l’affiliation au régime de la sécurité sociale des indépendants.

L’intermédiation d’une « agence professionnelle bénéficiaire d’un mandat de gestion » permet d’exonérer les propriétaires des logements destinés à la location saisonnière de verser des cotisations sociales.

En effet, la question du député soulève un point central : il ne peut pas y avoir double imposition.

Vous l’aurez compris, les cotisations sociales liées à la location meublée sont un élément de plus à mettre dans la balance lorsque vous choisirez ou non de passer par les services d’une conciergerie.

Que pensez vous de cette stratégie ? Dites nous dans les commentaires ci-dessous si vous pensez cela utile pour vous et si vous envisagez de recourir aux services d’une conciergerie ?

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Pierre

29 commentaires

  1. Bonjour,

    Finalement, le réponse n’est pas encore définitive donc que faire??? Une conciergerie permet-elle d’être éxonéré des cotisations? Ou est-ce instable juridiquement?

    Par ailleurs, j’ai plusieurs biens en LMNP et m’appret a faire de la LCD sur de nouvelles acquisitions. Ces bien doivent-ils faire l’objet d’une comptabilité différente? Il ma été indiqué par le comptable que non…..

    • Bonjour Fabrice,

      A mon sens oui c’est assez instable juridiquement

      Et votre comptable a raison, vous gardez toutes vos locations meublées sous le meme régime

      Cordialement

      • Du coup, comment avoir la réponse à cette question de l’exoneration des cotisations sociales?

  2. Bonjour Pierre,
    Admettons qu’une année le CA est > à 23 K€ et > à la moitié des revenus du foyer fiscal, nous basculons de facto en LMP.
    Si les années suivantes, les conditions sont de nouveaux respectées pour être dans le cadre LMNP, que se passe t’il ? La situation est t’elle réversible ? Quid de la taxation des PV alors que l’incursion a été faite dans le statut du LMP ?

    • Hello

      Nul ne peut prétendre avoir la réponse sûre et certaine 🙂

      En tous cas le LMNP et le lMP sont réversibles
      Au niveau de la plus value ce sont les années en LMP qui vont compter

      Ceci dit il me semble très compliqué d’aller rechercher l’historique au moment d’une vente .
      Du coup, il me semble que ce sera le statut au moment de la vente qui prévaudra le plus

      Bien à vous

      • Intéressant. A confirmer avec un “professionnel” car le jeu peut vraiment en valoir la chandelle !

        • À votre avec un excellent expert comptable qui acceptera d’apporter une réponse 🙂 🙂
          Si vous trouvez, vous nous tenez au courant ? Bien à vous

  3. Bonjour Pierre.
    Merci pour vos articles où le contenu prime sur la forme.
    J’ai bien lu celui-ci et les liens proposés mais je n’ai toujours pas trouvé la réponse à mes questions :
    1 Mon CA > 23 000 € en location meublé à l’année, mais inférieur aux revenus de mon foyer fiscal d’environ 10 000 euros.(pas de bénéfice comptable) Je reste bien LMNP ? et donc ne cotise pas.
    2 Si je me lance dans la LCD, j’ai bien compris que je devais séparé les deux comptabilités (meublé classique et LCD) mais :
    – je dois faire attention à rester sous les 10 000 € de CA en LCD pour que l’ensemble ne dépasse pas mes revenus du foyer fiscal ?
    – ou puis je avoir juste moins de 23 000 € de CA en LCD et moins que mes revenus en location meublé longue durée ? ce qui m’étonnerait…
    J’espère être compréhensible.
    Cordialement

    • Bonjour Jean Yves

      Merci pour votre intérêt pour Eldorado Immobilier
      Pour la première question c’est très clair vous ne remplissez pas les conditions du LMP donc vous restez LMNP

      Pour la seconde question c’est l’ensemble de vos revenus meublés à la fois à l’année et en LCd qui sont à prendre en compte

      Cela répond à votre interrogation ?

      Bien à vous

  4. Bonjour.
    -La conciergerie fait intermédiaire, collecte les fonds et les reverse à ses clients. Mais paye t’elle des cotisations sociales sur ces sommes ou juste sur son propre Chiffre d’Affaires ?
    Si c’est juste sur son propre Chiffre d’Affaires (donc que son pourcentage de commissions pour résumer admettons 20%), et que ses client ne payent pas de cotisations sur les 80% reversés, (pour ceux dépassant les 23KE de CA bien sûr), alors il y a une trappe pour le Fisc, car les 80% perçus par ses clients ne seront pas soumis à cotisations???….
    -N’importe quelle conciergerie peut faire l’affaire ou faut-il l’obtention de carte type gestion?
    Merci pour votre réponse.
    Fabien

    • Très bonnes questions !

      À mon sens tout repose sur le fait que c’est la conciergerie qui exerce l’activité

      Concernant le second point c’est une grande question aussi, sous le feu de la jurisprudence qui est en train de se forger

      Donc instable juridiquement

  5. “n effet, la question du député soulève un point central : il ne peut pas y avoir double imposition.”
    Le question a été soulevée mais a t’elle été tranchée ?
    En l’état actuel des choses, nous ne pouvons avoir aucune certitude non ?

    • Hello

      Rien n’est jamais certain en droit français 🙂
      Il faut partir de ce que l’on a et en effet un revenu ne peut pas être imposé deux fois

      Il y a déjà des exceptions par exemple Mr le salaire d’un salarié. Les prélèvements sociaux sont calculés sur la base du brut donc une partie du salaire est imposé deux fois.
      Pour les taxes sur l’essence les taxes bien calculées sur des taxes aussi un système de double imposition

  6. Bonjour,
    j’ai besoin d’avoir une confirmation pour une info :
    Est il vrai que si je dépasse 23000 euros avec un LCD et donc que je paie les 1000 euros, je continuerai a payer les 1000 euros chaque année tant que je loue en saisonnier, et ce même si je repasse en dessous de 23000 euros?
    Merci

  7. Une conciergerie fait le travail et vous rend la vie plus simple.
    Au delà du coût il y a l’aspect temps à prendre en considération.

    • Oui en effet.

      Toutefois certains propriétaires ne font pas le calcul et finalement ne gagnent pas plus qu’une location à l’annee.

      Il ne faut pas succomber au miroir aux alouettes du chiffres d’affaire
      Seul le bénéfice après impôt est important

  8. Je ne comprends pas vous parler de recette, de bénéfice et de chiffre d’affaire pour le seuil des 23 000€. Pouvez vous me confirmer lequel est vrai sinon l’argument “C’est un seuil que les loueurs en meublé en courte durée dépassent rarement” ne fonctionne pas pour les recette.
    Car pour moi :
    recette = total des encaissements réalisés TTC
    chiffre d’affaire = somme totale des ventes facturées et encaissées HT
    bénéfice = recettes – dépense

    cf:
    2) Le deuxième seuil RSI est celui des bénéfices engendrés par votre location saisonnière
    Ce dernier est celui de 23 000 € de bénéfices. C’est un seuil que les loueurs en meublé en courte durée dépassent rarement, et ce, grâce à la fiscalité avantageuse qui leur est appliquée, en utilisant les amortissements.

    au-delà de 23 000 euros de chiffre d’affaires,

    Si vos recettes annuelles de l’année en cours sont supérieures à 23 000 €

    • Bonjour Xavier
      Le seuil important est celui du chiffre d’affaire
      Ensuite les charges sociales s’appliquent sur les bénéfices mais le loueur en meublé s’applique à ne pas avoir de bénéfices 🙂

      • Oui il ya une erreur dans votre article car vous dites:


        2) Le deuxième seuil RSI est celui des bénéfices engendrés par votre location saisonnière
        Ce dernier est celui de 23 000 € de bénéfices. C’est un seuil que les loueurs en meublé en courte durée dépassent rarement, et ce, grâce à la fiscalité avantageuse qui leur est appliquée, en utilisant les amortissements.”

  9. Éviter le RSI pourquoi pas mais en meublé classé c’est 6% du CA (jusqu’à 177 000 euros annuel) donc moins cher qu’une conciergerie. Par ailleurs si on ne paie pas le RSI on paie la CSG/CRDS.

    • Bonjour David, je m’étonne de ce chiffre de 6% du CA sur du meublé classé. Normalement, le RSI, c’est plutôt de l’ordre de 40%, non ? Pouvez-vous me dire pourquoi vous évoquez 6% ? Merci….

      • Bonjour Pierre,
        Merci pour ce nouvel article éclairant.
        Confirmez-vous que la LCD en SCI (à l’IS) est soumise à cotisation au SSI. En ce cas qui cotise ? Le gérant ? Les actionnaires ? Ce n’est pas clair pour moi…
        Cordialement.

        • Hello

          Normalement il n’est pas possible de faire de la LCD en SCI… une certaine tolérance jusqu’a 10% du total des locations

          Après C’est le droit classique des sociétés qui s’applique dans la mesure où la SCi est à l’IS

          Bien à vous

      • Bonjour Pierre,
        je loue un appartement 9 mois en meublé à la meme personne puis 3 mois en saisonnier pour de la location saisonniere. Et ca à chaque fois. Je ne depasse pas sur le saisonnier sur 3 mois 23000 euros de loyers mais si j’additionne les 3 mois et les loyers mensuels des 9 mois, là je depasse les 23000 euros. Par conséquent est ce que je dois payer du RSI ou est ce qu’il faut seulement dépasser les 23000 qu’en saisonnier meme sur le meme appartement?
        Merci de votre aide.
        Cordialement

        • Bonjour

          Oui, ce sont l’intégralité de vos loyers en meublé qui comptent
          mais aussi le bénéfice, pensez à déclarer au réel 🙂

          A très vite

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