Location meublée saisonnière : RSI ou régime général pour les cotisations sociales de votre meublé de tourisme?

Location meublée saisonnière et RSI, quel est le rapport?

Quelles sont les cotisations sociales pour la location meublée saisonnière que j’exploite?

Devez vous cotiser au RSI et vous affilier au RSI pour votre location meublée?

Les cotisations RSI sont-elles dues pour une location meublée non professionnelle?

Dois je opter pour les cotisations sociales du régime général ou celles du RSI pour mon meublé de tourisme?

 

 

Applicable en 2018, la loi de financement pour la sécurité sociale 2017, dans son article 18, a créé la surprise en étendant le système du RSI dont tout le monde s’accorde à dire qu’il est injuste, aux loueurs en meublé.

En parallèle, le RSI vocation à disparaître en 2020

 

Comment un propriétaire de location meublée peut  s’y retrouver dans cet imbroglio, et optimiser sa fiscalité tout en restant en règle avec l’administration fiscale?

 

Cet article d’eldorado immobilier s’adresse :

  • A tous les propriétaires de location meublée, qu’ils soient LMNP, ou LMP, qui souhaitent comprendre les cotisations sociales et en tirer le meilleur parti applicable à leur activité
  • Aux investisseurs immobiliers, qui souhaitent devenir loueur en meublé

 

 

 

 

 

 

1/ Location meublée saisonnière et RSI : quelle philosophie derrière la loi et sa fiscalité?

 

Le législateur a voulu considérer deux types de loueurs en meublé (et cela n’a rien à voir avec les statuts LMNP et LMP) :

Ceux qui ont une activité purement accessoire, et qui échappent aux cotisations sociales

Les propriétaires dont l’activité locative dépasse le cadre de la simple gestion de patrimoine en bon père de famille sont assujettis aux cotisations sociales

 

Jusqu’en 2017, les choses étaient relativement simples pour un propriétaire loueur en meublé.
Il était redevable des cotisations sociales lorsqu’il était sous statut LMP, loueur en meublé professionnel.

 

Désormais le thème : location meublée saisonnière et RSI est nettement plus complexe!

 

Ces articles vous permettront d’appréhender la situation plus en profondeur:

LMNP vs LMP : quel statut vous fera payer le moins d’mpôt pour votre investissement locatif en meublé?

Etes vos éligible au statut LMP, loueur en meublé professionnel?

Tout savoir sur la fiscalité de la location meublée 

 

location saisonniere et rsi

Dans quelles conditions un propriétaire de location meublée saisonnière doit-il s’affilier au RSI et payer ses cotisations sociales par ce biais ?

 

 

 

 

2/ Quand un propriétaire de location saisonnière doit-il s’affilier au RSI ?

 

L’article 18 de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2017 a complètement bouleversé le lien entre location meublée saisonnière et RSI.

Les cartes ont été rebattues, il n’y a plus de distinction entre loueur en meublé professionnel LMP, et loueur en meublé non professionnel LMNP.

 

Il y a désormais également un seuil de recettes annuelles qui est à prendre en compte.

Ainsi, au-delà d’un seuil de loyers perçus de 23 000 €, un propriétaire de location meublée doit réaliser son adhésion au RSI, lorsque :

 

 

  • Si un membre du foyer fiscal est inscrit au registre du commerce et des sociétés en tant que loueur professionnel (sachant que cette condition n’est plus nécessaire pour devenir LMP)

 

  • Vous êtes propriétaires d’une chambre d’hôtes, pour un montant de loyers perçus très faible, 5100 € par an (une chambre d’hôtes est définie précisément par l’article L 324-3 du code du tourisme)

 

C’est bien le seuil des 23 000 € de recettes qui déclenche une affiliation au RSI pour un loueur en meublé saisonnier

 

 

 

3/ Location meublée saisonnière RSI : comment sont calculées les cotisations RSI, combien coûtent-t-elle pour un loueur meublé ?

 

Il y a deux seuils à prendre en compte : les deux seuils étant à 23 000€

 

Premier seuil RSI : les loyers perçus via votre location meublée saisonnière

 

Le premier seuil de 23 000 €, est celui des recettes, soit des loyers perçus.

Ce seuil déclenche l’adhésion ou RSI, et l’application d’un forfait RSI de base d’environ 1000 €.

Il est incontournable pour la plupart des propriétaires de location saisonnière

 

 

Deuxième seuil : les bénéfices de votre location meublée saisonnière

 

Le second seuil, et celui de 23 000 € de bénéfices

C’est un seuil qui rarement dépassé, étant donné le mécanisme fiscalité avantageuse appliqué à la location meublée.

C’est uniquement à partir de ce seuil de 23 000 € de bénéfices que les cotisations sociales sont dues au titre du RSI

 

Approfondissez vos connaissances texte articles eldorado immobilier :

Impots : la location meublée, une optimisation fiscale qui va disparaître?

5 questions sur l’amortissement LMNP d’un investissement locatif

 

 

Pour les autres taux, nous entrons dans les détails un peu plus bas

 

 

 

4/ Est-il plus intéressant de rester affilié au régime général de sécurité sociale, plutôt qu’au RSI pour une location meublée saisonnière ?

 

 

C’est une erreur d’appréciation potentielle qui semble fermement ancrée chez pas mal de propriétaires de location meublée, et même dans l’esprit de certains experts-comptables…

Ce n’est pas parce que le propriétaire est déjà salarié et qu’il cotise au régime général de la sécurité sociale, qu’il s’agit exactement du même système pour sa location meublée saisonnière.

En effet, les cotisations et contributions de sécurité sociale, dans l’hypothèse où le propriétaire adhère au régime général, sont calculées sur le montant des recettes.

 

Notez bien qu’il s’agit du montant des recettes, et non des bénéfices, ce qui change énormément de choses pour la location meublée.

Ainsi, sur la base du montant de vos loyers, vous bénéficiez un abattement de 60 %,

porté à 87 % en cas de location classée en meublé de tourisme (une raison supplémentaire de vous faire classer)

 

Cela fait bien souvent une différence énorme par rapport au RSI, qui lui est calculé sur la base des bénéfices, avec un forfait.

Si vous êtes limites, faites bien vos calculs, car le jeu ne vaut peut-être pas la chandelle il ne faut pas à tout prix vouloir éviter d’adhérer ou RSI

 

 

Ces articles de Eldorado Immobilier vont aussi vous aider :

Guide complet : la procédure d’enregistrement de votre meublé de tourisme

Comment choisir le bon label ou classement pour votre meublé de tourisme?

Taxe de séjour en location saisonnière : comment ça marche?

 

 

 

5/ Les 4 catégories de propriétaires de location meublée saisonnière affiliés au RSI

 

Pour être encore plus clairs, nous vous listons les 4 possibilités pour un loueur de meublé de tourisme de devoir être affilié au RSI :

  • les propriétaires de location saisonnière dont le montant des loyers perçus annuellement est supérieur à 23 000 €
  • les anciens LMP, qui sont redevenus LMNP, mais demeure affiliée au RSI car ils n’ont pas fait les démarches pour être radiés
  • les gérants de sociétés ayant pour objet la location meublée, et les auto entrepeneurs
  • des propriétaires de chambres d’hôtes qui ont des loyers supérieurs à 500 € annuels

 

 

6/ Locations meublée saisonnière et RSI : que dit l’administration fiscale ?

 

Comme tout cela est bel et bien un petit peu compliqué, l’administration fiscale a édité un guide que vous trouverez ici

je vous livre ci-dessous deux copies d’écran d’infographies concernant la location meublée saisonnière RSI

 

location saisonniere et rsi état

 

 

location saisonniere et rsi cotisations sociales

 

 

 

7/ location meublée saisonnière et RSI : la couverture sociale obtenue est elle intéressante?

 

En fait, tout dépend de la situation particulière des propriétaires de location meublée.

Voici quelques situations vous avez intérêt à vous affilier au régime RSI :

  • si vous avez eu carrière professionnelle très brève
  • si vous arrêtez votre activité de salarié pour vous consacrer à celle de loueur en meublé
  • si vous n’avez pas d’assurance pour la retraite
  • si vous n’est pas d’assurance invalidité et et décès
  • si vous voulez bénéficier des mêmes conditions d’assurance maladie que les salariés, alors que vous ne l’êtes pas
  • si vous voulez pouvoir prétendre à la couverture de maladie universelle, aux allocations familiales dans les mêmes conditions que les salariés

Ainsi, vouloir éviter l’affiliation au RSI nest donc pas toujours un bon choix

 

 

8/ Devez vous vous affilier au RSI, si vous avez déjà une activité salariée par ailleurs ?

 

Très souvent, les propriétaires de location meublée saisonnière ont un emploi à côté.

Dans ce cas, les cotisations sont dues à la fois au régime général des salariés, mais aussi au régime du RSI.

Toutefois, un propriétaire de location meublée peut demander  expressément à ne pas verser la cotisation minimum ou RSI, en faisant valoir que son activité salariée prépondérante

(enfin, pour l’instant je l’ai lu, pas encore appliqué alors j’attends vos retours sur ce point!!!)

 

 

9/ location saisonnière RSI, le cas particulier de la gestion via une société

 

Pour les propriétaires qui existent exercent une activité de location meublée saisonnière par l’intermédiaire d’une société doivent également s’affilier au régime du RSI, s’ils ont la qualité de gérant, d’associer majoritaire

 

Des informations supplémentaires :

Faut il créer une société pour investir et gérer votre location courte durée?

 

 

 

10/ Combien coûte le RSI pour une location meublée saisonnière?

 

Comme nous l’avons vu plus haut, avec un bénéfice inférieur à 23 000 €, vous devrez uniquement vous acquitter du forfait de base, qui tourne autour de 1000 €

Ensuite, les composantes du RSI sont multiples et les taux varient en fonction des loyers perçus…

 

En ce qui concerne les différentes composantes du RSI pour votre location meublée saisonnière:

  • maladie : de 3 à 6,5 %
  • indemnités journalières :0,7%
  • retraite de base : 17,15 %
  • retraite complémentaire : entre 7 et 8 %
  • invalidité–décès : 1,3 %
  • allocations familiales : de 2,15 % à 5,25 %
  • CSG–CRDS : de 8 %
  • formation professionnelle : 0,25 %

cela nous fait donc 40 % minimum

 

Sortez les calculettes et bon courage !

 

 

 

En résumé : location meublée saisonnière et RSI

Lorsqu’un propriétaire de location meublée saisonnière dépasse 23 000 € de loyers perçus, et 5100 € pour un propriétaire de chambres d’hôtes, il doit s’affilier au RSI

Il est redevable d’un forfait de base (1000€), sauf si il dépasse 23 000 € de bénéfices. Dans ce cas, il doit les cotisations sociales à part entière (autour de 40%).

Un propriétaire peut s’affilier au régime général, qui n’est pas toujours le plus intéressant

Dans certains cas, la couverture sociale procurait pas le RSI peut être intéressant

Il semble qu’un propriétaire salarié puisse refuser l’adhésion ou RSI, et même la cotisation de base. Ce point reste à éclaircir avec la jurisprudence

 

 

 

 

 

Et vous, avez-vous adhéré au RSI ?

Pensez-vous le faire ?

Avez-vous des éléments à ajouter à cet article ?

Cet article a répondu à vos questions ?

 

N’hésitez pas à nous faire part de vos remarques dans les commentaires ci-dessous, nous y répondrons rapidement et ce sera très utile !

 

 

32 Commentaires

  1. re !

    donc si je fais 30k € de bénéfice > je dois donc 40 % de 30k € soit 12 000 € de rsi ? il reste donc que 18k € !
    il faut bien calculer .. car il vaut mieux dans ce cas faire « que 23k € de benefice » et avoir juste 1K € de rsi ??
    il reste dans ce cas 22k € , donc on travaille moins pour gagner plus ?! bizarre ..

    Question :
    -> j’achète en indivision avec ma compagne (on va se pacser et donc imposition commune à venir ) MAIS qui paye le rsi ? j’ai lu votre article sur l’indivision mais j’ai pas bien saisie ..

    -> enfin si j’ai plusieurs biens en location meublé , seuls les biens qui sont loués « en courte durée » sont à prendre en compte pour le seuil de 23k € de recettes et bénéfice ?
    – exemple j’ai une maison louée en meublé 25 000 € par an à l’année ( RP des locataires ) et deux apparts en courte durée qui font 30 000 € de recettes MAIS un bénéfice réels disons de 10 k €. Dans ce cas on doit juste 1k € de rsi ? Comment faire une comptabilté , car les locations meublés que cela soit à l’année ou en courte durée sont du BIC donc on peut pas séparer les bénéfices de chaque bien ??

    • Bonsoir

      Merci pour vos questions pertinentes

      Vous avez saisi l’ensemble des principes

      Il vous faut des comptes séparés entre LCD et location à l’année

      • Sur l’établissement de deux comptabilités : pour un même régime fiscal (Bic Lmnp) il n’y a qu’une comptabilité et qu’une liasse fiscale déclarative.
        en outre, les Urssaf/ SSI sont incapables de faire une analyse pertinente d’une comptabilité et se limite à demander les éléments d’informations apparaissant sur la liasse fiscale.
        Sauf à ce que les imprimés fiscaux soient modifiés en ce sens, mais toujours compliqué à mettre en oeuvre.

        • Par souci de transparence, je préfères séparer mes différentes locations en autant de comptes
          Cela facilitera le travail si besoin de justification
          Mais effectivement vous avez parfaitement raison : une seule déclaration pour tous les revenus BIC

    • concernant l’indivision : cela ne signifie pas exploitation en commun.
      Par ailleurs, la SSI ne va reconnaitre qu’un seul exploitant qui se déclare volontairement auprès de ses services.

      • oui l’indivision concerne plutôt généralement des biens reçus en héritage par exemple
        Dans votre cas, ce seront des biens en nom propre

    • pour ma part je ne suis toujours pas d’accord avec cette analyse d’un seuil de déclenchement de 23000€ de recettes et d’un abattement de 23.000€ sur les Bic lmnp. Il y a bien un seuil de déclenchement en matière de recettes puis dans ce cas un calcul des cotisations sociales dès le premier euro de bénéfice imposable.
      A ce jour, aucune information contraire n’a été publiée dans la documentation professionnelle et les formations de l’Ordre des EC sur la Lmnp/Lmp n’en font du tout état.

      • Il y a deux seuils :
        le seuil de recettes
        le seuil de bénéfices
        a partir du franchissement du seuil bénéfices, tous les bénéfices sont imposables, il n’y a pas d’abattement en effet

        • pas plus d’accord avec un second seuil de 23000€ en matière de bénéfice.
          dans les textes, il n’est fait etat que d’un seuil de 23.000€ : celui des recettes.

        • On parle bien des textes spécifiques à la location meublee de tourisme donc le seul cité dans l’article, pas ceux généraux pour les BIC

          C’est pourtant un point qui fait consensus

        • il n’y a aucun seuil de 23000€ pour les Bic.

          et il n’y a aucun texte indiquant un seuil de bénéfice de 23000€ soumis aux cotisations sociales des indépendants en matière de location meublée .
          A ma connaissance, seul le seuil de recettes de 23000€ apparait dans loi sur le financement de la SS pour 2017 (voté en 2016).

          Et comme je l’ai indiqué dans aucune formation de l’Ordre des EC relative aux Locations meublées, il n’est etat d’un second seuil. Et ce point n’apparait pas non plus dans la documentation professionnelle. En outre je n’ai pas trouvé d’article de blog d’EC ou d’avocat qui l’évoque.

        • Après recherche et relecture de vos éléments, il semble qu’il y ait une discorde sur le point que vous soulevez
          En effet, il y a un seuil, les 23 000€ de recettes
          Mais comme avec la location meublée, on n’a pas de bénéfices, certains s’autorisent à penser que ce seuil pourrait concerner les bénéfices
          C’est encore très nouveau et loin d’être tranché visiblement

          J’ai deux cabinets spécialisés dans le meublé qui doivent faire une note à ce sujet sous un mois, cela pourra donc nous éclairer définitivement
          Avec votre analyse, cela fera 3 argumentaires solides

          Merci en tous cas pour vos éléments, c’est très intéressant pour y voir plus clair

        • A mon sens il y a deux axes d’analyse :
          1° – les DSI (déclarations sociales des indépendants) sont en cours d’établissement, donc on indique les revenus et on attend de voir … je trouve que ce n’est pas très sérieux pour un professionnel ni pro actif,

          2°- retour à la source : l’intention du législateur par l’analyse des débats parlementaires et du rapport de la commission des finances.
          C’est la pratique juridique habituelle.

        • Oui

          Mais c’est vrai qu’il y a un énorme flou artistique car le LMNP n’est PAS professionnel (c’est dans le titre)

          Il y a donc meme doute sur l’applicabilité d’une adhésion au RSI dans certains cas

          J’avoue m’en remettre aux spécialiste/, j’attends leurs avis en complément du votre car là on est dans l’analyse et l’interprétation des lois 🙁

  2. Bonjour,

    En cas de recettes > 23k € mais de bénéfice réels en dessous de 23 k €, les cotisations RSI sont uniquement un forfait de 1000 € ?

    je fais 50 000 € de recettes mais uniquement 15 000 € de benefices reels ( apres charges , amortissements etc..) = je paye juste un forfait de 1000 € ??

    ca semble trop beau pour etre vrai 😉

    merci

    Loic

  3. bonjour!
    > donc entre un bénéfice négatif, nul ou donc pour un bénéfice de 15 k€ le rsi est de 1000 € ?
    > Avez vous une référence ou autre pour valider ce point ? je trouve cela trop beau !
    > En optant pour le réel LMNP et des biens avec travaux , il faut y aller pour avoir un benef > 23 k € !

    • Hello Loic

      La référence est la loi de 2017 citée dans l’article avec un lien qui renvoie vers legifrance

      Ce n’est pas vraiment trop beau.. 1000€ dans le vent quand même si vous avez déjà un emploi de salarié à temps plein car du coup vous n’avez droit à aucune prestation supplémentaire étant donné qu’on ne peut pas cotiser plus de 4 trimestres par an…

  4. Bonjour,
    Merci pour cet article très utile.
    Pour ma part, mes recettes 2017 ont dépassé le plafond des 23000 €, j’ai contacté l’ URSSAF pour régulariser ma situation et avoir plus d’information sur le montant des cotisations.
    Il m’a été dit que la loi de financement pour la sécurité sociale, était applicable à partir de septembre 2017 mais qu’il fallait tenir compte des recettes depuis janvier 2017. Dans mon cas, mes recettes pour l’année 2017 (janvier à décembre) étant de 29000 €, j’ai dû m’acquitter des cotisations sur un montant de 6000 € (29000€-23000 € plafond déductible la première année) soit environ 400 € de cotisation pour un logement classé.
    Le montant de 23000 € n’est déductible que la première année, à partir de janvier 2018, je dois déclarer et régler trimestriellement mes recettes sur le site de l’urssaf et d’après mes calculs les cotisations seront plus élevées que le RSI.
    Savez vous s’il est possible de changer d’affiliation en cours d’année ?

    Vous avez indiqué au début de votre article que le RSI était applicable en 2018,
    est ce que les cotisations sociales pour les LMNP dépassant le seuil de 23 000 € en 2017 étaient déjà applicable, je n’ai trouvé aucun texte corroborant les affirmation de l’urssaf sur la mise en place en septembre 2017 du texte de loi.
    Avez vous des informations sur ce sujet ?
    Quelqu’un d’autre est il dans la même situation que moi ?

    Merci pour votre aide et bonne journée à tous

    • Bonjour

      Les experts comptables que j’ai contactés n’ont jamais envisagé un effet applicable depuis 2017…

      Demandez une réponse écrite à votre interlocuteur de l’Urssaf, textes réglementaires à l’appui…

      On verra 🙂

      • Bonjour, je viens de recontacter mon URSSAF et j’ai demandé une exonération pour 2017, une modification de ma déclaration est apparemment envisageable, j’attend maintenant une confirmation écrite.
        Affaire à suivre…
        Et encore merci !

    • j’imagine que vous relevez du régime général (régime salarié) et non du régime de la sécurité sociale des indépendants ?
      Les cotisations sociales sont donc appelées sur les recettes de l’années 2017 moins 23000 € puis le résultat est soumis à un abattement de 60% ou 87.

  5. Je pense qu’il y a une erreur sur ce point :
    « Il est redevable d’un forfait de base (1000€), sauf si il dépasse 23 000 € de bénéfices. Dans ce cas, il doit les cotisations sociales à part entière (autour de 40%). »
    En réalité le loueur en meublé est soumis aux cotisations sociales des indépendants à partir du moment où il dépasse 23.000 € de recettes.

    La base de calcul des cotisations est le résultat imposable déclaré auprès du service des impôts soit au réel (produits-charges) soit au régime micro (recettes-abattement forfaitaire).
    La cotisation minimale n’intervient que si le résultat imposable est nul ou déficitaire.
    Au delà, les cotisations sont proportionnelles (avec des cotisations minimales).

    https://www.secu-independants.fr/cotisations/artisans-commercants/calcul-des-cotisations/cotisations-minimales/?reg=auvergne&pro=commercant&act=actif&me=non

    • Merci pour votre commentaire détaille et argumenté

      Idem, les experts comptables sont unanimes sur ce point

      Pas de bénéfices : cotisation minimale
      Voire pas du tout, en cours de vérification

      Bénéfices > 23k€ : cotisations RSI

      Cordialement

      • en ce qui concerne les locations meublées, le seuil de déclenchement des cotisations sociales des indépendants est bien un montant de recettes de 23.000 €.
        Cependant, la base de cotisations est bien le résultat imposable (réel ou micro) relatif à cette activité.
        Et sur ce point il n’y a aucune ambiguïté au niveau des experts comptables, il est bien fait application du régime commun de la sécurité sociale des indépendants pour les loueurs en meublés saisonniers dont les recettes dépassent le seuil de 23.000 €.

      • je viens de comprendre incompréhension : l’abattement de 23.000 € ne s’applique qu’au cas où le propriétaire-loueur souhaite relever du régime général de la SS (régime salarié) et non au cas du propriétaire-loueur relevant du régime de la sécurité sociale des indépendants.

        • Et de manière surprenante le régime general est moins intéressant que le RSI

          Comme quoi, les idées reçues …

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