Location meublée : définition, fiscalité (à savoir)

Vous doutez de la définition précise d’une location meublée ? Découvrez tout ce que devez savoir à ce sujet dans votre guide complet

Quels meubles et quelle vaisselle doit contenir une location meublée?

Quelle est la différence entre location meublée et location nue classique?

Quels sont les risques de voir location meublée requalifiée?

Quel problème juridiques et fiscaux peut avoir un propriétaire de location meublée dont le locataire se plaint?

Pour répondre à ces questions que les propriétaires de location meublée se posent souvent :

  • nous partirons de la définition juridique de la location meublée,
  • pour envisager les conséquences éventuelles sur le plan fiscal, et devant un tribunal.

Et oui, les problèmes ne sont pas réservés qu’aux autres, il est important de les anticiper pour éviter tous les tracas possibles!

location meublée definition
Définir la location meublée n’est pas aussi simple et intuitif qu’il n’y parait !

1/ Définition juridique de la location meublée : la base

La définition de la location meublée est juridiquement récente.

Après un flou artistique de plusieurs dizaines d’années, le législateur a enfin donné une définition précise de la location meublée… enfin, il a essayé en tous cas

Cette définition date de la mise en place de la loi ALUR du 24 mars 2014

Cf cet article sur eldorado immobilier :

Un nouveau bail locatif qui a de l’ALUR | Investissement immobilier locatif

Ainsi, la définition de la location meublée, est désormais officiellement :

« Un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre aux locataires de dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante »

Pour mettre un peu d’humour dans la réglementation, nous remarquons que la présence de sanitaires ne semble pas constituer un élément nécessaire pour qu’une location soit meublée 😊

Les bases du contrat de bail d’une location meublée selon la loi ALUR

Nous parlons ici d’une location louée à titre de résidence principale

Le contrat de location d’un logement loué en meublé doit comporter un certain de mentions obligatoires :

  • le prix
  • la durée de la location
  • les charges et conditions de location conditions d’annulation
  • dépôt de garantie les conditions de sa restitution
  • le montant prévisionnel des taxes

Le contrat de location meublée doit également être complété par un état des lieux  signé par le propriétaire et le locataire.

L’état des lieux doit obligatoirement mentionner :

  • le classement éventuel en meublé de tourisme
  • l’adresse et l’emplacement
  • la superficie habitable
  • la consistance le confort des lieux
  • la description de l’agencement intérieur immobilier
  • les équipements et services disposition, comme les garages et les arrestations

Cette définition basique de la location meublée est complétée par la liste des meubles nécessaires pour qualifier une location meublée est fixée par décret en conseil d’État en date du 31 septembre 2015.

La différence entre un contrat de bail meublé et non meublé

Un logement non meublé :

  • La durée de bail : minimum 3 ans
  • Caution : un montant d’un mois de loyer maximum
  • Délai de préavis : 6 mois avant ma date d’échéance du bail pour le propriétaire et 1 à 3 mois pour le locataire selon l’emplacement du bien locatif

Un logement meublé :

  • La durée de bail : minimum 1 an et c’est renouvelable. Pour le cas d’un bail pour étudiant, c’est 9 mois minimum
  • Caution : un montant de deux de loyer maximum
  • Délai de préavis : 3 mois avant ma date d’échéance du bail pour le propriétaire et 1 mois pour le locataire.

2/ La location meublée doit être… meublé

Quels meubles dans une location louée en meublé?

  • Le décret du 31 juillet 2015 dresse une liste exhaustive des équipements suivants :
  • un lit avec une couette ou des couvertures
  • un dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées au sommeil
  • des plaques de cuisson
  • un four four à micro-ondes
  • un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à -6°C
  • la vaisselle nécessaire à la prise des repas
  • des ustensiles de cuisine
  • une table et des chaises déchets
  • des étagères de rangement
  • des luminaires
  • le matériel nécessaire à l’entretien ménager courant (aspirateur, etc…)
vaisselle location meublee
Les équipements réglementaires d’une location meublée tournent beaucoup autour de la cuisine, étonnant, mais c’est comme ça!

La question revient souvent, alors autant y répondre ici :

Quelle quantité de vaisselle faut-il pour une location meublée?

Ce n’est pas précisé, mais le bon sens nous indique de prévoir un élément de vaisselle par personne que le logement peut.

Par exemple si il s’agit d’un studio pour deux personnes, prévoyez un minimum de deux assiettes, deux cuillères, deux fourchettes, etc.

Les conséquences de l’absence de meubles dans une location meublée

Pour le coup, ce décret du 31 décembre 2015 a une importance fondamentale, puisque c’est sur cette base que d’éventuelles décisions de justice vont s’appuyer pour régler les litiges entre un locataire et le propriétaire d’une location meublée.

En outre, cette liste de meubles nécessaires à une location meublée servira sans aucun doute de base pour l’administration fiscale pour requalifier un certain nombre de biens immobiliers en location nue, ce qui est bien entendu beaucoup moins avantageux fiscalement.

Pour rappel, les principaux avantages de la location meublée d’un point de vue fiscal sont expliqués dans les articles ci-dessous :

5 questions sur l’amortissement LMNP d’un investissement locatif

Tout savoir sur la fiscalité de la location meublée : c’est magique;

Très clairement, une location qui ne prend pas suffisamment en compte le décret de 2015 décrivant le mobilier nécessaire, ne pourra pas être qualifiée de location meublée.

Pour résumer la situation, pour qu’il y ait location meublée, il faut que le locataire puisse vivre normalement dans le logement, sans avoir à y apporter de meubles nécessaires à la vie de tous les jours.

Le propriétaire ne peut pas laisser une pièce vide, c’est a dire, si le bien comporte 3 pièces, le propriétaire a l’obligation de meubler chaque pièce adéquatement par rapport à la fonctionnalité de chacune des pièces.

3/ Comment être certain d’avoir une vraie location meublée?

Outre le fait qu’un bail soit évidemment indispensable pour une location meublée, il semble donc nécessaire de joindre ce bail un inventaire précis des meubles mis à disposition du locataire.

Le cas échéant, c’est cet inventaire annexé à l’état des lieux d’entrée qui permettra de justifier la bonne foie du propriétaire, que ce soit devant un juge, ou devant l’administration fiscale.

Le remplacement des meubles est sur le principe à la charge du propriétaire de la location meublée,  bien que les locataires sont le plus souvent amenés à les remplacer lui-même, étant donné qu’ils les a détérioré de par son usage.

Attention toutefois à ne pas tomber dans le piège de la requalification de la location meublée si un propriétaire prévoit explicitement dans le bail que les meubles doivent être remplacés par le locataire

Cf cet article pour avoir plus de détails :

Comment éviter la requalification de votre location en para hôtellerie ou location nue?

La location meublée doit être un logement décent

Encore une fois, nous parlons de résidence principale ici

Au delà de tous les éléments listés plus haut : la définition réglementaire des meubles de location meublée, sa définition juridique, il ne faut pas oublier que le logement doit être décent également

Ainsi, il faut notamment que la location meublée dispose d’une pièce principale :

  • de 9m² et 2,2 m de hauteur sous plafond
  • ou 20 m3

Enfin, un logement décent doit bien entendu disposer d’un chauffage, de l’eau potable, et d’un système d’évacuation des eaux usées

Les avantages d’une location meublée

  • Une possibilité de proposer un loyer supérieur grâce aux prestations que vous pouvez proposer aux locataires ce qui vous fait gagner encore plus d’argent.
  • Masquer les petits défauts de votre bien locatif en mettant en valeur les mobiliers qui sont là aussi pour le décor et ainsi donneront à vos potentiels locataires un coup de cœur.
  • Choisir une activité de location meublé vous permet aussi de vous distinguer sur le marché de la location saisonnière et de la concurrence des petites annonces 
  • Un préavis de 3 mois contre 6 mois pour une location non meublé
  • Les impôt pour un LMNP à un abattement de 50% grâce au régime micro-BIC contre 30 % pour une location

Définition d’une location meublée : en résumé

Au final, une location meublée doit comporter :

  • des meubles tels que prévus au décret du 31 juillet 2015
  • être un logement décent et
  • être un logement utilisable pour les besoins courant des locataires

Il est important pour les propriétaires de bien avoir en tête les différents éléments de la définition d’une location meublée, pour ne pas risquer la requalification

Avez vous des éléments à ajouter à cette définition de la location meublée?
Une expérience à raconter?

Vos commentaires sont les bienvenus et seront utiles à la vie de la communauté des propriétaires qui se bougent!

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Pierre

Pierre est ingénieur agronome spécialisé dans l'aménagement du territoire (INA ENSA A), et urbaniste. Investisseur immobilier dans la location meublée courte et longue durée, il est passionné pour aider les propriétaires au quotidien. Il est l'auteur du Best Seller "Airbnb Master : les 200 secrets des nouveaux millionnaires de la location courte durée" et collabore avec de nombreux médias (Capital de M6, Le Monde, Le Parisien, Le Petit Futé...) Surtout, Pierre est à votre disposition pour échanger sur vos difficultés, laissez un commentaire !

2 réponses

  1. Maëva dit :

    Bonjour
    Je suis propriétaire d’un appartement en location courte durée depuis peu. Dois-je me déclarer en auto entrepreneur? J’ai déjà un Siret depuis décembre 2019 lié à mon activité professionnelle de jeune médecin. Dois-je en créer un autre ?
    merci

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