Faut il créer une société pour investir et gérer votre location courte durée?

Devez-vous créer une société avant d’acheter un bien immobilier ?

Une société est-elle une bonne option pour gérer la location de vos biens immobiliers en courte durée ?

Quel système juridique est-il le plus pertinent, entre posséder vos appartements en nom propre, ou via une structure juridique appropriée ?

Comment faire pour éviter d’acquérir un bien en indivision, le pire des systèmes ?

Quel outil juridique le plus pertinent pour envisager une succession, est associé vos enfants à la constitution d’un patrimoine immobilier?

 

 

La question du montage juridique pour l’acquisition et la gestion des meublés de tourisme est une question récurrente des candidats à l’investissement… et un débat sans fin au sein des loueurs professionnels établis depuis longtemps!

 

 

Il y a des partisans dans chaque camp, il serait donc illusoire au vu de la multiplicité des situations de vouloir trancher définitivement pour contre la création d’une société pour gérer vos biens louer en courte durée.

Toutefois, il est important que vous puissiez y voir un peu plus clair, pour choisir votre camp en toute connaissance de cause !

Le choix de créer ou non une société, puis telle ou telle structure juridique adossée à votre société, doivent être des choix purement objectifs et fiscaux. Il n’y a pas de place ici pour les effets de mode, les scrupules, ou tout autre chose liée aux émotions… c’est exactement l’inverse de la démarche que vous devez mener lorsque vous créez vos annonces pour louer votre gîte!

 

Cet article a donc pour objectif de vous présenter les différentes options qui s’offrent à vous pour investir, puis gérer vos locations saisonnières, afin d’en tirer le meilleur parti possible

 

 

juridique location saisonniere

Renseignez vous précisément avant de créer (ou pas) une structure juridique qui ne serait pas adaptée à votre situation personnelle

 

 

 

Pour approfondir les aspects juridiques de la location meublée :

4 infos à connaître sur la location meublée en indivision

Le guide complet | Réglementation de la location saisonnière courte durée

 

 

 

#1 – La société civile immobilière (SCI) fait l’unanimité… contre elle…

 

Bien souvent, lorsque les gens entendent parler d’immobilier, il font immédiatement le lien avec ce sigle : SCI.

Pourtant, bien que la société civile immobilière (la fameuse SCI) possède de nombreux atouts pour gérer de l’immobilier en général, cette structure semble complètement inadaptée pour la location meublée

 

 

SCI societe civile immobiliere meuble LMNP

Le recours à la SCI, un choix évident en matière d’investissement locatif immobilier?

 

 

 

Pourquoi éviter la SCI?

Déjà, parce que réglementairement il n’est pas possible de créer une SCI pour gérer uniquement des biens loués en meublé.

Une tolérance est admise pour intégrer de la location meublée, mais elle va généralement rarement au-delà de 10 % de l’ensemble des biens gérés par la SCI.

La société civile immobilière est donc essentiellement destinée à gérer de la locations nue.

 

Ensuite, la location meublée, qu’elle soit à l’année ou en courte durée, relève des bénéfices industriels et commerciaux, et pas d’une activité civile (je me place ici sur le plan uniquement fiscal, puisque activité de location meublée est une activité civile sur le plan strictement juridique, mais ce n’est pas ce qui nous intéresse ici…)

Ainsi, si vous créez une est une Société Civile Immobilière, ou SCI, vous devrez automatiquement être imposé à l’impôt sur les sociétés, conformément à l’article 206.2 du code général des impôts (CGI) : ce qui mettrait immédiatement en l’air toute la stratégie de défiscalisation associée au statut LMNP ou LMP

 

En effet, avec la création d’une société soumise à l’impôt sur les sociétés, la plus-value en cas de vente de votre location meublée, sera calculée sur la totalité de la valeur amortie du bien.
C’est-à-dire, que si votre bien est amorti complètement, vous serez imposés sur la plus-value sur la totalité de la valeur du bien que vous vendez.
De quoi vous faire perdre tous les bénéfices d’imposition que vous avez pu engranger tant que vous étiez propriétaire…

La gestion de vos biens immobiliers loueur meublés via une SCI est donc intéressante uniquement si vous n’encaissez jamais de plus-value, c’est-à-dire que vous avez la certitude de transmettre vos biens par succession

 

Allez un peu plus loin :

23 questions sur le statut LMNP de loueur en meublé non professionnel

Optimisez la fiscalité LMNP : les astuces simples que les autres vous cachent..

Etes vos éligible au statut LMP, loueur en meublé professionnel?

 

 

 

Il semble donc particulièrement opportun de sortir de la logique de société pure et dure, pour rentrer dans une logique d’imposition à la personne.

Cela peut se faire soit en achetant vos biens immobiliers en nom propre, soit en ayant recours à une société dite société de personnes

 

 

 

#2 – La Société en Nom Collectif, ou SNC, peut être très risquée

 

Popularisée par des gens comme Bernard Tapie, la société en nom collectif, SNC, possède l’avantage d’impliquer fortement tous les partenaires de la société, puisque chacun est responsable en son nom propre.

La société en nom collectif possède les avantages de pouvoir rassembler des personnes qui n’ont aucun lien de parenté entre elles, et de ne pas être assujettie à l’impôt sur les sociétés.

Elle échappe ainsi aux effets pervers de la société civile immobilière (SCI)

La société en collectif peut être adaptée aux propriétaires qui recherchent le statut de loueur en meublé professionnel, ou LMP.

Toutefois, la responsabilité de chacun des associés propriétaires de la SNC est énorme, puisque illimitée sur les deniers personnels de chacun

 

Plus clairement, cela veut dire que chacun des associés peuvent être tenu pour responsables de l’intégralité des dettes de la société tout entière. En cas de problème, son patrimoine personnel peut complètement être englouti par ce biais.

dette societe nom collectif snc location meublee

Les avantages de la SNC peuvent tourner au cauchemar du propriétaire en cas de défaillance…

 

 

 

 

 

#3 – la SARL de famille : un choix équilibré pour gérer un patrimoine loué meublé et encore plus défiscaliser avec le démembrement

 

La stratégie de créer une SARL de famille, ou société à responsabilité limitée, a été initialement mis en place pour éviter de recourir à l’indivision entre frères et sœurs lors d’une succession par exemple.

Par le biais d’une SARL, vous pouvez éviter d’être assujetti à l’impôt sur les sociétés, et donc relever du régime de la société de personnes (article 239 bis AA du code général des impôts), uniquement si la société est intégralement constituée entre personnes de la même famille proche.

 

transmission patrimoine location meublee

La SARL de famille est un outil intéressant dans une perspective de transmission du patrimoine immobilier loué en meublé

 

 

Qui peut intégrer une SARL de famille ?

La liste est limitative.

Elle comprend les époux (pu PACsés), les enfants, les frères sœurs et leurs conjoints, les grands parents et les beaux parents (sous conditions).

Cela signifie notamment que le statut juridique de la société peut être complètement remis en cause suite à une simple séparation… ou un décès (car le patrimoine peut revenir à une personne qui ne remplis par les critères pour intégrer une SARL de famille)

Mais le plus souvent, le choix de la SARL de famille est adopté pour les parents avec leurs enfants, ou entre frères et sœurs.

 

Quel est le principal intérêt fiscal d’une SARL de famille?

Il se situe au niveau de la transmission des biens immobiliers loués en meublé.
En effet, les parents peuvent procéder par donation progressive à leurs enfants des parts sociales en nue-propriété, via le mécanisme de démembrement, une optimisation fiscale puissante.

Concrètement, cela permet d’assurer une rente vous enfants, via la perception des loyers, tout en protégeant les parents de leur vivant, les enfants ne pouvant pas vendre le bien.
Au décès des parents, la nue-propriété devient pleine propriété, avec une grosse économie fiscale à la clef (la nue propriété représente environ 50% de la valeur du bien, et l’usufruit les 50% restants)

 

Quels sont les inconvénients d’une SARL de famille?

La rédaction des statuts de la SARL famille particulièrement soignée, et ne peut pas être improvisé.

En effet, il existe un risque juridique majeur

 

La question d’un éventuel déficit du résultat de la SARL

 

En cas de déficit, les dettes sont supportées par le nu-propriétaire.
Ce n’est pas exactement l’effet recherché par des parents qui veulent donner un patrimoine à leurs enfants…
Dans ce cas, il est possible de prévoir des dispositions inverses, mais il faut le faire dès la création de la société

 

La répartition des droits de vote en cas de démembrement

Il y a également un questionnement à se poser quant au droit de vote des enfants, lorsqu’ils ne possèdent que la nue-propriété des biens immobiliers.

En effet, lors des assemblées générales de la société, le droit de vote est réservé aux seuls usufruitiers concernant la gestion du résultat d’exploitation, en clair, le bénéfice, et c’est quand même ce qui est le plus intéressant lorsque l’on perçoit des loyers!

Par contre, les sommes qui sont mises en réserve dans la société, ne présentent plus le caractère de fruits civils, ce qui signifie concrètement qu’il reviennent au nu-propriétaire seul.

Les nu-propriétaires, quant à eux, votent seuls l’intégralité des autres résolutions liées à la société (cf article 1844 du Code civil)

Là encore, il est possible de modifier cette règle, mais il faut le prévoir dans les statuts de la société.

 

 

 

 

#4 – Et si la location meublée se fait simplement en nom propre ?

 

C’est pour notre part l’option que nous avons privilégiée. Mais elle ne convient pas forcément à toutes les situations.

En achetant en nom propre, aucun problème d’imposition sur les sociétés, c’est logique!

Par ailleurs, le système de l’amortissement pour la location meublée permet de gommer les bénéfices et de ne pas être imposé, donc pas de souci de ce côté-là non plus.

En ce qui concerne transmission, il est possible de faire des donations et de démembrer les biens immobiliers lorsque l’on les possède en nom propre.

Il est également possible à terme de recourir à terme au statut de loueur meublé professionnel, qui est beaucoup plus accessible à des personnes qui sont à la retraite qui n’ont pas d’autres sources de revenus

Pour plus de précisions sur les critères d’éligibilité au statut LMP :

Etes vos éligible au statut LMP, loueur en meublé professionnel?

 

 

 

En conclusion

Lorsque vous décidez ou non de créer une société pour gérer et acquérir vos locations meublées, il est préférable d’avoir une vision à moyen long terme de ce que vous voulez réaliser.

C’est d’ailleurs un conseil général en matière d’investissement immobilier

cf : Comment Investir dans l’Immobilier Locatif : 35 Experts Révèlent leur Conseil le Plus Précieux pour Réussir

et Les secrets pour calculer facilement la vraie rentabilité de votre investissement immobilier locatif

 

Si vous souhaitez revendre vos biens immobiliers locatifs, vous devez éviter soigneusement de recourir à une société soumise à l’impôt sur les sociétés, sous peine d’être imposé sur la totalité de la vente.

Si vous vous placez dans une optique de transmission de patrimoine à vos enfants, vous devez opter pour une structure de société qui vous permet de démembrer facilement. La SARL de famille semble bien armée pour cela.

Vous pouvez également vous placer entre les deux, et acquérir vos biens meublés en nom propre, vous laissant la possibilité plus tard de passer au statut de loueur en meublé professionnel, plus souple niveau de la transmission du patrimoine et de l’imposition sur la fortune immobilière

 

 

 

Qu’en pensez-vous ?

Quelle option avez-vous mise en place ou pensez-vous mettre en place pour gérer vos biens immobiliers loués en courte durée ?

Avez-vous déjà fait un choix de structure juridique que vous avez particulièrement apprécié, ou que vous regrettez?

 

Partager vos questions, vos réussites, vos échecs dans les commentaires ci-dessous,

ce sera particulièrement intéressant pour la communauté eldorado immobilier,

et nous répondrons avec passion et grand plaisir!

 

 

 

10 Commentaires

  1. Salut Pierre et super article !
    Donc le plus simple, c’est d’investir en Nom Propre (LMNP régime réel) ? Au niveau fiscalité, je n’ai pas encore tout étudié. Mais qu’en est-il lorsqu’on arrive à l’ISF ? (Ro, et puis je ne suis pas encore à là !)

    • Ton commentaire est prémonitoire

      Un article prevu la semaine prochaine sur l’impôt sur la fortune immobiliere et le statut LMNP 🙂

      À suivre !

  2. Et la SAS qui est usufruitier temporaire (15 ans) du bien immobilier, la Sci nu propriétaire (entre conjoints et enfants)

  3. Bonjour
    vous dites concernant la SARL de Famille: Au décès des parents, la nue-propriété devient pleine propriété, avec une grosse économie fiscale à la clef (la nue propriété représente environ 50% de la valeur du bien, et l’usufruit les 50% restants)
    pouvez vous développer cette grosse économie fiscale dont vous parlez ?
    merci pour vos articles très intéressants
    gilles

    • En fait c’est une donation qui a le double de sa valeur
      Cela permet de contourner les plafonds de donation sans frais
      Cordialement

  4. Bonjour Pierre,
    Merci pour cet article très clair et précis.
    Il ne reste plus qu’à trancher pour le choix du statut!

  5. Un article fort intéressant.
    Je vais intervenir de manière indépendante sur chacune des sociétés pour évoquer peut être des particularités ou certaines zones de risques.

    – La SNC :
    un particularité importante est que chaque associé à le statut de commerçant au sens du code de commerce.
    Cela limite donc largement l’utilisation pour certaines professions réglementées et/ou relevant de la fonction publiques.
    En outre le statut de commerçant induit deux effets :
    – l’affiliation automatique au régime du SSI (anciennement RSI)
    – le bénéfice du régime des procédures collectives (“dépôt de bilan” …).

    Pour ce qui est du régime fiscal : la snc étant semi-transparente, il dépend de l’activité (location nue : revenus fonciers, location meublée : bic, …) et de la qualité de l’associé (particulier, professionnel, société).
    Enfin, la snc conserve la translucidité fiscale quelques soient ses activités (civiles ou commerciales) mais peut aussi opter (irrévocablement) pour l’impôt sur les sociétés.

    Mon conseil de professionnel: à utiliser avec très grandes précautions

    • Merci pour votre retour vraiment précis et intéressant

      En effet, la SNC peut être aussi un vrai piège si un des associés se révèle “véreux”

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