Faut il créer une société pour investir et gérer votre location courte durée?

Devez-vous créer une société avant d’acheter un bien immobilier ?

Une société est-elle une bonne option pour gérer la location de vos biens immobiliers en courte durée ?

Quel système juridique est-il le plus pertinent, entre posséder vos appartements en nom propre, ou via une structure juridique appropriée ?

Comment faire pour éviter d’acquérir un bien en indivision, le pire des systèmes ?

Quel outil juridique le plus pertinent pour envisager une succession, est associé vos enfants à la constitution d’un patrimoine immobilier?

 

 

La question du montage juridique pour l’acquisition et la gestion des meublés de tourisme est une question récurrente des candidats à l’investissement… et un débat sans fin au sein des loueurs professionnels établis depuis longtemps!

 

 

Il y a des partisans dans chaque camp, il serait donc illusoire au vu de la multiplicité des situations de vouloir trancher définitivement pour contre la création d’une société pour gérer vos biens louer en courte durée.

Toutefois, il est important que vous puissiez y voir un peu plus clair, pour choisir votre camp en toute connaissance de cause !

Le choix de créer ou non une société, puis telle ou telle structure juridique adossée à votre société, doivent être des choix purement objectifs et fiscaux. Il n’y a pas de place ici pour les effets de mode, les scrupules, ou tout autre chose liée aux émotions… c’est exactement l’inverse de la démarche que vous devez mener lorsque vous créez vos annonces pour louer votre gîte!

 

Cet article a donc pour objectif de vous présenter les différentes options qui s’offrent à vous pour investir, puis gérer vos locations saisonnières, afin d’en tirer le meilleur parti possible

 

 

juridique location saisonniere

Renseignez vous précisément avant de créer (ou pas) une structure juridique qui ne serait pas adaptée à votre situation personnelle

 

 

 

Pour approfondir les aspects juridiques de la location meublée :

4 infos à connaître sur la location meublée en indivision

Le guide complet | Réglementation de la location saisonnière courte durée

 

 

 

#1 – La société civile immobilière (SCI) fait l’unanimité… contre elle…

 

Bien souvent, lorsque les gens entendent parler d’immobilier, il font immédiatement le lien avec ce sigle : SCI.

Pourtant, bien que la société civile immobilière (la fameuse SCI) possède de nombreux atouts pour gérer de l’immobilier en général, cette structure semble complètement inadaptée pour la location meublée

 

 

SCI societe civile immobiliere meuble LMNP

Le recours à la SCI, un choix évident en matière d’investissement locatif immobilier?

 

 

 

Pourquoi éviter la SCI?

Déjà, parce que réglementairement il n’est pas possible de créer une SCI pour gérer uniquement des biens loués en meublé.

Une tolérance est admise pour intégrer de la location meublée, mais elle va généralement rarement au-delà de 10 % de l’ensemble des biens gérés par la SCI.

La société civile immobilière est donc essentiellement destinée à gérer de la locations nue.

 

Ensuite, la location meublée, qu’elle soit à l’année ou en courte durée, relève des bénéfices industriels et commerciaux, et pas d’une activité civile (je me place ici sur le plan uniquement fiscal, puisque activité de location meublée est une activité civile sur le plan strictement juridique, mais ce n’est pas ce qui nous intéresse ici…)

Ainsi, si vous créez une est une Société Civile Immobilière, ou SCI, vous devrez automatiquement être imposé à l’impôt sur les sociétés, conformément à l’article 206.2 du code général des impôts (CGI) : ce qui mettrait immédiatement en l’air toute la stratégie de défiscalisation associée au statut LMNP ou LMP

 

En effet, avec la création d’une société soumise à l’impôt sur les sociétés, la plus-value en cas de vente de votre location meublée, sera calculée sur la totalité de la valeur amortie du bien.
C’est-à-dire, que si votre bien est amorti complètement, vous serez imposés sur la plus-value sur la totalité de la valeur du bien que vous vendez.
De quoi vous faire perdre tous les bénéfices d’imposition que vous avez pu engranger tant que vous étiez propriétaire…

La gestion de vos biens immobiliers loueur meublés via une SCI est donc intéressante uniquement si vous n’encaissez jamais de plus-value, c’est-à-dire que vous avez la certitude de transmettre vos biens par succession

 

Allez un peu plus loin :

23 questions sur le statut LMNP de loueur en meublé non professionnel

Optimisez la fiscalité LMNP : les astuces simples que les autres vous cachent..

Etes vos éligible au statut LMP, loueur en meublé professionnel?

 

 

 

Il semble donc particulièrement opportun de sortir de la logique de société pure et dure, pour rentrer dans une logique d’imposition à la personne.

Cela peut se faire soit en achetant vos biens immobiliers en nom propre, soit en ayant recours à une société dite société de personnes

 

 

 

#2 – La Société en Nom Collectif, ou SNC, peut être très risquée

 

Popularisée par des gens comme Bernard Tapie, la société en nom collectif, SNC, possède l’avantage d’impliquer fortement tous les partenaires de la société, puisque chacun est responsable en son nom propre.

La société en nom collectif possède les avantages de pouvoir rassembler des personnes qui n’ont aucun lien de parenté entre elles, et de ne pas être assujettie à l’impôt sur les sociétés.

Elle échappe ainsi aux effets pervers de la société civile immobilière (SCI)

La société en collectif peut être adaptée aux propriétaires qui recherchent le statut de loueur en meublé professionnel, ou LMP.

Toutefois, la responsabilité de chacun des associés propriétaires de la SNC est énorme, puisque illimitée sur les deniers personnels de chacun

 

Plus clairement, cela veut dire que chacun des associés peuvent être tenu pour responsables de l’intégralité des dettes de la société tout entière. En cas de problème, son patrimoine personnel peut complètement être englouti par ce biais.

dette societe nom collectif snc location meublee

Les avantages de la SNC peuvent tourner au cauchemar du propriétaire en cas de défaillance…

 

 

 

 

 

#3 – la SARL de famille : un choix équilibré pour gérer un patrimoine loué meublé et encore plus défiscaliser avec le démembrement

 

La stratégie de créer une SARL de famille, ou société à responsabilité limitée, a été initialement mis en place pour éviter de recourir à l’indivision entre frères et sœurs lors d’une succession par exemple.

Par le biais d’une SARL, vous pouvez éviter d’être assujetti à l’impôt sur les sociétés, et donc relever du régime de la société de personnes (article 239 bis AA du code général des impôts), uniquement si la société est intégralement constituée entre personnes de la même famille proche.

 

transmission patrimoine location meublee

La SARL de famille est un outil intéressant dans une perspective de transmission du patrimoine immobilier loué en meublé

 

 

Qui peut intégrer une SARL de famille ?

La liste est limitative.

Elle comprend les époux (pu PACsés), les enfants, les frères sœurs et leurs conjoints, les grands parents et les beaux parents (sous conditions).

Cela signifie notamment que le statut juridique de la société peut être complètement remis en cause suite à une simple séparation… ou un décès (car le patrimoine peut revenir à une personne qui ne remplis par les critères pour intégrer une SARL de famille)

Mais le plus souvent, le choix de la SARL de famille est adopté pour les parents avec leurs enfants, ou entre frères et sœurs.

 

Quel est le principal intérêt fiscal d’une SARL de famille?

Il se situe au niveau de la transmission des biens immobiliers loués en meublé.
En effet, les parents peuvent procéder par donation progressive à leurs enfants des parts sociales en nue-propriété, via le mécanisme de démembrement, une optimisation fiscale puissante.

Concrètement, cela permet d’assurer une rente vous enfants, via la perception des loyers, tout en protégeant les parents de leur vivant, les enfants ne pouvant pas vendre le bien.
Au décès des parents, la nue-propriété devient pleine propriété, avec une grosse économie fiscale à la clef (la nue propriété représente environ 50% de la valeur du bien, et l’usufruit les 50% restants)

 

Quels sont les inconvénients d’une SARL de famille?

La rédaction des statuts de la SARL famille particulièrement soignée, et ne peut pas être improvisé.

En effet, il existe un risque juridique majeur

 

La question d’un éventuel déficit du résultat de la SARL

 

En cas de déficit, les dettes sont supportées par le nu-propriétaire.
Ce n’est pas exactement l’effet recherché par des parents qui veulent donner un patrimoine à leurs enfants…
Dans ce cas, il est possible de prévoir des dispositions inverses, mais il faut le faire dès la création de la société

 

La répartition des droits de vote en cas de démembrement

Il y a également un questionnement à se poser quant au droit de vote des enfants, lorsqu’ils ne possèdent que la nue-propriété des biens immobiliers.

En effet, lors des assemblées générales de la société, le droit de vote est réservé aux seuls usufruitiers concernant la gestion du résultat d’exploitation, en clair, le bénéfice, et c’est quand même ce qui est le plus intéressant lorsque l’on perçoit des loyers!

Par contre, les sommes qui sont mises en réserve dans la société, ne présentent plus le caractère de fruits civils, ce qui signifie concrètement qu’il reviennent au nu-propriétaire seul.

Les nu-propriétaires, quant à eux, votent seuls l’intégralité des autres résolutions liées à la société (cf article 1844 du Code civil)

Là encore, il est possible de modifier cette règle, mais il faut le prévoir dans les statuts de la société.

 

 

 

 

#4 – Et si la location meublée se fait simplement en nom propre ?

 

C’est pour notre part l’option que nous avons privilégiée. Mais elle ne convient pas forcément à toutes les situations.

En achetant en nom propre, aucun problème d’imposition sur les sociétés, c’est logique!

Par ailleurs, le système de l’amortissement pour la location meublée permet de gommer les bénéfices et de ne pas être imposé, donc pas de souci de ce côté-là non plus.

En ce qui concerne transmission, il est possible de faire des donations et de démembrer les biens immobiliers lorsque l’on les possède en nom propre.

Il est également possible à terme de recourir à terme au statut de loueur meublé professionnel, qui est beaucoup plus accessible à des personnes qui sont à la retraite qui n’ont pas d’autres sources de revenus

Pour plus de précisions sur les critères d’éligibilité au statut LMP :

Etes vos éligible au statut LMP, loueur en meublé professionnel?

 

 

 

En conclusion

Lorsque vous décidez ou non de créer une société pour gérer et acquérir vos locations meublées, il est préférable d’avoir une vision à moyen long terme de ce que vous voulez réaliser.

C’est d’ailleurs un conseil général en matière d’investissement immobilier

cf : Comment Investir dans l’Immobilier Locatif : 35 Experts Révèlent leur Conseil le Plus Précieux pour Réussir

et Les secrets pour calculer facilement la vraie rentabilité de votre investissement immobilier locatif

 

Si vous souhaitez revendre vos biens immobiliers locatifs, vous devez éviter soigneusement de recourir à une société soumise à l’impôt sur les sociétés, sous peine d’être imposé sur la totalité de la vente.

Si vous vous placez dans une optique de transmission de patrimoine à vos enfants, vous devez opter pour une structure de société qui vous permet de démembrer facilement. La SARL de famille semble bien armée pour cela.

Vous pouvez également vous placer entre les deux, et acquérir vos biens meublés en nom propre, vous laissant la possibilité plus tard de passer au statut de loueur en meublé professionnel, plus souple niveau de la transmission du patrimoine et de l’imposition sur la fortune immobilière

 

 

 

Qu’en pensez-vous ?

Quelle option avez-vous mise en place ou pensez-vous mettre en place pour gérer vos biens immobiliers loués en courte durée ?

Avez-vous déjà fait un choix de structure juridique que vous avez particulièrement apprécié, ou que vous regrettez?

 

Partager vos questions, vos réussites, vos échecs dans les commentaires ci-dessous,

ce sera particulièrement intéressant pour la communauté eldorado immobilier,

et nous répondrons avec passion et grand plaisir!

 

 

 

73 Commentaires

  1. Bonjour Pierre et bonne et heureuse année à vous. Je découvre votre site et je me permet de vous soumettre ma situation en espérant avoir votre avis 🙂 J’ai un projet de meublés de tourisme en courte durée avec ma fille. Comprenez bien qu’il ne s’agit pas d’une opération de revente à terme, nous rêvons d’ouvrir une petite résidence familiale, dans laquelle nous travaillerons toutes les deux et d’ailleurs nous vivrons sur place afin d’être plus disponibles pour nos locataires. Nous envisageons donc l’achat d’un terrain et la construction d’une résidence d’une dizaine d’appartements ou bungalows. Je quitterais mon emploi (ma fille ne travaille pas encore, elle est scolarisée et aura 18 ans dans 3 mois) dans lequel je ne m’epanouie pas. Nous souhaitons faire de la location saisonnière, courte durée, et en faire notre seul revenu. J’ai une autre fille (8 ans) et je souhaite m’assurer de pouvoir lui offrir la même place que sa sœur et moi quand et si elle le désire plus tard. Donc une petite affaire familiale. Mon conjoint et futur mari n’est pas concerné directement par la partie statut ou autre car c’est un projet entre ma fille et moi. Lui il gardera son emploi dans un 1er temps. J’espère vous avoir donné assez d’informations pour comprendre ma situation, nous souhaitons être toutes deux égalitaires (pas de « chef » quoi ) mais du coup nous sommes un peu perdue… SARL Familiale, SAS, SCI…. Micro Bic, Réel,… Nom propre.. Bref, tout cela a dû mal à trouver sa place pour nous. Mais nous comprenons que nous devons être prudentes pour notre avenir, et que notre choix impactera directement notre fiscalité et nos droits.. Pourriez-vous nous éclairer un peu.. Beaucoup? D’ailleurs devons-nous faire appel dans tous les cas à un expert comptable, un notaire et ou un conseiller en gestion de patrimoine ? La facture m’inquiète . Je précise que nous vivons sur l’île de la Réunion. J’ai lu sur un blog que pour faire un prévisionnel il fallait (dans le cadre du meublé de tourisme à courte durée (au week-end, à la semaine ou au mois) se baser sur 16 semaines de location à l’année en moyenne mais je vois que beaucoup arrivent à louer beaucoup plus.. Nous souhaitons monter un projet viable, rentable et pérenne. Voilà cela fait beaucoup d’interrogations de ma part et vous pouvez bien entendu si vous le souhaitez me joindre par mail merci d’avance pour votre réponse, et bonne continuation à vous

    • Bonjour Lydia,

      Excellente année également !

      Bravo pour votre projet, c’est un vrai choix de vie qui va de l’avant 🙂

      Pour la structure juridique, évitez l’indivision.
      La SCI n’est pas un statut adapté à la location meublée, sauf si c’est à l’IS, mais dans ce cas gare à l’imposition sur les plus values si vous revendez même si ce n’est pas dans vos projets immédiats (on ne sait jamais ce qui peut se passer).

      Pour le régime fiscal, vu que vous allez emprunter le régime au réel sera probablement le plus intéressant. Vous pouvez aussi étudier l’abattement des 71% pour meublé de tourisme. A comparer avec l’aide d’un expert comptable (je peux vous donner des coordonnées si vous en avez besoin).

      Votre situation est parfaitement adapté au club VIP, qui ouvre ses portes une seule fois par an, et c’est justement le cas encore pour quelques petits jours.
      Voici le programme :

      A très vite
      Je reste à votre disposition pour toute question

      Bien à vous

      Pierre

  2. Bonjour,
    Merci pour votre implication sur ce site de qualité.
    J’ai 3 questions pour vous :
    1/ Vous évoquez la possibilité d’un démembrement « Au décès des parents, la nue-propriété devient pleine propriété, avec une grosse économie fiscale à la clef (la nue-propriété représente environ 50% de la valeur du bien, et l’usufruit les 50% restants) ». S’agit-il ici d’un exemple de pourcentage lié à un usufruitier de moins de 61 ans ?
    2/ Dans le cadre d’une SARL de famille soumise à l’IR la revente du bien immobilier est-elle bien soumise à la fiscalité des particuliers.
    Avons-nous une taxation particulière si nous mettons fin à la SARL dans la foulée ?
    3/ Si l’on souhaite arrêter de louer le bien possédé à travers la SARL de famille, avons-nous des coûts particuliers ou sommes-nous dans une détention classique comme à travers une SCI ?
    Merci d’avance pour vos précieux éclairages.

    • Bonjour,

      Oui classiquement, les pourcentages sont de 50-50
      Exact pour la SCI à l’IR
      La SARL de famille est dissoute dans ce cas

      Cordialement

  3. Bonjour et meilleurs vœux à vous. Merci pour ce blog super intéressant. Mon mari et moi même avons un immeuble avec deux appartements et un local commercial tous trois loués. Nous l’avons acheté en sci et avons un crédit dessus. En parallèle nous avons acquis une propriete dans laquelle nous allons ouvrir deux gîtes et une chambre d’hôte après travaux. Celle ci est achetée en nom propre avec crédit en cours. Et nous sommes en train de signer pour un appartement en nom propre et sans crédit dans le but de faire de la location saisonnière. Pourriez-vous m’indiquez le mieux pour nous du point de vue du statut et de la fiscalité. Sachant que nous avons deux enfants et que nous souhaitons transmettre une partie du patrimoine . Merci pour votre aide. Bien cordialement

    • Bonjour Séverine,

      Meilleurs voeux également et merci de votre intérêt pour le blog eldorado immobilier !

      Au vu de votre patrimoine et de votre objectif de transmission, deux pistes semblent intéressantes à explorer (à affiner ensuite avec un EP ou un CGP qui se basera sur vos éléments précis) :
      – le LMP :
      – le démembrement

      Chaque système a des avantages et inconvénients, mais ils sont intéressants dans un objectif de transmission.

      Pour la fiscalité, l’amortissement de la location meublée reste la panacée :

      Qu’en pensez vous ?

      • Merci pour votre rapide réponse. Pardonnez mon ignorance mais pouvez-vous m’indiquer ce qu’est un CGP? J’imagine que c’est un conseiller en patrimoine. Si vous en connaissez je veux bien que vous me le communiquiez en privé . Le statut Lmp me paraît effectivement approprié pour les gîtes et la location saisonnière. Connaissez vous svp la démarche à suivre pour le classement afin de bénéficier de l’abattement de 71%. Me conseillez vous le réel ou le forfaitaire?
        Encore merci pour votre aide. Bonne journée . Séverine

        • Désolé 🙂
          CGP = conseiller en gestion de patrimoine

          Pour le choix du régime fiscal cela dépend si vous avez un emprunt ou non, ou des travaux ou non
          Le réel est souvent le plus avantageux

        • Merci beaucoup . Oui emprunt et travaux pour les gîtes. Pour le saisonnier pas d’emprunt et quelques travaux minimes

        • Très bien. Merci beaucoup pour vos précieux conseils. Je vais étudier la question . Bien cordialement

  4. Bonjour Pierre,
    Comme il est de tradition de le faire je vous adresse mes meilleurs vœux pour cette année nouvelle. Bravo pour ce blog riche d’informations.
    Je souhaite investir dans un immeuble pour des locations en meublés de tourisme et à ce tire pourriez vous me conseiller un expert-comptable professionnel pour envisager le statut juridique adapté à ma situation ?
    Je vous remercie par avance et vous souhaite une excellente journée.

    • Bonjour Dominique

      Merci pour votre message et votre intérêt 🙂

      Excellente année également, je vous souhaite que votre projet réussisse au mieux !

      Je vous envoie les coordonnés d’un expert comptable en message privé.

      Concernant la forme juridique cela dépend de votre situation et de vos projets à moyen ou long terme.
      Il faudrait en savoir un peu plus : souhaitez vous revendre (se pose la question de la plus value), avez vous un objectif patrimonial ?

      Par ailleurs vous devez aussi vous poser la question de la ficalité, probablement déclarer au réel sera avantageux si vous empruntez.

      Enfin, le classement meublé de tourisme est intéressant pour la taxe de sejour.

      N’hésitez pas à m’en dire un peu plus pour affiner la réponse !

      À tres vite

      • Pierre Bonjour,
        Sauf erreur de ma part je n’ai pas eu de retour en mp à moins que….
        Quant à ma situation et pour vous permettre de mieux me guider la voici :
        Je vais avoir 62 ans, mon mari veut divorcer et je dois de ce fait générer des revenus ne pouvant prétendre qu’à peu de retraite faute d’avoir abandonner ma carrière au détriment de la sienne. J’ai trois enfants. Je souhaite acquérir ce bien sans forcément recourir à un prêt.
        En espérant que vous pourrez ainsi affiner davantage votre réponse.
        D’avance merci et à très vite.

        • Bonjour Dominique,

          Je vous ai renvoyé les coordonnées par mail, pas de soucis…

          Je comprends.
          Vous devez impérativement faire la bonne acquisition en vous formant et en faisant une étude de marché pour être sûre de vous.
          En général, l’emprunt est une bonne idée car les intérêts sont déductibles des revenus, et l’argent que vous auriez mis en apport pourra rapport par ailleurs avec l’autres placements

          Qu’en pensez vous?
          Bien à vous

        • Bonjour Pierre,

          Côté emprunt vous avez raison et c’est à l’étude actuellement pour au moins une partie de l’achat ou pour les travaux à venir sur une seconde tranche. Côté étude de marché je ne pense pas avoir de doute mais vous avez raison de le souligner. Il y a toujours une part de risque sur laquelle d’ailleurs je me suis appuyée.
          Merci en tous cas pour vos précieux conseils principalement quand on est novice dans ce domaine.

        • Pas de soucis à votre service

          J’ai mis en place une étude de marché automatisée très fiable basée sur le big data

          C’est offert pour les membres du club VIP

          A très vite
          Pierre

  5. Bonjour
    Tout d’abord merci pour le site, il est génial
    Je souhaite acheter une maison et la diviser en 5 petit appartements meublés en location saisonnière. Il y aura bien sur des travaux et des frais d’ameublement. Que me conseillez vous comme statut ?

    cordialement,

    • Bonjour Sophie

      Merci pour votre message et bravo pour votre projet !

      Cela dépendra de votre situation et de votre intention de revendre ou non ?
      Avez vous un projet sur le moyen / long terme ?

      Bien à vous

  6. Bonjour,
    J’ai 52 ans. Mon mari est moi avons acheté une maison sur laquelle nous n’avons plus de crédit. Nous souhaitons faire une location meublée tourisque sur ce bien. C’est un bien que nous pensons conserver et transmettre à nos enfants. Que nous recommanderiez vous ?
    Cordialement.

    • Bonjour

      Merci pour votre passage sur le blog eldorado immobilier et pour votre intérêt.

      Étant donné que vous n’avez plus de crédit, le classement en meublé de tourisme devrait être une bonne option à la fois fiscale (abattement des 71%) et pour la taxe de sejour (fixe et pas au pourcentage).
      Vous pouvez également bénéficier de l’abattement sur les loyers perçus via la location d’une résidence principale (il y a un plafond).
      Cf : le guide complet de la réglementation sur le site

      Par ailleurs si vous envisagez de conserver le bien une détention en nom propre est intéressante éventuellement pour la plus value.

      Toutes ces pistes à creuser précisément en fonction de vos données personnelles précises .

      Cela correspond aux schémas que vous aviez en tête ?

      À tres vite
      Pierre

  7. Bonjour Pierre.
    Merci pour cette article fort intéressant.
    Nous sommes avec un ami en etude pour créer une société. Pour de l achat immobilier, rénovation puis location meublé ou non meublé. Et ou revente après location ou non.
    Qu est ce qui serai la meilleur société ?
    Sans perdre de plus value à la revente.
    Et sans laisser notre argent aux impots.
    Que conseillerez vous ?
    Merci.
    Cordialement.
    Béranger.

    • Bonjour

      Merci pour votre message !

      Si vous envisagez de revendre il vous faut vraiment soupesez les différentes possibilités et faire des simulations.
      En particulier, si vous revendez via une société vous serez imposé sur la plus value des sociétés, ce qui veut dire concrètement que les amortissements sont pris en compte dans le calcul de la plus value
      Cela peut faire une énorme différence concernant votre imposition !

      Qu’en pensez vous ?

  8. Bonjour Pierre,

    Je me permets de venir vous vous, j’ai fais l’acquisition d’un immeuble en nom propre je le loue actuellement en meublé de tourisme je suis en micro entreprise bloqué à 70 000 € de chiffre d’affaire et affilié au BIC donc cotisations RSI. Je suis en développement acquisition d’un deuxième immeuble pour début 2019 je souhaite ne pu être affilié au RSI quelle serait la meilleur situation dans mon cas merci pour votre retour

    Gabriel

    • Bonjour Gabriel,

      Merci pour votre commentaire

      Vous pouvez faire une simulation avec la création d’une société de conciergerie qui gère vos biens
      Vous pouvez aussi réduire votre bénéfice avec de nouvelles acquisitions ou des travaux
      Une stratégie en holding avec d’autres activités peut également être envisagée

      Déjà, déclarez vous au réel ?

      Bien à vous

  9. Bonjour,
    Excellent blog à bien des niveaux…
    J’ai acheté en nom propre. Je suis étonné que peu de personne parle de l exploitation. C’est à dire d’acheter en nom propre puis de créer une société qui fera la location courte durée. Bonne ou mauvaise idée ?

    De plus si on exploite dit même, est il mieux de prendre ou non la franchise de base, quelque arguments à la clef ?

    Voilà pour ma contribution…
    À bientôt,

    • Bonjour,

      Merci beaucoup pour votre retour !

      Vous avez raison de souligner la possibilité de ce type de sondage
      Après, il n’y a pas de bonne ou mauvaise idée, cela dépend des situations.

      Il y a un gros avantage : vous évitez le RSI en tant que personne physique
      D’un autre côté vous avez le double de frais de gestion de votre société
      Vous devez aussi normalement posséder une carte professionnelle car vous mettez des annonces en ligne via une société

      Comme vous le soulignez, vous serez aussi soumis à la TVA, sauf si bien sûr vous restez dans le cadre de la franchise de base

      Quelle était votre analyse de votre côté ?
      Ais-je contribué à améliorer votre vision des choses ?

      A bientôt

  10. Bonjour Pierre,
    Tout d’abord tout d’abord je souhaite vous remercier pour votre blog,
    Je souhaite investir dans différents immeubles, pouvez vous me conseiller un expert-comptable professionnelle pour envisager le statut juridique adapter à ma situation ?
    Je vous remercie et vous souhaite une excellente journée

    • Bonjour Remi

      Merci de votre intérêt !

      Je vous envoie des coordonnés en message privé

      Ce serait pour louer à l’année ou en saisonnier ?

      Bien à vous

  11. Bonjour Pierre,
    Pouvez-vous, svp, m’éclairer sur ces questions:
    – SARL de famille: que veut dire « le régime d’imposition la société de personnes » (est-ce que c’est l’impôt sur le revenu)? Que se passe-t-il en cas de revente (notamment au niveau de la plus-value)?

    – LMP: ne subit-on pas la même imposition que les sociétés sur la plus value en cas de revente?
    Merci.

    • Bonjour Jean-Marie,

      Merci pour votre question
      Le sujet est effectivement très important
      Au niveau de la revente, si vous avez une société la plus value s’applique sur la valeur amortie du bien alors que ce n’est pas le cas avez une possession en direct

      Bien à vous

  12. Bonjour,
    Vos articles sont fort intéressants. Je tente une intervention ..
    J’ai comme projet d’acquérir des biens immobiliers (environ 2 / an), de les louer pendant une certaine durée le temps d’amortir 15 à 20% du montant des prêts immobiliers et de les revendre par la suite … l’opération sera reconduite après revente de chaque bien. Vers quel choix de structure juridique dois-je m’orienter pour acheter, louer (meublé ou non) et revendre au bout de 2-3 ans afin de ne pas trop payer d’impôts sur les revenus locatifs mais aussi sur la plus value à la revente.

    • Bonjour

      Merci pour votre intérêt et votre question!

      Bien sûr votre situation précise est à peaufiner avec un expert comptable spécialisé

      Mais à priori vu ce que vous me dites, le système qui semble correspondre est la location meublee au réel (pour optimiser l’imposition sur l’esbroufe loyers), en nom propre (pour ne pas être imposé sur la plus value sur la totalité de la valeur amortie du bien )

      Cela répond à votre attente ?

      Bien à vous

  13. Bonjour Pierre,
    Je découvre votre site à l’instant. Il est pédagogique et à la portée de tous et je le met dans mes favoris. Aussi, je tente une intervention :
    Je suis en cours d’investissement. J’ai un accord de principe de ma banque.Je souhaite acquérir un local de 300m² qui sert de cours de danse. Avec un ami, nous allons le transformer en 8 appartements de 37m² chacun que nous souhaitons louer en meublés. J’ai pensé à créer une SAS pour la facilité des statuts et pour limiter les engagements de chacun. Seulement je bloque sur un plan fiscal : l’article 239 bis du CGI (dont personne ne parle dans les cas d’une société/LMNP) stipule que la gestion du patrimoine mobilier ou immobilier de la société exclut celle-ci du régime des BIC. En conséquence de quoi, les revenus seront alors soumis au RCM. Donc, cela n’est-il pas incompatible avec le statut LMNP (BIC) ? Quelle serait alors la solution pour louer en meublé au sein d’une société SVP ? J’ai consulté des professionnels mais leurs réponses sont d’une prudence excessive. J’attends lundi le retour de mon futur comptable pour voir sa position.
    Je pense donc créer une SAS soumise au RCM, pour louer en meublé, déduire les travaux et tous le reste, jusqu’au terme du crédit. Il est question d’un investissement purement opportuniste, sans dividende ni salaires.
    Accepteriez-vous de me donner votre avis ?
    Avec mes remerciements anticipés,
    Christophe

    • Bonjour Christophe
      Merci pour votre intérêt et votre commentaire
      La sas vous permettra de déduire tous vos frais et d’amortir votre bien par contre attention à la revente car le plus value sera calculée sur le bien amorti (donc beaucoup plus de plus value à payer par rapport à un investissent en nom propre)
      Le choix dépend donc de votre stratégie patrimoniale

      Comme vous découvrez le blog aujourd’hui, je vous indique que les’ portes d’un club vip sont justement bien ouvertes, uniquement jusqu’en dimanche.

      Félicitations pour votre projet et tenez moi au courant

  14. Bonjour,
    merci pour votre site internet, je viens souvent vous lire avec plaisir et attention!
    J’aurais voulu quelques conseils, je vous explique ma situation :
    je possède 2 appartements, en nom propre, que je loue en meublé, de courtes durées, tout au long de l’année.
    J’aurais pour projet personnel, la création d’une société qui regroupe la gestion de mes biens et éventuellement des biens appartenant à d’autres personnes souhaitant déléguer la gestion de leurs meublés (états des lieux, intendance, ménage, entretien).
    De plus, j’aimerais inclure dans le projet mon compagnon soit en tant que salarié ou associé.
    Je suis perdue dans les statuts, quelle type d’entreprise est le plus appropriée à cette situation ? Je pense prendre rendez-vous avec un expert-comptable. Qu’en pensez-vous de votre côté ? Merci de votre retour.
    Bien cordialement.

    • Bonjour

      Merci pour votre retour et votre message !

      En effet, un expert comptable pourra vous renseigner précisément en fonction de votre situation précise
      je peux vous conseiller un pro au besoin

      sur la forme juridique à proprement parler cela dépend de vos objectifs
      Vous devez vous poser ces deux questions en premier :
      – quelle stratégie fiscale
      – quelle stratégie de transmission de patrimoine

      Ensuite, la structure la plus appropriée à votre situation émergera toute seule

      qu’en pensez vous?

  15. Bonjour et merci pour vos articles que j’ai lu avec intérêt.
    Cependant, nous n’arrivons pas à trancher sur le « bon » montage juridique de notre projet en Auvergne.
    SCI et société d’exploitation en SARL ou Micro entepreneur, ou SARL familiale ? ou …?
    Notre père possède une grande propriété familiale à restaurer que nous (les enfants) aimerions exploiter en gites (2 gîtes et gite de groupe).
    L’intérêt étant de
    1) défiscaliser au maximum la succession
    2) de prévenir le risque d’indivision (nous sommes 2)
    3) obtenir un emprunt de la banque
    3) mais aussi rétribuer aussi justement que possible le travail du couple qui va gérer les gites.

    Qu’en pensez vous?
    Merci enormément

    • Bonjour,

      généralement, pour exploiter une location meublée sans passer par une indivision, la SARL de famille est une option à étudier
      Pour le montage le plus précis possible, un expert comptable ou un notaire seront à même de faire les calculs en fonction de vos données et objectifs personnalisés
      Je peux vous conseiller sur un choix au besoin

      Bien à vous

      • bonjour Pierre,
        je souhaiterais monter un projet personnel de gestion locative saisonnière d’une part pour gérer les biens familiaux et éventuellement des biens appartenant à des tierces personnes souhaitant déléguer la gestion de leurs meublés. Selon mon expert comptable, le mieux est de monter une SASU avec un système de gestion via des baux commerciaux pour éviter d’être assujetti à une agence immobilière et donc à l’obligation de détenir une carte professionnelle. A savoir que dans ce montage, il faut justement encaisser les loyers des locations.
        Merci pour votre éclairage; Bien cordialement

        • Bonjour Martine,

          A priori cela a l’air pertinent en tous cas
          qui possédera les biens à terme, la société ou des personnes physiques?

          Cordialement

  16. Bonjour et merci pour ton site,

    je voudrais savoir si une SCI soumise à l’IS peut louer à l’année en meublé ?

    J’ai lu partout que la durée minimum d’un bail de SCI à l’IS est de 6 ans donc jamais de location à l’année en meublé ?

    Merci par avance.

  17. Bonjour

    J’ai hérité de 6 appartements meubles loué à l’année, ayant des travaux à faire je me suis dit qu’il fallait que j’opte pour le lmnp au réel
    J’ai pris rendez vous chez un comptable qui m’a conseiller de me mettre en sas qui est mieux pour voir à long therme vu que je ne veux pas’vendre

    Quand pensez vous ? Merci

    • Bonjour

      Chacun est libre d’adopter la stratégie qui lui convient le mieux 🙂

      Ce que je peux vous confirmer c’est que si vous revendrez vous devrez vous acquitter d’une plus value imposante

      Vous trouverez plus de détails dans cet article dédié :

      Cela répond à vos attentes ?

      Bien a vous

  18. Bonjour Pierre, merci pour votre article qui compare bien les différents statuts et dispositifs mis en place. Je suis novice donc ma question va peut-être vous paraître bête mais je demande le statut LMNP est le statut associé au nom propre? Donc, dans tous les cas, lorsque l’on veut louer un bien en meublé de tourisme, nous devons obtenir un numéro SIRET? Ce qui n’est pas le cas dans une location vide longue durée où il suffit de déclarer les revenus dans la case micro foncier (je m’exprime pour une seule petite habitation)?
    Pouvez-vous m’éclairer?
    Merci.

    • Bonjour Cindy,

      Merci de votre intérêt !

      Oui, le LMNP est en nom propre et permet d’obtenir un numéro de siret

      La déclaration des revenus se fait en bic

      Bien à vous

  19. Bonjour Pierre,
    Bravo pour ton site, je trouve que la sci suppose d’avoir des associes toujours fiables, pense -tu qu’il est possible d’acquerir les parts de tous les l’associés d’une sci, (reunion des parts en une seule main) et de transformer ces sci en sasu pour faire du meublé.
    Merci

    • Bonjour David,

      Merci pour ton retour positif !

      Tout est possible
      Il faut quand même que tu saches que tout changement de statut a des coûts importants : comptable, publicité légale, etc…

      Par ailleurs, rien ne t’empêche de ne laisser aucune décision à tes associés, dans la mesure où tu détiens la majorité des parts
      C’est toujours toi qui décideras au final

      Qu’en penses tu?

  20. Bonjour Pierre,

    J’aimerais faire lacqusition dun bien a destination de location meublée avec un ami, est-il possible de se passer de societe et posséder le bien en nos deux noms ?

    Merci

    • Bonjour Jérôme,

      Oui bien sûr
      dans ce cas, c’est le régime de l’indivision qui s’appliquera
      Il y a quelques inconvénients :


      Qu’en pensez vous?

      A très vite
      Pierre

  21. Bonjour Pierre
    merci pour cet article très intéressant. Je vais acquérir 2 appartements à rénover pour être loués en LMNP (en direct). Dans le montage financier, j’ai prévu d’emprunter 2/3 du budget (travaux inclus) sur 9-10 ans pour limiter l’effet du coût du crédit : est ce un bon calcul pour optimiser la rentabilité?
    Merci d’avance,
    Mickael

    • Bonjour Mickael,

      merci pour ton retour positif !

      la question à te poser est de savoir à combien s’élève ton crédit sur cette durée et si tes loyers vont largement le compenser ou non
      En effet, je n’envisage pas qu’un investissement immobilier ne s’autofinance pas…

      Cordialement

  22. bonjour,
    je suis français non résident (suisse) je possède un bien en France en sci à l’ir
    je souhaite le louer en meublé. avez vous une solution pour que ma sci ne soit pas requalifiée à l’is… je pensai par exemple faire la location via mon fils juste majeur qui lui est résident (résidence principale , pas de taxe d’habitation, il est étudiant donc pas d’autres revenus….) merci de votre réponse

    • Bonjour Thierry,

      Merci de votre venue sur le blog, cela fait plaisir !

      Votre question est intéressante.
      C’est bien la première fois que je vois un Suisse s’intéresser aux montages financiers en France 🙂 (blague) (en plus ce n’est pas vrai)

      Probablement que le montage que vous envisagez tient la route, d’autant plus que je suppose que vous pouvez avoir une volonté de transmission de votre patrimoine immobilier à terme

      Toutefois, mes compétences ne sont pas aussi pointues et seul un expert comptable qui tient la route pourra vous répondre de manière assurée!
      Je peux vous orienter si vous souhaitez obtenir des contacts et MP

      Où se situe votre bien immobilier en France?
      Ce serait pour du meublé à l’année ou en saisonnier?

      Excellente soirée
      Pierre

  23. Bonjour,
    Merci pour votre site très bien fait.
    Dans le cadre d’un projet LMNP /appt 2 pces dans l’ancien à Versailles, objectif complément de retraite et transmission à notre fille unique, nous penchions pour le format SARL familiale + démembrement. Notre banquier préconise une acquisition en nom propre.
    Dans la mesure où nous avons un contrat de mariage avec séparation de biens, cela serait-il judicieux ? Dans ce cas il faudrait passer par une indivision. Est-ce bien cela ?
    Dans le cas où nous optons pour la SARL familiale, il y a-t-il un intérêt à prévoir notre fille – même à 1% – dans les associés ?
    Bien cordialement. Francis

    • Bonjour Francis

      Merci beaucoup pour votre intérêt

      L’indivision comporte pas mal de contraintes
      La création d’une Societe sera justement motivée par un souci de transmission !

      Cela correspond à vos attentes ?

  24. Bonjour
    J’ai une propriété en nom propre que je souhaite mettre en location saisonnière. J’ai fait des travaux. Travaux qui pourront être déductibles suivant l’amortissement applicable.
    Je souhaiterais savoir si c’etait Judicieux de créer une SARL pour faire la gestion de ce bien. Et pouvoir déduire les autres frais de gestion courante, électricité, eau, fournitures … je louerais la maison à cette SARL qui en assurerais la location.
    Qu’en pensez vous ?
    Merci de votre réponse.

  25. Bonjour je suis déjà en statut lmnp , et j’ai le projet d’acheter un terrain et de faire construire pour louer en saisonnier courte durée en Corse. Ma question est puis je bénéficier du statut en lmnp dans ce cas (amortissement de la maison, frais de notaire en charge….? Il existe également le crédit d’impôt corse pour investissement mais cela oblige de créer une société. Que conseillez vous à ce propos. Je vous remercie d’avance Stéphanie

    • Bonjour Stéphanie,

      Je ne maîtrise pas les subtilités de la réglementation Corse 🙂

      Mais en tous cas vous pouvez bénéficier du statut LMNP pas de soucis

      Vous voulez louer en meublé ou saisonnier?

  26. Salut Pierre et super article !
    Donc le plus simple, c’est d’investir en Nom Propre (LMNP régime réel) ? Au niveau fiscalité, je n’ai pas encore tout étudié. Mais qu’en est-il lorsqu’on arrive à l’ISF ? (Ro, et puis je ne suis pas encore à là !)

    • Ton commentaire est prémonitoire

      Un article prevu la semaine prochaine sur l’impôt sur la fortune immobiliere et le statut LMNP 🙂

      À suivre !

  27. Et la SAS qui est usufruitier temporaire (15 ans) du bien immobilier, la Sci nu propriétaire (entre conjoints et enfants)

  28. Bonjour
    vous dites concernant la SARL de Famille: Au décès des parents, la nue-propriété devient pleine propriété, avec une grosse économie fiscale à la clef (la nue propriété représente environ 50% de la valeur du bien, et l’usufruit les 50% restants)
    pouvez vous développer cette grosse économie fiscale dont vous parlez ?
    merci pour vos articles très intéressants
    gilles

    • En fait c’est une donation qui a le double de sa valeur
      Cela permet de contourner les plafonds de donation sans frais
      Cordialement

  29. Bonjour Pierre,
    Merci pour cet article très clair et précis.
    Il ne reste plus qu’à trancher pour le choix du statut!

  30. Un article fort intéressant.
    Je vais intervenir de manière indépendante sur chacune des sociétés pour évoquer peut être des particularités ou certaines zones de risques.

    – La SNC :
    un particularité importante est que chaque associé à le statut de commerçant au sens du code de commerce.
    Cela limite donc largement l’utilisation pour certaines professions réglementées et/ou relevant de la fonction publiques.
    En outre le statut de commerçant induit deux effets :
    – l’affiliation automatique au régime du SSI (anciennement RSI)
    – le bénéfice du régime des procédures collectives (« dépôt de bilan » …).

    Pour ce qui est du régime fiscal : la snc étant semi-transparente, il dépend de l’activité (location nue : revenus fonciers, location meublée : bic, …) et de la qualité de l’associé (particulier, professionnel, société).
    Enfin, la snc conserve la translucidité fiscale quelques soient ses activités (civiles ou commerciales) mais peut aussi opter (irrévocablement) pour l’impôt sur les sociétés.

    Mon conseil de professionnel: à utiliser avec très grandes précautions

    • Merci pour votre retour vraiment précis et intéressant

      En effet, la SNC peut être aussi un vrai piège si un des associés se révèle « véreux »

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