Qui Peut Louer en LMNP ? (quelles conditions, quels avantages)

De nombreux propriétaires qui désirent arrondir leurs fins de mois en mettant en location une partie ou  tout leur bien immobilier, sont refroidis quand ils pensent aux impôts qu’ils devront payer.

Et pourtant nombreux sont ceux qui s’y risquent et arrivent à se faire du cash-flow. Et même à devenir rentiers.

Leurs secrets ? Avoir une bonne stratégie marketing, financière et fiscale.

Un des statuts les puissants, véritable niche fiscale, est est le statut LMNP ou Loueur Meublé Non Professionnel: vos revenus locatifs vont être considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Autrement dit, votre activité va être considérée comme une activité commerciale et industrielle sans pour autant  être considérée comme professionnelle.

Mais attention, le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) est accessible aux seuls particuliers qui louent en location meublée. Ces bailleurs peuvent également accéder au statut LMP (loueur en meublé professionnel), atteignable à partir de 23 000 € de loyers annuels, si ils représentent plus de 50% des revenus du foyer fiscal.

Le LMNP est un régime adapté à la location d’un logement meublé.

Le statut de loueur en meublé non professionnel LMNP concerne :

  • Les locations en résidence de service : étudiants, seniors,…
  • Les locations de chambres ou de logements meublés
  • La location d’une partie de votre résidence principale
  • la location à l’année d’un logement ancien
  • Les locations saisonnières ainsi que les locations en chambre d’hôte ou gîte

Les conditions relatives au bien

conditions LMNP
Le bien en LMNP doit être meublé

Tous les biens à louer ne sont pas éligibles en LMNP.

Outre que le bien soit décent pour être habité (répond aux exigences de la loi Alur et du Règlement Sanitaire Département RSD) il faut que le bien en question soit :

  • en résidence de service : étudiants, senior, EPHAD,..
  • une location de chambres ou de logements meublés ;
  • une partie de votre résidence principale ;
  • Les locations saisonnières ainsi que les locations en chambre d’hôte ou gîte.

Mais le critère principal pour obtenir le statut LMNP reste que le bien soit meublé.

D’ailleurs, le décret  n° 2015-981 a été spécialement rédigé pour lister le minimum de mobilier que doit présenter un bien en LMNP.

Ainsi 11 mobiliers et équipements sont nécessaires :

  1. Literie comprenant couette ou couverture ;
  2. Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
  3. Plaques de cuisson ;
  4. Four ou four à micro-ondes ;
  5. Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C ;
  6. Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
  7. Ustensiles de cuisine ;
  8. Table et sièges ;
  9. Etagères de rangement ;
  10. Luminaires ;
  11. Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

Il ne suffit donc pas de mettre un lit et un tabouret et prétendre au statut.

Les démarches pour devenir Loueur Meublé

Afin d’être éligible au statut LMNP, le bailleur ne doit pas déclarer plus de 23 000 € de revenus locatifs par an et veiller à ce que l’activité locative ne représente pas plus de 50 % de ses revenus globaux.

Au-delà de ce montant, c’est le statut LMP (Location Meublée Professionnelle) qui s’applique.

Immatriculer votre activité :

LMNP conditions
La première page du formulaire POi

Lorsqu’on décide de faire de la location meublée, on a une première démarche administrative qui est celle d’immatriculer son activité.

C’est une démarche simple, entièrement gratuite qui permettra :

  • d’obtenir un numéro SIRET ;
  • de faire connaître l’existence de cette activité ;
  • d’indiquer le régime d’imposition que vous avez choisi.

Il faut remplir le formulaire P0i – Déclaration de début d’activité – Personne physique exerçant une activité non salariée indépendante : vous détenez donc votre bien en nom propre.

Ce formulaire est à déposer auprès du greffe du Tribunal de commerce du lieu où se trouve le bien que vous mettez en location.

En Alsace-Moselle et dans les départements et régions d’outre-mer, ce sont les services des impôts des entreprises qui assurent la réception et le traitement des dossiers.

A retenir : Vous devez agir dans un délai de 15 jours à partir de la mise en location de votre bien pour les démarches d’immatriculation.

Choisir son régime fiscal 

On entend souvent dire que le statut de LMNP est une niche fiscale à la française et qu’on peut même se soustraire à l’impôt grâce à ce statut.

Avant tout, il faut savoir qu’en LMNP, les loyers reçus ou recettes sont soumis au régime d’imposition BIC ou Bénéfices Industriels et commerciaux. Les loyers peuvent être imposés :

  • Soit au LMNP micro-BIC, qui est la version simple du régime ;
  • Soit au LMNP au réel.

Le régime micro-BIC :

En règle générale, lorsque vos recettes annuelles ne dépassent pas 70 000 €, vous pouvez opter pour le régime micro BIC.

Vous bénéficier alors d’un abattement forfaitaire de 50% ce qui fait que seule la moitié de votre bénéfice est taxée sur les revenus en plus de votre salaire.

Dans le cas d’une location en cours d’année, le montant du plafond du micro BIC est calculé au prorata.

Cependant les meublés de tourisme et les chambres d’hôte bénéficient d’un avantage non-négligeable :

  1. Les recettes maximum passent de 70 000 € annuel à 170 000 € par année ;
  2. L’abattement passe également de 50% à 71%

 Mais bien sûr, il faut obtenir le label « meublé de tourisme » ou être reconnu « chambre d’hote »  pour bénéficier de ces avantages.

Le régime LMNP au réel

Si le plafond de 70 000€ de recette est atteint, le régime du LMNP au réel se met en place automatiquement. mais il est possible d’opter pour ce régime même si avec une recette au-dessous de ce plafond.

Le grand intérêt du régime LMNP au réel est que l’assiette fiscale sera votre recette déduites des :

  • Charges liées à la gestion de votre location ;
  • Des intérêts d’emprunt ;
  • Et l’amortissement du bien (la perte de valeur du bien due à l’usure du temps ou à l’obsolescence).

Le régime réel est plus contraignant en terme de formalités comptables, il est d’ailleurs recommandé de faire appel à un comptable pour cette partie.

Dans le cas du régime réel lorsque les charges sont supérieurs aux recettes : déficit foncier, qui ne peut pas être reporté sur les salaires mais peut être reporté sur d’autres biens déclarés en BIC ou être reportés sur les années suivantes.

Il faut savoir que :

  • les charges peuvent être reportées sur une durée maximale de 10 ans
  • les amortissements sont sans limite de temps

C’est cette possibilité de générer du déficit avec une déduction des amortissements qui rend le LMNP au réel intéressant.

Attention,

  • si vous optez pour le régime LMNP micro BIC et que vous souhaitez changer en LMNP réel, cela devra être fait avant le 01 Février de l’année d’exercice ;
  • le régime réel est irrévocable pendant 2 ans

Mieux vaut choisir le réel si votre bien est ancien et s’il y a des travaux à réaliser

Pour bénéficier de ce statut il faut :

  • Que le bail soit un bail meublé ;
  • Et que le bien doit être meublé avec au minimum des meubles listé dans la Loi ALUR
  • La durée du bail meublé est limitée à 1 an, 9 mois s’il s’agit d’un bail étudiant et la durée de résiliation du bail par le locataire est de 1 mois
  • Vous devez également payer la CFE (Cotisation Foncière Entreprise)

✅ Quand se déclarer en LMNP ?


Vous devrez déclarer en N+1 les revenus que vous tirez de la location de locaux meublés en tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP). Ils constituent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Pour aller plus loin cliquer ici

✅ Quelles démarches pour le statut LMNP ?


Pour débuter votre activité, vous devez effectuer différentes démarches et formalités lmnp, telles que remplir le formulaire Cerfa P0 i afin d’obtenir un numéro SIRET.
Pour aller plus loin cliquer ici

Pierre

Pierre est ingénieur agronome spécialisé dans l'aménagement du territoire (INA ENSA A), et urbaniste. Investisseur immobilier dans la location meublée courte et longue durée, il est passionné pour aider les propriétaires au quotidien. Il est l'auteur du Best Seller "Airbnb Master : les 200 secrets des nouveaux millionnaires de la location courte durée" et collabore avec de nombreux médias (Capital de M6, Le Monde, Le Parisien, Le Petit Futé...) Surtout, Pierre est à votre disposition pour échanger sur vos difficultés, laissez un commentaire !

14 réponses

  1. Alejandro dit :

    Bonjour,
    Je suis espagnol et je vais acheter un appartement en France prochaînement comme résidence sécondaire. Le but de cet achat c’est d’utiliser l’appartement pendant mes vacances. Cependent, je voudrais aussi faire un peu de location saisonnière.
    Je suis dentiste en Espagne et il y a plusieurs années j’ai créé une société pour des raisons fiscales. Mon idée est d’acheter l’appartement au nom de cette societé.
    Je voudrais savoir si l’on peut faire de la location saisonnière même si l’appartament appartient à une societé (dans ce cas une société étrangère). Merci de votre aide.

  2. Yannick dit :

    Bonjour Pierre, Merci pour toutes ces informations.
    Je loue ma résidence principale (sauf une pièce fermée) depuis juin 2020 (et maxi 120 jours par an). J’ai oublié de réaliser le POi et je me rends compte que pour le choix de déclaration au réel, il fallait apparemment le faire avant le 1er février…
    Que me conseillez-vous de faire:
    – d’envoyer le POi avec date de début d’activité juin 2020 et demande de déclaration au réel depuis
    – envoyer le POi avec date de début d’activité maintenant, et déclaration au réel à partir de 2022?
    De plus, j’ai lu en ligne que demander comptabilité au réel pour inclure l’amortissement de l’achat de la maison (achat en 2018) lorsqu’il s’agit d’une résidence principale peut être considéré comme “abus de droit”? Qu’en pensez-vous?
    Auriez-vous un expert comptable à me conseiller? le logement est à Lacanau en Gironde

  3. Edmond dit :

    Bonsoir, comment ça se passe pour le Covid, je suis en lmnp depuis oct 2019, en 2030 je n’ai gagné que 200€, que puis-je bénéficier et si possible quel formulaire remplir svp. Reponse merci

  4. GERARD CUSSAC dit :

    Bonsoir,
    Nous attendons la publication des décrets concernant les réformes de la SS.
    Ce qui a été acté :
    – jusqu’à maintenant, les LMNP devaient s’acquitter des prélèvements sociaux (17,2 %) calculé sur leur bénéfice (bénéfice comptable pour ceux qui sont au réel et CA-Abattement pour ceux qui sont au micro-bic)
    – Après la réforme, les LMNP dont le CA dépassera 23 000 € par an et les LMP seront soumis au SSI (taux d’environ 35 %) calculé sur leur bénéfice (bénéfice comptable pour ceux qui sont au réel et CA-Abattement pour ceux qui sont au micro-bic).
    La plupart des LMNP étant au réel, et en déficit, les cotisations seront nulles sauf que le SSI prévoit dans ce cas le versement d’une cotisation minimum de 1300 €, ce qui reste faible et peut être même un avantage pour certains car cette cotisation minimum permet de récupérer 3 trimestres de retraite

    Le LMP dispose exactement des mêmes options fiscales que le LMNP avec des avantages sur les plus-values de cession.
    L’abattement de 71 % est cependant réservé aux locations touristiques mais ne dépend pas du statut LMP ou LMNP

  5. Jacquemin dit :

    Bonjour, merci pour votre article. Deux questions qui me taraudent depuis longtemps (même mon conseillé comptable à du mal à trouver les réponses)

    1- Avez vous eu vent des soit disant réformes fiscales du statut LMP ? C’est à dire une affiliation obligatoire au SSI (ex RSI) en lieu et place du paiement des prélèvement sociaux (17,2%) ? Comment fonctionne ce nouveau système, doit-on déclarer nos revenus sur notre portail SSI en plus du portail impot.gouv ?

    2- Aussi, seconde question est ce que le régime simplifié du statut de meublé tourisme classé (celui qui permet un abattement de 71%) est-il compatible avec le statut de LMP ? Cette question peut être tournée aussi dans ce sens :
    -> On sait que LMNP dispose au choix des régimes “réel” ou “simplifié” ou “simplifié tourisme”
    -> LMP dispose-t-il du même choix de régimes ?
    Mon conseillé comptable à l’air de penser que le régime tourisme est un régime à part qui n’a rien à voir avec LMNP ou LMP…

    Merci pour vos réponses.

    • Pierre dit :

      Bonjour merci pour votre intérêt dans eldorado immobilier.
      La réforme dont les médias parlent est juste la même chose que précédemment.
      En tant que LMP vous êtes soumis aux cotisations sociales sur vos bénéficies .
      Le but du jeu reste de ne pas faire de bénéficies fiscaux !
      Concernant le meuble de tourisme il est indépendant du statut en effet.
      Cela répond à vos interrogations ?
      À très vite

  6. Le Cheviller dit :

    Je loue sur Booking et abritel ils font le nécessaire pour les particuliers. Lmnp réel ??? Je n ai pas besoin de no siret pour cette activité ? Reponse merci

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