De nombreux propriétaires qui désirent arrondir leurs fins de mois en mettant en location une partie ou  tout leur bien immobilier, sont refroidis quand ils pensent aux impôts qu’ils devront payer.

Et pourtant nombreux sont ceux qui s’y risquent et arrivent à se faire du cash-flow. Et même à devenir rentiers.

Leurs secrets ? Avoir une bonne stratégie marketing, financière et fiscale.

Un des statuts les puissants, véritable niche fiscale, est est le statut LMNP ou Loueur Meublé Non Professionnel: vos revenus locatifs vont être considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Autrement dit, votre activité va être considérée comme une activité commerciale et industrielle sans pour autant  être considérée comme professionnelle.

Mais attention, le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) est accessible aux seuls particuliers qui louent en location meublée. Ces bailleurs peuvent également accéder au statut LMP (loueur en meublé professionnel), atteignable à partir de 23 000 € de loyers annuels, si ils représentent plus de 50% des revenus du foyer fiscal.

Le LMNP est un régime adapté à la location d’un logement meublé.

Les conditions relatives au bien

Tous les biens à louer ne sont pas éligibles en LMNP.

Outre que le bien soit décent pour être habité (répond aux exigences de la loi Alur et du Règlement Sanitaire Département RSD) il faut que le bien en question soit :

• en résidence de service : étudiants, senior, EPHAD,..
• une location de chambres ou de logements meublés ;
• une partie de votre résidence principale ;
• Les locations saisonnières ainsi que les locations en chambre d’hôte ou gîte.

Mais le critère principal pour obtenir le statut LMNP reste que le bien soit meublé.

D’ailleurs, le décret  n° 2015-981 a été spécialement rédigé pour lister le minimum de mobilier que doit présenter un bien en LMNP.

Il ne suffit donc pas de mettre un lit et un tabouret et prétendre au statut.

Devenir loueur en LMNP

Une personne physique / particulier

Le statut LMNP est réservé aux particuliers, les personnes morales comme les société ne sont pas éligible à ce statut

Avoir un bien immobilier

Seul les propriétaires direct d’un bien immobilier sont éligible au statut LMNP

Un bien immobilier à usage d’habitation

Que ce soit un appartement ou une maison entière. Le bien doit seulement être utilisé en location saisonnière ou de résidence principale, d’une location meublée pour étudiant.

L’activité fait parti du statut “location meublée”

Louer en LMNP implique que vous louez votre bien locatif en statut meublé, c’est à dire qu’il est impératif que vous équipiez les pièces des équipements nécessaires d’une location meublée.

Ne faites pas de la location votre activité principale

Afin d’être éligible au statut LMNP, le bailleur ne doit pas déclarer plus de 23 000 € de revenus locatifs par an et veiller à ce que l’activité locative ne représente pas plus de 50 % de ses revenus globaux ou que cette activité soit sa source de revenus principale.

Au-delà de ce montant, c’est le statut LMP (Location Meublée Professionnelle) qui s’applique.

Les démarches pour devenir Loueur Meublé

Immatriculer votre activité :

Lorsqu’on décide de faire de la location meublée, on a une première démarche administrative qui est celle d’immatriculer son activité.

C’est une démarche simple, entièrement gratuite qui permettra :

• d’obtenir un numéro SIRET ;
• de faire connaître l’existence de cette activité ;
• d’indiquer le régime d’imposition que vous avez choisi.

Il faut remplir le formulaire P0i – Déclaration de début d’activité – Personne physique exerçant une activité non salariée indépendante : vous détenez donc votre bien en nom propre.

Ce formulaire est à déposer auprès du greffe du Tribunal de commerce du lieu ou de l’INPI depuis 2023 dans certaines régions où se trouve le bien que vous mettez en location.

En Alsace-Moselle et dans les départements et régions d’outre-mer, ce sont les services des impôts des entreprises qui assurent la réception et le traitement des dossiers.

A retenir : Vous devez agir dans un délai de 15 jours à partir de la mise en location de votre bien pour les démarches d’immatriculation.

Choisir son régime fiscal 

On entend souvent dire que le statut de LMNP est une niche fiscale à la française et qu’on peut même se soustraire à l’impôt grâce à ce statut.

Avant tout, il faut savoir qu’en LMNP, les loyers reçus ou recettes sont soumis au régime d’imposition BIC ou Bénéfices Industriels et commerciaux. Les loyers peuvent être imposés :

• Soit au LMNP micro-BIC, qui est la version simple du régime ;
• Soit au LMNP au réel.

Le régime micro-BIC :

En règle générale, lorsque vos recettes annuelles ne dépassent pas 70 000 €, vous pouvez opter pour le régime micro BIC.

Vous bénéficiez alors d’un abattement forfaitaire de 50% ce qui fait que seule la moitié de votre bénéfice est taxée sur les revenus en plus de votre salaire.

Dans le cas d’une location en cours d’année, le montant du plafond du micro BIC est calculé au prorata.

Cependant les meublés de tourisme et les chambres d’hôte bénéficient d’un avantage non-négligeable :

1. Les recettes maximum passent de 70 000 € annuel à 170 000 € par année ;
2. L’abattement passe également de 50% à 71%

 Mais bien sûr, il faut obtenir le label « meublé de tourisme » ou être reconnu « chambre d’hote »  pour bénéficier de ces avantages.

Le régime LMNP au réel

Si le plafond de 70 000€ de recette est atteint, le régime du LMNP au réel se met en place automatiquement. mais il est possible d’opter pour ce régime même si avec une recette au-dessous de ce plafond.

Le grand intérêt du régime LMNP au réel est que l’assiette fiscale sera votre recette déduites des :

• Charges liées à la gestion de votre location ;
• Des intérêts d’emprunt ;
• Et l’amortissement du bien (la perte de valeur du bien due à l’usure du temps ou à l’obsolescence).

Le régime réel est plus contraignant en terme de formalités comptables, il est d’ailleurs recommandé de faire appel à un comptable pour cette partie.

Dans le cas du régime réel lorsque les charges sont supérieurs aux recettes : déficit foncier, qui ne peut pas être reporté sur les salaires mais peut être reporté sur d’autres biens déclarés en BIC ou être reportés sur les années suivantes.

Il faut savoir que :

• les charges peuvent être reportées sur une durée maximale de 10 ans
• les amortissements sont sans limite de temps

C’est cette possibilité de générer du déficit avec une déduction des amortissements qui rend le LMNP au réel intéressant.

Attention,

• si vous optez pour le régime LMNP micro BIC et que vous souhaitez changer en LMNP réel, cela devra être fait avant le 01 Février de l’année d’exercice ;
• le régime réel est irrévocable pendant 2 ans

Mieux vaut choisir le réel si votre bien est ancien et s’il y a des travaux à réaliser

Pour bénéficier de ce statut il faut :

• Que le bail soit un bail meublé ;
• Et que le bien doit être meublé avec au minimum des meubles listé dans la Loi ALUR
• La durée du bail meublé est limitée à 1 an, 9 mois s’il s’agit d’un bail étudiant et la durée de résiliation du bail par le locataire est de 1 mois
• Vous devez également payer la CFE (Cotisation Foncière Entreprise)

J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.

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✅ Quand se déclarer en LMNP ?

• Vous devrez déclarer en N+1 les revenus que vous tirez de la location de locaux meublés en tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP). Ils constituent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
• Pour aller plus loin cliquer ici

✅ Quelles démarches pour le statut LMNP ?

• Pour débuter votre activité, vous devez effectuer différentes démarches et formalités lmnp, telles que remplir le formulaire Cerfa P0 i afin d’obtenir un numéro SIRET.
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