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La surface est l’un des critères de réussite (ou d’échec) d’une transaction immobilière au même titre que l’emplacement et le cachet du bien immobilier.
Promulguée en 1996, la loi Carrez, nom tirée de son auteur, le député de la 5ème circonscription du Val-de-Marne Gilles Carrez, est la loi qui oblige les vendeurs à mentionner dans tous les documents relatifs à la transaction (promesse de vente, contrat de vente,…) les mesures réelles privatives de son bien lorsqu’il s’agit d’un bien en copropriété.
En France, près de 90 % des transactions immobilières en copropriété nécessitent un recalcul de la surface habitable en raison des spécifications de la loi Carrez, ce qui peut entraîner une réduction du prix de vente de 5 % ou plus si des erreurs sont détectées.
Au-delà de cette obligation d’information et d’inscription, la loi Carrez définit également :
- les « surfaces habitables »,
- hauteur sous plafond
- et volume du bien.
Entrent alors en jeu :
- la superficie du bien : la surface du plancher en l’occurrence qui doit être supérieure ou égale à 9m² ;
- et la hauteur sous plafond qui doit être supérieure ou égale à 1,80m.
Au moment de la mise en vente d’un bien en copropriété, un diagnostic Loi carrez est obligatoire.
De plus :
Un logement décent est composé au minimum /
- d’une pièce principale
- d’une surface habitable de 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond de 2,20 mètres.
- Cela représente un volume habitable minimum de 20 mètres cubes.
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Selon la loi carrez la définition de la surface privative est précise : En faite c’est la surface de plancher construite d’une hauteur sous plafond supérieure ou égale à 1,80 m.
Éléments Pris en Compte et Exclus dans le Calcul de la Surface Loi Carrez
| Élément | Inclus dans la superficie Carrez | Exclus de la superficie Carrez |
|---|---|---|
| Hauteur sous plafond > 1,80 m | Oui | Non |
| Combles aménagés | Oui | Non |
| Combles non aménagés | Oui, si hauteur > 1,80 m | Non, si hauteur < 1,80 m |
| Greniers | Oui, si aménagés et hauteur > 1,80 m | Non, si non aménagés ou hauteur < 1,80 m |
| Vérandas | Oui, si fermées | Non, si ouvertes |
| Caves et sous-sols | Non | Oui |
| Garages et parkings | Non | Oui |
| Balcons et terrasses | Non | Oui |
| Escaliers, murs, cloisons | Non | Oui |
La Hauteur Sous Plafond et la loi Carrez
La loi Carrez a été promulguée pour les intérêts des acquéreurs de biens immobiliers en copropriété afin que ces derniers puissent identifier et mesurer les surfaces privatives décentes et habitables qu’ils acquièrent.
Et ne pas se faire rouler par des vendeurs malhonnêtes.
Périmètre de la Loi Carrez : les Biens en Copropriété
Il faut tout d’abord se rappeler que la principale loi qui régit le statut de la copropriété des immeubles bâtis est la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
La loi Carrez proprement dite est la Loi n°96-1107 du 18 décembre 1996, mise en application par le Décret n° 97-532 du 23 mai 1997 portant définition de la superficie privative d’un lot de copropriété, et est une modification des dispositions de l’article 43 de la loi de 1965.
Dans son article 1er donc, la loi Carrez définit ce qu’on entend par « superficie privative »
« Art. 4-1. – La superficie de la partie privative d’un lot ou d’une fraction de lot mentionnée à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre. »
Sont exclus de la surface habitable :
- les caves et remises,
- les garages ;
- les marches d’escaliers, les murs et cloisons ;
- les gros tuyaux, gaines et conduit de fumée ;
- les embrasures de fenêtres et portes
- les balcons et loggias (si le loggia n’est pas en dur et clos) ;
- les parkings et boxes ;
- et les zones dont la hauteur est inférieure à 1,80m, touchant principalement : les combles, les murs inclinés, les dessous d’escalier.
Par ailleurs, les maisons individuelles ne sont pas concernées par la loi Carrez.
« Un acheteur nous partage son expérience lors de l’achat d’un appartement en copropriété.
: « Lorsque j’ai acheté mon premier appartement, j’ai découvert l’importance de la hauteur sous plafond. Mon appartement avait des combles non aménagés, et il a fallu recalculer la surface habitable selon la loi Carrez. Heureusement, j’ai pu m’appuyer sur un diagnostiqueur professionnel pour éviter toute erreur. »
Letucia
Surface au sol et Loi Carrez : utile ?
Nous sommes tous tentés de calculer la surface habitable de nos logements en prenant en compte la superficie au sol, ce qui n’est pas dénué de sens surtout si on a une pièce « classique ».
Mais voilà, tout devient compliqué quand on est face à une pièce mansardée, des combles, ou autres pièces « spéciales ».
La règle est simple pour la Loi Carrez, il ne faut pas qu’une pièce impropre à l’habitation soit considérée comme telle.
Ainsi pour que la surface au sol soit comptabilisée dans la surface habitable du logement, il faut que la pièce en question ait une hauteur de minimum 1,80 m (pour se tenir debout !) et si sur un ou quelques coins de la pièce on n’arrive pas à avoir cette hauteur et ben… cette surface ne sera pas prise en compte.
Les propriétés avec des hauteurs sous plafond inférieures à 1,80 m sont exclues du calcul de la loi Carrez, ce qui réduit en moyenne de 10 % la superficie habitable déclarée lors des ventes en copropriété.
Lire :
Louer Votre Maison le Week-End: Mode d’Emploi
Taxe d’Habitation en Location, qui est responsable? ; Le bail de logement vide ou nu : ce que vous devez vraiment savoir
Colocation et Surface Minimum : Guide Complet
Le calcul des mesures loi Carrez (et leur impact)
Qui peut faire une mesure loi Carrez ?
La constitution d’un dossier de diagnostic technique (DDT) est obligatoire lors d’une vente de bien immobilier et elle est à la charge du vendeur.
Ces diagnostics rendent compte de l’état du bien vendu, et garantissent un logement décent à l’habitation on a notamment :
- le diagnostic plomb ;
- le diagnostic amiante ;
- le diagnostic termite ;
- le diagnostic gaz ;
- l’état des nuisances sonores ;
- le diagnostic mérule ;
- la performance énergétique,…
- et le diagnostic Loi Carrez,
Tous les diagnostics sur l’état de salubrité du logement doivent être faits par un professionnel certifié à l’exception du diagnostic de mesure qu’est celui de la loi Carrez.
En effet, la loi n’exige pas que les mesures des surfaces habitables soient effectuée par un professionnel.
Un investisseur immobilier témoigne de l’impact de la loi Carrez sur ses transactions.
: « J’ai vendu plusieurs propriétés en copropriété, et à chaque fois, la loi Carrez a joué un rôle crucial. Une erreur dans le calcul de la surface habitable peut coûter cher, non seulement en termes de réduction de prix mais aussi en termes de confiance des acheteurs. »
Maria
Vous pouvez le faire vous-même, mais ce sera à vos risques et périls.
Si vous calculez la surface loi Carrez vous même
Si vous décidez de ne pas passer par la case caisse pour avoir votre surface loi Carrez, voici les principes sur lesquelles vous ne devez pas transiger :
- Calculer la surface totale au sol ;
- Mesurer la hauteur sous-plafond de chaque pièce ;
- Déduire la surface des pièces et recoins où la hauteur sous-plafond n’atteint pas 1,80m ;
- Déduire les surfaces des gros œuvres (mur, escalier, embrasures,…)
Nous vous conseillons de vous munir des formules de calcul des surfaces, et surtout de bons matériels comme un télémètre laser (qui mesure à la fois la surface et le volume).
Les sanctions pour défaut ou erreur sur le diagnostic Loi Carrez
Les erreurs ou omission dans un acte authentique sont sévèrement sanctionnées surtout si l’erreur en question porte sur un caractère déterminant de l’acte.
Voici les conséquences d’une erreur de calcul de surface loi Carrez :
La nullité du contrat de vente
Déjà, il faut savoir qu’il n’y a qu’une faible chance pour que le notaire accepte votre dossier si le diagnostic Loi Carrez n’est pas annexé au contrat de vente.
Mais si jamais cela ait lieu,
sachez que conformément à l’article 1622 du Code civil l’acheteur peut demander l’annulation du contrat de vente dans un délai de 1 mois à compter de la signature de l’acte de vente définitif pour absence de surface Carrez dans le contrat de vente du bien immobilier en copropriété.
Lire :
Le cauchemar des annulations Airbnb : comment éviter les frais supplémentaires en tant qu’hôte ?
Un marchand de bien peut il louer ? (impôts)
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Réduction du prix de vente
Si l’acquéreur se rend compte qu’il y a eu une erreur sur la surface mentionnée dans les annexes au bénéfice du vendeur, il peut intenter une action pour réduction du prix du bien.
Cette réduction du prix de vente nécessite deux conditions :
- que l’erreur soit de plus de 5%, c’est-à-dire que la superficie est inférieure de plus de 5% à celle mentionnée dans le contrat ;
- que l’action soit intentée dans un délai de 1 an après la signature du contrat.
Les frais annexes tels que les frais de notaire se trouvent également réduits si le tribunal tranche en la faveur de l’acquéreur.
Attention, 5% ça peut aller très vite…
Un propriétaire explique comment la loi Carrez a influencé sa décision de vendre.
: « Avant de vendre mon appartement, j’ai fait appel à un expert pour mesurer la surface selon la loi Carrez. J’étais surpris de voir combien la hauteur sous plafond pouvait affecter la superficie déclarée, surtout dans des pièces avec des plafonds inclinés. Cela m’a aidé à fixer un prix de vente juste. »
Samih
Pas de recours pour le vendeur
Si malheureusement, le vendeur a mal-mesuré son bien à son désavantage (surface déclarée inférieure à la surface réelle), il n’a aucun recours pour réviser son prix de vente.
Lisez aussi : Loi Lemoine : définition, fonctionnement, principales mesures
Conclusion
La loi Carrez atteste de la décence d’un bien en vente et de sa surface réelle.
Il faut se souvenir que :
- le diagnostic est obligatoire pour la vente d’un bien en copropriété de plus de 8 m²,
- que seules les surfaces réellement habitables ( plus de 9mètre carré au sol et plus de 1,80 mètre de hauteur) sont comptabilisées comme étant des surfaces Carrez.
Les sanctions sur les erreurs ou omission des informations de mesures nous obligent à vous conseiller de faire appel à un professionnel, de préférence certifié, pour effectuer les métrages.
Le professionnel engagera ainsi sa responsabilité civile en cas de litige.
J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.
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Qu'est-ce que la loi Carrez ?
La loi Carrez est une législation française qui oblige le vendeur d’un bien en copropriété à mentionner la superficie privative dans tous les documents de vente. Elle est en vigueur depuis le 18 décembre 1996.
Quelle est la hauteur sous plafond minimale requise par la loi Carrez ?
Pour que la surface soit prise en compte dans le calcul de la superficie Carrez, la hauteur sous plafond doit être d’au moins 1,80 mètre.
Comment mesurer la surface loi Carrez d'un appartement ?
La surface loi Carrez se mesure en prenant en compte les surfaces des pièces fermées, déduisant les murs, cloisons, marches, et toutes les parties ayant une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 mètre.
La loi Carrez s'applique-t-elle aux maisons individuelles ?
Non, la loi Carrez s’applique uniquement aux biens en copropriété. Cependant, elle est parfois mentionnée pour les maisons individuelles dans les actes de vente.
Quels éléments ne sont pas pris en compte dans le calcul de la surface loi Carrez ?
Les éléments exclus du calcul comprennent les caves, garages, balcons, terrasses, et toutes les surfaces avec une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 mètre.
Quelle est la différence entre la surface habitable et la surface loi Carrez ?
La surface habitable inclut les surfaces destinées à l’habitation, tandis que la surface loi Carrez exclut certaines parties comme les greniers non aménagés et les vérandas non fermées si elles ne respectent pas les critères de hauteur sous plafond.
Pourquoi la hauteur sous plafond est-elle importante dans une vente immobilière ?
La hauteur sous plafond influence directement la surface calculée selon la loi Carrez, ce qui peut affecter la valeur et la décence du bien mis en vente.
Peut-on annuler une vente en cas d'erreur sur la surface Carrez ?
Oui, si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle mentionnée dans l’acte de vente, l’acquéreur peut demander une réduction du prix ou l’annulation de la vente sous certaines conditions.
Est-il possible de mesurer soi-même la surface loi Carrez de son bien ?
Il est légalement possible de mesurer soi-même la surface loi Carrez, mais il est recommandé de faire appel à un professionnel pour éviter les erreurs qui pourraient entraîner des litiges.
Quels sont les risques d'une erreur de calcul de la surface loi Carrez ?
Une erreur dans le calcul de la surface loi Carrez peut entraîner une baisse de prix demandée par l’acquéreur ou l’annulation de la vente. Il est donc crucial de s’assurer de l’exactitude de cette mesure.
