Hauteur Sous Plafond et Loi Carrez : ce que vous devez vraiment savoir

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La surface est l’un des critères de réussite (ou d’échec) d’une transaction immobilière au même titre que l’emplacement et le cachet du bien immobilier.

Promulguée en 1996, la loi Carrez, nom tirée de son auteur, le député de la 5ème circonscription du Val-de-Marne Gilles Carrez, est la loi qui oblige les vendeurs à mentionner dans tous les documents relatifs à la transaction (promesse de vente, contrat de vente,…) les mesures réelles privatives de son bien lorsqu’il s’agit d’un bien en copropriété.

Au-delà de cette obligation d’information et d’inscription, la loi Carrez définit également :

  • les « surfaces habitables »,
  • hauteur sous plafond
  • et volume du bien.

Entrent alors en jeu :

  • la superficie du bien : la surface du plancher en l’occurrence qui doit être supérieure ou égale à 9m² ;
  • et la hauteur sous plafond qui doit être supérieure ou égale à 1,80m.

Au moment de la mise en vente d’un bien en copropriété, un diagnostic Loi carrez est obligatoire.

De plus :

Un logement décent est composé au minimum /

  • d’une pièce principale
  • d’une surface habitable de 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond de 2,20 mètres.
  • Cela représente un volume habitable minimum de 20 mètres cubes.

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La Hauteur Sous Plafond et la loi Carrez

loi-carrez- copropriété
La loi carrez à défini clairement la surface privative d’un logement.

La loi Carrez a été promulguée pour les intérêts des acquéreurs de biens immobiliers en copropriété afin que ces derniers puissent identifier et mesurer les surfaces privatives décentes et habitables qu’ils acquièrent.

Et ne pas se faire rouler par des vendeurs malhonnêtes.

Périmètre de la Loi Carrez : les Biens en Copropriété (appartement et lotissement)

Il faut tout d’abord se rappeler que la principale loi qui régit le statut de la copropriété des immeubles bâtis est la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

La loi Carrez proprement dite est la Loi n°96-1107 du 18 décembre 1996, mise en application par le Décret n° 97-532 du 23 mai 1997 portant définition de la superficie privative d’un lot de copropriété, et est une modification des dispositions de l’article 43 de la loi de 1965.

Dans son article 1er donc, la loi Carrez définit ce qu’on entend par « superficie privative »

Art. 4-1. – La superficie de la partie privative d’un lot ou d’une fraction de lot mentionnée à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre. »

Sont exclus de la surface habitable :

  • les caves et remises,
  • les garages ;
  • les marches d’escaliers, les murs et cloisons ;
  • les gros tuyaux, gaines et conduit de fumée ;
  • les embrasures de fenêtres et portes
  • les balcons et loggias (si le loggia n’est pas en dur et clos) ;
  • les parkings et boxes ;
  • et les zones dont la hauteur est inférieure à 1,80m, touchant principalement : les combles, les murs inclinés, les dessous d’escalier.

Par ailleurs, les maisons individuelles ne sont pas concernées par la loi Carrez.

Surface au sol et Loi Carrez : utile ?

Nous sommes tous tentés de calculer la surface habitable de nos logements en prenant en compte la superficie au sol, ce qui n’est pas dénué de sens surtout si on a une pièce « classique ».

Mais voilà, tout devient compliqué quand on est face à une pièce mansardée, des combles, ou autres pièces « spéciales ».

La règle est simple pour la Loi Carrez, il ne faut pas qu’une pièce impropre à l’habitation soit considérée comme telle. 

Ainsi pour que la surface au sol soit comptabilisée dans la surface habitable du logement, il faut que la pièce en question ait une hauteur de minimum 1,80 m (pour se tenir debout !) et si sur un ou quelques coins de la pièce on n’arrive pas à avoir cette hauteur et ben… cette surface ne sera pas prise en compte.

Le calcul des mesures loi Carrez (et leur impact)

loi carrez
La hauteur sous plafond est un critère important pour déterminer la décence d’un logement à louer ou la surface d’un appartement à vendre.

Qui peut faire une mesure loi Carrez ?

La constitution d’un dossier de diagnostic technique (DDT) est obligatoire lors d’une vente de bien immobilier et elle est à la charge du vendeur.

Ces diagnostics rendent compte de l’état du bien vendu, et garantissent un logement décent à l’habitation on a notamment :

  • le diagnostic plomb ;
  • le diagnostic amiante ;
  • le diagnostic termite ;
  • le diagnostic gaz ;
  • l’état des nuisances sonores ;
  • le diagnostic mérule ;
  • la performance énergétique,…
  • et le diagnostic Loi Carrez,

Tous les diagnostics sur l’état de salubrité du logement doivent être faits par un professionnel certifié à l’exception du diagnostic de mesure qu’est celui de la loi Carrez.

En effet, la loi n’exige pas que les mesures des surfaces habitables soient effectuée par un professionnel.

Vous pouvez le faire vous-même, mais ce sera à vos risques et périls.

Si vous calculez la surface loi Carrez vous même

Si vous décidez de ne pas passer par la case caisse pour avoir votre surface loi Carrez, voici les principes sur lesquelles vous ne devez pas transiger :

  1. Calculer la surface totale au sol ;
  2. Mesurer la hauteur sous-plafond de chaque pièce ;
  3. Déduire la surface des pièces et recoins où la hauteur sous-plafond n’atteint pas 1,80m ;
  4. Déduire les surfaces des gros œuvres (mur, escalier, embrasures,…)

Nous vous conseillons de vous munir des formules de calcul des surfaces, et surtout de bons matériels comme un télémètre laser (qui mesure à la fois la surface et le volume).

Les sanctions pour défaut ou erreur sur le diagnostic Loi Carrez

Les erreurs ou omission dans un acte authentique sont sévèrement sanctionnées surtout si l’erreur en question porte sur un caractère déterminant de l’acte.

Voici les conséquences d’une erreur de calcul de surface loi Carrez :

La nullité du contrat de vente

Déjà, il faut savoir qu’il n’y a qu’une faible chance pour que le notaire accepte votre dossier si le diagnostic Loi Carrez n’est pas annexé au contrat de vente.

Mais si jamais cela ait lieu,

sachez que conformément à l’article 1622 du Code civil l’acheteur peut demander l’annulation du contrat de vente  dans un délai de 1 mois à compter de la signature de l’acte de vente définitif pour absence de surface Carrez dans le contrat de vente du bien immobilier en copropriété

Réduction du prix de vente

Si l’acquéreur se rend compte qu’il y a eu une erreur sur la surface mentionnée dans les annexes au bénéfice du vendeur, il peut intenter une action pour réduction du prix du bien.

Cette réduction du prix de vente nécessite deux conditions :

  • que l’erreur soit de plus de 5%, c’est-à-dire que la superficie est inférieure de plus de 5% à celle mentionnée dans le contrat ;
  • que l’action soit intentée dans un délai de 1 an après la signature du contrat.

Les frais annexes tels que les frais de notaire se trouvent également réduits si le tribunal tranche en la faveur de l’acquéreur.

Attention, 5% ça peut aller très vite…

Pas de recours pour le vendeur

Si malheureusement, le vendeur a mal-mesuré son bien à son désavantage (surface déclarée inférieure à la surface réelle), il n’a aucun recours pour réviser son prix de vente.

Conclusion

La loi Carrez atteste de la décence d’un bien en vente et de sa surface réelle.

Il faut se souvenir que :

  • le diagnostic est obligatoire pour la vente d’un bien en copropriété de plus de 8 m²,
  • que seules les surfaces réellement habitables ( plus de 9mètre carré au sol et plus de 1,80 mètre de hauteur) sont comptabilisées comme étant des surfaces Carrez.

Les sanctions sur les erreurs ou omission des informations de mesures nous obligent à vous conseiller de faire appel à un professionnel, de préférence certifié, pour effectuer les métrages.

Le professionnel engagera ainsi sa responsabilité civile en cas de litige.

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Quelle est la hauteur d’un plafond ?

Dans les nouvelles constructions la hauteur est de 2,60 m. Pour les biens en vente 1,80mètre est la hauteur légale pour qu’une habitation soit décente …
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Comment calculer la hauteur d’un plafond ?

Les professionnels utilisent un télémètre laser pour avoir les mesures réelles d’une hauteur sous-plafond.
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Comment calculer la surface habitable loi Carrez ?

La loi Carrez concerne la superficie privative et non la surface habitable d’un logement. De la surface habitable sont déduits les espaces communs à la copropriété, les gros œuvres du logement ainsi que les espaces avec une hauteur sous-plafond de moins de 1,80 mètre.
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Quelle taille minimum pour une chambre ?

Une chambre doit être supérieure ou égale à 9mètre carré.
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Pierre

Pierre est ingénieur agronome spécialisé dans l'aménagement du territoire (INA ENSA A), et urbaniste. Investisseur immobilier dans la location meublée courte et longue durée, il est passionné pour aider les propriétaires au quotidien. Il est l'auteur du Best Seller "Airbnb Master : les 200 secrets des nouveaux millionnaires de la location courte durée" et collabore avec de nombreux médias (Capital de M6, Le Monde, Le Parisien, Le Petit Futé...) Surtout, Pierre est à votre disposition pour échanger sur vos difficultés, laissez un commentaire !

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