Loi Carrez et loi Boutin : quel impact pour votre location ?

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Soyez vigilant lors de la réalisation des diagnostics Loi Boutin et Loi Carrez

À partir du moment où vous décidez de louer un bien immobilier, la loi Boutin et la loi Carrez, vous obligent à remettre différents diagnostics à vos futurs locataires. Ils sont liés aux surfaces, et non à la performance énergétique comme les diagnostics immobilier les plus connus.

Et les diagnostics immobiliers ça ne rigole pas. Les locataires peuvent vous demander une réduction de loyer et cela risque bien de réduire à néant votre cash flow, voir même de découvrir les joies d’un jugement. Je suppose que vous voulez éviter…

Bien entendu, ce sera également le cas lors d’une vente.

Il existe deux catégories de diagnostics sur lesquels vous devez être particulièrement vigilant :

  • La Loi Boutin pour la surface habitable de votre bien
  • La loi Carrez pour les mesures de superficie.

Ces deux mesures vont de pair l’une avec l’autre, et il faut être très attentif lors des diagnostics, car toute mauvaise estimation peut entraîner des préjudices majeurs causant dans la majorité des cas, une réduction des loyers.

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Faisons un point sur ces deux lois qu’il vous faut connaître pour pouvoir dormir tranquille !

La loi Boutin: dans le but de protéger les locataires

La loi Boutin, dont vous trouverez le texte intégral ici, a été votée en 2009.

Elle a pour but de proposer différentes mesures et agit pour la protection des locataires, comme toutes les lois sur l’immobilier d’ailleurs ! Comme c’est beau.

In extenso, les éléments de la loi Boutin relatifs à la surface d’un logement mis en location, sont issus plus précisément de la loi 2009-323 du 25 mars 2009, relative à la mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion.

Elle oblige le propriétaire à remettre au locataire, un diagnostic de surface habitable, dès lors qu’il est dans le cas d’une résidence principale non meublée. Les locations meublées et touristiques ne sont donc pas concernées. (un point de plus pour la location meublée mais étais-ce vraiment nécessaire?)

Voici justement quelques conseils en ce qui concerne la réglementation de la location meublée et de la location saisonnière

Il est à noter, que ce document de diagnostic de surface habitable type loi Boutin, est différent de la loi Carrez qui lui, fait surtout référence à la mesure des superficies privatives dans le cas d’une vente.

Les modalités de calcul ne sont pas identiques, eh oui, ce serait trop simple !

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Visuellement, la surface peut être un élément très subjectif pour un locataire qui visite un appartement. Certaines astuces déco font apparaître une pièce plus grande qu’elle ne l’est et à l’inverse on est parfois surpris par la grandeur d’un espace que l’on estimait plus petit. C’est pour cela que des mesures officielles avec les méthodes associées existent et sont codifiées à travers la loi carrez et la loi boutin

La loi Carrez est indispensable dans le cadre de la vente d’un appartement, mais pas nécessaire pour une maison individuelle. Toutefois, la mesure loi Carrez ne permet pas au propriétaire bailleur d’être dispensé de donner la loi Boutin à son locataire.

Il faut faire attention de bien respecter ces dispositions sous peine d’être sanctionné par le juge en cas de recours. Et croyez-moi, les locataires sont de mieux en mieux renseignés, et certains même, très procéduriers !

Qu’est-ce que la surface habitable?

C’est le code de la construction et de l’habitation qui définit la surface habitable.

La surface habitable est définie comme étant la superficie totale d’un bien qui peut être agencée et habitée.

Selon l’article R 111-2:

La surface habitable d’un logement, est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.

Les dépendances, ainsi que les fenêtres, les portes ou les escaliers ne rentrent pas dans cette évaluation.

Quelle distinction entre surface habitable et loi Carrez?

La surface habitable, et la superficie diffèrent beaucoup, surtout si on se réfère au mode de calcul et aux usages.

Même si les deux mesurent la surface de plancher construite, et ne prennent pas en compte les parties qui ne sont pas aménageables.

Ainsi, la surface habitable elle, ne prend pas en considération :

  • les caves et
  • les sous-sols,
  • les greniers et les
  • autres combles comme les remises,
  • les terrasses
  • ou les vérandas.
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Les fondamentaux de la loi Carrez (source LD2i)

En loi Carrez, la superficie est donc extensive, et est indiquée sur un acte de vente alors que la surface habitable apparaît dans un bail locatif.

Quelle différence entre surface habitable et volume habitable?

Ces deux notions sont totalement différentes mais sont toutefois, connectées entre elles.

Le volume habitable équivaut à la surface habitable, multipliée par la hauteur des pièces. Son unité s’exprime en mètre cube.

Quelle différence entre surface habitable et surface de plancher?

Ces deux termes sont à distinguer, malgré leur similitude.

La surface de plancher inclut les terrasses ainsi que le volume des murs intérieurs.

Aussi, elle doit être évaluée lors de la construction d’un bien neuf, ou dans le cadre de travaux d’agrandissement.

De là, dépendra l’obtention d’un permis de construire.

À quoi sert la surface habitable?

À tout moment un propriétaire peut être amené à justifier une mesure précise de la surface habitable de son bien immobilier.

Conformément à la loi Boutin, elle doit être indiquée à partir du moment où le propriétaire, décide de mettre son habitation en location. Et cela, tant que l’habitation, est louée comme résidence principale. Ce n’est donc pas applicable à la location courte durée.

La surface habitable doit être indiquée sur le bail locatif, ainsi que sur les annonces de location en ligne, comme sur Le Bon Coin. Elle doit être indiquée également, dans les journaux spécialisés en immobilier.

Il ne faut pas prendre ces lois à la légère, sous peine de voir, le contrat être annulé, ou revu à la baisse de manière obligatoire au niveau des loyers.

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Exercice pratique : calculer la surface en loi carrez et en loi boutin de cet appart 🙂

Quelles spécificités dans la prise de mesures de la loi Boutin?

Comme nous l’avons indiqué, la loi Boutin détermine la surface habitable d’un bien.

Il faudra, pour la calculer et ainsi évaluer la surface totale du plancher, enlever les différents éléments particuliers comme :

  • les marches
  • Les recoins
  • les cages d’escalier
  • Les hauteurs ne dépassant pas 1,80 mètre ne sont pas non plus prises en compte.

Comme avec la Loi Carrez, les surfaces habitables de la loi Boutin ont une durée de validité illimitée. C’est-à-dire que si vous n’engagez pas de travaux qui viendraient modifier la surface, il n’y a rien à changer.

Il est possible pour un propriétaire de le faire une bonne fois pour toutes.

Le diagnostic en soi, ne coûte pas trop cher, néanmoins, il faudra compter entre 50 et 100 euros, pour en bénéficier.

On recommandera de faire tous les diagnostics en même temps pour diminuer les coûts. C’est logique, d’autant plus que nous avons un avis assez tranché sur ces diagnostics immobiliers et leur utilité !

Aussi faites une demande de devis au préalable, afin de comparer les prix. Les écarts peuvent être importants d’un diagnostiqueur à l’autre.

À titre d’information, la surface Carrez peut être plus importante que la surface loi Boutin.

 Cela s’explique par le fait que différents éléments du bien sont perçus comme privatifs et non comme habitables.

C’est le cas par exemple pour la superficie de la terrasse qui sera incluse dans la loi Carrez et non dans la loi Boutin. Ce serait trop simple et facile sinon…

Loi Carrez : quel objectif et quelle utilité ?

La Loi Carrez a pour but de protéger les droits des acheteurs, de biens immobiliers vendus en copropriété. Cela exclut de fait les maisons individuelles.

Le vendeur est donc obligé de donner la superficie privative du bien, dans les dossiers de diagnostics nécessaires pour finaliser une vente.

La loi Carrez, et c’est important, n’est indispensable que pour les biens provenant d’un immeuble collectif. Par conséquence, elle ne concerne pas les logements individuels. (Pour aller plus loin, voici quelques définitions que vous devez savoir au sujet des habitations et de leurs critères !).


La loi Carrez a pour mission d’évaluer la superficie privative au sol sur une hauteur de plus d’1 m 80. Et ce, après déduction des murs, des cloisons ou encore des escaliers. Les superficies de moins de 8 mètres carrés ne sont pas prises en compte.

Si le propriétaire omet de mentionner la superficie exacte Carrez dans l’acte de vente, l’acquéreur a un délai d’un mois à partir de l’achat pour demander la nullité, devant les juridictions spécialisées.

Aussi, si cette superficie est inférieure d’au moins 5% à celle mentionnée par le vendeur, il pourra demander une réduction du prix de vente au mètre carré, proportionnelle tout de même à la faute.

Cette action doit être faite dans un délai de 1 an, à partir de la signature de l’acte de vente. Au-delà, aucune autre action en justice ne pourra être intentée !

C’est à la fois court et long.

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La remise des diagnostics à la signature du bail locatif pour résidence principale est obligatoire

Baisse du prix de loyer en cas d’erreur de diagnostic

Comme nous l’avons dit précédemment, le locataire peut intenter une action en justice contre le bailleur si la superficie habitable est inférieure à celle inscrite dans le contrat de location.

C’est la loi Alur de mars 2014 qui le permet ! Et heureusement, sur le fond ! Car, de nombreux locataires se sentent escroqués par leur bailleur. Cela évite donc de tomber entre de mauvaises mains.

Toutefois, comme toujours, certains locataires abusent et regardent tout à la loupe. Ce n’est pas un cas d’école, une jurisprudence existe à ce sujet !

Prenons un exemple concret :

Vous avez vu une annonce d’un logement de 90 mètres carrés avec 900 euros de loyer hors charges. Pourtant, après expertise, s’il s’avère que la superficie réelle du logement n’est que de 80 mètres carrés ; de ce fait, le locataire peut demander une remise de loyer de 10%.

De quoi plomber votre calcul de rentabilité… Car cela fait plus de 21 000 € sur 20 ans…

Autres diagnostics obligatoires pour la location

Mis à part la Loi Carrez et la Loi Boutin, quand vous louez un appartement ou une maison en tant que résidence principale, vous devez fournir obligatoirement aux locataires, d’autres documents qui seront annexés au bail de location.

Pour information :

  • Le diagnostic de performance énergétique ou DPE : il donne la possibilité aux locataires d’évaluer quelles sont les différentes dépenses énergétiques à payer chaque année, dépendamment des caractéristiques du bien.
  • L’état des risques naturels et technologiques ou ERNT : il permet au locataire de connaître et d’avoir conscience de tous les différents risques reconnus sur l’environnement externe du logement. C’est la préfecture qui se chargera de vous les remettre, ou également le site prim.net
  • Le constat de risque d’exposition au plomb ou CREP : cela est valable pour les vieilles habitations. Il est indispensable d’examiner tous les éléments pouvant contenir du plomb, et de mentionner les risques aux locataires. Souvent, il se loge dans les branchements en eau potable et dans les vieilles peintures.
  • Un diagnostic gaz et de tout élément électrique

Conclusion sur l’utilité de la loi Boutin et de la loi Carrez du point de vue du locataire et de celui du propriétaire

Que ce soit dans le cadre d’une vente ou d’une location, le propriétaire comme l’acquéreur ou le locataire ne doivent pas se sentir lésés. La réglementation y veille et y veille bien…

Pour ne pas être soumis à ces règles, l’idéal est une maison indépendante, meublée et louée en courte durée 

Qu’en pensez-vous ?

Avez-vous déjà eu des difficultés, ou une anecdote, vis-à-vis des calculs de surfaces ou des diagnostics immobiliers ?

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Pierre

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