Vous souhaitez sortir des sentiers battus en faisant un bail dérogatoire ou un bail précaire ? Découvrez ce que vous devez savoir.
Le contrat de location d’un bien meublé diffère de celui d’un logement nu. Généralement, la durée d’un bail meublé est d’un an avec des délais de préavis raccourcis, mais… comme toujours tout n’est pas si simple
La location meublée se situe à la croisée des chemins de tous les dispositifs d‘investissement locatif
Vous trouverez les détails de la réglementation ici :
Le guide complet | Réglementation de la location saisonnière courte durée
Il existe un dispositif particulier, dit bail précaire ou bail dérogatoire, peu connu mais qui peut être bien utile dans certains cas
Le bail dérogatoire ou bail précaire est un bail de courte durée valable aussi bien dans l’habitation que dans le commerce. Si la loi fixe la durée d’un contrat de location à 3 ans au moins, certaines conditions permettent d’y déroger dans le cas d’un bail meublé.
Le bail dérogatoire meublé ou bail précaire
Il arrive que le bailleur veuille louer son bien pour une durée nettement inférieure à celle de la durée légale de 1 ou 3 ans.
Cela peut être motivé par plusieurs raisons comme la nécessité de loger un membre de sa famille, la destruction de l’immeuble ou encore une mutation pour travail.
Lorsque vous louez un bien meublé, sachez que vous pouvez faire le choix d’un bail dérogatoire.
Toutefois, sachez que le bail dérogatoire répond à des caractéristiques spéciales et qu’il doit contenir des éléments indispensables comme la durée du bail précaire, le dépôt de garantie ou le loyer (le cas de l’étudiant étant particulier).
Nous allons voir cela un peu plus en détails
Les spécificités du bail dérogatoire meublé
Le bail dérogatoire meublé ne peut convenir qu’à un bien dont les spécificités répondent à celles mentionnées dans la loi
Aussi, la courte durée de la location doit être justifiée par la réalisation d’un événement qui est stipulé noir sur blanc dans le contrat.
La définition d’un bien meublé : il est important de préciser qu’un logement meublé doit répondre à certaines exigences de base.
Ainsi, un logement meublé doit avoir des équipements et doit être de bonne qualité afin de répondre aux besoins du locataire.
Selon le décret du 31 juillet 2015, un logement meublé doit mettre à disposition : la literie (la couette et la couverture), une occultation, un four ou un micro-ondes, le matériel de ménage. Ces équipements vont couvrir les nécessités primaires du locataire ; (Plus d’informations sur le logement meublé via ce lien).
Le bail de courte durée justifié par un événement : le bail dérogatoire ou bail précaire va permettre de déroger à certaines restrictions par rapport aux autres baux. Dans ce cas, le bailleur doit être une personne physique, ou une SCI ou SARL (familiale).
On notera qu’il est important de mentionner la courte durée dans le contrat.
L’évènement par lequel la réduction de la durée est justifiée doit être explicitement invoqué dans le contrat d’un bail dérogatoire meublé.
Plusieurs motifs donnent la possibilité de proposer un bail dérogatoire précaire pour un logement, dont :
L’installation dans ledit logement après une mutation professionnelle (dans le cas d’un salarié parti pour une mission).
- Un départ à la retraite qui oblige le bailleur à séjourner dans le logement à la fin de la période prévue par le bail dérogatoire.
- Loger un membre de sa famille
- La location d’un bien meublé
- Le cas d’une location saisonnière
Que doit contenir un bail dérogatoire meublé ?
Le bail meublé dérogatoire doit contenir des éléments essentiels comme :
Le dépôt de garantie
Dans le cadre d’une location meublée, sachez que le dépôt de garantie ne doit pas dépasser l’équivalent de deux mois de loyers (les charges n’étant pas incluses).
Quand le bail arrive à échéance, le propriétaire remet au locataire le dépôt de garantie, si et uniquement si les conditions du contrat ont été respectées.
Le loyer et les charges
Le montant du loyer est laissé au choix du propriétaire et du locataire. Vous pouvez toujours rajouter une clause stipulant que le loyer est révisé annuellement. Veillez toujours à vous renvoyer à l’indice de référence des loyers de l’INSEE.
La durée du bail
La durée varie de 1 à 3 ans. En cas de non-renouvellement, le propriétaire donne alors congé à son locataire.
Le bail octroyé aux étudiants
Il existe une exception à la règle de la durée de la location qui peut être réduite à 9 mois au lieu de 1 à 3 ans.
Il s’agit de la location d’un bien meublé pour étudiant. Cela en raison de la durée de son année scolaire et s’il venait à changer d’école ou d’université après un cycle.
En effet, les meublés sont très prisés des étudiants, car ils sont adaptés à leur besoin pendant leur année scolaire. Cependant, cela n’est pas très avantageux si l’étudiant ne veut rester que pendant la période de ses études, hors vacances d’été.
La location qui ne dure que 9 mois est donc prévue par la loi même si elle n’est pas reconductible tacitement.
Quand elle prend fin, le locataire doit quitter les lieux.
Il présente un avantage pour le bailleur qui peut récupérer son logement à tout moment sans problèmes et pour le locataire qui n’est pas contraint de donner un préavis.
Les avantages et les inconvénients d’un bail dérogatoire meublé
Il est indéniable que le bail dérogatoire meublé est une option vraiment attrayante pour louer un logement.
Mais comme toute chose, il présente ses avantages et ses inconvénients. Il convient donc à chaque partie de bien peser le pour et le contre avant de conclure un tel contrat.
Les avantages d’un bail dérogatoire
Le premier avantage est sans aucun doute le fait que le bail précaire meublé permet de louer une habitation pour une durée courte, et ce, sans engagement particulier.
Le bailleur en sort gagnant, car il peut profiter de ce bail dérogatoire pour avoir les bénéfices d’un logement sans pour autant le louer sur une longue durée, tout en ayant la possibilité de le reprendre quand l’évènement prévu dans le contrat survient.
Il n’aura pas à verser d’indemnité d’éviction.
Mais ce qu’il y a encore de plus avantageux c’est la faculté de louer sa maison lors d’une mutation de courte durée à l’étranger. Le propriétaire peut alors tirer profit de son bien et reprendra sa maison quand la mutation sera finie.
Les inconvénients du bail dérogatoire meublé
Le principal inconvénient d’un bail meublé dérogatoire est le fait que le locataire n’aura droit à aucune indemnité d’éviction de la part du bailleur quand le contrat prend fin.
Le locataire doit quitter impérativement les lieux et ne pourra même pas demander un renouvellement. La durée de location, même si elle stipulée de telle date à telle date dans le contrat, dépendra donc de la décision du propriétaire.
Un bail dérogatoire peut donc être un frein à la location
La résiliation d’un bail meublé dérogatoire
Le locataire et le bailleur sont soumis à certaines exigences lorsqu’il s’agit de mettre un terme au bail dérogatoire.
Voici ce que la loi dit sur ce sujet :
La Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose :
«(…) -Article 11 :
Quand un événement précis justifie que le bailleur-personne physique ait à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales, les parties peuvent conclure un contrat d’une durée inférieure à trois ans, mais d’au moins un an. Le contrat doit mentionner les raisons et l’événement invoqués.
Par dérogation aux conditions de délai prévues à l’article 15, le bailleur confirme, deux mois au moins avant le terme du contrat, la réalisation de l’événement.
Dans le même délai, le bailleur peut proposer le report du terme du contrat si la réalisation de l’événement est différée. Il ne peut user de cette faculté qu’une seule fois.
Lorsque l’événement s’est produit et est confirmé, le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation du local au terme prévu dans le contrat.
Lorsque l’événement ne s’est pas produit ou n’est pas confirmé, le contrat de location est réputé être de trois ans. (…) »
Pour le bailleur
Afin de pouvoir mettre un terme à la période convenue lors de la location de bien meublé, le bailleur doit avertir le locataire que l’évènement mentionné dans le contrat est arrivé.
Bien sûr, cette communication devra se faire uniquement par lettre recommandée avec avis de réception, mais tout en respectant un préavis de deux mois.
Par contre, si l’évènement ne survient pas pendant toute la durée de la location, alors, le bailleur et le locataire peuvent trouver un accord. Le terme sera alors décalé, mais ne peut être usé qu’une seule fois.
Toutefois, si l’évènement n’arrive vraiment pas, le bail dérogatoire peut être requalifié et sera perçu comme ayant une durée de 3 ans.
Pour le locataire
Il est à noter que, comme pour tout bail, le locataire peut mettre à fin au contrat de location dérogatoire à tout moment.
Cependant, il doit le faire également par lettre recommandée avec avis de réception du bailleur. Le préavis à respecter sera de 1 à 3 mois dépendamment de la situation (zone tendue ou non)
Le bail meublé est donc un bail dérogatoire, ayant des avantages indéniables pour le propriétaire.
C’est une option profitable pour le propriétaire, car c’est un moyen qui permet de mettre fin à la location à tout moment. Bien que le locataire puisse jouir d’un logement bien équipé et de qualité, est-ce que cette « solution » est favorable pour lui ?
c’est moins sûr…
Est-ce que ce type de contrat vous tente ?
J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.
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Dans le cadre d’un bail dérogatoire meublé ,est ce que le loueur peut exiger que compteur Edf soit à son nom?