17 commandements pour réussir votre état des lieux (guide 2020)

Vous avez trouvé le parfait locataire pour votre maison ou votre location de vacances ? Alors, sachez que comme le contrat de bail, il est important de faire un état des lieux en bonne et due forme.

Voici ce qu’il faut retenir au niveau du propriétaire, mais aussi du locataire pour passer efficacement cette étape !

Nous vous fournissons plusieurs modèles d’état des lieux :

  • location airbnb,
  • location meublée à l’année,
  • appartement ou studio.

Définition de l’état des lieux et en quoi ce document est important ?

L’état des lieux est un document obligatoire et contradictoire que le propriétaire et le locataire doivent conclure aussi bien à l’entrée qu’à la sortie du bien immobilier, appartement ou maison : le check in et le check out. Il est réglementé par le décret du 31 mars 2016, accessible ici.

L’état des lieux d’entrée donne des indications sur l’état de la location meublée courte durée ou à l’année et de ses équipements.

Ce qui permettra de faire une comparaison afin de déterminer si le locataire est responsable ou non des dégradations qui peuvent être constatées lorsque il rend le logement, au moment de l’état des lieux de sortie après la fin de sa période de location.

état des lieux téléchargeable
Pour une location, l’état des lieux est essentiel comme à l’entrée à la sortie

Le terme « état des lieux » a plusieurs synonymes dans le langage courant : bilan, inventaire, relevé, constat contradictoire, passage en revue.

Les textes fondateurs de référence pour l’état des lieux d’une location meublée sont :

Comment faire un état des lieux d’une location meublée sans être piégé ?

Lors du commencement de la location, votre locataire va vous verser un dépôt de garantie

Cette somme est remboursée au locataire dans le cas où l’appartement est remis au propriétaire dans un bon état (un état conforme à celui constaté lors de son arrivée).

Pour éviter toute discorde sur les éventuelles dégradations et les usures normales, il est important de faire un état des lieux au début et à la fin du séjour. 

C’est ce comparatif qui permettra de verser ou non le dépôt de garantie.

C'est la comparaison entre état des lieux d'entrée et état des lieux de sortie qui compte. Il faut donc être particulièrement vigilant sur l'état des lieux d'entrée car pour le check out, cela va de soi...
C’est la comparaison entre état des lieux d’entrée et état des lieux de sortie qui compte. Il faut donc être particulièrement vigilant sur l’état des lieux d’entrée car pour le check out, cela va de soi…

Il est vraiment très important que l’état des lieux d’entrée soit particulièrement soigné, car vous avez plus tendance à être cool à ce moment là, dans l’euphorie de l’installation.
Mais au moment du départ, tous les petits défauts seront notés…

Pour plus d’informations, voici un modèle de contrat de location avec état des lieux.

Que vérifier lors d’un état des lieux d’une location ? Les conseils à suivre

Voici la démarche pas à pas pour réaliser un état des lieux qui vous couvre et vous protège des déconvenues locatives :

  • Sélectionnez un modèle type d’état des lieux qui soit conforme à ce que la loi demande, compte tenu du décret du 1er juin 2016. 
  • Faites deux états des lieux différents à l’entrée et la sortie afin que chaque partie puisse avoir un exemplaire à sa disposition.
  • Gardez un exemplaire avec vous afin d’éviter les litiges.
  • Scrutez avec minutie chaque pièce, ayez le souci du détail, et cochez la case correspondante si l’état est parfait, bon, d’usage ou mauvais. Pour limiter les risques, il faut bien préciser ces différentes rubriques.
  • Faites-en sorte que toutes les conditions soient réunies pour un état des lieux parfait : un éclairage propice, l’eau et le gaz qui marche…
  • Prenez quelques photos du logement afin d’éviter les contestations à la fin de la location. C’est un moyen irréfutable pour prouver l’état des lieux envers votre locataire.
  • Faites un relevé des compteurs pendant l’état des lieux, que ce soit au niveau de l’eau, du gaz ou encore de l’électricité. Cela permet d’avoir un relevé contradictoire entre locataire et propriétaire.

Qu’est-ce qu’un pré-état des lieux ?

Le pré-état des lieux permet d’améliorer les relations entre propriétaire et locataire. Il n’est pas obligatoire, et consiste en une visite de l’appartement avant le réel état des lieux, pour préparer la sortie du locataire en toute confiance.

Il permet de trouver un accord sur la lecture du décret du 26 aout 1987 qui fixe la répartition des travaux à la charge du propriétaire (les gros travaux), et ceux à la charge du locataire (l’entretien courant).

Ainsi le pré-état des lieux n’est pas :

  • Pas obligatoire
  • ni contractuel
  • ni opposable

C’est un peu une perte de productivité quand même…

Un état des lieux en ligne est-il légal ?

Il le serait si chacun avait une signature dématérialisée.

Il existe des solutions techniques qui le permettent d’ailleurs dès aujourd’hui, comme DocuSign par exemple, mais il y en a beaucoup d’autres.
Toutefois quel intérêt d’un état des lieux dématérialisé en cas de litige ?

Par conséquent, cette option est valable pour l’état des lieux d’entrée seulement et de nombreux campings et autres résidences hôtelières et locations saisonnières y ont recours.

Il est ainsi probablement qu’un état des lieux numérique se généralise, sur tablette par exemple.
Il va bien y avoir une startup de l’immobilier qui va se charger de nous monter cela ☺

L’état des lieux à la sortie pour le locataire

Le locataire d’un meublé de tourisme ou d’une location meublée à l’année, doit obligatoirement faire un état des lieux à la sortie.

En effet, il ne peut pas se contenter de faire ses valises et de partir. 

C’est un passage obligatoire afin d’obtenir la restitution du dépôt de garantie par exemple.

En cas de litige, il sera quasi immanquablement en tord si il a zappé cette étape.

De la nécessité de faire les réparations locatives

La chose la plus importante c’est de retenir que le locataire a des obligations envers le propriétaire

Oui, je tourne la phrase en ce sens car il ne me semble pas que quiconque dise ici qu’un propriétaire n’a pas d’obligation envers son locataire 😉

Le locataire doit entretenir l’appartement ou la maison et faire les diverses réparations locatives. Notamment :

exemple d'un état des lieu
Le locataire n’a pas que des droits, il a des devoirs aussi et toute les réparations ne sont pas à la charge exclusive du propriétaire
  • Entretien et réparation des équipements comme les sanitaires ou encore la plomberie. S’il y a des tuyaux bouchés, des dépôts de calcaires, de la moisissure ou si le robinet ne fonctionne plus, il faut les réparer et nettoyer le tout.
  • En ce qui concerne le revêtement interne, si un mur est délabré, une moquette en mauvais état ou les peintures sont détériorées du fait de votre négligence, alors vous devez vous charger des réparations locatives.
  • En termes de propreté également, tout doit être propre et bien entretenu. Ainsi, les plafonds, les moquettes, les meubles, les vitres doivent être propres et bien entretenus. Voici quelques conseils de linge de lit pour garder vos clients au frais pendant l’été.
  • Pour rappeler les critères de propreté, il arrive que le locataire laisse le mobilier, les équipements ou encore les déchets n’importe où. Vous devez donc tous faire que le prochain locataire soit bien accueilli. 
  • Rappelez-vous que les clés, les badges ou encore les cartes magnétiques doivent être remis par le locataire et vous devez bien vérifier qu’ils fonctionnent correctement. Vu que ce sont des équipements qui coûtent cher, le remplacement doit être imputé sur la valeur de la caution.

Appeler le propriétaire avant de faire des travaux

Bien sûr dans le cas d’une location courte durée, le locataire n’est pas tenu de faire des travaux conséquents. 

Pourtant, en tant que propriétaire, vous ne pouvez pas empêcher le locataire d’apporter de la décoration.

Si les travaux sont assez conséquents pourtant, les locataires doivent vous en informer avant l’état des lieux de sortie afin de mettre les choses au clair. 

Dans tous les cas, si des doutes subsistent, le locataire et le propriétaire doivent discuter avant toute prise de décision.

C’est une source majeure de conflit sur l’état des lieux et l’affaire se finit souvent au tribunal.

Apporter des précisions claires et précises

Il est important de faire un état des lieux d’entrée et de sortie pour le locataire afin de faire une bonne comparaison. 

Si le locataire reste muet après l’état des lieux de sortie, il risque donc de passer outre l’état du sol ou des murs par exemple (surtout en cas de location prolongée).

Le locataire se doit donc de vous apporter des précisions par rapport aux descriptions sur le départ : est-ce une dégradation qui est engendrée par le locataire ou une usure normale ?

Il est important de faire le point dessus.

Un état des lieux de sortie par huissier en cas de conflit ?

Si vous ne parvenez pas à avoir une entente avec le locataire pour l’état des lieux de sortie, alors vous devez faire appel à un huissier de justice afin de faire un règlement à l’amiable.

C’est une solution qui vous permettra de gagner du temps !

Par contre, comme c’est une prestation payante, la coutume, si ce n’est l’obligation, est de faire un partage à parts égales du constat d’huissier faisant office d’état des lieux entre propriétaire et locataire.

Ainsi, à la question qui paie l’état des lieux d’une location ?

la réponse est le propriétaire dans l’immense majorité des cas, sauf en cas de conflit du besoin du recours à un tiers de confiance extérieur.

Bien comprendre les divers termes utilisés pour un état des lieux

Une incompréhension peut avoir de lourdes conséquences !

Voici un petit glossaire des termes utilisés dans un état des lieux d’une location meublée classique :

  • Vétusté : quand il s’agit de l’usure normale des lieux ;
  • Très bon état : les équipements ne portent pas de traces d’usure ;
  • Bon état : l’équipement fonctionne correctement et il n’y a pas de dégradation visible ;
  • Etat moyen : le locataire n’est pas responsable de la dégradation de la chose, mais quelques marques d’usure normale ;
  • Dégradé : l’équipement est détérioré ;
  • Mauvais état : l’équipement marche difficilement,
  • Hors service : l’équipement ne peut pas ou ne peut plus être utilisé.

Que donne une location sans bail ni état des lieux ?

Il s’agit alors d’un contrat de fait, mais en cas de souci, il n’y a pas de base juridique pour argumenter, ce qui est extrêmement pénalisant.

Mais il y a encore pire, ne pas avoir d’assurance !

Pour le coup, ne fermez pas les yeux sur une telle situation.

Prendre en compte le délai de modification

Conformément à la loi Alur, il est possible pour vos locataires de faire une modification de l’état des lieux d’entrée, mais dans un délai de 10 jours maximum après qu’il ait été signé.

Pour que la demande soit bien prise en compte, le locataire devra faire une demande par lettre recommandée. 

En tant que propriétaire, il ne vous est pas possible de contester cette modification. 

tout savoir sur l'état des lieux
L’état des lieux n’est pas obligatoire mais reste connu par la loi

Si auparavant, le locataire ne pouvait pas modifier l’état des lieux et ne découvrait les défauts qu’une fois dans le bien, aujourd’hui, la loi se met de son côté afin de lui garantir que les dégâts causés ne sont pas de sa faute.

Ce délai est de mise pour tous les équipements à l’exception du chauffage. (La loi admettant un délai de 30 jours quand la période de chauffe débute pour demander à modifier l’état des lieux de base).

Il est important de mettre en avant le fait que l’état de sortie des lieux ne peut pas être changé et il doit être fait avec soin et minutie. 

Propriétaire, vous devez vous assurer que les dégâts ne soient pas cachés par le locataire étant donné qu’une fois que l’état des lieux de sortie est fait vous vous devez de lui remettre sa caution.

Il faut donc être particulièrement attention, c’est le jeu du chat et de la souris…

D’ailleurs le modèle d’état des lieux gratuit ci-après est modifiable…

Que faire en cas de conflit ou désaccord profond locataire / propriétaire ?

En cas de désaccord sur l’état des lieux et la restitution de la caution, le locataire ou le propriétaire peuvent saisir la commission départementale de conciliation, puis dans un second temps, le tribunal d’instance.

Bien sûr, le passage par la case justice devra être un tout dernier recours dans la mesure où les procédures sont longues, onéreuses et incertaines.

Saisir la justice est un tout dernier recours qu’il vaut toujours mieux éviter

Modèle d’état des lieux pour location meublée gratuit en pdf, word, simplifié

Imaginons que vous souhaitez un modèle d’état des lieux pour votre studio ou votre appartement en location meublée.


Nous vous fournissons un modèle d’entrée et de sortie simplifié, que vous pouvez utiliser immédiatement, après l’avoir personnalisé.

Nous parlons ici de tous les cas de figure d’un meublé de tourisme : location saisonnière, location de vacances, gîte, chambre d’hôtes, le modèle à utiliser est le même.

N’oubliez pas de le travailler pour qu’il colle au mieux à votre appartement ou maison.

N’oubliez non plus jamais qu’un état des lieux est un document obligatoire…

Etat des lieux à télécharger au format word

Etat_des_lieux_annexe_mobilier

Etat_des_lieux

Vous pouvez aussi imprimer la fiche d’état des lieux et le remplir à la main.

Etat des lieux à télécharger au format pdf

Pour aller plus loin : t1,t2,t3 découvrez la vraie signification de ces termes immobiliers.

En même temps que le formulaire d’état des lieux, récupérez aussi le bail de location meublée, qui est complémentaire !

Et pour résumer :

17 clefs pour réussir votre état des lieux (vraiment) :

  • comprendre que l’état des lieux est un document essentiel
  • ne jamais négliger l’état des lieux d’entrée
  • utiliser un document juridiquement clair (à télécharger ici)
  • consigner tous les détails
  • établissez deux exemplaires
  • signez et paraphez chaque page
  • utiliser judicieusement les termes d’usage
  • vérifier le fonctionnement de tous les équipements
  • vérifier l’état des réseaux
  • prenez des photos
  • relevez les compteurs
  • détaillez les réparations locatives
  • rappeler ses devoirs au locataire
  • prendre de multiples photos
  • prenez en compte le délai de modification
  • réglez les conflits avec un huissier
  • saisissez la commission de conciliation

Qu’en pensez vous ?

Dites moi dans les commentaires si oui ou non vous avez déjà eu des problèmes avec un état des lieux.
Si oui, écrivez “oui” et dites moi ce qui est arrivé pour que je puisse vous aider au mieux.

Si non, marquez “non” et expliquez moi comment vous faites pour vous sécuriser

Pierre

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