Les 101 meilleures villes pour investir dans une location courte durée en 2019

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Sur Eldorado Immobilier, l’une des questions les plus fréquentes que nous entendons est :

Où devrais-je investir pour louer en courte durée ?”

Ce n’est pas une question facile à laquelle on peut répondre en quelques mots expéditifs. Trouver le bon endroit pour investir dans un bien immobilier en général et dans une location courte durée en particulier peut être un énorme défi. Parce qu’il y a forcément une prise de risque. On parle d’un investissement sur 10,15, 20 ou 25 ans.

Avoir les bons chiffres à portée de main, cependant, peut vous aider grandement à trouver un appartement ou une maison qui s’avérera être un investissement immobilier particulièrement rentable.

Il est important d’objectiver les situations et de ne pas se laisser guider par un coup de cœur. Outre la localisation du bien, les chiffres de rentabilité et de cash flow sont fondamentaux.

Le simulateur de rentabilité / étude de marché issu du Big Data comme outil d’analyse pour investir rentable

C’est pourquoi nous avons commencé à utiliser le simulateur de rentabilité à grande échelle (presque de manière industrielle :)), pour établir un rapport annuel sur les revenus locatifs moyens obtenus avec une location courte durée.

Principalement en France, mais aussi dans d’autres pays du monde francophone.

Le simulateur se nourrit du Big Data de plus de 20 plateformes de réservation en ligne, pour avoir une analyse la plus fine et la plus proche possible de la réalité.

Les réservations en direct ne sont pas prises en compte et passent entre les mailles du filet… mais étant donné le très très faible nombre de propriétaires qui arrivent à louer en direct, nous avons considéré que c’était quantité négligeable et les résultats obtenus par le simulateur étaient très proches de la réalité des loyers annuels moyens encaissés par les propriétaires.

La méthodologie pour le classement des villes les plus rentables pour un investissement dans la location saisonnière

Pour cela nous avons pris un investissement type, et nous l’avons testé dans plus de 300 villes différentes à ce jour.

Cet investissement est classique : un appartement de type studio ou T2, qui peut accueillir 4 personnes.

Ensuite, nous utilisons les sites spécialisés dans l’achat immobilier, notamment meilleurs agents, pour trouver le prix moyen au m2 pour un appartement dans la ville concernée.

Nous faisons un ratio entre le loyer annuel moyen obtenu et le prix au m2 pour élaborer un classement en fonction de la rentabilité d’un investissement locatif en courte durée dans chacune des villes testées.

Vous allez voir, les résultats sont parfois surprenants et à l’inverse des idées reçues. Les grandes stations touristiques et les métropoles ne sont pas à la fête de la rentabilité.

Le prix du foncier est évidemment un facteur décisif.
La concurrence entre les annonces aussi, de même que la saisonnalité de la fréquentation.

Notez aussi que le classement est à voir dans les grandes masses. Les 25 premières villes sont très similaires au niveau rentabilité par exemple :

Les 25 villes les plus rentables pour la location courte durée en ce moment

Roulements de tambours…

  1. Cavaillon (84)
  2. Gonesse (95)
  3. Bourges (18)
  4. Laon (02)
  5. Cambrai (59)
  6. Montluçon (31)
  7. Chatou (78)
  8. Athée sur Cher (37)
  9. Saint Quentin (02)
  10. Alençon (61)
  11. Saint Dizier (52)
  12. Montbéliard (25)
  13. Autun (71)
  14. Charleville Mézières (80)
  15. Saint Pierre (Réunion)
  16. Bois Guillaume (76)
  17. Nevers (58)
  18. Mulhouse (68)
  19. Cayenne (Guyane)
  20. Chalon sur Saône (71)
  21. Vierzon (18)
  22. Saumur (49)
  23. Roanne (42)
  24. Saint Brieuc ( 22)
  25. Bléré (37)

Vous en voulez plus ? Les 25 villes suivantes les plus rentables en locations saisonnière sont :

  • 26. Pont Saint Esprit (30)
  • 27. Saint Etienne (42) Oh une grande ville ! Salut Charlotte 🙂
  • 28. Epinal (88)
  • 29. Tourcoing (59)
  • 30. Le Mans (72)
  • 31. La Thallaudière (42)
  • 32. Dole (39)
  • 33. Dijon (21)
  • 34. Tarbes (65)
  • 35. Bagnères de Luchon (31)
  • 36. Castres (81)
  • 37. Beauvais (60)
  • 38. Cholet (49)
  • 39. Joyeuse (07)
  • 40. Deshaies (Guadeloupe)
  • 41. Ploufragan (22)
  • 42 . Grigny (69)
  • 43. Soissons (02)
  • 44. Troyes (10)
  • 45. Trégueux (22)
  • 46. Brest (29)
  • 47. Blois (41)
  • 48. Avignon (84) Tiens, une autre grande ville
  • 49. Amboise (37)
  • 50. Auxerre (89)

Vous en voulez plus ?

  • 51. Morlaix (29)
  • 52. Azay sur Cher (37)
  • 53. Clermont Ferrand (63)
  • 54. Macon (71)
  • 55. Joué les Tours (37)
  • 56. Dijon (21)
  • 57. Saint Lo (50)
  • 58. Chissey (71)
  • 59. Metz (57)
  • 60. Creil (60)
  • 61. Istres (13)
  • 62. Agen (47)
  • 63. Orange (84)
  • 64. Reims (51)
  • 65. Dunkerque (59)
  • 66. Dinan (22)
  • 67. Nîmes (30)
  • 68. Valenciennes (59)
  • 69. Yffiniac (22)
  • 70. Angers (49)
  • 71. Romans sur Isère (26)
  • 72. Caen (14)
  • 73. Valence (26)
  • 74. Arras (62)
  • 75. Dreux (28)
  • 76. Bordeaux (33)
  • 77. Aix en Provence (13)
  • 78. Lorient (56) Salut Manu !
  • 79. Plérin (22)
  • 80. Niort (79)
  • 81. Privas (07)
  • 82. Rouen (76)
  • 83. Poitiers (86)
  • 84. Toulouse (31) Un coucou à Seb 🙂
  • 85. Le Havre (76)
  • 86. Sotteville des Rouen (76)
  • 87. Vénissieux (69)
  • 88. Colmar (68)
  • 89. Nancy (54)
  • 90. Trois Rivières (Guadeloupe)
  • 91. Arles (13)
  • 92. Strasbourg (67)
  • 93. Saint Nazaire (44)
  • 94. Amiens (80)
  • 95. Limoges (87)
  • 96. Rennes (35)
  • 97. Aulnay sous Bois (93)
  • 98. Mont de marsan (40)
  • 99. Lamballe (22)
  • 100. Millau (12)
  • 101. Orélans (45)

Ces deux articles vous aiderons beaucoup à compléter cette approche :

Le Club VIP vous donne un accès en illimité au simulateur d’étude de marché, voyez où investir et comment vous vous situez par rapport aux autres propriétaires !

Vous pouvez aller plus loin avec les formations sur la location courte durée

Avez vous ce ressenti sur ce terrain ? Qu’en dit votre comptable ?

Vous êtes libre de partager dans les commentaires ci-dessous :

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Pierre

28 commentaires

  1. Bonjour Pierre
    J’ai un vrai doute sur votre première liste… Habitant dans le Grand Est, il se trouve que je connais bien une bonne partie de ces villes. En fait, elles se trouvent sur cette top liste pour une seule raison : les prix de l’immobilier y est bas. Problème : ce sont des villes souvent sinistrées en déclin, répulsives et avec peu d’atouts touristiques. Vous achèteriez vraiment ici ? Moi, je crois que je ne le ferais pas.

    • Bonjour

      Ce n’est pas seulement le prix bas du foncier c’est aussi le prix haut des nuitées louées .
      Je n’ai pas d’explication pour chaque ville mais si tout le monde pense que ces villes ne sont pas attractives , elles subissent moins de concurrence et donc sont plus rentables.

      L’exemple de saint Étienne est un cas d’école à ceci niveau

      Qu’en pensez vous ?

      • Bonjour Pierre
        C’est en tout cas interessant car je fais peut être l’erreur de ne raisonner que tourisme alors qu’il y a d’autres clientèles potentielles pour de la location meublée courte durée. C’est peut être là où ces villes peuvent s’en sortir ? Pourtant, Nevers, Chalon, St Dizier, Autun, Roanne, Mulhouse… que je connais bien ont énormément de biens offerts à la location sur leboncoin par exemple et pour pas très cher. Certes, acheter sur ces villes est très facile et pas cher, mais comment peut-on s’en sortir dans ces conditions où le marché est saturé de bien à vendre et à louer ? Voulez vous dire que les prix de location sont supérieurs via d’autres canaux ? Voilà qui m’interpelle bougrement… Décidément, je suis bien loin d’avoir encore tout compris à ce marché… !

        • En fait, vous avez saisi le principe de base qui fait que certains propriétaires cartonnent et d’autres pas.

          Il n’y a pas un marché mais une multitude de marchés de niche pour la location saisonnière.
          C’est en se positionnant sur un marché pointu qui ne s’adresse pas à tous que votre annonce peut avoir moins de concurrence et donc des prix plus élevés .

          Qu’en pensez vous ?

        • Cela me semble risqué et je n’irais pas sur ces villes. Car si vous voulez sortir du marché et vendre… Il faudra encaisser des pertes.

  2. Bonjour,

    Dijon est deux fois dans la liste. Est ce parce qu’il faut y investir deux fois plus 🙂 ?
    Bonne continuation à vous et merci de votre participation au podcast Invest Immo.

      • Actuellement dans une démarche de premier investissement dans l’immobilier j’ai écouté votre podcast par hasard 🙂 Très instructif !
        A rajouter peut être dans les 5 techniques pour éviter le pire locataire, demander l’ancien ou les anciens logements qu’il louait et recouper les informations avec l’agence ou le propriétaire de son ancien logement.
        Demander également les X dernières quittances de loyer (avec coordonnées du bailleur dessus).

        • Oui excellentes stratégies !

          Mais cela ne suffit pas toujours il faut aussi appeler les employeurs mentionnés sur les fiches de paies, il y a parfois de grosses surprises 🙂

          Ravi de vous compter parmi la communauté

          A très vite

  3. Intéressant, mais ne pas oublier qu’il s’agit de moyennes ! en particulier pour les prix. Un investisseur (un peu ) patient pourra facilement faire mentir ce classement 😉
    Ainsi il est très probablement bien plus rentable d’acheter un T2 à 150k€ à Nice près de la prom’ (si si ça existe !) qu’à Cavaillon …

    (Montluçon c’est pas plutôt le 03 ?=)

    • Oui vous avez complètement raison
      Une moyenne est une moyenne et si vous achetez moins cher pour ensuite louer plus cher vous faites exploser la rentabilité !

  4. L’intention est bonne mais la methodologie de calcul est bien trop floue pour pouvoir exploiter cet article.
    Il serait utile de partager le taux de booking par ville
    Merci 🙂

    • Secret des sources 🙂

      Plus sérieusement il est bien normal que les détails soient à disposition des utilisateurs du simulateur de rentabilité !

      Vous êtes libre de tenir compte ou pas de ce classement

  5. Bonjour,
    Vivant en guadeloupe je vois Deshaies dans le classement mais attention aux mauvaises surprises car c’est un endroit qui cartonne en location courte durée mais parceque la série meurtres au paradis est tournée sur place donc cela attire énormément de touristes sans parler de tous les logements loué par la production. Cela a fortement fait augmenter le prix du m2 mais quand la série va s’arrêter ça risque de faire mal.
    Après dommage que les réservations en direct ne soient pas prises en compte car c’est 70% de mes réservations en utilisant bien sur la visibilité des sites airbnb,abritel .

    • Super témoignage ce sont des remarques très intéressantes. Merci infiniement .

      Idem pour Colmar il me semble qu’il y a une série chinoise hyper connue qui y est tournée et qui attire les foules .
      C’est sûr que quand la série sera finie..

      Ceci dit il y a plus belle la vie à Marseille depuis suffisamment longtemps qu’on aurait pu rentabiliser n’importe quel investissment depuis longtemps 🙂

      Il en va de même pour Dubrovnik avec Game of Thrones, la ville n’a pas besoin de ça mais elle devenue culte et cela reste après la fin de la série pour les fans (nombreux)

      Difficile donc de tirer des conclusions mais c’est le type de réflexion à intégrer

      De toutes façons il est absolument, fermement, catégoriquement déconseillé d’investir dans une ville que vous ne connaissez pas du tout !

  6. Pierre, confirmez-vous que le taux de remplissage a bien été pris en compte pour établir ce surprenant classement ?

  7. Bonjour,

    Très intéressant.
    Amha ces résultats seraient à pondérer en fonction de la demande.
    En effet quelle probabilité de louer en saisonnier dans une petite ville de province et quel % d’occupation annuel vs. une grande métropole et/ou lieu de villégiature où la demande est forte toute l’année ou presque?
    Par exemple il est a priori beaucoup plus facile de trouver des clients pour un meublé loué en saisonnier sur Paris que sur Cavaillon.

    Merci

    • C’est exactement la métrologie utilisée

      Si on prend l’exemple de Paris, beaucoup de concurrence et prix du foncier énorme = beaucoup plus faible rentabilité
      (Et je ne parle pas de la réglementation !)

  8. Bonjour Pierre, je gère des logements sur Toulouse, Bordeaux et Rennes, villes qui font partie de ton classement. Par contre, je suis étonné que Bordeaux et Toulouse soient devant Rennes. Sur
    Quelle données te bases-tu ? Merci ! Antoine Serrurier – agence Cocoonr

    • Bonjour Antoine,

      Je pense que je vais avoir ce type de message toute la journée lol 🙂

      Ce qui influe très fortement le classement, c’est le prix du foncier au m2.

      Il y a également un biais à prendre en compte, c’est le type de logement choisi pour base pour toutes les simulations .

      La réglementation pour l’instant n’est pas prise en compte car je n’ai pas trouvé de moyen de ne pas être trop arbitraire dans la pondération.

      Enfin, n’oublions jamais que des marges d’erreur doivent être prises. Nous sommes sur des données moyennes, il suffit d’avoir par exemple un prix au m2 qui est bien négocié pour gagner quelques places. Ce sont les grands ensembles qu’il faut regarder et pas forcément si telle ville est en 12ème où 13e positif 🙂

      Aussi vous pouvez très bien être un excellent propriétaire et louer plus cher que la moyenne et donc avoir l’impression que certaines villes sont mal classées alors que vous vous retrouvez largement.

      Qu’en pensez vous ?

    • Très étonné de voir Cavaillon en numéro 1.
      Il y a rien a Cavaillon a visiter je comprends pas pourquoi cette ville est sortie en pole position ?

      • Donner une explication à la volée serait un peu difficile .

        Ce qui est sûr c’est que la ville combine prix de l’immobilier raisonnables, tarifs à la nuitée élevée et très bon taux d’occupation.

        Il n’y a pas que le tourisme dans la vie aussi 🙂

        Ceci dit, c’est un peu dur de dire qu’il n’y a rien à voir à cavaillon, rien que le nom fait rêver nombre de gens !

        • Proximité d’Avignon peut-être, et moins cher.
          Également un bon point de chute pour visiter le Luberon.
          Mais pour y avoir vécu je confirme qu’il n’y a pas grand chose à faire là-bas 🙂

        • il s’agit de moyennes
          Donc forcément il y a des facteurs qui font leur plus, d’autres moins…

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