Taux de remplissage d’une location saisonnière (ville par ville en 2021)
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Après plus de 10 000 simulations de rentabilité et études de marché pour des locations saisonnières, voici les taux d’occupation moyens que auxquels vous pouvez vous attendre si vous êtes un propriétaire dans la moyenne :
Le taux de remplissage d’une location saisonnière se situe en moyenne entre 44% 70%, soit entre 14 et 21 nuitées par mois.
Bien sûr, le taux d’occupation varie beaucoup en fonction de la situation géographique, du type de bien et de la compétence du propriétaire.
Voici dans le détail, un tableau récapitulatif de plus de 30 villes avec leur taux d’occupation moyen en location courte durée type Airbnb.
Puis, dans la suite de l’article, vous verrez que le taux d’occupation est loin d’être le seul indicateur à prendre en compte pour calculer la rentabilité de votre investissement locatif, et vous apprendrez à le déterminer facilement pour votre propre location saisonnière.
Pour commencer, voici le taux d’occupation pour un appartement loué en courte durée, ville par ville, cette année (villes françaises en métropôle et outre-mer et un petit plaisir ensoleillée) :
| Ville | Taux d’occupation moyen (en %) |
| Saint Etienne | 66 |
| Les Mureaux | 66 |
| Antibes | 59 |
| La Réunion (hors villes) | 51 |
| Dinard | 52 |
| Beaune | 44 |
| Vincennes | 68 |
| Roubaix | 63 |
| Sud Corse | 57 |
| Gap | 52 |
| Paris | 84 |
| Le Mans | 59 |
| Dieuze | 46 |
| Sainte Anne | 58 |
| Ambérieu en Bugey | 64 |
| Avignon | 59 |
| Epernay | 61 |
| Metz | 63 |
| Lyon | 74 |
| Gérardmer | 38 |
| Marseille | 69 |
| Cergy | 68 |
| Versailles | 64 |
| Saint Germain en Laye | 61 |
| Palavas les Flots | 61 |
| Pelissane | 70 |
| La rivière (St Louis) | 46 |
| Angoulème | 52 |
| Tours | 57 |
| Cap d’Agde | 64 |
| Ouarzazate | 48 |
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Taux de remplissage et rentabilité, c’est différent ! (exemples concrets)
La plupart des propriétaire se comparent à coups de taux d’occupation de leur Airbnb :
- moi j’ai 79%
- et moi j’ai 88% et toc 🙂
Seulement le souci, c’est que le taux d’occupation d’une location saisonnière, (ou son corollaire la vacance locative), c’est un peu comme quand vous lisez attentivement les mentions légales de votre contrat de travail une fois signé ou comme le salaire brut avant impôts : c’est un gros chiffre qui nous fait plaisir, mais c’est loin de représenter ce qui rentre vraiment en cash flow à la fin du mois.
La rentabilité de l’investissement locatif saisonnier est une combinaison :
- du taux de remplissage
- du tarif à la nuitée
- des charges de votre location saisonnière
Et si j’ai mis ces trois critères dans cet ordre, ce n’est pas pour rien !
En effet, le taux d’occupation est le socle sur lequel tout propriétaire de location de courte durée type Airbnb doit s’appuyer pour ensuite modifier successivement les deux autres facteurs.
Si vous avez un taux de remplissage faible, faites tout pour l’augmenter.
Voici quelques conseils qui vous aideront grandement :
60 secrets pour booster votre annonce
Puis, si vous passez nettement au dessus de la moyenne, ne vous en glorifiez pas 🙂
C’est un signe que vous faites du bon travail et que vous devez maintenant augmenter votre tarif à la nuitée, avec une technique de Yield Management notamment.
Prenons un exemple :
Ludovic a une location saisonnière qu’il à un tarif à la nuitée de 39€, pour un taux d’occupation de 78%.
Cela lui fait un revenu locatif annuel de : 39 € * (365*78/100) = 11 103 €
Maintenant, si Ludovic se dit que son taux d’occupation est bon et qu’il peut augmenter son tarif à la nuitée pour le passer à 49€ par nuit. Son nombre de nuitées louées peut baisser un peu, à 72%.
En termes de revenus locatifs annuels, cela donne 49€ * (365*72/100) = 12900€
Ludovic a gagné 1 800 € avec un taux d’occupation en baisse…
Pour aller plus loin, cet article vous donnera les prix moyens à la nuitée dans plus de villes.
La réflexion suivante est de passer au rendement net, au cash flow qui tombe dans votre poche, en monnaie sonnante et trébuchante.
Il faut maintenant vous intéresser à vos coûts.
Négociation du prix d’achat du bien immobilier, du crédit immobilier, des frais de notaire, des consommables (eau, électricité, internet), de la décoration ou encore la gestion du linge de maison, ou du bakchich a voisin pour une remise de clés de temps en temps, pour ne citer que quelques coûts et sans inclure de frais de gestion par une conciergerie Airbnb (cliquez ici pour avoir une vision exhaustive).
Poursuivons notre exemple :
Ludovic a gagné 12 900 €.
Il exploite pour cela un studio qui vaut 100 000 € sur le marché (selon Patrim par exemple).
Si il l’a acheté 100 000 € à un taux de crédit de 1,8% sur 20 ans et une assurance à 0,34%, et qu’il a 250€ par mois de charges courantes, cela lui donne des charges totales de 775€ :
Maintenant, il négocie le même appartement à 85 000€, 1,5% de crédit, 0,1% d’assurance, et 200 € de charges courantes car il a aussi négocié ces contrats et sensibilisé ses locataires au respect de l’environnement. Cela donne 617€ de charges par mois.
Ok c’est bien beau mais cela donne quoi au final (remarquez que j’ai pris des chiffres très durs !!) :
Le Ludovic qui ne fait pas bien attention à sa rentabilité et fait le beau et ses 78% de taux d’occupation pour son airbnb gagne :
11 103 € [loyers] – (775€*12) [Charges] = 1 800 € de revenu locatif net par an
Mais l’autre Ludovic, qui prend du recul sur son taux d’occupation gagne en cash flow réel :
12 900 € [loyers] – (617€*12) [Charges] = 5 500 € de revenu locatif net par an
Je ne sais pas vous, mais je préfère avoir 3 700 € de revenus locatifs en plus en poche et ne pas frimer avec mon taux de remplissage, non ?
Cela fait une sacrée différence entre les deux rendements locatifs au final. Cela nous a motivé à créer la méthode TSUNAMI pour vous aider à jouer sur tous les tableaux.
Et là pas question de zone géographique où investir, comme c’est presque toujours ce qui vient à l’esprit lorsque l’on veut se lancer dans la location saisonnière : coeur de ville moyenne, grandes villes, station de ski ou stations balnéaires en bord de mer ?
Les 3 mon colonel, mais en optimisant les chiffres !
Au passage, c’est là aussi que l’on voit à quel point la rentabilité de votre meublé de tourisme peut être détruite par la gestion locative via une conciergerie qui prend 20% de commission, pour en venir à la comparer à celle de la location classique à l’année.
Comment faire une étude de marché parfaite ?
Vous avez vu les différences écarts énormes qui peuvent se creuser avec le même projet immobilier, les petites gouttes d’eau faisant les grandes rivières.
Et bien sûr, une bonne partie de la rentabilité qu’une location saisonnière peut obtenir se joue au moment de l’acquisition de votre investissement locatif.
Si vous achetez mal, vous ne pourrez jamais avoir la meilleure rentabilité Airbnb possible.
Et si vous achetez mal ET que vous avez mal cerné votre marché et les périodes de locations, ce qui fait que vous n’avez pas le taux d’occupation espéré, notre votre tarif à la nuitée plancher, c’est une sacrée désillusion.
Vous devrez essayer de louer au maximum en flux tendu pour augmenter vos prix en dernière minute…
Le bon plan du projet d’investissement locatif en location courte durée ne sera peut être pas si bon que ça pour un propriétaire tête en l’air…
C’est pour nous éviter ces soucis avec nos investissements locatifs en courte durée, que nous avons commencé à compiler les données du Big Data des OTA, les Online Tourism Agency, ou encore les plateformes de réservations en ligne de type Airbnb, Booking, Abritel…
A partir de ces énormes masses de données du Big Data avec les chiffres réels des :
- taux d’occupation dans votre ville
- tarifs à la nuitée
- en fonction du type de bien
nous avons développé un simulateur de rentabilité qui donne la réalité du résultat que va avoir votre investissement locatif type Airbnb, en fonction :
- de son adresse
- de sa taille
- du nombre de voyageurs que vous pouvez accueillir
- et 47 autres critères
Cela donne une étude de marché parfaite, qui est une très précieuse aide à la décision avant d’investir, et une précieuse ressource pour vous positionner par rapport à la concurrence si vous avez un bien déjà en exploitation.
Investissez dans l’immobilier, c’est un super moyen pour devenir rentier, mais faites une bonne étude de marché avant de vous lancer !
Vous êtes libre d’en savoir plus sur le fonctionnement de ce simulateur dans cet article de référence, un des plus lu et apprécié sur Eldorado Immobilier par la communauté des propriétaires qui se bougent.
Chut, mais certains Office de Tourisme l’utilisent pour savoir si les déclarations de taxe de séjour qu’ils reçoivent sont fiables ou pas …
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Calcul du taux de remplissage
Le taux d’occupation est un indicateur de performance clé pour l’hôtellerie et la location saisonnière.
Les gestionnaires immobiliers utilisent cet indicateur pour mesurer la santé et la performance de leurs activités.
Calculer votre taux d’occupation pour une période donnée est aussi simple que de diviser le nombre de chambres / appartements disponibles par le nombre de chambres / appartements occupés.
Cependant, il y a un peu plus à savoir sur le suivi du taux d’occupation, comme son utilisation appropriée et pourquoi il est si important.
Le taux d’occupation est calculé en pourcentage.
Si activité de location saisonnière se compose de 50 appartements et que 50 d’entre elles sont actuellement occupées, votre taux d’occupation est de 100 %.
Si seulement 25 de vos hébergements sont occupées, alors votre taux d’occupation est de 50 %.
Pour plus de clarté, écrivons cette formule :
Formule du taux d’occupation :
Nombre total d’unités occupées / Nombre total d’unités = Taux d’occupation
Exemple de taux d’occupation : 300 chambres occupées / 520 chambres totales = taux d’occupation de 58 %
Comment augmenter le taux d’occupation
Le marketing d’une location saisonnière demande beaucoup de temps et d’énergie, surtout si vous vous occupez des petits détails que vos concurrents ont peut-être passés sous silence.
Mais sachez qu’il existe des stratégies marketing que vous pouvez suivre pour booster vos taux d’occupation.
Fournissez assez de superbes photos.
La qualité de vos photos permet aux voyageurs de déterminer si vous êtes engagé dans votre rôle de propriétaire de location de vacances, et rien ne fait fuir les clients potentiels plus rapidement que des images floues d’espaces de vie en désordre.
Répondez immédiatement.
En répondant rapidement, vous créez non seulement un sentiment de confiance et de fiabilité entre vous et la personne qui demande des renseignements, mais vous avez aussi l’avantage de convaincre les clients de visiter votre propriété avant qu’ils n’entendent parler d’autres propriétaires.
Demander des commentaires
Les voyageurs craignent de réserver une propriété qui ne correspond pas à l’annonce (surtout lorsque l’annonce ne contient pas de photos de haute qualité), et les commentaires contribuent à apaiser ces inquiétudes.
Améliorez le descriptif de l’annonce
Les propriétaires de location de vacances expérimentés savent que la qualité et la longueur de la description d’une annonce peuvent avoir un impact énorme sur les performances de votre annonce, et donc sur le taux d’occupation.
Acceptez les réservations en ligne
Aujourd’hui, les consommateurs s’attendent à pouvoir effectuer des transactions en ligne. Permettre aux locataires de réserver instantanément et en toute sécurité avec un paiement par carte de crédit est devenu la norme pour les locations de vacances.
Les voyageurs veulent la facilité de confirmer une réservation instantanément et la protection offerte par une transaction par carte de crédit.
Questions souvent posées sur le taux de remplissage location saisonnière
Quel est le taux de remplissage moyen en France ?
La moyenne se situe sur un taux de remplissage entre 44 et 70%
Il y a de très grandes disparités en fonction du type de bien, de la zone géographie et des compétences du propriétaire.
Découvrez en les raisons et comment faire dans cet article
Comment calculer la rentabilité d'un gîte ?
Vous devez multiplier votre taux d’occupation par le tarif à la nuitée et soustraire vos charges.
Des exemples concrets sont à votre disposition dans cet article.
Comment fixer le tarif à la nuitée de votre locations saisonnière ?
En listant vos charges, vous obtenez un prix plancher. En comparant avec étude de marché précise, vous voyez alors votre marge de manoeuvre.
Voici ce que vous devez savoir pour y parvenir, dans cet article.
Qu’en pensez vous ?
Quel est le taux d’occupation et la rentabilité de votre location saisonnière ?
Travaillez vous sur sa rentabilité globale ?
Vous êtes libre de laisser un commentaire ci-dessous, nous vous répondrons avec plaisir et rapidement
A très vite
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