Taux de remplissage d’une location saisonnière (ville par ville en 2020)

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Après plus de 10 000 simulations de rentabilité et études de marché pour des locations saisonnières, voici les taux d’occupation moyens que auxquels vous pouvez vous attendre si vous êtes un propriétaire dans la moyenne :

Le taux de remplissage d’une location saisonnière se situe en moyenne entre 44% 70%, soit entre 14 et 21 nuitées par mois.

Bien sûr, le taux d’occupation varie beaucoup en fonction de la situation géographique, du type de bien et de la compétence du propriétaire.

Voici dans le détail, un tableau récapitulatif de plus de 30 villes avec leur taux d’occupation moyen en location courte durée type Airbnb.

Puis, dans la suite de l’article, vous verrez que le taux d’occupation est loin d’être le seul indicateur à prendre en compte pour calculer la rentabilité de votre investissement locatif, et vous apprendrez à le déterminer facilement pour votre propre location saisonnière.

Pour commencer, voici le taux d’occupation pour un appartement loué en courte durée, ville par ville, cette année (villes françaises en métropôle et outre-mer et un petit plaisir ensoleillée) :

Ville Taux d’occupation moyen
(en %)
Saint Etienne66
Les Mureaux66
Antibes59
La Réunion (hors villes)51
Dinard 52
Beaune44
Vincennes68
Roubaix63
Sud Corse57
Gap52
Paris84
Le Mans59
Dieuze46
Sainte Anne58
Ambérieu en Bugey64
Avignon59
Epernay61
Metz63
Lyon74
Gérardmer38
Marseille69
Cergy68
Versailles64
Saint Germain en Laye61
Palavas les Flots61
Pelissane70
La rivière (St Louis)46
Angoulème52
Tours57
Cap d’Agde64
Ouarzazate48

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Taux de remplissage et rentabilité, c’est différent ! (exemples concrets)

La plupart des propriétaire se comparent à coups de taux d’occupation de leur Airbnb :

  • moi j’ai 79%
  • et moi j’ai 88% et toc 🙂

Seulement le souci, c’est que le taux d’occupation d’une location saisonnière, (ou son corollaire la vacance locative), c’est un peu comme quand vous lisez attentivement les mentions légales de votre contrat de travail une fois signé ou comme le salaire brut avant impôts : c’est un gros chiffre qui nous fait plaisir, mais c’est loin de représenter ce qui rentre vraiment en cash flow à la fin du mois.

La rentabilité de l’investissement locatif saisonnier est une combinaison :

Et si j’ai mis ces trois critères dans cet ordre, ce n’est pas pour rien !

En effet, le taux d’occupation est le socle sur lequel tout propriétaire de location de courte durée type Airbnb doit s’appuyer pour ensuite modifier successivement les deux autres facteurs.

Si vous avez un taux de remplissage faible, faites tout pour l’augmenter.

Voici quelques conseils qui vous aideront grandement :

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Puis, si vous passez nettement au dessus de la moyenne, ne vous en glorifiez pas 🙂

C’est un signe que vous faites du bon travail et que vous devez maintenant augmenter votre tarif à la nuitée, avec une technique de Yield Management notamment.

Prenons un exemple :

Ludovic a une location saisonnière qu’il à un tarif à la nuitée de 39€, pour un taux d’occupation de 78%.

Cela lui fait un revenu locatif annuel de : 39 € * (365*78/100) = 11 103 €

Maintenant, si Ludovic se dit que son taux d’occupation est bon et qu’il peut augmenter son tarif à la nuitée pour le passer à 49€ par nuit. Son nombre de nuitées louées peut baisser un peu, à 72%.

En termes de revenus locatifs annuels, cela donne 49€ * (365*72/100) = 12900€

Ludovic a gagné 1 800 € avec un taux d’occupation en baisse

Pour aller plus loin, cet article vous donnera les prix moyens à la nuitée dans plus de villes.

La réflexion suivante est de passer au rendement net, au cash flow qui tombe dans votre poche, en monnaie sonnante et trébuchante.

Il faut maintenant vous intéresser à vos coûts.
Négociation du prix d’achat du bien immobilier, du crédit immobilier, des frais de notaire, des consommables (eau, électricité, internet), de la décoration ou encore la gestion du linge de maison, ou du bakchich a voisin pour une remise de clés de temps en temps, pour ne citer que quelques coûts et sans inclure de frais de gestion par une conciergerie Airbnb (cliquez ici pour avoir une vision exhaustive).

Poursuivons notre exemple :

Ludovic a gagné 12 900 €.

Il exploite pour cela un studio qui vaut 100 000 € sur le marché (selon Patrim par exemple).

Si il l’a acheté 100 000 € à un taux de crédit de 1,8% sur 20 ans et une assurance à 0,34%, et qu’il a 250€ par mois de charges courantes, cela lui donne des charges totales de 775€ :

Maintenant, il négocie le même appartement à 85 000€, 1,5% de crédit, 0,1% d’assurance, et 200 € de charges courantes car il a aussi négocié ces contrats et sensibilisé ses locataires au respect de l’environnement. Cela donne 617€ de charges par mois.

Ok c’est bien beau mais cela donne quoi au final (remarquez que j’ai pris des chiffres très durs !!) :

Le Ludovic qui ne fait pas bien attention à sa rentabilité et fait le beau et ses 78% de taux d’occupation pour son airbnb gagne :

11 103 € [loyers] – (775€*12) [Charges] = 1 800 € de revenu locatif net par an

Mais l’autre Ludovic, qui prend du recul sur son taux d’occupation gagne en cash flow réel :

12 900 € [loyers] – (617€*12) [Charges] = 5 500 € de revenu locatif net par an

Je ne sais pas vous, mais je préfère avoir 3 700 € de revenus locatifs en plus en poche et ne pas frimer avec mon taux de remplissage, non ?

Cela fait une sacrée différence entre les deux rendements locatifs au final. Cela nous a motivé à créer la méthode TSUNAMI pour vous aider à jouer sur tous les tableaux.

Et là pas question de zone géographique où investir, comme c’est presque toujours ce qui vient à l’esprit lorsque l’on veut se lancer dans la location saisonnière : coeur de ville moyenne, grandes villes, station de ski ou stations balnéaires en bord de mer ?

Les 3 mon colonel, mais en optimisant les chiffres !

Au passage, c’est là aussi que l’on voit à quel point la rentabilité de votre meublé de tourisme peut être détruite par la gestion locative via une conciergerie qui prend 20% de commission, pour en venir à la comparer à celle de la location classique à l’année.

Comment faire une étude de marché parfaite ?

Vous avez vu les différences écarts énormes qui peuvent se creuser avec le même projet immobilier, les petites gouttes d’eau faisant les grandes rivières.

Et bien sûr, une bonne partie de la rentabilité qu’une location saisonnière peut obtenir se joue au moment de l’acquisition de votre investissement locatif.

Si vous achetez mal, vous ne pourrez jamais avoir la meilleure rentabilité Airbnb possible.
Et si vous achetez mal ET que vous avez mal cerné votre marché et les périodes de locations, ce qui fait que vous n’avez pas le taux d’occupation espéré, notre votre tarif à la nuitée plancher, c’est une sacrée désillusion.

Vous devrez essayer de louer au maximum en flux tendu pour augmenter vos prix en dernière minute…

Le bon plan du projet d’investissement locatif en location courte durée ne sera peut être pas si bon que ça pour un propriétaire tête en l’air…

C’est pour nous éviter ces soucis avec nos investissements locatifs en courte durée, que nous avons commencé à compiler les données du Big Data des OTA, les Online Tourism Agency, ou encore les plateformes de réservations en ligne de type Airbnb, Booking, Abritel…

A partir de ces énormes masses de données du Big Data avec les chiffres réels des :

  • taux d’occupation dans votre ville
  • tarifs à la nuitée
  • en fonction du type de bien

nous avons développé un simulateur de rentabilité qui donne la réalité du résultat que va avoir votre investissement locatif type Airbnb, en fonction :

  • de son adresse
  • de sa taille
  • du nombre de voyageurs que vous pouvez accueillir
  • et 47 autres critères

Cela donne une étude de marché parfaite, qui est une très précieuse aide à la décision avant d’investir, et une précieuse ressource pour vous positionner par rapport à la concurrence si vous avez un bien déjà en exploitation.

Investissez dans l’immobilier, c’est un super moyen pour devenir rentier, mais faites une bonne étude de marché avant de vous lancer !

Vous êtes libre d’en savoir plus sur le fonctionnement de ce simulateur dans cet article de référence, un des plus lu et apprécié sur Eldorado Immobilier par la communauté des propriétaires qui se bougent.

Chut, mais certains Office de Tourisme l’utilisent pour savoir si les déclarations de taxe de séjour qu’ils reçoivent sont fiables ou pas …

Questions souvent posées sur le taux de remplissage location saisonnière

Quel est le taux de remplissage moyen en France ?

La moyenne se situe sur un taux de remplissage entre 44 et 70%
Il y a de très grandes disparités en fonction du type de bien, de la zone géographie et des compétences du propriétaire.
Découvrez en les raisons et comment faire dans cet article

Comment calculer la rentabilité d’un gîte ?

Vous devez multiplier votre taux d’occupation par le tarif à la nuitée et soustraire vos charges.
Des exemples concrets sont à votre disposition dans cet article.

Comment fixer le tarif à la nuitée de votre locations saisonnière ?

En listant vos charges, vous obtenez un prix plancher. En comparant avec étude de marché précise, vous voyez alors votre marge de manoeuvre.
Voici ce que vous devez savoir pour y parvenir, dans cet article.

Qu’en pensez vous ?

Quel est le taux d’occupation et la rentabilité de votre location saisonnière ?
Travaillez vous sur sa rentabilité globale ?
Vous êtes libre de laisser un commentaire ci-dessous, nous vous répondrons avec plaisir et rapidement

A très vite

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Pierre

Pierre est ingénieur agronome spécialisé dans l'aménagement du territoire (INA ENSA A), et urbaniste. Investisseur immobilier dans la location meublée courte et longue durée, il est passionné pour aider les propriétaires au quotidien. Il est l'auteur du Best Seller "Airbnb Master : les 200 secrets des nouveaux millionnaires de la location courte durée" et collabore avec de nombreux médias (Capital de M6, Le Monde, Le Parisien, Le Petit Futé...) Surtout, Pierre est à votre disposition pour échanger sur vos difficultés, laissez un commentaire !

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